Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/291
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 906.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2022 te Haarlem.
Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [inspecteur] en [naam] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning van eiser is een hoekwoning. Het bouwjaar van de woning is 1949. De inhoud van de woning, inclusief aanbouw, is ongeveer 566 m³. De woning heeft een dakkapel. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 363 m². Op een gedeelte van ongeveer 40 m² van het perceel is een recht van overpad gevestigd.
2. Eiser vindt dat verweerder de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 854.000. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst eiser naar de door hem ter zitting overgelegde taxatiematrix. Hierin is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 854.305.
3. In de taxatiematrix die eiser op de zitting overgelegd heeft zijn de volgende vier vergelijkingsobjecten in de nabije buurt genoemd die binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019 zijn verkocht:
- tussenwoning [adres 1] te [woonplaats] (370 m3 inhoud en 166 m2 grond), verkocht op 17 juli 2019 voor € 630.000;
- hoekwoning [adres 2] te [woonplaats] (528m3 inhoud en 357m2 grond), verkocht op 12 november 2019 voor € 850.000;
- hoekwoning [adres 3] te [woonplaats] (541m3 inhoud en 447 m2 grond), verkocht op 29 juli 2019 voor € 915.000; en
- tussenwoning [adres 4] te [woonplaats] (407m3 inhoud en 175 m2 grond), verkocht op 4 juli 2019 voor € 621.000.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft verweerder verwezen naar verkooptransacties van vier tussenwoningen in de nabije buurt die binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019 zijn verkocht (de vergelijkingsobjecten). Het gaat om percelen van 166 tot 177 m2 en om objecten met een inhoud van tussen circa 370 m3 en 450 m3). Het gaat om:
- [adres 4] te [woonplaats] , verkocht op 4 juli 2019 voor € 621.000;
- [adres 5] te [woonplaats] , verkocht op 22 oktober 2018 voor € 585.000;
- [adres 6] te [woonplaats] , verkocht op 23 februari 2018 voor € 732.000; en
- [adres 1] te [woonplaats] , verkocht op 17 juli 2019 voor € 630.000
5. De rechtbank stelt voorop dat de inhoud van de woning, als ook de inhoud van het vergelijkingsobject [adres 4] , tussen partijen niet langer in geschil is. Eisers voornaamste klacht is dat verweerder enkel tussenwoningen met aanzienlijk kleinere percelen en inhoudsmaten in zijn waardering heeft betrokken, terwijl er ook verkoopgegevens van beter vergelijkbare objecten beschikbaar zijn die een lagere waarde onderbouwen. In dit verband heeft eiser gewezen op de door hem aangevoerde hoekwoningen [adres 2] en [adres 3] . Hierbij heeft eiser nog betoogd dat verweerder op grond van de waarderingsinstructie, gehouden is om vergelijkingsobjecten volgens een vaste volgorde in selectiecriteria te kiezen. Volgens eiser volgt uit de waarderingsinstructie namelijk dat vergelijkingsobjecten eerst dienen te worden geselecteerd op basis van ligging, vervolgens op basis van type, dan op basis van inhoud en perceeloppervlakte en als laatste op afstand ten opzichte van de waardepeildatum.
6. De rechtbank is met eiser van oordeel dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] beter vergelijkbaar zijn met de woning dan de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat deze vergelijkingsobjecten net als de woning hoekwoningen zijn en daarnaast een vergelijkbare inhoudsmaat en perceeloppervlakte hebben, terwijl de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten alle tussenwoningen zijn, die een aanzienlijk kleinere inhoud en perceeloppervlakte hebben. Daarnaast onderbouwen de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] naar het oordeel van de rechtbank een lagere waarde dan de door verweerder vastgestelde waarde.
7. Verweerder heeft ter zitting erkend dat de objecten [adres 2] en [adres 3] in beginsel ook goed vergelijkbaar zijn met de woning, maar zich op het standpunt gesteld dat het hem vrij staat andere vergelijkingsobjecten aan te voeren.
8. De rechtbank overweegt dienaangaande dat in het belastingrecht de vrije bewijsleer geldt. Dit betekent dat het verweerder inderdaad vrij staat die vergelijkingsobjecten aan te voeren, die naar zijn mening de door hem vastgestelde waarde het beste onderbouwen. Daarnaast is verweerder gelet op deze vrije bewijsleer – anders dan eiser meent – niet gehouden om bij de selectie van vergelijkingsobjecten een vaste volgorde van selectiecriteria te hanteren. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat, zo uit de waarderingsinstructie al een dergelijke voorgeschreven vaste volgorde van selectiecriteria valt af te leiden, het verweerder vrij staat hiervan af te wijken. De waarderingsinstructie bevat immers slechts hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, r.o. 3.3).
9. Het voorgaande laat onverlet dat als een belastingplichtige, zoals in het onderhavige geval, (meerdere) beter vergelijkbare objecten aanvoert die een lagere waarde onderbouwen, dit vraagt om een verklaring van verweerder waarom de door hem vastgestelde waarde desondanks niet te hoog is. Temeer omdat verweerder in zijn matrix de afgeleide inhoudswaarde met 5,5% moet “afstaffelen”, omdat de maatvoering van de woning van eiser teveel afwijkt van de vergelijkingsgroep en dat staat nog los van het perceel wat in grootte nog veel meer van de vergelijkingsgroep afwijkt en van het andere type woning. Dit brengt tegenover het door eiser aangevoerde zoveel onzekerheden mee in de waardebepaling dat te betwijfelen valt of de woning van eiser in de markt het door verweerder becijferde bedrag zou opbrengen. Nu verweerder in dit verband heeft volstaan met de verwijzing naar de door hem aangevoerde – minder goed vergelijkbare – objecten en ook overigens geen argumenten heeft aangevoerd waarom de door hem vaststelde waarde niet te hoog is, ondanks het lagere waardepeil dat volgt uit de door eiser aangevoerde vergelijkingsobjecten die nota bene volgens verweerder ook goed vergelijkbaar zijn, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Dit betekent dat het beroep reeds hierom gegrond moet worden verklaard.
10. Dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, betekent niet dat dan automatisch de door eiser voorgestane waarde wordt gevolgd. Eiser dient in dat geval evenzeer de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.
11. De rechtbank is van oordeel dat ook eiser niet in deze bewijslast is geslaagd. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser de door hem gehanteerde grondprijzen niet nader heeft onderbouwd, terwijl verweerder onweersproken heeft verklaard dat de door hem gehanteerde grondprijzen zijn gebaseerd op marktgegevens.
12. Gelet op het voorgaande en hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen op € 885.000.
Vergoeding van immateriële schade
13. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank overweegt dat voor een dergelijke vergoeding aanleiding is als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat het bezwaarschrift is ingediend uitspraak doet. Daarbij geldt voor de bezwaarfase een redelijke termijn van een half jaar en voor de beroepsfase van anderhalf jaar. Wordt de redelijke termijn overschreden dan bestaat recht op een schadevergoeding van € 500 per halfjaar overschrijding.
14. Het bezwaarschrift is ontvangen op 19 maart 2020 en de rechtbank doet uitspraak op 12 december 2022. De redelijke termijn is dus overschreden met in totaal (afgerond) negen maanden (Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252). Gelet hierop bedraagt de immateriële schadevergoeding in deze zaak in totaal € 1.000. Verweerder heeft op 10 december 2020 uitspraak op het bezwaar gedaan. De redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar is daarmee met drie maanden overschreden en in beroep met zes maanden. De schadevergoeding komt daarom voor 1/3e deel, oftewel € 333, voor rekening van verweerder en voor 2/3e deel, oftewel € 667, voor rekening van de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid).
Proceskosten
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht en rekening houdend met het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1). Voor de overige door eiser genoemde proceskosten, te weten de kosten voor het opmaken van een taxatierapport wordt verweerder, met toepassing van de Beleidsregels omtrent proceskosten bestuursrecht in belastingen/WOZ 2022, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 106 (2 x € 53).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 885.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiser voor een bedrag van € 333;
- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van immateriële schade van eiser voor een bedrag van € 667;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.162;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van mr. N.G.U. Wasch, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 december 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.