Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.178.528/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 2896254 / CV EXPL 14-1502)
arrest van 21 maart 2017
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellant],
[appellant],
2. [appellante] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellante],
[appellante],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. M. Mos, kantoorhoudend te Nieuwegein, die ook heeft gepleit,
tegen
[geïntimeerde] Beheer B.V.,
gevestigd te [A] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna:
[geïntimeerde] B.V.,
[geïntimeerde] B.V.,
advocaat: mr. M. Dijsselhof, kantoorhoudend te Assen, die ook heeft gepleit.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 1 juli 2014, 14 april 2015 en 7 juli 2015 die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de appeldagvaarding van 2 oktober 2015
- de memorie van grieven met producties
- de memorie van antwoord
- het formulier H12 houdende de inbreng door [appellant] van productie 14
- het (proces verbaal van) pleidooi en de ter gelegenheid daarvan overgelegde pleitnota’s.
2.2
Vervolgens hebben partijen gefourneerd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3.
De eis in hoger beroep luidt:
I. Het door de Rechtbank Noord-Nederland op 14 april 2015 en 7 juli 2015 tussen [appellanten] c.s. als eisers in conventie, tevens gedaagden in reconventie, en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie gewezen vonnis met zaaknummer 2896254 \CV EXPL 14-1502 te vernietigen;II. Opnieuw rechtdoende, zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:1. in conventie [geïntimeerde] te veroordelen aan [appellanten] c.s. bij wijze van voorschot te betalen een bedrag ad € 350.000,-, dan wel een bedrag door het Gerechtshof in goede justitie te bepalen;2. in reconventie primair [geïntimeerde] in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren althans haar deze te ontzeggen;3. in reconventie subsidiair, uitsluitend voor het geval de vordering van [geïntimeerde] om de datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, wordt toegewezen, aan [appellanten] c.s. een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten toe te kennen van € 150.000,- dan wel een door het Gerechtshof in goede justitie te bepalen vergoeding, alsmede - voor zover het hier onder 1. door [appellanten] c.s. gevorderde voorschot niet wordt toegekend - aan deze toewijzing de voorwaarde te verbinden dat [geïntimeerde] zekerheid stelt tot een bedrag van € 350.000,- dan wel een door het Gerechtshof in goede justitie te bepalen vergoeding, zulks zonder dit arrest uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde te verbinden dat [geïntimeerde] zekerheid stelt tot een bedrag van € 350.000,-, althans tot een door het Gerechtshof te bepalen bedrag, en om de termijn voor de gevorderde ontruiming vast te stellen op twee jaar na de datum waarop in deze vonnis is gewezen, dan wel een door het Gerechtshof in goede justitie vast te stellen termijn;4. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,-- zonder betekening, en verhoogd met € 68,- - in geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen nadagtekening van het arrest, en — voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt — te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
I. Het door de Rechtbank Noord-Nederland op 14 april 2015 en 7 juli 2015 tussen [appellanten] c.s. als eisers in conventie, tevens gedaagden in reconventie, en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie gewezen vonnis met zaaknummer 2896254 \CV EXPL 14-1502 te vernietigen;II. Opnieuw rechtdoende, zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:1. in conventie [geïntimeerde] te veroordelen aan [appellanten] c.s. bij wijze van voorschot te betalen een bedrag ad € 350.000,-, dan wel een bedrag door het Gerechtshof in goede justitie te bepalen;2. in reconventie primair [geïntimeerde] in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren althans haar deze te ontzeggen;3. in reconventie subsidiair, uitsluitend voor het geval de vordering van [geïntimeerde] om de datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, wordt toegewezen, aan [appellanten] c.s. een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten toe te kennen van € 150.000,- dan wel een door het Gerechtshof in goede justitie te bepalen vergoeding, alsmede - voor zover het hier onder 1. door [appellanten] c.s. gevorderde voorschot niet wordt toegekend - aan deze toewijzing de voorwaarde te verbinden dat [geïntimeerde] zekerheid stelt tot een bedrag van € 350.000,- dan wel een door het Gerechtshof in goede justitie te bepalen vergoeding, zulks zonder dit arrest uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde te verbinden dat [geïntimeerde] zekerheid stelt tot een bedrag van € 350.000,-, althans tot een door het Gerechtshof te bepalen bedrag, en om de termijn voor de gevorderde ontruiming vast te stellen op twee jaar na de datum waarop in deze vonnis is gewezen, dan wel een door het Gerechtshof in goede justitie vast te stellen termijn;4. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,-- zonder betekening, en verhoogd met € 68,- - in geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen nadagtekening van het arrest, en — voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt — te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat uit van de feiten zoals in het tussenvonnis van 14 april 2015 vermeld in de rechtsoverwegingen 2.2 t/m 2.7. Aangevuld met andere feiten die in hoger beroep vast staan, komen de feiten, voor zover van belang, neer op het volgende.
3.1
[geïntimeerde] B.V. is eigenaar van de onroerende zaken staande en gelegen aan de [a-straat] 2c te [A] , hierna de noemen: de bedrijfsruimte. Enig aandeelhouder van [geïntimeerde] B.V. is [geïntimeerde] . Tot 30 maart 1999 exploiteerde [geïntimeerde] als eenmanszaak in de bedrijfsruimte een horecaonderneming, te weten een pannenkoekenrestaurant, genaamd Restaurant Pannenkoekenboerderij [B] . Om fiscale redenen heeft [geïntimeerde] diens in de bedrijfsruimte geëxploiteerde onderneming in 1999 ondergebracht in ’t Maotie B.V. Enig aandeelhouder van ‘t Maotie B.V. is [geïntimeerde] B.V.
3.2
Op of omstreeks 1 september 2004 hebben [appellanten] c.s. de activiteiten en de inventaris van het pannenkoekenrestaurant [B] overgenomen. Per die datum zijn [appellanten] c.s. de bedrijfsruimte van [geïntimeerde] B.V. gaan huren. Daartoe is een schriftelijke huurovereenkomst gesloten, allereerst voor de termijn van vijf jaar tot 1 september 2009. Deze overeenkomst is verlengd met vijf jaar tot 1 september 2014. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 99.999,97 exclusief BTW per jaar, ofwel € 8.333,33 per maand. Na indexering bedroeg de huurprijs in 2014 € 119.000,00 exclusief BTW per jaar.
3.3
In maart 2013 heeft AWHoreca Makelaars in opdracht van [appellanten] c.s. de economische huurwaarde van de bedrijfsruimte onderzocht en getaxeerd op € 64.000,- per jaar.
3.4
Bij brief van 10 juli 2013 heeft [geïntimeerde] B.V. aan [appellanten] c.s. een brief gezonden waarin [geïntimeerde] B.V. de huurovereenkomst per 1 september 2014 heeft opgezegd. Aan de opzegging is ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] B.V., dan wel de heer [geïntimeerde] het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het daarvoor dringend nodig heeft. [appellanten] c.s. hebben niet ingestemd met de beëindiging van de huur.
3.5
Op verzoek van [appellanten] c.s. heeft de rechtbank Noord-Nederland bij beschikking van 31 juli 2013 een deskundige benoemd teneinde met in achtneming van artikel 7:303 lid 2 BW een advies uit te brengen omtrent de nadere huurprijs van de bedrijfsruimte. Deze heeft op 19 december 2013 een advies uitgebracht, inhoudende dat de huurprijs is te waarderen op € 67.500,- excl. BTW per jaar en voor de bedrijfsmatige onroerende zaak € 5.000,- (geen BTW van toepassing) per jaar.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
[appellanten] c.s. hebben bij dagvaarding - kort gezegd - gevorderd de huurprijs per 17 mei 2013 nader vast te stellen op € 72.500,-.
Bij akte wijziging van eis hebben zij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend voor het geval de reconventionele vordering van [geïntimeerde] B.V. tot beëindiging van de huurovereenkomst, geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen. Voor dat geval hebben zij gevorderd [geïntimeerde] B.V. te veroordelen om aan [appellanten] c.s. een voorschot ex artikel 7:308 BW te betalen, dan wel een voorschot op de vergoeding ex artikel 7:299 lid 3 BW, beide voorschotbedragen naar billijkheid te bepalen op € 350.000,-.
Bij akte wijziging van eis hebben zij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend voor het geval de reconventionele vordering van [geïntimeerde] B.V. tot beëindiging van de huurovereenkomst, geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen. Voor dat geval hebben zij gevorderd [geïntimeerde] B.V. te veroordelen om aan [appellanten] c.s. een voorschot ex artikel 7:308 BW te betalen, dan wel een voorschot op de vergoeding ex artikel 7:299 lid 3 BW, beide voorschotbedragen naar billijkheid te bepalen op € 350.000,-.
4.2
[geïntimeerde] B.V. heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [appellanten] c.s. In reconventie heeft [geïntimeerde] B.V. - kort weergegeven - gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 september 2014, althans zal eindigen op een in goede justitie te bepalen datum, en het tijdstip van ontruiming vast te stellen op 1 september 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, met veroordeling van [appellanten] c.s. de bedrijfsruimte voor of op het vastgestelde tijdstip van ontruiming te verlaten. [geïntimeerde] B.V. heeft daarbij een beroep gedaan op artikel 7:296 lid 1 en lid 4 en aangevoerd dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarnaast heeft zij betoogd dat de huurovereenkomst dient te eindigen op grond van een redelijke belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW.
[appellanten] c.s. hebben in reconventie primair tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] B.V. geconcludeerd. Subsidiair, voor het geval de vorderingen worden toegewezen hebben [appellanten] c.s. gevorderd aan hen toe te wijzen een bedrag van € 150.000,- als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans aan de uitvoerbaarheid bij voorraad de voorwaarde te verbinden dat [geïntimeerde] B.V. zekerheid stelt tot een bedrag van € 350.000,-, en om de termijn van ontruiming vast te stellen op twee jaar na de uitspraak.
[appellanten] c.s. hebben in reconventie primair tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] B.V. geconcludeerd. Subsidiair, voor het geval de vorderingen worden toegewezen hebben [appellanten] c.s. gevorderd aan hen toe te wijzen een bedrag van € 150.000,- als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans aan de uitvoerbaarheid bij voorraad de voorwaarde te verbinden dat [geïntimeerde] B.V. zekerheid stelt tot een bedrag van € 350.000,-, en om de termijn van ontruiming vast te stellen op twee jaar na de uitspraak.
4.3
De kantonrechter heeft bij vonnis van 7 juli 2015 in conventie de huurprijs ingaande 17 mei 2013 vastgesteld op € 67.500,- exclusief BTW voor de bedrijfsruimte en € 5.000,- zonder toepassing van BTW voor de inpandige bedrijfswoning per jaar. Het door [appellanten] c.s. op grond van artikel 7:308 BW dan wel 7:299 BW gevorderde voorschotbedrag is afgewezen. [geïntimeerde] B.V. is veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie, met inbegrip van de kosten van de deskundige. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte zal eindigen op 1 januari 2016. Het tijdstip van de ontruiming is vastgesteld op 1 januari 2016 en [appellanten] c.s. zijn veroordeeld de bedrijfsruimte uiterlijk op 1 januari 2016 te ontruimen. [appellanten] c.s. zijn veroordeeld in de proceskosten in reconventie, welke proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.
In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte zal eindigen op 1 januari 2016. Het tijdstip van de ontruiming is vastgesteld op 1 januari 2016 en [appellanten] c.s. zijn veroordeeld de bedrijfsruimte uiterlijk op 1 januari 2016 te ontruimen. [appellanten] c.s. zijn veroordeeld in de proceskosten in reconventie, welke proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.
De door [appellanten] c.s. (voorwaardelijk) gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is afgewezen.
5.
De beoordeling van de grieven en de vordering
De beoordeling van de grieven en de vordering
5.1
[appellanten] c.s. zijn in hoger beroep gekomen onder aanvoering van zes grieven.
De stelling van [geïntimeerde] B.V. dat het hoger beroep zich niet richt tegen het tussenvonnis van 14 april 2015 en dat daarom al hetgeen in dat vonnis is overwogen tussen partijen vast staat wordt verworpen. In de eis zoals geformuleerd in de memorie van grieven wordt vermeld dat het appel zich ook richt tegen het vonnis van 14 april 2015, en zulks blijkt ook uit de inhoud van de grieven en de daarop gegeven toelichtingen.
De stelling van [geïntimeerde] B.V. dat het hoger beroep zich niet richt tegen het tussenvonnis van 14 april 2015 en dat daarom al hetgeen in dat vonnis is overwogen tussen partijen vast staat wordt verworpen. In de eis zoals geformuleerd in de memorie van grieven wordt vermeld dat het appel zich ook richt tegen het vonnis van 14 april 2015, en zulks blijkt ook uit de inhoud van de grieven en de daarop gegeven toelichtingen.
5.2
Ten aanzien van de vraag of de pleitaantekeningen van mr. Dijsselhof ter gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg zijn overgelegd en daarmee of deze deel uit maken van het procesdossier, heeft mr. Dijsselhof in zijn brief van 2 november 2016 zich namens [geïntimeerde] B.V. op het standpunt gesteld dat hij niet met zekerheid kan stellen dat deze pleitaantekeningen daadwerkelijk zijn overgelegd, maar dat de inhoud daarvan ook in de akte van 18 november 2014 is opgenomen.
Het hof constateert dat de kantonrechter in het vonnis van 14 april 2015 heeft overwogen dat deze akte enkel is geaccepteerd voor zover het de randnummers 8-31 betreft. Dit betekent dat slechts dat deel van de akte met de bijbehorende producties deel uitmaakt van het procesdossier. Door diverse delen van deze akte in de memorie van antwoord te citeren, heeft [geïntimeerde] B.V. haar stellingen in hoger beroep aangevuld.
Het hof constateert dat de kantonrechter in het vonnis van 14 april 2015 heeft overwogen dat deze akte enkel is geaccepteerd voor zover het de randnummers 8-31 betreft. Dit betekent dat slechts dat deel van de akte met de bijbehorende producties deel uitmaakt van het procesdossier. Door diverse delen van deze akte in de memorie van antwoord te citeren, heeft [geïntimeerde] B.V. haar stellingen in hoger beroep aangevuld.
5.3
In grief I hebben [appellanten] c.s. aangevoerd dat [geïntimeerde] B.V. door de opzegging van de huurovereenkomst misbruik maakt van recht, dan wel dat de opzegging in strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De grieven II, III en IV zijn gericht tegen het oordeel dat [geïntimeerde] B.V. voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. In grief V hebben [appellanten] c.s. betoogd dat de gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ten onrechte is afgewezen. Grief VI ten slotte is gericht tegen de afwijzing van het gevorderde voorschot op grond van artikel 7:308 BW dan wel op grond van artikel 7:299 BW.
5.4
De
grieven I, II, III en IVlenen zich voor gezamenlijke behandeling. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat [geïntimeerde] B.V. voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wenst te nemen en dat zij het gehuurde daarom dringend nodig heeft. Het hof constateert dat hetgeen [appellanten] c.s. stellen ter toelichting op deze grieven in de kern een herhaling vormt van de in eerste aanleg reeds geponeerde stellingen. In het tussenvonnis van 14 april 2015 heeft de kantonrechter in r.o. 8, 9, 10 en 11 (11.1 t/m 11.5) gemotiveerd uiteengezet hoe hij tot voormelde oordelen is gekomen Daarbij heeft hij de verweren van [appellanten] c.s. besproken en meegewogen, maar verworpen. Het hof onderschrijft de oordelen van de kantonrechter en de overwegingen die hem daartoe hebben gebracht en neemt die over. Het hof is, samengevat, met de kantonrechter, van oordeel dat [geïntimeerde] B.V., onder meer aan de hand van bedrijfseconomische gegevens, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij door de daling van haar huurinkomsten als gevolg van de huurprijsaanpassing niet langer aan haar financiële verplichtingen zal kunnen voldoen (waaronder begrepen het reserveren voor het onderhoud van haar panden en het financieren van een redelijk inkomen voor [geïntimeerde] in privé), dat het in die situatie niet onlogisch is dat [geïntimeerde] B.V. de exploitatie van het restaurant weer zelf ter hand wil gaan nemen (in de redelijke verwachting daarmee een betere opbrengst dan de - verlaagde - huurprijs te zullen kunnen genereren) en dat zij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij daar (zowel organisatorisch als financieel) ook toe in staat is. In aanvulling daarop overweegt het hof nog het volgende.
grieven I, II, III en IVlenen zich voor gezamenlijke behandeling. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat [geïntimeerde] B.V. voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wenst te nemen en dat zij het gehuurde daarom dringend nodig heeft. Het hof constateert dat hetgeen [appellanten] c.s. stellen ter toelichting op deze grieven in de kern een herhaling vormt van de in eerste aanleg reeds geponeerde stellingen. In het tussenvonnis van 14 april 2015 heeft de kantonrechter in r.o. 8, 9, 10 en 11 (11.1 t/m 11.5) gemotiveerd uiteengezet hoe hij tot voormelde oordelen is gekomen Daarbij heeft hij de verweren van [appellanten] c.s. besproken en meegewogen, maar verworpen. Het hof onderschrijft de oordelen van de kantonrechter en de overwegingen die hem daartoe hebben gebracht en neemt die over. Het hof is, samengevat, met de kantonrechter, van oordeel dat [geïntimeerde] B.V., onder meer aan de hand van bedrijfseconomische gegevens, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij door de daling van haar huurinkomsten als gevolg van de huurprijsaanpassing niet langer aan haar financiële verplichtingen zal kunnen voldoen (waaronder begrepen het reserveren voor het onderhoud van haar panden en het financieren van een redelijk inkomen voor [geïntimeerde] in privé), dat het in die situatie niet onlogisch is dat [geïntimeerde] B.V. de exploitatie van het restaurant weer zelf ter hand wil gaan nemen (in de redelijke verwachting daarmee een betere opbrengst dan de - verlaagde - huurprijs te zullen kunnen genereren) en dat zij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij daar (zowel organisatorisch als financieel) ook toe in staat is. In aanvulling daarop overweegt het hof nog het volgende.
5.5
[appellanten] c.s. hebben hun stelling dat [geïntimeerde] B.V. niet daadwerkelijk de wil zou hebben om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, maar de beëindiging enkel doorzet om [appellanten] c.s. “terug te pakken” voor de verlaging van de huurprijs, en zich daarmee schuldig maakt aan misbruik van bevoegdheid, onvoldoende aannemelijk gemaakt. [appellanten] c.s. hebben tijdens het pleidooi bewijs van deze stelling aangeboden door het horen van [geïntimeerde] en de buurman van [geïntimeerde] . Echter, ook indien zou komen vast te staan dat [geïntimeerde] heeft gezegd [appellanten] c.s. terug te willen pakken, doet dit niet dan wel onvoldoende af aan de onderbouwing waarmee [geïntimeerde] B.V. aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde (in ieder geval ook) dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd. Ten overvloede merkt het hof op dat indien op een later moment komt vast te staan dat de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen bij [geïntimeerde] B.V. niet aanwezig is, [appellanten] c.s. een vordering tot vergoeding van schade ex artikel 7:299 lid 1 BW kunnen instellen.
5.6
Ook overigens is in hoger beroep niet (alsnog) gebleken van concrete aanwijzingen dat [geïntimeerde] B.V. het gehuurde niet zelf in gebruik zou willen nemen. De leeftijd van [geïntimeerde] en de omstandigheid dat [geïntimeerde] een geruime periode heeft gerentenierd bieden daarvoor onvoldoende grond. Dit geldt temeer nu [geïntimeerde] in het verleden een ruime ervaring in het exploiteren van een horecaonderneming heeft opgebouwd.
5.7
Anders dan [appellanten] c.s. verder heeft bepleit, kan van persoonlijk gebruik ook sprake zijn als ‘t Maotie B.V. de bedrijfsruimte in gebruik neemt. Nu [geïntimeerde] B.V. enig aandeelhouder is van ’t Maotie B.V. kan immers worden aangenomen dat [geïntimeerde] B.V. door het in gebruik geven van de bedrijfsruimte aan ‘t Maotie haar eigen belang dient (vgl. HR 20 oktober 2000, NJ 2000/692).
5.8
Ter zake van de haalbaarheid van de exploitatieplannen van [geïntimeerde] B.V. hebben [appellanten] c.s. aangevoerd dat de prognoses te rooskleurig zijn voorgesteld. In dat kader overweegt het hof dat [geïntimeerde] B.V. op grond van vaste jurisprudentie het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk behoeft te maken en dat niet is vereist dat zij dit aantoont met objectieve gegevens (vgl. HR 12 juli 2002, NJ 2002/457). Door het overleggen van een financiële onderbouwing, waaronder prognoses over te verwachten resultaten, heeft [geïntimeerde] B.V. voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een aanzienlijk beter rendement uit het verhuurde kan halen indien zij daarin zelf een restaurant gaat exploiteren.
Dat deze prognoses vanwege het gebruik van de verouderde cijfers bijstelling behoeven, zoals [appellanten] c.s. in hoger beroep hebben aangevoerd, is door [geïntimeerde] B.V. bij memorie van antwoord gemotiveerd betwist. [appellanten] c.s. hebben bij pleidooi vervolgens hun standpunt niet nader onderbouwd. De stelling dat de prognoses bijstelling behoeven is daarmee onvoldoende onderbouwd.
Dat deze prognoses vanwege het gebruik van de verouderde cijfers bijstelling behoeven, zoals [appellanten] c.s. in hoger beroep hebben aangevoerd, is door [geïntimeerde] B.V. bij memorie van antwoord gemotiveerd betwist. [appellanten] c.s. hebben bij pleidooi vervolgens hun standpunt niet nader onderbouwd. De stelling dat de prognoses bijstelling behoeven is daarmee onvoldoende onderbouwd.
5.9
Gelet op het voorgaande is ook in hoger beroep voldoende aannemelijk geworden dat [geïntimeerde] B.V. het verhuurde in eigen gebruik wil nemen en het daartoe dringend nodig heeft. Nu de huurovereenkomst tussen partijen in 2009 voor de duur van 5 jaar is verlengd, bestaat ingevolge artikel 7:296 lid 4 BW geen grond voor een verdere afweging van belangen, zodat de vordering tot beëindiging toewijsbaar is. Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven I, II, III en IV falen.
5.1
Bij de bepaling van de datum waarop de huur zal eindigen, houdt het hof rekening met de belangen van beide partijen. Aan [appellanten] c.s. moet voldoende tijd worden gegund om nieuwe bedrijfsruimte te zoeken, te verwerven en in te richten. Anderzijds houdt het hof er rekening mee dat de opzegging door [geïntimeerde] B.V. al in de zomer van 2013 heeft plaatsgevonden, zodat [appellanten] c.s. al sinds die datum rekening konden houden met beëindiging van de huur. Dit leidt ertoe dat het hof zal vaststellen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen (ongeveer) zes maanden na het te wijzen eindarrest, waarbij de huurovereenkomst per de laatste dag van de maand eindigt.
5.11
In
grief Vhebben [appellanten] c.s. gesteld dat aan hen, voor het geval dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zou worden toegewezen, een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zou moeten toekomen, als bedoeld in artikel 7:297 BW. Voorafgaand aan het pleidooi hebben zij een rapport overgelegd van drs. [C] RV, die de verhuis- en herinrichtingskosten van ’t Maotie bij een verhuizing naar een vergelijkbaar ander pand op € 497.393,- heeft begroot. Ter zitting hebben [appellanten] c.s. verklaard dat zij ingeval van beëindiging van de huurovereenkomst genoodzaakt zijn hun onderneming te verhuizen en elders voort te zetten, omdat zij anders geen inkomen hebben. Zij hebben aangegeven dat er op dit moment geen vergelijkbare bedrijfsruimte beschikbaar is, zodat zij geen concrete verhuisplannen hebben. [geïntimeerde] B.V. heeft betwist dat [appellanten] c.s. het bedrijf elders zullen voortzetten.
grief Vhebben [appellanten] c.s. gesteld dat aan hen, voor het geval dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zou worden toegewezen, een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zou moeten toekomen, als bedoeld in artikel 7:297 BW. Voorafgaand aan het pleidooi hebben zij een rapport overgelegd van drs. [C] RV, die de verhuis- en herinrichtingskosten van ’t Maotie bij een verhuizing naar een vergelijkbaar ander pand op € 497.393,- heeft begroot. Ter zitting hebben [appellanten] c.s. verklaard dat zij ingeval van beëindiging van de huurovereenkomst genoodzaakt zijn hun onderneming te verhuizen en elders voort te zetten, omdat zij anders geen inkomen hebben. Zij hebben aangegeven dat er op dit moment geen vergelijkbare bedrijfsruimte beschikbaar is, zodat zij geen concrete verhuisplannen hebben. [geïntimeerde] B.V. heeft betwist dat [appellanten] c.s. het bedrijf elders zullen voortzetten.
5.12
Aannemelijk is dat [appellanten] c.s. zullen trachten hun onderneming elders voort te zetten, nu zij hun inkomen uit die onderneming halen. Of zij daar ook in zullen slagen is vooralsnog onzeker. Het hof zal daarom een tegemoetkoming vaststellen, doch onder de voorwaarde dat [appellanten] c.s. de nieuwe locatie in gebruik zullen nemen binnen een jaar na de beëindiging van de huurovereenkomst. Het hof maakt daarbij gebruik van artikel 6:105 BW dat de mogelijkheid biedt om de toekenning van een vergoeding afhankelijk te stellen van voorwaarden zoals daadwerkelijke verhuizing. Waar [appellanten] c.s. geen andere (gelijksoortige) ondernemingen exploiteren, is het hof niet van oordeel dat aan een verplaatsing van het bedrijf geografische grenzen gesteld dienen te worden. De stelling van [geïntimeerde] B.V. dat een afstand van 100 kilometer van het verhuurde te ver is om nog te kunnen spreken van het verplaatsen van de onderneming, volgt het hof derhalve niet.
5.13
Met betrekking tot de hoogte van de tegemoetkoming in de kosten stelt het hof voorop dat het bij de bepaling van de tegemoetkoming moet gaan om kosten die daadwerkelijk noodzakelijk zijn geworden doordat de huurder vanwege de beëindiging van de huurovereenkomst naar een andere locatie moet verhuizen en zich daar moet herinrichten. Artikel 7:297 BW dwingt niet tot een volledige kostenvergoeding. Volgens wetsgeschiedenis en vaste rechtspraak kan rekening worden gehouden met afschrijvingen die al op de inventaris hebben plaatsgevonden en met een aftrek ‘nieuw voor oud’ (HR 4 november 1983, NJ 1984, 271).
Gelet op de onweersproken stelling van [geïntimeerde] B.V. dat de inventaris, die [appellanten] c.s. ruim tien jaar geleden hebben overgenomen van [geïntimeerde] B.V.,al volledig is afgeschreven, zal het hof met een vernieuwing van de inventaris geen rekening houden. Voor het overige staat vast dat [appellanten] c.s. indien zij hun bedrijf daadwerkelijk gaan verhuizen, verhuis- en inrichtingskosten zullen maken. De exacte hoogte daarvan is nu nog niet te bepalen. Rekening houdend met hetgeen daarover heen en weer is gesteld acht het hof in de gegeven omstandigheden een tegemoetkoming van € 30.000,- op zijn plaats. Dit betekent dat de grief in zoverre slaagt.
Gelet op het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 BW zal het hof [geïntimeerde] B.V. in de gelegenheid stellen om bij akte mede te delen of zij haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wenst in te trekken. De akte is uitsluitend voor dit doel bestemd.
Gelet op de onweersproken stelling van [geïntimeerde] B.V. dat de inventaris, die [appellanten] c.s. ruim tien jaar geleden hebben overgenomen van [geïntimeerde] B.V.,al volledig is afgeschreven, zal het hof met een vernieuwing van de inventaris geen rekening houden. Voor het overige staat vast dat [appellanten] c.s. indien zij hun bedrijf daadwerkelijk gaan verhuizen, verhuis- en inrichtingskosten zullen maken. De exacte hoogte daarvan is nu nog niet te bepalen. Rekening houdend met hetgeen daarover heen en weer is gesteld acht het hof in de gegeven omstandigheden een tegemoetkoming van € 30.000,- op zijn plaats. Dit betekent dat de grief in zoverre slaagt.
Gelet op het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 BW zal het hof [geïntimeerde] B.V. in de gelegenheid stellen om bij akte mede te delen of zij haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wenst in te trekken. De akte is uitsluitend voor dit doel bestemd.
5.14
In
grief VItenslotte hebben [appellanten] c.s. betoogd dat [geïntimeerde] B.V. aan hen een voorschot op de vergoeding op grond van artikel 7:308 BW, dan wel op grond van artikel 7:299 BW verschuldigd is. [appellanten] c.s. hebben ter onderbouwing daarvan aangevoerd dat zij in 2005 bij de koop van de onderneming een bedrag van € 185.000,- aan goodwill hebben betaald en dat [geïntimeerde] B.V. bij een beëindiging van de huurovereenkomst deze goodwill kosteloos ‘afpakt’.
grief VItenslotte hebben [appellanten] c.s. betoogd dat [geïntimeerde] B.V. aan hen een voorschot op de vergoeding op grond van artikel 7:308 BW, dan wel op grond van artikel 7:299 BW verschuldigd is. [appellanten] c.s. hebben ter onderbouwing daarvan aangevoerd dat zij in 2005 bij de koop van de onderneming een bedrag van € 185.000,- aan goodwill hebben betaald en dat [geïntimeerde] B.V. bij een beëindiging van de huurovereenkomst deze goodwill kosteloos ‘afpakt’.
5.15
Het hof overweegt dat ingevolge artikel 7:308 BW eerst een aanspraak op vergoeding van goodwill of ander voordeel voor de verhuurder na het einde van de huur kan ontstaan als de bedrijfsruimte feitelijk voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf wordt gebruikt. Eerst dan kan immers worden vastgesteld of en welk voordeel de verhuurder geniet van het feit dat in de bedrijfsruimte eerder een gelijksoortige onderneming gevestigd is geweest. Dit betekent dat deze vergoeding niet in de door de verhuurder gestarte beëindigingsprocedure kan worden gevorderd (vgl. HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457). Voor een voorschot op een dergelijke vergoeding bestaat evenmin aanleiding, nu thans nog niet kan worden vastgesteld of en in welke orde van grootte aan [appellanten] c.s. een vergoeding op voormelde grond zal toekomen.
5.16
Met de kantonrechter is het hof voorts van oordeel dat een voorschot op de vergoeding ex artikel 7:299 BW evenmin reeds nu toewijsbaar is. Ingevolge lid 1 van dit artikel heeft de gewezen huurder recht op schadevergoeding indien de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Of de wil van [geïntimeerde] B.V, daadwerkelijk aanwezig is, zal eerst later vastgesteld kunnen worden. Voor toepassing van lid 3, dat het hof de mogelijkheid biedt een bedrag te bepalen dat [geïntimeerde] B.V. aan [appellanten] c.s. zou moeten betalen indien later mocht blijken dat die wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, bestaat onvoldoende aanleiding, nu het hof vooralsnog onvoldoende aanleiding heeft om er aan te twijfelen dat [geïntimeerde] B.V. het verhuurde daadwerkelijk duurzaam in eigen gebruik wil nemen. Indien de wil bij [geïntimeerde] B.V. in de toekomst niet aanwezig blijkt te zijn geweest hebben [appellanten] c.s. recht op volledige schadevergoeding. Daargelaten of de schade reeds nu al berekend zou kunnen worden, hebben [appellanten] c.s. onvoldoende inzicht gegeven in de alsdan door hen te lijden schade.
5.17
De stelling dat [geïntimeerde] B.V. op grond van goed verhuurderschap, dan wel op gronden van redelijkheid en billijkheid gehouden zou zijn om een voorschot als gevorderd aan [appellanten] c.s. te betalen, wordt, mede gelet op het voorgaande, door het hof niet gevolgd. Eerst in de toekomst zal blijken of aan [appellanten] c.s. nog enig bedrag aan schadevergoeding ex artikel 7:299 BW dan wel 7:308 BW toekomt.
5.18
Voor het geval dat de vordering op grond van artikel 7:299 BW, dan wel op grond van artikel 7:308 BW niet wordt toegewezen hebben [appellanten] c.s. gevorderd [geïntimeerde] B.V. te veroordelen zekerheid te stellen tot een bedrag van € 350.000,-.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en in aanmerking nemend dat [appellanten] c.s. hun vordering verder niet hebben toegelicht, acht het hof onvoldoende termen aanwezig om deze vordering toe te wijzen. Dit leidt ertoe dat grief VI faalt.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en in aanmerking nemend dat [appellanten] c.s. hun vordering verder niet hebben toegelicht, acht het hof onvoldoende termen aanwezig om deze vordering toe te wijzen. Dit leidt ertoe dat grief VI faalt.
5.19
[appellanten] c.s. hebben een algemeen bewijsaanbod gedaan. Aangezien niet duidelijk ten aanzien van welk onderdeel zij bewijs willen leveren, anders dan in rov. 5.5 aan de orde is geweest, zal dit bewijsaanbod als onvoldoende concreet worden gepasseerd.
5.2
In afwachting van de akte van [geïntimeerde] B.V. zal iedere beslissing worden aangehouden. Het hof zal het eindarrest voor zover het betreft de beslissing over het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren, omdat geen termen aanwezig worden geacht om af te wijken van het uitgangspunt als in artikel 7:295 lid 1 BW omschreven.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwijst de zaak naar de roldatum van 18 april 2017 voor akte aan de zijde van [geïntimeerde] B.V. met het hiervoor in rechtsoverweging 5.13 omschreven doel (een antwoordakte aan de zijde van [appellanten] c.s. wordt niet verwacht);
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mr. W. Breemhaar, mr O.E. Mulder en mr. J.N. Bartels en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 21 maart 2017.