Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5212
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 mei 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Inleiding
1. Met de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] (hierna: de heffingsambtenaar) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning van eiser aan de [adres 1] te [plaats] voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum van 1 januari 2022 vastgesteld op € 508.000,-.
2. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
3. Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar van 26 september 2023 het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde zoals vastgesteld in de beschikking van 28 februari 2023 gehandhaafd.
4. Eiser is vervolgens in beroep gegaan tegen deze uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift, inclusief taxatiematrix, ingediend. Eiser heeft hierop een reactie ingediend.
5. De zaak is behandeld op de zitting van 27 februari 2025. Hieraan hebben eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) deelgenomen.
Beoordeling door de rechtbank
Beoordelingskader
6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. [1] De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [2] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. [3]
7.
De bewijslast voor het aannemelijk maken dat de waarde van de woning van eiser op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld ligt bij de heffingsambtenaar. De rechtbank laat bij haar beoordeling hiervan de argumenten die eiser heeft aangevoerd ter betwisting van deze waarde meewegen.
De bewijslast voor het aannemelijk maken dat de waarde van de woning van eiser op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld ligt bij de heffingsambtenaar. De rechtbank laat bij haar beoordeling hiervan de argumenten die eiser heeft aangevoerd ter betwisting van deze waarde meewegen.
Het geschil
8. De woning van eiser is een in 1961 gebouwde hoekwoning met een gebruiksoppervlakte van 101 m², gelegen op een perceel van 225 m². De woning heeft eveneens een garage en een dakkapel.
9. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 508.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van maximaal € 458.000,-.
10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen met vergelijkbare ligging in [plaats] , namelijk de woningen op de adressen:
- [adres 2] , op 22 juli 2021 verkocht voor € 551.000,-;
- [adres 3] , op 3 maart 2022 verkocht voor € 597.286,-;
- [adres 4] , op 31 augustus 2021 verkocht voor € 620.000,-.
11. De rechtbank zal allereerst de processuele beroepsgrond van eiser bespreken, alvorens over te gaan tot een inhoudelijke beoordeling van het geschil.
Processuele beroepsgrond: Gebrek aan mogelijkheid voor onderbouwing bezwaar
12. Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsambtenaar het taxatieverslag zo laat aan eiser heeft toegestuurd dat eiser daar in het kader van zijn bezwaar niet op heeft kunnen reageren. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat dit ertoe moet leiden dat hij aan eiser het betaalde griffierecht moet vergoeden, omdat eiser in beroep heeft moeten gaan om zijn gronden tegen de taxatiematrix aan te kunnen voeren.
13. De rechtbank stelt vast dat het vorenstaande een gebrek in de besluitvorming oplevert. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de kosten van eiser voor het instellen van het beroep moet vergoeden. In dit geval is dat het betaalde griffierecht. De rechtbank ziet verder aanleiding dit gebrek in de besluitvorming met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te passeren, aangezien eiser door het gebrek niet is benadeeld. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser in deze beroepsprocedure voldoende gelegenheid heeft gehad om zijn standpunten naar voren te brengen en stukken te overleggen. [4]
Beoordeling van het geschil
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die op de zitting gegeven is aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, soort object, gebruiksoppervlakte, ligging, kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen qua staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
15. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hieronder de inhoudelijke beroepsgronden van eiser bespreken.
Het onderzoek van de taxateur
16. Eiser vindt het onderzoek van de taxateur onvoldoende, omdat de taxateur niet bij zijn woning is geweest om de daadwerkelijke toestand te onderzoeken. Aangezien het een specifiek op zijn woning toegespitst besluit betreft, is een onderzoek in het kadaster en op Funda naar de mening van eiser namelijk onvoldoende om de toestand van zijn woning te kunnen beoordelen.
17. De rechtbank stelt vast dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning niet is vereist dat een taxateur ter plaatse onderzoek doet naar de daadwerkelijke toestand van een woning. Zoals het gerechtshof Amsterdam stelt in haar uitspraak van 11 april 2008, is er in het belastingrecht namelijk sprake van een vrije bewijsleer en past het verplichten van een inpandige opname van een woning daar niet bij. [5] Op grond van deze vrije bewijsleer kan de heffingsambtenaar voor de vaststelling van de waarde niet worden opgelegd de woning van eiser door een taxateur ter plaatse te laten onderzoeken. De beroepsgrond slaagt niet.
De onderhoudstoestand van de woning/dakkapel
18. Eiser voert verder aan dat de onderhoudstoestand van zijn woning te positief is ingeschat. Zo zijn de raampartijen, dakgoten en dakkapel in slechte staat en is het buitenschilderwerk meer dan vijftien jaar oud. Ter onderbouwing hiervan heeft eiser foto’s van de onderdelen overlegd. Volgens eiser blijkt uit de foto’s van de raampartijen overduidelijk dat er sprake was van rotte kozijnen, waarvan directe vervanging nodig was om grotere schade te voorkomen. Deze zijn in 2024 vervangen door andere houten kozijnen. Verder stelt eiser dat de dakkapel in zijn geheel op ‘1’ moet worden gewaardeerd, vanwege de erbarmelijke staat hiervan en het direct nodig zijn van herstel. Zo is deze volgens eiser niet meer waterdicht. Eiser stelt dat de dakkapel in 2024 nog is ‘aangepakt’. Daarnaast is de ligging van de dakkapel volgens eiser gewaardeerd op ‘3’, maar is deze niet vergelijkbaar met dakkapellen uit de omgeving.
19. De heffingsambtenaar stelt dat de onderhoudstoestand niet te positief is ingeschat, aangezien de onderhoudsproblemen horen bij woningen uit die bouwperiode. De taxateur heeft de staat van onderhoud gewaardeerd op ‘2’: ‘op korte termijn verbeteringen noodzakelijk’. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat van een lagere waardering geen sprake kan zijn, aangezien een waardering ‘1’ pas aan de orde is als het object in een zodanig slechte staat verkeert dat het feitelijk gesloopt moet worden en in ieder geval niet meer wind- en waterdicht is. Er is wellicht lekkage bij de dakkapel van eiser, maar volgens de taxateur is de functie is niet aangetast. De waardering ‘2’ is volgens de taxateur daarom niet te hoog. Het feit dat de dakkapel in 2024 nog is ‘aangepakt’ verandert het standpunt van de heffingsambtenaar niet, aangezien dit binnen de korte termijn valt die bij de waardering ‘2’ hoort.
20. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, middels de taxatiematrix en de toelichting die op zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de onderhoudstoestand van de woning van eiser, waaronder de dakkapel, niet te positief is ingeschat. De rechtbank acht met name van belang dat uit het feit dat eiser de dakkapel sinds 1978 continu heeft gebruikt totdat deze in 2024 is aangepast, al blijkt dat er geen sprake is van een slooptoestand. Ook heeft eiser niet onderbouwd waarom de dakkapel voor alle overige factoren op ‘1’ zou moeten worden gewaardeerd. Daarnaast heeft de waardering van de ligging op ‘3’ betrekking op de woning en, anders dan eiser stelt, niet specifiek op de dakkapel. De beroepsgrond slaagt niet.
De afwezigheid van isolatie, warmtepomp en zonnepanelen
21. Eiser voert verder aan dat de woning lager gewaardeerd had moeten worden, omdat de woning niet is geïsoleerd en geen warmtepomp of zonnepanelen heeft. Volgens eiser heeft de afwezigheid van isolatie een waardedrukkend effect, aangezien er dan een investering nodig is. Zelfs als er subsidies zijn blijft de afwezigheid van isolatie volgens eiser een waardeverminderende factor.
22. De heffingsambtenaar voert aan dat de afwezigheid van isolatie, zonnepanelen en een waterpomp gebruikelijk is bij woningen uit dit bouwjaar. Sommige van de referentiewoningen hebben wel later aangebrachte isolatie, maar deze hebben dan ook een hogere waardering in de matrix. Omdat hier subsidies voor bestaan, wordt de afwezigheid van isolatie door de heffingsambtenaar niet als een grote waardedrukkende factor beschouwd. Ook heeft de taxateur op de zitting aangegeven dat uit gerealiseerde verkoopprijzen niet blijkt dat de aanwezigheid van bijvoorbeeld zonnepanelen een waardeverhogende werking heeft.
23. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende heeft onderbouwd dat de afwezigheid van isolatie, warmtepomp en zonnepanelen geen waardedrukkende invloed op de woning heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangedragen woning aan de [adres 5]
24. Eiser draagt de woning aan de [adres 5] aan als een goed vergelijkbare woning. Volgens eiser verkeert deze woning in perfecte staat met een hoog voorzieningenniveau, maar is deze voor een lager bedrag van € 395.000,- verkocht.
25. De heffingsambtenaar wijst er in zijn verweerschrift op dat deze verkoop niet als een referentiewoning voor de waardepeildatum 1 januari 2022 kan gelden, omdat de [adres 5] pas in 2023 verkocht is en daarmee meer dan een jaar na de waardepeildatum. Ten overvloede heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat deze woning niet geschikt is als referentie, omdat het een tussenwoning betreft (in plaats van een hoekwoning) en hij met een zwaar afwijkend verkoopproces te koop is aangeboden door een zorginstelling.
26. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar dat de woning is verkocht op een tijdstip dat te ver van de waardepeildatum ligt volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De garage
27. Eiser voert verder aan dat de garage onjuist is gewaardeerd, omdat deze door het gebrek aan ruimte niet als garage kan worden gebruikt. Er is volgens eiser geen mogelijkheid om een auto in de garage te parkeren, dus moet deze gewaardeerd worden als een schuur.
28. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de garage als garage is gebouwd en daarom ook zo wordt gewaardeerd. Daarnaast heeft de taxateur aangegeven dat de meeste mensen hun garage als berging gebruiken.
29. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Wat eiser heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De beroepsgrond slaagt niet.
De grondwaarde
30. Eiser voert tenslotte aan dat de grondwaarde van zijn woning ten onrechte een hogere prijs per m² is toegewezen dan bij de referentiewoningen. Hij is van mening dat de grondwaarde van zijn woning, gezien de gebrekkige indeling, moet worden vastgesteld op € 500,- per vierkante meter. Doordat het perceel schuin loopt en de garage de ruimte achter de woning versmalt, vindt eiser dat daar weinig bruikbare ruimte overblijft. Dit vermindert volgens hem de waarde.
31. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de indeling van een perceel aanleiding kan zijn om van de grondstaffels af te wijken, maar dat daar in deze situatie geen sprake van is. Het gegeven dat het perceel schuin loopt heeft volgens hem geen invloed op de verkoopwaarde.
32. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het perceel van eiser niet zodanig afwijkend is dat bij de waardevaststelling moet worden afgeweken van de grondstaffels. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat eiser geen feiten heeft aangedragen die zijn standpunt nader onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
Proceskosten
33. Aangezien niet is gebleken dat er sprake is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten van eiser, is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Vergoeding griffierecht
34. Zoals hiervoor is behandeld, dient de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht aan hem te vergoeden. Dit bedrag komt neer op € 50,-.
Conclusie en gevolgen
35. Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank verklaart het beroep daarom ongegrond. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Wel dient de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 50,- te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Nessen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 mei 2025.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.