Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/182
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 maart 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 269.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 29 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 31 maart 2022 ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 4 april 2023 op een online zitting behandeld. Namens eiser was zijn gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [A] .
Het geschil
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1896 gebouwde hoekwoning met een berging. De woning heeft een oppervlakte van 83 m² en een kaveloppervlakte van 77 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 233.000,-. Daarnaast heeft eiser gesteld dat de heffingsambtenaar in strijd met de wet niet alle stukken aan hem heeft gestuurd en dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 269.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank zal eerst de formele punten bespreken.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
4. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geweigerd heeft om de matrix met grondstaffel te verstrekken, terwijl om deze stukken wel is verzocht in bezwaar. Volgens eiser had de heffingsambtenaar die stukken op grond van het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (Black Box-arrest) moeten verstrekken. [1] Eiser vindt dat hij hierdoor is benadeeld, omdat hij pas nadere standpunten kan innemen nadat die stukken zijn overgelegd. Hij verwijst hiervoor ook naar een kamerstuk [2] , artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 april 2013 [3] , artikel 7:4 van de Awb, artikel 40 van de Wet WOZ en de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 1 maart 2022. [4]
5. In het Black Box-arrest is geoordeeld dat als een belanghebbende de juistheid van gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd wil betwisten, het bestuursorgaan zorg moet dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van deze gegevens.
6. De heffingsambtenaar stelt dat geen sprake is van een weigering om stukken te verstrekken, omdat alle gevraagde stukken in bezwaar zijn overgelegd aan de vorige gemachtigde van eiser van het bureau Eerlijke WOZ B.V. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Uit het bezwaarschrift blijkt dat de vorige gemachtigde onder meer heeft gevraagd om een taxatiematrix met de gehanteerde grondstaffels en de VOLK/KOUDV-factoren. De heffingsambtenaar heeft aan dit verzoek voldaan. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat voorafgaand aan de hoorzitting aan de vorige gemachtigde een matrix is toegezonden met de onderbouwende referentiewoningen, de grondstaffel van de woning en van de referentiewoningen, de objectkenmerken met onderdeel waarde en de KOUDVL-factoren met correctiepercentages
.Ook is een verantwoordingsdocument toegezonden met daarin uitleg over de indexering, grondstaffel, KOUDVL-factoren, correctie grootte en reserves. Dit document is door de heffingsambtenaar ook in beroep overgelegd. [5] Op de zitting heeft de huidige gemachtigde van eiser ook bevestigd dat de vorige gemachtigde deze stukken aan hem heeft doorgestuurd. Van een weigering om stukken te verstrekken is naar het oordeel van de rechtbank dus geen sprake.
.Ook is een verantwoordingsdocument toegezonden met daarin uitleg over de indexering, grondstaffel, KOUDVL-factoren, correctie grootte en reserves. Dit document is door de heffingsambtenaar ook in beroep overgelegd. [5] Op de zitting heeft de huidige gemachtigde van eiser ook bevestigd dat de vorige gemachtigde deze stukken aan hem heeft doorgestuurd. Van een weigering om stukken te verstrekken is naar het oordeel van de rechtbank dus geen sprake.
7. Daarnaast blijkt uit het verslag van de hoorzitting dat de vorige gemachtigde op die zitting niet heeft aangevoerd dat hij nog informatie miste door het niet toesturen van gevraagde stukken of andere stukken. De rechtbank gaat er dus vanuit dat eiser kennelijk geen behoefte meer had aan deze stukken. De rechtbank vindt dan ook dat eiser hiermee zijn grond heeft prijsgegeven. Het opnieuw aanvoeren van deze grond in beroep is in strijd met een goede procesorde. De rechtbank verwijst verder de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank op dit punt. [6]
8. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar de bouwtekeningen en de volledige iWOZ-kaarten van de referentiewoningen ten onrechte niet heeft overgelegd. Volgens eiser had de heffingsambtenaar dat op grond van artikel 8:42 van de Awb moeten doen. Eiser verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 2018. [7] Op basis van de iWOZ-kaarten hadden volgens eiser ook de KOUDV-factoren en de objectkenmerken van de referentiewoningen kunnen worden onderbouwd. In de uitspraak op bezwaar zijn deze gegevens volgens eiser op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. Daarom bestrijdt eiser bij gebrek aan wetenschap dat de inhoud en objectkenmerken van de referentiewoningen juist zijn.
9. De rechtbank stelt allereerst vast dat eiser in de bezwaarfase niet heeft gevraagd om toezending van de bouwtekeningen. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat op de gemeentelijke website voor alle woningen in de gemeente digitale bouwtekeningen zijn te raadplegen. Daarmee zijn deze gegevens openbaar. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat er voldoende inzicht wordt gegeven in de bouwtekeningen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de gemachtigde van eiser over de bouwtekeningen beschikt dan wel had kunnen beschikken. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat wanneer de gemachtigde van eiser vindt dat de gegevens van de (in bezwaar) gehanteerde referentiewoningen onvoldoende inzichtelijk zijn, dit in bezwaar dan wel tijdens de hoorzitting kenbaar moet worden gemaakt. Dit is niet gebeurd. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Wat betreft de iWOZ-kaarten, overweegt de rechtbank dat iWOZ een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling is van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden. [8] Dat is alleen anders als de heffingsambtenaar in deze zaak gebruik heeft gemaakt van deze informatie. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dat hij dat niet heeft gedaan. Volgens de heffingsambtenaar is de inhoud en de oppervlakte van alle woningen in de gemeente de afgelopen drie jaar opgemeten met digitale metingen, bouwtekeningen of opnames ter plaatse. Gelet hierop ziet de rechtbank niet in waarom getwijfeld moet worden over de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte van de referentiewoningen. Eiser heeft zijn stelling verder ook niet onderbouwd.
De indexering
11. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Eiser verwijst hiervoor naar de uitspraak van deze rechtbank van 4 januari 2022 [9] en naar het Black Box-arrest.
12. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Zoals hiervoor ook is overwogen heeft de heffingsambtenaar voorafgaand aan de hoorzitting aan de vorige gemachtigde van eiser het verantwoordingsdocument overgelegd waarin de indexeringspercentages per type woning in de gemeente [gemeente] zijn opgenomen. Deze analyse is gebaseerd op woningen die voor en na de waardepeildatum zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende inzicht geboden in de door hem gebruikte indexeringspercentages. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentages van de referentiewoningen. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiser niet heeft gesteld wat er onjuist zou zijn aan de gehanteerde indexeringspercentages die in de taxatiematrix in beroep zijn opgenomen.
13. De rechtbank zal nu overgaan de inhoudelijke beroepsgronden tegen de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde bespreken.
De WOZ-waarde van de woning
14. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
15. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook meewegen wat eiser over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
16. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vijf referentiewoningen in [woonplaats] :
- [adres 2] , verkocht op 12 januari 2021 voor € 273.819,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 augustus 2020 voor € 295.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 21 juni 2021 voor € 308.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 30 maart 2021 voor € 363.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 31 maart 202 voor € 365.000.-.
17. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Op de zitting heeft eiser gesteld dat de referentiewoning [adres 6] wat ouder is en heeft hiervoor verwezen naar de foto’s die bij het verweerschrift zijn overgelegd. Daarop is volgens eiser te zien dat er een verschil is met de referentiewoning [adres 2] die op punten goed is te noemen. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de objectkenmerken van de referentiewoningen [adres 4] en [adres 6] voorzichtig heeft gekwalificeerd en dat voor uitstraling en doelmatigheid voor [adres 6] ook een cijfer 2 had moeten worden gehanteerd. Eiser wijst daarbij op de groene gevel van deze referentiewoning, de hokkerige indeling en de trap die in de woonkamer zit. Verder voert eiser aan dat niet helemaal duidelijk is of alle bijgebouwen van de referentiewoningen in de taxatie zijn mee gewaardeerd. Eiser noemt de overkapping in de tuin met schuur bij referentiewoning [adres 5] die in de taxatiematrix niet wordt genoemd.
18. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen goed bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals ligging, type, bouwjaar, oppervlakte en onderhoud goed vergelijkbaar zijn met de woning. Alle referentiewoningen zijn soortgelijke woningen in de nabije omgeving met nagenoeg een gelijk bouwjaar en een vergelijkbaar woonoppervlak. Verder heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning rekening is gehouden. De heffingsambtenaar heeft zijn standpunt met de taxatiematrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting voldoende onderbouwd en geen reden hoeven zien om de uitstraling en doelmatigheid van de referentiewoning [adres 6] lager te kwalificeren dan met het cijfer 3. Ook voor de toegepaste kwalificaties voor de objectkenmerken voor de andere gebruikte referentiewoningen geldt dat die voldoende zijn onderbouwd. Gezien de gehanteerde prijs per m² voor de referentiewoningen en die van de woning, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de voor de woning gehanteerde prijs per m² in een onjuiste verhouding staat tot de gehanteerde prijzen per m² van de referentiewoningen. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat voor zover er al bijgebouwen van de gebruikte referentiewoningen zijn gemist in de taxatie, dit geen verschil zou uitmaken voor de getaxeerde waarde van de woning. Daarbij wijst de heffingsambtenaar op het verschil van ruim € 10.000,- tussen de getaxeerde en beschikte waarde van de woning, zodat er een ruime marge is waarmee eventuele onvolkomenheden in de taxatie zijn gecompenseerd. De overkapping waar eiser naar verwijst betreft overigens een plastic luifel. De rechtbank volgt verweerder op dit punt. De beroepsgrond slaagt niet.
19. Tot slot voert eiser aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het recht van overpad bij de referentiewoning [adres 6] .
20. De rechtbank volgt eiser hierin ook niet. In de taxatiematrix wordt hiervan melding gemaakt en voor het recht van overpad is een aftrek van € 12.000,- toegepast. Gesteld noch gebleken is dat deze aftrek niet voldoende zou zijn. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
21. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.