Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/339716 / HA ZA 23-280
Vonnis van 6 december 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GREENPRIMULA B.V.,
te Lelystad,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Greenprimula,
advocaat: mr. C.N.M. Kras te Zwaagwijk-Oost,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats 1] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats 1] ,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [plaats 2] ,
hierna te noemen: mevrouw [gedaagde 3] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagde 1] c.s.,
advocaat: mr. H.R.W. Jetten te Amsterdam.
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 april 2023 met 7 producties;
- het exploot van anticipatie door gedaagden ex art. 126 Rv van 16 mei 2023 met aanzegging bij vervroeging aanbrengen per 24 mei 2023;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 24 mei 2023 met 34 producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 5 juli 2023 met productie 8;
- het tussenvonnis van 26 juli 2023 (met bepaling dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] in
persoon bij de mondelinge behandeling aanwezig moeten zijn);
- het B16 formulier van 1 augustus 2023 met het verzoek toe te staan dat de gevolmachtigde dochter van mevrouw [gedaagde 3] aanwezig zal zijn;
- de akte overlegging producties van 12 oktober 2023 van Greenprimula met producties 9 tot en met 12;
- de spreekaantekeningen van Greenprimula;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde 1] c.s.;
- de mondelinge behandeling van 12 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank partijen meegedeeld de zaak voor twee weken aan te houden om hen de gelegenheid te geven een minnelijke regeling te treffen. Dat is hen niet gelukt. Op de rol van 25 oktober 2023 heeft Greenprimula verzocht vonnis te wijzen.
1.3
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
[gedaagde 1] c.s. hebben een pand verkocht aan Greenprimula. Greenprimula vordert dat [gedaagde 1] c.s. de overdrachtsbelasting die zij bij de levering heeft betaald vergoeden. Zij stelt dat zij geen overdrachtsbelasting verschuldigd was geweest als [gedaagde 1] c.s. hun verplichting waren nagekomen mee te werken aan een latere levering. De rechtbank wijst de vordering van Greenprimula af. Dat [gedaagde 1] c.s. gehouden waren mee te werken aan een latere levering heeft Greenprimula niet voldoende onderbouwd. De vordering van [gedaagde 1] c.s. om het door Greenprimula op (een deel van) de koopsom gelegde beslag op te heffen wordt afgewezen. [gedaagde 1] c.s. hebben hun belang daarbij niet gesteld. Wel veroordeelt de rechtbank Greenprimula om wettelijke rente over de beslagen bedragen te vergoeden onder de opschortende voorwaarde dat dit vonnis in kracht van gewijsde is gegaan.
3.De feiten
3.1.
Greenprimula houdt zich bezig met de projectontwikkeling van (betaalbare) woningen.
3.2.
[gedaagde 1] c.s. waren samen eigenaar van een bedrijfspand met ondergrond, gelegen aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het pand).
3.3.
Tussen partijen is op 3 januari 2021 een koopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij [gedaagde 1] c.s. het pand aan Greenprimula heeft verkocht voor een bedrag van € 637.500,00 kosten koper (hierna: de koopovereenkomst).
3.4.
Artikel 2 aanhef en onder v van de koopovereenkomst luidt:
Verkoper garandeert:
v. Verkoper zal meewerken aan een voor koper zo fiscaal vriendelijk mogelijke levering, tenzij verkoper tegengestelde belangen heeft.
3.5.
Artikel 7 aanhef en onder b van de koopovereenkomst luidt:
Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:
b. Koper niet uiterlijk op 31 december 2022 een onherroepelijke omgevingsvergunning heeft verkregen voor de ontwikkeling van minimaal 17 appartementsrechten, (…)
en koper op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk aan de Notaris verklaren, dat hij wegens het niet verkrijgen van de omgevingsvergunning deze overeenkomst wil ontbinden;
3.6.
Artikel 9 van de koopovereenkomst bepaalt:
De Leveringsakte zal worden verleden uiterlijk 8 weken nadat de Koper de onherroepelijke omgevingsvergunning heeft verkregen, of zoveel later als partijen overeenkomen.
(…)
3.7.
Op 3 januari 2021 zijn partijen met betrekking tot het pand een huurovereenkomst aangegaan op grond waarvan Greenprimula het pand met ingang van 1 december 2020 huurt tot aan de levering van het pand.
3.8.
Op 26 oktober 2022 heeft de heer [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ), middellijk bestuurder van Greenprimula, een e-mail gezonden aan de heer [betrokkene 2] , makelaar van [gedaagde 1] c.s. (hierna: de makelaar) Daarin staat:
Voor het geplande transport eind van dit jaar van de [adres] is het goed om met verkoper en koper aan tafel te zitten om e.e.a. te bespreken. Zoals het er nu naar uitziet is de doelstelling om af te nemen. Echter bij ons bestaat de wens om dit zo fiscaal vriendelijk mogelijk te doen conform art. 2-v van de koopovereenkomst.
Om voorgaande mogelijk te maken is ons voorstel om, kort gezegd, de koopsom volledig te betalen maar de grond nog niet op naam te zetten. Aangezien we nog niet direct kunnen leveren aan kopers kunnen we op deze wijze overdrachtsbelasting besparen cq. zo fiscaal vriendelijk als mogelijk werken. Verkoper krijgt overigens de garantie dat hij geen kosten meer heeft voor verzekering, bouwkundige zaken, gemeentelijke belastingen of anderszins. Van het geheel komt een notariële akte waarin e.e.a. wordt vastgelegd en waarin ook de daadwerkelijke overdracht op een later moment van de grond in wordt geregeld. Voor dit laatste is dan geen verdere actie meer nodig van verkopers.
Bij het overleg zal ook de heer [betrokkene 3] aanwezig zijn als zijnde financiële partner bij het project.
3.9.
Met een e-mail van 3 november 2022 heeft de makelaar als volgt gereageerd:
eerste contact omtrent de strekking gelegd; men gaat even overleggen met de fiscalist / accountant van de familie. I.v.m. vermogensbelasting kan het zo zijn dat het naar januari gaat.
Verder begrijp ik dat er, aangaande lasten en risico’s, een nadere overeenkomst zal worden opgemaakt waarin geborgd dat verkopers in dezen geen enkel risico meer lopen (opstalverzekering? / milieuverontreiniging bij teniet gaan?) en alle kosten aangaande het ‘langere eigendom’ per direct krijgen vergoed.
Graag ontvang ik deze alvast in concept.
3.10.
Op 10 november 2022 heeft de makelaar aan [betrokkene 1] , Van Altena van Abma Schreurs Notarissen (hierna: het notariskantoor) en [gedaagde 1] c.s. een e-mail gezonden met de volgende inhoud:
dames / heren,
(…)
Ik heb met [gedaagde 1] besproken dat hij komende week even contact legt met
de heer Van [betrokkene 4] om de consequenties van een constructie als deze door te spreken. Verder is men bezig te onderzoeken in hoeverre het wijs is het nog dit jaar of in (begin) van het nieuwe jaar te laten passeren.
(…)
3.11.
Op 25 november 2022 heeft de heer [betrokkene 4] , klerk bij het notariskantoor (hiervoor en hierna: Van [betrokkene 4] ), per e-mail een concept van een hypotheekakte aan de makelaar gezonden. Daarbij heeft hij aangegeven graag te vernemen als er vragen en/of opmerkingen zijn.
3.12.
Op 27 november 2022 heeft [gedaagde 1] Van [betrokkene 4] en [betrokkene 1] per e-mail bericht:
Geachte heer Van [betrokkene 4] ,
U mailde het ontwerp van een hypotheekakte.
U begrijpt dat het wachten is op het ontwerp van de onderliggende overeenkomsten, immers de kern van de transactie.
Gaarne ontvangen wij die alsnog op korte termijn.
Voorts vernemen verkopers gaarne welke de uiterste datum van passeren/ondertekenen is, zodat verkopers desgewenst nog vóór 31-12, dus nog in het jaar 2022, een bestemming kunnen geven aan de hun toekomende gelden.
(…)
3.13.
Op 1 december 2022 heeft [gedaagde 1] aan Van [betrokkene 4] en notaris [betrokkene 5] van het notariskantoor, en in afschrift aan [betrokkene 1] , een e-mail gezonden met de volgende inhoud:
Geachte heren,
In aansluiting op mijn (onderstaande) mail van 27-12[rechtbank: bedoeld is: 27-1
1]
het volgende.
1]
het volgende.
De heer Van [betrokkene 4] zegde mij vorige week in een telefoongesprek toe dat U begin deze week de ontwerpstukken zou versturen.
Aangezien de voorstellen van de heer [betrokkene 1] waarschijnlijk eerst nog wel tussen partijen besproken moeten worden (…), verzoek ik U per omgaande de stukken alsnog rond te sturen.
3.14.
Op 5 december 2022 heeft Van [betrokkene 4] aan [gedaagde 1] met afschrift aan onder meer [betrokkene 1] en de makelaar een reactie met de volgende inhoud gezonden:
In antwoord op onderstaande e-mail heb ik op verzoek van koper de aanvullende afspraken verwerkt in bijgaande aanvulling op de koopovereenkomst.
Graag verneem ik jullie reactie.
3.15.
Dezelfde dag heeft de makelaar als volgt gereageerd:
klopt het dat er geen einddatum in de hypotheek stukken staat? Er staat iets in artikel 3 over lasten en de verzekeringspenningen. Wat ik, in mijn optiek, mis is dat schuldenaar deze periodiek en per ommegaande dient te voldoen aan de verzekeringsmaatschappij en een zinssnede dat schuldenaar geen enkele aansprakelijkheid heeft voor teniet gaan en of schade en of verzuim van uitkering door de verzekeringsmaatschappij. Er dient duidelijk gemaakt te worden dat verkoper in dezen op uitdrukkelijk verzoek van koper medewerking verleent aan deze constructie maar op geen enkele wijze (meer) aansprakelijk kan zijn voor welke schade ook. Onderhoud, kraakrisico, teniet gaan en of schade >> alles gaat over naar de koper.
Verder heb ik verkoper gewezen op het feit dat eea mogelijk consequenties heeft voor vermogensbelasting?
3.16.
Op 6 december 2022 heeft [gedaagde 1] een e-mail gezonden aan Van [betrokkene 4] en notaris [betrokkene 5] met afschrift aan onder meer [betrokkene 1] en de makelaar. Daarin heeft hij geschreven:
Geachte heren,
Voor zover ik zie, mist nog de aan de akte te hechten samenwerkingsovereenkomst. Gaarne alsnog.
3.17.
In een e-mail van 9 december 2022 aan [gedaagde 1] en [betrokkene 6] (die in deze optrad voor haar moeder, mevrouw [gedaagde 3] ) met afschrift aan onder meer [betrokkene 1] , heeft de makelaar geschreven:
afgelopen dagen een aantal keren contact gehad met de heer Van [betrokkene 4] van het notariskantoor waarbij uitgebreid is gesproken over ‘mogelijke risico’s’.
De hypotheekakte is aangepast en aangehecht, de aanvullende overeenkomst tevens aangehecht.
Wat ik mis in de aanvullende overeenkomst is dat koper ( [betrokkene 1] ) betaalt de verzekeringspenning zoals te voldoen door verkopers; het verzekeraar belang ligt in deze constructie bij u als verkoper. Het is handig dat dit vorm gegeven wordt via koper en middels ‘automaat’ te betalen zodat we niet het risico lopen dat de premie niet zou worden betaald.
Zoals ik van de heer Van [betrokkene 4] begrijp is deze constructie niet ongewoon en worden de risico’s door de verkoper goed gedekt. We hebben uitgebreid gesproken over ‘wat gebeurt er in geval van kraken / faillissement betrokken partij / tenietgaan onderpand etc.’, hetgeen allemaal is gedekt.
Mijn eerdere constatering was dat er geen einddatum in staat. In geval van vertraging van de bouw (om welke reden ook) zou dit betekenen dat u ‘langer eigenaar blijft’. Het zou een overweging zijn hieraan een einddatum in overleg met koper vast te stellen.
Verder wijs ik u er wederom op dat u verstandig doet met uw accountant op te nemen in hoeverre het verstandig zou zijn nog dit jaar of volgend jaar de hypotheek te laten passeren. Conform mijn informatie zou dit consequenties hebben voor uw vermogensbelasting.
3.18.
Op 11 december 2022 heeft [gedaagde 1] een e-mail aan Van [betrokkene 4] en notaris [betrokkene 5] gestuurd, met afschrift aan onder meer [betrokkene 1] , [gedaagde 2] en de dochter van mevrouw [gedaagde 3] , met de volgende inhoud:
Eerste reactie op de thans voorliggende ontwerpakten:
1.Kunt U alsnog (zoals eerder in geel, gaarne ook in het vervolg) aangeven waar U de hypotheekakte heeft gewijzigd?
2.Ik heb begrepen dat het inmiddels niet meer de bedoeling is dat verkoper kennis neemt van de samenwerkingsovereenkomst.
Wellicht geeft die overigens de juridisch duidelijke relatie (titel) aan tussen de 2 BV’s, voor zover van belang voor verkoper.
3.N.m.m. worden de kwaliteit, hoedanigheid, rechten en verplichtingen etc. van betrokken partijen over en weer niet adequaat aangegeven, waardoor onduidelijkheid ontstaat, en daarmee mogelijk juridische onjuistheden.
4.Ik vraag mij af of de schuldoverneming en de overgang van rechten tussen “koper” en “schuldeiser” in de voorliggende 3-partijenovereenkomst wel goed/juist zijn geregeld?
5.Onduidelijkk bijv. in hoeverre elk van de BV’s, in geval van tegengestelde belangen, afzonderlijk rechten kunnen uitoefenen jegens verkoper.
Wellicht dat een duidelijke premisse helpt !
6.Voorts de vraag of, en zo ja, in hoeverre de huidige opstalverzekering niet moet worden aangepast.
7.Ik stel voor dat, zoals eerder, de mailvoering steeds tussen alle betrokken partijen plaatsvindt.
8.In gesprek met de heer [betrokkene 2] viel:
-alsnog gewenste risicoanalyse tbv verkoper tav. de voorgestelde transactie.
9.Gaarne nog antwoord op de praktische vragen/opmerkingen in mijn mail van 27-11.
3.19.
Op 14 december 2022 heeft [betrokkene 1] een e-mail gezonden aan [gedaagde 1] , Van [betrokkene 4] en notaris [betrokkene 5] , met afschrift aan de makelaar, [gedaagde 2] , de dochter van mevrouw [gedaagde 3] en de heer [betrokkene 3] , financier van Greenprimula (hierna: [betrokkene 3] ). Hij heeft geschreven:
Beste allen,
Het is goed om vanuit verkoper kritisch te kijken naar de overeenkomsten en hier vragen over te stellen. Om hier zo onafhankelijk mogelijk de antwoorden op te geven lijkt het mij verstandig om, zoals [gedaagde 1] ook aangeeft, een nader overleg hiervoor te plannen. Mijn voorkeur heeft om dit overleg te laten plaatsvinden ten kantore van de notaris Abma Schreurs. Antwoorden kunnen dan onafhankelijk worden toegelicht door de notaris en evt. aanpassingen kunnen dan direct worden verwerkt in de akte. Mijns inziens kan de verdere afhandeling dan op korte termijn daarna plaatsvinden.
Het is daarom mijn verzoek aan de heer Van [betrokkene 4] om op korte termijn een overleg te plannen bij notaris [betrokkene 5] in Volendam.
3.20.
Dezelfde dag heeft de makelaar per e-mail gereageerd:
helemaal eens; dit verzoek ligt inmiddels al bij Abma Schreurs.
3.21.
Van [betrokkene 4] heeft vervolgens meegedeeld dat hij een afspraak heeft ingepland bij hem op kantoor op 20 december 2022 om 15:00 uur.
3.22.
[gedaagde 1] heeft Van [betrokkene 4] en notaris [betrokkene 5] daarop gevraagd hem te bellen teneinde een afspraak te maken om eerst in alle rust, onder meer aan de hand van zijn laatste e-mail, per telefoon de voorliggende akten te bespreken. Deze e-mail is in afschrift gezonden aan [betrokkene 1] , de makelaar, [gedaagde 2] en de dochter van mevrouw [gedaagde 3] .
3.23.
Op 19 december 2022 heeft [gedaagde 1] Van [betrokkene 4] en [betrokkene 5] per e-mail met afschrift aan [betrokkene 1] , de makelaar, [gedaagde 2] en de dochter van mevrouw [gedaagde 3] geschreven:
Afgelopen donderdag had ik een telefoongesprek met de heer Van [betrokkene 4] over de voorliggende akten. Tijdens het gesprek meldde hij dat hij nog nader wilde overleggen met de heer [betrokkene 1] en de heer [betrokkene 5] . Gezien het kort-dag de vraag: Hoe staan de zaken?
3.24.
Van [betrokkene 4] heeft dezelfde dag per e-mail, met afschrift aan [betrokkene 1] , de makelaar, [gedaagde 2] en de dochter van mevrouw [gedaagde 3] , gereageerd:
Na overleg met [gedaagde 1] en de heer [betrokkene 1] het volgende.
Er is onduidelijkheid omtrent hetgeen partijen wensen en hebben afgesproken. Gebleken is dat partijen nog geen overeenstemming hebben bereikt over de inhoud van de hypotheekakte. Tevens is niet bij alle partijen duidelijk wanneer de eigendomsoverdracht dient plaats te vinden conform de koopovereenkomst.
De afspraak morgen is bedoeld om de onduidelijkheden weg te nemen. Mijn voorstel is dit te doen met de heren [gedaagde 1] , [betrokkene 2] en [betrokkene 1] . De uitkomst van dit gesprek zullen wij vervolgens indien nodig met de andere verkopers bespreken en uitleggen.
Graag verneem ik in hoeverre dit akkoord is.
3.25.
Op 20 december 2022 heeft een bespreking plaatsgevonden op het notariskantoor. Bij de bespreking waren aanwezig: [betrokkene 1] , [betrokkene 3] , [gedaagde 1] , de dochter van mevrouw [gedaagde 3] en van het notariskantoor Van [betrokkene 4] en notaris [betrokkene 5] .
3.26.
Met een e-mail van 4 januari 2023 heeft [gedaagde 1] de makelaar en Van [betrokkene 4] en notaris [betrokkene 5] meegedeeld dat er zijns inziens nog losse eindjes waren, waaronder het al dan niet aangaan van een huurovereenkomst, de zekerheid van doorbetaling van eigenaarslasten en een volmacht waarmee [gedaagde 1] c.s. de levering zou kunnen bewerkstelligen als Greenprimula niet uiterlijk 31 december 2024 zou afnemen. Nog dezelfde dag vroeg hij hen naar het kraakrisico voor [gedaagde 1] c.s., het risico dat Greenprimula failliet zou gaan en zekerheden die Greenprimula zou kunnen bieden.
3.27.
Op 6 januari 2023 heeft [gedaagde 2] aan Van [betrokkene 4] en notaris [betrokkene 5] en de makelaar per e-mail meegedeeld dat de verschillende variaties en tekstwijzigingen van de laatste weken voor een leek nauwelijks te volgen zijn. Zij verzocht haar een voor een leek duidelijke en gedegen uitleg van de transactie toe te mailen, met de voordelen voor Greenprimula en de nadelen en risico’s voor [gedaagde 1] c.s., temeer zoals zij begrijpt ‘e.e.a. nog 2 jaar loopt’.
3.28.
Met een e-mail van 9 januari 2023 heeft kandidaat-notaris [betrokkene 7] van het notariskantoor [gedaagde 2] als volgt geïnformeerd:
De heer Van [betrokkene 4] heeft mij verzocht u het volgende te antwoorden.
Partijen zijn een koopovereenkomst aangegaan.
In de koopovereenkomst staat vermeld dat levering van het verkochte zal plaatsvinden 8 weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning, dit onder zo gunstig mogelijke fiscale voorwaarden (lees: een A-B-C levering de sfeer van de overdrachtsbelasting).
Op verzoek van koper wordt de koopprijs nu al voldaan.
Tot zekerheid wordt een recht van eerste hypotheek gevestigd op het verkochte.
In de hypotheekakte is een onherroepelijke volmacht tot levering uiterlijk op 31 december 2024 opgenomen.
3.29.
Dezelfde dag heeft [gedaagde 1] aan het notariskantoor per e-mail geschreven dat dit wel een erg algemene en basale reactie op de uitstaande discussie en vragen is. Hij geeft aan dat thans een adequaat antwoord nodig is op de uit de laatste mails verzamelde vragen en opmerkingen, waaronder een voor een leek begrijpelijke juridische uitleg van de inhoud van de akten inzake de transactie, een opsomming van de voordelen van de koper en de nadelen en de risico’s voor de verkoper. Hij voegt daaraan toe:
U begrijpt dat al deze vragen en opmerkingen aan de orde zijn omdat – in afwijking van de intentie van partijen – “e.e.a.” voor verkoper nog 2 jaar in de lucht blijft.
De vraag is: moet verkoper dat willen ?
NB Wat als partijen gewoon de termijnen van de koopovereenkomst “uitzitten”?
NB Een andere voorzet zou kunnen zijn: laat bijv. een inhoudelijke holding binnen het concern zich voor GreenPrimula B.V. garant stellen.
3.30.
Op 11 januari 2023 heeft notaris [betrokkene 8] van het notariskantoor een uitgebreidere reactie gezonden aan [gedaagde 1] c.s. Daarin brengt zij onder meer het volgende naar voren:
Tijdens het gesprek op het kantoor van notaris [betrokkene 5] in december 2022 is gesproken over het kraakrisico. Besproken is dat de koper zal uitzoeken of het mogelijk is om een leeg pand te verzekeren. Bij ons is hiervan nog geen terugkoppeling bekend.
(…)
Er is tussen verkoper en koper afgesproken dat reeds nu de koopprijs zal worden voldaan. De koopprijs heeft het vermogen van de koper ten tijde van een eventueel faillissement dus al verlaten.
(…)
Koper heeft reeds rechtstreeks aan verkoper een bedrag groot € 6.600 voldaan als waarborgsom, zoals omschreven in de koopovereenkomst en huurovereenkomst. Normaliter wordt deze waarborgsom verrekend met de betalingsverplichting van de koopprijs op het moment van levering van het bedrijfspand. Aangezien nu de betaling van de koopprijs eerder zal plaatsvinden, zal deze verrekening niet plaatsvinden
(…)
U vraagt nog “wat als partijen gewoon de termijn van de overeenkomst uitzitten”. Omdat er geen gebruik is gemaakt van de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden op grond van het bepaalde in de ontbindende voorwaarde in artikel 7 onder sub b., dient levering plaats te vinden binnen 8 weken nadat de onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen (zie artikel 9 van de koopovereenkomst). Een dergelijke levering zal echter niet betekenen dat de verkoper meewerkt aan een voor koper zo fiscaal gunstig mogelijke levering Hiertoe heeft verkoper zich verbonden in artikel 2 onder sub v van de koopovereenkomst. Deze verplichting is nu ook juist de basis van het feit dat verkoper en koper mondeling tot overeenstemming zijn gekomen om de levering uit te stellen.
(…)
Ik vertrouw erop de vragen in de mail van 9 januari jl. hiermee voldoende te hebben beantwoord. Vriendelijk verzoek ik u bijgaand ontwerp van de akte aanvulling koopovereenkomst en hypotheek nauwkeurig door te nemen en mij zo spoedig mogelijk te laten weten wat uw bevindingen daarover zijn. (…)
Vervolgens zal ik het ontwerp ter beoordeling ook toezenden aan de heer [betrokkene 1] van Greenprimula B.V. en diens makelaar.
Indien alle betrokken partijen tijdig akkoord gaan met de inhoud van deze akte, kan deze aanstaande maandag 16 januari om 14:00 uur worden ondertekend bij notaris [betrokkene 5] in Volendam.
(…)
3.31.
Met een brief van 12 januari 2023 heeft de heer [betrokkene 9] , klerk bij het notariskantoor (hierna: [betrokkene 9] ), Greenprimula meegedeeld dat [gedaagde 1] c.s. nog enkele vragen hebben gesteld ‘over de aanvullende mondelinge afspraken’ die zijn gemaakt tijdens een bespreking op het notariskantoor in aanwezigheid van notaris [betrokkene 5] en dat de antwoorden op die vragen de dag ervoor per e-mail zijn gegeven. In de brief zijn de gehele passages uit de e-mail van 11 januari 2023 aan [gedaagde 1] c.s. over i) kraakrisico en huurovereenkomst ii) risico verkoper bij faillissement koper en iii) waarborgsom en eigenaarslasten overgenomen. De door [gedaagde 1] c.s. gestelde vraag over de mogelijkheid de termijn van de overeenkomst uit te zitten en het antwoord daarop is niet opgenomen. Wel deelt [betrokkene 9] mee dat [gedaagde 1] c.s. naar extra zekerheid of garantstelling gevraagd hebben. In dat kader vraagt [betrokkene 9] of Greenprimula bereid is om – net als verkoper – een onherroepelijke volmacht af te geven waarmee uiterlijk op 31 december 2024 tot aanvaarding van de levering kan worden overgaan.
3.32.
Met een e-mail van 17 januari 2023 heeft notaris [betrokkene 8] partijen en de makelaar het volgende meegedeeld:
Vandaag heb ik telefonisch contact gehad met [gedaagde 1] . Hij heeft mij laten weten dat hij rechtstreeks contact heeft gehad met de heer [betrokkene 1] . [gedaagde 1] en de heer [betrokkene 1] hebben besproken, zo heb ik begrepen, dat zij overwegen om de aanvullend te maken afspraken rechtstreeks met elkaar te bespreken. In dit stadium derhalve zonder tussenkomst van de notaris.
3.33.
Met een e-mail van 24 januari 2023 aan [gedaagde 1] , met een afschrift aan notaris [betrokkene 8] , de andere verkopers en de makelaar, heeft [betrokkene 1] geschreven dat de stukken wederom zijn bestudeerd en dat er is gekeken of er redenen zijn om af te wijken van de oorspronkelijke uitgangspunten en opzet. Hij gaat vervolgens in op de door [gedaagde 1] c.s. aangegeven risico’s en concludeert als volgt
Per saldo komt ondergetekende tot de conclusie dat verkoper geen enkel extra risico heeft bij de voorgestelde constructie. Deze conclusie wordt voor een aantal punten bevestigd door het notariaat (…)
Indien gewenst en zoals voorgesteld is het mogelijk om op basis van bovenstaande e.e.a. verder te bespreken.
3.34.
De aan Greenprimula verstrekte omgevingsvergunning om het pand – met het naast gelegen pand aan de [adres] – te ontwikkelen in appartementen is op 2 februari 2023 onherroepelijk geworden.
3.35.
[gedaagde 1] c.s. hebben het pand op 6 april 2023 aan Greenprimula geleverd (hierna: de overdracht). Greenprimula heeft ter zake van de overdracht 10,4 % overdrachtsbelasting over de koopprijs betaald, te weten een bedrag van € 66.300,00.
3.36.
Greenprimula heeft op 6 april 2023 ten laste van [gedaagde 1] c.s. derdenbeslag gelegd op de derdengeldenrekening van de notaris.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
Greenprimula vordert om, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot:
- betaling aan Greenprimula van een bedrag van € 69.361,61, te vermeerderen met wettelijke rente over een bedrag van € 67.907,53 vanaf 6 april 2023 tot de dag van algehele voldoening;
- betaling van de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis, en – voor het geval dat voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
4.2.
Greenprimula legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen door niet mee te werken aan een latere ‘fiscaal vriendelijker’ rechtstreekse levering aan de beoogde kopers van de te realiseren appartementsrechten. [gedaagde 1] c.s. waren daartoe verplicht op grond van de koopovereenkomst of op grond van de in aanvulling daarop tot stand gekomen overeenstemming tussen partijen. Subsidiair legt Greenprimula aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat [gedaagde 1] c.s. zich niet als redelijk schuldenaar tegenover Greenprimula hebben gedragen. Meer subsidiair is het handelen van [gedaagde 1] c.s. naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Op grond daarvan zijn [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade, aldus Greenprimula.
4.3.
[gedaagde 1] c.s. voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Greenprimula, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Greenprimula.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.5.
[gedaagde 1] c.s. vorderen om, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, - na eisvermindering - bij vonnis:
- i) te verklaren voor recht dat de door Greenprimula op of omstreeks 6 april 2023 ten laste van [gedaagde 1] c.s. gelegde conservatoire beslagen onder derden onrechtmatig zijn gelegd en deze beslagen op te heffen;
- ii) Greenprimula te veroordelen binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan [gedaagde 1] c.s. te voldoen een schadevergoeding bestaande uit in ieder geval de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over een bedrag van € 631.987,43 gerekend vanaf 6 april 2023 tot en met de datum van verlaging van het beslag, te weten 5 juni 2023;
- iii) Greenprimula te veroordelen binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan [gedaagde 1] c.s. te voldoen een schadevergoeding bestaande uit in ieder geval de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over een bedrag van € 86.190,00 gerekend vanaf 6 juni 2023 tot aan de dag dat het beslag is opgeheven;
en in conventie en reconventie:
( i) Greenprimula te veroordelen tot betaling van de daadwerkelijke proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s., te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de veertiende dag na betekening van het te wijzen vonnis tot aan de dag van algehele betaling, vermeerderd met de nakosten, althans Greenprimula te veroordelen in de kosten van het geschil in conventie en reconventie.
4.6.
[gedaagde 1] c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat sprake is van misbruik van recht, omdat Greenprimula op ondeugdelijke grond en dus ten onrechte beslag heeft gelegd. Er is sprake van een onrechtmatige daad die aan Greenprimula kan worden toegerekend, zodat zij de schade die [gedaagde 1] c.s. dientengevolge hebben geleden moet vergoeden, aldus [gedaagde 1] c.s..
4.7.
Greenprimula voert verweer. Greenprimula concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde 1] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 1] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente met ingang van zeven dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis.
4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
Het houdt partijen verdeeld of [gedaagde 1] c.s. op grond van de koopovereenkomst of een aanvullende afspraak gehouden waren mee te werken aan uitstel van de levering.
Uitleg overeenkomst: artikel 2 aanhef en onder v en artikel 9
5.2.
Om de vraag te kunnen beantwoorden of [gedaagde 1] c.s. op grond van de koopovereenkomst gehouden waren mee te werken aan uitstel van de levering, moet de rechtbank vaststellen wat Greenprimula en [gedaagde 1] c.s. ter zake zijn overeengekomen.
5.3.
Daarbij komt het aan op de uitleg van de overeenkomst. Daarvoor moet niet alleen worden gekeken naar de taalkundige betekenis van de tekst, maar ook naar wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Het gaat daarbij om de gerechtvaardigde verwachtingen die partijen op grond van de omstandigheden van het geval over en weer mochten hebben. [1] Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
5.4.
De rechtbank is van oordeel dat de overeenkomst tussen partijen zo moet worden uitgelegd dat [gedaagde 1] c.s. niet op grond van die overeenkomst gehouden waren mee te werken aan het uitstel van de levering. Artikel 2 aanhef en onder v van de koopovereenkomst bepaalt dat [gedaagde 1] c.s. garanderen dat zij zullen meewerken aan een voor koper zo fiscaal vriendelijk mogelijke levering, tenzij zij tegengestelde belangen hebben. Dit artikel wordt echter gevolgd door artikel 9 dat een uiterste datum van levering geeft. Daarbij wordt de in artikel 2 aanhef en onder v gegeven verplichting mee te werken aan een zo fiscaal vriendelijk mogelijke levering niet genoemd als voorbehoud bij de uiterste datum van levering. Tussen partijen staat vast dat de toevoeging van artikel 2 aanhef en onder v op verzoek van Greenprimula heeft plaatsgevonden. Greenprimula is een professionele partij. Niet gebleken is dat expliciet met [gedaagde 1] c.s., een niet professionele partij, is gesproken over de verhouding van deze aanvulling tot artikel 9. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat partijen met artikel 9 hebben bedoeld een uiterste datum van levering overeen te komen. Artikel 2 aanhef en onder v verplichtte [gedaagde 1] c.s. daarmee binnen de in artikel 9 gegeven termijn mee te werken aan een zo fiscaal vriendelijk mogelijke levering. Door niet in te stemmen met levering van het pand op een latere datum zijn [gedaagde 1] c.s. dan ook niet tekort geschoten in de nakoming van hun in de koopovereenkomst neergelegde verplichtingen.
Aanvullende afspraken waarmee verkoper zich heeft verplicht mee te werken aan uitstel (en constructie)?
5.5.
Op grond van de hoofdregel [2] draagt de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, de bewijslast van die feiten of rechten.
5.6.
Greenprimula beroept zich op de rechtsgevolgen van een door haar gestelde nadere overeenkomst. Zij stelt allereerst dat Greenprimula en [gedaagde 1] c.s. al voor de bespreking bij de notaris van 20 december 2022 overeenstemming hebben bereikt over uitstel van de levering. Voor zover dat niet het geval zou zijn, is deze overeenstemming bij de bespreking van 20 december 2022 alsnog tot stand gekomen.
5.7.
De vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen wordt in de eerste plaats getoetst aan het bestaan van wilsovereenstemming: het in elkaar grijpen van onderling afhankelijke wilsverklaringen van twee of meer partijen, gericht op het scheppen van verbintenissen. Bij deze beoordeling moet rekening worden gehouden met alle relevante omstandigheden van het geval. Op grond van de genoemde hoofdregel is het aan Greenprimula om, onderbouwd, zoveel feiten te stellen als nodig zijn om tot het oordeel te komen dat er wilsovereenstemming tot stand is gekomen. De rechtbank komt tot het oordeel dat Greenprimula dat, in het licht van de uitdrukkelijke betwisting door [gedaagde 1] c.s., niet heeft gedaan en zal dat oordeel hierna toelichten.
5.8.
Dat partijen al voor de bespreking van 20 december 2022 overeenstemming hebben bereikt komt niet naar voren uit de overgelegde correspondentie tussen partijen. Van de zijde van [gedaagde 1] c.s. wordt in die correspondentie vooral gevraagd naar verduidelijking. Zo spreekt [gedaagde 1] in zijn e-mail van 1 december 2022 (zie r.o. 3.13), die in afschrift ook aan Greenprimula is gezonden, nog over
de voorstellen van de heer [betrokkene 1]en geeft hij aan dat deze (waarschijnlijk) eerst nog wel tussen partijen besproken moeten worden. In zijn, ook in afschrift aan Greenprimula gezonden, e-mail van 11 december 2022 (zie r.o. 3.18) spreekt hij nog over een gewenste risicoanalyse ten behoeve van de verkoper ten aanzien van de
voorgestelde transactie. [gedaagde 1] spreekt hier dus steeds over een voorstel van Greenprimula. Daarbij komt dat Greenprimula bij de mondelinge behandeling, daarnaar gevraagd, niet heeft kunnen aangeven wat volgens haar het voor 20 december 2022 gelegen moment was dat de door haar gestelde overeenstemming over uitstel van de levering tot stand kwam en op welke wijze. Dat er voor de bespreking van 20 december 2022 al overeenstemming is bereikt is door Greenprimula dan ook onvoldoende onderbouwd.
de voorstellen van de heer [betrokkene 1]en geeft hij aan dat deze (waarschijnlijk) eerst nog wel tussen partijen besproken moeten worden. In zijn, ook in afschrift aan Greenprimula gezonden, e-mail van 11 december 2022 (zie r.o. 3.18) spreekt hij nog over een gewenste risicoanalyse ten behoeve van de verkoper ten aanzien van de
voorgestelde transactie. [gedaagde 1] spreekt hier dus steeds over een voorstel van Greenprimula. Daarbij komt dat Greenprimula bij de mondelinge behandeling, daarnaar gevraagd, niet heeft kunnen aangeven wat volgens haar het voor 20 december 2022 gelegen moment was dat de door haar gestelde overeenstemming over uitstel van de levering tot stand kwam en op welke wijze. Dat er voor de bespreking van 20 december 2022 al overeenstemming is bereikt is door Greenprimula dan ook onvoldoende onderbouwd.
5.9.
Dat partijen bij de bespreking van 20 december 2022 bindende overeenstemming hebben bereikt die inhoudt dat [gedaagde 1] c.s. gehouden waren mee te werken aan uitstel van de levering, heeft Greenprimula ook niet voldoende onderbouwd. Zij heeft in dit kader verwezen naar een brief van het notariskantoor van 12 januari 2023 (zie r.o. 3.31). Deze brief is opgesteld door [betrokkene 9] en bevat een (gedeeltelijke) weergave van een e-mail die notaris [betrokkene 8] op 11 januari 2023 aan [gedaagde 1] c.s. zond (zie r.o. 3.30). In die e-mail schrijft zij onder meer:
Er is tussen verkoper en koper afgesproken dat reeds nu de koopprijs zal worden voldaan.
(…)
Vanwege het feit dat koper en verkoper hebben afgesproken de levering uit te stellen
(…)
Hiertoe heeft verkoper zich verbonden in artikel 2 sub v van de koopovereenkomst. Deze verplichting is nu juist de basis van het feit dat verkoper en koper mondeling tot overeenstemming zijn gekomen de levering uit te stellen.
5.10.
Aan de inhoud van deze brief en e-mail kan niet de betekenis worden gegeven die Greenprimula daaraan toekent. In een door [gedaagde 1] c.s. overgelegde brief van 10 mei 2023 geeft notaris [betrokkene 5] , die aanwezig was bij de bespreking van 20 december 2022, een uiteenzetting die hij eindigt met:
Allemaal indicatoren die naar mijn mening wijzen naar het feit dat er geen andere passeerdatum is overeengekomen dan omschreven in de koopakte.
Verder schrijft hij onder meer het volgende. De brief van [betrokkene 9] van 12 januari 2023 was bedoeld om de heer [betrokkene 1] op de hoogte te stellen van de status van de werkzaamheden van het notariskantoor aan het dossier. Reden om de brief te zenden was dat [gedaagde 1] het kantoor had gevraagd nog enkele vragen te beantwoorden naar aanleiding van het gesprek van 20 december 2022 dan wel gevolgen uit te zoeken van de tijdens dat gesprek geschetste mogelijkheid voor een uitgestelde levering van het pand. In de brief van 12 januari 2023 is – zo schrijft notaris [betrokkene 5] – met de zin
Vanwege het feit dat koper en verkoper hebben afgesproken de levering uit te stellen, is er een vergoeding afgesproken die door koper aan verkoper voldaan moet worden ter grootte van het bedrag van de eigenaarslasten van het bedrijfspand”bedoeld te verwijzen naar
de te maken afspraak dat als er uitgesteld wordt er een vergoeding moet worden voldaan. Met “
hetfeit” is daarom niet bedoeld “
de afspraak tot uitstel” maar verwijst naar de te maken afspraak dat “
als er wordt uitgesteld er een vergoeding moet worden voldaan”. Verder was er geen sprake van een definitieve nieuwe datum. Er werden van beide kanten (verkoper-koper) scenario’s geschetst waarbij verkoper-koper beiden in overleg de voors en tegens bespraken, aldus notaris [betrokkene 5] .
Vanwege het feit dat koper en verkoper hebben afgesproken de levering uit te stellen, is er een vergoeding afgesproken die door koper aan verkoper voldaan moet worden ter grootte van het bedrag van de eigenaarslasten van het bedrijfspand”bedoeld te verwijzen naar
de te maken afspraak dat als er uitgesteld wordt er een vergoeding moet worden voldaan. Met “
hetfeit” is daarom niet bedoeld “
de afspraak tot uitstel” maar verwijst naar de te maken afspraak dat “
als er wordt uitgesteld er een vergoeding moet worden voldaan”. Verder was er geen sprake van een definitieve nieuwe datum. Er werden van beide kanten (verkoper-koper) scenario’s geschetst waarbij verkoper-koper beiden in overleg de voors en tegens bespraken, aldus notaris [betrokkene 5] .
Uit deze brief komt naar voren dat – anders dan Greenprimula stelt – notaris [betrokkene 5] , die bij de bespreking van 20 december 2022 aanwezig was, van mening is dat partijen bij die bespreking geen bindende overeenstemming hebben bereikt. Dat komt nog eens naar voren uit de door Greenprimula ingebrachte e-mail van notaris [betrokkene 5] van 29 september 2023. Daarin schrijft notaris [betrokkene 5] namelijk:
In uw mail schrijft u dat de hypothecaire zekerheid wordt gevestigd ter verzekering van de nakomingsverplichting. Dat is niet helemaal correct. Indien partijen tot een overeenkomst over uitstel van de levering zouden komen, zou Greenprimula B.V. reeds de koopsom van het registergoed voldoen, terwijl nog niet werd geleverd aan haar.
Bij dit alles komt dat bij de mondelinge behandeling de heren [betrokkene 1] en [betrokkene 3] , daarnaar gevraagd, niet hebben kunnen aangeven op welke wijze of in welke bewoordingen [gedaagde 1] c.s. bij de bijeenkomst van 20 december 2022 nu hebben ingestemd met een andere (uiterste) leveringsdatum dan vastgelegd in de koopovereenkomst. Dat er afgesproken werd een (al dan niet voorlopige) nieuwe datum te prikken voor een afspraak bij de notaris is daarvoor niet voldoende. Ook het feit dat de notaris na de bespreking nieuwe conceptakten heeft opgesteld maakt niet dat er al definitieve overeenstemming was. Deze zijn partijen toegezonden met het verzoek daarop te reageren. Dat de dochter van mevrouw [gedaagde 3] , naar Greenprimula stelt als afgesproken in de bijeenkomst van 20 december 2022, op 22 december 2022 aan Greenprimula een factuur van opstalverzekering en gegevens van de acceptatie-afdeling van de verzekeraar aan Greenprimula heeft gezonden, kan mogelijk dienen ter onderbouwing van de stelling van Greenprimula dat er afspraken zijn gemaakt over het omgaan met de opstalverzekering, maar is niet voldoende onderbouwing van de door Greenprimula gestelde overeenstemming over uitstel en directe levering aan de afnemers van Greenprimula.
Omdat Greenprimula haar stelling aldus niet, althans niet voldoende, heeft onderbouwd, wordt aan nadere bewijsvoering niet toegekomen. Ook zal de rechtbank zich niet uitspreken over het verweer van [gedaagde 1] c.s. dat niet alle verkopers bij de bespreking aanwezig waren zodat alleen al om die reden geen bindende overeenstemming kon worden bereikt. Evenmin wordt toegekomen aan het verweer dat het conditio-sine-qua-non verband ontbreekt.
Tussenconclusie
5.11.
Uit het vorenstaande volgt dat de vordering wordt afgewezen, omdat niet is gebleken dat [gedaagde 1] c.s. op grond van de koopovereenkomst of een aanvullende afspraak gehouden waren mee te werken aan uitstel van de levering. Dit is alleen anders wanneer het beroep van Greenprimula op (strijd met) de redelijkheid en billijkheid slaagt.
Redelijkheid en billijkheid
5.12.
Greenprimula stelt dat [gedaagde 1] c.s. zich niet als een redelijk schuldenaar jegens haar hebben gedragen door niet mee te werken aan de voor haar fiscaal vriendelijke levering. Daarmee handelen [gedaagde 1] c.s. in strijd met artikel 6:2 en artikel 6:248 lid 1 BW. Daarnaast is het beroep van [gedaagde 1] c.s. op de tenzij-bepaling in artikel 2 aanhef en onder v van de koopovereenkomst in strijd met artikel 6:2 BW, althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW. [gedaagde 1] c.s. hebben dit gemotiveerd betwist.
5.13.
De rechtbank stelt voorop dat schuldeiser en schuldenaar verplicht zijn zich tegenover elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Een overeenkomst heeft niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Bij de vaststelling van wat redelijkheid en billijkheid eisen, moet rekening gehouden worden met algemeen erkende rechtsbeginselen, met de in Nederland levende rechtsovertuigingen en met de maatschappelijke en persoonlijke belangen, die bij het gegeven geval zijn betrokken. Relevante omstandigheden kunnen onder meer zijn, dat het gaat om de aard en de overige inhoud van de overeenkomst waarin het beding voorkomt, de wederzijds kenbare belangen van partijen, hun maatschappelijke positie en onderlinge verhouding. Dergelijke omstandigheden dienen in beginsel te worden gesteld en zo nodig bewezen door degene die zich op de redelijkheid en billijkheid beroept. Daarnaast moet de rechter bij de vraag of iets ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ is, de nodige terughoudendheid betrachten.
5.14.
Voor zover Greenprimula zich beroept op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, geldt dat zij de hiervoor bedoelde omstandigheden niet heeft gesteld. Evenmin heeft zij gesteld wat nu de rechtsgevolgen zijn die naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, gewoonte, of de eisen van de redelijkheid en billijkheid voortvloeien. De enkele stelling dat [gedaagde 1] c.s. zich niet als redelijk schuldenaar hebben gedragen, is in elk geval onvoldoende. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting, slaagt dit beroep daarom niet.
5.15.
Het beroep van Greenprimula op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid – dat de rechtbank begrijpt als een beroep op het buiten werking stellen van de ‘tenzij bepaling’ van artikel 2 aanhef en onder v van de koopovereenkomst – slaagt evenmin. Ook voor dit beroep geldt dat Greenprimula geen, althans onvoldoende, omstandigheden heeft gesteld die aan een beroep op de ‘tenzij bepaling’ in de weg staan. Daarbij komt dat [gedaagde 1] c.s. ook zonder een beroep op de ‘tenzij bepaling’ niet gehouden waren mee te werken aan een latere levering. Zoals de rechtbank hiervoor in r.o. 5.4 heeft overwogen, moet de verplichting voor [gedaagde 1] c.s. in artikel 2 aanhef en onder v zo worden begrepen, dat zij binnen de in artikel 9 gegeven termijn mee zouden werken aan een zo fiscaal vriendelijk mogelijke levering. Oorspronkelijk was het de bedoeling van Greenprimula dat [gedaagde 1] c.s. binnen die termijn via een A-B-C levering rechtstreeks aan de particuliere kopers zou leveren, zodat Greenprimula geen overdrachtsbelasting zou betalen. Door vertraging in het project, een omstandigheid die voor rekening komt van Greenprimula als professionele afnemende partij, was dit echter niet mogelijk, terwijl Greenprimula op grond van artikel 9 van de koopovereenkomst wel moest afnemen. De rechtbank acht het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat [gedaagde 1] c.s. als niet professionele partij daar niet aan wilden meewerken. Afgezien van het feit dat er al twee jaar was verstreken sinds het sluiten van de koopovereenkomst, hebben zij op verschillende momenten doorgevraagd naar de eventuele risico’s van deze constructie, maar konden zij deze – ondanks de uitleg van de notaris – niet voldoende overzien. Onder die omstandigheden acht de rechtbank het niet onaanvaardbaar dat [gedaagde 1] c.s. niet wilden meewerken aan de voorgestelde alternatieve constructie en uitstel van de levering.
Conclusie
5.16.
Gelet op het voorgande slaagt het beroep van Greenprimula op (strijd met) de redelijkheid en billijkheid evenmin, en ligt de vordering voor afwijzing gereed.
Nevenvorderingen
5.17.
Omdat de hoofdvordering wordt afgewezen, worden ook de nevenvorderingen (beslag- en buitengerechtelijke incassokosten) afgewezen.
Proceskosten
5.18.
Greenprimula is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. [gedaagde 1] c.s. heeft verzocht om Greenprimula in de daadwerkelijke kosten van het geding te veroordelen, omdat de evidente ongegrondheid van haar vorderingen haar hadden moeten weerhouden de vorderingen in te stellen. Dat zij deze vorderingen toch heeft ingesteld maakt dat van de kant van Greenprimula sprake is van misbruik van procesrecht. Anders dan [gedaagde 1] c.s. menen is er geen reden te oordelen dat Greenprimula misbruik van procesrecht heeft gemaakt. Er is pas sprake van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen als het instellen van een vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of het onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. [3] Dat Greenprimula in haar verzoekschrift tot het leggen van beslag heeft opgenomen dat alle verkopers bij de bespreking op 20 december 2022 aanwezig waren, is – gezien de verschillende visies van partijen over de vertegenwoordiging ter bespreking – daarvoor niet voldoende. Een veroordeling in de volledige proceskosten zal daarom worden afgewezen. Wel zal Greenprimula de proceskosten als hierna weergegeven moeten vergoeden.
5.19.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
2.366,00
(2,00 punten × € 1.183,00)
Totaal
€
3.667,00
5.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.21.
[gedaagde 1] c.s. vorderen daarnaast veroordeling van Greenprimula in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
in reconventie
5.22.
Naar vaste rechtspraak bestaat als beslag wordt gelegd voor een vordering die achteraf geheel ongegrond blijkt, een risicoaansprakelijkheid van de beslaglegger. [4] De partij die beslag legt handelt op eigen risico en moet, bijzondere omstandigheden daargelaten, de door het beslag geleden schade vergoeden als het beslag ten onrechte blijkt te zijn gelegd. [5] Dat geldt ook als de beslaglegger, op verdedigbare gronden van het bestaan van zijn vorderingsrecht overtuigd, bij het leggen van het beslag niet lichtvaardig heeft gehandeld.
De rechtbank stelt voorop dat afwijzing van vorderingen waarvoor beslag is gelegd niet meebrengt dat het beslag onrechtmatig is gelegd. Daarvan is – bijzondere omstandigheden daar gelaten – wel sprake als de afwijzing in kracht van gewijsde is gegaan. [6] De vordering van Greenprimula wordt afgewezen, maar dit vonnis is nog niet in kracht van gewijsde gegaan. Om proceseconomische redenen - de rechtbank acht het ongewenst dat [gedaagde 1] c.s. hier een afzonderlijke vordering voor moeten instellen - zal de rechtbank de vordering van [gedaagde 1] c.s. om voor recht te verklaren dat de door Greenprimula ten laste van [gedaagde 1] c.s. onder derden gelegde conservatoire beslagen onrechtmatig zijn gelegd, toewijzen, onder voorwaarde van in kracht van gewijsde gaan van dit vonnis. Op dezelfde wijze zal de rechtbank de schadevergoeding toewijzen als door [gedaagde 1] c.s. gevorderd. Door het alsdan onterecht gelegde beslag hebben [gedaagde 1] c.s. immers geen beschikking gehad over de bedragen waarvoor onder derden beslag was gelegd. Ook staat niet ter discussie dat de notaris (onder wie beslag was gelegd) geen rente heeft vergoed. De hoogte van de schadevergoeding is door Greenprimula niet betwist.
5.13.
De rechtbank zal de vordering het beslag op te heffen echter afwijzen. Het feit dat de vorderingen van Greenprimula worden afgewezen is op zich niet voldoende om de opheffingsvordering te doen slagen. [7] Ook in zo’n geval moeten de wederzijdse belangen van partijen bij handhaving, dan wel opheffing van het beslag worden afgewogen waarbij de afwijzing van de vordering moet worden betrokken. [gedaagde 1] c.s. hebben geen nadere onderbouwing gegeven van hun belangen bij opheffing van het beslag voordat deze uitspraak kracht van gewijsde heeft. Daarbij komt dat Greenprimula heeft aangevoerd dat zij de beslagen op zal heffen voor zover deze niet van rechtswege zullen vervallen, indien de vorderingen waarvoor beslag is gelegd door de rechtbank worden afgewezen.
5.23.
Greenprimula is de partij die (grotendeels) ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. [gedaagde 1] c.s. heeft verzocht om Greenprimula in de daadwerkelijke kosten van het geding te veroordelen, omdat de evidente ongegrondheid van haar vorderingen haar hadden moeten weerhouden de vorderingen in te stellen. Als hiervoor in 5.18 uiteengezet is er geen reden te oordelen dat Greenprimula misbruik van procesrecht heeft gemaakt. Een veroordeling in de volledige proceskosten zal daarom worden afgewezen. Wel zal Greenprimula de proceskosten als hierna weergegeven moeten vergoeden.
5.24.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. als volgt vastgesteld:
- salaris advocaat
€
1.183,00
(2,00 punten × factor 0,5 × € 1.183,00)
Totaal
€
1.183,00
5.25.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.26.
De rechtbank verwijst voor de gevorderde nakosten naar haar overweging in r.o. 5.21.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van Greenprimula af,
6.2.
veroordeelt Greenprimula in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 3.667,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.3.
veroordeelt Greenprimula in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
6.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
6.5.
verklaart voor recht – onder voorwaarde van het in kracht van gewijsde gaan van dit vonnis – dat de door Greenprimula op of omstreeks 6 april 2023 ten laste van [gedaagde 1] c.s. gelegde conservatoire beslagen onder derden onrechtmatig zijn gelegd,
6.6.
veroordeelt Greenprimula – onder voorwaarde van het in kracht van gewijsde gaan van dit vonnis – tot betaling aan [gedaagde 1] c.s. van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 631.987,43, met ingang van 6 april 2023 tot en met 5 juni 2023,
6.7.
veroordeelt Greenprimula – onder voorwaarde van het in kracht van gewijsde gaan van dit vonnis – tot betaling aan [gedaagde 1] c.s. van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 86.190,00, met ingang van 6 juni 2023 tot aan de dag dat het beslag is opgeheven,
6.8.
veroordeelt Greenprimula in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 1.183,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.9.
veroordeelt Greenprimula in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
6.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2023.