Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6269
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. J.F.J.M. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats] ,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B. Boersma).
Inleiding
1.1.
Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van een woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.2
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 489.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 8 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 19 september 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woning, een tussenwoning gebouwd in 1986. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 106 m². De woning beschikt over een vrijstaande schuur van 8 m².
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 489.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 4 oktober 2021 voor € 399.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 5 maart 2021 voor € 384.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 december 2021 voor € 416.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 30 april 2021 voor € 350.000,-.
Het oordeel van de rechtbank
8.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in dezelfde omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8.2
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Schending van art. 40 WOZ Pro
9.1
Eiser heeft aangevoerd aan dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40 van Pro de Wet WOZ omdat hij niet voldaan heeft aan het verzoek om in de bezwaarfase de liggingswaardering van de woning en de referentiewoningen over te leggen en verwijst hierbij naar een uitspraak van de Hoge Raad [1] . Het ontbreken van deze informatie in de bezwaarfase zou eiser ertoe hebben gedwongen om beroep in te stellen om zo tot een deugdelijke motivering van de waarde van de woning te komen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat alle vragen van eiser uit de schriftelijke hoorzitting, waaronder de vraag naar informatie over de liggingswaardering, uitgebreid zijn beantwoordt in een e-mail op 4 oktober. Zo is uitgelegd hoe rekening wordt gehouden met de ligging van de woning en die van de referentiewoningen, namelijk dat die is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referenties. De heffingsambtenaar wijst er verder op dat er geen andere werkwijze is gehanteerd dan gebruikelijk. Eiser heeft dat niet weersproken.
9.2
De rechtbank is van oordeel dat art. 40 van Pro de Wet WOZ niet geschonden is in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft geen andere werkwijze toegepast dan gebruikelijk en die werkwijze vindt de rechtbank goed te volgen. De rechtbank heeft in een vergelijkbare zaak, waarin dezelfde werkwijze is toegepast, geoordeeld dat er geen sprake is van strijd met art. 40 Wet Pro WOZ. [2] In dit geval ziet de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen.
Met de reactie op de schriftelijke hoorzitting heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase voldoende inzicht gegeven in de manier waarop is omgegaan met de liggingswaardering. Als eiser na ontvangst van de informatie in de e-mail van 4 oktober nog vragen had over de liggingswaardering, dan had hij voldoende gelegenheid om op die e-mail te reageren voordat de uitspraak op bezwaar is gedaan. Het is niet gebleken dat eiser genoodzaakt was om beroep in te stellen om zo de onderbouwing van de waarde van de woning te kunnen controleren.
Het gebruik van nieuwe referentieobjecten in beroep
10.1
Eiser stelt dat verweerder veroordeeld moet worden tot vergoeding van zijn proceskosten omdat hij genoodzaakt was een beroepsprocedure te starten om zo de juistheid van de referentiewoningen te kunnen controleren. Dat zou volgen uit het feit dat de heffingsambtenaar nieuwe referentiewoningen heeft gebruikt bij de uitspraak op bezwaar. Verder heeft de heffingsambtenaar vlak voor de zitting een nieuwe taxatiematrix ingediend, zodat eiser onvoldoende gelegenheid had om deze informatie te controleren. Ook om die reden zou eiser recht hebben op proceskostenvergoeding. Eiser verwijst hierbij naar een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. [3]
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de nieuwe matrix die op 16 september is ingediend geen nieuwe referentiewoningen bevat, maar dat er alleen een klein foutje is hersteld ten opzichte van de matrix die gedeeld is bij de uitspraak op bezwaar. Bij de oude matrix was de verkoopdatum namelijk weggevallen en de overgelegde trendpercentages waren van een vrijstaande woning in plaats van een tussenwoning. Dat maakt dat de gemaakte fout niet in het nadeel van eiser heeft gewerkt. Daaraan heeft de heffingsambtenaar toegevoegd dat eiser eerder op die fout had kunnen wijzen. Het verweerschrift is namelijk op 27 februari ingediend. Over het gebruik van nieuwe referentiewoningen bij de uitspraak op bezwaar stelt de heffingsambtenaar het volgende. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht en het is in elke fase toegestaan om andere referenties te gebruiken als die in het kader van een hertaxatie beter blijken te zijn. De heffingsambtenaar verwijst hierbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden. [4]
10.2
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. De heffingsambtenaar mag zelf bepalen hoe hij de waarde van de woning in iedere fase onderbouwt. Hij is dus niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die in een eerdere fase zijn gebruikt. [5] Het feit dat de heffingsambtenaar van die bevoegdheid gebruik maakt, betekent niet dat eiser daarmee ‘genoodzaakt’ was beroep in te stellen teneinde duidelijkheid te krijgen over de waardering van de woning, en rechtvaardigt daarmee (dus) geen proceskostenvergoeding voor eiser. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat het aanleveren van de nieuwe matrix op 16 september 2024 geen toekenning van proceskosten rechtvaardigt. Inhoudelijk is de onderbouwing van de waarde niet veranderd, de referentiewoningen zijn hetzelfde gebleven. Dat op de oorspronkelijke taxatiematrix geen verkoopdata en verkeerde trendpercentages werden weergegeven, hebben eiser niet in zijn procespositie geschaad. Daarbij acht de rechtbank van belang dat eiser voldoende tijd heeft gehad om deze fouten bij verweerder onder de aandacht te brengen, maar dat heeft hij niet gedaan. De uitspraak waar eiser naar verwijst is hier daarom ook niet van toepassing. De beroepsgrond slaagt niet.
Het gebruik van kortingen voor verschil in KOUDV-L factoren
11.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat een verschil in KOUDV-L factoren, in dit geval de voorzieningen, moet leiden tot een korting op de waarde van de woning. Zo zijn de keuken en de badkamer van de woning van eiser verouderd en dat zou moeten leiden tot een korting van 10% op de waarde van de woning. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat bij de waardering van woningen het hoofdzakelijk gaat om de verkoopdatum- en prijs van de referenties en dat de KOUDV-L factoren niet zo zwaar wegen. Een taxatiematrix is niet als een rekensom te benaderen. Zo heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat de waardering van de KOUDV-L factoren door een computer gegenereerd worden en op basis daarvan bekijkt een taxateur altijd of die percentages correct zijn ten opzichte van wat er in de markt gebeurt. In januari 2022 werden woningen met slechte voorzieningen nog steeds voor een hoge prijs verkocht. Daarnaast zijn bijvoorbeeld de voorzieningen van referentiewoning 4 en 2 respectievelijk slechter en vergelijkbaar met die van de woning. Daarom zouden de verouderde voorzieningen in dit geval terecht gewaardeerd zijn als gemiddeld.
11.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar duidelijk inzicht heeft gegeven in de manier waarop waarde van de woning is vastgesteld en hoe rekening is gehouden met de KOUDV-L factoren. De rechtbank ziet geen aanleiding om van een lager voorzieningenniveau uit te gaan of een korting toe te passen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het gebruik van tussenwoningen als referenties
12.1
Eiser betwist de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen omdat de woning een schakelwoning is en de referentiewoningen tussenwoningen zijn. Omdat het hier om een ander objecttype gaat, zouden de verkoopcijfers van de tussenwoningen onbruikbaar zijn als onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat een geschakelde woning meestal een twee-onder-een-kap-woning is. Twee-onder-een-kap-woningen bevinden zich in een heel ander segment en zijn niet goed vergelijkbaar met de woning van eiser. In dit geval lijkt de woning van eiser qua uitstraling en objecttype meer op een tussenwoning dan op een geschakelde woning. Daarom is vergeleken met tussenwoningen. Eiser heeft deze toelichting niet weersproken.
12.2
De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar goed volgen en is daarom van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen goed bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning. Eiser heeft niet nader onderbouwd waarom de woning niet met tussenwoningen vergeleken kan worden. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2024.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.