ECLI:NL:RBOBR:2021:6137

• Datum uitspraak: 25 november 2021
• Publicatiedatum: 25 november 2021
• Zaaknummer: 8574868
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.M.J. Godrie
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een woonboerderij in het kader van een nalatenschap met betrekking tot een huurovereenkomst

In deze zaak vorderen eisers, die deel uitmaken van de erfgenamen van wijlen mevrouw [erflaatster], de ontruiming van een woonboerderij die door gedaagde wordt bewoond. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding, waardoor alle erfgenamen betrokken moeten worden in de procedure. De kern van het geschil draait om de vraag of er een huurovereenkomst bestaat tussen gedaagde en de erfgenamen. De kantonrechter concludeert dat er inderdaad een huurovereenkomst is, maar dat deze naar haar aard van korte duur is. Dit betekent dat gedaagde geen recht heeft op huurbescherming. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen en gedaagde veroordeeld om de woning binnen een maand na betekening van het vonnis te ontruimen. Tevens is gedaagde veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer : 8574868

Rolnummer : 20-3671

Uitspraak : 25 november 2021

in de zaak van:

1. [eiser 1] ,

2. [eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

gemachtigde: mr. B. Nijman,

t e g e n

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. T.H.L. Kerssemakers (ARAG Rechtsbijstand);

en

1. [erfgenaam 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2. [erfgenaam 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

3. [erfgenaam 3] ,

wonende [woonplaats 1] ,

4. [erfgenaam 4] ,

wonende [woonplaats 1] ,

5. [erfgenaam 5] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

6. [erfgenaam 6] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

7. [erfgenaam 7] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

8. [erfgenaam 8] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

9. [erfgenaam 9] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

10. [erfgenaam 10] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

11. [erfgenaam 11] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

12. [erfgenaam 12] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

13. [erfgenaam 13] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

14. [erfgenaam 14] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

de erfgenamen,

verschenen in persoon.

1. Het verdere verloop van het geding

1.1.

Dit blijkt uit het volgende:

a. het tussenvonnis van 4 maart 2021, waarbij de zaak is verwezen naar de rolzitting van 1 april 2021 voor het oproepen van alle erfgenamen;

b. de akte van de zijde van eisers voor de rolzitting van 1 april 2021;

c. de brief van de heer [erfgenaam 14] (één van de erfgenamen) voor de rolzitting van 1 april 2021;

d. het mondeling antwoord van de erfgenamen op de rolzitting van 1 april 2021, tijdens welke zitting twee van hen (mevr. [erfgenaam 13] en dhr. [erfgenaam 2] ) ook een brief hebben overgelegd;

e. de aantekeningen van de griffier van de zitting die op 2 augustus 2021 heeft plaatsgevonden, tijdens welke zitting één van de erfgenamen (mevr. [erfgenaam 13] ) een brief met bijlagen heeft overgelegd.

1.2.

Daarna is opnieuw een datum voor vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

procedureel

2.1.

In het tussenvonnis van 4 maart 2021 is overwogen dat sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding, en dat daarom allen die bij die rechtsverhouding betrokken zijn partij moeten zijn in het geding, zodat de rechterlijke beslissing hen allen bindt. Aan eisers is vervolgens opdracht gegeven om alle erfgenamen in het geding te betrekken. Dat hebben eisers gedaan. Een deel van de erfgenamen is vervolgens op de rolzitting van 1 april 2021 verschenen. Gebleken is dat de erfgenamen verdeeld zijn; een deel van de erfgenamen stemt in met de eisen van eisers, een ander deel van de erfgenamen niet. Er is een nieuwe zitting gepland om de zaak verder inhoudelijk te bespreken. Op die zitting zijn alle erfgenamen verschenen, met uitzondering van de heer [erfgenaam 11] ; hij heeft laten weten niet aanwezig te kunnen zijn.

Vastgesteld kan in ieder geval worden dat alle erfgenamen op de hoogte zijn van de procedure, en ook betrokken zijn in de procedure, zoals vereist is gelet op de ondeelbare rechtsverhouding. Alle op de zitting aanwezige erfgenamen zijn vervolgens ook in de gelegenheid gesteld hun visie op de zaak te geven.

2.2.

De executeur die door de kantonrechter was aangesteld, heeft aan de erfgenamen geschreven dat zijn werkzaamheden voltooid zijn en bij brief van 1 mei 2020 heeft hij het beheer van de nalatenschap aan de gezamenlijke erfgenamen (zestien in totaal) overgedragen. De taak van de executeur is daarmee geëindigd (artikel 4:149 lid 1 jo. artikel 4:150 lid 1 BW) en de gezamenlijke erfgenamen zijn bevoegd over de goederen van de nalatenschap of hun aandeel daarin te beschikken. Eisers zijn gelet op het voorgaande dan ook ontvankelijk in hun vorderingen.

inhoudelijk

2.3.

Het gaat in deze zaak om een woonboerderij die behoort tot een nalatenschap van wijlen mevrouw [erflaatster] . De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord, is of er sprake is van een huurovereenkomst tussen gedaagde en de erfgenamen (waaronder eisers), en of gedaagde in de woning mag blijven wonen.

2.4.

Eisers (twee van de zestien erfgenamen) vinden dat er geen sprake is van een huurovereenkomst en willen dat gedaagde de woning ontruimt. De overige erfgenamen zijn verdeeld. Hierna zal weergeven worden wat de erfgenamen aan de kantonrechter gezegd of geschreven hebben.

1) mevr. [erfgenaam 1]

Mevrouw heeft op de zitting aangegeven dat zij het een grote poppenkast vindt, en dat het al lang afgewikkeld had kunnen zijn.

2) dhr. [erfgenaam 2]

Meneer heeft op de rolzitting van 1 april 2021 een brief overgelegd. Hij schrijft – kort gezegd – dat tante [verder te noemen: erflaatster] op het moment van verhuizing naar het verpleegtehuis en nog geruime tijd daarna zeer emotioneel was, en dat zij naar zijn mening niet in staat was dit besluit (te weten verhuren voor € 200,- per maand zonder huurcontract) te nemen. Volgens hem was erflaatster zich niet bewust van de mogelijke gevolgen en hij vindt het onacceptabel dat thans een huurrecht geclaimd wordt. Op de zitting heeft hij nogmaals aangegeven dat hij het ermee eens is dat er ontruimd moet worden.

3) dhr. [erfgenaam 3]

Meneer geeft aan dat beslist moet worden, want erflaatster had beslist. Erflaatster had alles besproken, het bedrag was al besproken, alles was klaar. Gedaagde zou de boerderij kopen, alles ligt al bij de notaris. Van meneer mag gedaagde in de woonboerderij blijven zitten, want dat is van tante wilde. Van meneer mag gedaagde blijven huren. Hij vindt dat het afgewerkt moet worden.

4) mevr. [erfgenaam 4]

Mevrouw wil het doen zoals erflaatster heeft beslist. Zij geeft aan dat ze er niet bij is geweest, maar zij denkt dat erflaatster wel wilde dat gedaagde kon huren.

5) mevr. [erfgenaam 5]

Mevrouw geeft ook aan dat erflaatster de boerderij wilde verhuren.

6) dhr. [erfgenaam 6]

Meneer geeft aan dat hij van erflaatster heeft gehoord dat gedaagde van haar kon huren. Gedaagde heeft zelfs de voorkeur gekregen bij de verkoop, vervolgens is de prijs vastgesteld en die prijs hebben zij [de kantonrechter begrijpt: de erfgenamen] geaccepteerd.

7) dhr. [erfgenaam 7]

Meneer is van mening dat erflaatster het goed door had. Dat gedaagde de boerderij kon huren en kopen.

8) mevr. [erfgenaam 8]

Mevrouw is er tegen dat gedaagde het zo blijft huren. Zij wil het snel afgehandeld hebben, dat het verkocht wordt.

9) dhr. [erfgenaam 9]

Meneer heeft het liefst dat gedaagde uit de boerderij vertrekt. Meneer geeft aan dat hij executeur was, maar dat hij zijn baantje heeft opgezegd bij erflaatster, in verband met de slinkse manier waarop gedaagde in de boerderij is gekomen. Hij heeft toegelicht dat toen erflaatster naar het verpleegtehuis ging, de magnetron nog overgezet moest worden. De vader van gedaagde belde hem op om te vragen of hij daarmee kon helpen. Ze liepen daar vervolgens samen rond en hebben de magnetron in de auto gezet. Dat was op de verjaardag van meneer. De vader van gedaagde zei, dat het zonde was om de boerderij leeg te laten staan, en dat hij een zoon had die anti-kraak woonde. Meneer heeft in reactie daarop aangegeven dat hij zelf ook een zoon heeft die op dat moment anti-kraak woonde, en dat ze er een keer over konden praten. Vervolgens is hij naar huis gereden. En twee dagen later zat gedaagde ineens in de boerderij, terwijl zijn zoon ook anti-kraak woonde en ze nog een afspraak zouden maken. De gang van zaken heeft hem gekrenkt. In het testament staat dat iedereen evenveel krijgt, maar dat kan niet als gedaagde in de boerderij woont. Erflaatster was van het padje af en makkelijk te beïnvloeden. Maar als één iemand alles naar zich toetrekt, kan het niet dat iedereen evenveel krijgt.

10) dhr. [erfgenaam 10]

Meneer wil dat gedaagde moet ontruimen.

11) dhr. [erfgenaam 11]

Meneer was, met bericht van afmelding, niet op de zitting afwezig. Hij heeft niet doorgegeven nog iets te willen zeggen over deze zaak.

12) mevr. [erfgenaam 12]

Mevrouw wil dat gedaagde moet ontruimen.

13) mevr. [erfgenaam 13]

Mevrouw heeft zowel op de rolzitting van 1 april 2021 als op de zitting van 2 augustus 2021 een brief c.q. nadere stukken overgelegd. Haar reactie komt er – kort gezegd – op neer dat erflaatster op dat moment niet dement was en precies wist hoe ze het wilde hebben. Pas het laatste half jaar ging erflaatster achteruit. Mevrouw wil dat de wens van erflaatster vervuld wordt. Op de zitting heeft de kantonrechter haar gevraagd wat erflaatster dan wilde, of zij voor of tegen de huur was. In reactie daarop heeft mevrouw aangegeven dat erflaatster voor huur was, omdat, zo had erflaatster aangegeven, het huis dan een beetje werd onderhouden.

14) dhr. [erfgenaam 14]

Meneer heeft bij brief van 26 maart 2021 al laten weten dat hij instemt met de eisen van eisers. Op zitting heeft hij nogmaals bevestigd dat hij voor ontruimen en verkopen is, het moet zo snel mogelijk afgehandeld worden.

de feiten

2.5.

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende

weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast:

• Eisers en de door eisers in deze procedure opgeroepen erfgenamen zijn samen de erfgenamen van wijlen mevrouw [erflaatster] (verder te noemen: erflaatster).
• Tot de nalatenschap behoort een woonboerderij (verder te noemen: de woning).
• Tot september 2014 woonde erflaatster redelijk zelfstandig in haar woning, tot september 2013 samen met haar broer [broer] en na zijn overlijden alleen. In september 2014 heeft zij haar intrek genomen in een verzorgingshuis, zij was toen 89 jaar oud.
• Twee dagen nadat erflaatster naar het verzorgingshuis was verhuisd, heeft gedaagde (een achterneef van erflaatster) zijn intrek genomen in de woning.
• Erflaatster en haar broer [broer] waren beiden kinderloos. Zij deden jaarlijks een schenking aan de neven en nichten (de erfgenamen), ieder ontving hetzelfde bedrag.
• In januari 2017 hebben alle neven en nichten voor het laatst een schenking ontvangen van erflaatster. Daarna resteerde onvoldoende saldo voor de schenkingen in 2018.
• Eiser sub 2 heeft erflaatster toen voorgesteld de woning de verkopen om op die manier de schenkingen te kunnen blijven doen en bovendien de zorgkosten te kunnen betalen. Het stond vast dat erflaatster niet meer in de woning terug zou keren.
• Erflaatster heft ingestemd met verkoop van de woning en heeft in januari 2017 een verkoopopdracht voor makelaar Schimmel ondertekend.
• De woning is in januari 2017 getaxeerd in verband met de voorgenomen verkoop; de waarde van de woning, vrij van huur en gebruik, is vastgesteld op € 362.000,-.
• Gedaagde heeft aangegeven de woning graag te willen kopen. Hij is in de gelegenheid gesteld de woning te kopen voor de getaxeerde waarde van € 362.000,-. De verkoop aan gedaagde heeft geen doorgang gevonden. Later is opnieuw gesproken over verkoop van de woning aan gedaagde, maar ook toen heeft de verkoop geen doorgang gevonden.
• In februari 2017 is een wilsbekwaamheidsbeoordeling voor erflaatster aangevraagd.
• Erflaatster is op 24 december 2017 overleden.
• In het testament van erflaatster zijn drie neven als executeur aangewezen. De situatie rond de woning heeft geleid tot meningsverschillen tussen de executeurs. De kantonrechter heeft de executeurs vervolgens ontslagen en mr. E.A. de Jong, notaris te Eersel , als executeur benoemd. Mr. De Jong heeft zijn werkzaamheden voltooid en bij brief van 1 mei 2020 het beheer van de nalatenschap overgedragen aan de gezamenlijke erfgenamen.

de kern van het geschil

2.6.

Tussen partijen is in geschil óf er een afspraak is gemaakt tussen erflaatster en gedaagde over de bewoning van de woning, en ja zo, wat die afspraak inhield.

2.7.

Volgens eisers is er geen afspraak of overeenkomst over het gebruik van de woning tot stand gekomen, maar heeft gedaagde op eigen gezag de woning in gebruik genomen en is hij vervolgens maandelijks een bedrag gaan betalen op de destijds door zijn vader beheerde bankrekening van erflaatster.

2.8.

Gedaagde stelt dat er wel degelijk sprake is van een afspraak over het gebruik van de woning. Hij heeft daarover minimaal drie gesprekken met erflaatster gehad, en erflaatster heeft hem verteld dit ook met haar zus besproken te hebben.

2.9.

Vast staat dat gedaagde sinds het najaar van 2014 in de woning woont en dat gedurende de eerste drie jaren dat hij daar woonde erflaatster nog in leven was. Volgens eisers kon erflaatster haar eigen belangen niet behartigen. Maar eisers hebben zelf aangevoerd dat eiser sub 2 begin 2017, dus ruim twee jaar nadat gedaagde in de woning is getrokken, met erflaatster heeft besproken de woning te verkopen om op die manier de gebruikelijke schenkingen te kunnen blijven doen en bovendien de zorgkosten te kunnen betalen (dagvaarding onder 2.18). Blijkbaar vonden eisers dat erflaatster op dat moment haar belangen wel zelf kon behartigen. Niet valt in te zien waarom ze dat dan in het najaar van 2014 niet kon. Eisers hebben niet gesteld dat erflaatster niet wist van de bewoning. Gesteld noch gebleken is dat erflaatster ooit bezwaar heeft gemaakt tegen de bewoning door gedaagde. Dat betekent dat er in deze procedure vanuit kan worden gegaan dat erflaatster instemde met de bewoning door gedaagde. Op grond daarvan is de kantonrechter van oordeel dat er wel degelijk een bepaalde afspraak tussen erflaatster en gedaagde gold.

kwalificatie overeenkomst

2.10.

Vervolgens moet de vraag beantwoord worden, hoe die afspraak moet worden gekwalificeerd. Volgens gedaagde is sprake van een huurovereenkomst, maar eisers betwisten dat. Volgens hen is hooguit sprake van een anti-kraak, althans gebruiksovereenkomst.

2.11.

Het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst, zoals een gebruiksovereenkomst moet worden gekwalificeerd, is dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie voor het gebruik van – in dit geval – de woning en in het geval van bruikleen niet. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW is geen sprake, als de vergoedingen uitsluitend betrekking hebben op de door de uitlener gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woning. Als de te betalen vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de woonruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, is dan niet relevant. Evenmin is van belang dat de vergoeding niet dekkend is voor de kosten van instandhouding en exploitatie of niet marktconform is, zoals volgt uit HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 (hofjeswoningen) en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313 (anti-kraakwoningen).

De term ‘tegenprestatie’ wordt gebruikt om duidelijk te maken dat de huurprijs niet uit een geldsom hoeft te bestaan. De tegenprestatie kan bijvoorbeeld ook bestaan uit het verrichten van huishoudelijke diensten, het bebouwen van daartoe in gebruik gekregen grond of het verrichten van andere arbeid zoals het onderhouden van het gehuurde of verzorging van de verhuurder (HR 16 mei 1975, NJ 1975/437, Drost/Van Donselaar). De tegenprestatie moet voldoende bepaalbaar zijn (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 11).

2.12.

Volgens gedaagde bestaat zijn tegenprestatie uit meerdere elementen:

- een geldbedrag van € 200,- per maand;

- het verrichten van reparaties en onderhoud;

- het beheer van de gronden die bij het gehuurde horen.
Voorts betaalt hij zelf zijn gas en licht en zijn aandeel van de onroerend zaakbelasting en de waterschapsbelasting, aldus gedaagde. Ter onderbouwing daarvan heeft hij energienota’s en bankafschrijvingen overgelegd (productie 1 en 2). Verder heeft hij onder punt 22 in de conclusie van antwoord opgesomd welke werkzaamheden hij heeft verricht, en heeft hij ter onderbouwing daarvan nog enkele foto’s en nota’s overgelegd (productie 7).

2.13.

Eisers stellen dat de eerste negen maanden nadat gedaagde zijn intrek in de woning had genomen, de energiekosten van de rekening van erflaatster zijn voldaan, en dat ook de eindafrekening van de energie 2017 van de rekening van erflaatster is voldaan. Ter onderbouwing van die stelling hebben zij als productie 6 bankrekeningafschriften overgelegd. Daaruit volgt dat in de maanden januari 2015 tot en met juni 2015
voorschot bedragen [onderstreping kantonrechter] aan Essent Retail Energie van de bankrekening van erflaatster zijn afgeschreven. Maar, dit betreffen voorschotbedragen en overigens blijkt uit de bankrekeningafschriften niet op welk adres deze voorschotbedragen betrekking hebben. Van de eindafrekening energie 2017, die volgens eisers ook van de rekening van erflaatster is afgeschreven, hebben eisers geen bewijs overlegd.

Uit de door gedaagde overgelegde producties 1 en 2 blijkt daarentegen dat er vanaf (in ieder geval) december 2014 een energiecontract bij Qurrent voor de betreffende woning op zijn naam stond en dat hij maandelijks de voorschotnota’s betaalde. Ook de eindafrekening energie 2017, op zijn naam, is door gedaagde overgelegd. Op basis van deze stukken stelt de kantonrechter vast dat gedaagde inderdaad zelf het gas en licht (de energiekosten) heeft betaald. Een mogelijke verklaring voor de voorschotbedragen die nog tot en met (in ieder geval) juni 2015 van de rekening van erflaatster zijn afgeschreven, is dat er wellicht enige overlap is geweest in de energiecontracten in verband met de looptijd daarvan, en dat de betaalde voorschotten bij de eindafrekening zijn terugbetaald op de rekening van erflaatster. Of, zoals gedaagde heeft aangevoerd, dat deze voorschotten geen betrekking hebben op de woning maar op de kalverenschuur, die geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Maar nu verdere stukken daarover ontbreken, kan dit thans niet vastgesteld worden.

2.14.

Dat gedaagde ook maandelijks een bedrag van € 200,- heeft betaald, is door eisers niet weersproken. Deze betaling betreft niet een vergoeding voor daadwerkelijk onkosten die samenhangen met het feit dat de woning wordt bewoond in plaats van leegstaat, nu vaststaat dat gedaagde zelf de kosten voor gas en licht betaalt en hij ook onweersproken heeft gesteld dat hij alle servicekosten en de huurderslasten-OZB van de onroerende zaak betaalt. Dat gedaagde ook nog reparaties en onderhoud verricht, en de gronden die bij het gehuurde horen beheert, hebben eisers niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Weliswaar komt klein onderhoud op basis van de wettelijke verdeling van onderhoudsverplichtingen al voor rekening van de huurder, maar niet alle opgesomde werkzaamheden vallen onder het klein onderhoud. Afwijking van de wettelijke verdeling van onderhoudsverplichtingen leidt niet, zoals eiser hebben aangevoerd, tot nietigheid van de overeenkomst. De afspraak is vernietigbaar, maar dat is hier niet aan de orde, nu gedaagde zelf aanvoert dat dit een onderdeel van zijn tegenprestatie is. Al deze omstandigheden in samenhang bezien is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik van het pand. Dat betekent dat sprake is van een huurovereenkomst. Dat dat mogelijk bij het aangaan van de overeenkomst niet de bedoeling was, omdat erflaatster althans eisers er op basis van uitspraken van een notaris vanuit gingen een bedrag van € 200,- een standaardvergoeding voor anti-kraak zou zijn, en niet als huur bestempeld zou worden, maakt dat niet anders.

huur naar aard van korte duur

2.15.

De discussie tussen partijen spitst zich vervolgens toe op de vraag of er bij het tot stand komen van de overeenkomst sprake is geweest van misbruik van omstandigheden, dwaling of strijd met de redelijkheid en billijkheid. Voordat die vraag kan worden beantwoord, moet echter eerst nog een andere vraag beantwoord worden. Eisers hebben immers aangevoerd dat, voor zover er een gebruik is overeengekomen (welke vraag hiervoor bevestigend is beantwoord), sprake was van een gebruik dat naar haar aard van korte duur zou zijn (dagvaarding onder overweging 3.3). De kantonrechter zal de rechtsgronden aanvullen en de vordering beoordelen op grond van artikel 7:232 lid 2 BW. Indien sprake is van huur naar zijn aard van korte duur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, komt aan gedaagde alsnog geen beroep toe op huurbescherming.

2.16.

Bij beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (Hoge Raad 8 januari 1999, NJ 1999, 495). Bij deze beoordeling spelen de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst derhalve wel een belangrijke rol.

Artikel 7:232 lid 2 BW geldt volgens de parlementaire geschiedenis als uitzonderings-bepaling welke zeer restrictief dient te worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is (Hoge Raad 30 mei 1975, NJ 1975, 464).

2.17.

De overeenkomst tussen erflaatster en gedaagde is tot stand gekomen nadat duidelijk was geworden dat erflaatster niet langer zelfstandig kon wonen en zij, zo volgt uit de toelichting van eisers, vrij plotseling naar een verzorgingshuis is verhuisd. Erflaatster was op dat moment 89 jaar oud. Gelet op haar leeftijd en haar gezondheid was het voor de erfgenamen van meet af aan duidelijk, althans dit had duidelijk moeten zijn, dat erflaatster niet meer zou terugkeren naar haar woning. In januari 2017 heeft erflaatster vervolgens een verkoopopdracht voor de makelaar ondertekend. Geen van partijen, noch eisers, noch gedaagde, noch één van de erfgenamen, heeft aangevoerd dat erflaatster die verkoop niet heeft gewild. Nu zij niet terug zou keren in de woning, ligt verkoop ook voor de hand. Gedaagde heeft de woning willen kopen. Hij heeft de woning aangeboden gekregen voor een bedrag van € 362.000,-. Hij heeft zelf aangevoerd dat deze prijs is gebaseerd op een uitgevoerde taxatie in 2017, en dat de volgende factoren bij de prijsbepaling hebben meegespeeld: monumentale status, aanwezigheid van asbest in daken, Zink-Sintelbestrating en de aanwezigheid van ondergrondse tanks. Hieruit volgt dat niet heeft meegewogen bij de prijsbepaling, dat sprake was van een huurovereenkomst, een omstandigheid die een waarde drukkende factor zou hebben gehad bij de prijsbepaling. Eisers hebben aangevoerd dat er binnen de familie over gesproken is om iemand te zoeken die anti-kraak zou willen wonen, omdat de woning op den duur immers verkocht zou worden. Die bedoeling, anti-kraak wonen, zou verklaren waarom bij de taxatie geen rekening is gehouden met de verhuurde staat. Gedaagde heeft deze getaxeerde prijs ook willen betalen. De kantonrechter leidt daaruit af dat hij ermee instemde dat de huurovereenkomst geen omstandigheid was waar bij de verkoop rekening mee moest worden gehouden.

De erfgenamen zijn het er niet eenduidig over eens wat erflaatster gewild zou hebben, een deel stelt zich op het standpunt dat zij gewild heeft dat gedaagde de woning kon huren en/of kopen, maar een ander deel stelt zich op het standpunt dat erflaatster volledig afhankelijk was van haar familieleden en makkelijk te beïnvloeden was. Wat in ieder geval wel vaststaat, is dat erflaatster alle erfgenamen gelijk wilde bedelen. Dat is immers opgenomen in haar testament. Daarmee zou niet stroken dat zij met gedaagde een huurovereenkomst aangaat, die tot gevolg heeft dat de woning verkocht moet worden in verhuurde staat, wat een lagere verkoopopbrengst oplevert. Gedaagde wordt dan bevoordeeld, immers hij koopt de woning in verhuurde staat voor een lagere koopsom terwijl de erfgenamen een lager bedrag uitgekeerd krijgen. Mevrouw [erfgenaam 13] heeft op zitting aangevoerd dat erflaatster wilde verhuren aan gedaagde, omdat de woning dan in ieder geval een beetje onderhouden werd. Maar, ook met anti-kraak bewoning wordt dat bereikt. Dat was kennelijk ook de bedoeling van de heren [erfgenaam 9] en [erfgenaam 6] , die ieder een zoon hadden die anti-kraak woonde. En als gedaagde slechts tijdelijk – tot aan de verkoop – van de woning gebruik mag maken, heeft dat gebruik geen invloed op de getaxeerde waarde, wordt gedaagde niet bevoordeeld en krijgen alle erfgenamen een gelijk, hoger, bedrag uitgekeerd.

2.18.

Deze omstandigheden leiden tot de conclusie dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is

(vgl. ook Hof Amsterdam 21 april 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1526 en Hof Arnhem-Leeuwarden 18 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:11021). Gedaagde komt daarom op grond van artikel 7:232 lid 2 BW geen beroep toe op huurbescherming. Hetgeen partijen voor het overige nog hebben aangevoerd, behoeft geen nadere bespreking meer.

de slotsom

2.19.

Nu sprake is van een huurovereenkomst voor woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is, is ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het BW niet van toepassing. De (subsidiair) onder 1 gevorderde verklaring voor recht komt voor toewijzing in aanmerking.

2.20.

De gevorderde vernietiging van de huurovereenkomst komt niet voor toewijzing in aanmerking, evenals de onder 2 gevorderde verklaring voor recht.

2.21.

De kantonrechter zal de gevorderde ontruiming toewijzen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als na te melden.

2.22.

Gedaagde zal als in de overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

3. De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat tussen gedaagde en de gezamenlijke erven van wijlen mevrouw [erflaatster] niet geldt een huurovereenkomst van woonruimte waarop de afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is;

veroordeelt gedaagde om de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] binnen een maand na betekening van dit vonnis geheel te ontruimen en ontruimd te houden, met bepaling dat gedaagde aan de gezamenlijke erven van wijlen mevrouw [erflaatster] een dwangsom zal verbeuren van € 200,- per dag of dagdeel dat aan deze veroordeling niet wordt voldaan, met een maximum van € 150.000,-;

veroordeelt gedaagde in de kosten van de procedure, aan de zijde van eisers tot heden begroot op € 105,09 aan explootkosten, € 83,00 aan griffierecht en € 561,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2021.