ECLI:NL:HR:2017:1131

• Datum uitspraak: 23 juni 2017
• Publicatiedatum: 22 juni 2017
• Zaaknummer: 16/00967
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: J.A.C.A. Overgaauw; P.M.F. van Loon; J. Wortel; L.F. van Kalmthout; M.E. van Hilten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verhuurderheffing en het begrip voor verhuur bestemde woningen in de context van een hofje voor alleenstaande ouderen

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 23 juni 2017 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure betreffende de verhuurderheffing. De belanghebbende, een stichting die woningen voor alleenstaande ouderen beheert, had beroep in cassatie ingesteld tegen een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag. Het Hof had geoordeeld dat de maandelijkse bijdragen die de bewoonsters van de woningen aan de stichting betalen, niet als symbolische vergoedingen kunnen worden aangemerkt, maar als tegenprestaties voor het in gebruik verstrekken van de woningen. Dit oordeel was gebaseerd op de hoogte van de bijdragen en de verplichtingen die de bewoonsters aangaan volgens het bewoningsreglement.

De Hoge Raad bevestigde het oordeel van het Hof en oordeelde dat de woningen van de stichting als 'voor verhuur bestemde woningen' moeten worden aangemerkt in de zin van de Wet verhuurderheffing. De Hoge Raad oordeelde dat de hoogte van de maandelijkse betalingen, die gemiddeld € 50 per maand bedraagt, niet verwaarloosbaar is en dat de variatie in bijdragen afhankelijk van de woning en de voorzieningen, ook een indicatie is dat er sprake is van huur in de zin van het Burgerlijk Wetboek. De Hoge Raad concludeerde dat de stichting belastingplichtig is voor de verhuurderheffing, en verklaarde het beroep in cassatie ongegrond.

De uitspraak heeft belangrijke implicaties voor de interpretatie van de Wet verhuurderheffing en het begrip huur in de context van sociale woningbouw. De Hoge Raad benadrukte dat de betalingsverplichtingen van de bewoonsters niet van elke reële betekenis zijn ontbloot en dat de stichting, ondanks de lage bijdragen, niet kan worden vrijgesteld van belastingplicht. De beslissing van de Hoge Raad biedt duidelijkheid over de voorwaarden waaronder woningen als huurwoningen kunnen worden aangemerkt, en bevestigt de noodzaak voor stichtingen die sociale woningen aanbieden om zich aan de belastingwetgeving te houden.

Uitspraak

23 juni 2017

nr. 16/00967

Arrest

gewezen op het beroep in cassatie van
Stichting [X] te
[Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het
Gerechtshof Den Haag van 13 januari 2016, nr. BK-15/00463, op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (nr. SGR 14/7606) betreffende de aan belanghebbende over het jaar 2013 opgelegde naheffingsaanslag in de verhuurderheffing. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.

1. Geding in cassatie

Belanghebbende heeft tegen ’s Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Staatssecretaris van Financiën heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.

De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op 20 september 2016 geconcludeerd tot gegrondverklaring van het beroep in cassatie (ECLI:NL:PHR:2016:970).

2. Beoordeling van het middel

2.1.

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

2.1.1.

Belanghebbende is krachtens eigendom, bezit of beperkt recht genothebbende van [A] te [Z] (hierna: het hofje). Volgens haar statuten heeft belanghebbende als doel het stichten, beheren en in stand houden van de woningen van het hofje en het tegen een zo gering mogelijke bijdrage of gratis ter beschikking stellen van de woningen aan vrouwen die daartoe door de regenten in de gelegenheid worden gesteld.

2.1.2.

De meeste woningen van het hofje hebben een vloeroppervlakte van ongeveer 25 m² en bestaan uit een woonkamer, een slaapkamer, een keuken en een kleine kamer annex badkamer.

2.1.3.

In het hofje worden 45 woningen tegen een geringe vergoeding voor bewoning ter beschikking gesteld. Elke bewoonster betaalt aan belanghebbende maandelijks een bijdrage, die niet jaarlijks wordt geïndexeerd of verhoogd. De bijdrage hangt af van (onder meer) de grootte en de locatie van de woning, de daarin aanwezige voorzieningen en het inkomen van de bewoonster. De gemiddelde bijdrage van de bewoonsters bedraagt € 50 per maand. Voor dertien woningen zonder verwarming is de bijdrage € 19 per maand. Voor 28 woningen worden bijdragen van € 40 tot € 57 betaald. Voor de resterende vier woningen wordt een bijdrage betaald van € 69, € 91, € 115 onderscheidenlijk € 221. Belanghebbende besteedt de gehele opbrengst van de bijdragen aan het onderhoud van het groen in het hofje.

2.1.4.

De kosten voor energie en water worden aan de bewoonsters direct in rekening gebracht en worden door hen betaald. De gemeentelijke lasten worden betaald door belanghebbende.

2.1.5.

Bij het in gebruik geven van een woning dient de aanstaande bewoonster het bewoningsreglement te ondertekenen. Volgens dit bewoningsreglement wordt het gebruiksrecht tot wederopzegging aan een bewoonster verleend en dienen de woningen daadwerkelijk als hoofdverblijf en zelfstandig te worden bewoond.

2.2.

Voor het Hof was in geschil of belanghebbende belastingplichtig is voor de verhuurderheffing.

2.3.

Het Hof heeft geoordeeld dat de maandelijkse betalingen door de bewoonsters aan belanghebbende geen symbolische vergoedingen zijn, maar tegenprestaties voor het in gebruik verstrekken van de woningen, zodat sprake is van huur in de zin van artikel 7:201 BW. Het heeft daarvoor redengevend geacht dat:

(i) een bedrag van gemiddeld € 50 per maand voor personen die behoren tot de doelgroep van belanghebbende, naast de maandelijkse betalingen voor energie en water, geenszins verwaarloosbaar is,

(ii) de hoogte van de betalingen niet voor alle woningen gelijk is, maar afhangt van de locatie en de voorzieningen van de woning, en

(iii) de bewoonsters de verplichtingen uit het bewoningsreglement moeten nakomen.

Daaruit volgt volgens het Hof dat de woningen van het hofje ‘voor verhuur bestemde woningen’ zijn als bedoeld in artikel 2, aanhef en letter a, van de Wet verhuurderheffing (hierna: Wvh), zodat belanghebbende ter zake van de woningen belastingplichtig is voor de verhuurderheffing.

2.4.

Het middel bestrijdt ’s Hofs hiervoor in 2.3 weergegeven oordeel. Het middel betoogt daartoe dat het gemiddelde van de betaalde bijdragen irrelevant is voor de beoordeling of per woning sprake is van een huurovereenkomst. Vervolgens betoogt het middel dat een bijdrage van € 57 of minder per maand niet als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW kan worden aangemerkt; een dergelijke geringe vergoeding is slechts symbolisch en kan daarom niet een tegenprestatie zijn voor het in gebruik verstrekken van de woningen. Voorts wordt, aldus het middel, eraan voorbijgegaan dat een bij de aanvang van de bewoning vastgestelde bijdrage ongewijzigd blijft tot aan het einde van het gebruik door de desbetreffende bewoonster, terwijl huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Ten slotte betoogt het middel dat niet valt in te zien op welke wijze de inkomens- en vermogenspositie van de bewoonsters een rol kan spelen bij de beoordeling van de vraag of er tussen belanghebbende en de bewoonsters huurovereenkomsten bestaan.

2.5.1.

Ingevolge artikel 1 Wvh in samenhang gelezen met artikel 4 Wvh wordt onder de naam verhuurderheffing een belasting geheven van degene die op 1 januari 2013 het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van meer dan tien huurwoningen. Als huurwoning wordt – kort gezegd – aangemerkt de “in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning” (zie artikel 2, aanhef en letter a, Wvh).

2.5.2.

Het Hof heeft bij zijn beoordeling van de vraag of in het onderhavige geval sprake is van huurwoningen in de zin van artikel 2, aanhef en letter a, Wvh, terecht aansluiting gezocht bij het huurbegrip van artikel 7:201 BW. De totstandkomingsgeschiedenis van de Wvh biedt hiervoor een toereikend aanknopingspunt (zie onderdeel 7.1 van de conclusie van de Advocaat-Generaal) en aanwijzingen dat van een ander huurbegrip moet worden uitgegaan, ontbreken.

2.5.3.

Artikel 7:201 BW bepaalt dat huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. In cassatie wordt niet geklaagd over het in ’s Hofs overwegingen besloten liggende oordeel dat de betalingsverplichtingen van de bewoonsters deel uitmaken van de overeenkomsten waarbij hen een woning in gebruik is gegeven.

2.5.4.

Met de hiervoor in 2.3 weergegeven overwegingen heeft het Hof tot uitdrukking gebracht dat de op de bewoonsters rustende betalingsverplichting niet van elke reële betekenis is ontbloot terwijl de hoogte van de maandelijks te betalen bedragen verband houdt met het woongenot dat de bewoonsters geacht kunnen worden aan de hen in gebruik gegeven woningen te ontlenen. Blijkens deze overwegingen heeft het Hof daarnaast betekenis toegekend aan de omstandigheid dat de bewoonster zich, naast de maandelijkse betaling van het door belanghebbende vastgestelde bedrag, jegens haar heeft verplicht de in gebruik gegeven woning zelfstandig en als hoofdverblijf te blijven bewonen.

2.5.5.

Het op deze overwegingen berustende oordeel van het Hof dat is voldaan aan de in artikel 7:201 BW gestelde eis van een voldoende bepaalbare tegenprestatie ter zake van het in gebruik krijgen van de desbetreffende woningen, wordt door het middel tevergeefs bestreden. De omstandigheid dat de aan de bewoonsters opgelegde betalingsverplichting veel lager is dan de kosten die belanghebbende voor de instandhouding en de exploitatie van de desbetreffende woning maakt, behoefde het Hof niet van dat oordeel te weerhouden. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat belanghebbende bij het vaststellen van die betalingsverplichting rekening heeft gehouden met de inkomens- en vermogenspositie van degenen die zij als bewoonsters wilde accepteren; het rechtstreekse verband tussen de betalingsverplichting en het ter beschikking stellen van de woning wordt daardoor immers niet doorbroken. Ook de omstandigheid dat belanghebbende geen gebruik maakt van haar wettelijke mogelijkheden tot periodieke verhoging van de maandelijkse bijdragen brengt niet mee dat die bijdragen het karakter van tegenprestatie (zijn gaan) ontberen.

2.5.6.

Het bestreden oordeel getuigt derhalve niet van een onjuiste rechtsopvatting. Het is evenmin onbegrijpelijk of ontoereikend gemotiveerd. Het middel faalt.

3. Proceskosten

De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

4. Beslissing

De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.A.C.A. Overgaauw als voorzitter, en de raadsheren P.M.F. van Loon, J. Wortel, L.F. van Kalmthout en M.E. van Hilten, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier E. Cichowski, en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2017.