Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Assen
zaaknummer / rolnummer: C/17/177138 / HA ZA 21-34
Vonnis van 29 december 2021
in de zaak van
de rechtspersoon naar publiekrecht
PROVINCIE DRENTHE,
zetelend te Assen,
eiseres,
advocaat mr. J.J. Veldhuis te Leeuwarden,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.J.H. van Baalen te Wageningen.
Partijen zullen hierna de provincie en [A] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 maart 2021 waarmee de vervroegde onteigening is uitgesproken;
- het ter griffie van de rechtbank gedeponeerde rapport van de deskundige van
6 augustus 2021;
- de akte van de zijde van [A] , betreffende de gemaakte kosten van deskundige en juridische bijstand en betaald griffierecht ten bedrage van € 38.819,95 (exclusief BTW), door de rechtbank ontvangen op 1 november 2021;
- het proces-verbaal van het pleidooi van 10 november 2021 en de ter gelegenheid daarvan door de provincie en [A] overgelegde pleitnotities;
- de e-mail van 12 november 2021 van de deskundige met bijgevoegde declaratie en urenstaat, waarin de deskundige zijn kosten heeft begroot op een bedrag van in totaal
€ 11.112,64, en e-mailwisseling tussen de deskundige en de provincie over de declaratie en de urenstaat.
1.2.
Ten slotte is wederom vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Bij tussenvonnis van 3 maart 2021 is de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken. Bij dit vonnis heeft de rechtbank tevens het voorschot voor [A] op 100% van de aangeboden schadeloosstelling vastgesteld, zijnde een bedrag van € 34.700,00. Dit tussenvonnis is vervolgens op 30 april 2021 in de openbare registers ingeschreven (de peildatum).
2.2.
De rechtbank moet nog beslissen over de definitieve schadeloosstelling en de kosten.
2.3.
In zijn rapport van 6 augustus 2021 heeft de deskundige de schadeloosstelling ter zake de onderhavige onroerende zaak als volgt begroot:
- werkelijke waarde € 40.768,00
- waardevermindering overblijvende nihil
- inkomensschade nihil
- verdere bijkomende schade
€ 1.000,00 +
€ 1.000,00 +
totaal € 41.768,00,
te vermeerderen met 21% BTW over € 40.768,00, zijnde een bedrag van € 8.561,28, in het geval de rechtbank qua systematiek aansluiting zoekt bij het vonnis van 19 mei 2021 van de rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2021:2634). En daarnaast te vermeerderen met 0,5% samengestelde rente per jaar over het verschil over de toe te leggen schadeloosstelling en het bedrag van het voorschot, zijnde een bedrag van € 14.629,28 (€ 49.329,28 –
€ 34.700,00) vanaf 30 april 2021 (de peildatum) tot de datum van dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente over de schadeloosstelling over de periode vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van betaling van de volledige schadeloosstelling.
2.4.
De bevindingen van de deskundige zijn, behoudens de hierna te bespreken punten, niet bestreden.
ten aanzien van de werkelijke waarde
2.5.
De deskundige heeft in het kader van de bepaling van de werkelijke waarde tot zijn uitgangspunt genomen dat van tot waardevermindering leidende bodemverontreiniging geen sprake is op de peildatum. Verder is de deskundige bij zijn schadeberekening uitgegaan van eliminatie van het bestemmingsplan “Buitengebied, [naam plan] ”, hetgeen betekent dat de deskundige is teruggevallen op het voordien voor het ter onteigening aangewezen perceelsgedeelte geldende bestemmingsplan “Buitengebied 2011” van de gemeente Emmen, met aldus de enkelbestemming: “detailhandel – tuincentrum”, met als dubbelbestemming “waarde – archeologische 4”.
vergelijkingsmethode
2.6.
De deskundige heeft op basis van de vergelijkingsmethode de grondwaarde bepaald op een bedrag van € 14,00 per m2. De deskundige is daarmee tot een werkelijke waarde van (2.912 m2 x € 14,00 per m2 =) € 40.678,00 gekomen. De deskundige heeft ter onderbouwing daarvan aangegeven dat een directe referentie voor het onderhavige perceel(sgedeelte) met de daarvoor qua waardebepaling geldende – specifieke – bestemming niet voor handen is, althans dat deze niet bij partijen en deskundige bekend is. De deskundige is vervolgens nader ingegaan op enerzijds de planologische aanwendingsmogelijkheden en anderzijds de weging van “de markt” van die mogelijkheden.
2.7.
Daarbij is volgens de deskundige van belang de betekenis van de bestemming “detailhandel – tuincentrum”, zoals nader omschreven in het bestemmingsplan “Buitengebied 2011” van de gemeente Emmen . Op basis van de op het onderhavige geval van toepassing zijnde bepalingen van het bestemmingsplan heeft de deskundige geconcludeerd dat naast het telen van gewassen, het verkopen en leveren van gewassen en andere goederen voor het inrichten van tuinen toegestaan is. Het bouwen van andere bouwwerken voor die verkoop is uiterst beperkt toegestaan, hetgeen volgens de deskundige voor het overgrote gedeelte van het onderhavige perceel betekent dat er weliswaar geen goederen verkocht kunnen worden, maar dat de wijze van uitstalling van die goederen (groten)deels beperkt is tot het uitstallen op de grond en niet op/in andere bouwwerken.
2.8.
De deskundige heeft primair de benadering van “agrarische plus” aan de waardebepaling ten grondslag gelegd. Volgens de deskundige rechtvaardigt de van toepassing zijnde bestemming een hogere prijs dan een puur agrarisch prijsniveau, omdat de planologische mogelijkheden in relatie tot de ligging groter zijn. Het ligt in de rede om die “plus” te baseren op een factor bovenop de landbouwkundige waarde. Op basis van meerdere transacties, die de deskundige in bijlage 1 bij zijn rapport heeft genoemd, heeft de deskundige de puur landbouwkundige waarde bepaald op een bedrag van € 7,00 per m2. Omdat geen van de transacties een bestemming vergelijkbaar met die van het onderhavige geval heeft en het (potentiële) aanbod van “detailhandel-tuincentrum” beperkter is dan dat van glastuinbouw/teelondersteunende voorzieningen is een hogere prijs gerechtvaardigd. Naar analogie van de verwachtingswaarde in het vonnis van 11 november 2020 van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2020:10266) heeft de deskundige de plus bepaald op een factor 2, zodat de werkelijke waarde van het perceel € 14,00 per m2 bedraagt.
staffelmethode
2.9.
Naast de vergelijkingsmethode heeft de deskundige de werkelijke waarde eveneens bepaald aan de hand van de taxatie-benadering, in het bijzonder de staffelmethode, ook wel de wet van het afnemende grensnut (in de economie ook wel bekend als de Eerste wet van Gossen). Uitgaande van de in de nota grondprijzen van de gemeente Emmen genoemde prijs van € 50,00 per m2 voor de goedkopere categorie bedrijventerreinen en de derde staffel voor het meest oostelijke gedeelte van het onderhavige perceel is de deskundige tot een waarde van € 14,25 per m2 gekomen. De deskundige is in zijn beoordeling eveneens ingegaan op de door de deskundige van [A] , de heer [C] (hierna: [C] ), aangedragen transacties. Toepassing van de staffelmethode op de grondprijs van de door [C] genoemde locatie 1 is de deskundige tot een bedrag van € 13,75 per m2 gekomen. De “verzoening” van de benaderingen leidt, aldus de deskundige, tot een waarde van € 14,00 per m2. Met betrekking tot de “Omorika-transactie”, zijnde de verkoop van het tuincentrum Omorika te Beilen aan het in [plaats] gevestigde tuincentrum [B] , heeft de deskundige aangegeven dat dit een volstrekt andersoortig vastgoed betreft met een bedrijfswoning en 6 breedkapkassen met een breedte van 12,80 meter. Volgens de deskundige betekent dit naast de aanschafprijs een geheel andere jaarlijkse kostenpost in de vorm van in ieder geval afschrijving en onderhoud. Daarbij heeft de deskundige opgemerkt dat niet valt uit te sluiten dat de onderverdeling van de koopprijs tussen de bedrijfswoning en de bedrijfsgebouwen met gronden mede fiscaal gestuurd is.
standpunt van de provincie
2.10.
De provincie heeft – samengevat – gesteld dat de vergelijkingsmethode de meest geschikte methode is voor het taxeren van de werkelijke waarde. Voorts heeft de provincie gesteld dat de deskundige is uitgegaan van een te hoge agrarische waarde. Verwijzend naar door haar ingebrachte referentietransacties en rekening houdend met een marktstijging bedraagt de agrarische waarde volgens de provincie maximaal € 6,00 per m2. De provincie heeft daartoe aangevoerd dat de lokale markt wordt gekenmerkt door de vraag naar grote percelen, die efficiënt te bewerken zijn voor de moderne landbouw, en dat het perceel van [A] niet aan die kenmerken voldoet, omdat het een perceel van geringe oppervlakte is en als zodanig als matig courant wordt beschouwd. Het agrarisch prijsniveau in de onderhavige situatie moet, aldus de provincie, ten opzichte van het gemiddelde naar beneden gecorrigeerd worden. In het bijzonder heeft de provincie gewezen op de “Omorika-transactie”. Deze transactie bevestigt, aldus de provincie, dat een agrarische (plus) waardering van het onteigende juist is, aldus de provincie. De aankoop ten bedrage van
€ 400.000,00 bestond uit een deel van 7.500 m2, met daarop gelegen onder meer opstallen ten behoeve van een tuincentrum met ondergrond, erf en een parkeerplaats, nader aangeduid als Tuincentrum Omorika, en “naastgelegen cultuurgrond” van ongeveer 8.800 m2. De “naastgelegen cultuurgrond” werd enkel als agrarische grond gebruikt. Daarnaast maakte onderdeel uit van de koop de bedrijfswoning, die met een eigen koopsom van € 400.000,00 apart is benoemd in de akte. Gelet op de WOZ-waarde van de woning van € 438.000,00 acht de provincie het aannemelijk dat de werkelijke waarde van de bedrijfsgebouwen met de gronden lager is dan de in de leveringsakte opgenomen waarde van € 400.000,00. De provincie heeft geconcludeerd dat haar agrarische (plus) waardering van € 9,00 per m2 gelet op deze transactie juist is en dat er geen aanleiding is om het onteigende te waarderen op de agrarische waarde x factor 2, waarvoor relevante referentietransacties ontbreken. De provincie acht een factor 1,5 aangewezen vanwege de planologische aanwendingsmogelijkheden en de weging daarvan door de markt. Daar komt, aldus de provincie, bij dat de onderhoudstoestand van het onteigende slecht is en dat het onteigende, gelet op de voor het uitoefenen van een tuincentrum benodigde oppervlakte, overbodig is.
standpunt van [A]
2.11.
[A] heeft – samengevat – gesteld dat de deskundige ten onrechte is uitgegaan van een agrarische waarde. Volgens [A] zijn er goed bruikbare referenties voor tuincentra, die ten onrechte door de deskundige zijn genegeerd, omdat deze referenties de als gangbaar beschouwde oppervlakte tot 1.00.00 hectare zouden overstijgen. Voorts heeft [A] gesteld dat het onteigende geen agrarische grond, maar een belangrijk onderdeel van een tuincentrum was. Er was dan ook geen aanleiding om te doen alsof de agrarische waarde bepalend was. Omdat het om een detailhandelslocatie gaat, zijn een redelijk handelend koper en verkoper niet gevoelig voor agrarische prijzen. Meespeelt ook dat het tuincentrum zich op een ideale locatie bevindt, namelijk op een goede zichtlocatie, dichtbij de bebouwde kom en aan een plaatselijke en regionale weg. Dergelijke locaties zijn schaars. Met betrekking tot de door de deskundige gehanteerde factor heeft [A] gesteld dat de deskundige deze factor niet deugdelijk heeft gemotiveerd. Volgens [A] kunnen dergelijke factoren alleen worden gebruikt als kapitalisatiefactor en niet als het gaat om het toepassen van de comparatieve benadering. In dit geval zijn er voldoende vergelijkbare referentietransacties en is het toepassen van een factor niet nodig. In dat verband heeft [A] voorts gesteld dat het toepassen van een factor op de agrarische grondprijs naar analogie van een in een andere zaak optredende verwachtingswaarde onredelijk is. Volgens [A] is er in dit geval geen sprake van een verwachtingswaarde en is de andere zaak bij [A] niet bekend anders dan de uitspraak van de betreffende rechtbank.
Verder heeft [A] gesteld dat de eerste wet van Gossen zich in dit geval niet leent voor toepassing, omdat die wet uitgaat van (het aanschaffen) van telkens ‘meer van hetzelfde’, terwijl het onteigende niet ‘meer van hetzelfde’ is. Het onteigende was een uniek deel van [A] ’ eigendom in de oksel van kruisende wegen en zou om die reden meer waard zijn dan het binnenterrein. De redenering dat het onteigende ver van het bedrijfsgebouw is gelegen en daarom minder waard is, gaat niet op, aldus [A] . Het gaat juist om zichtmeters, die veel duurder zijn dan meters zonder zichtfunctie.
oordeel rechtbank
2.12.
De rechtbank overweegt als volgt. De schadeloosstelling vormt ingevolge artikel 40 Onteigeningswet (hierna: Ow) een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. In artikel 40b, lid 1 Ow is bepaald dat de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde uitgegaan van de prijs, die tot stand is gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. De omstandigheden aanwezig op de datum van het inschrijven van het vonnis tot vervroegde onteigening in de openbare registers (de peildatum: 20 november 2020) zijn daarbij beslissend.
2.13.
Met betrekking tot de door de deskundige gehanteerde staffelmethode (Eerste wet van Gossen) hebben partijen aangegeven dat zij zich niet kunnen vinden in toepassing daarvan. Naar het oordeel van ook de rechtbank is deze methode te arbitrair om in dit geval te gebruiken ter bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende. De rechtbank gaat daarom voorbij aan hetgeen de deskundige en partijen daaromtrent naar voren hebben gebracht. Dit betekent dat de rechtbank in haar verdere beoordeling de vergelijkingsmethode tot haar uitgangspunt neemt.
2.14.
De deskundige heeft zich ter bepaling van de waarde van het onteigende gebaseerd op diverse vergelijkingstransacties en is daarbij uitgegaan van een landbouwkundige waarde van het onteigende. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de deskundige op goede gronden geconcludeerd dat in het kader van de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende uitgegaan moet worden van een agrarische waarde. Uit het van toepassing zijnde bestemmingsplan volgt dat het bouwen van andere bouwwerken dan het bouwwerk dat nu op het perceel staat voor de verkoop van gewassen en andere goederen voor het inrichten van tuinen uiterst beperkt is. Dit betekent dat het uitstallen van de gewassen en goederen grotendeels beperkt is tot het uitstallen daarvan op de grond en niet op/in andere bouwwerken. Daarmee valt een vergelijking met de “Omorika-transactie” naar het oordeel van de rechtbank af. Immers, deze transactie heeft betrekking op de verkoop van een bedrijfswoning met 6 breedkapkassen ten behoeve van een tuincentrum en is daarom niet vergelijkbaar met het onderhavige perceel van [A] . De rechtbank overweegt in dit verband dat het onderhavige perceel vanwege de beperkingen daarop niet zonder meer als een perceel met bestemming detailhandel kan worden aangemerkt en dat een redelijk handelend koper op basis daarvan zou concluderen dat detailhandel op het perceel maar zeer beperkt mogelijk is. Daarmee volgt de rechtbank de deskundige in zijn oordeel dat voor de vaststelling van de werkelijke waarde uitgegaan moet worden van de landbouwkundige waarde.
2.15.
De rechtbank stelt vast dat de deskundige zich bij zijn taxatie van de landbouwkundige waarde heeft gebaseerd op diverse vergelijkingstransacties en dat hij op basis daarvan tot een waarde van € 7,00 per m2 is gekomen. Met betrekking tot de namens [A] door [C] gebruikte transacties overweegt de rechtbank dat deze dusdanig ver in het verleden zijn gelegen (twee in 2000, één in 2004 en één in 2016) dat deze niet bruikbaar kunnen worden geacht als referentietransacties. Voor een bijstelling van de agrarische waarde naar een bedrag van maximaal € 6,00 per m2, zoals door de provincie voorgesteld, ziet de rechtbank geen aanleiding. Het gaat om de prijs die redelijk handelend partijen overeenkomen bij een koop in het vrije commerciële verkeer waarvoor de basis wordt gevonden in de agrarische waarde. Gelet op de door de deskundige genoemde referenties, ziet de rechtbank niet in dat redelijk handelende partijen een lagere prijs zouden overeenkomen dan het daaruit volgende bedrag van € 7,00 per m2. Partijen hebben met betrekking tot de door de deskundige gebruikte vergelijkingstransacties en de vergelijkingsmethode verder geen specifieke bezwaren naar voren gebracht, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid daarvan. Het voorgaande betekent dat de deskundige op juiste gronden tot een waarde is gekomen van € 7,00 per m2 is gekomen.
2.16.
Vervolgens dient de rechtbank de vraag te beantwoorden of een hogere prijs gerechtvaardigd is en of dat betekent dat de agrarische waarde dient te worden opgeplust met een factor 2, zoals door de deskundige voorgesteld. De deskundige heeft ter onderbouwing van de door hem gehanteerde factor aangegeven dat geen van de transacties een bestemming vergelijkbaar met die van het onderhavige geval heeft en dat het aanbod van “detailhandel-tuincentrum” beperkter is dan dat van glastuinbouw/teeltondersteunende voorzieningen. Naar analogie van de verwachtingswaarde in het vonnis van 11 november 2020 van de rechtbank Rotterdam heeft de deskundige de plus intuïtief bepaald op een factor 2. Hoewel de rechtbank de deskundige niet kan volgen in het vergelijk met de verwachtingswaarde, ziet de rechtbank wel omstandigheden die een plus op de agrarische waarde rechtvaardigen. Van verwachtingswaarde is sprake indien er op de peildatum reeds zodanig concrete verwachtingen bestonden ten aanzien van een toekomstige (‘lucratieve’) ontwikkeling van het gebied waarin het betrokken perceel is gelegen, dat redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer in geval van verkoop hiermee bij hun prijsonderhandelingen rekening zouden houden. Van lucratieve ontwikkelingen in het gebied, waarin het onderhavige perceel is gelegen, is de rechtbank niet gebleken. Wel acht de rechtbank het voldoende aannemelijk dat de omstandigheid dat op het perceel, waarvan het onteigende deel uitmaakt, de bestemming “detailhandel-tuincentrum” rust, voor een meerwaarde bovenop de agrarische waarde zorgt, ook al is detailhandel maar zeer beperkt mogelijk. Verder speelt mee dat het onteigende als een zichtlocatie kan worden aangemerkt en dat dergelijke locaties in het algemeen geacht moeten worden een hogere waarde te vertegenwoordigen. Dat de onderhoudstoestand van het onteigende slecht is en dat het onteigende voor het uitoefenen van een tuincentrum qua oppervlakte overbodig is, doet aan het voorgaande niet af. De rechtbank zal derhalve de deskundige volgen en uitgaan van een factor 2 om de agrarische waarde mee op te plussen.
2.17.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, verenigt de rechtbank zich met de door de deskundige geadviseerde werkelijke waarde ten bedrage van € 14,00 per m2. Voor [A] betekent dit dat de te vergoeden waarde van het onteigende op een bedrag van € 40.678,00 uitkomt, zodat dit bedrag door de provincie aan haar dient te worden vergoed. Daarnaast dient de provincie de BTW over dit bedrag te vergoeden, zijnde een bedrag van € 8.561,28.
ten aanzien van de bijkomende schaden
wederbeleggingskosten
2.18.
De deskundige heeft in zijn rapport aangegeven dat [A] onvoldoende informatie heeft overgelegd om haar als duurzaam belegger te kwalificeren, die een redelijk belang heeft bij herbelegging. Uit het overzicht dat [A] heeft overgelegd, heeft de deskundige afgeleid dat eerder sprake is van een (wisselende) handelsvoorraad dan van een duurzame belegging. Volgens de deskundige bestaat er geen recht op vergoeding van wederbeleggingskosten.
2.19.
De provincie heeft aangegeven zich te kunnen vinden in het standpunt van de deskundige. [A] daarentegen heeft gesteld dat uit het door haar overgelegde overzicht juist blijkt dat zij zelden onroerend goed verkoopt. Er is geen sprake van een wisselende handelsvoorraad, maar van een duurzame belegging. Het uitgangspunt van [A] is dat zij pas iets verkoopt als er duurzaam kan worden aangehouden.
2.20.
De rechtbank overweegt als volgt. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is voor vergoeding van de kosten van wederbelegging in onroerend goed alleen dan plaats indien het onteigende onroerend goed als duurzame belegging wordt aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerend goed vordert (Vgl. HR 16 juli 1990, NJ 1991/722, ECLI:NL:HR:1990: AD1194 (Rotterdam/Van den Boogert)). Van een duurzame belegging is sprake als de onteigende onroerende zaak door de particulier als duurzame, lange termijn belegging wordt aangehouden en niet met het oog op verkoop of als onderdeel van een wisselend bestand van onroerende zaken (Vgl. HR 18 september 1996, NJ 1997, 40, ECLI:NL:HR:1996:AD2602 (Den Haag/Metterwoon) en HR 28 mei 1997, NJ 1998, 298, ECLI:NL:HR:1997:AD2741 (Den Haag/Van der Veeke)).
2.21.
Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het door [A] als bijlage 2 bij haar brief van 21 juli 2021 overgelegde overzicht en uit hetgeen zij ter gelegenheid van het gehouden pleidooi naar voren heeft gebracht niet dat zij het onroerend goed, waarvan het onteigende onderdeel uitmaakt, als een duurzame belegging aanhoudt. Uit het overzicht blijkt juist eerder van een (wisselende) handelsvoorraad aan onroerend goed. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de onderhavige onroerende zaak als inwisselbaar beleggingsobject wordt aangehouden, zodat geen aanspraak bestaat op vergoeding van wederbeleggingskosten. De rechtbank verenigt zich dan ook met het oordeel van de deskundige om de wederbeleggingskosten op nihil te stellen.
accountantskosten
2.22.
De deskundige heeft de accountantskosten bepaald op een bedrag van € 1.000,00. Partijen hebben aangegeven zich hierin te kunnen vinden.
voorts
schadeloosstelling
2.23.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de rechtbank de schadeloosstelling voor [A] zal vaststellen op een bedrag van € 49.329,28.
2.24.
Tussen de aan [A] toe te kennen schadeloosstelling en het aan haar uitgekeerde voorschot van € 34.700,00 bestaat een verschil van € 14.629,28. [A] heeft
recht op schadeloosstelling over het gemis van de vergoeding, voor zover die haar (nog) niet is betaald. Volgens [A] zou moeten worden uitgegaan van de wettelijke rente, dat overeenkomt met een percentage van 2%. Naar het oordeel van de rechtbank moet deze schade worden vastgesteld naar rato van een marktconforme rente en is er geen aanleiding om een hogere vergoeding aan samengestelde rente toe te wijzen. De deskundige heeft geadviseerd om uit te gaan van een rente van 0,5% (samengesteld) per jaar (Vgl. Rechtbank Rotterdam 11 november 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:10266). Gelet op de aanhoudende lage rentestand op de kapitaalmarkt acht de rechtbank dit advies juist, zodat de rechtbank dit overneemt. Dit betekent dat de schadeloosstelling moet worden vermeerderd met een vergoeding gelijk aan 0,5% samengestelde rente per jaar over het verschil van € 14.629,28 vanaf 30 april 2021 (de peildatum) tot de datum van dit vonnis, dat vervolgens op grond van artikel 55 lid 3 Ow moet worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van betaling. De rechtbank ziet geen aanleiding om een hogere rente toe te wijzen, zoals door [A] voorgesteld.
de kosten van het geding
2.25.
De provincie zal, nu de schadeloosstelling voor [A] het bedrag van de aan hem bij dagvaarding aangeboden schadeloosstelling overtreft, worden veroordeeld in de kosten van het geding, die van de rechtbankdeskundige daaronder begrepen. De rechtbank zijn immers geen omstandigheden gebleken die zouden moeten leiden tot toepassing van artikel 50, lid 3 Ow.
kosten rechtbankdeskundige
2.26.
De door de rechtbank benoemde deskundige heeft in dezen een bedrag van
€ 11.112,64 gedeclareerd. De provincie heeft de factuur van de deskundige geaccordeerd en voldaan. Omdat de provincie de kosten van de deskundige reeds voor haar rekening heeft genomen, zal de rechtbank volstaan met een overweging dat de rechtbank verstaat dat de provincie de kosten van de deskundige voor haar rekening neemt. De rechtbank zal aldus beslissen.
kosten [A]
2.27.
[A] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van haar advocaat mr. Van Baalen en van partij-deskundigen de heer [D] van Agriteam makelaars Zuid-Oost Drenthe (hierna: [D] ) en [C] , ten bedrage van € 24.462,00 (exclusief BTW) en
€ 409,00 (exclusief BTW) respectievelijk € 15.835,95 (exclusief BTW). Daarnaast heeft zij aanspraak gemaakt op vergoeding van het griffierecht ten bedrage van € 667,00.
2.28.
De provincie heeft hiertegen aangevoerd dat van zowel de advocaat als van [C] verwacht had mogen worden dat zij een reële inschatting van de schadeloosstelling zouden hebben gemaakt en daarop hun tijdsbesteding zouden hebben afgestemd. Door beide adviseurs is uit het oog verloren dat het onteigende een reeds langjarig ongebruikte strook grond betrof met een beperkte omvang en overbodig voor het uitoefenen van een regulier tuincentrum. Daar komt, aldus de provincie, bij dat het stuk grond in deplorabele staat verkeerde en dat geen locatie was waaraan unieke eigenschappen toegedicht konden worden. De provincie heeft een matiging van 50% voorgesteld.
2.29.
De rechtbank stelt allereerst vast dat de provincie geen bezwaar heeft gemaakt tegen de gevraagde vergoeding van de factuur van [D] en van het griffierecht, zodat de rechtbank de provincie zal opdragen deze kosten ten bedrage van in totaal € 1.076,00 aan [A] te vergoeden.
2.30.
Bij haar verdere beoordeling stelt de rechtbank het volgende voorop. Als uitgangspunt geldt dat de door een partij gemaakte (preprocessuele) kosten en proceskosten voor volledige vergoeding in aanmerking komen indien en voor zover het ten minste redelijk was die kosten te maken en indien en voor zover die kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven (de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets). Dat het redelijk is dat [A] zich heeft voorzien van rechtskundige bijstand, is niet in geschil, zodat de redelijk gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking komen. De rechter heeft een grote vrijheid ten aanzien van zijn beoordeling of de gemaakte kosten redelijkerwijs zijn gemaakt en of deze binnen een redelijke omvang zijn gebleven, terwijl artikel 50, lid 4 Ow hem in belangrijke mate ontheft van zijn motiveringsplicht (Vgl. HR 6 maart 1991, ECLI:NL:HR:1991:AB9358 en HR 18 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY0547).
2.31.
Met betrekking tot de kosten van mr. Van Baalen ten bedrage van € 24.462,00 (exclusief BTW) overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank stelt vast dat de provincie tegen de hoogte van het uurtarief geen bezwaar heeft gemaakt, zodat dit als uitgangspunt geldt. Van een buitensporig declareren van uren door mr. Van Baalen is de rechtbank onvoldoende gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank draait deze onteigening om een bijzondere situatie in die zin dat sprake is van een onteigening van een deel van een perceel met de bestemming “detailhandel-tuincentrum”, dat zich niet eenvoudig laat vergelijken met andere percelen. Daar komt bij dat de provincie, zoals door [A] gesteld en door de provincie niet betwist, gedurende het traject dat heeft geleid tot deze onteigening heeft aangegeven met [A] te willen onderhandelen, maar dat zij daarbij altijd vastgehouden heeft aan het bedrag van € 9,00 per m2, zodat van reële onderhandelingen geen sprake heeft kunnen zijn. De rechtbank ziet, gelet op het voorgaande, dan ook geen aanleiding om de kosten van mr. Van Baalen te matigen. Omdat de provincie voor het overige de declaratie van mr. Van Baalen onvoldoende specifiek heeft betwist en het aantal uren in een redelijke verhouding staat tot het belang en de complexiteit van de zaak, zal de rechtbank van de juistheid daarvan uitgaan. Dit betekent dat de provincie ter zake van de advocaatkosten van [A] een bedrag van € 24.462,00 (exclusief BTW) dient te vergoeden.
2.32.
Met betrekking tot de kosten van [C] overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank stelt vast dat de provincie tegen de hoogte van het uurtarief geen bezwaar heeft gemaakt, zodat dit als uitgangspunt geldt. Dat [C] buitensporig veel uren zou hebben besteed aan deze zaak is de rechtbank onvoldoende gebleken. De rechtbank verwijst daarbij naar hetgeen zij hiervoor in rechtsoverweging 2.31 heeft overwogen. Omdat de provincie voor het overige de declaratie van de kosten van [C] niet heeft betwist en het aantal uren in een redelijke verhouding staat tot het belang en de complexiteit van de zaak, zal de rechtbank van de juistheid van de declaratie ten bedrage van € 15.835,95 (exclusief BTW) uitgaan. Dit betekent dat de provincie ter zake van de kosten van [C] een bedrag van € 15.835,95 (exclusief BTW) aan [A] dient te vergoeden.
2.33.
Concluderend is de rechtbank van oordeel dat de provincie terzake van de kosten van deskundige bijstand aan [A] een bedrag van € 41.373,95 (exclusief BTW) dient te vergoeden.
2.34.
Gelet op het bepaalde in artikel 50, lid 5 Ow komen de kosten van bekendmaking voor rekening van de onteigenende partij. De griffier zal daartoe aan de provincie een acceptgiro zenden.
2.35.
De rechtbank zal het Dagblad van het Noorden aanwijzen als nieuwsblad waar de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
3.Beslissing
De rechtbank:
3.1.
stelt de schadeloosstelling voor [A] vast op een bedrag van € 49.329,28;
3.2.
veroordeelt de provincie tot betaling aan [A] van een bedrag van € 14.629,28, te vermeerderen met de samengestelde rente van 0,5% per jaar vanaf 30 april 2021 (de peildatum) tot de datum van dit vonnis, en voorts te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf heden tot de dag der algehele voldoening;
3.3.
veroordeelt de provincie tot betaling aan [A] van de kosten van deskundige en juridische bijstand van € 41.373,95 (exclusief BTW);
3.4.
verstaat dat de provincie de kosten van de deskundige voor haar rekening neemt;
3.5.
verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst het Dagblad van het Noorden aan als het nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54 Ow een uittreksel van dit vonnis geplaatst dient te worden.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.S. Venema-Dietvorst, mr. M. Griffioen en mr. H.J. Idzenga en in het openbaar uitgesproken op 29 december 2021 in tegenwoordigheid van de griffier mr. S. Ambachtsheer. [1]