Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1078
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 844.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
28 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
4. De zaak is behandeld op de zitting van 4 november 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding
5. De woning is een in 1931 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 142 m2 en is gelegen op een perceel van 269 m2.
6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 790.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 844.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 790.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 844.000,-.
Beoordelingskader
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 januari 2021 voor € 825.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 juli 2021 voor € 1.150.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 12 augustus 2021 voor € 821.640,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld, omdat zijn woning op 22 november 2023 is verkocht voor € 845.000,-. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum in beginsel overeenkomt met de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijs als de woning kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. [1] In dit geval is de woning van eiser afgerond 23 maanden na de waardepeildatum van 1 januari 2022 verkocht. Doordat de woning niet kort na de waardepeildatum is verkocht, gaat de hiervoor genoemde hoofdregel hier niet op. Dat betekent echter niet dat het aankoopcijfer geen licht kan werpen op de waarde van de woning. [2] Rekening houdend met de waardeontwikkeling in de woningmarkt tussen het moment van aankoop en de waardepeildatum ligt het aankoopcijfer volgens de rechtbank niet in lijn met de vastgestelde waarde. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft immers op de zitting erkend dat er, in de bijna 2 jaar tussen de waardepeildatum en de eigen verkoop, sprake was van een (licht) stijgende markt. Zonder toelichting valt dan niet te begrijpen waarom er tussen het verkoopcijfer en de vastgestelde waarde twee jaar eerder slechts € 1000,- verschil zit. De heffingsambtenaar heeft op zitting nog aangegeven dat de woning ‘smaakgevoelig was ingericht’ waardoor het verkoopbedrag zou tegenvallen, maar dat verweer overtuigt niet. Het overeengekomen bedrag is wat de markt kennelijk bereid was te betalen voor deze woning en als de inrichting een waardedrukkend effect zou hebben, dan is dat een gegeven waar bij de waardevaststelling ook rekening mee gehouden moet houden. De heffingsambtenaar heeft daarom onvoldoende onderbouwd waarom er tussen de vastgestelde waarde en het aankoopcijfer enkel € 1.000,- verschil zit. Bij dit oordeel laat de rechtbank ook meewegen dat de heffingsambtenaar de woning van eiser in de taxatiematrix alleen heeft vergeleken met referentiewoningen die betere voorzieningen of een betere onderhoudstoestand hebben. De rechtbank ziet daarom voldoende reden om te twijfelen aan de onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt.
Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
12. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 790.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. Eiser heeft aan de hand van de door de BghU gepubliceerde indexcijfers op de site van de Waarderingskamer het aankoopcijfer van de woning van eiser geïndexeerd naar de waardepeildatum. Deze percentages geven echter de gemiddelde marktontwikkeling in Utrecht weer. Volgens de rechtbank is dit onvoldoende nauwkeurig. Eiser heeft het verder nagelaten om deze indexering verder te onderbouwen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser deze manier van indexeren niet aannemelijk heeft gemaakt. Alleen al daarom is de rechtbank van oordeel dat eiser zijn voorgestane waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie en gevolgen
13. De rechtbank is van oordeel dat zowel de heffingsambtenaar als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en de vastgestelde waarde van de woning van eiser schattenderwijs verminderen tot een bedrag van € 810.000,-.
Proceskostenvergoeding
14. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank ziet verder aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en in beroep.
15. De rechtbank overweegt hierover het volgende. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor voor wat betreft de proceskosten in bezwaar en beroep echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [3]
16. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gevraagd om geen proceskostenvergoeding toe te kennen voor de zitting, omdat er veel zaken kort voor de zitting zijn ingetrokken. Er is volgens de heffingsambtenaar daarom sprake van procedeergedrag van de gemachtigde van eiser waarbij de maatschappelijke kosten niet in acht zijn genomen. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar echter niet. De rechtbank moet per beroep beoordelen of in dat specifieke geval proceskostenvergoeding dient te worden toegekend. In dit geval is door de gemachtigde van eiser beroep ingesteld. Er heeft een zitting plaatsgevonden en de rechtbank ziet vervolgens reden om het beroep gegrond te verklaren. Dat in andere zaken die ook op deze zitting stonden het beroep is ingetrokken, zegt verder niets over het voorliggende beroep. De rechtbank zal daarom een punt toekennen voor het deelnemen aan de zitting.
17. Uit de stukken in het dossier blijkt dat er in bezwaar sprake is geweest van een ‘schriftelijke hoorzitting’. In de bijlage van het Bpb zijn de proceshandelingen opgesomd waarvoor een proceskostenvergoeding kan worden toegekend. Het indienen van een geschrift met nadere gronden dat in de plaats komt van een hoorzitting is daarin niet als proceshandeling genoemd. De rechtbank is van oordeel dat het enkel indienen van een nader schriftelijk stuk, dat vervolgens wordt meegenomen in de uitspraak op bezwaar, niet gelijk kan worden gesteld met een hoorzitting in de zin van Afdeling 7.2 van de Algemene wet bestuursrecht. Er is geen sprake van een situatie die zich materieel niet van een hoorzitting onderscheidt. [4] Het staat partijen vrij om af te spreken dat in plaats van het houden van een hoorzitting een aanvullend bezwaarschrift wordt ingediend wat dan bij een gegrondverklaring van het bezwaar ertoe leidt dat de heffingsambtenaar dit bij de berekening van de proceskosten aanmerkt als een hoorzitting. De rechtbank is echter niet gebonden aan zo’n afspraak. [5]
18. De rechtbank ziet aanleiding tot vergoeding van het woningwaarderapport. Het is echter niet aannemelijk dat de taxateur van de gemachtigde van eiser meer dan een geringe hoeveelheid tijd aan het rapport heeft besteed. De rechtbank stelt de vergoeding voor de kosten van het woningwaarderapport vast op (afgerond) € 10,69 (1/6 uur x € 53 te vermeerderen met 21% BTW) omdat zij een tijdsbesteding van tien minuten redelijk acht. [6]
19. Dit leidt tot een totale proceskostenvergoeding van € 2.471,69,-. De rechtbank stelt de in bezwaar gemaakte proceskosten van eiser die de heffingsambtenaar moet betalen vast op € 647,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van
€ 647,- en een wegingsfactor 1). De rechtbank stelt de proceskosten in beroep vast op
€ 1.814,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, met een waarde per punt van € 907,- en een wegingsfactor 1).
€ 647,- en een wegingsfactor 1). De rechtbank stelt de proceskosten in beroep vast op
€ 1.814,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, met een waarde per punt van € 907,- en een wegingsfactor 1).
20. De heffingsambtenaar moet ook het griffierecht van € 51,- aan eiser betalen. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ. Voor dit artikel geldt geen overgangsrecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 810.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.471,69,- aan proceskosten aan eiser;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 november 2025
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.