ECLI:NL:RBOBR:2016:3729 - Rechtbank Oost-Brabant - Vaststelling WOZ-waarden van twee grootschalige bedrijfso...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 15/3052

uitspraak van de meervoudige kamer van 14 juli 2016 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., te [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: ir. L.E.J. Diephuis),

de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder

(gemachtigde: R. Verheijen).

Procesverloop

Bij afzonderlijke beschikkingen van 31 januari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend en gecombineerd aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [object 1 en 2] (hierna ook aangeduid als de bedrijfsobjecten), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op [bedrag] respectievelijk [bedrag] . In dit geschrift zijn tevens voor beide bedrijfsobjecten de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) eigenaar voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 1 september 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van [object 1] verlaagd naar [bedrag] , de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd en de waarde en de aanslag OZB voor [object 2] gehandhaafd. Daarbij is aan eiseres een proceskostenvergoeding toegekend van in totaal € 488.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Het beroep met betrekking tot beide bedrijfsobjecten is geregistreerd onder het hierboven vermelde zaaknummer.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door R. Op ’t Hoog, taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. B.J.F.M. Smulders, taxateur.

Het in verband met de gebruikersheffing OZB voor [object 1] ingestelde beroep, dat onder een ander zaaknummer is geregistreerd (15/3053), stond gepland voor gelijktijdige behandeling met de onderhavige zaak, maar is ter zitting ingetrokken.

Overwegingen

Feiten

Eiseres, een besloten vennootschap, was op de waardepeildatum eigenaar van beide onroerende zaken, die zijn gelegen op het bedrijventerrein Flight Forum bij de luchthaven van Eindhoven.

Het bedrijfsobject [object 1] is gebouwd in 1992 en in 1998 en 2004 uitgebouwd. Het betreft een grootschalig goederen opslag- en distributieruimte met een totale kadastrale oppervlakte van 24.427 m². De opslagruimte heeft een vrije hoogte van circa 6,5 meter. Het bedrijfsobject heeft een vloeroppervlakte van in totaal 13.028 m² en bevat vijf opslag-/magazijnruimtes, twee kantoorruimtes, een showroom, een kantine en een productieruimte. Tot het object behoren tevens een fietsenstalling, 90 parkeerplaatsen en 17 laad- en loskuilen.

Het bedrijfsobject [object 2] , ook gebouwd in 1992, is gesitueerd naast [object 1] . Het betreft eveneens een grootschalig goederen opslag- en distributieruimte met een totale kadastrale oppervlakte van 42.553 m², waarvan de opslagruimte een vrije hoogte heeft van circa 12 meter. Het bedrijfsobject heeft een vloeroppervlakte van in totaal 23.642 m² en bevat, naast opslagruimtes, ook kantoorruimtes. Tot het object behoren tevens 80 parkeerplaatsen. Het dak van dit bedrijfsobject verkeert in slechte staat van onderhoud.

Geschil en beoordeling

1. In geschil zijn de waarden van de bedrijfsobjecten op de waardepeildatum 1 januari 2014. De rechtbank zal deze hieronder achtereenvolgens beoordelen, waarbij zij zal beginnen met de waarde van [object 2] .

2. Eiseres bepleit voor [object 2] een waarde van [bedrag] en verwijst naar het taxatierapport dat op 3 juni 2016 door ir. L.E.J. Diephuis is opgesteld. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde ( [bedrag] ) naar de getaxeerde waarde
( [bedrag] ), zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 4 januari 2016 is opgesteld door taxateur drs. G.M.P. de Jonghe.

3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van [object 2] dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Evenmin is in geschil dat verweerder bij het bepalen van de waarde van [object 2] is uitgegaan van juiste objectkenmerken. De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling dan ook van uit.

5. De rechtbank stelt vast dat de huidige huurder van [object 2] door middel van een huurinlichtingen-formulier heeft gemeld dat rondom de waardepeildatum een nieuwe actuele huurovereenkomst tot stand is gekomen met eiseres. Niet in geschil is tussen partijen dat dit huurcijfer als marktconform dient te worden aangemerkt. Partijen hebben de vertaalslag van deze huurprijs naar een huurwaarde per m² weliswaar op verschillende manieren gemaakt, maar zij hebben desgevraagd ter zitting verklaard dat zij over de huurwaarde per m² van [object 2] niet wezenlijk van mening verschillen. Het geschil spitst zich toe op de kapitalisatiefactor.

6. Verweerder stelt dat de kapitalisatiefactor 10,2 is. Ter onderbouwing heeft verweerder gewezen op drie rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van objecten die naar zijn mening vergelijkbaar zijn met [object 2] en op een zogeheten bottom-up-berekening.

7. De rechtbank zal eerst bezien of deze verkoopcijfers de door verweerde voorgestane kapitalisatiefactor onderbouwen. Gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting staat van twee van deze objecten, [object 3] en [object 4] , vast dat deze in verhuurde staat zijn verkocht en dat de verkoopprijzen daardoor zijn beïnvloed. Uit het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982) vloeit voort dat het onverkort aansluiten bij dergelijke verkoopprijzen in een zodanig geval in strijd is met de verkrijgingsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt of en zo ja, hoe hij hiermee rekening heeft gehouden. De rechtbank is van oordeel dat deze verkoopcijfers onder die omstandigheden, zonder toelichting van verweerder op welke wijze dit is verdisconteerd in de berekende kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten, niet onverkort kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de voor [object 2] gehanteerde kapitalisatiefactor. De derde transactie betreft het object [object 5] . De rechtbank oordeelt dat dit verkoopcijfer, nu het een object betreft dat beduidend kleiner is dan [object 2] , op zichzelf onvoldoende is om als onderbouwing voor de door verweerder gestelde kapitalisatiefactor te kunnen dienen.

8. Gezien het voorgaande resteert de bottom-up-berekening die verweerder heeft gemaakt.

De rechtbank overweegt dat de bottom-up methode pas aan de orde komt als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARL:2014:2568) doorgaans een betere onderbouwing van de in artikel 17, tweede lid, van Wet WOZ in verbinding met artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gezochte waarde. In het onderhavige geval zijn marktgegevens beschikbaar, maar heeft verweerder, zoals hiervoor is overwogen, niet inzichtelijk gemaakt hoe hij bij het gebruik van die gegevens ter staving van de door hem gestelde kapitalisatiefactor met de verkrijgingsfictie rekening heeft gehouden. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden volstaan met een bottom-up-berekening. Dat de door verweerder in die berekening gebruikte grootheden zich binnen de in de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 Kapitalisatiefactor waardepeildatum
1 januari 2014’ neergelegde bandbreedtes bevinden, maakt dit niet anders.

Het voorgaande betekent dat verweerder de door hem gebruikte kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd. De rechtbank concludeert dat verweerder daarmee niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde voor [object 2] per waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog is.

9. Het beroep is in zoverre reeds gegrond. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of eiseres de door haar gebruikte kapitalisatiefactor van 8,6 voldoende onderbouwd heeft en daarmee, nu partijen over de huurwaarde van [object 2] niet wezenlijk van mening verschillen, de door haar bepleite waarde voor [object 2] aannemelijk heeft gemaakt.

10. De rechtbank stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting vast dat ook eiseres ter onderbouwing van haar kapitalisatiefactor naar vier rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers en naar een bottom-up-berekening verwijst. Daartoe behoren ook de objecten [object 3] en [object 4] . Ook eiseres heeft niet inzichtelijk gemaakt of en zo ja op welke wijze de, gezien de vaste jurisprudentie (o.a. ECLI:NL:HR:2014:982) over de verkrijgingsfictie van artikel 17 van Pro de Wet WOZ, eventuele relevante invloed van het feit dat deze objecten in verhuurde staat zijn verkocht, is verdisconteerd in de voor deze objecten berekende kapitalisatiefactoren. Hetzelfde geldt naar het oordeel van de rechtbank voor het object [object 6] , dat eveneens in verhuurde staat is verkocht. Ten aanzien van het object [object 7] heeft verweerder gesteld dat geen sprake is van een geschikt verkoopcijfer, omdat dat dit object uiteindelijk ver onder de vraagprijs is verkocht en bij een inpandige opname is gebleken dat sprake is van veroudering en het ontbreken van voorzieningen. Eiseres heeft deze stellingen naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende betwist. Gelet daarop is het verkoopcijfer van [object 7] , op zichzelf, onvoldoende om als onderbouwing van de door eiseres gestelde kapitalisatiefactor te kunnen dienen.

11. Gezien het voorgaande resteert de bottom-up-berekening die eiseres heeft gemaakt. In het onderhavige geval zijn marktgegevens beschikbaar, maar heeft eiseres, zoals hiervoor is overwogen, niet inzichtelijk gemaakt hoe zij bij het gebruik van die gegevens ter staving van de door haar gestelde kapitalisatiefactor met de verkrijgingsfictie rekening heeft gehouden. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden volstaan met een bottom-up-berekening. Het voorgaande betekent dat eiseres de door haar gebruikte kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd. De rechtbank concludeert dat eiseres de door haar bepleite waarde voor [object 2] per waardepeildatum 1 januari 2014 daarmee niet aannemelijk heeft gemaakt.

12. Omdat partijen de door hen verdedigde waarden van [object 2] niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil ten aanzien van deze waarde met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van [object 2] per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, in goede justitie vast op [bedrag] .
[object 1]

13. De rechtbank zal vervolgens de waarde van [object 1] per waardepeildatum 1 januari 2014 beoordelen.

14. Eiseres bepleit voor [object 1] een waarde van [bedrag] en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het taxatierapport dat ir. L.E.J. Diephuis op 3 juni 2016 heeft opgesteld. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de, na bezwaar, vastgestelde waarde ( [bedrag] ) naar de getaxeerde waarde ( [bedrag] ), zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 4 januari 2016 is opgesteld door taxateur drs. G.M.P. de Jonghe.

15. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

15. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van [object 1] dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Evenmin is, gelet op het verhandelde ter zitting, in geschil dat verweerder bij het bepalen van de waarde van [object 1] is uitgegaan van juiste objectkenmerken. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar ook van uit.

17. Niet in geschil is tussen partijen dat het huurcijfer van het naastgelegen bedrijfsobject [object 2] voor [object 1] eveneens als marktconform dient te worden aangemerkt. Wel verschillen partijen van mening over de huurwaarde per m² voor [object 1] . Verweerder is uitgegaan van € 49 per m², evenals voor [object 2] . Eiseres staat voor [object 1] een lagere huurwaarde per m² voor, omdat [object 1] volgens eiseres op sommige onderdelen verouderd en minder functioneel is. Verweerder heeft de door eiseres gestelde veroudering en verminderde functionaliteit van [object 1] onvoldoende betwist. De rechtbank ziet derhalve aanleiding eiseres in dit standpunt te volgen. Dat betekent dat verweerder bij de waardering van dit bedrijfsobject van een te hoge huurwaarde per m² is uitgegaan. Het beroep is ook om die reden gegrond.

18. Ten aanzien van de door partijen voor [object 1] gehanteerde kapitalisatiefactoren – volgens verweerder 10,3 en volgens eiseres 6,8 – verwijst de rechtbank integraal naar haar overwegingen, die zij hier als herhaald en ingelast beschouwd, met betrekking tot [object 2] . Partijen hebben ter onderbouwing van de voor [object 1] gebruikte kapitalisatiefactoren dezelfde verkooptransacties, met daarop dezelfde toelichting, gebruikt. Naar het oordeel van de rechtbank kleven daaraan dezelfde tekortkomingen als vermeld in die rechtsoverwegingen. Voor wat betreft de door partijen gemaakte bottom-up-berekeningen verwijst de rechtbank eveneens naar haar overwegingen bij [object 2] . Ook ten aanzien van [object 1] heeft te gelden dat deze berekeningen onvoldoende zijn om de kapitalisatiefactor mee te onderbouwen, nu er wel marktgegevens beschikbaar zijn.

19. De rechtbank concludeert dat partijen de door hen verdedigde waarden van [object 1] niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank ziet aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend en rekening houdend met de slechte staat van onderhoud van het dak, stelt de rechtbank de waarde van [object 1] per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, in goede justitie vast op [bedrag] .

Griffierecht en proceskosten

20. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

21. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten, bestaande uit kosten voor rechtsbijstand en taxatiekosten, zoals hierna vermeld.

22. Ten aanzien van de kosten voor de aan eiseres verleende rechtsbijstand in bezwaar overweegt de rechtbank dat voor het indienen van het bezwaarschrift en de aanwezigheid ter hoorzitting overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage (Bpb) in beginsel een vergoeding van € 492 (2 punten, met een waarde per punt van € 246 en wegingsfactor 1) staat. De rechtbank stelt vast dat de WOZ-beschikkingen en de daarbij behorende aanslagen OZB van [object 1] en [object 2] zijn vermeld op één gecombineerde aanslag en in bezwaar beide waarden in geschil waren. De waarde van [object 1] is in bezwaar verlaagd. Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2013:BZ6822 en ECLI:NL:HR:2015:19) geldt het bezwaar tegen (in dit geval: twee) WOZ-beschikkingen die in één geschrift zijn opgenomen en waarvan de waarde (in dit geval: één) wordt verminderd als één bezwaar. Verder zijn zowel het bezwaarschrift dat is ingediend tegen de eigenarenheffing in de onderhavige zaak, als het bezwaarschrift dat is ingediend met betrekking de gebruikersheffing van [object 1] , te beschouwen als samenhangende zaken overeenkomstig artikel 3, tweede lid, van het Bpb, zoals dat thans luidt. Immers, de gronden van bezwaar en de werkzaamheden die de gemachtigde heeft verricht zijn in beide bezwaren identiek en gelijkluidend geweest. Nu uit de gedingstukken echter blijkt dat eiseres in verband met de werkzaamheden van haar rechtsbijstandverlener in verband met de gegrondverklaring van het bezwaar voor zowel de eigenarenheffing als de gebruikersheffing van [object 1] tweemaal € 488 van verweerder vergoed heeft gekregen, terwijl verweerder, vanwege de samenhang van de in bezwaar behandelde zaken, had kunnen volstaan met een vergoeding van eenmaal € 488 voor beide bezwaren tezamen, ziet de rechtbank geen aanleiding verweerder in de kosten voor de in de bezwaarfase van de onderhavige procedure verleende rechtsbijstand te veroordelen.

23. Wel bestaat aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten voor de door een derde beroepsmatig aan eiseres verleende rechtsbijstand in beroep. De rechtbank stelt deze vergoeding op grond van het Bpb vast op € 992 (1 punt voor het indienen van het (aanvullend) beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 496 en wegingsfactor 1).

24. Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039, hierna: de Richtlijn). Eiseres heeft in de bezwaarfase twee taxatiekaarten overgelegd. Omdat het hier courante niet-woningen betreft, hanteert de rechtbank een uurtarief van € 65. De rechtbank acht een tijdsbeslag van zes uur voor beide taxatiekaarten tezamen, gelet op de aard en omvang van de getaxeerde objecten en het feit dat voor de waardering gedeeltelijk dezelfde gegevens zijn gebruikt, redelijk. Dat eiseres in beroep herziene taxatiekaarten heeft ingebracht, brengt niet met zich dat hiervoor een extra vergoeding kan worden toegekend, gelet op ECLI:NL:HR:2016:420. De vergoeding voor de overgelegde taxatiekaarten bedraagt alsdan € 390 (zes uur á € 65, exclusief BTW omdat eiseres de omzetbelasting in aftrek kan brengen). De vergoeding voor de aanwezigheid van de taxateur ter zitting stelt de rechtbank, uitgaande van de Richtlijn, vast op € 130 (twee uur á € 65, exclusief BTW omdat eiseres de omzetbelasting in aftrek kan brengen).

25. De totale proceskostenvergoeding bedraagt € 1.512. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak;

stelt de waarde van [object 2] per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op [bedrag] en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB eigenaar dienovereenkomstig;
stelt de waarde van [object 1] per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op [bedrag] en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB eigenaar dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.512.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. L. Soeteman en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2016.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.