ECLI:NL:RBMNE:2024:5946

• Datum uitspraak: 18 oktober 2024
• Publicatiedatum: 22 oktober 2024
• Zaaknummer: 23/5159
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.C. Moed
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 14 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

WOZ-waarde woning vastgesteld op basis van eigen verkoopcijfer, beroep gegrond verklaard

Eiser betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning van €280.000,- voor het belastingjaar 2023 en stelde dat de waarde niet hoger kon zijn dan €234.000,-, gebaseerd op zijn eigen verkoopprijs van de woning in 2021. De heffingsambtenaar handhaafde de waarde en voerde aan dat het eigen verkoopcijfer geen goede weerspiegeling was van de waarde in het economische verkeer.

De rechtbank overwoog dat het eigen verkoopcijfer in beginsel leidend is indien de woning kort voor de waardepeildatum is gekocht, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat deze prijs niet marktconform is. De heffingsambtenaar slaagde er niet in aannemelijk te maken dat de verkoopprijs niet representatief was. De rechtbank achtte het eigen verkoopcijfer bruikbaar en wees de vergelijkingsmethode af.

Verder werd het proceskostenverweer behandeld waarbij de rechtbank oordeelde dat het verweerschrift tijdig was ingediend en geen schending van de goede procesorde had plaatsgevonden. De rechtbank veroordeelde de heffingsambtenaar tot vergoeding van het griffierecht en proceskosten van €749,50, wees het verzoek om immateriële schadevergoeding af en stelde de WOZ-waarde definitief vast op €234.000,-.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €234.000,- en de heffingsambtenaar wordt veroordeeld in proceskosten en griffierecht.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/5159

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]

(gemachtigde: S.A. Sital-Lanchi).

Inleiding

1. In de beschikking van 28 januari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 280.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 8 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

3. Deze zaak is toebedeeld in overeenstemming met de zaakstoedelingsregeling voor bestuursrecht (eerste aanleg) van de rechtbank Midden-Nederland. ^[1] Vervolgens is de naam van de rechter die de zaak behandelt aan partijen bekend gemaakt. De gemachtigde van eiser heeft een brief aan de rechtbank gestuurd, waarin hij heeft gevraagd om een andere rechter. Volgens de gemachtigde van eiser heeft de behandelend rechter in een andere zaak waarin hij optrad als gemachtigde een politiek gemotiveerde uitspraak gedaan. ^[2] In artikel 15 van de zaakstoedelingsregeling is bepaald dat een rechterswisseling, nadat de naam van de rechter die de zaak behandelt aan partijen bekend is gemaakt, in beginsel niet mogelijk is anders dan na een formeel verschoningsverzoek van de rechter aan wie de zaak is toebedeeld of een wrakingsverzoek van één van de partijen.

4. De rechter die de zaak behandelt heeft geen aanleiding gezien om een verschoningsverzoek te doen. De gemachtigde van eiser heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een wrakingsverzoek in te dienen.

5. Het beroep is behandeld op de online zitting van 6 september 2024. Verschenen zijn: [gemachtigde] als gemachtigde van eiser en S.A. Sital-Lanchi als gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] , taxateur namens de heffingsambtenaar.

Feiten

6. Eiser is eigenaar van een tussenwoning, welke in 1980 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 95 m2. Bij de woning behoren een aangebouwde berging (bijkeuken) van 6 m2 en een tuinhuis van 6 m2. De woning is gelegen op een perceel van 139 m2.

Het geschil

7. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 234.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde WOZ-waarde van € 280.000,-.

Beoordeling door de rechtbank

Overwegingen over de goede procesorde

8. Op de zitting hebben partijen uitvoerig gediscussieerd over het moment waarop de heffingsambtenaar het verweerschrift heeft ingediend, en over de brieven die de rechtbank daarover heeft gestuurd. Volgens de gemachtigde van eiser is het verweerschrift te kort voor de zitting ingediend. De gemachtigde van eiser en de heffingsambtenaar stellen zich op het standpunt dat dit te wijten is aan de rechtbank. Die heeft volgens hen voor verwarring gezorgd door een brief te sturen waarin staat dat de heffingsambtenaar tot tien dagen voor de zitting de gelegenheid heeft om een verweerschrift in te dienen. De gemachtigde van eiser meent dat de rechtbank hiermee in strijd met de goede procesorde heeft gehandeld. De rechtbank ziet hierin aanleiding om eerst in algemene zin iets te overwegen over de termijn voor het indienen van een verweerschrift, en gaat daarna in op wat dit voor deze zaak betekent.

9. De rechtbank stelt voorop dat het niet verplicht is om een verweerschrift in te dienen. Dat is alleen anders als de bestuursrechter daarom vraagt. In dat geval geldt op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een termijn van vier weken voor het indienen van een verweerschrift. In zaken waarin de rechtbank niet heeft gevraagd om een verweerschrift – zoals in deze zaak – wordt de termijn voor indiening van een verweerschrift beheerst door de goede procesorde.

10. Als een verweerschrift een reactie is op de beroepsgronden, mag een verweer ook mondeling op de zitting worden gevoerd. Voor WOZ-zaken geldt op grond van vaste rechtspraak dat de heffingsambtenaar in ieder stadium van het geding de WOZ-waarde opnieuw mag onderbouwen. Dat gebeurt in veel zaken. Het is gebruikelijk dat de heffingsambtenaar zo’n nieuwe onderbouwing in beroep indient in de vorm van een taxatiematrix (die met het verweerschrift wordt meegestuurd). Dat kan dus ook nadat er beroepsgronden tegen de uitspraak op bezwaar zijn ingediend. De andere partij is dan gedwongen om nieuwe beroepsgronden te formuleren en hiermee ontstaat tijdens de beroepsfase feitelijk een heel nieuw geschil. Het komt regelmatig voor dat pas op de zitting duidelijk wordt wat het geschil tussen partijen is. WOZ-zaken verschillen hierin van de andere bestuursrechtelijke zaken die de rechtbank behandelt.

11. Om ervoor te zorgen dat de rechtbank voorafgaand aan de zitting duidelijk zicht heeft op de geschilpunten die partijen verdeeld houden en daar niet pas mee op de zitting wordt geconfronteerd, heeft de rechtbank voor WOZ-zaken een nieuwe werkwijze. Die houdt, kort gezegd, in dat de rechtbank voordat een zaak op een zitting wordt gepland in één brief de stukken, het verweerschrift en de taxatiematrix opvraagt bij de heffingsambtenaar. Die heeft acht weken de tijd om deze stukken in te dienen. Als de rechtbank deze stukken heeft ontvangen stuurt zij die door aan eiser, met het verzoek om binnen vier weken te reageren op het verweerschrift. Hiermee wil de rechtbank onnodige vertragingen en belemmeringen van een efficiënte procesgang voorkomen.

12. In deze zaak is de hierboven beschreven werkwijze niet toegepast. De rechtbank heeft in plaats daarvan een brief aan de heffingsambtenaar gestuurd waarin staat dat de heffingsambtenaar de gelegenheid heeft om tot tien dagen voor de zitting een verweerschrift in te dienen. Zoals ook op de zitting is besproken, had deze brief niet gestuurd moeten worden. De rechtbank betreurt dat dit wel is gebeurd en dat niet de nieuwe werkwijze is toegepast. Maar dit ontslaat de heffingsambtenaar niet van zijn verantwoordelijkheid om een verweerschrift met taxatiematrix tijdig in te dienen, dat wil zeggen: op een zodanig tijdstip dat de andere partij en de rechtbank voldoende tijd hebben om zich hier voorafgaand aan de zitting op voor te bereiden. Wat ‘tijdig’ is kan per zaak verschillen en het is aan de heffingsambtenaar om af te wegen wanneer hij een verweerschrift indient. De rechtbank weet immers van tevoren niet of het verweerschrift en de bijbehorende taxatiematrix een hele nieuwe onderbouwing van de WOZ-waarde zullen bevatten. In dat geval mag verwacht worden dat een verweerschrift op een zodanig tijdstip wordt ingediend, dat eiser nog de mogelijkheid heeft om hier schriftelijk op te reageren. Als het verweerschrift slechts een reactie is op de beroepsgronden van eiser tegen de uitspraak op bezwaar, kan een verweer ook tijdig zijn als het korter voor de zitting wordt ingediend, of als het verweer mondeling op de zitting wordt gevoerd.

13. In deze zaak heeft de heffingsambtenaar op 22 augustus 2024, vijftien dagen voor de zitting, alleen een verweerschrift ingediend, en geen taxatiematrix met een nieuwe onderbouwing van de WOZ-waarde. Het verweerschrift is een reactie op de beroepsgrond van eiser dat voor de WOZ-waarde gekeken moet worden naar het eigen verkoopcijfer. De heffingsambtenaar had deze reactie ook mondeling op de zitting kunnen geven. Dit is dus anders dan in de andere zaak waarin deze gemachtigde optreedt, en waarin de rechtbank vandaag ook uitspraak doet. ^[3] De goede procesorde is niet geschonden doordat de heffingsambtenaar het verweerschrift vijftien dagen voor de zitting heeft ingediend en de rechtbank betrekt het verweerschrift bij de beoordeling.

14. De rechtbank gaat niet inhoudelijk in op de beroepsgrond van eiser dat de rechtbank in strijd met de goede procesorde heeft gehandeld door de brief te sturen met daarin de mededeling dat de heffingsambtenaar tot tien dagen voor de zitting een verweerschrift kan indienen, omdat eiser door deze gang van zaken niet in zijn belangen is geschaad. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift slechts een reactie gegeven op de beroepsgronden. De gemachtigde heeft ook op de zitting verklaard dat hij hier op kon reageren.

Het beoordelingskader

15. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. ^[4] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

16. De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. ^[5] Echter in het geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. ^[6] Het is daarmee aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is.

17. Indien het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is, rust de bewijslast met betrekking tot de waarde door middel van de vergelijkingsmethode op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat eiser heeft aangevoerd. ^[7]

Eigen verkoopcijfer

18. Eiser stelt dat het eigen verkoopcijfer van eiser leidend moet zijn voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Op 4 februari 2021 heeft eiser de woning gekocht voor
€ 188.000,-. De woning is toentertijd aangeboden aan meerdere gegadigden die de mogelijkheid hadden om de woning te bezichtigen en een bod uit te brengen. Hierdoor is er volgens eiser sprake van een verkoop na de beste voorbereiding en aan de meest biedende gegadigde. Eiser onderbouwt zijn standpunt met verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 19 november 2000 ^[8] .

19. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat uit onderzoek blijkt dat het eigen verkoopcijfer geen goede weerspiegeling is van de waarde in het economische verkeer. Andere referentiewoningen zijn namelijk voor een hoger bedrag verkocht. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift en ter zitting het standpunt ingenomen dat er niet is geadverteerd met de woning en het onduidelijk is bij hoeveel mensen de woning onder de aandacht is gebracht. De andere verkochte referentiewoningen rond de waardepeildatum laten een ander beeld van de waarde zien.

19. De rechtbank oordeelt als volgt. Eiser heeft een toereikende toelichting gegeven over het verkoopproces van de woning in 2021, waarmee eiser zijn standpunt voldoende heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft geen omstandigheden aangevoerd die aannemelijk maken dat de woning niet op de openbare markt is aangeboden en dat de verkoopprijs van de woning geen marktconforme waarde weergeeft. Een verkoop zonder dit aan het grote publiek kenbaar te maken (stille verkoop) is daarnaast niet ongebruikelijk en maakt een maximale verkoopprijs niet per definitie onmogelijk. Tevens is niet in geschil dat de verkoop tussen de verkopers en eiser als een transactie tussen derden is te kwalificeren. Dat er andere woningen rond de waardepeildatum zijn verkocht voor een hogere waarde doet niets af aan de bruikbaarheid van het eigen verkoopcijfer. De heffingsambtenaar had dan ook het eigen verkoopcijfer moeten gebruiken ter onderbouwing van de waarde. Dit heeft hij nagelaten.

21. Aangezien de rechtbank het eigen verkoopcijfer bruikbaar acht, komt de rechtbank niet toe aan de beroepsgrond die ziet op de vergelijkingsmethode en de inhoudelijke beoordeling van de vergelijkingsobjecten. Het eigen verkoopcijfer is een objectief feit, dat geen nadere onderbouwing behoeft aan de hand van referentieobjecten, omdat met het tussen derden overeengekomen eigen verkoopcijfer bekend is wat de waarde is vlak voor peildatum. Het beroep is gegrond.

De indexering

22. Eiser bepleit een waarde van € 234.000,- en heeft op basis van deze waarde gerekend met een indexering van 25 % vanaf de datum van de koopovereenkomst tot de waardepeildatum. Deze waarde heeft eiser onderbouwd met een rapport prijsontwikkeling van VastgoedPro. De heffingsambtenaar heeft het indexeringspercentage niet betwist en de rechtbank gaat uit van de juistheid van dit percentage. Eiser heeft met de onderbouwing aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 234.000,- niet te laag is vastgesteld.

Proceskostenvergoeding

23. Gelet op het bovenstaande is het beroep gegrond. Dit betekent dat de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten in bezwaar en beroep wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden.

24. De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. ^[9] De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van de enkelvoudige kamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 oktober 2024 ^[10] , maar ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. Met dat arrest is de uitspraak van deze rechtbank waarin die uitgangspunten zijn geformuleerd weliswaar vernietigd, maar dat is gebeurd op andere gronden dan op grond van een inhoudelijke toetsing van de lijn van de rechtbank. De rechtbank berekent de vergoeding dus als volgt.

25. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624,- ^[11] en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. De gemachtigde van eiser heeft een bezwaarschrift ingediend en de hoorzitting bijgewoond. In beroep heeft hij een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de zaak een zeer licht gewicht heeft, is op de waarde de factor 0,25 toegepast. De totale vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand in bezwaar en beroep bedraagt daarmee
€ 749,50. Het is de rechtbank niet gebleken dat eiser nog andere proceskosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.

26. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ mag de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Voor dit artikel geldt geen overgangsrecht.

Immateriële schadevergoeding

27. In deze zaak is de redelijke termijn niet overschreden, dus eiser heeft geen recht op immateriële schadevergoeding. De rechtbank wijst dat verzoek af.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar vast op € 234.000,-;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig deze waarde vermindert;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 749,50;

- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
mr.E. Stumpel ^[12] , griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 oktober 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Staatscourant 2023, 26339, te vinden via

2. Uitspraak van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481.

3. UTR 23/4874.

4. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.

5. Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

6. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8604, r.o. 3.4.

7. Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, r.o. 3.3.

8. Hoger Raad 19 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.

9. Rechtbank Midden-Nederland 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481.

10. ECLI:NL:GHARL:2024:6146.

11. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060, moet de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase worden vastgesteld aan de hand van punt 2 van onderdeel B2 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht.

12. De griffier die op de zitting aanwezig was en de processen-verbaal van de zitting heeft ondertekend is op de datum van deze uitspraak niet meer in dienst bij de rechtbank. Het is op grond van de Awb en andere wet- en regelgeving niet verplicht dat de griffier die op de zitting aanwezig was dezelfde is als de griffier die de uitspraak ondertekent.