Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2476
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. B. Oudenaarden)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(vertegenwoordiger: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 31 mei 2020 (de beschikking) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (het terrein) voor het jaar 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 6.984.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 6.984.000,- (de aanslag).
In de uitspraak op bezwaar van 14 april 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard, de waarde van het terrein nader vastgesteld op € 6.856.000,- en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft niet tijdig een verweerschrift ingediend. Wel heeft hij op 28 februari 2022 een nader stuk ingediend waarin hij is ingegaan op het door eiseres ingestelde beroep.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 maart 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de heer [A] . Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is of:
- de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van het terrein van
€ 6.856.000,- te hoog is;
- de aanslag ten onrechte is berekend naar het tarief voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen.
2. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, nadere vaststelling van de waarde van het terrein op een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en veroordeling van verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten.
3. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
De waarde van de onroerende zaak
4. De rechtbank ontleent het volgende aan de stukken van het geding en het verhandelde op de zitting van 15 maart 2022:
- Het terrein heeft een oppervlakte van 2.993 m2, bestaande uit de kadastrale percelen [perceelnummer 1] (501 m2), [perceelnummer 2] (1.515 m2) en [perceelnummer 3] (917 m2).
- Op het terrein waren vroeger bedrijfsgebouwen van de [bedrijf] ( [bedrijf] ) gesitueerd. Deze zijn vóór 1 januari 2019 gesloopt.
- De raad van de gemeente Utrecht heeft bij besluit van 7 juni 2018 het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ vastgesteld. Het bestemmingsplan voorziet onder meer in de bouw van woningen. Het terrein is gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan.
- Tegen het besluit van 7 juni 2018 en een daarmee samenhangend besluit is beroep ingesteld. In haar uitspraak van 15 mei 2019 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het beroep tegen het besluit van 7 juni 2018 ongegrond verklaard.
- Op 26 juni 2019 is bij de gemeente vergunningaanvraag ingediend voor het project “Nieuw te bouwen studentenwoningen en commerciële ruimte nabij [adres 2] te [plaats] . Ook bekend als [naam bestemmingsplan] , kavel 2”. [1]
- De gevraagde vergunning is volgens partijen op 18 september 2019 verleend. [2]
- Op 19 december 2019 heeft eiseres het op het terrein gevestigde, eeuwigdurende recht van erfpacht [3] gekocht en verkregen voor een koopsom die, inclusief omzetbelasting, naar de rechtbank begrijpt uit wat partijen over de inhoud van de koopovereenkomst en de akte van levering hebben verklaard, gelijk is aan de bij de beschikking vastgestelde waarde van
€ 6.984.000 [4] . In de akte van levering staat volgens partijen dat de canonverplichting is afgekocht.
-De studentenwoningen zijn in 2020/2021 gebouwd en op 30 september 2021 opgeleverd.
5. Verweerder neemt het standpunt in dat de waarde van de onroerende zaak, gelet op het bepaalde in artikel 18 lid 3 van Pro de Wet WOZ, dient te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
6. De hoofdregel is dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op waardepeildatum (hier: 1 januari 2019) heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert [5] . In artikel 18 lid 3 van Pro de Wet WOZ worden gebeurtenissen in het jaar voorafgaande aan het kalenderjaar waarvoor de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld (hieronder: het voorafgaande jaar) genoemd, die tot gevolg hebben dat de waarde van de onroerende zaak, in afwijking van de hoofdregel, wordt bepaald naar de staat van de onroerende zaak aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld. (hier: 1 januari 2020).
1e. in de loop van het voorafgaande jaar (hier: 2019) gaat het terrein op in een of meer andere onroerende zaken (wijziging objectafbakening) [6] ;
2e. in de loop van het voorafgaande jaar (hier: 2019) wijzigt het terrein als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging (hierna samen aangeduid als: fysieke verandering) [7] ;
3e. .in de loop van het voorafgaande jaar (hier: 2019) verandert het terrein van bestemming (bestemmingswijziging) [8] ;
4e. in de loop van het voorafgaande jaar (hier: 2019) ondergaat het terrein een verandering in waarde als gevolg van een andere, specifiek voor het terrein geldende bijzondere omstandigheid (waardeverandering door een specifiek voor het terrein geldende omstandigheid) [9] .
Wijziging van de objectafbakening in 2019 (onder ten 1e) is in de stukken van het geding noch op de zitting aangevoerd als reden voor een waardebepaling naar de staat van het terrein op 1 januari 2020, Uit de feiten blijkt ook niet dat zich in 2019 een wijziging van de objectafbakening heeft voorgedaan.
Partijen hebben beiden op de zitting verklaard dat er van een fysieke verandering van het terrein in 2019 (onder ten 2e) geen sprake is. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijke standpunt van partijen.
Dan blijven onder ten 3e en 4e genoemde gebeurtenissen over. De rechtbank beperkt zich hierna bij de beantwoording van de vraag of de waarde van het terrein, in afwijking van de hoofdregel, dient te worden bepaald naar de staat van het terrein op 1 januari 2020, tot deze twee gebeurtenissen.
Is er een bestemmingswijziging in 2019?
7. In de memorie van toelichting bij het voorstel van de Wet WOZ [10] is de bestemmingswijziging als reden voor een waardebepaling naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het jaar waarvoor de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld verduidelijkt. Onder meer wordt daarin gesteld:
“ Bij verandering van bestemming kan men denken aan de waardesprong die pleegt op te treden bij wijziging van de bestemming van grond voor agrarische doeleinden in een andere.
Het gaat daarbij om situaties waarbij de bestemming door de rechthebbenden wordt gewijzigd[cursivering door de rechtbank] (…).”
Het gaat daarbij om situaties waarbij de bestemming door de rechthebbenden wordt gewijzigd[cursivering door de rechtbank] (…).”
Met wat verweerder heeft aangevoerd heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de bestemmingswijziging die de wetgever op het oog heeft, zich in het onderhavige geval in 2019 heeft voorgedaan. Met name heeft verweerder geen feiten gesteld die, indien aannemelijk bevonden, de conclusie kunnen dragen dat zich tussen de waardepeildatum (1 januari 2019) en het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde van terrein is vastgesteld (1 januari 2020) een substantiële waardeverandering (“waardesprong”) heeft voorgedaan doordat de rechthebbende (eiseres) in die periode zelf de feitelijke bestemming van de onroerende zaak heeft veranderd.
8. Even verderop in de memorie van toelichting bij het voorstel van de Wet WOZ [11] wordt opgemerkt:
“ Niet van invloed zijn de waardeveranderingen die het gevolg zijn van wijziging van openbare bestemmingsplannen en dergelijke”.
Mocht verweerder het standpunt hebben willen innemen dat de ongegrondverklaring van het beroep tegen het besluit van 7 juni 2018 tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 mei 2019 moet worden aangemerkt als een bestemmingswijziging in de hier bedoelde zin in de loop van 2019, dan volgt de rechtbank eiseres niet in dat standpunt. Het is immers, gelet op de zo-even aangehaalde volzin uit de memorie van toelichting bij het voorstel van de Wet WOZ, nadrukkelijk niet de bedoeling van de wetgever dat een waardeverandering van het terrein in de periode tussen de waardepeildatum (1 januari 2019) en het begin van het kalenderjaar (1 januari 2020) die het gevolg is van een wijziging van het bestemmingsplan tot gevolg heeft dat de waarde van het terrein moet worden vastgesteld naar de staat waarin het terrein op 1 januari 2020 verkeert. De rechtbank ziet reen reden om aan te nemen dat iets anders zou gelden voor de (eventuele) waardeverandering als gevolg van de ongegrondverklaring van het beroep tegen het besluit van 7 juni 2018 tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 mei 2019. De vraag of de ongegrondverklaring van het beroep tegen het besluit van 7 juni 2018 tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 mei 2019 heeft geleid tot een waardeverandering van in de loop van 2019, behoeft dus geen behandeling.
9. Op grond van wat onder 7 tot en met 8 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat niet is komen vast te staan dat hierboven onder ten 3e genoemde gebeurtenis zich heeft voorgedaan.
Is er een waardeverandering door een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid?
10. De bepaling over een waardeverandering door een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid is door een amendement in de Wet WOZ terecht gekomen [12] . De indieners van het amendement wilden er met name mee bereiken dat bij de waardebepaling voor een bepaald kalenderjaar met de waardedrukkende invloed van reeds aanwezige maar pas tussen de waardepeildatum en het begin van het kalenderjaar ontdekte bodemverontreiniging rekening kan worden rekening gehouden. Uit de jurisprudentie blijkt dat er ook andere specifiek voor een onroerende zaak geldende omstandigheden zijn, zoals aardbevingen in de omgeving van de onroerende zaak, de komst van windmolens in de nabijheid van een onroerende zaak en veranderde verkeersomstandigheden bij de onroerende zaak.
11. Omdat verweerder, naar de rechtbank begrijpt, het standpunt inneemt dat er sprake is van een in de loop van 2019 opgetreden waardeverandering door een specifiek voor het terrein geldende omstandigheid, ligt het op zijn weg de feiten te stellen en bij weerspreking door eiseres aannemelijk te maken waaruit volgt dat een dergelijke waardeverandering door een specifiek voor het terrein geldende omstandigheid zich in 2019 heeft voorgedaan.
12. Voor zover verweerder stelt dat de ongegrondverklaring door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in zijn uitspraak van 15 mei 2019 van het beroep tegen het besluit van 7 juni 2018 tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 mei 2019 een specifiek voor het terrein geldende omstandigheid is die tot een verandering van de waarde van de onroerende zaak heeft geleid, volgt de rechtbank verweerder daarin niet omdat verweerder dit door eiseres weersproken standpunt niet met objectieve en controleerbare feiten heeft onderbouwd. Ook ontbreekt een onderbouwing van het standpunt dat de ongegrondverklaring van het beroep tegen het besluit van 7 juni 2018 tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ een specifiek het terrein geldende omstandigheid is.
13. Naar de rechtbank begrijpt heeft verweerder nog een andere, zijns inziens specifiek voor het terrein geldende omstandigheid aangevoerd waardoor volgens hem het terrein in 2019 een verandering in waarde heeft ondergaan. Die andere omstandigheid is dat het terrein op 1 januari 2020, anders dan op 1 januari 2019, een bouwterrein is. Eiseres heeft bestreden dat deze verandering van aard van het terrein zich heeft voorgedaan en voorts gesteld dat – als toch wordt aangenomen deze verandering van aard zich heeft voorgedaan – het terrein als gevolg daarvan geen verandering in waarde heeft ondergaan.
14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zijn stellingen dat de aard het terrein in de loop van 2019 is veranderd en dat deze verandering van aard een specifiek voor het terrein geldende omstandigheid is die in 2019 tot een verandering van de waarde van het terrein heeft geleid, niet onderbouwd met feiten, die – indien aannemelijk bevonden – deze stellingen zouden kunnen dragen. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat, zoals onder 6 is overwogen, een fysieke verandering van het terrein zich in 2019 niet heeft voorgedaan, dus evenmin een fysieke verandering die tot een verandering van de aard van het terrein zou kunnen leiden. Van het bestaan van (een) niet-fysieke, specifiek voor het terrein geldende, verandering(en) die tot gevolg heeft (hebben) dat de onroerende zaak in 2019 een verandering in waarde heeft ondergaan, is evenmin gebleken. Daarvoor is onvoldoende dat verweerder heeft verklaard dat het terrein op 1 januari 2020, anders dan op 1 januari 2019, een bouwterrein was. In de eerste plaats omdat verweerder niet met objectieve, controleerbare feiten heeft onderbouwd dat de door hem gestelde verandering van aard zich in 2019 heeft voorgedaan en dat deze door hem gestelde verandering van aard tot een verandering van de waarde het terrein heeft geleid. In de tweede plaats wijst de rechtbank op het (ontkennende) antwoord dat zij hierna onder 26 en 27 geeft op de vraag of het terrein op de waardepeildatum 1 januari 2019 een bouwterrein in de zin van de Wet op de omzetbelasting was almede naar haar (op die plek ten overvloede gemaakte) opmerking dat dit niet anders was bij de aanvang van het kalenderjaar waarvoor de waarde is vastgesteld (1 januari 2020).
15. Op grond van wat onder 10 tot en met 14 is overwogen is de rechtbank van oordeel dat niet is komen vast te staan dat het terrein in het kalenderjaar voorafgaande aan het kalenderjaar waarvoor de waarde van het terrein is vastgesteld, een verandering in waarde heeft ondergaan als gevolg van een bijzondere omstandigheid die alleen voor het terrein geldt.
De waarde van de onroerende zaak naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum verkeert
16. Naar volgt uit het voorgaande is er geen reden om af te wijken van de hoofdregel dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum (1 januari 2019) verkeert.
17. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van het terrein van € 6.856.000,- niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank mede in de beschouwing betrekken wat eiseres heeft aangevoerd ter betwisting van de (onderbouwing door verweerder van de) nader vastgestelde waarde [13] .
18. Bij de bepaling van de in de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van het terrein is verweerder uitgegaan van de door eiseres in haar bezwaarschrift als volgt gespecificeerde waarde exclusief omzetbelasting:
- Grondprijs € 5.503.000,00
- Index 2% 01/07/2017 – 1/1/2019 (550 dagen) € 165.843,84
- Totaal € 5.668.843,84
Verweerder heeft de zo gespecificeerde waarde exclusief omzetbelasting van het terrein verhoogd met de omzetbelasting. Deze correctie heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar als volgt gemotiveerd:
“Tenslotte stelt u dat de waarde exclusief BTW dient te zijn. Echter, bij de waardebepaling op basis van de marktwaarde – de waarde in het economische verkeer – wordt gekeken naar de tweejaarstermijn. Dit houdt kort geformuleerd in dat de WOZ-waarde vanaf bouwterrein en in jaar 1 en 2 na de eerste oplevering inclusief btw is. Na deze twee jaar wordt de WOZ-waarde exclusief btw vastgesteld. Hiervoor verwijs ik naar de volgende arresten:
- Hoge Raad 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW387
- Hoge Raad 21 oktober 2011, ECLI;NL:HR;2011:BT8739
Uitgaand van de waarde van € 5.668.843,84 vermeerder met BTW kom ik tot
€ 6.856.000. Ik besluit dus om de WOZ-waarde te verlagen van € 6.984.000 naar
€ 6.856.000”.
In het op 28 februari 2022 door verweerder ingediende nadere stuk, waarin hij ingaat op het door eiseres ingestelde beroep, merkt verweerder op:
“Belanghebbende stelt dat ten onrechte van een veel hogere waarde op grond van de woonbestemming wordt uitgegaan. Echter, er wordt uitgegaan van de door belanghebbende voorgestelde waarde en het eigen aankoopbedrag. De WOZ-waarde van een bouwterrein wordt altijd inclusief btw berekend. Als waarde begrip wordt de waarde in het economische verkeer gehanteerd. Het object bouwterrein, groot 2.933 m2, betreft een niet-woning (…) De taxateur heeft de WOZ-waarde die belanghebbende in zijn bezwaarschrift voorstaat, namelijk: € 5.668.843,84 excl. BTW overgenomen, maar dan wel inclusief de BTW en komt dan uit op € 6.856.000”
19. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het terrein dient te worden bepaald op de marktwaarde [14] . De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijke standpunt van partijen. De rechtbank merkt hierbij – ten overvloede – op dat in het gezamenlijke, door de rechtbank overgenomen, standpunt van partijen besloten ligt dat het terrein geen gebouwd eigendom in aanbouw is [15] .
20. Vast staat dat eiseres het op het terrein gevestigde, eeuwigdurende recht van erfpacht op 19 december 2019 heeft gekocht en verkregen voor een koopsom die, naar de rechtbank begrijpt uit wat partijen over de inhoud van partijen hebben aangevoerd, inclusief omzetbelasting gelijk is aan de bij de beschikking vastgestelde waarde van € 6.984.000 en dat in de akte van levering is bepaald dat de canonverplichting is afgekocht (zie onder 4).
21. In een geval als dit, waarin de onroerende zaak niet te ver vóór of na de waardepeildatum is gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de marktwaarde van onroerende zaak overeenkomt met de voor de woning overeengekomen koopprijs. Als een partij zich in een geschil over de marktwaarde van een onroerende zaak zich erop beroept dat de marktwaarde van de onroerende zaak niet overeenkomt met de voor de onroerende zaak overeengekomen koopprijs, moet zij omstandigheden stellen en bij betwisting aannemelijk maken waaruit volgt dat de koopsom
nietde marktwaarde weergeeft [16] .
nietde marktwaarde weergeeft [16] .
22. Eiseres heeft in bezwaar twee redenen aangevoerd waarom voor het terrein overeengekomen koopsom niet met de op de voet van de Wet WOZ bepaalde marktwaarde van het terrein op de waardepeildatum overeenkomt, te weten:
1e. de koopsom bestaat uit twee componenten: de grondprijs per 1 januari 2017 en een correctie daarop van 2% per jaar voor de ontwikkeling van de grondprijs tussen 1 januari 2017 en de transactiedatum (de “index”). Voor de bepaling van de waarde van de het terrein op waardepeildatum moet deze index over een kortere periode worden berekend, namelijk over de periode van 1 juli 2017 tot 1 januari 2019.
2e. de over de koopsom van het terrein in rekening gebrachte omzetbelasting behoort niet tot de op de voet van de Wet WOZ bepaalde marktwaarde.
Ad 1e. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar op het eerste punt aan het bezwaar van eiseres tegemoet gekomen. Eiseres heeft in beroep naar haar bezwaar op dit punt verwezen zonder in te gaan op de beslissing daarop in de uitspraak op bezwaar.
Ad 2e. Verweerder heeft het bezwaar van eiseres op het tweede punt afgewezen. Eiseres heeft in beroep naar haar bezwaar op dit punt verwezen. Ter zitting heeft zij daaraan toegevoegd dat het terrein op de waardepeildatum geen bouwterrein was. Ter zake van de (veronderstelde) levering van de grond op 1 januari 2019 was daarom geen omzetbelasting verschuldigd. Op de dag waarop eiseres het op het terrein gevestigde, eeuwigdurende recht van erfpacht verwierf, was dit niet anders, De verkoper (de gemeente) heeft de koper (eiseres) dus ten onrechte omzetbelasting in rekening gebracht. Verhoging van de waarde van het terrein exclusief omzetbelasting met op de waardepeildatum niet verschuldigde en ter zake van de levering op 19 december 2019 onterecht geheven omzetbelasting is dan ook niet aan de orde.
Eiseres heeft in beroep nog een derde reden aangevoerd waarom voor het terrein overeengekomen koopsom afwijkt van de op de voet van de overeenkomt, te weten de omstandigheden waaronder de koop van het terrein tot stand is gekomen. Die maken, aldus eiseres, dat de koopovereenkomst geen normale, zakelijke overeenkomst tussen twee van elkaar onafhankelijke partijen was. Aan de koop van de grond ging een ‘tender’ in 2017 vooraf. Uiteindelijk is eiseres de grond gegund. De overeengekomen koopsom is in wezen niet geschikt als uitgangspunt voor de bepaling van de marktwaarde van het terrein op de waardepeildatum.
23. De verreikendste door eiseres aangevoerde omstandigheid waarom de koopsom niet met de op de voet van de Wet WOZ bepaalde marktwaarde op de waardepeildatum overeenkomt, is de derde reden. De rechtbank beoordeelt die reden daarom als eerste. Eiseres heeft geen enkele informatie verstrekt over de ‘tender’ die – naar de rechtbank veronderstelt – uiteindelijk tot de koop van de onroerende zaak door eiseres heeft geleid . Ook anderszins heeft eiseres niet onderbouwd dat de koopovereenkomst geen normale, zakelijke overeenkomst tussen twee van elkaar onafhankelijke partijen was.
24. De eerste door eiseres genoemde reden waarom de overeengekomen koopsom niet met de op de voet van de Wet WOZ bepaalde marktwaarde op de waardepeildatum overeenkomt, is evenmin steekhoudend, In de eerste plaats omdat eiseres in bezwaar heeft gesteld dat de “index” moet worden toegepast op de wijze waarop verweerder de “index” vervolgens in de uitspraak op bezwaar heeft toegepast. In de tweede plaats omdat, als eiseres bij nader inzien vindt dat de koopsom die zij op 19 december 2019 is overeengekomen bij de bepaling van de marktwaarde van de onroerende zaak op waardepeildatum op een andere manier moet worden gecorrigeerd dan die welke zij aanvankelijk voorstond en die verweerder op haar instigatie heeft toegepast, minst genomen van haar verwacht mag worden dat zij haar veranderd inzicht en de gronden daarvoor aan verweerder en de rechter bekend maakt zodat verweerder daarop kan reageren en de rechter daarover kan oordelen. De enkele verwijzing naar “de in bezwaar aangevoerde argumenten” is daartoe onvoldoende, reeds omdat verweerder die argumenten in de uitspraak op bezwaar heeft gehonoreerd.
25. Met betrekking tot de tweede door eiseres genoemde reden waarom de overeengekomen koopsom niet met de op de voet van de Wet WOZ bepaalde marktwaarde op de waardepeildatum overeenkomt, overweegt de rechtbank het volgende.
26. De levering van onroerende zaken en van rechten waaraan deze zijn onderworpen is vrijgesteld van omzetbelasting. Dit geldt niet voor de levering van een bouwterrein [17] . Onder een bouwterrein wordt verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden gebruikt om te worden bebouwd met een of meer gebouwen [18] . Voor onbebouwde grond die niet kwalificeert als bouwterrein is, geldt de vrijstelling wel [19] .
27. De woorden ”die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd” houden naar het oordeel van de rechtbank in dat de bestemming die de partijen bij de levering van onbebouwde grond aan die grond geven, bepalend is voor het antwoord op de vraag of de grond voor de toepassing van de Wet op de omzetbelasting een bouwterrein is. In het woord “ kennelijk” ligt een objectivering besloten; de bestemming die de partijen aan de onbebouwde grond geven, moet uit de feiten kenbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de onder 4. vermelde feiten dat al op de waardepeildatum de bestemming die partijen aan het terrein geven is dat het zal worden gebruikt om te worden bebouwd met (studenten)woningen. Dus was het terrein, beoordeeld naar de staat waarin het terrein op de waardepeildatum verkeerde, een bouwterrein in de zin van de Wet op de omzetbelasting. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat dit bij de aanvang van het kalenderjaar waarvoor de waarde is vastgesteld (1 januari 2020), niet anders was.
28. Geen van de door eiseres aangevoerde redenen waarom de overeengekomen koopsom niet met de op de voet van de Wet WOZ bepaalde marktwaarde op de waardepeildatum overeenkomt, vindt steun in de feiten en in het recht. Ook anderszins is niet gebleken van feiten en omstandigheden die kunnen leiden tot de conclusie dat de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van het terrein hoger is dan de waarde, bepaald naar de staat waarin het terrein op de waardepeildatum verkeerde.
Slotsom
29. Gelet op wat onder 4 tot en met 28 is overwogen, is het beroep van eiseres, voor zover dit de beschikking betreft, ongegrond.
Het tarief waarnaar de aanslag is berekend
30. Het tarief van de onroerendezaakbelasting die wordt geheven van eigenaren van onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen (niet-woningen), is in de gemeente [gemeente] een stuk hoger dan het tarief van de onroerendezaakbelasting die wordt geheven van eigenaren van onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen (woningen) [20] . In de Gemeentewet is bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient indien de waarde die op grond van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden [21] . Het gaat te ver om onbebouwde grond al voordat de bouw van een of meer woningen op die grond feitelijk is begonnen, aan te merken als tot woning dienend dan wel volledig dienstbaar aan woondoeleinden [22] . Het terrein is daarom naar het oordeel van de rechtbank geen onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient. Verweerder heeft de aanslag terecht berekend naar het tarief dat geldt voor eigenaren van niet-woningen.
31. Gelet op wat onder 30 is overwogen is het beroep, voor zover het de aanslag betreft, eveneens ongegrond.
Proceskosten
32. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen reden om verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.