Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5019
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 mei 2025 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2] , uit [plaats] , eisers
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. P.E. Boersma).
Inleiding
1. Met de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] (hierna: de heffingsambtenaar) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning van eisers aan de [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum van 1 januari 2022 vastgesteld op € 2.237.000,-.
2. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eisers als eigenaren van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
3. Eisers hebben tegen deze beschikking bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2023 het bezwaar van eisers gegrond verklaard en heeft de WOZ-waarde verlaagd naar € 2.117.000,-.
4. Eisers zijn vervolgens in beroep gegaan tegen deze uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft in reactie zijn verweerschrift, inclusief taxatiematrix, ingediend. Eisers hebben vervolgens hun reactie op het verweerschrift ingediend.
5. De zaak is behandeld op de zitting van 27 februari 2025. Hieraan hebben eisers, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) deelgenomen.
Beoordeling door de rechtbank
Beoordelingskader
6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. [1] De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [2] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. [3]
7.
De bewijslast voor het aannemelijk maken dat de waarde van de woning van eisers op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld ligt bij de heffingsambtenaar. De rechtbank laat bij haar beoordeling hiervan de argumenten die eisers hebben aangevoerd ter betwisting van deze waarde meewegen.
De bewijslast voor het aannemelijk maken dat de waarde van de woning van eisers op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld ligt bij de heffingsambtenaar. De rechtbank laat bij haar beoordeling hiervan de argumenten die eisers hebben aangevoerd ter betwisting van deze waarde meewegen.
Het geschil
8. De woning van eisers is een in 2000 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 308 m² en is gelegen op een perceel van 5.321 m². De woning heeft eveneens een kelder, garage en een zwembad.
9. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft de in het primaire besluit vastgestelde waarde van € 2.237.000,- in zijn uitspraak op bezwaar verlaagd naar € 2.117.000,-. Eisers bepleiten een lagere waarde, namelijk tussen de € 1.637.095 en € 1.647.926.
10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , namelijk de woningen op de adressen:
- [adres 2] , op 1 december 2020 verkocht voor € 1.700.000,-;
- [adres 3] , op 22 februari 2022 verkocht voor € 3.750.000,-;
- [adres 4] , op 10 november 2021 verkocht voor € 2.595.000,-;
- [adres 5] , op 23 februari 2021 verkocht voor € 2.175.000,-.
Beoordeling van het geschil
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die op de zitting gegeven is aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, soort object en ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen qua gebruiksoppervlakte, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en staat van voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
12. Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hieronder de beroepsgronden van eisers bespreken.
Keuze voor referentiewoningen
13. Eisers voeren aan dat de [adres 3] niet meegenomen zou moeten worden omdat die villa van een totaal andere, niet te vergelijken, categorie is qua luxe en kwaliteit. Ook is de oppervlakte van de woning minimaal 160 m² groter en is de woning ook veel nieuwer. Daarnaast voeren eisers aan dat de heffingsambtenaar steeds andere, niet vergelijkbare referentiewoningen selecteert gedurende de procedure om de waarde van de woning incorrect te onderbouwen. Zo heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de woning aan de [adres 3] opgenomen, terwijl deze niet in het taxatieverslag stond, en is de woning aan de [adres 7] na de uitspraak op bezwaar weggelaten, terwijl dit volgens eisers een meer vergelijkbare woning is. Ook heeft de heffingsambtenaar in zijn taxatiematrix de woning aan de [adres 4] aangehaald, welke volgens eisers naast een woonfunctie, ook een kantoorfunctie heeft. Op de zitting hebben eisers aangevoerd dat deze kantoorfunctie het object aan de [adres 4] voor mensen met een bedrijf belastingtechnisch heel aantrekkelijk maakt en dus andere kopers oplevert. Volgens eisers valt dit object in een andere categorie en is het geen vergelijkbare woning. Eisers voeren ten slotte aan dat op basis van de waardevaststelling van het buurpand aan de [adres 6] de waarde van hun woning te hoog is vastgesteld. Deze woning is volgens eisers reëel en redelijk gewaardeerd op € 1.569.000,- en de woning van eisers is met twee van dezelfde referentiepanden vergeleken en heeft minder gebruiksoppervlakte. Volgens eisers kan de vastgestelde waarde van € 2.117.000,- dan ook niet kloppen. Door middel van een vergelijking en toepassing van de woningwaarde per vierkante meter van de woning aan de [adres 6] komen zij in plaats daarvan op een waarde van € 1.637.095.
14. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift over de woning aan de [adres 3] toegelicht dat deze woning juist wel een geschikte referentiewoning is. Deze woning is net als de woning van eisers een vrijstaande woning met een beschutte ligging in een bosrijke omgeving in [plaats] en heeft een vergelijkbaar bouwjaar en kaveloppervlak. De verschillen met de woning van eisers zijn volgens de heffingsambtenaar verdisconteerd in de woningwaarden per vierkante meter. De woningwaarde per vierkante meter van de woning aan de [adres 3] ligt namelijk veel hoger (€ 6.638 per m²) dan van de woning van eisers (€ 4.173 per m²), terwijl voor een woning met zoveel meer gebruiksoppervlakte, gelet op het afnemend grensnut, te verwachten is dat dit lager zou liggen. Over de woning aan de [adres 4] heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat de registratie van de kantoorfunctie betekent dat er volgens het bestemmingsplan ook kantoormogelijkheden zijn, maar dat dit niet wil zeggen dat er feitelijk een kantoor is. De woning is volgens hem als woning verkocht en de kantoorfunctie is verder niet van meerwaarde of relevant voor de WOZ. De heffingsambtenaar neemt de woning aan de [adres 6] niet mee als referentiewoning in de taxatiematrix.
15. De rechtbank is van oordeel dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen.. Hij hoeft geen gebruik te maken van referentiewoningen die eisers als beter vergelijkbaar kwalificeren. [4] De heffingsambtenaar mag de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw onderbouwen en motiveren. [5] Met betrekking tot de vergelijkbaarheid van de woningen aan de [adres 3] en de [adres 4] met de woning van eisers kan de rechtbank de standpunten en de onderbouwing van de heffingsambtenaar en de taxateur volgen. De beroepsgronden slagen niet.
Relatief hogere waardering
16. Eisers voeren verder aan dat hun woning op basis van de verkoopprijzen van de woningen aan de [adres 2] (€ 1.700.000,-), [adres 5] (€ 2.175.000,-) en de [adres 7] (€ 1.410.000,-), anders dan de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar aangeeft, niet aanzienlijk lager is gewaardeerd.
17. De heffingsambtenaar is het niet met eisers eens. De verkoopcijfers worden namelijk gecorrigeerd in verband met het tijdsverloop tussen de transactiedatum van de verkoop en de waardepeildatum. Volgens de heffingsambtenaar is er dan ook voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud: de referentiewoningen zijn allen in een betere staat van onderhoud verkocht. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning van eiser de laagste prijs per vierkante meter heeft. Dit is volgens de heffingsambtenaar de meest zuivere manier om de waarde van de woning met de referentiewoningen te vergelijken.
18. Daarnaast voeren eisers aan dat de WOZ-waardes van de referentiewoningen beduidend lager liggen dan de gecorrigeerde koopsommen van de referentiewoningen, namelijk op 87% tot 93% daarvan. Eisers betogen dat de WOZ-waarde van hun woning dan ook op 87% tot 93% van de door de heffingsambtenaar op basis van gecorrigeerde verkoopprijzen berekende waarde moet liggen.
19. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat de WOZ-waardes van andere woningen niet als maatstaf kunnen worden gebruikt, omdat die niet specifiek op de in geding zijnde woning betrekking hebben. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 18 oktober 2021 geoordeeld dat uit een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, aangezien het de bedoeling van de Wet WOZ is dat deze waarde elk belastingjaar opnieuw wordt vastgesteld op basis van verkoopcijfers van referentiewoningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen kan niet als maatstaf worden gebruikt, omdat dit onvoldoende nauwkeurig is. [6] De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud en voorzieningenniveau
20. Eisers voeren verder aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met het slechte, onder gemiddelde onderhoud en voorzieningenniveau. Eisers wijzen in het beroepschrift op verschillende omstandigheden die maken dat de voorzieningen gedateerd zijn (afkomstig uit 2000) en aan het einde van hun levensduur zijn. Voor renovatie of vervanging van deze voorzieningen zijn volgens eisers complexe bouwkundige aanpassingen nodig, waarvan zij de kosten op € 500.000,- tot € 700.000,- schatten. Volgens eisers gaven de eerste leveranciers al aan dat dit vele malen duurder zal zijn dan bij nieuwbouw. Eisers zijn daarom van mening dat hun woning minimaal € 500.000,- lager moet worden gewaardeerd dan de woning met het hoogste verkoopcijfer uit het taxatieverslag, namelijk de woning aan de [adres 5] .
21. De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat er hem geen feiten en omstandigheden bekend zijn die erop zouden wijzen dat de kwalificatie van de staat van onderhoud als ‘matig’ onjuist zou zijn. In reactie op de stelling van eisers dat de in de uitspraak op bezwaar gecorrigeerde staat van de voorzieningen van ‘onder gemiddeld’ niet is meegenomen in de taxatiematrix, heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat er in de taxatiematrix ‘normaal’ wordt gehanteerd, maar dat dit een verschrijving is. Dit maakt volgens de taxateur voor de waarde niet veel uit. De referentiewoning met de laagste woningwaarde per vierkante meter is namelijk qua gebruiksoppervlakte eigenlijk even groot als de woning van eisers, maar verschilt ruim € 800 per vierkante meter. Volgens de taxateur levert dit voldoende ruimte op om de verschrijving van de staat van de voorzieningen op te vangen. Dit zou namelijk meer dan € 240.000 aan ruimte opleveren om de voorzieningen aan te passen.
22. De rechtbank kan de taxateur van de heffingsambtenaar volgen in zijn standpunt. Hoewel de onder gemiddelde staat van de voorzieningen in de matrix onterecht als ‘normaal’ is weergegeven, heeft de taxateur aannemelijk gemaakt dat er met de waarde voldoende rekening is gehouden met het verschil in voorzieningen. Ook is de rechtbank van oordeel dat eisers niet voldoende hebben onderbouwd dat er onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de staat van onderhoud en de staat van voorzieningen. Zo hebben eisers geen bewijs aangedragen voor de naar hun zeggen slechte staat van alle voorzieningen. Ook is de schatting van de kosten voor de renovatie/vervanging niet onderbouwd met bijvoorbeeld een offerte van een aannemer. De beroepsgrond slaagt niet.
Oppervlakte
23. Eisers voeren verder aan dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte van de woning, namelijk 308 m², in plaats van de 256 m², zoals aangegeven in het taxatieverslag.
24. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting een kopie van de bouwtekeningen van de woning overgelegd. Hij stelt dat op basis van deze tekeningen het gebruiksoppervlak opnieuw is nagemeten en dat daar 308 m² uit komt.
25. De rechtbank stelt vast dat de taxateur van de heffingsambtenaar met de overgelegde bouwtekeningen heeft aangetoond dat hij terecht van een gebruiksoppervlak van 308 m2 is uitgegaan. Zoals in overweging 15 is overwogen, mag de heffingsambtenaar de waarde van de woning in iedere fase van het geding opnieuw onderbouwen en motiveren. [7]
Conclusie en gevolgen
26. Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank verklaart het beroep daarom ongegrond. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Nessen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 mei 2025.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.