ECLI:NL:RBMNE:2024:6795

• Datum uitspraak: 6 december 2024
• Publicatiedatum: 13 december 2024
• Zaaknummer: UTR 23/6329
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Lenstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van een woning en schending van artikel 40 Wet WOZ

In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland op 6 december 2024 uitspraak gedaan in een beroep tegen de WOZ-waarde van een woning. Eiser, vertegenwoordigd door mr. J.F.J.M. van Abbe, heeft bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 513.000,- voor het belastingjaar 2023, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde gehandhaafd, maar eiser betwist deze waarde en stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de unieke kenmerken van de woning, waaronder de ligging en het feit dat het een praktijkwoning betreft. De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar niet voldoende onderbouwing heeft gegeven voor de vastgestelde waarde en dat er een schending heeft plaatsgevonden van artikel 40 van de Wet WOZ, omdat de heffingsambtenaar nieuwe referentiewoningen heeft gebruikt zonder deze adequaat te onderbouwen. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de WOZ-waarde vastgesteld op € 490.000,-. Tevens heeft de rechtbank bepaald dat de heffingsambtenaar de proceskosten en het griffierecht aan eiser moet vergoeden.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/6329

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 december 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. J.F.J.M. van Abbe)

en

de heffingsambtenaar van gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: H. Mercanoglu).

Inleiding

1.1.

Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van een woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).

1.2

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 24 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 513.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.3

Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 5 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.4

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.5

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 oktober 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld [taxateur] (taxateur).

Overwegingen

Beoordelingskader

2. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is gebouwd in 1925 en heeft een gebruiksoppervlakte van 152 m². De woning beschikt over een praktijk aan huis van 10 m² en een vrijstaande garage van 36 m².

3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft in beroep een waarde voorgesteld van € 513.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 482.000,-.

4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.

7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , namelijk:

• [adres 2] , verkocht op 15 september 2021 voor € 518.500,-;
• [adres 3] , verkocht op 2 juli 2021 voor € 544.000,-;
• [adres 4] , verkocht op 17 juni 2022 voor € 670.000,-.

Het oordeel van de rechtbank

8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hieronder uit.

Inhoudelijke gronden

9.1

Eiser voert aan dat waarde van de woning te hoog is vastgesteld omdat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillende punten. Zo zou de heffingsambtenaar onvoldoende rekening hebben gehouden met de ligging van de woning en is de woning onterecht aangemerkt als vrijstaande woning. De woning grenst namelijk direct aan een buurtcafé en is gelegen aan een drukke doorgaande weg. Tenslotte voert eiser aan dat, omdat de woning een praktijkwoning is, er in de taxatiematrix ook vergeleken zou moeten worden met andere praktijkwoningen.

9.2

Allereerst heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat de woning een moeilijk te waarderen object is omdat het qua ligging, bouwjaar en doelmatigheid – de woning is een praktijkwoning – een uniek pand is. Dat maakt het vinden van geschikte referentiewoningen lastig en daarom kan sprake zijn van afwijkingen ten opzichte van onderhavige woning. Tegelijkertijd stelt de heffingsambtenaar dat alleen de eindewaarde ter discussie staat en dat die eindwaarde niet te hoog is.

9.3

Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting besproken dat de woning inderdaad niet geheel vrijstaand is, maar aan één zijde grenst aan het buurpand, zijnde een buurtcafé. Daarover heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat, omdat de WOZ-waarde in eerste instantie modelmatig wordt berekend, de heffingsambtenaar soms kiest voor een ander type woning zodat de berekening beter bij de werkelijkheid past. In dit geval past de modelmatige berekening van een vrijstaande woning, bijvoorbeeld bij het zoeken naar goed vergelijkbare referentiewoningen, beter bij de werkelijkheid dan een geschakelde woning. Daar heeft de heffingsambtenaar aan toegevoegd dat de modelmatige berekening in beroep altijd nog handmatig wordt getoetst door een taxateur. De ligging van de woning is uiteindelijk in de taxatiematrix gewaardeerd als gemiddeld omdat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging zouden hebben. Ook is er geen correctie toegepast voor het feit dat de woning een praktijkwoning is.

9.4

Hoewel de rechtbank begrijpt dat de waarde van een unieke woning als deze lastig te onderbouwen kan zijn, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is. Het enkele argument dat er geen betere referentiewoningen beschikbaar waren, maakt dat oordeel niet anders. De heffingsambtenaar heeft namelijk onvoldoende toegelicht waarom de ligging van de woning als gemiddeld gewaardeerd is, ondanks de verschillen met de referentiewoningen zoals het aangrenzende café en de ligging aan een drukke doorgaande weg. Dat de heffingsambtenaar geen correctie heeft toegepast voor het feit het hier gaat om een praktijkwoning kan de rechtbank ook niet volgen. De beroepsgrond slaagt.

Schending van art. 40 Wet WOZ

10.1

Eiser voert daarnaast aan dat de nieuwe referentiewoningen die gebruikt zijn in de uitspraak op bezwaar, niet volledig zijn onderbouwd. Eiser heeft na het indienen van het bezwaarschrift een uitgebreid taxatieverslag ontvangen waarin onder andere de grondstaffels en KOUDV-L factoren zijn vermeld. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar nieuwe referentiewoningen gebruikt ter onderbouwing, maar daar is geen taxatieverslag bij gevoegd en daardoor heeft eiser die gegevens niet kunnen controleren. Hierdoor stelt eiser gedwongen te zijn beroep in te stellen. Dit zou een schending van art. 40 Wet WOZ opleveren en daarom moet de heffingsambtenaar veroordeeld worden in de proceskosten van eiser. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen in de uitspraak op bezwaar extra onderbouwingen zijn en dat het taxatieverslag leidend is. Verder stelt de heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentiewoningen in de uitspraak op bezwaar voldoende onderbouwd zijn. Eiser had kunnen vragen naar extra informatie of een taxatierapport en heeft dat niet gedaan.

10.2

De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 40 van de Wet WOZ de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek aan eiser moet verstrekken. KOUDVL-factoren, de gegevens achter de indexatiecijfers en de grondstaffel zijn op de zaak betrekking hebbende stukken, omdat zowel de WOZ-beschikking als de uitspraak op bezwaar daarop gebaseerd zijn. Bij de beoordeling van een schending van art. 40 Wet WOZ betrekt de rechtbank de goede procesorde en wordt bekeken of een informatieachterstand is ontstaan en of die achterstand tijdens de procedure is hersteld. ^[1]

10.3

Eiser heeft in het bezwaarschrift onder andere gevraagd om de primaire objectonderdelen en KOUDVL-factoren van de woning en de gebruikte referentiewoningen. Het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag bij de WOZ-beschikking bevat een uitgebreide onderbouwing van de referentiewoningen, waaronder de KOUDVL-factoren en de objectonderdelen. Daaruit leidt de rechtbank af dat de heffingsambtenaar het zelf ook noodzakelijk vond dat eiser inzage kreeg in die gegevens. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar nieuwe referentiewoningen gebruikt en daarvan slechts de verkoopdatum, verkoopprijs, gebruiksoppervlakte en het bouwjaar vermeld. De objectonderdelen en KOUDVL-factoren ontbreken. Dat is niet in lijn met de eerdere wijze van onderbouwen van de heffingsambtenaar en heeft ervoor gezorgd dat eiser deze gegevens niet heeft kunnen betwisten in bezwaar. Daarom oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden. ^[2]

Conclusie en gevolgen

11. Het beroep is gegrond. De heffingsambtenaar heeft namelijk niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is. Vervolgens moet de rechtbank beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 482.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser daarin niet is geslaagd. Hij heeft deze waarde namelijk niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld met een taxatierapport.

Vaststelling van de WOZ-waarde

12. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd de gestelde waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 in goede justitie vast op € 490.000,-.

Proceskostenvergoeding en griffierecht

13.1

Omdat het beroep gegrond is, heeft eiser recht op vergoeding van het griffierecht en de gemaakte proceskosten in bezwaar en beroep. De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. ^[3] De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van de enkelvoudige kamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 oktober 2024 ^[4] , maar ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. Met dat arrest is de uitspraak van deze rechtbank waarin die uitgangspunten zijn geformuleerd weliswaar vernietigd, maar dat is gebeurd op andere gronden dan op grond van een inhoudelijke toetsing van de lijn van de rechtbank. De rechtbank berekent de vergoeding daarom als volgt.

13.2

In deze zaak gaat het over de WOZ-waarde van een woning en heeft gemachtigde van eiser gebruik gemaakt van een gestandaardiseerde werkwijze. Dat betekent dat de rechtbank een wegingsfactor van 0,25 hanteert. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624,- ^[5] en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. De gemachtigde van eiser heeft een bezwaarschrift ingediend en er heeft een schriftelijke hoorzitting plaatsgevonden. In beroep heeft hij een beroepschrift ingediend en aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Dat maakt dat de proceskostenvergoeding in totaal € 749,50 bedraagt. Ook moet de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser vergoeden.

13.3

De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van

€ 490.000,-;

- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 749,50 aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 december 2024.

de griffier de rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen ” op
www.rechtspraak.nl . Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Zie ook: ECLI:NL:RBMNE:2021:2890.

2. Zie ook: ECLI:NL:RBMNE:2022:5129 r.o. 12-16.

3. Rechtbank Midden-Nederland 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481.

4. ECLI:NL:GHARL:2024:6146.

5. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060, moet de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase worden vastgesteld aan de hand van punt 2 van onderdeel B2 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht.