Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummers: HAA 20/6357 en HAA 22/703
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2022 in de zaken tussen
[belanghebbende] , wonende te Heerhugowaard (belanghebbende),
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus (de ambtenaar).
Procesverloop
De ambtenaar heeft in twee afzonderlijke beschikkingen de waarde voor de woning
[adres 1] te Heerhugowaard voor de jaren 2020 en 2021 vastgesteld. In dezelfde documenten heeft de ambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelastingen (OZB) 2020 en 2021voor deze onroerende zaken bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de ambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld. De ambtenaar heeft in beide zaken een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn tegelijk behandeld op de zitting van 6 oktober 2022 te Haarlem. De gemachtigde is daar namens belanghebbende verschenen. De ambtenaar is ter zitting vertegenwoordigd door mr. S. Enninga.
Overwegingen
De waarde van het object
1. De woning van belanghebbende is een tussenwoning en is door hem gekocht op 9 februari 2019 voor € 236.236. In geschil is de beschikte waarde van respectievelijk € 204.000 en € 238.000 van de woning op de waardepeildatum van 1 januari 2019 en van 1 januari 2020.
2. Belanghebbende vindt de vastgestelde waarden te hoog en bepleit een waarde van € 159.000 voor het jaar 2020 en van € 191.000 voor het jaar 2021. De ambtenaar vindt dat de waarde van de woning niet te hoog zijn vastgesteld.
3. De ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vlg Hoge Raad 29 nov 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
4. Verweerder heeft voor de waardebepaling het op 9 februari 2019 gerealiseerde eigen verkoopcijfer van € 236.326 gebruikt voor de vaststelling van de waarde op zowel de waardepeildatum van 1 januari 2019 als die van 1 januari 2020.
5. Het kort na (voor wat betreft het jaar 2020) en minder dan een jaar voor (voor wat betreft het jaar 2021) de waardepeildatum gerealiseerde eigen verkoopcijfer biedt in dit geval de beste indicatie voor de gezochte waarden van de woning. De rechtbank acht het aannemelijk dat de door de ambtenaar voorgestane waarden van de woning niet te hoog zijn. Dit gelet op het eigen verkoopcijfer van € 236.236 alsmede op het tijdsverloop vanaf de waardepeildatum 1 januari 2019 tot aan de datum van de koopovereenkomst op
9 februari 2019 en vanaf de datum van de koopovereenkomst tot aan de waardepeildatum
1 januari 2020. Door de WOZ-waarde van de woning per de waardepeildatum
1 januari 2019 op de lagere waarde van € 204.000 vast te stellen heeft verweerder al rekening gehouden met een bepaald flatteren van de betaalde aankoopprijs. Hetzelfde geldt voor de waardebepaling per de peildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft die waarde immers vastgesteld op € 238.000, zijnde een waarde die bijna gelijk is aan het reeds op
9 februari 2019 gerealiseerde eigen verkoopcijfer van € 236.236.
6. Belanghebbende heeft gesteld dat sprake was van verborgen gebreken en heeft daarom betoogd dat de waarde € 45.000 (voor 2020), respectievelijk € 47.000 (voor 2021) lager moet zijn dan de beschikte waarden. Ter zitting is gesteld dat dit de werkelijk door de eigenaar begrote kosten zijn. De ambtenaar stelt daartegenover dat de benoemde gebreken zoals een niet werkende garagedeur of houtrot zichtbaar waren en dus in de aankoopprijs verdisconteerd zijn. De rechtbank acht onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van verborgen gebreken die niet in de aankoopprijs verdisconteerd zijn en bovendien is er van de gestelde bedragen aan kosten geen enkele onderbouwing zoals bijvoorbeeld door middel van offertes of facturen geleverd. Belanghebbende heeft ook gesteld dat hij zich heeft vergist in de ligging van de woning, die later ongunstiger bleek te zijn dan hij dacht en dat daarom teveel betaald is voor de woning. De ambtenaar heeft aan de hand van foto’s uiteengezet dat de gestelde overlast vanwege de omliggende gebouwen van onder meer parkeerders niet aannemelijk is, omdat er veel parkeerplaatsen zijn bij de gebouwen zelf en de gebouwen bovendien op behoorlijke afstand van belanghebbendes woning liggen. De rechtbank volgt verweerder daarin en acht ook niet aannemelijk dat er een niet in de aankoopprijs verdisconteerde waardedruk vanwege de liggingsfactoren is. De grote gebouwen kunnen moeilijk aan belanghebbendes aandacht zijn ontsnapt.
7. De door verweerder voorgestane waarde voor de woning vindt overigens ook nog bevestiging in de gerealiseerde verkoopprijs voor het vergelijkingsobject
[adres 2] , verkocht op 20 september 2018 voor € 245.000.
8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder dus in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, is van onvoldoende gewicht om anders te oordelen.
9 Gelet op het bovenstaande heeft de ambtenaar, ook in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat beide vastgestelde waarden van de woning niet te hoog zijn. De beroepen zullen daarom ongegrond worden verklaard, dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade
10. Belanghebbende krijgt wel een schadevergoeding van € 1.000 omdat de procedure voor het jaar 2020 (HAA 20/6357) te lang heeft geduurd.
11. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.
12. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door de ambtenaar op 21 maart 2020 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 27 oktober 2022. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve afgerond 32 maanden. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond acht maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.000.
13. Van de overschrijding met afgerond acht maanden is een periode van afgerond één maand toe te rekenen aan de bezwaarfase, die is voltooid toen de ambtenaar met dagtekening 21 maart 2020 uitspraak op bezwaar deed. Het overgrote deel van acht maanden wordt toegerekend aan de beroepsfase. De ambtenaar dient daarom 1/8 deel van € 1.000 te betalen (€ 125) en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) 7/8 deel (€ 825).
14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank de ambtenaar veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 125 en zal zij de Minister van Justitie en Veiligheid veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 825.
Proceskosten
15. Vanwege de toegekende schadevergoeding is er aanleiding voor een proceskostenveroordeling voor de kosten van het beroep. Deze kosten stelt de rechtbank vast op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en rekening houdend met het arrest van
de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752. De vergoeding bedraagt € 759
(1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5 voor het lichte gewicht van de zaak nu de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn).
16. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2, zal de vergoeding van dit bedrag deels moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de Minister van Justitie en Veiligheid, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht van in totaal € 48.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de ambtenaar in zaaknummer HAA 20/6357 tot vergoeding van
immateriële schade van belanghebbende tot een bedrag van € 125;
- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid in zaaknummer HAA 20/6357 tot
vergoeding van immateriële schade van belanghebbende tot een bedrag van € 825;
- veroordeelt de ambtenaar en de Minister van Justitie en Veiligheid in zaaknummer
HAA 20/6357 in de proceskosten van belanghebbende, ieder tot een bedrag van
€ 379,50, en
- draagt de ambtenaar en de Minister van Justitie en Veiligheid in zaaknummer
HAA 20/6357 op het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden, ieder tot
een bedrag van € 24.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van mr. J. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de datum waarop deze is verzonden hoger beroep ingesteld worden bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.