Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11125197 \ UV EXPL 24-124 WMB/61313
Vonnis in kort geding van 23 oktober 2024
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
3.
[eiser sub 3],
[eiser sub 3],
allen wonend in [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ( [adviesbureau] ),
tegen
GEMEENTE UTRECHT,
zetelend in Utrecht,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
gemachtigde: mr. M.K.L. Berkvens.
1.De procedure
1.1.
[eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] hebben de Gemeente op 18 juni 2024 de dagvaarding met producties per e-mail toegestuurd. Daarin riepen zij de Gemeente op om op 25 juni 2024 bij de mondelinge behandeling te verschijnen. De Gemeente heeft er bezwaar tegen gemaakt dat de zitting op die dag zou plaatsvinden, omdat de dagvaarding niet tijdig aan haar was betekent. Op gezamenlijk verzoek van partijen is de mondelinge behandeling vervolgens verplaatst naar 16 juli 2024, waarbij de Gemeente vrijwillig is verschenen op basis van de per e-mail toegestuurde dagvaarding.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling zijn [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde (en broer van een van de eisers), de heer [eiseres sub 2] . De Gemeente is verschenen, vertegenwoordigd door mevrouw [A] , opgaveadviseur voor cultuur en erfgoed, vastgoedorganisatie bij de Gemeente, en de heer [B] , jurist vastgoed bij de Gemeente. De Gemeente werd op de mondelinge behandeling bijgestaan door haar gemachtigde, mr. Berkvens. Tijdens de zitting heeft mr. Berkvens de zaak toegelicht aan de hand van een pleitnota. De heer [eiseres sub 2] heeft geen gebruik gemaakt van een pleitnota.
1.3.
Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter op gezamenlijk verzoek van partijen de zaak aangehouden tot 25 september 2024, ten behoeve van een overleg tussen partijen. Op 19 september 2024 hebben [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] verzocht om de zaak nog een korte periode aan te houden. In dat verzoek heeft de heer [eiseres sub 2] ook laten weten dat de primaire eis (voortzetting van het gebruik van de ateliers) is komen te vervallen. De kantonrechter heeft de zaak hierop aangehouden tot 9 oktober 2024. Hierna hebben [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] aan de kantonrechter per e-mail van 7 oktober 2024 verzocht om een vonnis te wijzen.
1.4.
De kantonrechter heeft hierna bepaald dat vandaag de uitspraak zal zijn.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
De zaak draait om het pand met het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: [naam] ), waarin [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] sinds 2002 atelierruimtes (onder)huurden. Het pand is het eigendom van de Gemeente, die het verhuurde aan DePlaatsmaker met als doel om daarin een artistieke broedplaats te verwezenlijken. DePlaatsmaker is een stichting die als doelstelling heeft om ateliers te beheren en te verhuren aan kunstenaars en andere creatieve ondernemers. DePlaatsmaker beheert met dat doel diverse panden in Utrecht en omstreken. Op 29 november 2023 heeft DePlaatsmaker een voorlichtingsavond gehouden met de kunstenaars die ateliers huurden in [naam] . Op die avond heeft DePlaatsmaker meegedeeld dat zij de huur van [naam] bij de Gemeente zou gaan beëindigen. De reden hiervoor was dat de verzekeraar van DePlaatsmaker geen dekking meer wilde bieden voor [naam] , vanwege problemen met het dak van het pand.
2.2.
In verband met de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst heeft DePlaatsmaker op 30 november 2023 de (onder)huurovereenkomsten van [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] (en van de andere kunstenaars in [naam] ) opgezegd, waardoor die overeenkomsten op 29 februari 2024 zijn geëindigd. [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] moesten daarom uiterlijk op die datum de ateliers ontruimen. DePlaatsmaker heeft de kunstenaars aangeboden om een vervangende atelierruimte te huren bij een ander pand dat zij in haar beheer heeft. [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] hebben dat aanbod afgeslagen, hebben geweigerd om hun ateliers te ontruimen en hebben de sloten van [naam] vervangen. Op vordering van DePlaatsmaker zijn [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] hierna door de kantonrechter bij vonnis in kort geding van 15 mei 2024 (met zaaknummer: 11033679 \ UV EXPL 24-84) veroordeeld om de nieuwe sleutels af te geven en [naam] alsnog te ontruimen voor 1 juli 2024. Aan die veroordelingen hebben [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] op 1 juli 2024 voldaan.
2.3.
[eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] stellen dat de Gemeente gehouden is om op te komen voor hun belangen en dat de Gemeente aansprakelijk is voor de kosten die zij moeten maken doordat zij uit [naam] moesten vertrekken, omdat de Gemeente (mede) verantwoordelijk is voor de volgens hen kwalijke wijze waarop hun vertrek is verlopen. In eerste instantie eisten [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] in deze procedure primair dat de kantonrechter zou bepalen dat het huurrecht tussen hen en de Gemeente van toepassing is en dat de Gemeente hen om die reden gebruik moest laten blijven maken van de ateliers. Die eis hebben zij per e-mail van 19 september 2024 ingetrokken, omdat het pand inmiddels door de Gemeente onbruikbaar is verklaard. [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] eisen secundair dat de kantonrechter bepaalt dat de Gemeente zich moet inspannen om het (financieel) mogelijk te maken dat zij elders een atelierruimte kunnen huren en dat zij daarnaartoe kunnen verhuizen. De Gemeente voert verweer door – kort samengevat – erop te wijzen dat niet zij, maar DePlaatsmaker de verhuurder was voor [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] en er dus geen juridische grondslag bestaat om haar tot die inspanning en/of een kostenvergoeding te verplichten. Daarnaast heeft de Gemeente aangevoerd dat de vorderingen van [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] niet geschikt zijn voor een behandeling in kort geding.
2.4.
De kantonrechter zal de vordering van [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] afwijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.De beoordeling
[eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] hebben spoedeisend belang bij hun vordering
3.1.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] een spoedeisend belang hebben bij hun vordering. Tijdens de zitting hebben zij verklaard dat zij voor hun inkomen afhankelijk waren van hun ateliers in de [naam] en dat zij geen passende vervangende atelierruimtes hebben kunnen vinden om hun werkzaamheden in voort te kunnen zetten. Daaruit volgt dat zij, ook nu nog, spoedeisend belang hebben bij hun vordering dat de Gemeente zich in moet spannen om het mogelijk te maken voor hen om andere passende atelierruimtes te vinden en te betrekken.
Het verwijt van [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] aan de Gemeente
3.2.
[eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] vragen de kantonrechter in deze kortgedingprocedure om een oordeel te vellen over de manier waarop zij door de Gemeente zijn bejegend. Hun verwijt aan de Gemeente is dat de Gemeente volgens hen een oneigenlijke juridische constructie heeft opgetuigd door DePlaatsmaker als tussenpersoon te gebruiken bij de verhuur van [naam] . [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] stellen dat de Gemeente met die constructie de wettelijke huurbeschermingsregels heeft omzeild, waardoor zij de dupe zijn geworden van het gebrekkige onderhoud dat door DePlaatsmaker is gepleegd.
3.3.
[eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] wijzen er daarnaast op dat zij in november 2023 door DePlaatsmaker voor een voldongen feit werden geplaatst met de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst en dat voor hen geen wegen open stonden om voor hun rechten als huurders op te komen. Zij vinden dat dat de Gemeente kwalijk genomen kan worden, omdat de Gemeente altijd nauw betrokken is geweest bij de wijze waarop [naam] als artistieke broedplaats is opgezet en gebruikt. De Gemeente heeft bovendien door de jaren heen toezeggingen gedaan over het behoud van [naam] en daarbij in beleidsdocumenten het maatschappelijk belang tot uitdrukking gebracht bij behoud van een artistieke broedplaats. Daardoor rust volgens [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] op de Gemeente de verantwoordelijkheid om de kunstenaars van [naam] te voorzien van betaalbare atelierruimte.
3.4.
Volgens [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] is de Gemeente op twee manieren tekortgeschoten in het nakomen van de verantwoordelijkheid die op grond van het voorgaande op haar rust, namelijk (i) door te weinig toezicht te houden op de manier waarop DePlaatsmaker invulling gaf aan haar onderhoudsverplichtingen uit de hoofdhuurovereenkomst en (ii) door daarna onvoldoende inspanningen te verrichten om passende, vervangende atelierruimtes voor hen te vinden toen bleek dat [naam] onveilig geworden waren.
3.5.
Wat betreft het onderhoud van [naam] wijzen [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] erop dat het pand al een hele lange tijd in zeer gebrekkige staat verkeerde en dat er in het pand problemen waren met de elektriciteit, met de verwarming en de isolatie, met het dak en met asbest die in de muren is aangetroffen. Dat alles zeggen zij te hebben geduld, omdat hen jarenlang door de Gemeente is voorgehouden dat het pand zou worden gerenoveerd. Tijdens de renovatie zouden de kunstenaars dan van de Gemeente een tijdelijke vervangende atelierruimte krijgen totdat zij weer terug in [naam] zouden kunnen, waarbij zij een vergoeding zouden ontvangen voor de kosten die met de verhuizingen gepaard zouden gaan. Tegen die achtergrond had de Gemeente, als eigenaar van het pand en vanuit haar verantwoordelijkheid voor de kunstenaars, volgens [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] actie moeten ondernemen richting DePlaatsmaker om te zorgen dat er deugdelijk onderhoud werd verricht aan het pand en, indachtig de bedoeling, de broedplaats geborgd zou zijn. Door dat niet te doen is de Gemeente volgens [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] mede verantwoordelijk voor de situatie die uiteindelijk heeft geleid tot de onbruikbaarheid van [naam] en de manier waarop zij na meer dan twintig jaar opeens moesten vertrekken.
3.6.
De Gemeente heeft volgens [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] vervolgens steken laten vallen door zich onvoldoende in te spannen om hen alsnog te voorzien van vervangende, passende atelierruimte. Volgens hen hebben zij alleen van DePlaatsmaker een aanbod gekregen om vervangende ruimtes te betrekken in een ander pand dat DePlaatsmaker beheert. Die ruimtes hadden in vergelijking met [naam] echter een veel hogere huurprijs. Daardoor was het voor hen niet financieel haalbaar dat aanbod te aanvaarden. Het gevolg daarvan is geweest dat zij (en volgens hen ook veel van de overige 67 kunstenaars van [naam] ) geen andere passende atelierruimte hebben kunnen vinden. Kortom, [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] stellen dat zij met hun bedrijf op straat zijn komen te staan en dat zij daardoor onder andere schade hebben gelopen, omdat zij kosten hebben moeten maken voor de verhuizing en opslag van hun materiaal en omdat zij spullen hebben moeten weggooien.
De zaak is niet geschikt om in kort geding te worden beslist
3.7.
[eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] hebben verklaard dat zij (mede) op grond van financiële overwegingen hebben besloten om een kort geding te starten in plaats van een bodemprocedure. Dat is begrijpelijk, zeker gezien het feit dat zij voor hun inkomen (grotendeels) afhankelijk waren van hun werkplaatsen in [naam] . De kantonrechter is echter van oordeel dat deze zaak niet geschikt is voor een behandeling in kort geding.
3.8.
De kantonrechter loopt in een kortgedingprocedure namelijk vooruit op het oordeel van de rechter in de bodemprocedure door een voorlopige voorziening te treffen waar spoed bij is. De beslissing in kort geding heeft daarom een voorlopig karakter. Dat betekent dat de kantonrechter in kort geding de rechtsverhouding tussen partijen niet definitief kan vaststellen [1] en alleen een oordeel kan geven als de kantonrechter in de kortgedingprocedure voldoende inzicht kan verkrijgen in de zaak om te kunnen inschatten hoe een bodemrechter zal beslissen. Daarbij is van belang dat de kantonrechter de gevolgen van de in kort geding te geven beslissing voldoende kan overzien. [2] De onderhavige zaak voldoet om meerdere redenen niet aan de criteria om in kort geding op de vorderingen te kunnen beslissen. De kantonrechter legt dat als volgt uit.
Het is niet mogelijk vooruit te lopen op een beslissing van een bodemrechter over de toepasselijkheid van het huurrecht.
3.9.
Zoals de Gemeente terecht heeft aangevoerd, betrof de eerste eis van [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] een vordering tot het uitspreken van een verklaring voor recht. Zij vroegen de kantonrechter immers om te bepalen dat het huurrecht tussen hen en de Gemeente van toepassing is. Dat is geen vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening, maar een vordering tot het (definitief) vaststellen van een rechtsverhouding. Daarover kan in kort geding dus niet worden beslist.
3.10.
Voor zover [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] hun vorderingen (mede) gebaseerd hebben op de veronderstelling dat de gemeente hun feitelijk verhuurder is, geldt dat de vraag of het huurrecht op de rechtsverhouding tussen partijen van toepassing is nog niet eerder in de rechtspraak is behandeld en bepaald niet eenvoudig te beantwoorden zal zijn. [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] hebben immers zelf erkend dat er nooit een directe huurovereenkomst heeft bestaan tussen hen en de Gemeente, maar dat er al vanaf het begin een steeds andere partij dan de Gemeente als verhuurder optrad. In laatste instantie was dat DePlaatsmaker, maar daarvoor waren er al verschillende andere organisaties die die rol hebben vervuld. Daaruit volgt dat zijzelf en de Gemeente nooit voor ogen hebben gehad dat zij een huurverhouding met elkaar aangingen. Daarover heeft ook nooit onduidelijkheid bestaan bij [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] . Het is daarom niet voor de hand liggend dat de Gemeente toch hun verhuurder is geworden.
[eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] zullen daarom een bodemprocedure moeten starten om na goed onderzoek, hoor- en wederhoor en eventuele bewijslevering het door hen gewenste rechterlijk oordeel te krijgen.
Het is ook niet mogelijk vooruit te lopen op een beslissing van de bodemrechter over de toepasselijkheid van een andere rechtsgrond (onrechtmatige daad)
3.11.
De kantonrechter heeft met partijen besproken dat het niet duidelijk is op welke grondslag zij hun vordering baseren. In de eis wordt er namelijk gevraagd om toepassing van de artikelen 7:208 en 7:220 van het Burgerlijk wetboek (bepalingen die zien op huur), maar [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] lijken een beroep te willen doen op onrechtmatig handelen van de gemeente, omdat hun stellingen erop neer komen dat de gemeente handelt in strijd met de maatschappelijk zorgvuldigheid die zij in deze situatie in acht had moeten nemen. [3] Zij willen in dit verband dat de Gemeente (ook buiten een huurverhouding om) hen financieel compenseert voor de schade die zij lijden als gevolg van het handelen van de Gemeente en/of dat de Gemeente vanwege haar handelen bevolen wordt om andere gepaste, vervangende atelierruimte beschikbaar te stellen.
3.12.
De kantonrechter begrijpt uit het betoog van [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] dat de Gemeente volgens hen de schijn heeft gewekt dat zij [naam] zou (laten) renoveren (en dat zij zouden mogen terugkeren na de renovatie) of dat de Gemeente hen anderszins zou voorzien van passende en betaalbare atelierruimte. Onder omstandigheden kan een overheidsorgaan, zoals de Gemeente, onrechtmatig handelen door de burger op het verkeerde been te zetten. In zo’n geval handelt de overheid dan in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betamelijk is, doordat zij onzorgvuldig is geweest in het verstrekken van informatie. [4] Bovendien lijken [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] ook te stellen dat de Gemeente op zichzelf al onrechtmatig onzorgvuldig heeft gehandeld door de constructie met DePlaatsmaker op te tuigen en vervolgens onvoldoende toezicht te houden op het door DePlaatsmaker gepleegde onderhoud. Op grond van wat [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] ziet de kantonrechter in principe voldoende aanleiding om te onderzoeken of er van onrechtmatig handelen door de Gemeente sprake is geweest en om artikel 6:162 van Pro het Burgerlijk wetboek als rechtsgrond voor de vordering aan te vullen. [5]
3.13.
Gezien de omstandigheden van dit geval, kan de kantonrechter echter binnen deze kortgedingprocedure onvoldoende inzicht in de zaak verkrijgen om op verantwoorde wijze over de (on)rechtmatigheid van het handelen van de Gemeente te kunnen oordelen. De kantonrechter heeft daarvoor onder andere meer informatie nodig over:
de verhouding tussen de Gemeente en DePlaatsmaker, met name over hoe de onderhoudsverplichtingen voor [naam] tussen hen waren onderverdeeld;
de wijze waarop het toezicht door de Gemeente op het handelen van de DePlaatsmaker is verlopen;
welk onderhoud er daadwerkelijk in [naam] is uitgevoerd vanaf 2002 en door wie;
hoeveel [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] en de andere kunstenaars van [naam] via de huur en/of servicekosten hebben betaald voor onderhoud aan het pand;
hoeveel van de inkomsten uit verhuur zijn aangewend voor het behoud van [naam] door DePlaatsmaker;
hoe het verloop van de renovatieplannen van de Gemeente is geweest en in hoeverre DePlaatsmaker bij die plannen betrokken was;
wat de concrete toezeggingen door de Gemeente zijn geweest en op welk moment die zijn gedaan.
Een kort gedingprocedure leent zich niet voor het beantwoorden van al die vragen.
3.14.
Daar komt bij dat bij deze zaak veel meer belangen raakt dan alleen de belangen van de direct bij de zaak betrokken partijen. De kantonrechter moet onder andere rekening houden met het volgende.
3.14.1.
[eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] vertegenwoordigen indirect de belangen van de overige 67 kunstenaars die voorheen hun ateliers onderhielden in [naam] . Een groot deel van hen heeft namelijk kennelijk ook geen gepaste vervangende atelierruimte kunnen vinden. Met het verwijt dat [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] de Gemeente maken, raken zij bovendien mogelijk ook de belangen van kunstenaars die onderdeel uitmaken van andere artistieke broedplaatsen die door de Gemeente zijn opgezet. Als wordt vastgesteld dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de juridische constructie met DePlaatsmaker te gebruiken en/of door in haar beleidsdocumenten toezeggingen te doen over het behoud van broedplaatsen, dan zou de beslissing in deze zaak ook op hun rechtspositie effect kunnen hebben.
3.14.2.
De Gemeente heeft gewezen op haar vrijheid en de noodzaak om haar vastgoedorganisatie op de gekozen wijze juridisch vorm te geven en zo grip te houden op de exploitatiekosten van haar vastgoed. De beheersbaarheid van de uitgaven die de Gemeente doet dient namelijk een breder maatschappelijk belang. Ook de belangen van DePlaatsmaker en vergelijkbare organisaties kunnen in het geding komen. Duidelijk is dat DePlaatsmaker in ieder geval meerdere panden beheert in nauwe samenwerking met de Gemeente. Het zou daarom kunnen dat de samenwerking tussen de Gemeente en DePlaatsmaker voor al die panden door een beslissing in deze zaak op losse schroeven komt te staan. [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] stellen namelijk feitelijk het bestaansrecht van een organisatie als DePlaatsmaker ter discussie.
3.15.
Dat gebrek aan inzicht in de feitelijke aspecten van de zaak en het zeer beperkte overzicht dat de kantonrechter in het kort geding heeft van de mogelijk verstrekkende gevolgen van een beslissing, maken dat deze zaak niet geschikt is voor een beslissing in kort geding.
Conclusie: de kantonrechter zal de vorderingen afwijzen en [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] moeten de Gemeente € 678,00 aan proceskosten betalen
3.16.
Omdat de zaak niet geschikt is om in kort geding te behandelen, zal de kantonrechter de door [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] gevorderde voorzieningen afwijzen.
3.17.
[eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Gemeente worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
678,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] af,
4.2.
veroordeelt [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
veroordeelt [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024.