Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/1476
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 augustus 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2018 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 575.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (ozb) 2018 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslag ozb gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juli 2020 te Haarlem.
Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning.
2. De woning is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 982 m³ en de oppervlakte van het perceel is 612 m².
Geschil3.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017.
4. Eiser bepleit een waarde van € 421.000.
Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat verweerder bij het bepalen van de WOZ-waarde geen rekening heeft gehouden met alle bouwkundige problemen die bij de woning spelen. Eiser heeft een bouwkundig rapport overgelegd, opgemaakt op 5 maart 2019 door [C] , ingenieur. In dit rapport is een opsomming is gemaakt van verscheidene bouwkundige gebreken. De herstelkosten inclusief btw worden geraamd op € 153.376. Eiser stelt zich op het standpunt dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 575.000 dient te worden verminderd met genoemd bedrag.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder aangegeven dat eiser de woning op 1 juni 2015 heeft gekocht voor € 798.450 (bouwkosten woning € 400.000 en grond € 398.450). Voorts heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 4 november 2019 door [D] , taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 575.000. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [E] , [F] en [G] , alle te [Z] .
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld heeft verweerder ter zitting verwezen naar de eigen aankoop door eiser van de woning op 1 juni 2015 voor € 798.450 en zich op het standpunt gesteld dat nu de eigen aankoopprijs verminderd met de kosten voor het herstellen van de bouwkundige gebreken hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde, deze in ieder geval niet te hoog is vastgesteld. De gemachtigde van eiser heeft gesteld dat het eigen aankoopcijfer te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd om als uitgangspunt te nemen, waarbij hij nog heeft aangegeven dat hij veronderstelt dat 1 juni 2015 de transsportdatum is geweest en dat de koopovereenkomst eerder zal zijn gesloten.
8. Naar het oordeel van de rechtbank kan ervan worden uitgegaan dat de marktwaarde van de woning op de waardepeildatum overeenkomt met de aankoopprijs, nadat deze aankoopprijs is gecorrigeerd voor de wijziging van de waardeontwikkeling van de woning in de periode tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum alsmede voor de omstandigheid dat na oplevering de nodige bouwkundige gebreken aan de opstal zijn geconstateerd die herstel behoeven. Dat zich in de periode tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum met betrekking tot de woning andere omstandigheden hebben voorgedaan waarmee bij de herleiding van de waarde van de woning op de waardepeildatum uit de aankooprijs rekening zou moeten worden gehouden, is door partijen niet aangevoerd en ook overigens niet gebleken.
9. Dat het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum in ieder geval 19 maanden is, maar mogelijk ook wat langer, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het eigen aankoopcijfer van een onroerende zaak is immers een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) omdat het eigen aankoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, bijzondere omstandigheden daargelaten, niet behoeft te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid acht de rechtbank herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op waardepeildatum uit een eigen aankoopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan doorgaans met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, toelaatbaar.
10. Indien de door eiser betaalde aankoopprijs van € 798.450 wordt verminderd met de geraamde herstelkosten inclusief btw van € 153.376, resteert een waarde van € 645.074. Nu verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld dat er tussen 1 juni 2015 en de waardepeildatum 1 januari 2017 sprake is geweest van een stijgende markt en de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 575.000 ruim € 70.000 lager is dan de aankoopprijs verminderd met de herstelkosten, acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank vindt hiervoor ook steun in het feit dat de in het door verweerder overgelegde taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten [E] , [F] en [G] zijn verkocht voor respectievelijk € 580.000, € 665.000 en € 640.000, terwijl deze vergelijkingsobjecten qua inhoud en perceeloppervlakte substantieel kleiner zijn dan de woning.
11. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond.
Beoordeling van het verzoek om vergoeding van immateriële schade
12. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
13. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AO9006. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Op grond van de arresten van de Hoge Raad van 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666 en van 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:199 is een termijn van zes maanden voor de behandeling van een bezwaar redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar. De rechtbank zal de toerekening van de overschrijding van de redelijke termijn bepalen met inachtneming van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.
14. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 20 februari 2018 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 19 augustus 2020. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve afgerond dertig maanden. Van bijzondere omstandigheden die een langere termijn dan twee jaar rechtvaardigen, is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond zes maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500.
15. Van de overschrijding met afgerond zes maanden is een periode van afgerond vijf maanden toe te rekenen aan de bezwaarfase, die is voltooid toen verweerder met dagtekening 5 februari 2019 uitspraak op bezwaar deed. Het restant van de zes maanden wordt toegerekend aan de beroepsfase. Verweerder dient daarom in beginsel 5/6 deel van € 500 te betalen (€ 416,67) en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) 1/6 deel (€ 83,33). Nu de gemachtigde ter zitting heeft verklaard af te zien van vergoeding van immateriële schade voor zover de termijnoverschrijding aan verweerder is toe te rekenen omdat verweerder wettelijk een termijn heeft van één jaar om te beslissen op het bezwaar, zal de rechtbank enkel de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 83,33.
Proceskosten
16. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat in deze zaak aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 525 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 0,5 nu de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de immateriële schadevergoeding, vgl. het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, r.o. 2.3.2).
17. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan verweerder als aan de rechter is toe te rekenen zal de vergoeding van dit bedrag op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2 deels moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de Minister van Justitie en Veiligheid, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 83,33;
- veroordeelt verweerder en de Minister van Justitie en Veiligheid in de proceskosten van eiser, ieder tot een bedrag van € 262,50; en
- draagt verweerder en de Minister van Justitie en Veiligheid op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 23,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.A. Carter, griffier, op 19 augustus 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.