ECLI:NL:RBMNE:2025:4705

• Datum uitspraak: 1 augustus 2025
• Publicatiedatum: 27 augustus 2025
• Zaaknummer: UTR 24/4708, UTR 25/2710 t/m UTR 25/2713
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.N.M. Rijlaarsdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bestuursrechtelijke procedure over WOZ-waarden van woningen en schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 1 augustus 2025 uitspraak gedaan in een bestuursrechtelijke procedure over de WOZ-waarden van verschillende woningen in [plaats]. Eiser, vertegenwoordigd door mr. D.A.N. Bartels MRE, heeft bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarden door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], vertegenwoordigd door mr. D.J. Koopmans. De rechtbank heeft de WOZ-waarden van de woningen beoordeeld en vastgesteld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Eiser heeft diverse gronden aangevoerd, waaronder de onjuistheid van het verslag van de hoorzitting en de vergelijking met referentiewoningen. De rechtbank heeft deze gronden echter verworpen en geoordeeld dat de heffingsambtenaar de waarde op een juiste manier heeft vastgesteld.

Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat er sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn in de procedure. De rechtbank heeft vastgesteld dat de termijn van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase is overschreden met 3 jaar en 4 maanden. Dit heeft geleid tot de toekenning van een immateriële schadevergoeding aan eiser, waarbij de heffingsambtenaar en de Staat ieder een deel van de schadevergoeding moeten betalen. De rechtbank heeft ook proceskosten vergoed aan eiser. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen zijn op de hoogte gesteld van hun recht om in hoger beroep te gaan.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummers: UTR 24/4708, UTR 25/2710 t/m UTR 25/2713

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).

Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:

De Staat der Nederlanden (de staatssecretaris voor Rechtsbescherming)

Inleiding

1.1

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats] en [plaats] voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 als volgt vastgesteld:

Zaaknummer

Woning/niet-woning

Object

Vastgestelde waarde

UTR 24/4708

Woning

[adres 1] in [plaats]

€ 267.000,-

UTR 25/2710

Woning

[adres 2] in [plaats]

€ 329.000,-

UTR 25/2711

Woning

[adres 3] in [plaats]

€ 1.263.000,-

UTR 25/2712

Woning

[adres 4] in [plaats]

€ 389.000,-

UTR 25/2713

Woning

[adres 5] in [plaats]

€ 461.000,-

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.3

In de uitspraak op bezwaar van 9 februari 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Hierbij zijn de WOZ-waarden van de objecten gehandhaafd.

1.4

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld (UTR 21/1372, UTR 21/1375, UTR 21/1377, UTR 21/1378 en UTR 21/1381). De zaak is behandeld op de digitale zitting van 4 juli 2022. Met de uitspraak van 8 juli 2022 heeft de rechtbank het beroep niet-ontvankelijk verklaard, omdat het griffierecht niet (geheel/op tijd) betaald was.

1.5

Eiser heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Het hoger beroep is behandeld op de digitale zitting van 2 augustus 2023. Met de uitspraak van
22 augustus 2023 heeft het hof Arnhem-Leeuwarden het hoger beroep gegrond verklaard en de zaak teruggewezen naar de rechtbank Midden-Nederland voor verdere behandeling.

1.6

De rechtbank heeft de behandeling van de zaak voortgezet onder zaaknummers UTR 24/4708, UTR 25/2710 t/m UTR 25/2713. Eiser heeft diverse aanvullende brieven ingediend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en taxatiematrices overlegd.

1.7

De zaak is behandeld op de zitting van 7 juli 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

Procedeergedrag

2.1

Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven (van 20 juni 2025, 24 juni 2025, 26 juni 2025 en 4 juli 2025) staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. ^[1]

2.2

Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 24 april 2024 en doorgestuurd naar de gemachtigde van eiser op 29 april 2024) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar op tijd op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of (pinpoint)brieven buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.

Beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

Algemene gronden

Het verslag van de hoorzitting

5. Eiser voert aan dat het verslag van de hoorzitting onvolledig en onjuist is en verzoekt om een uitgebreide versie. De gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet staan hier niet in vermeld, terwijl hij dit wel heeft aangevoerd.

5.1

De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het verslag van de hoorzitting een zakelijk verslag is. Het verslag is opgemaakt door de heer Van der Meer. Hij heeft na de hoorzitting aan de hand van zijn aantekeningen en de geluidsopname van de hoorzitting het verslag geschreven. Volgens de heffingsambtenaar is de opbrengstlimiet niet aan de orde gesteld, anders had dat in het verslag gestaan. Alle gronden die zijn aangevoerd op de hoorzitting staan in het verslag. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de juistheid of volledigheid van het verslag van de hoorzitting. De beroepsgrond slaagt niet.

Overschrijding van de opbrengstlimiet

6. Eiser voert in zijn brief van 26 juni 2025 aan dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een last ter zake. Doordat de heffingsambtenaar niet naar vermogen inlichtingen heeft verschaft, kan niet worden vastgesteld dat de opbrengstlimieten niet zijn overschreden. Eiser verwijst naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. ^[2] Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet naar voren heeft gebracht in de eerste zin van de machtiging, de eerste zin van zijn bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting.

6.1

De heffingsambtenaar betwist dat er eerder in de procedure gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet zijn aangevoerd. Door deze grond pas in de brief van 26 juni 2025 aan te voeren is deze grond tardief. In de door eiser genoemde uitspraak staat ook onder overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor het doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat is niet gevolgd.

6.2

De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiser op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiser dit pas heeft gedaan met zijn brief van 26 juni 2025 en daardoor op geen enkele wijze het stappenplan heeft gevolgd dat hiervoor geldt, is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten.

[adres 1] in [plaats] (UTR 24/4708)

7. Het bezwaar tegen de WOZ-waarde van deze woning is in de bezwaarfase ingetrokken. Ter zitting heeft eiser bevestigd dat deze woning niet meer besproken hoeft te worden. De rechtbank beschouwt het beroep tegen de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] (UTR 24/4708) dan ook als ingetrokken.

[adres 2] in [plaats] (UTR 25/2710)

8. De woning is een in 1900 gebouwd appartement met een dakterras (4 m²). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 69 m².

9. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde
. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 329.000,-.

10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 6] , verkocht op 1 maart 2019 voor € 350.000,-;

- [adres 7] , verkocht op 10 januari 2019 voor € 335.000,-;

- [adres 8] , verkocht op 25 juli 2018 voor € 343.500,-;

- [adres 9] , verkocht op 14 maart 2018 voor € 350.053,-.

Beoordeling van het geschil

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn uit een vergelijkbaar bouwjaar, gelegen in dezelfde wijk in [plaats] , niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De beroepsgronden

De referentiewoningen

13. Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn. De referentiewoningen hebben namelijk allemaal extra’s zoals een tuin, dakterras, berging/schuur. Daardoor worden de m²-prijzen hoger.

13.1

De referentiewoningen zijn de volgens de heffingsambtenaar best vergelijkbare woningen. Deze hoeven niet identiek te zijn. De extra’s worden overal hetzelfde gewaardeerd om een zuivere vergelijking te krijgen. De rechtbank is van oordeel dat de aanwezigheid van extra’s bij de referentiewoningen niet maakt dat deze niet vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft met de matrix de waarde opbouw inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is alleen de eindwaarde in geschil en heeft de heffingsambtenaar met zijn onderbouwing aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning (de eindwaarde) niet te hoog is vastgesteld.

Ontbrekende stukken

14. Eiser voert aan dat hij de leveringsaktes mist, daardoor kan hij de verkoopdata en
-prijzen niet controleren. Ook kan hij het aandeel in het vermogen van de VVE niet controleren.

14.1

Eiser heeft deze grond pas op de zitting geconcretiseerd. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking dan ook buiten beschouwing laten.

Verschillen vastgoedkaarten ten opzichte van de taxatiematrix

15. Eiser voert aan dat het gebruiksoppervlakte en de prijs per m² in de taxatiematrices niet klopt. De gebruiksoppervlakte die vermeld staan op de vastgoedkaarten is bijna altijd groter en de m²-prijs is bijna altijd veel lager.

15.1

De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de vastgoedkaarten statisch zijn. Hij kan niets met de layout of met de overige gegevens. Alleen aan de hand van de foto’s kan het voorzieningenniveau beoordeeld worden. De heffingsambtenaar kijkt naar het gebruiksoppervlak. Er kunnen altijd afrondingsverschillen in zitten. Als er afwijkingen zijn wordt dat nagemeten. Bij verschillen in de BAG gebruiksoppervlakte wordt dat teruggemeld. Bij het gebruiksoppervlak dat door de makelaar wordt neergezet kijkt de heffingsambtenaar naar waar het vandaan komt en wordt het nagerekend aan de hand van de bouwtekeningen. Het kan ook zijn dat er bijvoorbeeld een balkon bij zit. Ten aanzien van de m²-prijzen merkt de heffingsambtenaar op dat de m²-prijzen in de vastgoedkaarten gebaseerd zijn op de vraagprijs. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen [adres 2] in [plaats]

16. De beroepsgronden slagen niet. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

[adres 3] in [plaats] (UTR 25/2711)

17. De woning is een in 1960 gebouwde geschakelde woning met een dakkapel van 13 m², een dakkapel van 17 m², een voorraadkelder van 11 m², twee overkappingen van 20 m² en een tuinhuis/blokhut van 10 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 142 m² en heeft drie aanbouwen van de woonruimte (26 m², 48 m² en 25 m²), wat een totaal gebruiksoppervlakte van 241 m² oplevert. De woning ligt op een kavel van 1.381 m².

18. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde van € 999.000,-
. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.263.000,-.

19. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 10] , verkocht op 5 maart 2019 voor € 1.110.000,-;

- [adres 11] , verkocht op 8 april 2019 voor € 1.335.000,-;

- [adres 12] , verkocht op 28 november 2018 voor € 1.120.000,-.

Beoordeling van het geschil

20. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen twee-onder-één-kapwoningen zijn, die in dezelfde wijk in [plaats] liggen, goed vergelijkbaar zijn met de geschakelde woning, uit een vergelijkbare bouwperiode komen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

21. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De beroepsgronden

De objectafbakening

22. Eiser voert aan dat de in de matrix genoemde kelder niet bestaat en dat er geen aanbouw is bij de woning. Volgens eiser klopt de objectafbakening niet.

22.1

De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat bij de woning de oppervlakten horen die onder de dakconstructie zitten. Alles wat uitsteekt valt onder ‘aanbouw’. De heffingsambtenaar geeft aan dat hij met foto’s kan aantonen dat de aanbouw er is. Ten aanzien van de kelder merkt de heffingsambtenaar op dat dit nu ineens wordt aangegeven. Dit is in het verleden gecontroleerd. Daarnaast, al zou er geen kelder aanwezig zijn dan zou dat betekenen dat een onderdeel er niet zou zijn en met de objectafbakening worden niet de onderdelen bedoeld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat alleen de eindwaarde in geschil is. De beroepsgrond slaagt niet.

De referentiewoningen

23. Eiser voert aan dat de twee van de drie referentiewoningen, namelijk de [adres 10] en [adres 11] , een aanmerkelijk lagere m²-prijs hebben ten opzichte van de woning. Daarom is er volgens eiser reden om de waarde van de woning aan te passen. De derde referentiewoning aan de [adres 12] is niet goed vergelijkbaar omdat hier allemaal extra’s bij zitten. Daarnaast heeft deze referentiewoning factor 4 voor staat van onderhoud en voorzieningenniveau.

23.1

De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen aan de [adres 11] en [adres 10] aanmerkelijk groter is dan de gebruiksoppervlakte van de woning. Daardoor is de m²-prijs lager. Dit is de wet van afnemend grensnut. In dit geval is de woning kleiner, dus heeft de woning een hogere m²-prijs. De heffingsambtenaar geeft verder aan dat de referentiewoning aan de [adres 12] qua staat van onderhoud en voorzieningenniveau aanzienlijk beter is. Qua gebruiksoppervlakte is deze woning wel goed te vergelijken met de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Verschillen vastgoedkaarten ten opzichte van de taxatiematrix

24. Eiser voert aan dat het gebruiksoppervlakte en de prijs per m² in de taxatiematrices niet klopt. De gebruiksoppervlakte die vermeld staan op de vastgoedkaarten is bijna altijd groter en de m²-prijs is bijna altijd veel lager.

24.1

De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de vastgoedkaarten statisch zijn. Hij kan niets met de layout of met de overige gegevens. Alleen aan de hand van de foto’s kan het voorzieningenniveau beoordeeld worden. De heffingsambtenaar kijkt naar het gebruiksoppervlak. Er kunnen altijd afrondingsverschillen in zitten. Als er afwijkingen zijn wordt dat nagemeten. Bij verschillen in de BAG gebruiksoppervlakte wordt dat teruggemeld. Bij het gebruiksoppervlakte dat door de makelaar wordt neergezet kijkt de heffingsambtenaar naar waar het vandaan komt en wordt het nagerekend aan de hand van de bouwtekeningen. Het kan ook zijn dat er bijvoorbeeld een balkon bij zit. Ten aanzien van de m²-prijzen merkt de heffingsambtenaar op dat de m²-prijzen in de vastgoedkaarten gebaseerd zijn op de vraagprijs. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen [adres 3] in [plaats]

25. De beroepsgronden slagen niet. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

[adres 4] in [plaats] (UTR 25/2712)

26. De woning is een in 1904 gebouwde bovenwoning met een dakterras van 8 m² en een balkon van 2 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m².

27. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde
. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 389.000,-.

28. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 13] , verkocht op 3 augustus 2018 voor € 426.800,-;

- [adres 14] , verkocht op 3 oktober 2019 voor € 414.300,-;

- [adres 15] , verkocht op 26 juli 2018 voor € 382.500,-;

- [adres 16] , verkocht op 2 augustus 2018 voor € 340.000,-;

- [adres 17] , verkocht op 8 mei 2019 voor € 331.000,-.

Beoordeling van het geschil

29. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen, uit een vergelijkbare bouwperiode komen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

30. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De beroepsgronden

De staat van onderhoud / de kleur van de toiletbril van de buurvrouw

31. Eiser wijst op de succesvolle verkoop van de woning van de buurvrouw. Op de vastgoedkaart van de referentiewoning [adres 13] staan mooie, scherpe foto’s. Uit de kleur van de toiletbril van de buurvrouw maakt hij op de staat van onderhoud van de woning op factor 2 moet worden gekwalificeerd en dat de staat van onderhoud van [adres 13] op factor 4 moet worden gekwalificeerd.

31.1

De rechtbank kan deze redeneringswijze van eiser niet volgen. Als eiser van mening is dat de staat van onderhoud van de woning op factor 2 had moeten worden gekwalificeerd, had het op de weg van eiser gelegen om dit (tijdig) te onderbouwen met objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s. De staat van onderhoud van een referentiewoning is geen onderbouwing van de staat van onderhoud van de woning. Ook onderbouwt eiser onvoldoende waarom de referentiewoning een factor 4 moet hebben onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.

Verschillen vastgoedkaarten ten opzichte van de taxatiematrix

32. Eiser voert aan dat het gebruiksoppervlakte en de prijs per m² in de taxatiematrices niet klopt. De gebruiksoppervlakte die vermeld staan op de vastgoedkaarten is bijna altijd groter en de m²-prijs is bijna altijd veel lager.

32.1

De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de vastgoedkaarten statisch zijn. Hij kan niets met de layout of met de overige gegevens. Alleen aan de hand van de foto’s kan het voorzieningenniveau beoordeeld worden. De heffingsambtenaar kijkt naar het gebruiksoppervlak. Er kunnen altijd afrondingsverschillen in zitten. Als er afwijkingen zijn wordt dat nagemeten. Bij verschillen in de BAG gebruiksoppervlakte wordt dat teruggemeld. Bij het gebruiksoppervlakte dat door de makelaar wordt neergezet kijkt de heffingsambtenaar naar waar het vandaan komt en wordt het nagerekend aan de hand van de bouwtekeningen. Het kan ook zijn dat er bijvoorbeeld een balkon bij zit. Ten aanzien van de m²-prijzen merkt de heffingsambtenaar op dat de m²-prijzen in de vastgoedkaarten gebaseerd zijn op de vraagprijs. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen [adres 4] in [plaats]

33. De beroepsgronden slagen niet. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

[adres 5] in [plaats] (UTR 25/2713)

34. De woning is een in 1650 gebouwd appartement met een dakterras van 30 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 84 m².

35. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde
. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 461.000,-.

36. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 18] , verkocht op 11 januari 2019 voor € 460.000,-;

- [adres 19] , verkocht op 25 april 2019 voor € 570.000,-;

- [adres 20] , verkocht op 31 mei 2018 voor € 500.005,-;

- [adres 21] , verkocht op 1 augustus 2018 voor € 460.000,-;

- [adres 22] , verkocht op 8 februari 2019 voor € 470.100,-.

Beoordeling van het geschil

37
. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

38. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De beroepsgronden

De referentiewoningen

39. Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn. De referentiewoningen hebben namelijk allemaal extra’s zoals een tuin, berging/schuur of parkeerplek. Daardoor worden de m²-prijzen hoger.

39.1

De referentiewoningen zijn de volgens de heffingsambtenaar best vergelijkbare woningen. Deze hoeven niet identiek te zijn. De extra’s worden overal hetzelfde gewaardeerd om een zuivere vergelijking te krijgen. De rechtbank is van oordeel dat de aanwezigheid van extra’s bij de referentiewoningen niet maakt dat deze niet vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waarde opbouw inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is alleen de eindwaarde in geschil en heeft de heffingsambtenaar met zijn onderbouwing aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning (de eindwaarde) niet te hoog is vastgesteld.

Verschillen vastgoedkaarten ten opzichte van de taxatiematrix

40. Eiser voert aan dat het gebruiksoppervlakte en de prijs per m² in de taxatiematrices niet klopt. De gebruiksoppervlakte die vermeld staan op de vastgoedkaarten is bijna altijd groter en de m²-prijs is bijna altijd veel lager.

40.1

De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de vastgoedkaarten statisch zijn. Hij kan niets met de layout of met de overige gegevens. Alleen aan de hand van de foto’s kan het voorzieningenniveau beoordeeld worden. De heffingsambtenaar kijkt naar het gebruiksoppervlak. Er kunnen altijd afrondingsverschillen in zitten. Als er afwijkingen zijn wordt dat nagemeten. Bij verschillen in de BAG gebruiksoppervlakte wordt dat teruggemeld. Bij het gebruiksoppervlakte dat door de makelaar wordt neergezet kijkt de heffingsambtenaar naar waar het vandaan komt en wordt het nagerekend aan de hand van de bouwtekeningen. Het kan ook zijn dat er bijvoorbeeld een balkon bij zit. Ten aanzien van de m²-prijzen merkt de heffingsambtenaar op dat de m²-prijzen in de vastgoedkaarten gebaseerd zijn op de vraagprijs. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen [adres 5] in [plaats]

41. De beroepsgronden slagen niet. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

42. De gemachtigde van eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

43. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (18 maart 2020) en de dag van deze uitspraak zit afgerond 5 jaar en 4 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 3 jaar en 4 maanden en dat schadevergoeding moet worden toegekend.

44. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. ^[3] Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van
€ 500,- per half jaar.

45. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond 4 maanden te lang geduurd. De beroepsfase heeft afgerond 3 jaar te lang geduurd. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar (1/9 van € 3.500,-) = € 388.89 aan schadevergoeding aan eiser moet betalen en de Staat € 3.111,11.

Proceskosten en griffierecht

46. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad ^[4] om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van €907,-. In totaal wordt dus € 907,- x 0,25 = € 226,75 toegekend. De proceskosten komen voor 8/9 voor rekening van de Staat. Dit leidt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar € 25,19 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat € 201,56.

47. Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024. ^[5] Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest, zal de rechtbank de heffingsambtenaar opdragen het griffierecht tot een bedrag van € 5,44 te vergoeden aan eiser en de Staat het griffierecht tot een bedrag van € 43,66 te vergoeden aan eiser.

Conclusie en gevolgen

48. Het beroep is ongegrond. Het verzoek om immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn is toegewezen.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep ongegrond;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 388,89,- schadevergoeding aan eiser;
• veroordeelt de Staat tot het betalen van € 3.111,11 schadevergoeding aan eiser;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 25,19 aan proceskosten aan eiser;
• veroordeelt de Staat tot een betaling van € 201,56 aan proceskosten aan eiser;
• bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 5,44 aan eiser moet vergoeden;
• bepaalt dat de Staat het griffierecht tot een bedrag van € 43,66 aan eiser moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 augustus 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiser.

2. ECLI:NL:GHARL:2025:3430.

3. Artikel IV, onder b, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en Bpm.

4. Zie het arrest van de Hoge Raad van 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.

5. Zie het arrest van de Hoge Raad van 13 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567.