Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 19/182
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 31 oktober 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde 1] ),
en
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor, verweerder
(gemachtigden: [gemachtigde 2] en [taxateur 1] , taxateur).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres eiser] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017, naar de toestand op 1 januari 2018, vastgesteld voor het kalenderjaar 2018 op € 170.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 december 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2019. Eiser is vertegenwoordigd door [taxateur eiser] (taxateur), als waarnemer van eisers gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres eiser] , een hoekwoning ( [type 1] ) uit 1974 met een overkapping en twee bergingen. De inhoud van de woning heeft verweerder bepaald op 444 m³ (335 m³ en een aanbouw van 109 m³). De oppervlakte van het perceel bedraagt 382 m².
1.2.
Op 31 maart 2016 is in een regionaal dagblad ( [naam krant] ) een artikel verschenen waarin onder meer is vermeld dat inspecties van woningen in de kern van het aardbevingsgebied (waar de onroerende zaak van eiser in is gelegen) zullen plaatsvinden en dat op basis daarvan zal worden bepaald of woningen versterkt moeten worden, zodat ze aardbevingsbestendig worden.
1.3.
Eiser heeft de onroerende zaak gekocht op 3 mei 2016 voor € 170.000. De levering heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2016.
1.4.
In juni 2017 is bekend geworden dat voor bijna 400 woningen in de wijk [naam wijk] (waaronder de onroerende zaak van eiser) ingrijpende maatregelen nodig zijn om de woningen beter bestand te maken tegen aardbevingen, alsmede dat voor woningen als die van eiser zeer ingrijpende versterkingsmaatregelen nodig zijn, maar dat onderzocht gaat worden of sloop als alternatief voor versterking van de woningen aangewezen is.
1.5.
In januari 2018 wordt bekend dat de [type 2] , waaronder eisers woning, niet zullen worden verstevigd, maar zullen worden vervangen (gesloopt).
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 125.000 en verweerder staat een waarde voor van € 170.000.
2.1.
Eiser heeft - samengevat - aangevoerd dat de waarde van de onroerende zaak lager moet zijn omdat na aankoop, in 2017, bekend werd dat de woning mogelijk gesloopt zou worden. Eiser stelt dat de door verweerder gebruikte referentieobjecten aan de [referentieobject a] (verkocht op 19 december 2017 voor € 107.500) en [referentieobject b] (verkocht op 23 oktober 2017 voor € 107.500) aantonen dat zijn woning te hoog is gewaardeerd. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwijst eiser naar een in zijn opdracht door taxateur [taxateur 2] van [naam makelaardij] op 5 juni 2018 opgemaakt taxatierapport, waarin de waarde is bepaald op € 125.000. Hij stelt dat moet worden uitgegaan van een sloopwoning, waarbij volgens eiser “conform bestendige jurisprudentie” alleen de grond moet worden gewaardeerd, minus de sloopkosten.
2.2.
Verweerder heeft - samengevat - aangevoerd dat het eigen aankoopcijfer van eiser als belangrijkste onderbouwing is gebruikt voor de onderhavige WOZ-waardering. Het bekend worden van de sloopplannen in 2017 leidt er volgens verweerder niet toe dat de waarde te hoog is bepaald. Verweerder wijst er op dat verkopen van vergelijkbare panden na het bekend worden van de sloopplannen geen extreme waardedaling laten zien. Ter onderbouwing van door hem bepleite waarde verwijst verweerder naar een door hem - bij het verweerschrift - overgelegde waardematrix. In de matrix wordt de onroerende zaak van eiser vergeleken met een vijftal referentieobjecten, te weten de woningen aan [referentieobject c] (verkocht op 10 februari 2017 voor € 115.000), [referentieobject d] (verkocht op 16 april 2016 voor € 125.000), [referentieobject e] (verkocht op 24 februari 2018 voor € 155.000), [referentieobject f] (verkocht op 23 augustus 2018 voor € 137.500) en [referentieobject g] (verkocht op 26 augustus 2018 voor € 133.500), alle gelegen te [woonplaats eiser 2]
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2017 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
4. Indien een belanghebbende een onroerende zaak heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde ten tijde van de aankoop overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde prijs, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou willen betalen, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Niet in geschil is dat de aankoopprijs op 3 mei 2016 (de datum van de overeenkomst) tussen onafhankelijke derden en onder normale marktcondities tot stand is gekomen. De rechtbank ziet geen aanleiding partijen hierin niet te volgen.
5. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde van die zaak op de waardepeildatum naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het derde lid, aanhef en onder c van dit artikel wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, in afwijking in zoverre van het eerste lid de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, Wet WOZ volgt dat is beoogd als bijzondere omstandigheden aan te merken specifiek ten opzichte van één of meer onroerende zaken geldende, zich buiten die onroerende zaken voltrekkende externe omstandigheden of oorzaken (zie bijvoorbeeld: HR 30 maart 2018, ECLI:NL:HR:2018:457). De rechtbank overweegt dat aannemelijk is dat in dit geval weliswaar sprake is van een dergelijke bijzondere omstandigheid, te weten het bekend worden van de noodzaak tot het treffen van zeer ingrijpende verstevingsmaatregelen, dan wel sloop, maar dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat dit in het onderhavige geval geen verandering in waarde tot gevolg heeft, zodat artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ niet van toepassing is. De gemachtigde van verweerder heeft ter zitting verklaard dat hij de onroerende zaak heeft gewaardeerd naar de toestandsdatum op 1 januari 2018, om duidelijkheid te verkrijgen over de vraag of de mogelijke sloopplannen een waardedruk ten gevolg hebben gehad. Naar zijn mening is niet gebleken van een verandering in waarde.
6. Nu tussen partijen niet in geschil is dat de eigen aankoop in beginsel leidend is en dicht genoeg bij de waardepeildatum is gelegen, ligt enkel ter toetsing voor of verweerder met de verkopen van de door hem aangevoerde referentieobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de er na het bekend worden van de mogelijke sloopplannen in juni 2017 (in het jaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld) sprake is geweest van een waardedaling. Dit houdt in dat de rechtbank zich zal beperken tot de verkopen van referentieobjecten die na het bekendmaken van de sloopplannen zijn verkocht, omdat bij de verkoop van die panden bekend was dat die mogelijk ook gesloopt zouden gaan worden.
7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en zijn toelichting ter zitting, in de op hem rustende bewijslast geslaagd dat de onderhavige WOZ-waarde, die met name is gebaseerd op de eigen aankoop, niet te hoog is vastgesteld. De referentiepanden aan de [referentieobject e] (verkocht op 24 februari 2018 voor € 155.000), [referentieobject f] (verkocht op 23 augustus 2018 voor € 137.500) en [referentieobject g] (verkocht op 26 augustus 2018 voor € 133.500) liggen in dezelfde wijk als de woning van eiser en ook voor die panden geldt dat ze - net als eisers woning - zullen worden gesloopt en herbouwd. Uit de matrix blijkt voorts die woningen onder meer een veel kleinere inhoud hebben en op een kleiner perceel liggen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze verkopen, gelet op alle kenmerken van de woningen, dan ook aannemelijk gemaakt dat de aangekondigde sloop van die panden niet voor een waardedaling hebben gezorgd. De gemachtigde van verweerder heeft ter zitting nog toegelicht dat de reden dat sloopplannen in dit geval niet tot een waardedaling hebben geleid, er in is gelegen dat men er daarna een compleet nieuwe, energiezuinige, woning voor terug krijgt, die voldoet aan alle moderne eisen. Met andere woorden: men krijgt er iets beters voor terug. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder hierin niet te volgen.
8. Het door eiser overgelegde taxatierapport biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzicht in de totstandkoming van de door eiser bepleite waarde van € 125.000.
Voorts ziet de rechtbank niet in waarom voor de waarde van de onroerende zaak moet worden uitgegaan van de grondwaarde minus sloopkosten, zoals eiser heeft bepleit. De jurisprudentie waar de gemachtigde van eiser ter zitting op heeft gewezen treft geen doel. Daarbij wijst de rechtbank er op dat eiser de kosten van de sloop en nieuwbouw niet hoeft te dragen. Verweerder heeft voorts, zoals hiervoor reeds is overwogen, met de door hem aangevoerde referentieobjecten aannemelijk gemaakt dat het bekend worden van de sloop geen waardedruk tot gevolg heeft, zodat, uitgaande van eigen aankoop, de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet dan ook niet dat gelet op de door eiser aangevoerde omstandigheden de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde naar beneden zou moeten worden bijgesteld. Ook overigens heeft de gemachtigde van eiser onvoldoende feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit zou blijken dat de waarde te hoog is bepaald.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.A.M. Kager, rechter, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2019.
w.g. griffier
w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.