Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00362
Uitspraak van 18 januari 2021
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 16 april 2021, nummer SGR 20/2169.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 665.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 december 2021. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekeengezinswoning van het bouwjaar 1950 en is gelegen in de buurt [naam wijk] . De woning heeft een garage en twee dakkapellen. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 149 m² en de oppervlakte van het perceel ongeveer 385 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in bezwaar een taxatieverslag en in beroep een matrix overgelegd. In de matrix is een drietal, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). Alle vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde buurt in [woonplaats] gelegen als de woning. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een “Vastgoedrapport woningen” van [naam] van het vergelijkingsobject [adres 4] overgelegd (het vastgoedrapport).
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze vergelijkingsobjecten zijn allen in de buurt van de woning van eiser gelegen hoekeengezinswoningen. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte en staat van onderhoud. De rechtbank acht met name het vergelijkingsobject [adres 4] goed bruikbaar voor de waardebepaling van de woning. Dit betreft een woning met 10 m² meer gebruiksoppervlakte, een slechter energielabel G dan de woning en gedateerde voorzieningen. Voorts verkeert dit object, zo heeft verweerder onweersproken verklaard, in een mindere staat van onderhoud dan de woning. Vanwege deze mindere staat van onderhoud en het slechtere energielabel is verweerder bij de waardebepaling van de woning uitgegaan van een vierkante-meterprijs die (overigens marginaal) boven de vierkante-meterprijs van [adres 4] ligt (€ 2.999 om € 2.933).
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft niet inzichtelijk gemaakt waarop de door hem bepleite waarde van € 615.000 is gebaseerd. Dat de voorzieningen en het onderhoud van de woning aanzienlijk slechter zijn dan bij [adres 4] is niet aannemelijk gemaakt.
10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade ontstaan door termijnoverschrijding. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005.1 Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.
12. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 27 maart 2019 en heeft op 7 februari 2020 uitspraak op bezwaar gedaan. Vervolgens is door de rechtbank op 16 april 2021 uitspraak gedaan. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van 2 jaar en bijna drie weken verstreken. Echter, in het kader van maatregelen tegen het coronavirus hebben in 2020 gedurende een aantal maanden bij de rechtbank geen zittingen kunnen plaatsvinden. Daarmee doet zich een bijzondere omstandigheid voor die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Van overschrijding van de redelijke termijn is dan ook geen sprake. De rechtbank heeft om die reden het verzoek om een schadevergoeding afgewezen.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Ten slotte is in geschil of belanghebbende recht heeft op een vergoeding van immateriële schade vanwege een overschrijding van de redelijke termijn.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 615.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot vergoeding van immateriële schade en tot vergoeding van de gemaakte proceskosten in bezwaar, beroep en in hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5.1.
Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar in bezwaar noch beroep alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt. Meer in het bijzonder wijst belanghebbende op het ontbreken van een grondstaffel, grondprijzen en KOUDV-factoren.
De Heffingsambtenaar heeft hier tegenover gesteld dat hij niet beschikt over die stukken, aangezien de gemeente Den Haag niet werkt met een grondstaffel en KOUDV-factoren. Het Hof heeft, mede gelet op hetgeen de Heffingsambtenaar ter zitting van zowel de Rechtbank als het Hof over de werkwijze van de gemeente Den Haag naar voren heeft gebracht, geen reden hieraan te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan de) grondstaffel en de KOUDV-factoren de Heffingsambtenaar niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn (vgl. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164, r.o. 3.4.1 en 3.4.2). Aangezien de Heffingsambtenaar de hem ter beschikking staande stukken, te weten het taxatieverslag en de matrix, heeft overgelegd, heeft hij naar het oordeel van het Hof voldaan aan zijn verplichting de op de zaak betrekking hebbende stukken in te brengen. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende gesteld dat het vastgoedrapport door de Heffingsambtenaar eerder dan in de hogerberoepsfase had moeten worden overgelegd, omdat hij al in de beroepsfase had gevraagd om een onderbouwing van de staat van het vergelijkingsobject [adres 4] . De Heffingsambtenaar beschikte echter voordat hij het vastgoedrapport had opgevraagd, niet over dit rapport, zodat het naar het oordeel van het Hof voordien nog geen op de zaak betrekking hebbend stuk was.
De waarde van de woning
5.2.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344).
5.3.
Op de Heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 665.000 niet te hoog is. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, BNB 2011/100).
5.4.1.
Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het taxatieverslag en de matrix is de waarde vastgesteld op € 665.000 en is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
5.4.2.
Het Hof acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar, in het bijzonder [adres 4] , dat op 4 januari 2018 is verkocht voor een bedrag van € 649.000. Dat object heeft een nagenoeg gelijke gebruiksoppervlakte (159 m²), hetzelfde bouwjaar (1951), en is verkocht rond de waardepeildatum. Het Hof neemt daarbij verder in aanmerking dat uit het vastgoedrapport blijkt dat dit object evenals de woning een hoekeengezinswoning is en hetzelfde energielabel heeft (F). Belanghebbende heeft aangevoerd dat niet inzichtelijk is op welke wijze rekening is gehouden met in het bijzonder de verschillen in staat van onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft met de matrix en de ter zitting daarop gegeven toelichting laten zien op welke wijze met die verschillen rekening is gehouden. Voor de woning is vanwege het achterstallig onderhoud een lagere vierkantemeterprijs gehanteerd dan is afgeleid uit de verkopen van [adres 2] en [adres 3] , terwijl de vierkantemeterprijs hoger is dan is afgeleid uit de verkoop van [adres 4] . Voor dat laatste verschil heeft de Heffingsambtenaar voldoende onderbouwing gegeven door middel van het vastgoedrapport, waaruit blijkt dat dit object, voorafgaand aan de verkoop, beschikte over een gedateerde keuken en badkamer en verkeerde in een zeer matige staat van onderhoud. Belanghebbende heeft daarentegen zijn stelling dat de woning in een aanzienlijk slechtere staat van onderhoud verkeert en over slechtere voorzieningen beschikt dan het vergelijkingsobject [adres 4] , op geen enkele wijze onderbouwd.
5.4.3.
Hetgeen belanghebbende overigens ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet aan het voorgaande niet af. Het betoog dat de eenheidsprijs per vierkante meter van het perceel van de woning wegens ‘afnemend grensnut’ op een lager bedrag moet worden gesteld dan de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vaste prijs van € 525, omdat de woning een groter perceel dan de vergelijkingsobjecten heeft, volgt het Hof niet. Niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met name de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] hebben een vergelijkbare perceelsoppervlakte als de woning. Bovendien is van belang dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat om de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel. Daarop stuit eveneens de klacht af dat de taxatie niet inzichtelijk is, omdat er geen onderdelen zijn opgenomen zoals bergingen of ander aan- en bijgebouwen dan garages. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting bovendien onweersproken gesteld dat dergelijke aan- en bijgebouwen wel worden meegenomen bij de taxatie, te weten via de extra vierkante meters gebruiksoppervlakte die deze opleveren. Met betrekking tot de verschillen in waarde van de garages wijst het Hof erop dat uit de matrix volgt dat die worden veroorzaakt door de verschillen in oppervlakte tussen de garages.
5.4.4.
Ten slotte geldt dat de Heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat bij de verkoop van [adres 4] een afzonderlijk bedrag van € 122.835 is betaald ter afkoop van de erfpacht, en dat ten onrechte geen erfpachtcorrectie heeft plaatsgevonden. Die omstandigheid brengt naar het oordeel van het Hof mee dat de in aanmerking genomen koopsom van dit vergelijkingsobject, gelet op de verkrijgingsfictie van artikel 17, lid 2, Wet WOZ, te laag is. Zelfs al zouden belanghebbendes stellingen dus meebrengen dat de woning in verhouding tot [adres 4] lager moet worden gewaardeerd, dan leidt dit nog niet tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Vergoeding van immateriële schade
5.5.
Belanghebbende heeft in beroep verzocht om een vergoeding van immateriële schade voor de bezwaar- en beroepsfase. De redelijke termijn voor de bezwaar- en beroepsfase tezamen bedraagt twee jaar, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). Het Hof is van oordeel dat de coronapandemie een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie is die een verlenging van de termijn met vier maanden rechtvaardigt. Daarbij is rekening gehouden met de periode waarin de gerechtsgebouwen gesloten waren en een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van verdaagde zittingen. Aangezien de bezwaar- en beroepsfase nu eenmaal tezamen worden beoordeeld, ziet het Hof, anders dan belanghebbende voorstaat, geen aanleiding de termijn hierbij te splitsen en de termijnverlenging vervolgens alleen aan de beroepsfase toe te rekenen. De Heffingsambtenaar heeft op 27 maart 2019 het bezwaarschrift ontvangen en de Rechtbank heeft op 16 april 2021 uitspraak gedaan. Gelet op de verlenging van de termijn is de redelijke termijn derhalve niet overschreden. De Rechtbank heeft belanghebbendes verzoek om vergoeding van immateriële schade dan ook terecht afgewezen.
5.6.
Belanghebbende heeft voorts verzocht om een vergoeding van immateriële schade voor de procedure in hoger beroep. Aangezien het Hof binnen acht maanden na binnenkomst van het hogerberoepschrift uitspraak doet, is de voor de procedure in hoger beroep geldende redelijke termijn van twee jaar niet overschreden. Het Hof wijst dit verzoek dus af.
Slotsom
5.7.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Het Gerechtshof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof:
-bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is vastgesteld door F.G.F. Peters, W.M.G. Visser en L.D. van Wijck-Koolstra, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 18 januari 2021 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.