ECLI:NL:RBOBR:2019:4277

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 18/3093

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2019 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: S. Mrosek),

de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden, verweerder

(gemachtigde: J.W.A. Roest).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 181.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 mei 2019. Eiser was in persoon aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door W.J.H.M. Mertens, taxateur.

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een rijwoning uit 1966. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 370 m³, een aanbouw van 20 m³, een overkapping/luifel van 16 m² en een vrijstaande berging/schuur van 41 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer
172 m². Eiser heeft de woning rond 15 maart 2015 gekocht voor € 140.000.

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 146.000 en verwijst naar de door hem in 2015 betaalde koopprijs (€ 140.000), de tussentijdse algemene prijsontwikkeling en de uitgevoerde, zijns inziens zeer beperkte, verbeteringen na aankoop. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 181.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in de waardematix die 13 februari 2019 is opgesteld door taxateur W.J.H.M. Mertens. Verweerders taxateur heeft getaxeerd op basis van de vergelijkingsmethode.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het eigen transactiecijfer niet bruikbaar is, omdat dit cijfer te ver voor de waardepeildatum tot stand is gekomen. Verweerder heeft verder opgemerkt dat de woning voor een lage vraagprijs in de markt is gezet (€ 149.000) en is verkocht voor een veel lagere prijs dan de vraagprijs. Verder heeft eiser na aankoop veel gemoderniseerd. Volgens verweerder in zijn verweerschrift ligt het geïnvesteerde bedrag veel hoger dan € 5.000.

4. De eerste vraag die moet worden beantwoord, is of sprake is van een bruikbaar eigen transactiecijfer. In dat kader overweegt de rechtbank als volgt.

5. Uitgangspunt voor de beoordeling in deze vormt de maatstaf zoals geformuleerd in het arrest van de Hoge Raad (HR) van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610):
“In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.”. Dit betekent dat in beginsel een eigen transactiecijfer maatgevend is voor de waardevaststelling indien die transactie, met inachtneming van de waarderingsficties van artikel 17 van de Wet WOZ, kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Daarbij is mede van belang dat voor de transactiedatum de datum van het sluiten van de koopovereenkomst bepalend is, en niet de datum van levering (zie daarvoor ECLI:NL:HR:2016:113). In de jurisprudentie wordt doorgaans als vuistregel gehanteerd dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank stelt vast dat aankoop van de woning niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, maar ongeveer 21 maanden voor de waardepeildatum.

6. Anders dan verweerder betoogt, betekent dit niet zonder meer dat in deze zaak geen sprake is van een bruikbaar eigen transactiecijfer. De rechtbank is van oordeel dat de woning weliswaar niet kort, maar wel binnen een redelijke termijn voor de waardepeildatum is gekocht. De rechtbank verwijst in dit kader ter illustratie naar de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 18 mei 2016 en 9 januari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2016:1404 en ECLI:NL:GHDHA:2019:12). Het eigen transactiecijfer van de woning is in beginsel een veel nauwkeurigere indicatie van de marktwaarde dan de verkoopcijfers van andere verkochte woningen (vergelijkingsobjecten). Het eigen transactiecijfer behoeft immers, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, - bijzondere omstandigheden daargelaten - niet te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, inhoud en/of oppervlakte, aanbouwen, ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en andere voor de waarde relevante verschillen tussen de te waarderen woning en de vergelijkingsobjecten, en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid leidt de herleiding van de marktwaarde van een woning op de waardepeildatum uit een eigen transactiecijfer, dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een wat grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, tot een betrouwbaarder resultaat dan een herleiding van de marktwaarde uit betrekkelijk kort vóór of na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Dit brengt mee dat de waarde van de woning op de waardepeildatum in beginsel kan worden afgeleid uit de door eiser betaalde prijs, mits rekening is gehouden met de algemene waardeontwikkeling van de woning en daarmee vergelijkbare woningen in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum (hierna: de generieke waardeverandering) en met specifiek voor de woning geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de woning verrichte werkzaamheden (hierna: de specifieke waardeverandering). De rechtbank verwijst ook in dit verband ter illustratie naar de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van
18 mei 2016 en 9 januari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2016:1404 en ECLI:NL:GHDHA:2019:12). Toegepast op dit geval betekent dit het volgende.

7. De rechtbank constateert dat eiser het eigen transactiecijfer heeft vermeerderd met
€ 6.000 en dat hij aanvoert dat hij daarmee rekening heeft gehouden met de algemene waardeontwikkeling en met aan/in de woning aangebrachte verbeteringen. Verweerder heeft zich niet uitgelaten over de algemene prijsontwikkeling tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de waardepeildatum. Verweerder heeft zich wel uitgelaten over de specifieke waardeontwikkeling. Over dat standpunt overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank heeft op de zitting gevraagd waar verweerders standpunt, dat voor meer dan
€ 5.000 is geïnvesteerd in de woning, op is gebaseerd. Daarop is verklaard dat verweerder dit niet kan aantonen, dat een college taxateur in de woning is geweest en in zijn aantekeningen heeft opgenomen dat er is gemoderniseerd. Volgens deze collega taxateur zou het geïnvesteerde bedrag hoger liggen dan € 5.000, maar is niet beschreven waarop dit is gebaseerd. Wat naar schatting volgens verweerder dan wel in de woning zou zijn geïnvesteerd, is niet bekend. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan het door eisers gemachtigde ter indicatie genoemde geïnvesteerde bedrag van € 5.000. Daartoe slaat de rechtbank acht op eisers standpunt, verweerders toelichting op de zitting en op het feit dat verweerder in de bestreden uitspraak zelf heeft opgenomen (en daar toen dus van is uitgegaan) dat voor circa € 5.000 aan de woning is verbeterd. Hoewel verweerder op de zitting heeft verklaard dat eisers woning een keurig nette woning is, heeft verweerder in zijn verweerschrift opgenomen dat eisers woning nog niet in gemiddelde staat is. De rechtbank betrekt tot slot in haar oordeel dat niet het volledige geïnvesteerde bedrag tot waardestijging van de woning leidt. Dit alles brengt de rechtbank tot de slotsom dat eiser, afgezet tegen wat verweerder daar tegenin heeft gebracht, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat rekening is gehouden met de generieke en de specifieke waardeontwikkeling.

8. Dit betekent dat in beginsel kan worden uitgegaan van het eigen transactiecijfer, rekening houdend met de generieke en specifieke waardeontwikkeling.

9. Dat is alleen anders, indien verweerder feiten of omstandigheden zou stellen en aannemelijk zou maken waaruit volgt dat het eigen transactiecijfer niet de WOZ-waarde weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank zijn dergelijke feiten of omstandigheden niet voldoende concreet gesteld en/of aannemelijk gemaakt. De enkele omstandigheid dat een waardering op grond van de vergelijkingsmethode, zoals door verweerder voorgestaan, mogelijk tot een ander resultaat leidt, is in dit geval daarvoor onvoldoende. De rechtbank stelt verder vast dat dit punt ook voor belastingjaar 2017 aan de rechtbank is voorgelegd. Aan de ambtshalve bij de rechtbank bekende uitspraak over dat belastingjaar ontleent de rechtbank, dat dit argument is verworpen. De rechtbank heeft toen geoordeeld, dat in het licht van de onweersproken verklaring van eiser dat de woning gedurende acht maanden te koop is aangeboden op de vrije markt voor een vraagprijs van € 149.000 en het feit dat verweerder voor het overige geen feiten en omstandigheden naar voren heeft gebracht die tot het oordeel zouden moeten leiden dat het eigen transactiecijfer niet de waarde in het economische verkeer weergeeft, verweerder niet wordt gevolgd in zijn standpunt. De rechtbank ziet in deze procedure geen aanleiding anders te oordelen.

10. Dit betekent dat in dit geval maatgevend is het eigen transactiecijfer, rekening houdend met de generieke en specifieke waardeverandering tussen aankoopdatum en waardepeildatum. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten om daarbij af te wijken van het door eiser gestelde. Dit betekent dat de rechtbank zal uitgaan van een waarde van
€ 146.000. Dit betekent dat verweerder de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt en de waarde dus te hoog heeft vastgesteld. Verder ligt hierin besloten dat eiser de door hem bepleite waarde in het licht van wat verweerder daar tegenover heeft gesteld voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

11. Omdat de rechtbank het eigen transactiecijfer, rekening houdend met de generieke en specifieke waardeverandering, maatgevend acht, komt de rechtbank niet meer toe aan bespreking van de overige stellingen van partijen.

12. Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding om het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) finaal te beslechten door de waarde van de woning voor het belastingjaar 2018 vast te stellen op € 146.000. Verweerder zal worden opgedragen de betreffende aanslag OZB dienovereenkomstig te verminderen.

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2019, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.020 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 254 en 1 punt voor het indienen van een beroepschrift met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak;

- stelt de waarde van de woning [adres] per waardepeildatum
1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vast op € 146.000 en vermindert de daarop
gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.020.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Boekhorst, rechter, in aanwezigheid van

mr. F.C. Meulemans, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 17 juli 2019.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.