Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/90
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 868.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 25 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 18 oktober 2021.
Overwegingen
1. De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 197 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 750.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 868.000,‑.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 3 oktober 2018 voor € 675.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 december 2018 voor € 750.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 16 februari 2018 voor € 712.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 26 mei 2020 voor € 1.100.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting in het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, waarvan één woning in dezelfde straat is gelegen. Verder zijn de referentiewoningen binnen één jaar voor of na de waardepeildatum verkocht en zijn wat type, gebruiksoppervlakte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren.
7. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna verder uit.
Vergelijkbaarheid gebruikte referentiewoningen
8. Eiser stelt dat de referentiewoningen die verweerder gebruikt niet identiek zijn met de woning. Volgens eiser zijn de door verweerder gebruikte referentiewoningen daardoor niet goed bruikbaar. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Zoals ook hierboven aangegeven, hoeven de referentiewoningen niet identiek aan de woning te zijn, als verweerder maar in voldoende mate rekening houdt met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De referentiewoningen zijn rond de waardepeildatum verkocht, stammen uit dezelfde bouwperiode en verschillen qua inhoud en perceeloppervlakte niet zodanig van de woning dat een vergelijking onmogelijk is. De rechtbank acht met name [adres 5] goed vergelijkbaar qua type en inhoud. De beroepsgrond slaagt niet.
Vergelijking met andere WOZ-waardes
9. Eiser voert aan dat de woningen met dezelfde postcode als de woning een lagere WOZ-waarde onderbouwen. Hierbij verwijst eiser naar de WOZ-waardes van deze woningen. De rechtbank is van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van andere woningen of eerdere belastingjaren, zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Het is namelijk de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen of eerdere belastingjaren is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 18 oktober 2021 gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.