ECLI:NL:GHARL:2018:11021

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.243.106/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6913044)

arrest in kort geding van 18 december 2018

in de zaak van

Ad Hoc Beheer B.V.,

gevestigd te 's-Gravenhage,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Ad Hoc,

advocaat: mr. H.G. Ruis, kantoorhoudend te Meppel, die ook heeft gepleit,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool, kantoorhoudend te 's-Gravenhage, die ook heeft gepleit.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van

21 juni 2018 dat de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 19 juli 2018 met grieven en producties;

- de conclusie van eis d.d. 31 juli 2018;

- de memorie van antwoord d.d. 11 september 2018 met producties;

- de pleidooien d.d. 31 oktober 2018 overeenkomstig de pleitaantekeningen.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op het door Ad Hoc na de zitting nagezonden dossier. In dat dossier bevindt zich ook een uitwerking van de repliek van Ad Hoc die niet ter zitting is overgelegd en die daarom door het hof buiten beschouwing wordt gelaten.

2.3

Ad Hoc vordert in hoger beroep - samengevat - dat het hof het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigt, alsnog de vorderingen van Ad Hoc in eerste aanleg toewijst, [geïntimeerde] veroordeelt in de kosten van de procedure in beide instanties en hem veroordeelt tot terugbetaling van de proceskosten die Ad Hoc hem heeft voldaan.

3.De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.14 van het vonnis van 21 juni 2018, voor zover voor de beoordeling van het hoger beroep relevant en aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand kunnen worden aangemerkt.

3.2

Ad Hoc is een bedrijf dat zich onder meer bezig houdt met leegstandsbeheer.

3.3

De Nederlandse Aardolie Maatschappij (hierna: de NAM) was tot december 2017 eigenaar van de monumentale boerderij ‘ [B] ’, gelegen aan [de a-straat 1] te [A] (hierna: de boerderij). De boerderij is een zelfstandige verblijfsruimte, bestaande uit een vrijstaande boerderij met erf, tuin, schuur en overige aanhorigheden, met de gebruikelijke voorzieningen. De boerderij - met aardbevingsschade - stond leeg in afwachting van verkoop, (reguliere) verhuur, renovatie, sloop of een andere ontwikkeling.

3.4

De NAM en Ad Hoc hebben een overeenkomst tot lastgeving gesloten, waarbij Ad Hoc als middellijk vertegenwoordiger en beheerder optreedt namens de NAM wat betreft de boerderij.

3.5

Op 25 februari 2016 heeft [geïntimeerde] zich bij Ad Hoc ingeschreven als gegadigde om in aanmerking te komen voor toewijzing van een tijdelijke woonruimte, het zogeheten anti-kraak wonen. [geïntimeerde] heeft hiertoe een inschrijfformulier ingevuld en ondertekend. Aan het inschrijfformulier zijn de 'voorwaarden voor gebruik verblijfsruimte' (hierna: algemene voorwaarden) gehecht, alsmede een privacy statement.

3.6

Bij overeenkomst van 29 februari 2016, getiteld 'Tijdelijke bruikleenovereenkomst verblijfsruimte' heeft Ad Hoc aan [geïntimeerde] een gedeelte van de boerderij (in het achterhuis) in gebruik gegeven, tegen betaling van een maandelijks bedrag van € 115,00. In deze overeenkomst is onder meer, het volgende opgenomen:

OVERWEGENDE DAT:

(…)

Bruiklener bereid is -en dat zijn leefsituatie toelaat- zijn verblijfsrecht afhankelijk te stellen van opzegging op korte termijn door Ad Hoc Beheer, dat hij zich ermee akkoord verklaart dat dit gebruik korte tijd na opzegging als na te melden zal moeten eindigen en het object moet worden ontruimd;

Bruiklener realiseert dat hij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, niet alleen omdat het beoogde gebruik van het object naar zijn aard van korte duur zal zijn, doch tevens omdat tegenover dat gebruik geen tegenprestatie aan de eigenaar / beheerder verschuldigd is of zal worden voldaan, en dat een beroep op huurbescherming bovendien in strijd is met de bedoeling van partijen en de redelijkheid en billijkheid zich tegen een dergelijk beroep verzet;

Duur van de overeenkomst tot tijdelijk gebruik; object; waarborgsom; vergoeding;

1. Ad Hoc Beheer geeft vanaf 2/29/2016 voor onbepaalde tijd, tot wederopzegging, en tegen na te noemen vergoeding, aan Bruiklener in gebruik het na te noemen gedeelte van het object, teneinde daarin daadwerkelijk haar verblijf te houden. Deze overeenkomst kan te allen tijde met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste achtentwintig kalenderdagen, zoals bepaald in artikel 29 van deze overeenkomst, worden opgezegd. Ad Hoc Beheer heeft genoemd object waar mogelijk enigszins geschikt gemaakt voor het beoogde gebruik.

(…)

Opzegging bruikleenovereenkomst

28. Deze overeenkomst kan te allen tijde en door elk van partijen zonder opgave van redenen schriftelijk worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 28 dagen. Een opzegging door Ad Hoc Beheer moet worden gericht aan het adres van het object. Een opzegging door Bruiklener moet worden gericht aan het adres van het object. Een opzegging door Bruiklener moet worden gericht aan het adres van dat regiokantoor van Ad Hoc Beheer waar Bruiklener de overeenkomst met betrekking tot het object in kwestie is aangegaan.

3.7

Eerder was Ad Hoc een zelfde overeenkomst aangegaan met de heer [C] , die het andere gedeelte, het voorhuis, van dezelfde boerderij bewoont.

3.8

Ad Hoc is verder, in afwijking van het standaardcontract, als uitvloeisel van de met de NAM overeengekomen lastgevingsovereenkomst overeengekomen dat de kosten van gas, water en elektra, de afvoer en stort van vuilnis en de gemeentelijke belastingen en heffingen (gebruikersgedeelte) met betrekking tot het pand op naam en voor rekening van de gebruikers komen.

3.9

In december 2017 heeft de NAM de boerderij aan de stichting Groninger Landschap (hierna: de Stichting) verkocht. De Stichting heeft bij overeenkomst van 21 december 2017 eveneens opdracht tot vertegenwoordiging en beheer aan Ad Hoc gegeven met betrekking tot de boerderij.

In deze overeenkomst is onder meer opgenomen:

4. Onze dienstverlening

Ad Hoc ontzorgt u volledig. U kunt kosteloos gebruik maken van:

(…)

Het dagelijks beheer van uw pand gedurende de hele looptijd van onze lastgevingsovereenkomst;

(…)

Begeleiding bij storingen en onderhoud van werkzaamheden door de uitvoerders van uw (bestaande) servicecontracten voor de installaties in uw pand; (…)

3.1

Het door [geïntimeerde] maandelijks aan Ad Hoc verschuldigde bedrag is op enig moment verhoogd tot € 120,-.

3.11

De Stichting is renovatieplannen gaan ontwikkelen en heeft bij Ad Hoc te kennen gegeven dat zij niet langer prijs stelde op voortzetting van de dubbele bewoning van de boerderij. De Stichting heeft Ad Hoc daarom verzocht om de overeenkomst met de laatst binnengekomen bewoner te beëindigen, zijnde [geïntimeerde] .

3.12

Ad Hoc heeft bij brief van 28 december 2017 aan [geïntimeerde] het volgende meegedeeld:
“Helaas moeten we je meedelen dat de nieuwe eigenaar van het pand aan [de a-straat 1] te [A] de overeenkomst met Ad Hoc van jouw unit beëindigt. Hiervoor kunnen diverse redenen zijn. (...) Dit betekent dat de overeenkomst die Ad Hoc met jou is aangegaan met betrekking tot dit pand helaas moet worden beëindigd per 28-02-2018.”

3.13

Ad Hoc heeft [geïntimeerde] meerdere aanbiedingen voor vervangende woonruimte gedaan die door hem om diverse redenen zijn afgewezen.

3.14

Eind februari 2018 heeft Ad Hoc navraag gedaan over het vertrek van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft zich per e-mail van 28 februari 2018 gericht tot de Stichting met het verzoek om in de boerderij te mogen blijven wonen.

3.15

De Stichting heeft het verzoek per e-mail op dezelfde dag afgewezen en heeft [geïntimeerde] te kennen gegeven dat dubbele bewoning van het object de voorgenomen restauratie zou belemmeren en dat [geïntimeerde] voor de verdere afhandeling contact moest opnemen met Ad Hoc.

3.16

Bij brief van 28 februari 2018 heeft de advocaat van Ad Hoc het volgende aan [geïntimeerde] laten weten: “
Om redenen die u inmiddels wel voldoende bekend zijn en waar ik hier niet nader over uit zal weiden is mijn cliënte bij aangetekende brief van 28 december 2017 tot opzegging overgegaan van de Tijdelijke Bruikleenovereenkomst Verblijfsruimte, en wel tegen 1 maart 2018. (...)Met ingang van die datum (1 maart 2018) zal de overeenkomst dan ook geëindigd zijn, en bent u verplicht tot oplevering van de verblijfsruimte aan mijn cliënte.”

3.17

Bij brief van 4 maart 2018 van zijn advocaat heeft [geïntimeerde] laten weten dat hij niet van plan was om de door hem bewoonde verblijfsruimte te verlaten. [geïntimeerde] is niet tot oplevering van de verblijfsruimte overgegaan.

3.18

Zowel [geïntimeerde] als [C] wonen nog in de boerderij. De Stichting heeft nog geen begin kunnen maken met de renovatiewerkzaamheden. Haar plannen voorzien in bewoning van alleen het achterhuis; het voorhuis zal een andere functie krijgen.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

Ad Hoc heeft in eerste aanleg - samengevat - gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om de verblijfsruimte in de boerderij te ontruimen binnen acht dagen na betekening van het te wijzen vonnis en verder alle sleutels in te leveren bij Ad Hoc.

[geïntimeerde] heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een huurovereenkomst en dat hem huurbescherming toekomt.

4.2

De voorzieningenrechter heeft overwogen dat een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van - in dit geval - de woning (zie artikel 7:201 lid 1 BW). Gaat het bij een bruikleenovereenkomst om het in gebruik geven van de woning ‘om niet’, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Bij bepaling van de vraag hoe de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden gekwalificeerd, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is de strekking van wat is overeengekomen in het licht van wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.

4.3

Vervolgens heeft de voorzieningenrechter overwogen dat de vergoeding van € 115,- gelet op de hoogte en gelet op de inhoud van de door Ad Hoc uitgevoerde werkzaamheden, mogelijk niet enkel betrekking heeft op de reëel gemaakte kosten voor het gebruik van de woning, maar dat een deel hiervan betrekking kan hebben op een tegenprestatie in ruil voor de woning. Weliswaar komt Ad Hoc als onderneming met winstoogmerk een reële beloning voor haar werkzaamheden toe, maar het valt op voorhand niet in te zien dat een maandelijks bedrag van € 115,- als reële vergoeding voor die kosten kan gelden. Gelet hierop valt niet uit te sluiten dat de bodemrechter, later oordelend, zal beslissen dat het maandelijks bedrag van € 115,- moet worden aangemerkt als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW.

De voorzieningenrechter heeft, verder nog overwegende dat ook de inhoud van de overeenkomst niet geheel duidelijk is, de vordering van Ad Hoc afgewezen en haar in de kosten van de procedure veroordeeld.

5.De beoordeling van de grieven en de vordering

Ten aanzien van de grieven

5.1

Ad Hoc heeft in de appeldagvaarding acht grieven geformuleerd (kennelijk per abuis hebben twee grieven het nummer V gekregen), waaraan nog één handgeschreven grief is toegevoegd.

5.2

Tijdens het pleidooi in eerste termijn heeft zij daaraan nog één grief toegevoegd, namelijk dat het beroep op [geïntimeerde] op de huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Tegen deze nieuwe grief heeft [geïntimeerde] zich verzet, zodat het hof die grief buiten behandeling zal laten. Datzelfde geldt voor het betoog van Ad Hoc in repliek dat het hof ook rekening dient te houden met de mogelijkheid dat de Stichting op grond van haar eigendomsrecht een vordering kan instellen tot verwijdering van [geïntimeerde] uit de boerderij. Ook dit is een nieuwe grief, waarbij voorts nog geldt dat de Stichting geen partij bij deze procedure is en een vordering als door Ad Hoc bedoeld niet voorligt.

5.3

De overige grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling

Het spoedeisend belang en het beoordelingskader

5.4

Ook in hoger beroep staat voldoende vast dat Ad Hoc een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vordering, daarin gelegen dat haar lastgever het door [geïntimeerde] bewoonde deel van de boerderij ter vrije beschikking wil hebben om de voorgenomen renovatie door te voeren.

5.5

De vordering van Ad Hoc is in dit kort geding alleen toewijsbaar indien voldoende waarschijnlijk is dat de bodemrechter, als die over dit geschil zou moeten oordelen, de vorderingen van Ad Hoc zou toewijzen.

De kern van het geschil

5.6

De kern van het geschil gaat erover of de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden aangemerkt als een bruikleenovereenkomst of als een huurovereenkomst. Het hof overweegt, in navolging van de voorzieningenrechter, dat het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst is dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie voor het gebruik van het object en in het geval van bruikleen niet. Een vergoeding van kosten is niet noodzakelijkerwijs een tegenprestatie voor gebruik van de ruimte die [geïntimeerde] bewoont, zodat het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeengekomen nog niet maakt dat sprake is van huur en niet van bruikleen. Van bruikleen kan voorts toch sprake zijn als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, in die zin dat deze van elke reële betekenis is ontbloot. Ook indien een vergoeding is bedongen die alleen ziet op gebruikskosten of kosten van bemiddeling of beheer hoeft de overeenkomst niet noodzakelijkerwijs als huur te worden aangemerkt. Indien de te betalen vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de woonruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, doet er dan niet toe. Evenmin is van belang dat de vergoeding niet dekkend is voor de kosten van instandhouding en exploitatie of niet marktconform is, zoals volgt uit HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 (hofjeswoningen) en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313 (anti-kraakwoningen).

5.7

Het hof verwerpt het betoog van Ad Hoc dat de uitleg die de Hoge Raad in de hiervoor aangehaalde arresten geeft aan artikel 7:201 BW uitsluitend geldt voor de fiscale wetgeving aangaande de verhuurdersheffing en dat bij civielrechtelijke contracten van een ander huurbegrip zou moeten worden uitgegaan.

5.8

Het hof zal vervolgens de vergoeding die [geïntimeerde] op grond van de gesloten overeenkomst aan Ad Hoc moest betalen nader onderzoeken.

De door [geïntimeerde] verschuldigde vergoeding van laatstelijk € 120,- per maand kan niet als een louter symbolische bijdrage worden aangemerkt, zodat het hof moet nagaan wat de aard van deze bijdrage is. Uit de afspraken tussen partijen volgt dat [geïntimeerde] zelf de kosten van nutsvoorzieningen moet betalen evenals de kosten van onderhoud van kachels, geisers en rookafvoeren, zodat de overeengekomen vergoeding niet daarop betrekking kan hebben. Daarop stuit de verwijzing van Ad Hoc naar het arrest Camelot (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3595 en het onderliggende arrest van dit hof) reeds af, want in die zaak dekte de vergoeding die de gebruiker moest betalen niet de voor rekening van de eigenaar komende kosten van de nutsvoorzieningen.

5.9

Het hof moet in dit kort geding beoordelen of voldoende aannemelijk is dat de € 120,- die [geïntimeerde] dient te betalen niet in rechtstreeks verband staat met het beschikbaar stellen van de woning en slechts een vergoeding vormt voor daadwerkelijke onkosten die samenhangen met het feit dat de boerderij wordt bewoond in plaats van leegstaat. Daaronder vallen niet de exploitatie- en beheerskosten die de eigenaar moet maken ongeacht of het pand bewoond wordt of niet. Dat geldt ook als de eigenaar, in dit geval de Stichting, eigenaarsverplichtingen bij een commerciële onderneming als Ad Hoc heeft ondergebracht.

5.1

Ad Hoc heeft, naar zij tijdens het pleidooi heeft toegelicht, twee alternatieve berekeningen overgelegd waaruit volgens haar zou volgen dat bijdrage van [geïntimeerde] niet als huur gekwalificeerd kan worden. In haar eerste berekening somt zij op welke kosten er gedurende de looptijd van de overeenkomst met [geïntimeerde] voor haar rekening zijn gekomen. Deze kosten bedragen meer dan de bijdrage van [geïntimeerde] en daarom is er volgens Ad Hoc geen sprake van huur.

5.11

Ad Hoc voert aan dat zij € 16.426,14 aan kosten heeft gemaakt voor het hele pand [de a-straat 1] . In dit bedrag zit een totaalbedrag aan facturen van € 4.361,69 van onderhoudskosten die Ad Hoc aan de eigenaar heeft doorbelast. Voorshands acht het hof niet aangetoond dat deze kosten samenhangen met bewoning van de boerderij door [geïntimeerde] en [C] . Verder zit in dit bedrag een component energiekosten “aandeel [geïntimeerde] ” ad € 1.212,- waarvan Ad Hoc stelt dat [geïntimeerde] deze op grond van de overeenkomst had dienen te betalen. Het hof overweegt dat op grond van de overeenkomst [geïntimeerde] zelf de kosten van de nutsvoorzieningen moet betalen, zodat de overeengekomen vergoeding daarop geen betrekking heeft. Voor zover hij niet aan die verplichting heeft voldaan, kan dat reden zijn voor ontbinding van de overeenkomst, maar daarop heeft Ad Hoc haar vorderingen niet gegrond. Voor de beoordeling van de bijdrage van [geïntimeerde] telt deze component dan ook niet mee.

5.12

Het restantbedrag bestaat deels uit het vervangen van cv-ketel en boiler, waarvan het de vraag is of deze kosten voor rekening van Ad Hoc komen, gelet op de inhoud van de overeenkomst van lastgeving en de daarbij behorende voorwaarden, waarbij uit artikel 3.2 lijkt te volgen dat deze kosten voor rekening van haar opdrachtgever zijn. Ad Hoc heeft ook niet afdoende toegelicht waarom de kosten van dergelijke nieuwe apparatuur als gebruikskosten moeten worden aangemerkt. Voor het overige bestaan de kosten die Ad Hoc opvoert grotendeels uit kosten van door haar uitgevoerde controles van de boerderij.

Ook ten aanzien van die kosten, die op grond van artikel 4 van de overeenkomst van lastgeving voor rekening van Ad Hoc komen, heeft Ad Hoc onvoldoende toegelicht waarom deze kosten samenhangen met de omstandigheid dat de boerderij bewoond wordt. Immers ook bij leegstand dient de eigenaar van de boerderij zijn pand te inspecteren en controleren om te voorkomen dat het pand door de elementen of ongewenste bewoners teloor gaat.

5.13

Alternatief heeft Ad Hoc betoogd dat de door [geïntimeerde] betaalde bijdrage een vergoeding vormt voor haar bedrijfskosten, waartoe zij de kosten van haar hoofdkantoor en de kosten van haar locatiekantoor in Groningen heeft gedeeld door het aantal bij haar in beheer zijnde objecten. Volgens Ad Hoc bedragen haar kosten op die wijze berekend

€ 137,87 per maand. Zij heeft betoogd dat in de jurisprudentie (waarbij zij heeft verwezen naar Rechtbank Noord-Holland 1 augustus 2016, ECLI NL:RBNHO:2016:6235) is aangenomen dat de kosten ook op forfaitaire wijze mogen worden begroot.

5.14

Het hof oordeelt dat op zich voorstelbaar is dat bepaalde kostencomponenten die samenhangen met bewoning, zoals de kosten van bemiddeling (het vinden van een geschikte bewoner voor een object), op forfaitaire wijze worden berekend gebaseerd op een gemiddelde van de wervingskosten. Ook een redelijke winstopslag voor de leegstandbeheerder kan daarvan deel uitmaken. Ad Hoc heeft evenwel onvoldoende inzicht geboden in de berekening door alleen te werken met de klaarblijkelijk uit haar jaarcijfers overgenomen totaalkosten van haar hoofdkantoor en haar vestiging in Groningen. Zij heeft geen jaarstukken overgelegd. In deze kosten zitten mogelijkerwijs ook kosten die Ad Hoc heeft gemaakt voor het onderhoud van andere panden, gelet op de ruime ‘ontzorging’ die Ad Hoc aan haar opdrachtgevers biedt (zie hiervoor rov. 3.9) terwijl voorts Ad Hoc blijkens de door haar overgelegde contractstukken ook nog verdergaande diensten aanbiedt waarvan niet duidelijk is hoe de kosten daarvan doorwerken in de jaarstukken en daarmee in de berekening van Ad Hoc. Ad Hoc heeft er zelf op gewezen dat zij bepaalde voor haar verlieslatende opdrachten uitvoert omdat de opdrachtgevers ook andere wel winstgevende opdrachten bij haar onderbrengen.

Exploitatie- en beheerkosten vormen ook bij huur een element van de huurprijs. Met het omslaan van haar eigen totaalkosten over gebruikers is dan ook niet zonneklaar dat in dit geval geen sprake is van huur.

5.15

Het hof acht beide overgelegde berekeningswijzen van Ad Hoc dan ook onvoldoende overtuigend om daaruit de gevolgtrekking te kunnen maken dat de bodemrechter de door [geïntimeerde] betaalde bijdrage niet zal aanmerken als huur. Voor zover Ad Hoc haar vorderingen op het bestaan van een overeenkomst van bruiklening stoelt, zijn zij in dit kort geding dan ook niet toewijsbaar.

huur naar aard van korte duur

5.16

Ad Hoc heeft subsidiair betoogd dat indien sprake is van een huurovereenkomst, het dan gaat om gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, zodat [geïntimeerde] alsnog geen beroep toekomt op huurbescherming.

5.17

Bij beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (Hoge Raad

8 januari 1999,
NJ1999, 495). Bij deze beoordeling spelen de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst derhalve wel een belangrijke rol.

Artikel 7:232 lid 2 BW geldt blijkens de parlementaire geschiedenis als uitzonderingsbepaling welke zeer restrictief dient te worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is (Hoge Raad

30 mei 1975,
NJ1975, 464).

5.18

De overeenkomst tussen Ad Hoc en [geïntimeerde] is voor onbepaalde tijd aangegaan. Wel vermeldt de overeenkomst dat het object tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie dan wel sloop of een andere ontwikkeling. Ook bevat de overeenkomst een statistische benadering voor de te verwachten duur van de overeenkomst van acht maanden en wordt benadrukt dat het gaat om een overeenkomst van bijzondere tijdelijke aard en dat [geïntimeerde] zich realiseert geen beroep te kunnen doen op huurbescherming. De contractuele opzegtermijn is kort. Over de aard van het gehuurde is door Ad Hoc voorts opgemerkt dat het een boerderij met aardbevingsscheuren betrof en dat de bewoning een anti-kraakbedoeling had. [geïntimeerde] heeft dat niet betwist. Evenmin heeft hij betwist dat de huidige eigenaar met het oog op de renovatie zijn ontruiming wenst. Zowel de aard van het gehuurde (een pand met aardbevingsschade waarvan duidelijk was dat er iets mee moest gebeuren) als de aard van de overeenkomst en hetgeen partijen bij aangaan voor ogen stond (tijdelijk, in afwachting van nadere ontwikkeling en ter voorkoming van ongeoorloofd gebruik) leiden tot de conclusie dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is (vgl. ook hof Amsterdam 21 april 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1526). [geïntimeerde] komt derhalve op grond van artikel 7:232 lid 2 BW geen beroep toe op huurbescherming.

5.19

De toegevoegde, handgeschreven, grief voorzien van het nummer VII treft doel.

de slotsom

5.2

Het hoger beroep treft per saldo doel. Het hof zal de gevorderde ontruiming toewijzen, zij het niet op de gevorderde termijn van acht dagen, maar op een termijn van drie weken, mede gelet op de datum waarop dit arrest wordt uitgesproken.

5.21

Het hof zal de kostenveroordeling in eerste aanleg in stand laten omdat de vordering in hoger beroep wordt toegewezen op een grondslag die eerst bij pleidooi in appel door Ad Hoc behoorlijk is toegelicht. Het hof zal [geïntimeerde] , als de in appel in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van het hoger beroep veroordelen, voor wat het salaris van de advocaat van Ad Hoc te begroten op drie punten naar tarief II.

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het bestreden vonnis van de voorzieningenrechter van 21 juni 2018 met uitzondering van de kostenveroordeling, die wordt bekrachtigd;

opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] om binnen drie weken na betekening van dit arrest de verblijfsruimte gelegen aan [de a-straat 1] te [A] met erf, tuin, schuur en overige aanhorigheden met al het zijne en de zijnen te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden alsmede om de sleutels van deze verblijfsruimte aan Ad Hoc af te geven;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Ad Hoc begroot op € 807,- aan verschotten (726,- griffierecht en € 81,- kosten exploot) en op

€ 3.222,- aan salaris voor de advocaat;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.E.L. Fikkers en mr. W.A. Zondag en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

18 december 2018.