Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9638201 UC EXPL 22-520 MB/40202
Vonnis van 14 december 2022
inzake
de stichting
[eiseres],
gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,
verder ook te noemen: De Stichting,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. E.C.A. Brand,
tegen:
de besloten vennootschap
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigden: mrs. A.G.M. Lieshout en W.J. de Vries.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 21, die op 7 januari 2022 aan [gedaagde] is betekend;
- de conclusie van antwoord, tevens van eis in voorwaardelijke reconventie met producties 1 tot en met 7 van [gedaagde] . Productie 8 is niet hierbij gevoegd;
- de akte overlegging producties 22 tot en met 30 van de zijde van De Stichting.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 augustus 2022. Met vooraankondiging zijn als waarnemend-gemachtigden van De Stichting verschenen mr. [A] en mr. [B] in plaats van mr. E.C.A. Brand. Als gemachtigde van [gedaagde] is naast mr. A.G.M. Lieshout ook mr. W.J. de Vries verschenen.
1.3.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. De Vries namens [gedaagde] en met goedvinden van De Stichting de bij de conclusie van antwoord ontbrekende productie 8 alsnog overgelegd. Er is daarvoor een korte leespauze ingelast. Verder hebben de gemachtigden beiden spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Aan de hand van deze spreekaantekeningen heeft mr. [A] gereageerd (mondelinge conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie) op de vorderingen van [gedaagde] die zij bij voorwaardelijke reconventie heeft ingesteld. Aan de spreekaantekeningen van mr. De Vries zijn berekeningen gehecht van omzetprognoses. Tot slot heeft mr. [A] de vordering in conventie verminderd met de machtiging om de ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te bewerkstelligen. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen verder tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.4.
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag vonnis in deze zaak wordt gewezen.
2.De feiten
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
2.1.
De stichting [stichting 2] is de eigenaar van het kasteel [kasteel] , het daaromheen liggend park en de daarop bevindende onroerende zaken. Daaromtrent geldt tussen haar en De Stichting een huurovereenkomst.
2.2.
De Stichting is een algemeen nut beogende instelling. De statutaire doelstelling is niet gericht op het behalen van winst.
2.3.
De Stichting heeft een schriftelijke huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] , op grond waarvan zij enkele bedrijfsruimten - bestaande uit het [bedrijfsruimte 1] , de [bedrijfsruimte 2] , [bedrijfsruimte 3] en het [bedrijfsruimte 4] , gelegen op het grondgebied van het kasteel [kasteel] en gevestigd aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) - aan [gedaagde] ter beschikking stelt en op grond waarvan [gedaagde] per kwartaal aan De Stichting een jaarlijks te indexeren basishuurprijs vermeerderd met een omzet gerelateerde huurprijs betaalt (hierna: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst is ingegaan op 20 april 2012 voor een periode van tien jaar, lopende tot en met 19 april 2022. Op de huurovereenkomst zijn ‘de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ model ROZ 2008 van toepassing.
2.4.
In artikellid 1.3 van de huurovereenkomst staat:
“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als restaurant/café (daghoreca) in het [bedrijfsruimte 1] alsmede feest/conferentieruimte ten behoeve van verhuur aan derden ( [bedrijfsruimte 1] en de [bedrijfsruimte 2] ) alsmede vergaderruimtes (bovenverdiepingen [bedrijfsruimte 1] , [.] en [bedrijfsruimte 3] ) ten behoeve van verhuur aan derden die qua uitstaling past bij het Kasteel met bijgebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt.”
In artikellid 7.26. van de huurovereenkomst staat, voor zover van belang:
“In aanvulling op het bepaalde in art. 9 algemene bepalingen dient huurder een professionele en hoogwaardige uitstraling van het gehuurde te waarborgen, zulks ter beoordeling van verhuurder. Bijlage IV van het ‘informatiememorandum Verhuur horecaruimte [bedrijfsruimte 1] ’ d.d. 22 maart 2011 (…) is van toepassing. Huurder verklaart bekend te zin met- en gaat akkoord met de specifieke wensen van verhuurder terzake de inrichting, uitstraling, sfeer, assortiment en prijsniveau van/in het gehuurde en zal indien nodig op aanwijzing van verhuurder veranderingen doorvoeren om het door verhuurder gewenste hoogwaardige horecaconcept te kunnen garanderen.”
2.5.
De Stichting heeft op 1 juli 2020 in een e-mail aan [gedaagde] onder meer het volgende bericht:
“Vooruitlopend op onze afspraak van aanstaande maandag willen wij jullie nu alvast laten weten dat wij hebben besloten na afloop van ons contract niet meer met jullie door te gaan. We gaan de horeca zelf doen; dus ook geen nieuwe pachter er in.”
2.6.
In haar e-mail van 21 juli 2020 heeft [gedaagde] onder meer aan De Stichting het volgende geschreven:
“Op 6 juli hebben jullie ons verteld dat jullie het huurcontract met ons niet willen verlengen in 2022 omdat jullie zelf de horeca op het terrein willen gaan uitbaten.
Wij willen nog steeds graag ons bedrijf voortzetten na april 2022 maar als jullie sinds ons gesprek nog niet van gedachten veranderd zijn: kun je ons vertellen wanneer we een formele opzegging kunnen verwachten?”
2.7.
De Stichting heeft hier per e-mail van 21 juli 2020 onder meer als volgt op geantwoord:
“Wij willen formeel opzeggen in de loop van de maand; dat zal in de weken na ons gesprek zijn.”
2.8.
Op 6 oktober 2020 meldt De Stichting het volgende aan [gedaagde] :
“Na ons telefoongesprek van vorige week hebben wij overlegd of er een manier is om alsnog op jouw voorstel in te gaan, al dan niet met extra garanties van jouw kant zoals je benoemde tijdens ons telefoontje. (…).
We komen tot de conclusie dat dit geen begaanbare weg is voor ons. We willen de zeggenschap, het ondernemerschap en de flexibiliteit die we alleen kunnen realiseren als we het zelf gaan doen. Jouw (aangepaste) voorstel voldoet daar niet aan. Wij gaan onze plannen de komende maanden uitwerken.
Zoals ik al had aangegeven in mijn vorige mail kunnen jullie eind dit jaar onze opzegging tegemoet zien.”
2.9.
De Stichting heeft in haar bij deurwaardersexploot betekende brief van 6 april 2021 aan [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 19 april 2022 op grond van slechte bedrijfsvoering, dringend eigen gebruik en een in haar voordeel uitvallende belangenafweging.
2.10.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft per e-mail van 17 mei 2021 aan De Stichting bericht dat [gedaagde] niet instemt met de opzegging.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
De Stichting verzoekt de kantonrechter, nadat zij haar eis heeft verminderd tijdens de mondelinge behandeling, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te beëindigen op 19 april 2022, althans op een nader door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum. Daarnaast vordert zij [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na dit te wijzen vonnis, althans binnen een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde te ontruimen en leeg, vrij van huur- en gebruiksrechten en volledig conform de huurovereenkomst aan De Stichting op te leveren, onder inlevering van sleutels. Tot slot vordert De Stichting [gedaagde] te veroordelen om de kosten van het geding binnen zeven dagen na het wijzen van dit vonnis aan haar te betalen en te vermeerderen met de nakosten en daarbij te bepalen dat indien de gedingkosten niet binnen genoemde termijn zijn betaald [gedaagde] hierover vanaf de achtste dag wettelijke rente verschuldigd is.
3.2.
De Stichting heeft aan de opzegging van de huurovereenkomst drie opzeggingsgronden als bedoeld in artikel 7:296 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) ten grondslag gelegd (zie 2.9.). Allereerst stelt De Stichting dat de bedrijfsvoering van
[gedaagde] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Het gehuurde maakt onderdeel uit van het kasteel [kasteel] met het daarbij behorende park. De visie van De Stichting is om het publiek op alle onderdelen van het bezoek een totaalbeleving aan te bieden die past bij een luxueus kasteel. De horeca die door [gedaagde] wordt verzorgd maakt daar een integraal onderdeel van uit. Daarom is in artikel 1.3 en 7.26 van de huurovereenkomst (zie 2.4.) een kwaliteitsverplichting voor [gedaagde] opgenomen. De Stichting stelt dat
tekort schiet in de nakoming van deze kwaliteitsverplichting, hetgeen blijkt uit meerdere negatieve beoordelingen van bezoekers die door de jaren heen zijn gegeven.
De Stichting stelt [gedaagde] meerdere keren de kans te hebben geboden haar bedrijfsvoering te verbeteren, maar dat [gedaagde] nalaat dit te doen. De Stichting wenst daarom het gehuurde zelf te gaan exploiteren als restaurant/café (daghoreca), feest-/conferentieruimte en vergaderruimte, in overeenstemming met de service en kwaliteit die de bezoekers ook ervaren bij het bezoek aan het kasteel en het park. De Stichting heeft het gehuurde hiervoor dringend nodig voor eigen gebruik, hetgeen de tweede opzeggingsgrond oplevert. Indien de huurovereenkomst niet eindigt op grond van slechte bedrijfsvoering en/of dringend eigen gebruik, dient de huurovereenkomst volgens De Stichting te eindigen op grond van de algemene belangenafweging die in haar voordeel dient uit te vallen. Tot slot vordert
De Stichting om de beëindiging van de huurovereenkomst uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en om [gedaagde] in de kosten van de procedure en de nakosten te veroordelen.
[gedaagde] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Het gehuurde maakt onderdeel uit van het kasteel [kasteel] met het daarbij behorende park. De visie van De Stichting is om het publiek op alle onderdelen van het bezoek een totaalbeleving aan te bieden die past bij een luxueus kasteel. De horeca die door [gedaagde] wordt verzorgd maakt daar een integraal onderdeel van uit. Daarom is in artikel 1.3 en 7.26 van de huurovereenkomst (zie 2.4.) een kwaliteitsverplichting voor [gedaagde] opgenomen. De Stichting stelt dat
tekort schiet in de nakoming van deze kwaliteitsverplichting, hetgeen blijkt uit meerdere negatieve beoordelingen van bezoekers die door de jaren heen zijn gegeven.
De Stichting stelt [gedaagde] meerdere keren de kans te hebben geboden haar bedrijfsvoering te verbeteren, maar dat [gedaagde] nalaat dit te doen. De Stichting wenst daarom het gehuurde zelf te gaan exploiteren als restaurant/café (daghoreca), feest-/conferentieruimte en vergaderruimte, in overeenstemming met de service en kwaliteit die de bezoekers ook ervaren bij het bezoek aan het kasteel en het park. De Stichting heeft het gehuurde hiervoor dringend nodig voor eigen gebruik, hetgeen de tweede opzeggingsgrond oplevert. Indien de huurovereenkomst niet eindigt op grond van slechte bedrijfsvoering en/of dringend eigen gebruik, dient de huurovereenkomst volgens De Stichting te eindigen op grond van de algemene belangenafweging die in haar voordeel dient uit te vallen. Tot slot vordert
De Stichting om de beëindiging van de huurovereenkomst uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en om [gedaagde] in de kosten van de procedure en de nakosten te veroordelen.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van
De Stichting in de kosten van het geding te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de achtste dag na het te wijzen vonnis en met veroordeling in de nakosten. [gedaagde] betwist i) dat haar bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, ii) dat De Stichting het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en dat zij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft en iii) dat een algemene belangafweging in het voordeel van De Stichting dient uit te vallen. Voor het geval de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, verzet zij zich tegen de door De Stichting gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring.
De Stichting in de kosten van het geding te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de achtste dag na het te wijzen vonnis en met veroordeling in de nakosten. [gedaagde] betwist i) dat haar bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, ii) dat De Stichting het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en dat zij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft en iii) dat een algemene belangafweging in het voordeel van De Stichting dient uit te vallen. Voor het geval de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, verzet zij zich tegen de door De Stichting gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring.
In voorwaardelijke reconventie
3.4.
Voor het geval de vorderingen van De Stichting in conventie worden toegewezen, vordert [gedaagde] om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, De Stichting te veroordelen om:
I. aan [gedaagde] een bijdrage te betalen in de verhuis- en inrichtingskosten, nader op te maken bij staat;
II. aan [gedaagde] een ambtshalve te bepalen bedrag aan schadevergoeding te betalen indien later mocht blijken dat de wil van De Stichting om het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest;
III. in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de achtste dag na het te wijzen vonnis en met veroordeling in de nakosten.
3.5.
[gedaagde] legt hieraan – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagde] vordert op grond van artikel 7:297 van het BW een tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten, nader op te maken bij staat. [gedaagde] stelt dat het niet opportuun is om haar verhuis- en inrichtingskosten nu al te begroten. Het alternatief voor een schadestaatprocedure is dat de kantonrechter [gedaagde] nog in de gelegenheid stelt om bij nadere conclusie of akte haar verhuis- en inrichtingskosten te laten begroten. Verder vordert [gedaagde] op grond van artikel 7:299 van het BW een schadevergoeding voor het geval de wil om het gehuurde in duurzaam gebruikt te nemen in werkelijkheid niet bij De Stichting aanwezig blijkt te zijn. [gedaagde] verzoekt de kantonrechter ambtshalve een bedrag te bepalen, waarbij zij zelf denkt aan een schadevergoeding van € 200.000,00 wat ongeveer gelijk staat aan tweemaal haar jaarlijkse nettowinst. Tot slot vordert het [gedaagde] veroordeling van De Stichting in de proces- en nakosten.
3.6.
De Stichting concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van
[gedaagde] in de kosten van het geding [1] . De Stichting voert verweer tegen de gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Met verwijzing naar het arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch van 19 maart 2013 [2] stelt De Stichting dat een eventuele nieuwe locatie binnen zes maanden na beëindiging van de huurovereenkomst in gebruik moet worden genomen door de huurder en dat deze locatie zich binnen een straal van tien kilometer moet bevinden van het gehuurde. De Stichting stelt dat [gedaagde] geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat een verhuizing van haar onderneming onder deze genoemde voorwaarden mogelijk is. De Stichting wijst in dit kader op het feit dat [gedaagde] zelf in haar conclusie van antwoord aangeeft dat het gehuurde op een unieke locatie ligt en dat zij de onderneming die zij daarin exploiteert niet zomaar elders kan voortzetten. Gezien het slecht huurderschap van [gedaagde] en het voornemen van De Stichting om de exploitatie zelf op zich te nemen, ligt volgens De Stichting de gevorderde schadevergoeding voor afwijzing gereed en dient de gevraagde bij voorbaat vastgestelde schadevergoeding van € 200.000,00 te worden afgewezen bij gebrek aan onderbouwing.
[gedaagde] in de kosten van het geding [1] . De Stichting voert verweer tegen de gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Met verwijzing naar het arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch van 19 maart 2013 [2] stelt De Stichting dat een eventuele nieuwe locatie binnen zes maanden na beëindiging van de huurovereenkomst in gebruik moet worden genomen door de huurder en dat deze locatie zich binnen een straal van tien kilometer moet bevinden van het gehuurde. De Stichting stelt dat [gedaagde] geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat een verhuizing van haar onderneming onder deze genoemde voorwaarden mogelijk is. De Stichting wijst in dit kader op het feit dat [gedaagde] zelf in haar conclusie van antwoord aangeeft dat het gehuurde op een unieke locatie ligt en dat zij de onderneming die zij daarin exploiteert niet zomaar elders kan voortzetten. Gezien het slecht huurderschap van [gedaagde] en het voornemen van De Stichting om de exploitatie zelf op zich te nemen, ligt volgens De Stichting de gevorderde schadevergoeding voor afwijzing gereed en dient de gevraagde bij voorbaat vastgestelde schadevergoeding van € 200.000,00 te worden afgewezen bij gebrek aan onderbouwing.
4.De beoordeling
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
4.1.
Op stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
4.2.
Tijdens de mondelinge behandeling van 23 augustus 2022 hebben (de gemachtigden van) [gedaagde] en De Stichting over en weer bezwaar gemaakt tegen kennisneming door de kantonrechter van de ingediende nadere producties. Zo stelt [gedaagde] dat de kantonrechter de producties 22 tot en met 30 buiten beschouwing moet laten, omdat het indienen van een groot aantal producties met een summiere beschrijving in de akte twee weken voor de mondelinge behandeling, strijd met de het beginsel van een goede procesorde oplevert. De Stichting stelt op haar beurt dat de berekeningen die aan de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] zijn gehecht, zodanig laat zijn ingediend dat zij daar niet meer op kan reageren. De kantonrechter dient op deze bezwaren te beslissen.
4.3.
Het bezwaar van [gedaagde] richt zich voornamelijk tegen de financiële gegevens zoals die zijn opgenomen in het ‘Horecaplan 1e fase’ van [onderneming 1] (productie 23). De kantonrechter stelt vast dat De Stichting haar nadere producties 22 tot en met 30 vijftien dagen voor de mondelinge behandeling heeft ingediend, hetgeen volgens het geldende procesreglement [3] tijdig is. De kantonrechter is daarbij van oordeel dat [gedaagde] voldoende gelegenheid heeft gehad om van de producties, en in het bijzonder productie 23, kennis te nemen. Dit blijkt niet alleen uit de berekeningen die [gedaagde] aan de spreekaantekeningen heeft gehecht, maar ook uit de inhoud van de spreekaantekeningen en de mondelinge toelichting ter mondelinge behandeling waarin inhoudelijk op de producties is gereageerd. Er is derhalve geen sprake van schending van het beginsel van hoor en wederhoor. De kantonrechter ziet geen reden om [gedaagde] nogmaals in de gelegenheid te stellen op de producties te reageren. Dat de belangen van [gedaagde] hierbij niet zijn geschaad, blijkt ook uit wat onder 4.12. staat. Dit betekent dat het bezwaar van [gedaagde] wordt verworpen en de nadere producties 22 tot en met 30 in de beoordeling worden betrokken.
4.4.
Het bezwaar van De Stichting tegen de aan de spreekaantekeningen gehechte producties inhoudende berekeningen, is naar het oordeel van de kantonrechter gegrond. Weliswaar zijn deze berekeningen gemaakt in reactie op de nadere producties 22 tot en met 30, die De Stichting vijftien dagen voor de mondelinge behandeling in de procedure heeft gebracht, maar zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom
[gedaagde] voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling deze berekeningen heeft overgelegd. Dit is te laat, omdat De Stichting hier niet meer op heeft kunnen reageren. Deze berekeningen als zodanig worden daarom buiten beschouwing gelaten. Deze beslissing laat onverlet dat de inhoud van de spreekaantekeningen in de procedure wordt betrokken, waarin de door [gedaagde] op basis van de door De Stichting aangeleverde cijfers berekende omzetcijfers worden genoemd.
[gedaagde] voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling deze berekeningen heeft overgelegd. Dit is te laat, omdat De Stichting hier niet meer op heeft kunnen reageren. Deze berekeningen als zodanig worden daarom buiten beschouwing gelaten. Deze beslissing laat onverlet dat de inhoud van de spreekaantekeningen in de procedure wordt betrokken, waarin de door [gedaagde] op basis van de door De Stichting aangeleverde cijfers berekende omzetcijfers worden genoemd.
In conventie
4.5.
De Stichting vordert op grond van artikel 7:295 van het BW dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De Stichting heeft in haar brief van 6 april 2021 drie gronden aan de opzegging ten grondslag gelegd, namelijk dat de bedrijfsvoering van [gedaagde] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, dat
De Stichting het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daartoe het gehuurde dringend nodig heeft en dat een belangenafweging in haar voordeel dient uit te vallen.
De Stichting het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daartoe het gehuurde dringend nodig heeft en dat een belangenafweging in haar voordeel dient uit te vallen.
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat De Stichting aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat de huurovereenkomst op die grond dient te eindigen. Hierna wordt toegelicht hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
4.7.
De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 eerste lid, aanhef en onder b, van het BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval [4] . Volgens het wettelijk kader van genoemd wetsartikel dient De Stichting aannemelijk te maken dat zij het gehuurde
persoonlijk in duurzaam gebruikwil nemen en dat zij daartoe het gehuurde
dringendnodig heeft.
persoonlijk in duurzaam gebruikwil nemen en dat zij daartoe het gehuurde
dringendnodig heeft.
Voorgenomen gebruik
4.8.
De kantonrechter is allereerst van oordeel dat De Stichting aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde in gebruik wil nemen voor het in eigen beheer exploiteren van de horeca, met de volgende door haar ingediende stukken:
I. het ‘Concept horecaplan eerste fase van november 2020’ (productie 23),
II. de interieurschetsen van het gehuurde van [onderneming 2] van 23 november 2020 (productie 19),
III. de overeenkomst van opdracht van De Stichting met [onderneming 1] van 1 februari 2021 waarin de opdracht aan [onderneming 1] is gegeven tot ‘het opzetten van de horeca door De Stichting binnen Kasteel [kasteel] op een zodanige wijze dat de organisatie van De Stichting binnen genoemde contractperiode in staat moet zijn de horeca zelfstandig te kunnen uitvoeren’ (productie 24),
IV. het ‘ [....] ’ van [onderneming 1] (productie 18),
V. de offerte voor de ‘Smart Event Manager’ van 3 maart 2021 (productie 25) en
VI. de opdracht aan [onderneming 3] voor het leveren van koffie, apparatuur en bijproducten van 7 april 2022 (productie 26).
Persoonlijk en duurzaam gebruik
4.9.
[gedaagde] betwist echter dat het voorgenomen gebruik persoonlijk en duurzaam is. De Stichting heeft namelijk ‘ [onderneming 4] B.V.’ (hierna: de vennootschap) opgericht. Deze vennootschap heeft onder meer als doel het exploiteren van één of meer horecavoorzieningen en zal daarvoor het gehuurde gaan gebruiken, aldus
[gedaagde] . Het gehuurde wordt derhalve door een ander gebruikt dan door De Stichting zelf. De Stichting brengt hier tegenin dat zij enig aandeelhouder is van de vennootschap en dat de bestuurders van De Stichting, tevens de bestuurders van de vennootschap zijn.
[gedaagde] . Het gehuurde wordt derhalve door een ander gebruikt dan door De Stichting zelf. De Stichting brengt hier tegenin dat zij enig aandeelhouder is van de vennootschap en dat de bestuurders van De Stichting, tevens de bestuurders van de vennootschap zijn.
4.10.
Vooropgesteld moet worden dat
persoonlijkgebruik door een ander dan de verhuurder als eigen gebruik kan gelden indien de verhuurder door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven, zijn eigen belang dient [5] . Omdat de De Stichting enig aandeelhouder van de vennootschap is en de bestuurders van De Stichting tevens de bestuurders van de vennootschap zijn, mag naar het oordeel van de kantonrechter er in het algemeen van uit worden gegaan dat een eigen belang van De Stichting wordt gediend door het gehuurde in gebruik te geven aan de vennootschap en dat dit gebruik derhalve heeft te gelden als eigen gebruik door De Stichting. [6] Het enkele feit dat de aandelen van de vennootschap aan een derde overdraagbaar zijn, maakt, anders dan [gedaagde] aanvoert, niet zonder meer dat het voorgenomen gebruik niet
duurzaamis. In principe zijn namelijk alle aandelen van elke onderneming die in een gehuurde bedrijfsruimte wordt gedreven overdraagbaar. Als de gedachtelijn van [gedaagde] zou worden gevolgd, dan zou een beroep op dringend eigen gebruik nagenoeg onmogelijk worden voor een (onder)verhuurder. Die gedachtelijn vindt geen steun in het recht.
persoonlijkgebruik door een ander dan de verhuurder als eigen gebruik kan gelden indien de verhuurder door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven, zijn eigen belang dient [5] . Omdat de De Stichting enig aandeelhouder van de vennootschap is en de bestuurders van De Stichting tevens de bestuurders van de vennootschap zijn, mag naar het oordeel van de kantonrechter er in het algemeen van uit worden gegaan dat een eigen belang van De Stichting wordt gediend door het gehuurde in gebruik te geven aan de vennootschap en dat dit gebruik derhalve heeft te gelden als eigen gebruik door De Stichting. [6] Het enkele feit dat de aandelen van de vennootschap aan een derde overdraagbaar zijn, maakt, anders dan [gedaagde] aanvoert, niet zonder meer dat het voorgenomen gebruik niet
duurzaamis. In principe zijn namelijk alle aandelen van elke onderneming die in een gehuurde bedrijfsruimte wordt gedreven overdraagbaar. Als de gedachtelijn van [gedaagde] zou worden gevolgd, dan zou een beroep op dringend eigen gebruik nagenoeg onmogelijk worden voor een (onder)verhuurder. Die gedachtelijn vindt geen steun in het recht.
Dringend nodig hebben van het gehuurde
4.11.
Voorts wordt met dringend nodig hebben van het gehuurde niet bedoeld dat de verhuurder in zijn maatschappelijk bestaan wordt bedreigd en dat die dreiging alleen door het gehuurde in eigen gebruik te nemen het hoofd kan bieden [7] . Voldoende is dat de verhuurder aannemelijk maakt dat het gebruik van het gehuurde voor hem van wezenlijk belang is. Een algemeen (bedrijfs)economisch belang kan daartoe volstaan, maar ook andere overwegingen dan alleen bedrijfseconomische of financiële mogen een rol spelen. Het is daarbij in beginsel aan de verhuurder zelf om te bepalen hoe hij zijn onderneming wenst uit te oefenen [8] .
4.12.
Uit de stellingen van De Stichting en haar toelichting op de mondelinge behandeling maakt de kantonrechter op dat de wens om het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, wordt gedreven door de hoogwaardige kwaliteit van de horeca en bijbehorende dienstverlening die De Stichting voor ogen heeft en niet door het (mogelijk) behalen van een hoger rendement uit de exploitatie dan [gedaagde] tot nu toe heeft gerealiseerd en/of in de toekomst denkt te kunnen realiseren. Dit maakt dat de hele discussie die partijen hebben gevoerd over het al dan niet behalen van een hoger rendement als De Stichting de exploitatie van de horeca in het gehuurde zelf ter hand neemt, buiten beschouwing kan blijven.
4.13.
De kantonrechter is van oordeel dat De Stichting voldoende heeft gemotiveerd dat die hoogwaardige kwaliteit voor haar van wezenlijk belang is. Het gehuurde maakt namelijk integraal onderdeel uit van het kasteel en het park en het is aannemelijk dat de kwaliteit van de horeca en de daarbij behorende dienstverlening die in het gehuurde wordt aangeboden van invloed zijn op de totaalbeleving van de bezoeker. Dat De Stichting na tien jaar waarin zij, naar zij stelt, ontevreden is geweest over de kwaliteit die [gedaagde] heeft geleverd, de exploitatie van de horeca in het gehuurde zelf ter hand wil nemen om zodoende de totaalbeleving van de bezoeker te verbeteren, te borgen en daar meer grip op te hebben, is in beginsel haar goed recht. Het bestaan van andere mogelijkheden voor De Stichting om in deze behoeften te voorzien, staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het gehuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van haar te vergen dat zij dat doet. De Stichting hoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat haar geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het gehuurde; het ligt in beginsel op de weg van [gedaagde] om te stellen en aannemelijk te maken dat De Stichting andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt [9] . [gedaagde] stelt in dit kader dat
De Stichting ook zeggenschap en controle over de kwaliteit van de horeca en bijbehorende dienstverlening zou kunnen verkrijgen als zij aandelen van [gedaagde] koopt. Nu zij echter geenszins aannemelijk heeft gemaakt dat het benutten van die mogelijkheid door
De Stichting meer in de rede ligt dan het zelf ter hand nemen van de exploitatie, staat die mogelijkheid aan het beroep op dringend eigen gebruik niet in de weg.
De Stichting ook zeggenschap en controle over de kwaliteit van de horeca en bijbehorende dienstverlening zou kunnen verkrijgen als zij aandelen van [gedaagde] koopt. Nu zij echter geenszins aannemelijk heeft gemaakt dat het benutten van die mogelijkheid door
De Stichting meer in de rede ligt dan het zelf ter hand nemen van de exploitatie, staat die mogelijkheid aan het beroep op dringend eigen gebruik niet in de weg.
Tijdstip einde huurovereenkomst
4.14.
Het voorgaande brengt met zich dat er sprake is van een persoonlijk dringend eigen gebruik van het gehuurde door De Stichting daaruit bestaande dat zij het gehuurde nodig heeft voor de exploitatie van de horeca bij het kasteel [kasteel] , hetgeen zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Voor een belangenafweging binnen die grond is geen ruimte. Er is dan ook sprake van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst op deze grondslag. De twee andere grondslagen voor de beëindiging door opzegging behoeven derhalve geen bespreking.
4.15.
De vordering van De Stichting om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen wordt toegewezen, waarbij het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst wordt vastgesteld op 1 januari 2023. [gedaagde] wordt daarbij ook veroordeeld om het gehuurde binnen veertien dagen na 1 januari 2023 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan De Stichting, en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van De Stichting te stellen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.16.
Tot slot het punt van de uitvoerbaarheid bij voorraad van dit te wijzen vonnis, zoals gevraagd door De Stichting en bestreden door [gedaagde] . Gelet op het bepaalde in lid 1 van artikel 7:295 van het BW is een uitvoerbaarheid bij voorraad van dit vonnis niet mogelijk omdat de (door De Stichting opgezegde) huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot de rechter
onherroepelijkheeft beslist op de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst. Uitvoerbaarheid bij voorraad zou de rechtsmiddelen van de huurder illusoir (kunnen) maken.
onherroepelijkheeft beslist op de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst. Uitvoerbaarheid bij voorraad zou de rechtsmiddelen van de huurder illusoir (kunnen) maken.
4.17.
De laatste zin van artikel 7:295 eerste lid van het BW bevat een uitzonderingsbepaling; de kantonrechter kan het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren indien het verweer van de huurder haar kennelijk ongegrond voorkomt. De kantonrechter is van oordeel dat deze uitzondering zich hier niet voordoet; het verweer van [gedaagde] is weliswaar blijkens de overwegingen hiervoor ongegrond bevonden, maar was niet kennelijk ongegrond. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] misbruik heeft gemaakt van haar positie door met oneigenlijke argumenten zich te verzetten tegen de huuropzegging teneinde de exploitatie zo lang mogelijk gedurende de periode van verzet voort te zetten.
Proceskosten
4.18.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van
De Stichting aan haar moet betalen. De proceskosten aan de zijde van De Stichting worden begroot op:
De Stichting aan haar moet betalen. De proceskosten aan de zijde van De Stichting worden begroot op:
- dagvaarding € 125,03
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde €
498,00(2 punten x tarief € 249,00)
498,00(2 punten x tarief € 249,00)
Totaal € 751,03.
4.19.
De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals hierna vermeld.
4.20.
De gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het BW over de proceskosten en de nakosten wordt toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
In voorwaardelijke reconventie
4.21.
Omdat in conventie het tijdstip is vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt, is de voorwaarde voor de vorderingen in reconventie in vervulling gegaan. Hierna worden de gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en de gevorderde schadevergoeding beoordeeld.
Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten
4.22.
[gedaagde] heeft de kantonrechter verzocht een bedrag vast te stellen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. De kantonrechter kan dit doen op grond van artikel 7:297 eerste lid van het BW. Deze bepaling geeft de kantonrechter de vrijheid de hoogte van de vergoeding te bepalen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij rust op de huurder de stelplicht dat de in het gehuurde uitgeoefende onderneming wordt verplaatst alsook dat met die verplaatsing kosten zijn gemoeid.
4.23.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan haar stelplicht dat ingeval van beëindiging van de huurovereenkomst zij haar onderneming zal voortzetten op een andere locatie. Zo stelt zij zelf in haar conclusie van antwoord/eis in voorwaardelijke reconventie dat zij haar onderneming niet zomaar elders kan voortzetten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] evenmin feiten en/of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot de conclusie kunnen leiden dat zij haar onderneming ook elders zal voortzetten. De enkele, niet gemotiveerde en/of onderbouwde stelling van
tijdens de mondelinge behandeling dat zij zich daaromtrent nog niet heeft kunnen oriënteren, kan niet worden onderschreven. Ter motivering hiervan verwijst de kantonrechter naar wat onder 4.26. is overwogen over en in het kader van het tijdstip van het kenbaar maken door De Stichting van haar voornemen tot het niet voortzetten van de huurovereenkomst. Omdat [gedaagde] voldoende gelegenheid heeft gehad om haar stelling dat voor haar wel de mogelijkheid bestaat om haar onderneming elders voort te zetten te motiveren en/of onderbouwen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om haar alsnog in die gelegenheid te stellen de door haar gewenste nadere akte hierover te nemen.
tijdens de mondelinge behandeling dat zij zich daaromtrent nog niet heeft kunnen oriënteren, kan niet worden onderschreven. Ter motivering hiervan verwijst de kantonrechter naar wat onder 4.26. is overwogen over en in het kader van het tijdstip van het kenbaar maken door De Stichting van haar voornemen tot het niet voortzetten van de huurovereenkomst. Omdat [gedaagde] voldoende gelegenheid heeft gehad om haar stelling dat voor haar wel de mogelijkheid bestaat om haar onderneming elders voort te zetten te motiveren en/of onderbouwen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om haar alsnog in die gelegenheid te stellen de door haar gewenste nadere akte hierover te nemen.
4.24.
Reeds vanwege het voorgaande ligt de vordering van [gedaagde] om De Stichting te veroordelen tot betaling van een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten, nader op te maken bij staat, voor afwijzing gereed.
4.25.
Ook als veronderstellenderwijs zou worden aangenomen dat [gedaagde] haar onderneming wel elders zal voortzetten, leidt dat naar het oordeel van de kantonrechter niet tot de conclusie dat de vordering inzake de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, nader op te maken bij staat, kan worden toegewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.26.
[gedaagde] heeft in haar conclusie van antwoord/eis in voorwaardelijke reconventie gesteld dat het niet opportuun is om haar verhuis- en inrichtingskosten nu al te begroten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] toegelicht dat zij de kosten nog niet kan begroten, omdat zij niet weet of zij kan verhuizen en waar naartoe. Volgens
kanzij hiermee pas aan de slag als zij weet dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. De kantonrechter onderschrijft deze stellingen niet. Deze stellingen nemen immers niet weg dat [gedaagde] vanaf 2020 (zie 2.5 en 2.7) wist dat De Stichting niet voornemens was de huurovereenkomst na 19 april 2022 voort te zetten en had zij in ieder geval vanaf het moment dat zij in deze procedure aanspraak heeft gemaakt op de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten onderzoek kunnen en dus moeten doen naar een alternatieve locatie en had zij een eerste indicatie van de kosten kunnen geven die een verhuizing van haar onderneming met zich zou brengen. Omdat [gedaagde] voldoende gelegenheid heeft gehad om (een indicatie van) haar verhuis- en inrichtingskosten te motiveren en/of onderbouwen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om haar alsnog in die gelegenheid te stellen de door haar gewenste nadere akte hierover te nemen.
kanzij hiermee pas aan de slag als zij weet dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. De kantonrechter onderschrijft deze stellingen niet. Deze stellingen nemen immers niet weg dat [gedaagde] vanaf 2020 (zie 2.5 en 2.7) wist dat De Stichting niet voornemens was de huurovereenkomst na 19 april 2022 voort te zetten en had zij in ieder geval vanaf het moment dat zij in deze procedure aanspraak heeft gemaakt op de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten onderzoek kunnen en dus moeten doen naar een alternatieve locatie en had zij een eerste indicatie van de kosten kunnen geven die een verhuizing van haar onderneming met zich zou brengen. Omdat [gedaagde] voldoende gelegenheid heeft gehad om (een indicatie van) haar verhuis- en inrichtingskosten te motiveren en/of onderbouwen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om haar alsnog in die gelegenheid te stellen de door haar gewenste nadere akte hierover te nemen.
4.27.
Omdat [gedaagde] ten aanzien van de hiervoor besproken, in geschil zijnde stellingen niet voldoet aan de op haar rustende stelplicht, is voor bewijslevering geen plaats.
4.28.
Het voorgaande brengt met zich dat de kantonrechter de vordering van [gedaagde] om De Stichting te veroordelen om aan [gedaagde] een tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten te betalen, afwijst.
Schadevergoeding
4.29.
Volgens artikel 7:299 eerste lid van het BW heeft de gewezen (onder)huurder recht op schadevergoeding indien de wil om het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Of de wil van De Stichting daadwerkelijk aanwezig is, zal eerst later vastgesteld kunnen worden.
Voor toepassing van het derde lid van genoemd wetsartikel, dat de kantonrechter de mogelijkheid biedt een bedrag te bepalen dat De Stichting aan [gedaagde] zou moeten betalen indien later mocht blijken dat die wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, bestaat onvoldoende aanleiding, omdat de kantonrechter vooralsnog onvoldoende aanleiding heeft om er aan te twijfelen aan de stelling van De Stichting dat zij het gehuurde daadwerkelijk duurzaam in eigen gebruik wil nemen. Indien de wil bij De Stichting in de toekomst niet aanwezig blijkt te zijn geweest heeft [gedaagde] recht op volledige schadevergoeding. Daargelaten of de schade reeds nu al berekend zou kunnen worden, heeft [gedaagde] onvoldoende inzicht gegeven in de alsdan door haar te lijden schade [10] .
Voor toepassing van het derde lid van genoemd wetsartikel, dat de kantonrechter de mogelijkheid biedt een bedrag te bepalen dat De Stichting aan [gedaagde] zou moeten betalen indien later mocht blijken dat die wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, bestaat onvoldoende aanleiding, omdat de kantonrechter vooralsnog onvoldoende aanleiding heeft om er aan te twijfelen aan de stelling van De Stichting dat zij het gehuurde daadwerkelijk duurzaam in eigen gebruik wil nemen. Indien de wil bij De Stichting in de toekomst niet aanwezig blijkt te zijn geweest heeft [gedaagde] recht op volledige schadevergoeding. Daargelaten of de schade reeds nu al berekend zou kunnen worden, heeft [gedaagde] onvoldoende inzicht gegeven in de alsdan door haar te lijden schade [10] .
Proceskosten
4.30.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van
De Stichting aan haar moet betalen, begroot op € 249,00 aan salaris gemachtigde
(factor 1/2 x 2 punten x € 249,00). Omdat de reconventionele vorderingen van [gedaagde] voortvloeien uit haar verweer in conventie, wordt de eis in reconventie op de helft van de punten gewaardeerd op gelijke voet als de vordering in conventie van De Stichting.
De Stichting aan haar moet betalen, begroot op € 249,00 aan salaris gemachtigde
(factor 1/2 x 2 punten x € 249,00). Omdat de reconventionele vorderingen van [gedaagde] voortvloeien uit haar verweer in conventie, wordt de eis in reconventie op de helft van de punten gewaardeerd op gelijke voet als de vordering in conventie van De Stichting.
4.31.
De kostenveroordeling wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard,
omdat De Stichting dat niet heeft gevorderd.
omdat De Stichting dat niet heeft gevorderd.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1.
stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen De Stichting en [gedaagde] eindigt vast op 1 januari 2023;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na
1 januari 2023 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan De Stichting, en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van De Stichting te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet de proceskosten van De Stichting, tot op heden begroot op € 751,03, aan haar betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door De Stichting volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening;
In voorwaardelijke reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet de proceskosten van De Stichting, tot op heden begroot op € 249,00, aan haar betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2022.