Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1544
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2026 de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: A. oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: drs. J.J.M. Woeltjes).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 530.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 530.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
6 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
6 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 2 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1931 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van
91 m².
91 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 465.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 530.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 3 december 2021 voor € 652.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 4 januari 2022 voor € 611.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 1 juli 2021 voor € 539.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde in lijn met de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De waarderingsmethode
9. Eiser voert aan dat de onderbouwing van de waarde in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar niet deugt. Er is namelijk geen causaal verband tussen de referentiewoningen en de vastgestelde waarde. In de door eiser ingediende matrix (in het taxatierapport) wordt de bepleite waarde bepaald aan de hand van de gemiddelde m²-prijzen van de referentiewoningen. Eiser geeft aan dat hij dit heeft aangekaart bij het hof Arnhem-Leeuwarden en dat uit recente jurisprudentie blijkt dat het volgens het hof prima is om rekenkundig aan te sluiten. [1]
10. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond van eiser niet kan slagen. Er wordt voor de stelling van eiser dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode, zoals in de gehanteerde matrix niet bruikbaar is, geen steun gevonden in de door eiser aangehaalde uitspraken. In de door eiser aangehaalde uitspraken oordeelde het hof dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en de woning. Daarnaast merkt de rechtbank nog op dat het bij de vaststelling van de waarde (van een woning waarvan geen recent eigen aankoopcijfer voorhanden is) gaat om een taxatie van de waarde op de waardepeildatum (dus een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen). De taxatie is geen mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. [2] De beroepsgrond slaagt niet.
De gebruiksoppervlakte van referentiewoningen [adres 5] en [adres 3]
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar voor de referentiewoningen [adres 5] en [adres 3] een verkeerde gebruiksoppervlakte hanteert. In de matrix hebben deze referentiewoningen een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 115 m² en 95 m². Volgens de informatie in de verkoopbrochure moet dit respectievelijk 133 m² en 109 m² zijn. Omdat de heffingsambtenaar gebruik maakt van de verkeerde gegevens heeft hij de WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt.
Daarnaast heeft de woning een gebruiksoppervlakte van 91 m² en zijn deze referentiewoningen daarom volgens eiser minder goed vergelijkbaar. In het door eiser ingediende taxatierapport van dejuistewaarde.nl worden woningen gebruikt met een gebruiksoppervlakte tussen de 88-92 m². Eiser verzoekt dan ook deze door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen buiten beschouwing te laten.
12. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dat de gebruiksoppervlaktes van referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] inderdaad verkeerd in de taxatiematrix staan. De gebruiksoppervlaktes zijn gecontroleerd aan de hand van de meetstaten. De gebruiksoppervlakte van [adres 2] moet 121 m² zijn, dit komt neer op een m²-prijs van € 5.456,-. De gebruiksoppervlakte van [adres 3] moet 109 m² zijn, wat neerkomt op een m²-prijs van € 5.899,-. De heffingsambtenaar blijft van mening dat hiermee de vastgestelde waarde nog steeds is onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft daarnaast toegelicht dat hij deze referentiewoningen heeft gebruikt omdat deze dichter bij de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Ook met de aangepaste m²-prijzen ligt de m²-prijs van de woning in lijn met de m²-prijzen van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning [adres 6]
13. Eiser voert aan dat hij geen verkoopinformatie heeft kunnen vinden met betrekking tot referentiewoning [adres 6] waaruit blijkt dat deze verkoop heeft plaatsgevonden. De verkoop is onvindbaar in de door eiser gebruikte makelaarsdatabase. Eiser wijst er nog op dat er voor het opvragen van de koopakte bij het Kadaster betaald moet worden. Op de stamkaart staat de status “ingetrokken”, niet “verkocht, zoals bij bijvoorbeeld [adres 5] . Op de zitting heeft eiser nog aangegeven dat voor zover deze verkoop daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, hij van mening is dat de verkoop niet marktconform heeft plaatsgevonden. Eiser verzoekt dan ook om de referentiewoning [adres 6] buiten beschouwing te laten.
14. De heffingsambtenaar heeft op de zitting de koopakte aan eiser laten zien. De referentiewoning [adres 6] is op 15 juni 2021 aangeboden en op 1 juli 2021 is de koopakte ondertekend. Het is volgens de heffingsambtenaar dan ook onwaarschijnlijk dat deze referentiewoning in de tussentijd uit de markt is gehaald. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De referentiewoning is verkocht op 1 juli 2021 zoals eiser zelf op de zitting heeft kunnen zien op het scherm van de laptop heffingsambtenaar. Dat eiser de koopakte niet heeft kunnen of willen inzien en daarmee nader heeft kunnen onderzoeken omdat hij de koopakte niet heeft kunnen vinden of daar niet voor wilde betalen komt voor zijn rekening en risico. De koopakte is openbare informatie waardoor er geen verplichting op de heffingsambtenaar rust om deze te overleggen. Dat daarvoor bij het Kadaster betaald moet worden doet daar niets aan af. Het is een feit dat deze referentiewoning in de markt is aangeboden en is verkocht. Eiser heeft niet voldoende gemotiveerd weersproken dat het geen reguliere verkoop zou betreffen. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiser voert met betrekking tot referentiewoning [adres 6] nog aan dat dit een volledig gerenoveerde bovenwoning is met een dakterras. Hij wijst op een combi-ketel uit 2016, de dakpannen zijn vervangen in 2019, het dakterras heeft een vergunning. Volgens eiser klopt de kwalificatie van de KOUDV-factoren in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar niet met de foto’s. Daarnaast is de waarde die in de taxatiematrix aan het dakterras wordt toegekend te laag.
16. De rechtbank overweegt als volgt. De KOUDV-factoren bij referentiewoning [adres 6] zijn op gemiddeld gewaardeerd met uitzondering van het voorzieningenniveau, welke is gewaardeerd op boven gemiddeld. Gelet op de foto’s en de waardering van de KOUDV-factoren van de overige twee referentiewoningen is dit goed te volgen. Daarnaast zijn er geen foto’s aangeleverd van de woning zelf waaruit opgemaakt zou kunnen worden dat de waardering van de KOUDV-factoren van [adres 6] ten opzichte van de woning niet klopt. Dat volgt ook niet uit het door eiser zelf ingevulde intake formulier van Het Nieuwe WOZ-bureau. Ten aanzien van de waarde die de heffingsambtenaar heeft gegeven aan het dakterras merkt de rechtbank op dat de eindwaarde in geschil is, niet de waarde van de afzonderlijke objectonderdelen. De extra’s, zoals een dakterras, worden door de heffingsambtenaar gewaardeerd volgens een vast model. De beroepsgrond slaagt niet.
Het taxatierapport van eiser
17. De heffingsambtenaar heeft nog aangegeven dat [adres 7] die als referentiewoning wordt gebruikt in het taxatierapport van eiser voor een onverklaarbaar laag bedrag is verkocht. De heffingsambtenaar probeert altijd een beetje de middenmoot qua verkoopcijfers te selecteren. [adres 8] ligt aan een drukke weg. De heffingsambtenaar ziet in de matrix van eiser niet terug dat er rekening gehouden is met de mindere ligging. Daarnaast is deze referentiewoning verkocht in 2022 in een dalende markt. [adres 9] is verkocht op 26 juli 2022 voor € 485.000,-. Er is geïndexeerd naar waardepeildatum en dat komt volgens eiser uit op € 470.000,-. Eiser gaat uit van een stijgende markt.
18. De rechtbank overweegt als volgt. Tijdens de behandeling van de eerste zaak op deze zitting heeft eiser betwist dat er sprake was van een dalende markt in 2022 van -9.8%. Dat zou betekenen dat woningen in 2022 10% in waarde gedaald zouden zijn. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van de indexering toegelicht dat 2022 een apart jaar was in verband met de oorlog in de Oekraïne, de gas-/energiecrisis en de oplopende inflatie en hypotheekrente. Er is heel veel gebeurd in de wereld ook op financieel gebied. Daardoor is er in 2022 sprake geweest van een dalende trend. Dat komt uit de markt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn onderbouwing over de dalende trend in 2022. De enkele betwisting hiervan door eiser is onvoldoende tegenover de gemotiveerde uitleg van de heffingsambtenaar. Hieruit volgt dat de indexering naar waardepeildatum in de matrix van eiser niet op de juiste wijze is toegepast. Alleen daarom al kan de matrix van eiser niet als onderbouwing van zijn bepleite waarde of als onderbouwing van de stelling dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld dienen. Aan de overige stellingen ten aanzien van het taxatierapport van eiser komt de rechtbank dan ook niet toe. De heffingsambtenaar heeft met zijn taxatiematrix, de daarin gebruikte goed vergelijkbare referentiewoningen en de toelichting op zitting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
19. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mensen en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
20. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de handeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk.
21. De rechtbank constateert dat sinds de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar op 5 april 2023 de redelijke termijn van twee jaar met een ruim 11 maanden is overschreden.
22. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. In het arrest van 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad [3] beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder is dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank moet dan ook beoordelen of deze bagatelgrens wordt gehaald.
23. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. In het arrest van 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad [4] beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder is dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank moet dan ook beoordelen of deze bagatelgrens wordt gehaald.
24. De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar vastgesteld op € 530.000-. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 465.000,-. Het financiële voordeel dat eiser had kunnen bereiken als hij gelijk had gekregen bestaat uit dit verschil vermenigvuldigd met het aanslagbedrag OZB en watersysteemheffing. Dat zijn de enige heffingen op de aanslag die aan de hand van de WOZ-waarde worden berekend. Het totale financiële belang komt daarmee op € 64,95. Dit is minder dan de bagatelgrens van € 1.000,-. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Conclusie en gevolgen
25. Het beroep is ongegrond. Dit betekend dat de WOZ-waarde wordt gehandhaafd. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen. Dit betekent ook dat eiser geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.