ECLI:NL:RBNHO:2024:13086

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Alkmaar

Bestuursrecht

zaaknummer: ALK 23/4251

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen

dr. [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 4 juli 2023 (het bestreden besluit).

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 104.000.

Verweerder heeft het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 84.000.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser en verweerder hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden 8 oktober 2024 te Alkmaar

Eiser is via een Teams-verbinding (geluidsverbinding met beeld) ter zitting verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .

Feiten

1. Eiser is gebruiker van de woning. De woning is een recreatiewoning, gebouwd in 1965. De oppervlakte van de woning is 44 m2 en de oppervlakte van het perceel is 245 m2. De woning is voorzien van een berging.

2. De woning staat op grond in eigendom van ‘ [bungalowpark] ’ (hierna: [bungalowpark] ). Blijkens artikel 2, eerste lid, van de statuten heeft zij ten doel: “de behartiging van de stoffelijke belangen der leden, in het bijzonder door met hen overeenkomsten te sluiten terzake van het ter beschikking van de leden stellen van bungalow- en andere gronden, recreatiebungalows en andere goederen in het bedrijf dat de vereniging te dien einde ten behoeve van haar leden uitoefent of doet uitoefenen”.

3. Op de woning is geen beperkt zakelijk recht van opstal gevestigd.

Geschil

4.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).

5. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 40.000 en heeft hiertoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:

de woning dient als roerend goed te worden aangemerkt en behoort tot het economisch eigendom van eiser;
de objectafbakening klopt niet, verweerder dient het [bungalowpark] als één object af te bakenen en te waarderen;
verweerder heeft de grondwaarde niet inzichtelijk gemaakt;
verweerder heeft bij de waarde van het gebruiksrecht ten onrechte de waarde van de grond meegenomen;

de vergelijkingsobjecten zijn niet representatief. Eisers gebruiksrecht betreft geen individueel eigendom van een woning, maar een coöperatief recht op een kavel binnen een groter park. Daarom moet de matrix alle huisjes op het park bevatten;
verweerder maakt ten onrechte geen onderscheid tussen het gebruiksrecht van eiser en de feitelijke eigendom, en

- de verhoging van de waarde van de woning is buiten proportioneel hoog.

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde van de woning en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld en verwijst onder meer naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix en de daarin genoemde vergelijkingsobjecten.

Beoordeling door de rechtbank

Ten aanzien van de ontvankelijkheid

7. Omdat verweerder de WOZ-beschikking aan eiser heeft gericht, is eiser belanghebbende als bedoeld in artikel 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Dat volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2020 (ECLI:NL:HR:2020:467). Het belang waarover wordt gesproken in artikel 1:2 van de Awb moet echter worden onderscheiden van het procesbelang van een belanghebbende. Het procesbelang is het belang dat iemand heeft bij de uitkomst van de procedure, dus wat hij met zijn bezwaar of (hoger) beroep wil/kan bereiken. Als iemand belanghebbende is, betekent dat dus niet meteen dat iemand ook een procesbelang heeft. De rechtbank moet ambtshalve beoordelen of iemand procesbelang heeft.

8. Volgens vaste rechtspraak ontbreekt dat procesbelang als het gebruiken van een rechtsmiddel een partij niet in een gunstigere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen. Uit het recente arrest van de Hoge Raad van 8 maart 2024 (ECLI:NL:HR:2024:238) volgt dat dit ook geldt voor procedures waarbij iemand beroep instelt tegen een aan hem gerichte WOZ-beschikking.

9. Eiser is, zoals hij zelf ook aangeeft, geen eigenaar van de woning. Daarom heeft hij met de WOZ-beschikking geen aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) ontvangen. Ter zitting heeft eiser onweersproken gesteld dat de aan [bungalowpark] opgelegde aanslag OZB voor zover deze betrekking heeft op de waarde van zijn woning, aan hem wordt doorbelast. Tevens stelt eiser dat een hogere WOZ-waarde voor hem leidt tot een hogere heffing in box 3 van de inkomstenbelasting. De rechtbank is van oordeel dat eiser daarom belang heeft bij zijn beroep, zodat het beroep van eiser ontvankelijk is.

Objectafbakening

10. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank eerst de objectafbakening beoordelen. Eiser stelt dat bij de waardering ten onrechte de waarde van de ondergrond is meegenomen omdat hij niet de eigenaar van de grond is, maar slechts de gebruiker van de opstal. Ook stelt eiser dat de woning niet als onroerende zaak kan worden aangemerkt omdat de woning niet aan de grond vastzit en omdat in de statuten niet over natrekking wordt gesproken.

11. De objectafbakening is geregeld in artikel 16 van de Wet WOZ. Dit artikel luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;

e. Een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd;

(…)”

12. Naar het oordeel van de rechtbank dient de woning te worden aangemerkt als een onroerende zaak. De woning is namelijk naar haar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit wordt ook bevestigd door het feit dat de woning bijna 60 jaar op dezelfde plaats staat. Voor zover het technisch bezien mogelijk is om de woning te verplaatsen, is dat voor de vraag of de woning een onroerende zaak is niet van belang (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478). Nu de woning als een onroerende zaak dient te worden aangemerkt, schrijft artikel 5:20, sub e, van het Burgerlijk Wetboek voor dat de eigenaar van de grond tevens de eigenaar van de woning is. Van deze regel kan niet contractueel worden afgeweken, zodat hetgeen eiser hiertegen heeft ingebracht, geen hout kan snijden.

13. Eiser stelt dat verweerder het [bungalowpark] als één object af dient te bakenen en te waarderen en dat de objectafbakening ten aanzien van de woning daarom te klein is. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Hoewel de woning van eiser op een terrein bestemd voor recreatieverblijf is gelegen, is van een recreatiesamenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onder e, van de Wet WOZ naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Daartoe overweegt de rechtbank dat van een recreatiesamenstel wordt gesproken indien de recreatiewoningen naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormen dat bestemd is voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd. Het aspect van de exploitatie van
het geheel als een recreatieterreinis de kern van de definitie van een recreatiesamenstel in de zin van de Wet WOZ is. Uit hetgeen eiser in deze procedure heeft aangevoerd, volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat [bungalowpark] een geheel recreatieterrein (een recreatiepark) exploiteert, maar dat zij 22 losse recreatiewoningen aan haar leden ter beschikking stelt. Dit voldoet niet aan de definitie en bedoeling van de wetgever om te kunnen spreken van een recreatieterrein in de zin van de Wet WOZ (vergelijk Kamerstukken II 2003/04, 29 612, nr. 7, p. 2-3). Een recreatieterrein kent bovendien bijkomende recreatievoorzieningen zoals bijvoorbeeld een centrale balie/receptie, een wasgelegenheid en toiletten, een slagboom en een plattegrond op het terrein. Dat daarvan in het onderhavige geval sprake zou zijn, is gesteld noch gebleken.

14. Omdat de woning en de bijbehorende ondergrond een samenstel vormen, en de recreatiewoningen gezamenlijk geen recreatiesamenstel vormen, heeft verweerder de individuele woning met ondergrond voor de toepassing van de Wet WOZ op de juiste wijze afgebakend.

De waarde van de woning

15. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een

onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

16. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

17. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om de waarde daarvan te kunnen onderbouwen. Daartoe overweegt zij dat de vergelijkingsobjecten evenals de woning allemaal in [plaats] gelegen recreatiewoningen zijn. Bovendien komen de woningen uit een gelijk bouwjaar en wijken de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer af van die van de woning. Anders dan eiser stelt, doet het verschil in eigendomssituatie tussen de woning en de vergelijkingsobjecten [#] en [adres 2] niet af aan de vergelijkbaarheid. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

18. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 904, € 835, € 2.236 en € 1.213. Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 773. Door het onderhoud en de kwaliteit als matig te kwalificeren en de lage toegekende vierkantemeterprijs heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de door eiser aangedragen omstandigheden. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat aan het onderhoud en de kwaliteit van de woning een mindere kwalificatie dan matig moet worden toegekend. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning ten opzichte van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

19. Hetgeen eiser hier tegenin heeft gebracht, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eisers stelling dat verweerder de waarde van de woning ten onrechte inclusief kavel heeft gewaardeerd, volgt de rechtbank niet. Zoals reeds onder 15 overwogen, behoort de woning op grond van de Wet WOZ inclusief grond als één onroerende zaak te worden aangemerkt. De rechtbank overweegt daarover voorts dat de Wet WOZ is bedoeld als objectief systeem voor de waardering van onroerende zaken, zodat deze onderling zo goed mogelijk met elkaar vergeleken kunnen worden. De wettelijke bepaling in de Wet WOZ zoals opgenomen onder artikel 17 gaat daarom uit van de fictie dat iemand altijd volledig eigenaar van een woning met grond is, zodat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden verkocht. Zoals in erfpachtsituaties de woning wordt gewaardeerd alsof er geen erfpachtrecht is, dient de woning van eiser te worden gewaardeerd alsof de grond en de opstal bij hem in eigendom is. Met het waardedrukkende effect dat de grond en opstal niet daadwerkelijk het eigendom van eiser is, mag dus geen rekening gehouden worden (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 23 september 1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2375). Dit verklaart ook waarom verweerder bij het vaststellen van de waarde van de woning deze juist ook heeft vergeleken met objecten die wel in volledige eigendom zijn verkocht. Voor zover eiser met zijn betoog heeft bedoeld te stellen dat objecten in volle eigendom niet als vergelijkingsobject gebruikt mogen worden, faalt dit betoog daarom ook. Het is verder dus ook juist dat, zoals eiser aanvoert, zijn woning vanwege de eigendomssituatie waarschijnlijk niet daadwerkelijk voor de vastgestelde WOZ-waarde kan worden verkocht.

20. Eiser vindt dat verweerder rekening moet houden met de feitelijke situatie dat eiser geen eigenaar van de woning en de ondergrond is. Eiser heeft een lidmaatschapsrecht. Volgens een publicatie van de Kennisgroep Belastingdienst van 24 november 2023 (KG:051:2023:15) vormt een dergelijk lidmaatschap een box 3-bezitting waarvan de waarde dient te worden bepaald op de waarde in het economische verkeer. Omdat eiser de WOZ-waarde van de woning aangeeft in box 3, stelt eiser dat verweerder in de WOZ-beschikking niet de waarde in het economisch verkeer van de woning en de ondergrond dient vast te stellen, maar de waarde in het economisch verkeer van zijn lidmaatschapsrecht (dus overeenkomstig de publicatie van de Kennisgroep Belastingdienst). De rechtbank overweegt als volgt. In de onderhavige procedure gaat het om de vraag of verweerder de WOZ-waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt. Voor het vaststellen van de waarde van de woning dient verweerder aan te sluiten bij onder meer de bepalingen uit de Wet WOZ over de objectafbakening (overweging 11) en het wettelijk waardebegrip (overweging 15). Zoals de rechtbank hierboven geeft geoordeeld, heeft verweerder deze wettelijke bepalingen correct toegepast en aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De waarde van het lidmaatschapsrecht ligt in de onderhavige procedure niet voor ter beoordeling. Dat eiser zijn procesbelang in deze procedure mede ontleent aan de gevolgen van de WOZ-beschikking voor de heffing in box 3, doet aan het voorgaande niet af.

Inzichtelijkheid grondwaarde

21. Eiser heeft betoogd dat verweerder de grondwaarde niet inzichtelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix en de toelichting ter zitting de totstandkoming van de grondwaarde voldoende inzichtelijk gemaakt. De rechtbank merkt daarbij op dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (vgl. gerechtshof Amsterdam 9 augustus 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2341).

Schending evenredigheidsbeginsel?

22. Eiser stelt dat de stijging van de waarde van de woning van 218,92 percent ten opzichte van het oorspronkelijke bedrag onevenredig hoog is. Eiser heeft daarbij verwezen naar de Conclusie van A-G Wattel van 22 december 2023, ECLI:NL:PHR:2023:1224. De rechtbank overweegt als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Een waardevaststelling waarbij rekening wordt gehouden met de waarde per een eerdere waardepeildatum is dus in strijd met de hiervoor beschreven systematiek van de Wet WOZ en levert geen maatstaf op voor de vaststelling of de beoordeling van de onderhavige WOZ-waarde. De stijging is bovendien te verklaren doordat, anders dan in voorgaande jaren, verweerder sinds belastingjaar 2022 op basis van voortschrijdend inzicht ook de waarde van de ondergrond heeft meegenomen. Van een schending van het evenredigheidsbeginsel is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De Conclusie waarnaar eiser verwijst, ziet op de onevenredigheid van de tariefverhoging van forensenbelasting. Dat in het onderhavige geval sprake zou zijn van een (onevenredige) verhoging van het OZB-tarief, is gesteld noch gebleken. Dit betoog van eiser kan niet slagen.

Slotsom

23. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Conclusie en gevolgen

23. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. E.M. Mensink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 december 2024.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).