Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/297
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: G.D. Staal)
.
.
Procesverloop
Bij beschikking van 30 juni 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: het agrarisch object), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 754.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB)-eigenaar, naar een grondslag van € 754.000 en OZB-gebruiker, naar een grondslag van € 481.000 voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 16 februari 2021 heeft verweerder een taxatierapport van 11 februari 2021 ingebracht.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 maart 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een intensieve veehouderij voor varkens, gelegen in het buitengebied van de woonkern Zeeland. Het woondeel omvat een woning verbonden aan bedrijfsgebouw uit 1926 en een woning verbonden aan bedrijfsgebouw uit 2003, met twee serres. Het bedrijfsdeel omvat acht varkensstallen van verschillende bouwjaren met bijbehorend mestkelders, drie werktuigenbergingen, een werkplaats, een traditioneel bedrijfsgebouw aan de woning, erfverharding, een mestsilo en een plaat/sleufsilo. Tot het object horen negen percelen grond met een totale kadastrale oppervlakte van 169.360 m2. Omdat 158.110 m2 cultuurgrond betreft, heeft verweerder 1.000 m2 als grond bij de woning en 10.250 m2 als grond bij niet-woning betrokken. Ook is een aftrek toepast voor de aanwezigheid van asbest.
Geschil en beoordeling
1. Tussen partijen is niet in geschil dat de hiervoor, onder het kopje ‘Feiten’, vermelde gebouwde en ongebouwde eigendommen een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ - en daarmee één onroerende zaak - vormen. De gebouwde en ongebouwde eigendommen zijn ook bij dezelfde belastingplichtige, te weten eiser, in gebruik. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijke standpunt van partijen, dat naar haar oordeel geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting.
2. Verweerder heeft ter zitting het taxatierapport van 11 februari 2021 ingetrokken.
3. In geschil is de waarde van het agrarisch object op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 613.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 754.000,00) naar de getaxeerde waarde (€ 837.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 18 juli 2019 is opgesteld door taxateur G.D. Staal, en is gecontroleerd door taxateur S.A. van Eck.
4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
5. Verweerder heeft het object in beroep opnieuw laten taxeren. Partijen verschillen niet van mening over de objectkenmerken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de objectonderdelen, zoals vermeld op de taxatiekaart die is opgenomen in het taxatierapport van verweerder van 18 juli 2019.
De WOZ-waarde
6. Verweerder heeft in zijn taxatierapport voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak de landelijke Taxatiewijzers 'Grond bij agrarische objecten' en 'Agrarische gebouwen' per waardepeildatum 1 januari 2017 gehanteerd. Daarbij heeft hij gebruik gemaakt van het rekenmodel TIOX dat ten grondslag ligt aan de agrarische taxatiewijzers en waarbij aan de verschillende deelobjecten van het agrarisch object op basis van kengetallen, die zijn verkregen uit analyses van verkooptransacties, deelwaarden worden toegekend en deze deelwaarden vervolgens bij elkaar worden opgeteld. Verweerder heeft zich daarbij gebaseerd op de kengetallen van de Taxatiewijzer 'Agrarische gebouwen'. Daarnaast heeft verweerder, ter toetsing van de waardebepaling van alle objectkenmerken van het agrarisch object de gegevens overgelegd van zeven regionale transactiecijfers van varkenshouderijen, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] te [adres] , [adres] en [adres] . De waarde van de grond heeft verweerder gebaseerd op de kengetallen voor 'Maaskant en Land van Cuijk', zoals opgenomen in de Taxatiewijzer 'Grond bij agrarische objecten'.
Ter zitting heeft verweerder het onderbouwende object [adres] niet langer als onderbouwing gehandhaafd.
7. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de Taxatiewijzers 'Grond bij agrarische objecten' en 'Agrarische gebouwen' in beginsel als hulpmiddel worden gebruikt bij de waardering van dit agrarisch object. Dit wordt ook ondersteund door bestendige jurisprudentie, zoals bijvoorbeeld de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 'sHertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2013:3381) en de uitspraak van 12 april 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2016:2868). Taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie-instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van objecten, de waarde in het economisch verkeer van - in dit geval - agrarische - (deel)objecten kan worden bepaald. Taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken, zijn gebaseerd op landelijke transactiecijfers en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van de afzonderlijk onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak.
8. Verweerder heeft de kengetallen uit de Taxatiewijzer getoetst en/of geverifieerd aan de hand van de in de regionale markt gerealiseerde transactiecijfers. De rechtbank acht deze methode bruikbaar om de waarde van het agrarisch object vast te stellen en verwijst tevens naar hetgeen over de door verweerder gebruikte methode is overwogen door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch in zijn uitspraak van 16 juli 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:2257).
9. De rechtbank stelt voorop dat bij het bepalen van de WOZ-waarde gekeken moet worden naar de prijs die de beste koper op of rond de waardepeildatum voor het object zou willen betalen. In de Taxatiewijzer 'Agrarische gebouwen', met waardepeildatum 1 januari 2017, zijn de kengetallen voor de varkensstallen gebaseerd op verkopen van varkensstallen in 2016 en deze vormen verder een neerslag van een jarenlange analyse van verkopen van varkensbedrijven. Hiermee vormen deze kengetallen een landelijke invulling van de vergelijkingsmethode waarbij marktomstandigheden zijn verdisconteerd. In die zin vormen de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen een goede aanwijzing voor de grootte van de kengetallen en van de daarop gebaseerde waarde van de onroerende zaak in de onderhavige situatie.
10. Waar verweerder is gebleken dat de kengetallen van varkensstallen uit de Taxatiewijzer agrarische gebouwen niet overeenkomen met die van de referentieobjecten heeft verweerder in zijn taxatie (uitsluitend) de varkensstallen bij het onderhavige agrarisch object door middel van de vergelijkingsmethode gewaardeerd door vergelijking met de vermelde regionale verkooptransacties. Deze vergelijking heeft geleid tot diverse correcties in de waarde van de diverse varkensstallen.
11. Uit de analyse van de zes - zonder [adres] - resterende hiervoor genoemde regionale verkooptransacties, zoals die is neergelegd in bijlage 6 van verweerders taxatierapport, volgt dat ieder verkoopcijfer is geschoond (verminderd) met bedragen voor - onder meer - cultuurgrond, bedrijfsopstallen niet zijnde varkensstallen, woning en roerende zaken. Het resterende bedrag is aan de varkensstallen toegerekend en vervolgens is een waarde per m2 stal berekend. Een overzicht van alle waarden per m2 varkensstal is neergelegd in bijlage 5 bij het taxatierapport, en dat overzicht geeft ook inzicht in de waarde al naar gelang het bouwjaar van de stallen.
11. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat hij niet kan controleren of de verkoopcijfers op de juiste manier geschoond zijn. Eiser verwijst naar de verkoop van de [adres] , waar verweerder vergeten is de correctie voor de luchtwassers toe te passen. Deze verkoop is voor eiser reden de juistheid van alle gebruikte verkopen te betwijfelen. Verweerder stelt dat hij in de door hem overgelegde taxatie, duidelijk heeft uitgelegd hoe hij de transacties heeft opgeschoond, waarin ook de eventuele aanwezigheid van luchtwassers en de daarvoor toegepaste correctie is opgenomen. In wat eiser heeft aangevoerd over de transactie [adres] , ziet de rechtbank geen aanleiding om enkel daarom te twijfelen aan de juistheid van de manier waarop de overige verkoopcijfers zijn geschoond. Daarbij neemt zij ook in aanmerking dat verweerder bovendien in deze zaak het onderbouwende vergelijkingsobject [adres] niet langer handhaaft.
13. Eiser heeft aangevoerd dat de verkoopcijfers niet bruikbaar zijn, omdat er grote verschillen zijn tussen de verkoopcijfers. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Verweerder heeft naar behoren toegelicht dat en waarom hij heeft gekozen voor een analyse van verkopen binnen de regio, maar dat deze ook worden afgezet tegen verkopen uit de Taxatiewijzer. De gekozen verkoopcijfers geven een voldoende afgewogen beeld van de regionale markt. De enkele betwisting door eiser daarvan leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Met de taxatie en de daarover gegeven toelichting in het verweerschrift heeft verweerder in zijn methode een overtuigend inzicht verschaft en de gemaakte keuzes toegelicht en aannemelijk gemaakt. Al wat eiser heeft aangevoerd, en op de zitting nogmaals heeft benadrukt over de gebruikte (regionale) verkoopcijfers, acht de rechtbank te algemeen van aard ter weerlegging, en verweerder heeft bovendien dat voldoende weersproken in zijn verweerschrift en het daarbij behorende taxatierapport. De rechtbank ziet geen aanleiding eiser in zijn niet onderbouwde stelling te volgen.
14. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat de transactiecijfers van de resterende zes objecten bruikbaar zijn ter toetsing van de kengetallen uit de Taxatiewijzer voor de stallen. De (geanalyseerde) verkoopcijfers van de zes objecten genoemd in rechtsoverweging 6. bieden naar het oordeel van de rechtbank voldoende steun voor de kengetallen uit de Taxatiewijzer voor de stallen en de correcties die verweerder heeft toegepast op basis van de regionale verkoopcijfers.
15. Eiser bepleit een waardebepaling aan de hand van de "Taxatie instructie varkens", die is opgenomen in onderdeel 4.3.3 en bijlage 4 van de Taxatiewijzer. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite eenheidsprijs van € 200,00, die zich ergens bevindt op een punt van ongeveer € 100, gerekend vanaf ongeveer € 50 per m2, niet inzichtelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank wordt met het hanteren van één uniforme eenheidsprijs per m2 varkensstal, zoals bij de alternatieve berekeningsmethode wordt bepleit, miskend dat factoren als de aanwezigheid en kwaliteit van een bedrijfswoning, leeftijd van de gebouwen, doelmatigheid, opzet van het bedrijf, de aanwezigheid van andere bijbehorende gebouwen en de (micro)ligging, volgens de Taxatiewijzer bepalend zijn voor de vraag waar in de bandbreedte het te taxeren object thuishoort. De taxateur dient daarbij telkens een afweging te maken op welke wijze binnen de bandbreedte recht wordt gedaan aan de verschillen in de objectkenmerken tussen de varkensbedrijven. Naar het oordeel van de rechtbank is de in de Taxatiewijzer op pagina 180 weergegeven grafiek om de eenheidsprijs te bepalen, te grofmazig om recht te kunnen doen aan die verschillen. Het ontbreekt aan enig houvast voor de rechtbank, als ook voor partijen, op welke wijze concreet vorm dient te worden gegeven aan deze alternatieve methode. Dat klemt temeer, nu daarin wordt aangegeven dat de taxateur een afweging dient te maken waar het object thuishoort binnen de bandbreedte, maar volstrekt onduidelijk is op welke wijze de diverse daarbij van belang zijnde factoren dienen te worden vertaald naar een binnen deze bandbreedte te vinden eenheidsprijs. Met andere woorden; in de alternatieve berekeningsmethode wordt weliswaar aangegeven dat rekening moet worden gehouden met diverse factoren, maar worden geen aanwijzingen gegeven op welke wijze dit dient te geschieden. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar wat hierover is overwogen in haar uitspraak van 28 oktober 2019 (ECLI:NL:RBOBR:2019:6198), bevestigd door het gerechtshof bij uitspraak van 16 juli 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:2248). De enkele stelling van eiser dat bij de bepaling van de eenheidsprijs de grootte van het bedrijf, de aanwezigheid van een woning en van asbest in aanmerking genomen is, acht de rechtbank onvoldoende. De door eiser bepleite waardebepaling doet dus niet af aan de waardebepaling zoals verweerder die heeft verdedigd.
16. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat zijn bedrijf voor een deel bestaat uit verouderde stallen van vóór 1995 en dat in die stallen niet meer wordt geïnvesteerd omdat die stallen niet geschikt zijn voor de toekomst, volgt de rechtbank niet. Blijkens pagina 3 van het taxatierapport is bij de eenheidsprijzen voor de verschillende stallen uitdrukkelijk rekening gehouden met het bouwjaar van de betreffende stal. Naar het oordeel van de rechtbank kan de ouderdom en daarmee de mindere toekomstbestendigheid van de oude stallen worden geacht voldoende verdisconteerd te zijn in de lagere m2-prijs voor die stallen.
Heffingsmaatstaf OZB-gebruikersheffing
17. Eiser heeft, eerst ter zitting, gesteld zich niet te kunnen verenigen met de door verweerder vastgestelde OZB-gebruikersheffing.
18. Bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB gebruikersheffing wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (hierna: de woondelen). Niet in geschil is dat de woningen, de daarbij behorende grond en de serres de woondelen zijn.
19. Eiser heeft gesteld dat de op € 481.000 vastgestelde heffingsmaatstaf voor de OZB gebruikersheffing te hoog is. Volgens eiser heeft verweerder een te lage waarde van de woondelen in aanmerking genomen. Eiser wijst op verweerders taxatierapport van
18 juli 2019, waarin aan de woondelen een hogere waarde is toegekend dan in het taxatieverslag dat aanvankelijk diende ter onderbouwing van de WOZ-waarde. Eiser vindt steun voor zijn opvatting in een groot aantal recente uitspraken van dezelfde datum van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, bijvoorbeeld de uitspraak van 16 juli 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:2245).
20. Nu niet in geschil is dat de woningen, de daarbij behorende grond en de serres de woondelen zijn, stelt de rechtbank de waarde van de woondelen, inclusief de door verweerder daarop toegepaste correctie vast als volgt. Waarde woning (€ 94.380) + waarde grond bij woning (€ 84.300) + waarde woning (€ 122.535) + serre (€ 6.000) + serre (€ 3.700) = € 310.915. De heffingsmaatstaf voor de OZB gebruikersheffing moet dan worden vastgesteld op de vastgestelde WOZ-waarde (€ 754.000) – de waarde van de woondelen (€ 310.915) = heffingsmaatstaf OZB gebruikersheffing (€ 443.085). Dat is een lagere heffingsgrondslag dan de grondslag van (afgerond) € 481.000 waar verweerder van uitging bij de vaststelling van de WOZ-waarde, zodat moet worden geconcludeerd dat verweerder uit is gegaan van een te hoge grondslag voor de OZB gebruikersheffing.
20. Dit betekent dat het beroep gegrond is en dat de aanslag OZB gebruikersheffing moet worden verminderd. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak, voor zover deze betrekking heeft op de aanslag OZB gebruikersheffing. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en de grondslag voor de OZB gebruikersheffing (naar het tarief niet-woning) van de onroerende zaak vaststellen op € 443.085.
22. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
23. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep, gericht tegen de hoogte van de opgelegde OZB gebruiker niet-woning, gegrond en vernietigt de bestreden uitspraak in zoverre;
- verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
- vermindert de aanslag OZB gebruiker niet-woning, naar een bedrag berekend naar een heffingsgrondslag van € 443.085;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 18 juni 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.