Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 22/2094 en 22/2095
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 14 november 2023 in de zaken tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde heffingsambtenaar] ).
Als derde-partij neemt aan de procedures deel:
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 maart 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde voor de Wet onroerende zaken (WOZ-waarde) van de onroerende zaak [adres A] op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 10.080.000. Op hetzelfde aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres B] op de waardepeildatum voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 297.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van de bij 1.1. vermelde onroerende zaken gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 17 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [kantoorgenoot gemachtigde eiseres] als gemachtigde van eiseres en [vertegenwoordiger heffingsambtenaar] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [bijstand] (taxateur).
Feiten
2.1.
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken [adres B] en [adres A] te [plaats] (de onroerende zaken). De onroerende zaken maakten deel uit van een voormalig ziekenhuis (medisch complex).
2.2.
Het medisch complex bestond uit vier WOZ-objecten: [adres A] (een polikliniek), [adres C] (een huisartsenpraktijk met apotheek), [adres B] (een restaurant) en het [adres D] (een revalidatiecentrum).
2.3.
Het medisch complex is op 9 april 2019 door [verkoper] aan eiseres geleverd. De totale overdrachtsprijs bedroeg € 7.785.714.
2.4.
[adres B] was het restaurant van het voormalige ziekenhuis. Na de aankoop door eiseres is het restaurant verbouwd tot een kinderdagverblijf. De verbouwing is in 2019 gestart en in de loop van 2020 afgerond.
2.5.
De onroerende zaken worden door eiseres verhuurd.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de onroerende zaken voor het belastingjaar 2021 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarden in het economische verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
3.2.
De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
WOZ-waarden [adres A] en [adres B]
4.1.
Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de polikliniek en het kinderdagverblijf te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiseres kan de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) van deze objecten niet hoger worden vastgesteld dan de bedrijfswaarde, waarbij voor de bedrijfswaarde dient te worden uitgegaan van het eigen transactiecijfer op 9 april 2019 (zie 2.3.). Van de totale transactieprijs kan volgens eiseres een bedrag van € 7.500.000 worden toegerekend aan de polikliniek en een bedrag van € 285.714 aan het kinderdagverblijf. Ter zitting heeft eiseres verklaard dat haar subsidiaire standpunten komen te vervallen.
4.2.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarden van de polikliniek en het kinderdagverblijf niet te hoog zijn vastgesteld. Voor de polikliniek wijst de heffingsambtenaar ter onderbouwing van zijn standpunt naar de taxatie van WOZ-taxateur [naam taxateur] van 11 oktober 2022, waarin de WOZ-waarde is getaxeerd op € 15.688.881. Voor het kinderdagverblijf verwijst de heffingsambtenaar naar de taxatie van dezelfde taxateur van 10 oktober 2022, waarin de WOZ-waarde is getaxeerd op € 398.332. De taxateur heeft de onroerende zaken daarbij aan de hand van de taxatiewijzers van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten getaxeerd op de GVW. Volgens de heffingsambtenaar dient van de GVW te worden uitgegaan omdat deze waarde voor beide onroerende zaken hoger is dan de waarde in het economische verkeer.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden van de onroerende zaken voor het belastingjaar 2021 niet te hoog zijn vastgesteld. Als de heffingsambtenaar niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarden zelf vaststellen. [1]
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem in beroep overgelegde taxatierapporten, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de GVW van de polikliniek aan de hand van de objectkenmerken en de kengetallen uit de Taxatiewijzers Ziekenhuizen en Algemene Kengetallen getaxeerd op € 15.688.881. De taxateur heeft de GVW van het kinderdagverblijf aan de hand van de objectkenmerken en de kengetallen uit de Taxatiewijzers Onderwijs en Algemene kengetallen getaxeerd op € 398.332. De beroepsgronden inzake deze wijze van waardebepaling volgens de Taxatiewijzers heeft eiseres ter zitting laten varen.
4.5.
Eiseres heeft wel als beroepsgrond gehandhaafd dat uit de transactieprijs van 9 april 2019 kan worden afgeleid dat de waarde in het economische verkeer voor de huidige eigenaar, en daarmee de bedrijfswaarde, van de polikliniek € 7.500.000 zou bedragen en van het kinderopvangcentrum € 285.714. De rechtbank volgt eiseres niet in deze stelling.
4.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres ten eerste onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de transactieprijs van in totaal € 7.785.714 voor vier WOZ-objecten aan elk van de afzonderlijke WOZ-objecten zou moeten worden toegerekend. Eiseres heeft ter zitting enkel gesteld dat zij bij de door haar bepleite toerekening van de transactieprijs aan de polikliniek en het kinderdagverblijf rekening heeft gehouden met een indexatie en met de omstandigheid dat de prijs van de huisartsenpraktijk en het revalidatiecentrum, die mede in de koop waren begrepen, relatief beperkt waren. De rechtbank acht deze toelichting, waarvoor verder geen (cijfermatige) onderbouwing is gegeven, onvoldoende om aannemelijk te achten dat voor het belastingjaar 2021 de waarde in het economische verkeer, dan wel de bedrijfswaarde, van de polikliniek € 7.500.000 zou zijn en die van het kinderdagverblijf € 285.714. De rechtbank betrekt daarbij in haar overwegingen dat het standpunt van eiseres in de kern erop neer komt dat de betaalde koopsom voor vier objecten slechts aan twee objecten zou moeten worden toegerekend. Dit komt de rechtbank onwaarschijnlijk voor.
4.7.
Daarnaast heeft eiseres geen inzicht gegeven in de feiten en omstandigheden die de aanleiding hebben gevormd om de 4 WOZ-objecten, waarvan in ieder geval een aantal in (deels) verhuurde staat, in één koop aan te schaffen. Ook heeft zij niet inzichtelijk gemaakt welke waarde welk object voor haar als commerciële verhuurder had. Daarmee is eveneens niet duidelijk of, en zo ja voor welke objecten, eiseres de waarde in het economische verkeer die deze objecten voor haar hadden, en die in haar visie gelijk is aan de bedrijfswaarde, heeft betaald. Dat klemt te meer nu één object een restaurant betrof dat eiseres direct na aankoop heeft laten verbouwen tot een kinderdagverblijf.
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat de beroepsgrond van eiseres inzake de waarde in het economische verkeer, dan wel de bedrijfswaarde, niet slaagt. Omdat eiseres haar overige beroepsgronden ter zitting heeft ingetrokken en de heffingsambtenaar de GVW van de polikliniek met het overgelegde taxatierapport voldoende heeft onderbouwd, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de polikliniek niet te hoog is vastgesteld. Het beroep inzake de polikliniek is daardoor ongegrond.
4.9.
Ten aanzien van het kinderdagverblijf heeft hetzelfde te gelden als bij 4.8. is overwogen ten aanzien van de polikliniek. De rechtbank overweegt inzake het kinderdagverblijf in aanvulling daarop nog het volgende. Ter zitting is gebleken dat dit WOZ-object ten tijde van de aankoop in 2019 een bedrijfsrestaurant betrof en dat de verbouwing tot kinderdagverblijf pas in de loop van 2020 is afgerond. Naar het oordeel van de rechtbank heeft dit tot gevolg dat de heffingsambtenaar dit WOZ-object niet naar waardepeildatum 1 januari 2020, maar naar toestandsdatum 1 januari 2021 had moeten waarderen. Uitgaande van stijgende bouwkosten en de omstandigheid dat de getaxeerde GVW per 1 januari 2020 van € 398.332 al ruim boven de vastgestelde WOZ-waarde van € 297.000 ligt, komt de rechtbank tot de conclusie dat ook bij een waardering naar toestandsdatum 1 januari 2021 de WOZ-waarde van het kinderdagverblijf niet te hoog is vastgesteld. Ook het beroep inzake het kinderdagverblijf is daarom ongegrond.
Vergoeding van immateriële schade, griffierecht en proceskosten
5. Eiseres heeft gevraagd om een immateriële schadevergoeding (ISV). De rechtbank wijst de ISV toe, omdat de behandeling van de zaken te lang heeft geduurd. Vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift op 23 juni 2021 tot aan deze uitspraak zijn namelijk 2 jaar en bijna 5 maanden verlopen en dat is 5 maanden te veel. De ISV bedraagt € 500 per half jaar overschrijding. Gezien de jurisprudentie van de Hoge Raad ziet de rechtbank geen aanleiding om van dit bedrag af te wijken. In dit geval is sprake van (afgerond) een half jaar overschrijding, dus de schadevergoeding bedraagt in totaal € 500. De rechtbank is daarbij van oordeel dat sprake is van samenhangende zaken, zodat dit bedrag maar eenmaal wordt toegekend. De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt in de bezwaarfase 4 maanden en in de beroepsfase 1 maand. De heffingsambtenaar moet daarom € 400 (4/5 x € 500) van de ISV betalen en de Minister € 100 (1/5 x € 500). Dit bedrag zal worden toegekend in zaak met het nummer LEE 22/2094. Omdat het bedrag dat door de Minister moet worden betaald minder is dan € 5.000, hoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop te reageren. [2]
6. De rechtbank zal eiseres een vergoeding voor de proceskosten toekennen. Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakt proceskosten bestaat geen aanleiding, omdat de uitspraken op bezwaar in stand zijn gebleven. [3] De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor beide zaken in totaal vast op € 837. Dit bedrag is gebaseerd op 1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, vermenigvuldigd met een wegingsfactor van 0,5 (omdat alleen een kostenvergoeding wordt toegekend in verband met overschrijding van de redelijke termijn). [4] Voor de proceskostenvergoeding is naar het oordeel van de rechtbank sprake van samenhangende zaken. De proceskosten zullen worden vergoed in de zaak met nummer LEE 22/2094.
7. Omdat de beroepen ongegrond zijn, ziet de rechtbank geen aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar aan eiseres het betaalde griffierecht vergoedt. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft eiseres gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Daarvoor was eiseres op grond van artikel 8:94, tweede lid, van de Awb geen griffierecht verschuldigd, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan. [5]
8. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is toe te rekenen, bepaalt de rechtbank dat de vergoeding van de proceskosten voor de helft door de Minister en voor de helft door de heffingsambtenaar moet worden betaald. [6]
Conclusie en gevolgen
9. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-beschikkingen worden gehandhaafd. Vanwege overschrijding van de redelijke behandelduur moet de heffingsambtenaar ISV en proceskosten aan eiseres vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 400 in de zaak LEE 22/2094;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 100 in de zaak LEE 22/2094;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 418,50 aan proceskosten aan eiseres in de zaak LEE 22/2094;
- veroordeelt de Minister tot betaling van € 418,50 aan proceskosten aan eiseres in de zaak LEE 22/2094;
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van den Bosch, voorzitter, en mr. A.M.A.M. Kager en mr. R.R. van der Heide, leden, in aanwezigheid van mr. M.A. Veenstra, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 november 2023.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.