Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 22 / 77
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 06 januari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonend te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde 1] )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,verweerder (gemachtigde: [gemachtigde 2] ).
Procesverloop
Bij besluit van 26 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van
de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak
[adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 391.000,- voor het belastingjaar 2021.
Bij besluit van 27 november 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de bepaalde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 december 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [kantoorgenoot gemachtigde] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateur [taxateur] .
Overwegingen
Procedurele gronden
1. Eiser heeft op zitting zijn beroepsgrond dat verweerders taxatieverslag niet voldoet aan het bepaalde in de artikelen 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en 40, tweede lid, van de Wet woz laten vallen.
2. De rechtbank stelt vast dat uit het overgelegde taxatieverslag blijkt dat verweerder in de beroepsfase dezelfde vergelijkingsobjecten als in de bezwaarfase en in het bestreden besluit heeft gehanteerd.
Alleen al op grond hiervan verwerpt de rechtbank eisers standpunt op zitting dat op grond van het (door hem gestelde maar niet onderbouwde) vervangen van de vergelijkingsobjecten in de beroepsfase aan het bestreden besluit een motiveringsgebrek kleeft en hij, onder verwijzing naar een (niet-gepubliceerde) uitspraak van de rechtbank Gelderland van 21 juni 2022 (ECLI:NL:RBGEL:2022:3101), recht heeft op een proceskostenvergoeding voor het indienen van het beroepschrift en het verschijnen op een zitting.
De waarde van de onroerende zaak
3. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De betreffende onroerende zaak is volgens verweerder een omstreeks 1987 gebouwde vrijstaande woning van 525 m³. Tot de onroerende zaak behoren een kelder, een carport, een tuinhuis, een overkapping en twee dakkapellen. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 612 m².
4. Eiser heeft zich in zijn beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Volgens eiser is verweerder uitgegaan van een onjuist gebruiksoppervlak van de onroerende zaak van 201 m² in plaats van 188 m². Eiser noemt in zijn beroepschrift in dezelfde alinea als die over de gebruiksoppervlakte van de woning ook de oppervlakte van het perceel. De rechtbank heeft dat echter als een verschrijving opgevat nu die oppervlakte verder niet meer concreet aan bod komt. Ook heeft verweerder, aldus eiser, onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaak nabij tennisvelden en de gedateerde voorzieningen. Het vergelijkingsobject [adres 2] is niet openbaar verkocht, het vergelijkingsobject [adres 3] is van een ander type en de vergelijkingsobjecten zijn niet in dezelfde wijk als de onroerende zaak gelegen. Ook staat de waarde van de onroerende zaak niet in een juiste verhouding tot de waardes van de identieke woningen [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . Volgens eiser levert dit strijd op met het gelijkheidsbeginsel. Eiser vindt dat de waarde niet meer kan bedragen dan € 330.000,-.
5. Verweerder beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op 1 februari 2022 door [woz-taxateur] , woz-taxateur. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de (verkochte) vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 8] en [adres 3] te [woonplaats] . Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waardes van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd. Het vergelijkingsobject [adres 2] is op de vrije markt te koop aangeboden, maar heeft niet op een verkoopsite gestaan. In juni 2021 heeft eiser niet gereageerd op verweerders verzoek om digitaal een vragenlijst over de onroerende zaak in te vullen (een inpandige opname was namelijk vanwege de corona-uitbraak niet mogelijk). Ook het na aankoop van de onroerende zaak (op 16 september 2015) aan eiser gezonden inlichtingenformulier is niet ingevuld retour gekomen. Het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de inschrijving op het adres van ruim vier maanden doet vermoeden dat de onroerende zaak na aankoop is verbeterd. Duidelijk is ook dat de voormalige inpandige garage tot woonruimte is omgebouwd. Desondanks is de taxateur uitgegaan van een gemiddelde staat van de onroerende zaak. De ligging van de onroerende zaak is volgens de taxateur vergelijkbaar met die van de vergelijkingsobjecten. In de matrix wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 392.000,-, hetgeen betekent dat de bepaalde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 van € 391.000,- niet te hoog is.
Eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel is voor verweerder geen reden om een ander standpunt in te nemen. De genoemde objecten in de straat zijn namelijk niet (nagenoeg) gelijk aan de onroerende zaak en de waardes staan, rekening houdend met de verschillen, in een juiste verhouding.
6. De rechtbank heeft verweerder voorafgaande aan de zitting verzocht om op zitting toe te lichten waarom de grondstaffel in beroep is gewijzigd.
Op zitting heeft verweerder toegelicht dat in de bezwaarfase gebruik wordt gemaakt van het taxatiemodel Ortax dat is gebaseerd op een marktanalyse van de verkopen in de betreffende gemeente rond de waardepeildatum. Dit is een grofmazig systeem. Volgens verweerders taxateur is dit systeem niet voor alle woningen, zoals de onderhavige onroerende zaak, geschikt om de grondwaarde vast te stellen. Daarom is in beroep de berekening van de grondwaarde toegespitst op de vergelijkingsobjecten en volgt hieruit een hogere grondwaarde (ondanks dezelfde staffeling).
7. Eiser heeft op zitting gesteld verweerders verklaring voor de in beroep gewijzigde grondstaffel niet afdoende te vinden. Eiser heeft verder voor het eerst op zitting gesteld dat de door verweerder gebruikte indexering in de matrix niet inzichtelijk is gemaakt. Verweerder heeft weliswaar aan zijn kantoor de gebruikte indexcijfers overgelegd, maar een onderbouwing daarvan is achterwege gebleven. Eiser vindt ook dat het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 3] te veel afwijkt van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak en dit object daarom niet geschikt is als onderbouwing van de waarde.
Verweerder heeft op die punten, zoals uit het hierna overwogene blijkt, gereageerd zodat de rechtbank geen reden ziet om die grond wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing te laten.
8. De rechtbank overweegt als volgt.
9. De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
11. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, welke regeling een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd bij de waardebepaling (zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), wordt de marktwaarde van een woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode).
12. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak van eiser op de onderhavige waardepeildatum onderbouwd met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten.
Het is daarvoor niet noodzakelijk dat de in die vergelijking gehanteerde vergelijkings-objecten identiek zijn aan de onroerende zaak van eiser, wel moeten zij rond de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Er kunnen dus verschillen bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, maar deze verschillen maken de vergelijkingsobjecten nog niet onvergelijkbaar met de onroerende zaak. Wel dient verweerder er blijk van te geven bij de waardebepaling in voldoende mate rekening te hebben gehouden met deze verschillen.
13. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport en uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten binnen een redelijke termijn van de waardepeildatum zijn verkocht. Verder zijn zowel de vergelijkingsobjecten als de onroerende zaak van eiser vrijstaande woningen. De vergelijkingsobjecten dateren uit vrijwel hetzelfde bouwjaar (1987 / 1988) en hebben een vergelijkbare grootte. Ook zijn de vergelijkingsobjecten in [woonplaats] gelegen. Dat het vergelijkingsobject [adres 2] niet openbaar zou zijn verkocht, ontbeert een onderbouwing. De taxateur heeft, zoals hiervoor al is vermeld, aangegeven dat het object wel op de vrije markt is verkocht maar alleen niet op een verkoopsite heeft gestaan. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten dan ook worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak.
14. Verweerder heeft (op zitting en in zijn taxatierapport) toegelicht dat de kenmerken van de onroerende zaak in een eerdere fase opnieuw zijn ingemeten en daaruit naar voren is gekomen dat de inhoud 525 m³ bedraagt. Zowel in het overgelegde taxatieverslag als in de matrix in beroep is van die inhoud uitgegaan. In verweerders stukken wordt bij de opstallen nergens uitgegaan van oppervlaktes. Verweerder vermoedt echter dat in de door eiser genoemde lagere oppervlakte geen rekening is gehouden met de in 2015 aangepaste gevel en het vervallen van de inpandige garage waardoor er een vide is ontstaan en de oppervlakte van de woning (ten koste van de voormalige garage) destijds is toegenomen. De rechtbank ziet in de enkele stellingen van eiser over de oppervlakte, geen aanknopingspunten om de door verweerder gebruikte inhoudsmaten voor onjuist te houden. Daarbij betrekt de rechtbank dat een verplichte waardering op basis van de oppervlakte voor dit belastingjaar niet aan de orde is.
15. Voor wat betreft de gestelde gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak stelt de rechtbank vast dat verweerder eiser meermaals in de gelegenheid heeft gesteld om de staat van de onroerende zaak kenbaar te maken. Omdat eiser die mogelijkheden onbeantwoord heeft gelaten, is de rechtbank van oordeel dat verweerder er vanuit mocht gaan dat de voorzieningen in een gemiddelde staat verkeren. Daarbij betrekkende dat de garage inmiddels tot woonruimte is omgebouwd. Het is onder die omstandigheden aan eiser om te onderbouwen dat dat niet zo is. Een onderbouwing van de zijde van eiser op dit punt is echter achterwege gebleven.
16. Verweerder heeft op zitting uiteengezet dat de indexering is gebaseerd op het systeem Ortax, dat een marktanalyse maakt van de verkopen van vrijstaande woningen in de gemeente Sittard-Geleen rond de waardepeildatum. Verweerder heeft die ter zitting getoonde gegevens (een overzicht van gehanteerde indexeringscijfers per gemeente) aan het kantoor van eisers gemachtigde overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met zijn uiteenzetting de gehanteerde indexering daarmee voldoende inzichtelijk maakt. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiser zijn twijfel aan de gebruikte indexering niet heeft onderbouwd.
17. Gezien de uit de luchtfoto naar voren komende ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de tennisvelden en nu een onderbouwing van de overlast daarvan achterwege is gebleven, ziet de rechtbank geen reden om de nabijgelegen tennisvelden van invloed op de waarde te achten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder echter niet aannemelijk gemaakt dat de verschillen in uitstraling en ligging tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten niet van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak. De onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande woningen, echter de uitstraling van de onroerende zaak wijkt duidelijk af van die van de vergelijkingsobjecten. Bovendien blijkt uit (lucht)foto’s dat de onroerende zaak tussen oorspronkelijke dorpswoningen in de oude kern is gelegen, terwijl de vergelijkingsobjecten rustiger elders in [woonplaats] in qua opzet en uitstraling andere woonwijken zijn gelegen. De vergelijkingsobjecten [adres 8] en [adres 3] liggen dichtbij het buitengebied (respectievelijk het Geleenbeekdal en de Wanenberg) en het eerstgenoemde object kijkt zelfs uit op het Geleenbeekdal.
18. De rechtbank overweegt vervolgens dat verweerder in beginsel is gehouden om het loslaten van een eerdere gehanteerde grondstaffel te verklaren (zie de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 23 februari 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:562), hetgeen verweerder naar het oordeel van de rechtbank met een verwijzing naar een andere berekeningswijze van de grond vanwege het soort woning en de grootte van het perceel in beroep niet toereikend heeft gedaan. De rechtbank vermag immers niet in te zien waarom dit kennelijk relevante verschil dan niet reeds in de fase van de permanente analyse van verkoopcijfers en uitgifteprijzen van grond in de betreffende gemeente is betrokken bij het bepalen van de (toepasselijke) grondstaffel.
19. In deze zaak leidt hetgeen hiervoor onder 17 en 18 is overwogen tot een lagere waarde dan de beschikte waarde. Verweerder heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak van € 391.000,- per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is.
20. Eiser heeft daartegenover de door hem bepleite waarde van € 330.000,- niet van een onderbouwing voorzien. Zijn beroep in dit verband op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. De last om het beroep op het gelijkheidsbeginsel te onderbouwen, rust op eiser. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien (a) een begunstigend beleid wordt gevoerd dan wel (b) ten aanzien van een groep belastingplichtigen sprake is van een oogmerk tot begunstiging of (c) de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden. De rechtbank is niet gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging. Resteert de vraag of sprake is van schending van de meerderheidsregel. Uit het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT8945) volgt dat voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel in woz-zaken slechts aanleiding bestaat wanneer een juiste wetstoepassing wegens een niet-incidenteel gemaakte fout, in de meerderheid van de met het geval van eiser identieke gevallen achterwege is gebleven. Objecten zijn identiek als de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat minstens twee identieke objecten lager moeten zijn gewaardeerd. Eiser heeft echter niet onderbouwd dat de door hem genoemde woningen in de straat (nagenoeg) gelijk zijn aan zijn woning.
Integendeel, uit het overgelegde overzicht blijkt dat de genoemde objecten in de straat meer dan marginaal van de onroerende zaak verschillen.
21. Omdat geen van de partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op
€ 380.000,-. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.
22. Gelet op het vorenstaande verklaart de rechtbank het beroep gegrond en vernietigt zij het bestreden besluit. De rechtbank herroept het primaire besluit, vermindert de waarde van de onroerende zaak tot € 380.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.
23. Nu het beroep gegrond is, dient verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
24. Verweerder heeft op zitting, onder verwijzing naar een door hem overgelegde uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE: 2022:5129), het standpunt ingenomen dat eiser geen recht heeft op een proceskosten-vergoeding wegens kosten van rechtsbijstand. In die zaak overwoog de rechtbank dat voor een proceskostenveroordeling is vereist dat er daadwerkelijk kosten van rechtsbijstand in rekening worden gebracht en concludeerde zij op grond van de algemene voorwaarden van de betreffende gemachtigde (van hetzelfde kantoor als de onderhavige gemachtigde) dat daarvan geen sprake was. In de algemene voorwaarden wordt de betalingsverplichting voor de betrokkene namelijk afhankelijk gesteld van een door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling en worden er bij de betrokkene dus geen kosten gemaakt zolang de rechtbank niet overgaat tot een proceskostenveroordeling. Volgens de rechtbank in die uitspraak moet de betalingsverplichting al bestaan op het moment dat zij over de proceskosten oordeelt en kan het niet zo zijn dat de betalingsverplichting exclusief in het leven wordt geroepen door het uitspreken van een proceskostenveroordeling zelf.
25. De rechtbank overweegt dat een betrokkene om voor vergoeding van kosten als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb in aanmerking te kunnen komen, kosten moet zijn verschuldigd voor het inschakelen van een gemachtigde (zie het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008: BD0464). De enkele omstandigheid dat een betrokkene met de rechtsbijstandverlener een overeenkomst op basis van “no cure no pay” heeft gesloten op grond waarvan de vergoeding die hij aan de gemachtigde moet betalen wordt gesteld op het bedrag dat ter zake wordt toegekend als kostenvergoeding, staat aan een vergoeding van de kosten van de rechtsbijstandverlener niet in de weg (zie de arresten van de Hoge Raad van 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX0904, 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ6822 en 18 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:915). Evenmin staat daaraan in de weg dat een cliënt ermee heeft ingestemd dat een eventuele proceskostenvergoeding aan de rechtsbijstandverlener wordt uitbetaald (zie het arrest van de Hoge Raad van 16 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY2770).
26. Gelet op voormelde vaste rechtspraak van de Hoge Raad en anders dan de rechtbank Midden-Nederland op 6 december 2022 heeft geoordeeld, is de rechtbank van oordeel dat de omstandigheid dat een belanghebbende met zijn gemachtigde een overeenkomst op basis van “no cure no pay” heeft gesloten op grond waarvan de kosten die de belanghebbende aan zijn gemachtigde moet betalen, worden gesteld op het bedrag dat rechtbank toekent als kostenvergoeding niet meebrengt dat er geen kosten zijn verschuldigd voor het inschakelen van een gemachtigde en daarom een veroordeling in de proceskosten moet uitblijven. Dat (het ontstaan van) de betalingsverplichting afhankelijk is gesteld van een voorwaarde, namelijk de toekenning van een proceskostenvergoeding door de rechtbank, acht de rechtbank hiervoor irrelevant en juist een algemeen kenmerk van een “no cure no pay” overeenkomst.
27. Gelet op het vorenstaande acht de rechtbank daarom termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep, een en ander eveneens overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Aan eiser is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen wordt 1 punt (voor het verschijnen ter hoorzitting met een wegingsfactor 1, gemiddeld) met een waarde van € 296,- per punt, toegekend. Het bezwaarschrift is door eiser zelf ingediend en uit de stukken blijkt niet dat dit nadien door zijn gemachtigde schriftelijk is aangevuld. Verder worden er twee punten (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op zitting, met een wegingsfactor 1 gemiddeld) met een waarde van € 837,- per punt, toegekend. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de Hoge Raad in zijn arrest van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) heeft geoordeeld dat punt 1 van onderdeel B1 van de bijlage bij het Bpb wegens strijd met het discriminatieverbod van artikel 1 van de Grondwet buiten toepassing moet blijven. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden bedrag in totaal € 1.970,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit, stelt de woz-waarde van [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2020 vast op € 380.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 1.970,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.H. Machiels, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 06 januari 2023
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 06 januari 2023
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 06 januari 2023
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch