ECLI:NL:RBNHO:2024:7384

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/313264 / HA ZA 21-89 (Groene As)

Zaaknummer: C/15/307299 / HA ZA 20-591 (Veldpost)

Vonnis van 24 juli 2024

in de zaken van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE HAARLEMMERMEER,

te Hoofddorp,

eisende partij,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. J.C. Binnerts te Haarlem,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

KENNEMERLAND BEHEER B.V.,

te Haarlem, zetelend te Overveen, gemeente Bloemendaal,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Kennemerland Beheer B.V.,

advocaat: mr. W.J.E. van der Werf te 's-Gravenhage.

1.De procedures

1.1.

Het verloop van de procedures blijkt uit:

voor wat betreft zaaknummer: C/15/313264 / HA ZA 21-89 (Groene As)

- het vonnis tot vervroegde onteigening van 14 juli 2021;

- het cassatieberoep dat Kennemerland Beheer tegen het vonnis heeft ingesteld;

- het arrest van de Hoge Raad van 30 september 2022 waarbij het cassatieberoep is verworpen;

- de inschrijving van het vonnis bij het kadaster op 7 november 2022;

- het definitieve deskundigen-rapport van 29 maart 2023;

voor wat betreft zaaknummer: C/15/307299 / HA ZA 20-591 (Veldpost)

- het vonnis tot vervroegde onteigening van 10 februari 2021;

- het cassatieberoep dat Kennemerland Beheer tegen het vonnis heeft ingesteld;

- het arrest van de Hoge Raad van 1 juli 2022 waarbij het cassatieberoep is verworpen;

- de inschrijving van het vonnis bij het kadaster op 11 augustus 2022;

- het definitieve deskundigen-rapport van 29 maart 2023.

voor wat betreft beide zaken:

- de akte depot no. 2/2023 van 31 maart 2023;

- de brief van de deskundigen van 14 september 2023 met opgave van kosten;

- de brief van 24 oktober 2023 met aanvullende producties van de kant van de Gemeente;

- de brief van 27 oktober 2023 inzake de kosten van het geding van de kant van Kennemer Beheer;

- de brief van 3 november 2023 met een notitie van [betrokkene] van [betrokkene] Adviesbureau van de kant van Kennemerland Beheer;

- een op zitting overgelegde aanvullende productie van de kant van de Gemeente (verplaatsingsovereenkomst);

- de pleitaantekeningen van de Gemeente en Kennemerland Beheer;

- een op zitting overgelegde aanvullende productie van de kant van Kennemerland Beheer, waarvan de niet voorgedragen delen zijn doorgehaald (notitie van BaseValue);

- het proces-verbaal van de op 7 november 2023 gehouden mondelinge behandeling;

- het bericht van partijen van 7 maart 2024 dat zij overeenstemming hebben bereikt over het feit dat de geconstateerde bodemverontreiniging een aftrek rechtvaardigt op de schadeloosstelling in de zaak C/15/307299 / HA ZA 20-591 (Veldpost). De aftrekt bedraagt volgens hun opgave € 72.345,59;

- de akte van 3 april 2024 met producties 1 tot en met 6 inhoudende opgave kosten ex artikel 50 Onteigeningswet (hierna: Ow) van de kant van Kennemerland Beheer;

- de antwoordakte van de Gemeente van 1 mei 2024 met productie 5;

- de nadere akte van 12 juni 2024 van de kant van Kennemerland Beheer.

1.2.

Door het vertrek van mr. M.M. Kruithof per 30 april 2024 naar een ander gerecht, zijn partijen gewezen op de mogelijkheid van een nieuwe mondelinge behandeling. Zij hebben daar vanaf gezien. Mr. M.M. Kruithof is vervangen door mr. E. Jochem.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

Leeswijzer

2.1.

In dit vonnis worden twee zaken tegelijkertijd beoordeeld: de Veldpost en de Groene As. Omdat de onteigeningsprocedures op een verschillend moment zijn gestart, wordt in de inleiding eerst op elke zaak afzonderlijk ingegaan. Vanaf de benoeming van de deskundigen ziet de inleiding op de zaken gezamenlijk. Bij de beoordeling worden de zaken zoveel mogelijk gezamenlijk behandeld. Wanneer dat niet het geval is, wordt dit aangegeven met een kopje met de naam van de zaak: ‘de Veldpost’ of ‘de Groene As’. In de beslissing zijn deze namen aangehouden om waar nodig het onderscheid tussen beide zaken te maken.

Inleiding: De Veldpost

2.2.

Bij vonnis van 10 februari 2021 is de vervroegde onteigening uitgesproken ten name van de Gemeente van de volgende onroerende zaak (hierna: het onteigende perceel de Veldpost): een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer sectie AI nummer 205, ter grootte van 11 hectare 55 are en 90 centiare, zoals weergegeven op de grondplantekening die ter inzage heeft gelegen met grondplannummer 1, ten behoeve van de realisering van het nieuwe sportpark ‘De Veldpost’ in Badhoevedorp.

Het vonnis van 10 februari 2021 is ingeschreven in de daartoe bestemde registers op 11 augustus 2022, zodat die datum als peildatum voor de Veldpost geldt.

2.3.

Het door de Gemeente als onteigenende partij te betalen voorschot op de schadeloosstelling is in het vonnis van 10 februari 2021 voor de Veldpost vastgesteld op € 3.077.00,00 zegge drie miljoen zevenenzeventigduizend euro), rechtstreeks te betalen aan Kennemerland Beheer.

Inleiding: De Groene As

2.4.

Bij vonnis van 14 juli 2021 is de vervroegde onteigening uitgesproken ten name van de Gemeente van de volgende onroerende zaak (hierna: het onteigende perceel de Groene As): een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer sectie AI nummer 205, ter grootte van 3 hectare 98 are en 20 centiare, zoals weergegeven op de grondplantekening die ter inzage heeft gelegen met grondplannummer 1, ten behoeve van de realisering van een deel van de Groene As, een ecologische verbindingszone aan de zuidzijde van de Schipholweg te Badhoevedorp.

Het vonnis van 14 juli 2021 is ingeschreven in de daartoe bestemde registers op 7 november 2022, zodat die datum als peildatum voor de Groene As geldt.

2.5.

Het door de Gemeente als onteigenende partij te betalen voorschot op de schadeloosstelling is in het vonnis van 14 juli 2021 voor de Groene As vastgesteld op € 1.100.000,00 (zegge één miljoen éénhonderd duizend euro), rechtstreeks te betalen aan Kennemerland Beheer.

Verdere inleiding De Veldpost en de Groene As

2.6.

Voorts is in elk van de zaken onder meer bepaald dat het voorlopig oordeel van de door deze rechtbank benoemde drie deskundigen zal gelden als concept deskundigenrapport ter begroting van de schade in deze procedure en dat een definitief deskundigenrapport ter griffie van de rechtbank dient te worden gedeponeerd. Partijen hebben op de concept deskundigenrapporten gereageerd. De reactie van de deskundigen op de reacties van partijen is in de definitieve deskundigenrapporten opgenomen. Door de deskundigen is de schadeloosstelling voor Kennemerland Beheer als volgt begroot:

voor het onteigende perceel de Veldpost op € 2.485.185,00 aan vermogensschade en € 39.820,00 aan waardevermindering overblijvende, in totaal € 2.525.005,00;
voor het onteigende perceel de Groene As op € 388.245,00 aan vermogensschade.

2.7.

De definitieve deskundigenrapporten van 29 maart 2023 zijn op 31 maart 2023 ter griffie van de rechtbank gedeponeerd. Vervolgens is een mondelinge behandeling bepaald voor de meervoudige kamer, die heeft plaatsgevonden op 7 november 2023. Partijen hebben bij die gelegenheid hun visie op de definitieve deskundigenrapporten gegeven en de deskundigen hebben hun rapporten nader toegelicht.

2.8.

In verband met de door de Gemeente ná het definitieve deskundigenbericht voor het onteigende perceel de Veldpost overgelegd verkennend bodemonderzoek en kostenbegroting sanering, heeft de rechtbank de deskundigen bevolen een aanvullend advies uit te brengen. Partijen hebben op dit punt echter na de mondelinge behandeling van 7 november 2023 overeenstemming bereikt (zie 2.16).

2.9.

De rechtbank stelt voorop dat de onteigeningsprocedures in beide zaken zijn gestart vóór inwerkingtreding van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet op 1 januari 2024, zodat op grond van artikel 4.4 lid 1 van die wet het oude recht (de Onteigeningswet) van toepassing blijft.

2.10.

De rechtbank zal hierna de standpunten van partijen ten aanzien van de definitieve deskundigenrapporten bespreken en een beslissing nemen op de vast te stellen schadeloosstellingen.

2.11.

De rechtbank stelt voorop dat de deskundigen de definitieve rapporten hebben gebaseerd op hun kennis, ervaring en intuïtie en dat de motivering van het advies adequaat en overtuigend is. Hetgeen door partijen is aangevoerd, is voor de rechtbank geen reden van het advies van de deskundigen af te wijken. De rechtbank gaat hierna in op de bezwaren van partijen in beide onteigeningszaken en zal vervolgens afzonderlijk ingaan op de Veldpost en daarna op de Groene As.

Uitgangspunten bij de Veldpost en de Groene As

Overheidswerk

2.12.

Niet ter discussie staat dat de realisatie van de bestemming ‘Natuur’ van het onteigende perceel de Groene As geschiedt door en voor rekening van de Gemeente en is aan te merken als een overheidswerk, zodat daarmee bij het bepalen van de schadeloosstelling van het onteigende perceel de Groene As geen rekening wordt gehouden.

2.13.

Partijen verschillen daarentegen van mening of de bestemming ‘Sport-2’ van het onteigende perceel de Veldpost een overheidswerk is. Kennemerland Beheer meent dat daarvan sprake is, de Gemeente niet. Het antwoord op die vraag kan echter in het midden blijven, omdat de rechtbank (zoals hierna onder 2.20 wordt overwogen) van oordeel is dat geen sprake is van een aan het bestemmingsplan Badhoevedorp Lijnden Oost en/of bestemmingsplan Badhoevedorp De Veldpost voorafgaand concreet plan, zodat er geen grond is om de bestemmingen “Natuur” en/of “Sport-2” te elimineren.

Waardering

2.14.

De rechtbank sluit zich aan bij het uitgangspunt in de deskundigenrapporten van waardering van het onteigende in vrije en onverpachte staat.|

Milieuhygiënische staat

2.15.

Met betrekking tot de milieuhygiënische staat van bodem en grondwater is voor wat betreft het onteigende perceel de Groene As niet gebleken van omstandigheden die de waarde van het onteigende in negatieve zin beïnvloeden. Blijkens het door de Gemeente ingebrachte ‘Verkennend bodemonderzoek Sportpark De Veldpost te Badhoevedorp’ van bodemkwaliteitsbureau Grondslag is echter in het onteigende perceel de Veldpost een asbesthoudende halfverharding aangetoond, die onder het Besluit Asbestwegen valt.

2.16.

Partijen zijn na de mondelinge behandeling van 7 november 2023 overeengekomen dat de geconstateerde bodemverontreiniging een aftrek rechtvaardigt op de schadeloosstelling voor het onteigende perceel de Veldpost van € 72.345,59.

Overblijvende

2.17.

Gelet op de eerdere inschrijving van het onteigeningsvonnis voor het onteigende perceel de Veldpost, is het onteigende perceel de Groene As als overblijvende aangemerkt bij de waardebepaling van het onteigende perceel de Veldpost. Bij de waardebepaling van het onteigende perceel de Veldpost is daarom geen sprake meer van een overblijvend deel.

Eliminatie

Standpunten van partijen over eliminatie

2.18.

De Gemeente betoogt dat de op grond van het bestemmingsplan Badhoevedorp De Veldpost aan het onteigende perceel de Veldpost gegeven bestemming “Sport-2” niet dient te worden geëlimineerd en dat de waardering van het onteigende dus met inachtneming van die bestemming dient plaats te vinden. De Gemeente neemt eenzelfde stelling in voor het onteigende perceel de Groene As, namelijk dat de op grond van het bestemmingsplan Badhoevedorp Lijnden-Oost aan het onteigende perceel de Groene As gegeven bestemming “Natuur” niet dient te worden geëlimineerd en dat de waardering van het onteigende dus met inachtneming van die bestemming dient plaats te vinden.

2.19.

Kennemerland Beheer voert voor beide percelen aan dat de vigerende bestemming moet worden geëlimineerd, omdat de aan het onteigende gegeven bestemmingen zo rechtstreeks voortvloeien uit een reeds bestaand, concreet plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, dat die bestemming met het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, moet worden vereenzelvigd. Naar het oordeel van Kennemerland Beheer kwalificeert de (hierna te noemen) Bestuursovereenkomst als een zodanig plan. Dat betekent dat voor de waardering wordt teruggevallen op de agrarische bestemming en dus op de uitkomst van de deskundigenrapporten die Kennemerland Beheer heeft ingebracht. Primair stelt Kennemerland Beheer zich daarom op het standpunt dat de deskundigen het onteigende opnieuw zouden moeten waarderen met inachtneming van de eerder geldende agrarische bestemming. Subsidiair voert Kennemerland Beheer aan dat ook als eliminatie niet aan de orde is, sprake kan zijn van een zekere verwachtingswaarde, omdat het onteigende vanwege de locatie altijd een potentiële ontwikkellocatie blijft vormen.

2.20.

Gelet op de standpunten van partijen is de kernvraag of sprake is van een aan het bestemmingsplan voorafgaand concreet plan, zodat de bestemming “Natuur” respectievelijk “Sport-2” moet worden geëlimineerd. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat daar geen sprake van is en zal dat hierna toelichten.

Eliminatiebeginsel

2.21.

Het eliminatiebeginsel van artikel 40c onder 3e Ow houdt in dat bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens het verlies van een onroerende zaak geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen teweeggebracht door plannen voor het werk waarvoor onteigend wordt. Volgens vaste rechtspraak heeft een bestemmingsplan in beginsel niet te gelden als een plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, zodat bij de waardering van het onteigende in beginsel de bestemming van het onteigende volgens het op de peildatum geldende bestemmingsplan in aanmerking moet worden genomen. In de jurisprudentie is op deze regel een uitzondering aanvaard in die zin dat de bestemming die in een bestemmingsplan aan het onteigende is gegeven buiten beschouwing moet blijven voor zover die bestemming is bepaald door niets anders dan een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende en het bestemmingsplan in zoverre dan ook niet zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld, maar slechts ertoe strekt de juridische planologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk te maken. Daarom moet worden beoordeeld of de aan het onteigende gegeven bestemming zo rechtstreeks voortvloeit uit een reeds bestaand, concreet plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, dat die bestemming met het plan waarvoor wordt onteigend moet worden vereenzelvigd. Deze vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval. Van belang is dat deze uitzondering terughoudend moet worden toegepast (vgl. Hoge Raad 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:25 (Perkpolder) r.o. 3.5).

Historie totstandkoming van de bestemmingen

2.22.

Zoals de deskundigen in hun rapport terecht hebben overwogen, is de ‘Overeenkomst omlegging A9 Badhoevedorp’ van 31 oktober 2005, tot stand gekomen tussen de Staat, de Provincie Noord-Holland, de gemeenten Haarlemmermeer en Amsterdam, het Regionaal Orgaan Amsterdam en Schiphol Nederland B.V. en het daarin opgenomen Deelproject ontwikkellocaties van de regionale partijen (hierna: de Bestuursovereenkomst), niet aan te merken als een concreet plan als bedoeld in artikel 40c Ow. Bij de beoordeling daarvan hebben de deskundigen allereerst gekeken naar de wijze van totstandkoming van de nu vigerende bestemming ‘Sport-2’ voor het onteigende perceel de Veldpost en ‘Natuur’ voor het onteigende perceel de Groene As. Kort samengevat ontlenen de deskundigen in verband daarmee het navolgende aan de diverse documenten:

De Bestuursovereenkomst

2.23.

Voor zover relevant voor het onteigende is:

- in artikel 2 van de Bestuursovereenkomst het doel vastgelegd:

de afspraken vast te leggen die Partijen hebben gemaakt aangaande de financiering van de omlegging van de A9 door middel van de realisatie van het Project op basis van de Projectscope alsook de wijze waarop Partijen zullen samenwerken tijdens de Uitwerkingsfase binnen de in deze overeenkomst vastgelegd organisatorische, verkeerskundige, ruimtelijke, programmatische en financiële uitgangspunten.

- in artikel 5 van de Bestuursovereenkomst wordt het Deelproject ontwikkelingslocaties van de regionale partijen bij de Bestuursovereenkomst omschreven:

Om te komen tot verbetering van de ruimtelijke structuur in Badhoevedorp alsmede ter dekking van bijlagen van de Gemeente Haarlemmermeer leggen Regionale partijen zich voor de ontwikkelingslocaties vast op het navolgende bouwprogramma:

(…)

- Locatie Wildenhorst:

een sportpark van circa 14 ha binnen de contouren van de Groene Carré-Noord.

- In de Bestuursovereenkomst staat verder dat het Deelproject ontwikkellocaties zal plaatsvinden onder verantwoordelijkheid van de gemeente Haarlemmermeer en dat een gedeelte van de financiële bijdrage die de gemeente Haarlemmermeer zal betalen aan de omlegging van de A9 moet komen uit de opbrengsten van dit deelproject
.Op grond van artikel 10 van de Bestuursovereenkomst rust op (onder meer) de gemeente Haarlemmermeer een inspanningsverplichting om zich maximaal in te spannen om de voor de realisatie van het project (onder meer) te voeren procedures, streekplanuitwerking en grondverwervingen te laten plaatsvinden, zodanig dat onder andere het Deelproject ontwikkelingslocaties zoveel mogelijk overeenkomstig de planning gerealiseerd kan worden. Alle in de Bestuursovereenkomst aangegane verplichtingen gelden binnen de beperkingen van de bevoegdheden van partijen en hun bestuursorganen en laten hun publiekrechtelijke verantwoordelijkheden en de uitoefening van hun publiekrechtelijke bevoegdheden onverlet.

2.24.

In het voorstel van burgemeester en wethouders van 27 september 2005, nummer 2005/2720, op grond waarvan de raad van de Gemeente heeft ingestemd met de door het college te sluiten Bestuursovereenkomst, wordt over de locatie Wildenhorst onder meer vermeld:

Als gevolg van het betrekken van het bestaande sportparkterrein in de woningontwikkeling wordt het sportpark verplaatst naar een locatie ten zuiden van de bestaande Schipholweg in de groene zoom. (…)

Masterplan Badhoevedorp

2.25.

Op 12 juni 2008 heeft de raad van de Gemeente het Masterplan Badhoevedorp (hierna: het Masterplan) vastgesteld. Als doel van het Masterplan wordt omschreven het stellen van:
de ruimtelijke, functionele en financiële kaders voor de verdere ontwikkeling van de deelgebieden.Voorts wordt vermeld:
het Masterplan is echter geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan met uitgekristalliseerde voorstellen voor verkavelingen van nieuwe woonbuurten.In het Masterplan wordt de Bestuursovereenkomst aangeduid als
vertrekpunten wordt verder aangegeven dat ten behoeve van de totstandkoming van het Masterplan sprake is geweest van participatie door bewoners, winkeliers, ondernemers, woningcorporaties, ontwikkelaars, betrokken overheden, etc. Het Masterplan schetst een structuur en een mogelijke invulling voor het gehele gebied Badhoevedorp Centrum, dat in een volgende planfase per wijk of deellocatie wordt uitgewerkt tot een Definitief Stedenbouwkundig Ontwerp (DSO). Dit DSO met de daarbij voorgestelde Beeldkwaliteit vormt volgens het Masterplan de basis voor het opstellen van ontwikkelplannen en is tevens de grondlegger voor het te wijzigen bestemmingsplan. In hoofdstuk 8 van het Masterplan wordt nader ingegaan op de diverse deelgebieden. Hierin is onder meer vermeld dat de sportvoorzieningen die in de Schuilhoeve en verspreid door Badhoevedorp zijn gesitueerd, worden samengevoegd in
de parkstrook ten zuiden van Badhoevedorp. Langs de Schiphollaan zijn deze voorzieningen goed toegankelijk voor inwoners van Badhoevedorp en bezoekers van buiten.

2.26.

Ter plaatse van het onteigende (het onteigende perceel de Veldpost en het onteigende perceel de Groene As) wordt in het Masterplan voorzien in een sportpark en ten zuiden daarvan in
groen/water met recreatieve invulling.

Bestemmingsplan Badhoevedorp Lijnden Oost / perceel de Groene As en perceel de Veldpost

2.27.

In het op 4 juli 2013 vastgestelde bestemmingsplan Badhoevedorp Lijnden Oost is, in zoverre in afwijking van het Masterplan, de groeninvulling met een natuurbestemming ten noorden van het sportpark voorzien, direct grenzend aan de Spaarnwoudertocht. Daarmee is aan het onteigende / perceel de Groene As de bestemming ‘Natuur’ toegekend. Het bestemmingsplan is voor zover het deze bestemming betreft onherroepelijk geworden. Aan het onteigende / perceel de Veldpost is de bestemming ‘Sport-2’ toegekend.

Bestemmingsplan Badhoevedorp Lijnden Oost / perceel de Veldpost

2.28.

Bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak (hierna: de Afdeling) van 2 april 2014 is het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan Badhoevedorp Lijnden Oost, voor zover het de bestemming ‘Sport-2’ betreft, vernietigd, omdat er ten onrechte geen exploitatieplan was vastgesteld. Inhoudelijk heeft de Afdeling het beroep van Kennemerland Beheer tegen het toekennen van de bestemming ‘Sport-2’ ongegrond verklaard.

Bestemmingsplan Badhoevedorp Lijnden Oost 1e herziening / perceel de Groene As

2.29.

In dit op 17 maart 2016 vastgestelde bestemmingsplan is, voor zover relevant, voor onder meer het onteigende perceel de Groene As, de in het bestemmingsplan Badhoevedorp Lijnden Oost abusievelijk niet weergegeven contour ingevolge het Luchthavenindelingbesluit alsnog toegevoegd.

Bestemmingsplan Badhoevedorp De Veldpost / perceel de Veldpost

2.30.

Vervolgens heeft de raad van de Gemeente door vaststelling van het bestemmingsplan Badhoevedorp De Veldpost op 19 juli 2018 opnieuw de (nagenoeg gelijkluidende) bestemming ‘Sport-2’ aan het onteigende / perceel de Veldpost gegeven onder gelijktijdige vaststelling van een exploitatieplan. Bij uitspraak van de Afdeling van 20 mei 2020 is dit bestemmingsplan, door het ongegrond verklaren van de hiertegen gerichte beroepsgronden, onherroepelijk geworden.

Definitief Stedenbouwkundig Ontwerp (DSO) / perceel de Groene As en perceel de Veldpost

2.31.

In september 2015 zijn twee documenten met betrekking tot het deelgebied ‘De Veldpost’ tot stand gekomen. Het VO (en daarna het DSO) Park De Veldpost te Badhoevedorp 2015 (waarvan de Groene As onderdeel uitmaakt) en het DSO Sportpark De Veldpost te Badhoevedorp. De plannen voor het Sportpark enerzijds en de Groene As en Groencompensatie anderzijds zijn dus in twee verschillende documenten vormgegeven.

2.32.

De concrete invulling van de natuurbestemming als onderdeel van de ecologische verbindingszone Groene As, op onder meer het onteigende perceel de Groene As, is beschreven in het VO/DSO Park De Veldpost.

2.33.

Het DSO Sportpark De Veldpost voorziet in een concrete en gedetailleerde invulling van het beoogde sportpark.

Bestuursovereenkomst is geen concreet plan

2.34.

De rechtbank sluit aan bij de overwegingen van de deskundigen ten aanzien van de vraag of de vigerende bestemming op grond van een (voldoende) concreet plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, zou moeten worden geëlimineerd en neemt deze over als ware die haar eigen.

2.35.

In aanvulling op de beoordeling door de deskundigen benadrukt de rechtbank dat ten tijde van de Bestuursovereenkomst nog niet vast lag waar de grenzen van het sportpark en de ecologische verbindingszone Groene As zouden lopen. Deze grenzen zijn in de daarop volgende bestuurlijke planvorming nog gewijzigd en pas definitief geworden in het bestemmingsplan Badhoevedorp Lijnden-Oost uit 2013 c.q. het bestemmingsplan Badhoevedorp De Veldpost uit 2018. Werd in de Bestuursovereenkomst nog in het geheel geen rekening gehouden met (de locatie van) de bestemming ‘Natuur’ op het perceel van Kennemerland Beheer, in het Masterplan was deze ten zuiden van haar perceel geprojecteerd, terwijl in het bestemmingsplan Badhoevedorp Lijnden-Oost uit 2013 het noordoostelijk deel van het perceel van Kennemerland Beheer niet langer een sportbestemming, maar een natuurbestemming is gegeven. Daaruit volgt dat ten tijde van de Bestuursovereenkomst ten aanzien van het onteigende perceel de Groene As en het onteigende perceel de Veldpost nog geen sprake was van een concreet plan. De intekening en afbakening van het sportpark ten aanzien van het onteigende perceel de Veldpost stond immers nog niet vast; deze is pas later tot stand gekomen. Het onteigende perceel de Groene As viel weliswaar binnen in de Bestuursovereenkomst genoemde ontwikkelingslocatie 7 ‘Wildenhorst’ met sportbestemming, maar kreeg pas later de bestemming ‘Natuur’. Dat het steeds is gegaan om een ‘sportpark in groene inbedding’ mag zo zijn, maar om van een concreet plan te kunnen spreken moeten ook de contouren van dat plan overeenkomen met die van het werk waarvoor wordt onteigend. Daarvan is gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden geen sprake.

2.36.

De omstandigheid dat in de periode 2011 tot en met 2012 is gesproken tussen de Gemeente en Kennemerland Beheer over de door de Gemeente gewenste verwerving van het perceel van Kennemerland Beheer met het oog op de verplaatsing van de sportverenigingen, maakt dat niet anders. De rechtbank sluit zich aan bij de overweging van de deskundigen dat de omstandigheid dat de Gemeente heeft kenbaar gemaakt het betreffende perceel te willen verwerven ten behoeve van onder meer de beoogde verplaatsing van de sportverenigingen, immers niet betekent dat daarmee de Bestuursovereenkomst of enig ander plan als een voldoende concreet plan voor het werk is aan te merken.

2.37.

Het argument dat in alle plannen na 2005 in enige vorm sprake is geweest van sportvoorzieningen op in ieder geval het onteigende perceel de Veldpost, doet evenmin af aan de vaststelling door de deskundigen dat de kaart in de bijlage bij de Bestuursovereenkomst slechts in algemene zin het perceel van Kennemerland Beheer aanwijst als de ‘locatie Wildenhorst’, dat daarna in de diverse plannen van ruimtelijke ordening de nadere invulling van een sportpark is uitgewerkt en gedetailleerd en dat dit ten aanzien van het onteigende perceel de Veldpost en de Groene As tot wijzigingen heeft geleid.

2.38.

Het arrest van de Hoge Raad van 15 december 2017 (ECLI:NL:HR:2017:3148) over de omlegging van de A9 waarin de beslissing van de rechtbank in stand is gelaten dat het Tracébesluit ten behoeve van die omlegging dient te worden geëlimineerd, is ook geen reden om aan te nemen dat ten aanzien van het onteigende perceel de Groene As en het onteigende perceel de Veldpost sprake is van een voldoende concreet plan. In die casus heeft de rechtbank geoordeeld dat het Tracébesluit te vereenzelvigen is met het (plan voor het) werk, namelijk de omlegging van de Rijksweg A9, alsmede de reconstructie van het knooppunt Badhoevedorp, met bijkomende werken, in de gemeente Haarlemmermeer. Als al zou moeten worden aangenomen dat de Bestuursovereenkomst in die zaak kwalificeerde als voldoende concreet plan voor het werk - het arrest zegt daar niets over - dan volgt daaruit nog niet dat de Bestuursovereenkomst dat ook in dit geval is.

2.39.

Gelet op het vorenstaande, schaart de rechtbank zich achter het oordeel van de deskundigen dat sprake is geweest van een in de ruimtelijke ordening gebruikelijk proces van onderzoek en planvorming na het maken van een principe-keus voor de locatie van de te verplaatsen sportverenigingen, waarbij op een later moment een deel van de locatie een natuurbestemming heeft gekregen. De Bestuursovereenkomst kan daarom niet worden gezien als een (voldoende) concreet plan voor het werk waarvoor nu wordt onteigend waaruit de vigerende bestemming zo rechtsreeks is voortgevloeid, dat die bestemming op grond van artikel 40c Ow moeten worden geëlimineerd.

2.40.

Voor zover Kennemerland Beheer nog heeft aangevoerd dat niet de Bestuursovereenkomst maar het DSO Sportpark De Veldpost heeft te gelden als een concreet plan voor het werk, volgt de rechtbank haar daarin evenmin. Het argument dat (een concept van) dit DSO reeds tot stand was gekomen voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan op 20 januari 2015 overtuigt de rechtbank niet. Het DSO Sportpark De Veldpost is in september 2015 tot stand gekomen. De rechtbank sluit zich aan bij het oordeel van de deskundigen dat zowel op de kaart van het Stedenbouwkundig Plan van 18 februari 2014 als het Groenstructuurplan Badhoevedorp en Lijnden Oost uit 2013 – waar Kennemerland Beheer naar verwijst – sportvelden op het onteigende zijn ingetekend, maar dat dit relatief globale aanduidingen betreft.

2.41.

Er bestaat in de gegeven omstandigheden dus geen aanleiding om de bestemming die volgens het geldende bestemmingsplan op het onteigende rust, buiten beschouwing te laten.

Waardering

De Veldpost en de Groene As

De verwachtingswaarde

2.42.

Kennemerland Beheer heeft voor beide onteigende percelen aangevoerd dat de deskundigen de waarde van het onteigende te laag inschatten omdat de onteigende perceelgedeelten vanwege hun locatie altijd een potentiële ontwikkellocatie blijven vormen gezien de strategische ligging in de zogenaamde ‘Gouden Driehoek’. Deze locatie is verschoond van voor woningbouw relevante milieuhygiënische en planologische belemmeringen vanwege Schiphol. Een potentiële koper zou op de peildatum rekening houden met de mogelijkheid dat de sportbestemming en de groenbestemming in de toekomst gewijzigd zouden kunnen worden in een meer lucratieve bestemming en dat heeft een waardevermeerderende invloed. Er is dan ook sprake van een natuurlijke verwachtingswaarde van het onteigende, omdat het gebied op termijn tot ontwikkeling voor woningbouwdoeleinden zou kunnen worden gebracht, aldus nog steeds Kennemerland Beheer.

2.43.

Anders dan Kennemerland Beheer heeft betoogd, is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat geen sprake is van een verwachtingswaarde. Van een verwachtingswaarde is sprake als er op de peildatum al zodanige concrete verwachtingen bestonden ten aanzien van een toekomstige (‘lucratieve’) ontwikkeling van het gebied waarin het onteigende is gelegen, dat redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer in geval van verkoop hiermee bij hun prijsonderhandelingen rekening zouden houden (Hoge Raad 14 april 2017, ECLI: NL:HR:2017:695; Hoge Raad 28 oktober 2016, ECLI:NL:HR:2016, 2446 en Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:326).

2.44.

Wat betreft de door Kennemerland Beheer aangehaalde conclusie van A-G Valk inzake Groningen/Woldring (ECLI:NL:PHR:2022:542), sluit de rechtbank zich aan bij het oordeel van de deskundigen dat die casus niet vergelijkbaar is met deze zaak. In de onderhavige situatie zal de kans op een meer lucratieve bestemming in de nabije of verre toekomst geen rol spelen bij een veronderstelde (ver)koop tussen een redelijk handelende koper en een redelijk handelende verkoper. Daarvoor is die kans te ongewis. De rechtbank begrijpt dat Kennemerland Beheer een andere verwachting heeft omdat woningbouw op locatie de Schuilhoeve vooralsnog niet mogelijk is, waardoor volgens Kennemerland Beheer de kans allerminst denkbeeldig is dat er geen sportpark zal worden gerealiseerd op het onteigende, maar dat betekent niet dat er op grond hiervan bij de vaststelling van de schade rekening moet worden gehouden met een verwachtingswaarde. In dat geval is immers sprake van het niet uitvoeren van het werk waarvoor artikel 61 Ow een regeling biedt tot teruglevering of aanvullende schadevergoeding.

2.45.

Hierna zal de rechtbank ingaan op de verdere uitgangspunten bij eerst de Veldpost en vervolgens bij de Groene As.

De Veldpost

Uitgangspunten

2.46.

De oppervlakte van het onteigende bedraagt 115.590 m2. Voor de overige uitgangspunten verwijst de rechtbank naar r.o. 2.13 tot en met 2.17. Als gevolg van de onteigening heeft Kennemerland Beheer recht op vergoeding van de werkelijke waarde van het onteigende (artikel 40b Ow). De deskundigen hebben terecht als uitgangspunt genomen dat de werkelijke waarde moet worden getaxeerd met inachtneming van de bestemming ‘Sport-2’. Dit betekent dat de werkelijke waarde gelijk is aan de waarde van ruwe bouwgrond voor sportterrein of de gebruikswaarde als deze hoger is. Bij het bepalen van de gebruikswaarde wordt uitgegaan van het feitelijke gebruik als cultuurgrond dat op basis van de overgangsrechtelijke bepalingen van het bestemmingsplan is toegestaan.

Waardering cultuurgrond / referenties

2.47.

De deskundigen hebben de waarde begroot door acht te slaan op transacties waarbij cultuurgrond in de gemeente Haarlemmermeer is verkocht. De deskundigen hebben zeven referentietransacties geanalyseerd en op basis daarvan de marktwaarde van courante en akkerbouwgeschikte percelen cultuurgrond in de gemeente Haarlemmermeer geschat op gemiddeld € 10,00 per m2.

Waardering ruwe bouwgrond voor sportterrein

2.48.

De deskundigen overwegen dat prijzen voor technisch-juridisch bouwrijpe sportterreinen feitelijk in gemeentelijk grondbeleid wordt vastgesteld, veelal na marktvergelijking, waarbij de gemeenten elkaar volgen. De uitgifteprijzen van technisch-juridisch bouwrijpe grond voor onbebouwde sportterreinen door grote gemeenten in de Randstad lopen uiteen van € 21,00 per m2 in Almere (Grondprijsbeleid 2021) tot € 48,88 per m2 in Utrecht (Grondprijzenbrief 2019). Om te komen tot de waarde van ruwe bouwgrond voor sportterreinen moeten deze prijzen gecorrigeerd worden voor oppervlakteverliezen, plankosten, kosten voor bouwrijp maken, prijswijzigingen, rente enzovoorts. Vanwege een veelheid aan parameters is de (residuele) uitkomst van deze berekeningswijze zeer volatiel. De deskundigen overwegen verder dat in zijn algemeenheid hun waarneming is dat bij grondverwerving van ruwe bouwgrond voor sportterreinen in uitleggebieden prijzen worden betaald die liggen in de orde van grootte van anderhalf tot tweemaal de agrarische waarde. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan te nemen dat dit te hoog is. Rekening houdend met de hiervoor genoemde opbrengsten en kosten verwachten de deskundigen niet dat een residueel bepaalde grondwaarde boven deze bandbreedte zal liggen.

2.49.

De deskundigen hebben de waarde begroot door acht te slaan op twee transacties, één van 2018 te Sliedrecht voor de realisatie van een ‘recreatief knooppunt’ met onder meer sportvelden, en één van 2020 te Moordrecht voor de realisatie van een multifunctioneel sportcomplex. Deze transacties bevestigen volgens de deskundigen het algemene beeld dat de grondprijzen voor ruwe bouwgrond voor sportterrein circa anderhalf tot tweemaal de agrarische grondprijs bedragen. Gelet op de ligging nabij de bebouwde kom van Badhoevedorp menen de deskundigen tweemaal de agrarische waarde aan te kunnen houden. Op basis daarvan hebben zij de werkelijke waarde van het onteigende perceel de Veldpost in hun voorlopig oordeel geschat op gemiddeld € 20,00 per m2.

2.50.

Gelet op het tijdsverloop tussen het voorlopig oordeel van 8 september 2021 en de peildatum van 11 augustus 2022, hebben de deskundigen, op de wijze als hierna in r.o. 2.60 vermeld, onderzocht hoe de agrarische waarde zich in die periode heeft ontwikkeld. Zij gaan uit van een prijsstijging van 7,7%. De waarde van het onteigende perceel de Veldpost schatten zij vervolgens in afwijking van hun voorlopig oordeel per peildatum in op € 21,50 per m2.

2.51.

De door Kennemerland Beheer aangevoerde verweren dat de deskundigen geen aandacht hebben besteed aan de aankoop van de zgn. ‘Gijzenberg gronden’ voor € 41,00 per m2 en haar verwijzing naar de overgelegde notitie van BaseValue van 24 september 2021 waarin op een waarde van € 30,00 per m2 wordt uitgekomen, hebben de deskundigen niet tot een andere oordeel gebracht.

De rechtbank sluit zich voor haar beoordeling aan bij die van de deskundigen. De door Vlaming tijdens de mondelinge behandeling gedeeltelijk voorgedragen notitie van BaseValue van 6 november 2023 leidt niet tot een ander oordeel.

2.52.

De Gemeente heeft aangevoerd dat twee maal de agrarische waarde te hoog is en niet het beeld is dat oprijst uit de vergelijkingstransacties. Zij meent dat € 15,00 per m2 een marktconforme waardering is en verwijst daarbij naar haar reactie van 2 september 2022 en in het bijzonder naar de notitie van Gloudemans van 31 augustus 2022.

De deskundigen hebben in hun reactie daarop aangegeven dat zij bij hun oordeel blijven. Gelet op de enkele verwijzing door de Gemeente naar haar reactie van 2 september 2022 – waarin de rechtbank deze stelling niet leest – en naar de notitie van Gloudemans – waarin de rechtbank alleen leest dat de waarde in elk geval niet € 30,00 per m2 is –, heeft de Gemeente haar stelling onvoldoende onderbouwd, zodat de rechtbank hier aan voorbij gaat.

2.53.

De rechtbank is gezien het vorenstaande van oordeel dat de deskundigen bij de waardering de juiste uitgangspunten hebben gehanteerd en dat de motivering van de waardebepaling overtuigend is, terwijl hetgeen door de Gemeente en Kennemerland Beheer is aangevoerd onvoldoende aanknopingspunten biedt om te oordelen dat de waardering onjuist is of onvoldoende onderbouwd.

2.54.

De rechtbank neemt daarom het oordeel van de deskundigen en de daarvoor gegeven motivering over. Uitgaande van een oppervlakte van het onteigende van 115.590 m2 en een waarde van € 21,50 per m2 wordt de werkelijke waarde van het onteigende gesteld op
€ 2.485.185,00.

Waardevermindering onteigende perceel de Veldpost wegens asbest

2.55.

Op de hiervoor vastgestelde waarde komt in mindering een bedrag van € 72.345,59 in verband met de waardedaling vanwege de in het onteigende perceel aangetroffen asbest (zie r.o. 2.15 en 2.16).

Planschade

2.56.

Omdat Kennemerland Beheer hier tijdens de mondelinge behandeling niet meer op is teruggekomen, gaat de rechtbank ervan uit dat niet (meer) in geschil is dat geen sprake is van planschade.

Waardevermindering overblijvende

2.57.

Gelet op de in het rapport vermelde referentietransacties van cultuurgrond, schatten de deskundigen de waardevermindering van het overblijvende als gevolg van de onteigening van het onteigende perceel de Veldpost vóór onteigening per peildatum en mede gelet op het tijdsverloop sinds het voorlopig oordeel op een bedrag van € 39.820,00. De rechtbank ziet geen aanleiding om van dat oordeel af te wijken.

De Groene As

Uitgangspunten

2.58.

De oppervlakte van het onteigende bedraagt 39.820 m2. Voor de overige uitgangspunten verwijst de rechtbank naar r.o. 2.12, 2.14, 2.15 en 2.17. Als gevolg van de onteigening heeft Kennemerland Beheer recht op vergoeding van de werkelijke waarde van het onteigende (artikel 40b Ow). De deskundigen hebben terecht als uitgangspunt genomen dat de werkelijke waarde moet worden getaxeerd met inachtneming van de bestemming waarvoor wordt onteigend, in casu ‘Natuur’ of de gebruikswaarde indien deze hoger is. Bij het bepalen van de gebruikswaarde wordt uitgegaan van het feitelijk gebruik als cultuurgrond dat op basis van de overgangsrechtelijke bepalingen van het bestemmingsplan is toegestaan.

Waardering cultuurgrond / referenties

2.59.

De deskundigen begroten de waarde van courante en akkerbouwgeschikte percelen cultuurgrond in de gemeente Haarlemmermeer in hun voorlopig oordeel op € 10,00 per m2 zoals hiervoor in r.o. 2.47 vermeld. Zij overwegen verder dat de waarde van de grond met een natuurbestemming als onderdeel van een ecologische verbindingszone in het vrije economische verkeer lager ligt dan de waarde van agrarische cultuurgrond. Gelet daarop ontleent het onteigende perceel de Groene As zijn hoogste waarde aan voorzetting van het op grond van het overgangsrecht toegelaten agrarische gebruik.

2.60.

Gelet op het tijdsverloop tussen het voorlopig oordeel van 8 september 2021 en de peildatum van 7 november 2022, hebben de deskundigen onderzocht hoe de agrarische waarde zich in die periode heeft ontwikkeld. Zij hebben geen bruikbare transacties in het voor de waardering relevante gebied na 8 september 2021 gevonden. Uit de kwartaalberichten van het Kadaster inzake de grondprijsontwikkeling van agrarische gronden algemeen in Noord-Holland leiden de deskundigen een prijsstijging van 7,7% af. Uitgaande van een agrarische waarde van € 10,00 per m2 op 8 september 2021, schatten de deskundigen de agrarische waarde per peildatum (in beginsel) op € 10,75.

Voorts constateren de deskundigen, dat op de peildatum het onteigende perceel de Groene As geen onderdeel meer uitmaakt van het oorspronkelijk perceel kadastraal bekend AI 205 met een totale grootte van 155.410 m2, maar door de inschrijving van het vervroegde onteigeningsvonnis voor het onteigende perceel de Veldpost bij het kadaster op 11 augustus 2022 nog slechts een perceel van 39.820 m2 resteert. De breedte van dit perceel is circa 49 m, de lengte is circa 801 m. Er is sprake van een geïsoleerd gelegen perceel cultuurgrond met een relatief beperkte oppervlakte. Op basis van informatie van de Gemeente gaan de deskundigen ervan uit dat het onteigende perceel de Groene As voor agrarische bestemmingsverkeer ontsluiting naar de openbare weg heeft via de oostelijke erfgrens van de gronden onder De Veldpost. De deskundigen overwegen dat het normale agrarische gebruik ten behoeve van de teelt van akkerbouwgewassen is gebaat bij brede en rechte percelen. Dit speelt vooral bij de toepassing van gewasbeschermingsmiddelen, waarbij smallere percelen tot verlies van kostbare arbeids- en machine-uren leiden.

Gelet op de eerder vermelde referentietransacties van cultuurgrond en de hiervoor geschetste hoedanigheid van het onteigende perceel de Groene As, schatten de deskundigen de werkelijke waarde van het onteigende perceel de Groene As, per peildatum op € 9,75 per m2 ofwel op € 388.245,00.

2.61.

Kennemerland Beheer onderschrijft dat het onteigende perceel de Groene As moet worden gewaardeerd op basis van de bestemming cultuurgrond, maar voert aan dat daarbij – anders dan de deskundigen concluderen – een waarde van € 25,00 per m2 heeft te gelden, omdat dat het bedrag is dat de Gemeente heeft aangeboden aan Kennemerland Beheer. Het ligt in de rede dat dit de waarde van de gronden vertegenwoordigt wanneer wordt uitgegaan van het voorafgaande gebruik als cultuurgrond. De deskundigen constateren zelf dat er geen recente transacties zijn van cultuurgronden in de nabijheid van het onteigende en zij miskennen voorts dat het uiterst onaannemelijk is dat de Gemeente in verband met (de voorkoming van) een onteigening een aanbod doet dat tweeënhalf keer hoger is dan de waarde.

2.62.

De omstandigheid dat de Gemeente in het kader van de minnelijke onderhandelingen en bij dagvaarding een bedrag van € 25,00 per m2 heeft aangeboden als schadeloosstelling, leidt naar het oordeel van de deskundigen niet tot een hogere waardering, omdat verondersteld wordt dat de aanbiedingen zijn gedaan ter voorkoming van een onteigeningsprocedure en de daarmee samenhangende risico’s. Daarbij komt dat het aanbod van de Gemeente niet op basis van de agrarische waarde was. Omdat Kennemerland Beheer het aanbod gedaan bij dagvaarding niet heeft aanvaard, moet de rechtbank de werkelijk waarde zelf vaststellen.

2.63.

De rechtbank is gezien het vorenstaande van oordeel dat de deskundigen bij de waardering de juiste uitgangspunten hebben gehanteerd en dat de motivering van de waardebepaling overtuigend is, terwijl hetgeen door Kennemerland Beheer is aangevoerd onvoldoende aanknopingspunten biedt om te oordelen dat de waardering onjuist is of onvoldoende onderbouwd.

2.64.

De rechtbank neemt derhalve het oordeel van de deskundigen en de daarvoor gegeven motivering over. Uitgaande van een oppervlakte van het onteigende van 39.820 m2 en een waarde van € 9,75 per m2 wordt de werkelijke waarde van het onteigende gesteld op
€ 388.245,00.

Totale schadeloosstelling

2.65.

Uit het voorgaande volgt dat de aan Kennemerland Beheer te vergoeden schade wordt vastgesteld als volgt:

voor het onteigende perceel de Veldpost op: € 2.485.185,00 + € 39.820,00 - € 72.345,59 =
voor het onteigende perceel de Groene As:

Wettelijke rente

2.66.

De rechtbank zal Kennemerland Beheer veroordelen tot betaling aan de Gemeente van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het verschil tussen de voorschotten en de definitieve schadeloosstellingen vanaf de vijftiende dag na het wijzen van dit vonnis. Kennemerland Beheer is dus slechts wettelijke rente verschuldigd voor zover zij in verzuim is met de terugbetaling van het verschil, nadat veertien dagen na dit vonnis zijn verstreken.^[1]

Kosten van juridische bijstand en deskundigen

2.67.

Op basis van de opgave van mr. Van der Werf maakt Kennemerland Beheer aanspraak op vergoeding van:

de kosten voor juridische bijstand door Van der Feltz advocaten ter hoogte van € 210.935,87 (€ 206.156,37 + € 4.779,50) inclusief btw en griffierechten;
de kosten van juridische bijstand door JBA ter hoogte van € 56.645,24;
de kosten van de bodemdeskundige JdB GWW ter hoogte van € 1.089,00 inclusief btw;
de kosten van BaseValue ter hoogte van € 9.846,37 inclusief btw;
de kosten van makelaarskantoor Leonard ter hoogte van € 8.470,00;
de kosten van Overwater ter hoogte van € 43.913,97.

De totale aanspraak op vergoeding van kosten bedraagt dus € 330.900,45, onderverdeeld in € 267.581,11 voor juridische bijstand en € 63.319,34 voor deskundige bijstand.

2.68.

De Gemeente erkent een bedrag van € 5.131,52 inclusief btw aan juridische bijstand door Van der Feltz advocaten en een bedrag van € 1.089,00 van JdB GWW. Deze kosten zien namelijk op de bodemkwestie waarvan is overeengekomen dat de Gemeente die volledig vergoedt. Ook vindt de Gemeente dat de kosten van makelaarskantoor Leonard als redelijkerwijs noodzakelijk beschouwd kunnen worden.

2.69.

De Gemeente maakt echter bezwaar tegen een deel van de overige kosten van juridische en deskundige bijstand. Hoewel niet ter discussie staat dat een onteigende in het algemeen recht heeft op vergoeding van kosten van rechtskundige en deskundige bijstand als die voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets, is sprake van een uitzondering daarop, aldus de Gemeente, vanwege het volgende:

a. a) de schadeloosstelling komt uit onder het bij dagvaarding gedane aanbod tot schadeloosstelling. De Gemeente vraagt de rechtbank om deze kosten – ook voor zover zij de dubbele redelijkheidstoets doorstaan – te matigen;

b) de proceshouding en bij voorbaat kansloze verweren geven daar aanleiding toe. De Gemeente verwijst naar het in haar visie onnodig openen en handhaven van incidenten, het opwerpen van een vergezocht bezwaar tegen de onteigening van het perceel de Groene As, het beroep op zelfrealisatie zonder blijk te geven tot zelfrealisatie over te gaan en het voeren van het volgens de Gemeente op voorhand onhaalbare artikel 17 verweer. Daarmee heeft Kennemerland Beheer buitensporig veel kosten gemaakt voor bij voorbaat kansloze verweren tegen de vervroegde onteigening, aldus de Gemeente. Daarbij moet worden betrokken dat Kennemerland Beheer een professionele ontwikkelaar is van wie verwacht kan worden dat zij het speelveld van argumenten kan overzien en voor wie een onteigening een normaal bedrijfsrisico is, aldus nog steeds de Gemeente;

c) de opgevoerde kosten zijn onredelijk hoog. De Gemeente motiveert haar standpunt dat de kosten onredelijk hoog zijn per adviseur / deskundige.

Als de rechtbank niet komt tot een algeheel verval van de aanspraak op vergoeding van kosten van juridische en deskundige bijstand in beide procedures, moet die aanspraak gelet op de dubbele redelijkheidstoets, aldus de Gemeente, worden gematigd tot:

(overige) kosten voor juridische bijstand door Van der Feltz advocaten tot 2x125 uur x € 330,00 te vermeerderen met btw: € 99.825,00 (exclusief griffierechten);
kosten van juridische bijstand door JBA tot € 50.923,45 inclusief btw;
kosten van Overwater tot 11,30 uur x € 275,00 te vermeerderen met btw: € 3.760,07.

2.70.

Kennemerland Beheer betwist in de nadere akte van 12 juni 2024 dat sprake kan zijn van een vermindering van de kostenvergoeding en handhaaft primair haar verzoek tot vaststelling van de kostenvergoeding. Wel valt de vergoeding van de kosten van JBA iets lager uit (€ 52.870,04), omdat bij nader inzien enkele posten in te verwijderd verband staan van de onteigeningen. Subsidiair stelt Kennemerland Beheer zich op het standpunt dat de kostenvergoeding in ieder geval substantieel hoger moet worden vastgesteld dan de Gemeente bepleit. Meer subsidiair verzoekt Kennemerland Beheer om een nadere mondelinge behandeling te bepalen.

Kennemerland voert tegen de sub a gestelde uitzondering aan dat artikel 50 lid 1 Ow volgens de wetgever een ‘aanvaardbare sanctie’ biedt op het lichtvaardig verwerpen van een aanbod door een onteigende. Kennemerland Beheer heeft de aanbiedingen te goeder trouw niet aanvaard, omdat er op zijn minst discussie mogelijk was over de vraag of het bestemmingsplan bij de waardering moet worden geëlimineerd. Het past niet om de kostenvergoeding te matigen als dit principiële punt in haar nadeel wordt beslist, aldus Kennemerland Beheer.

Tegen de sub b gestelde uitzondering voert Kennemerland Beheer aan dat geen sprake is van kansloze verweren tegen de vordering tot vervroegde onteigening. Zij heeft principiële verweren gevoerd die uiteindelijk ook hebben geleid tot gemotiveerde arresten van de Hoge Raad. In die arresten heeft de Hoge Raad nieuwe rechtsregels gegeven, die ook van belang zijn voor toekomstige zaken, aldus Kennemerland Beheer. Als de verweren kansloos waren geweest, had de Hoge Raad de cassatieberoepen niet-ontvankelijk verklaard of zonder motivering verworpen, maar daar is geen sprake van, aldus Kennemerland Beheer.

Tegen de sub c genoemde uitzondering, voert Kennemerland Beheer per adviseur / deskundige verweer tegen het standpunt dat de kosten onredelijk hoog zijn. Volgens Kennemerland Beheer zijn deze kosten – op een paar posten van JBA na – wel redelijk.

Uitgangspunten kostenvergoeding

2.71.

De rechtbank stelt voorop dat in artikel 50 Ow is neergelegd het uitgangspunt dat de kosten voor rekening komen van de onteigenende partij. Tot deze kosten behoren onder meer de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen alsmede de kosten van de door de onteigende partij ingeschakelde deskundigen en juridisch adviseurs. Wat betreft laatstbedoelde kosten geldt dat de onteigende partij recht heeft op de werkelijk door hem gemaakte kosten, mits zowel het inschakelen van de deskundigen/juridisch adviseurs als de omvang van de door hen in rekening gebrachte kosten redelijk is c.q. wordt voldaan aan de ‘dubbele redelijkheidstoets’. Dit uitgangspunt geldt echter niet voor de kosten die in cassatie zijn gemaakt. Daarover is immers al in cassatie beslist.^[2]Zowel Kennemerland Beheer als de Gemeente zijn in cassatie tot een forfaitaire procesvergoeding veroordeeld. De rechtbank is daarom van oordeel dat de kosten van de cassatieprocedures niet voor vergoeding in aanmerking komen. Voor zover Kennemerland Beheer deze kosten wel vordert, zullen die worden afgewezen. Volgens de overgelegde facturen en urenstaten van Van der Feltz advocaten gaat het om de volgende werkzaamheden van mr. Van der Werf:

22-02-2021 Correspondentie Akte van cassatie 0:06 € 33,00 ex btw
20-01-2022 Diversen Studie conclusie A-G (…) 2:30 € 862,50 ex btw
28-01-2022 Opstellen / redigeren Opstellen /

commentaar schriftelijke toelichting 3:18 € 1.138,50 ex btw

01-07-2022 Studie ontvangen arrest en (…) 0:42
€ 241,50 ex btw

Totaal € 2.275,50 ex btw

Daarom komt een bedrag van in totaal € 2.753,36 inclusief btw niet voor vergoeding in aanmerking.

Uitzondering van artikel 50 lid 1 Ow

2.72.

Vast staat dat in beide zaken minder schadeloosstelling wordt toegewezen dan het (niet aanvaarde) aanbod, zodat de rechtbank de betrokkene (Kennemerland Beheer)
kanveroordelen tot betaling van de kosten van het geding of van een door haar naar billijkheid te bepalen gedeelte van die kosten (artikel 50 lid 1 Ow). De rechter is geheel vrij in de beoordeling van de vraag hoe groot dat deel van de kosten moet zijn.^[3]Als een rechter meent dat een aanbod niet te goeder trouw is aanvaard, kan hij dat in de verdeling van de kosten tot uitdrukking brengen. Artikel 50 Ow biedt zodoende een aanvaardbare sanctie op het lichtvaardig verwerpen van een aanbod.

2.73.

De rechtbank volgt de Gemeente niet in haar verzoek om op deze grond een deel van de gemaakte kosten voor rekening van Kennemerland Beheer te laten. Gelet op het feit dat de vraag of het bestemmingsplan bij de waardering moet worden geëlimineerd een belangrijk deel van het debat heeft beheerst, terwijl Kennemerland Beheer in die discussie niet een op voorhand kansloze stelling heeft ingenomen, is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van het lichtzinnig / niet te goeder trouw verwerpen van het gedane aanbod. Omdat de schadeloosstelling door de uitkomst van de beoordeling van dit principiële punt lager is dan het gedane aanbod, is zij met Kennemerland Beheer van oordeel dat het niet passend is om de kostenvergoeding op grond van artikel 50 lid 1 Ow te matigen.

Dubbele redelijkheidstoets

2.74.

De rechtbank stelt voorop dat de onteigeningsrechter toetst of de kosten waarvan de onteigende partij op de voet van artikel 50 lid 1 Ow vergoeding verlangt redelijkerwijs zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven, en dat hij daarbij tot het oordeel kan komen dat buitensporige kosten die de onteigende gemaakt heeft voor het voeren van een bij voorbaat kansloos verweer tegen de vordering tot vervroegde onteigening, niet of in verminderde mate voor vergoeding in aanmerking komen. Bij die toets geeft de wet aan de rechter een grote vrijheid, terwijl het vierde lid van artikel 50 hem door de gebezigde bewoordingen in belangrijke mate ontheft van zijn motiveringsplicht.^[4]Voor zover de Gemeente deze kosten heeft betwist, zal de rechtbank hierna per juridisch adviseur / deskundige beoordelen of die kosten de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. Eerst gaat de rechtbank echter in op de vraag of sprake is van bij voorbaat kansloze verweren.

Bij voorbaat kansloze verweren?

2.75.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn in deze zaken geen verweren gevoerd door Kennemerland Beheer die bij voorbaat kansloos waren. Dat zij zich tevergeefs heeft verzet tegen de onteigeningstitel is daarvoor in elk geval onvoldoende.

Van der Feltz advocaten

2.76.

Gelet op de erkenning door de Gemeente (zie 2.68) zal in elk geval een bedrag van € 5.131,52 inclusief btw worden toegewezen. Zoals hiervoor in 2.71 is overwogen wordt in elk geval een bedrag van € 2.753,36 inclusief btw afgewezen.

2.77.

Met de Gemeente is de rechtbank van oordeel dat een aanzienlijk deel van de (overige) gevorderde juridische kosten van Van der Feltz advocaten de dubbele redelijkheidstoets niet kunnen doorstaan. De bewerkelijkheid en ingewikkeldheid van de zaken, de gedeeltelijk inhoudelijke- en vanaf de descente ook temporele overlap van beide zaken, alsmede het belang van de zaak voor Kennemerland Beheer, maar ook het bereikte resultaat in aanmerking genomen, acht de rechtbank een toe te leggen bedrag van niet meer dan € 150.000,00 voor juridische kosten (inclusief btw en griffierechten) redelijk.

JBA

2.78.

Vooropgesteld wordt dat de Gemeente een bedrag € 50.923,45 inclusief btw erkent (zie 2.70). In geschil is nog een bedrag van € 1.946,59. De Gemeente voert aan dat dit kosten zijn voor andere werkzaamheden dan die vallen onder artikel 50 Ow en niet slechts samenhangen met de onteigening. Kennemerland Beheer heeft niet alle uren die op die werkzaamheden zien, in aftrek gebracht, aldus de Gemeente. Gelet op de nadere motivering van deze uren door Kennemerland Beheer, is de rechtbank van oordeel dat de kosten van deze werkzaamheden wél (voldoende) in verband staan met de onteigeningen, zodat een bedrag van € 52.870,04 incl. btw voor toewijzing gereed ligt.

Base Value

2.79.

Hoewel de rechtbank de ondersteuning van BaseValue - ook in omvang - bij de reactie op de conceptadviezen niet onredelijk acht, en die kosten dus de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan, is zij het met de Gemeente eens dat dit niet geldt voor de kosten van de factuur van 30 november 2023. Deze kosten zien op de notitie van 6 november 2023 die tijdens het pleidooi voor een groot deel niet is voorgedragen en die overigens ook niet aantoonbaar heeft bijgedragen aan hetgeen de advocaten van Kennemer Beheer al naar voren hadden gebracht. Het bedrag van deze factuur (€ 2.858,62) zal daarom worden afgewezen.

2.80.

Het voorgaande betekent dat een bedrag van € 6.987,75 aan deskundigenbijstand van Base Value de dubbele redelijkheidstoets wel kan doorstaan en zal worden toegewezen.

Overwater

2.81.

Aangezien Kennemer Beheer in haar nadere akte van 12 juni 2024 de stelling van de Gemeente dat de factuur van 17 december 2020 van € 14.209,94 geen betrekking heeft op werkzaamheden in de onteigeningsprocedure niet heeft betwist, heeft Kennemerland Beheer onvoldoende duidelijk gemaakt dat deze kosten redelijkerwijs zijn gemaakt en doorstaan deze de dubbele redelijkheidstoets niet. Omdat Kennemer Beheer niet heeft toegelicht waarom zij, behalve vanwege de grote omvang van het onteigende en daarmee samenhangende belang, naast Leonard een tweede deskundige heeft ingeschakeld, acht de rechtbank de kosten van de andere factuur van 17 december 2020 van € 16.481,59 ook niet in die omvang redelijkerwijs gemaakt.

Naast het door de Gemeente erkende bedrag van € 3.760,07 (uren [betrokkene]), acht de rechtbank een bedrag van € 2.595,45 (1/3x11 x € 195,00 + btw / uren van de overige medewerkers) redelijk. Daarnaast moeten de in deze factuur gedeclareerde reiskosten van € 365,90 ook als redelijkerwijs gemaakte kosten worden beschouwd.

Omdat Kennemer Beheer nalaat toe te lichten waarom de kosten van de facturen van maart tot en met oktober 2021 de dubbele redelijkheidstoets doorstaan, kan niet komen vast te staan dat deze kosten noodzakelijk waren naast de ondersteuning die Kennemerland Beheer in die periode al van BaseValue ontving. De kosten van de factuur van 30 november 2021 doorstaan de dubbele redelijkheidstoets evenmin. Uit de specificatie bij die factuur volgt namelijk dat de werkzaamheden betrekking hebben op de voorbereiding van een zitting op 6 oktober 2021, de zitting zelf en het direct daarna opstellen van een advies. Omdat Kennemerland Beheer niet heeft betwist dat op 6 oktober 2021 een zitting bij de Afdeling plaatsvond, kan de rechtbank niet anders concluderen dan dat deze kosten geen verband houden met de onteigeningsprocedure.

2.82.

Resumerend liggen de volgende kostenvergoedingen voor toewijzing gereed:

de kosten voor juridische bijstand door Van der Feltz advocaten ter hoogte van € 155.131,52 (€ 5.131,52 + € 150.000,00);
de kosten van juridische bijstand door JBA ter hoogte van € 52.870,04;
de kosten van de bodemdeskundige JdB GWW ter hoogte van € 1.089,00;
de kosten van BaseValue ter hoogte van € 6.987,75;
de kosten van makelaarskantoor Leonard ter hoogte van € 8.470,00;
de kosten van Overwater ter hoogte van € 6.721,42.

De totale aanspraak op vergoeding van kosten bedraagt dus € 208.001,56 voor juridische bijstand en € 23.268,17 voor deskundige bijstand.

2.83.

De Gemeente zal daarom worden veroordeeld tot betaling van deze kosten aan Kennemerland Beheer, in totaal € 231.269,73 (inclusief btw en griffierechten). Omdat de Gemeente daar geen bezwaar tegen heeft, zullen deze kosten bij helfte over beide procedures worden verdeeld.

Kosten deskundigen

2.84.

De Gemeente heeft ter zitting toegezegd dat zij de kosten van de deskundigen rechtstreeks aan de deskundigen zal voldoen.

Aanbod vergoeden btw (naheffings)aanslag de Veldpost

2.85.

Gelet op het advies van de deskundigen, het aanbod van de Gemeente ter zitting en de reactie van Kennemerland Beheer ter zitting, de antwoordakte van de Gemeente van 1 mei 2024 en de nadere akte van Kennemer Beheer van 12 juni 2024, zal de rechtbank bepalen dat de Gemeente verplicht is om eventueel door Kennemerland Beheer mogelijk over de schadeloosstelling af te dragen btw te voldoen binnen vier weken na ontvangst van een btw factuur van Kennemerland Beheer, waarbij zij aantoont dat zij de op die factuur opgevoerde btw aan de fiscus heeft afgedragen. De gemeente zal op de alsdan bij haar in rekening gebrachte btw in mindering mogen brengen de vergoeding voor de btw die Kennemerland Beheer aan haar deskundigen verschuldigd is, voor zover de Gemeente deze btw aan Kennemerland Beheer heeft vergoed. Als onherroepelijk komt vast te staan dat Kennemerland Beheer de btw niet heeft kunnen verrekenen, wordt die niet in mindering gebracht. De Gemeente zal nimmer verplicht kunnen worden tot vergoeding van door Kennemerland Beheer aan de fiscus verschuldigde rentes en boetes.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

bepaalt de schadeloosstelling voor Kennemerland voor het onteigende perceel de Veldpost op € 2.452.659,41,

3.2.

bepaalt de schadeloosstelling voor Kennemerland voor het onteigende perceel de Groene As op € 388.245,00,

3.3.

veroordeelt Kennemerland Beheer na verrekening met de door haar reeds ontvangen voorschotten aan de Gemeente terug te betalen:

voor perceel de Veldpost een bedrag van € 624.340,59;
voor perceel de Groene As € 711.755,00,

daarom in totaal: € 1.336.095,59, te vermeerderen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag, vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van algehele betaling,

3.4.

veroordeelt de Gemeente tot betaling aan Kennemerland Beheer van de kosten van juridische en deskundige bijstand (inclusief griffierecht), tot op deze uitspraak aan de zijde van Kennemerland Beheer begroot op € 231.269,73, bij helfte per procedure (de Groene As / de Veldpost) te voldoen,

3.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

3.6.

verstaat dat de Gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen rechtstreeks aan hen zal voldoen,

3.7.

bepaalt dat de Gemeente het aanbod als vermeld in r.o. 2.85 gestand zal doen;

3.8.

wijst de in de gemeente Haarlemmermeer verschijnende editie van het Haarlems Dagblad, aan als nieuwsblad waarin dit vonnis binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft gekregen door de griffier bij uittreksel zal worden geplaatst,

3.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs, mr. E. Jochem en mr. A.K. Korteweg in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2024.

1621