Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/430183 / HL ZA 17-13
Vonnis van 6 februari 2019
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. E.J. Loos te Amsterdam,
[betrokkene],
wonende te [woonplaats] ,
in zijn hoedanigheid van betrokken partij bij een processueel ondeelbare rechtsverhouding,
niet verschenen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. G.P. Dayala te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2 (de makelaar)] BV,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten,
3. maatschap
[gedaagde sub 3 (de notaris)],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. H.J. Delhaas te Amsterdam,
4. naamloze vennootschap
OBVION NV,
gevestigd te Heerlen,
gedaagde,
advocaat mr. B. Lynen te Kerkrade,
Partijen zullen hierna [eiseres] , [betrokkene] , [gedaagde sub 1] , de makelaar, de notaris en Obvion worden genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk aangeduid als [gedaagde sub 1] c.s..
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 januari 2018
- het exploot van 20 april 2018 waarbij [betrokkene] is opgeroepen om in dit geding te verschijnen
- de akte houdende vermeerdering van eis van 2 mei 2018
- de verstekverlening tegen [betrokkene]
- het proces-verbaal van voortzetting van comparitie, gehouden op 14 november 2018 en de na aanleiding daarvan ontvangen brieven van 3 december 2018 en 4 december 2018 van de zijde van Obvion respectievelijk [eiseres] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
2.1.
[eiseres] vordert – na eisvermeerdering – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de tussen [gedaagde sub 1] en [eiseres] gesloten koopovereenkomst te vernietigen
voor zover de koopsom het bedrag van € 57.717,21 te boven gaat;
II. te verklaren voor recht dat de makelaar, de notaris en Obvion jegens [eiseres] onrechtmatig hebben gehandeld, daarvoor aansprakelijk zijn en gehouden zijn de door [eiseres] geleden schade te vergoeden;
III. [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen om, des dat de één betalende de ander zal zijn
bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag
van € 57.717,21, vermeerderd met de door [eiseres] teveel betaalde rente, nader
op te maken bij staat, en met de buitengerechtelijke kosten ad € 1.352,17, en
met de wettelijke rente over het totaal van deze drie bedragen vanaf de datum
van de dagvaarding; en
IV. [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen in de kosten van het geding, met inbegrip van de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en -voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te verrekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
2.2.
[eiseres] heeft ter zitting aangegeven dat haar vordering genoemd onder 2.1. I dient te worden gelezen in die zin dat zij door de gesloten koopovereenkomst € 57.717,21 schade heeft geleden.
3.De verdere beoordeling
3.1.
De rechtbank blijft bij hetgeen reeds is overwogen in het tussenvonnis van
17 januari 2018 (hierna: het tussenvonnis). In het tussenvonnis is [eiseres] in de gelegenheid gesteld om [betrokkene] in deze procedure te betrekken, omdat sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding. [eiseres] heeft daarop [betrokkene] als partij in de onderhavige procedure opgeroepen, maar [betrokkene] is niet verschenen. Daarom is tegen [betrokkene] verstek verleend, wat meebrengt dat de beslissing in dit vonnis ook tegen hem geldt.
17 januari 2018 (hierna: het tussenvonnis). In het tussenvonnis is [eiseres] in de gelegenheid gesteld om [betrokkene] in deze procedure te betrekken, omdat sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding. [eiseres] heeft daarop [betrokkene] als partij in de onderhavige procedure opgeroepen, maar [betrokkene] is niet verschenen. Daarom is tegen [betrokkene] verstek verleend, wat meebrengt dat de beslissing in dit vonnis ook tegen hem geldt.
3.2.
Als meest strekkende verweer heeft [gedaagde sub 1] c.s. een beroep gedaan op de verjaring van de vordering van [eiseres] en de schending van klachtplicht als bedoeld in artikel 6:89 BW. Dit verweer zal daarom eerst worden behandeld.
Verjaring
3.3.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft gesteld dat de vordering van [eiseres] is verjaard op basis van artikel 3:310 BW. Uit deze bepaling volgt dat een vordering verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgend op die waarop zij zowel met de ontstane schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. De genoemde verjaringstermijn van vijf jaar vangt aan op de dag dat sprake is van subjectieve bekendheid van de schuldeiser zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon. Het moet daadwerkelijke feitelijke -niet juridische- bekendheid betreffen, en de verjaringstermijn begint pas te lopen zodra de schuldeiser voldoende zekerheid -die niet een absolute zekerheid behoeft te zijn- heeft gekregen dat de schade (mede) is veroorzaakt door tekortschietend handelend aan de zijde van de schuldenaar (HR 26 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR1739 en HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:677).
3.4.
[gedaagde sub 1] heeft allereerst aangevoerd dat de vordering van [eiseres] is verjaard, omdat [eiseres] na kennisname van de geveltaxatie in 2000 en ontvangst van de jaarlijkse WOZ-beschikkingen vanaf 2000 niet tegen de koopprijs en de waarde van de woning heeft geprotesteerd.
3.5.
Volgens de makelaar is de vordering van [eiseres] op 10 november 2004 verjaard, omdat [eiseres] de aan de koopovereenkomst gehechte kopie van het eigendomsbewijs van [gedaagde sub 1] op 9 november 1999 onder ogen heeft gezien. Zij stelt in dat verband dat [eiseres] op dat moment op de hoogte was dat de koopprijs die [gedaagde sub 1] heeft betaald voor de woning niet aan haar kenbaar is gemaakt, zodat zij daarover duidelijkheid had moeten zien te verkrijgen. Daarom meent de makelaar dat er vanuit dient te worden gegaan dat [eiseres] in ieder geval vanaf dat moment op de hoogte had behoren te zijn van het verschil tussen de door haar en door [gedaagde sub 1] betaalde koopprijs.
3.6.
De makelaar heeft vervolgens betoogd dat de vordering van [eiseres] op
24 juli 2005 is verjaard, omdat [eiseres] vanaf 23 juni 2000 op de hoogte is van de aanneemsom die [gedaagde sub 1] voor de woning heeft betaald. De makelaar wijst daarbij op de onder 2.8 genoemde passage in de akte van levering van 23 juni 2000, waarin de aanneemsom is vermeld. Op basis daarvan kan [eiseres] , naar de mening van de makelaar, bepalen dat de koopprijs die zij heeft betaald hoger is dan de door [gedaagde sub 1] betaalde koopprijs. Een vergelijkbaar betoog hebben [gedaagde sub 1] , de notaris en Obvion aangevoerd.
24 juli 2005 is verjaard, omdat [eiseres] vanaf 23 juni 2000 op de hoogte is van de aanneemsom die [gedaagde sub 1] voor de woning heeft betaald. De makelaar wijst daarbij op de onder 2.8 genoemde passage in de akte van levering van 23 juni 2000, waarin de aanneemsom is vermeld. Op basis daarvan kan [eiseres] , naar de mening van de makelaar, bepalen dat de koopprijs die zij heeft betaald hoger is dan de door [gedaagde sub 1] betaalde koopprijs. Een vergelijkbaar betoog hebben [gedaagde sub 1] , de notaris en Obvion aangevoerd.
3.7.
Uit de onder 3.4 tot en met 3.6 genoemde bescheiden blijkt echter niet, zoals [eiseres] heeft gesteld, welke koopprijs [gedaagde sub 1] voor de woning heeft betaald. Dat [eiseres] wist dat de door [gedaagde sub 1] betaalde koopprijs in de aan de koopovereenkomst gehechte kopie van het eigendomsbewijs was weggelakt, brengt nog niet mee dat sprake is van bekendheid met de schade in de onder 3.2 bedoelde zin. Hierbij is niet relevant dat [eiseres] met de door [gedaagde sub 1] betaalde koopprijs bekend had behoren te zijn. [eiseres] wordt verder gevolgd in haar stelling dat de door [gedaagde sub 1] betaalde koopprijs uit de WOZ-beschikkingen noch de hiervoor genoemde passage in de akte van levering blijkt, omdat de WOZ-waarde van een woning niet altijd overeenkomt met de werkelijke waarde van een woning en de koopprijs van de grond niet uit die passage kan worden afgeleid.
3.8.
Gelet op het voorgaande dient het ervoor te worden gehouden dat [eiseres] pas op het moment dat zij van haar buren heeft vernomen dat zij minder voor hun woningen hebben betaald, te weten in 2015, feitelijke bekendheid heeft gekregen met de door haar gestelde schade. Of [eiseres] ook op dat moment bekend is geworden met de aansprakelijke personen kan in het midden blijven, nu de vordering van [eiseres] binnen vijf jaar nadien is ingesteld. De vordering van [eiseres] is dan ook niet verjaard.
Klachtplicht
3.9.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft verder aangevoerd dat [eiseres] de klachtplicht als bedoeld in artikel 6:89 BW heeft geschonden. In artikel 6:89 BW is bepaald dat een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. Met het woord redelijkerwijze in voornoemd artikel is een zekere objectivering bedoeld (Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 7 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:416). Hoeveel tijd de schuldeiser precies heeft om te klagen, dient aan de hand van de overeenkomst, de gebruiken en de concrete omstandigheden van het voorliggende geval te worden beoordeeld. Daarbij moet acht worden geslagen op alle relevante omstandigheden, waaronder het nadeel als gevolg van het verstrijken van de tijd totdat tegen het gebrek is geprotesteerd (zoals een benadeling in bewijspositie of een aantasting van de mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken), het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren (te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming), de waarneembaarheid van het gebrek, de aard van de rechtsverhouding en de deskundigheid van partijen. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling een belangrijke, zij het niet doorslaggevende factor (HR, 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600).
3.10.
De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 6:89 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de schuldenaar - [gedaagde sub 1] c.s. in dit geval - omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd, een bevrijdend verweer is (HR, 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593). Het ligt dan ook op de weg van [gedaagde sub 1] c.s. om voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment [eiseres] heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van haar te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat sprake is van een gebrek in de door [gedaagde sub 1] c.s. verrichte prestaties (het niet kenbaar maken van de door [gedaagde sub 1] betaalde koopprijs), alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop [eiseres] heeft geklaagd, zo lang is geweest dat niet gesproken kan worden van een tijdige klacht in het licht van de onder 3.9 bedoelde maatstaven.
3.11.
[gedaagde sub 1] heeft terecht aangevoerd dat [eiseres] vragen had kunnen stellen over de weggelakte door haar betaalde koopprijs in de aan de koopovereenkomst gehechte kopie van het eigendomsbewijs dan wel bij de buren had kunnen informeren naar de door hen voor hun woningen betaalde koopprijzen. [eiseres] had alsdan redelijkerwijs moeten ontdekken wat [gedaagde sub 1] voor de woning had betaald, waardoor zij had kunnen nagaan of zij door de door haar betaalde koopprijs (mogelijkerwijs) schade zou lijden. Dat zij dat heeft nagelaten, omdat zij in de veronderstelling verkeerde dat sprake was van privacygevoelige informatie doet daar niet aan af. In het licht van deze omstandigheden had [eiseres] op het moment dat zij heeft kennisgenomen van de weggelakte door [gedaagde sub 1] betaalde koopprijs in de aan de koopovereenkomst gehechte kopie van het eigendomsbewijs het gebrek in de prestatie van [eiseres] moeten ontdekken.
3.12.
Ook de makelaar en in navolging daarvan Obvion hebben het moment waarop [eiseres] kennis heeft genomen van de aan de koopovereenkomst gehechte kopie van het eigendomsbewijs genoemd als het moment waarop [eiseres] het gebrek in de prestatie redelijkerwijs had moeten ontdekken. Op dat moment was [eiseres] namelijk op de hoogte van het feit dat de door [gedaagde sub 1] betaalde koopprijs niet kenbaar aan haar is gemaakt, zoals de makelaar en in navolging daarvan Obvion terecht hebben aangevoerd. [eiseres] had dan ook toentertijd vragen over de door [gedaagde sub 1] betaalde koopprijs kunnen stellen of het kadaster kunnen raadplegen. Dat [eiseres] dat niet heeft gedaan, kan niet aan de makelaar en/of Obvion worden toegerekend.
3.13.
De notaris heeft ten slotte aangevoerd dat [eiseres] op basis van de passage over de verschuldigde overdrachtsbelasting in de onder 2.8 genoemde akte van levering kon opmaken wat [gedaagde sub 1] voor de woning had betaald. Die passage is volgens de notaris tijdens het passeren van de akte van levering met [eiseres] besproken, zonder dat zij ten aanzien daarvan vragen aan hem gesteld of opmerking heeft gemaakt. De notaris heeft ter zitting verder aangevoerd dat de materie in de leveringsakte op diverse momenten aan de orde komt, zoals tijdens het voorlezen van de akte van levering. [eiseres] heeft weersproken dat de notaris de akte van levering heeft voorgelezen, en zij heeft aangevoerd dat de notaris zich ervan had moeten vergewissen dat zij alles had begrepen. Dit brengt echter niet mee dat [eiseres] niet uiterlijk op het moment dat de akte van levering werd gepasseerd, redelijkerwijs had moeten ontdekken dat sprake was van een gebrek in de door de notaris geleverde prestatie.
3.14.
Het tijdsverloop van circa vijftien jaar tussen het moment waarop [eiseres] het gebrek in de prestaties van [gedaagde sub 1] c.s. redelijkerwijs had moeten ontdekken (20 oktober 1999 ten aanzien van het sluiten van de koopovereenkomst en 23 juni 2000 ten aanzien van het passeren van de akte van levering) en het moment waarop [eiseres] heeft geprotesteerd (2015) is, zoals in de hiervoor onder 3.9 genoemde maatstaf is vermeld, een belangrijke zij het geen doorslaggevende factor bij de beoordeling van een beroep op artikel 6:89 BW. Naast het lange tijdsverloop acht de rechtbank de omstandigheden van belang dat het voorstelbaar is dat -zoals [gedaagde sub 1] c.s. heeft aangevoerd- herinneringen aan deze zaak zijn vervaagd en relevante informatie niet meer voor handen is. De makelaar en Obvion hebben bovendien aangevoerd dat betrokkenen bij deze zaak ook niet langer bij hen in dienst zijn. [gedaagde sub 1] c.s. kan dan ook relevante feiten en omstandigheden niet langer reproduceren en zij is door het tijdsverloop in haar verdedigingsbelang geschaad.
3.15.
Op grond van voornoemde omstandigheden slaagt het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op de klachtplicht uit artikel 6:89 BW. Gelet hierop komt rechtbank niet meer toe aan de vraag of de koopovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden dan wel of de makelaar, de notaris en Obvion jegens [eiseres] onrechtmatig hebben gehandeld. De vorderingen van [eiseres] , daaronder begrepen de nevenvorderingen, zullen derhalve worden afgewezen.
3.16.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op:
- griffierecht € 79,00
- salaris advocaat
€ 2.148,00(tarief € 1.074,00 x 2 pnt)
€ 2.148,00(tarief € 1.074,00 x 2 pnt)
Totaal € 2.227,00
De kosten aan de zijde van de makelaar worden begroot op:
- griffierecht € 1.929,00
- salaris advocaat
€ 2.148,00(tarief € 1.074,00 x 2 pnt)
€ 2.148,00(tarief € 1.074,00 x 2 pnt)
Totaal € 4.077,00
De kosten aan de zijde van de notaris worden begroot op:
- griffierecht € 1.929,00
- salaris advocaat
€ 2.148,00 (tarief € 1.074,00 x 2 pnt)
€ 2.148,00 (tarief € 1.074,00 x 2 pnt)
Totaal € 4.077,00
De kosten aan de zijde van Obvion worden begroot op:
- griffierecht € 1.929,00
- salaris advocaat
€ 2.148,00 (tarief € 1.074,00 x 2 pnt)
€ 2.148,00 (tarief € 1.074,00 x 2 pnt)
Totaal € 4.077,00
3.17.
De door de makelaar gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.
3.18.
De door de notaris gevorderde nakosten met wettelijke rente zullen, met inachtneming van de verhoging van de liquidatietarieven per 1 mei 2018, worden toegewezen in na te melden zin
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
bepaalt dat deze beslissing ook tegen [betrokkene] geldt;
4.3.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] begroot op
€ 2.227,00, aan de zijde van de makelaar begroot op € 4.077,00, aan de zijde van de notaris begroot op € 4.077,00, aan de zijde van Obvion begroot op € 4.077,00, waarbij de aan de zijde van makelaar gevallen kosten zullen worden vermeerderd wettelijke rente daarover als bedoeld in art. 6:119 BW, met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
€ 2.227,00, aan de zijde van de makelaar begroot op € 4.077,00, aan de zijde van de notaris begroot op € 4.077,00, aan de zijde van Obvion begroot op € 4.077,00, waarbij de aan de zijde van makelaar gevallen kosten zullen worden vermeerderd wettelijke rente daarover als bedoeld in art. 6:119 BW, met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
4.4.
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, aan de zijde van de notaris begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M.J. Schoenaker en in het openbaar uitgesproken op
6 februari 2019.
6 februari 2019.