ECLI:NL:RBLIM:2022:4270

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 20/1116

uitspraak van de meervoudige kamer van 2 juni 2022 in de zaak tussen

Stichting Pergamijn, te Echt, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Beek, verweerder

(gemachtigden: R.M.A.L. Heijman en J.P.M. Cox).

Procesverloop

Bij beschikking van 16 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.826.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018.

Bij de uitspraak op bezwaar van 16 maart 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 4 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 14 juni 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door D. Ruijten, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en [naam taxateur 1] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

Met mededeling aan partijen is de uitspraak op de zaak aangehouden tot na de behandeling van 42 vergelijkbare zaken op de zitting van 10 en 11 februari 2022.

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een voorziening waar mensen wonen met verstandelijke en meervoudige beperkingen. De voorziening bestaat uit vier woningen. Twee woningen liggen op de begane grond en twee woningen liggen op de eerste verdieping. Iedere client heeft een eigen zit/slaapkamer. Iedere woning beschikt over badkamers voor gezamenlijk gebruik. Tevens is er per woning een gemeenschappelijke woonkamer met keuken aanwezig. Het gebouw stamt uit 2007.

Het geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2018” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) en het daarin opgenomen archetype N3770000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer’) zijn evenmin in geschil, behoudens de daarin opgenomen restwaarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.

De standpunten van eiseres

3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 1.691.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 19 april 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 2] van Phydias B.V. De standpunten van eiseres zijn op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

3.1.

In haar taxatierapport heeft eiseres de grondwaarde (€ 160.585,-) en de correctie voor functionele veroudering uit het taxatieverslag overgenomen. Daarnaast is eiseres in dit rapport uitgegaan van een hogere bruto vervangingswaarde (€ 1.819,- inclusief BTW) dan verweerder (€ 1.546,- inclusief BTW). De rechtbank concludeert hieruit dat niet in geschil is dat verweerder de bruto vervangingswaarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.2.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018^[1]en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017.^[2]In de taxatie van eiseres is voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 15%, 10% en 5%. Eiseres wil met deze (lage) percentages tot uitdrukking brengen dat in de zorg veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. Eiseres is uitgegaan van een levensduur van de ruwbouw van 55, afbouw van 30 en de installaties van 15 jaar. Die levensduur van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties ligt op het gemiddelde van de bandbreedte van dit archetype. Op de waardepeildatum was het onderhavig object 11 jaar oud. De levensduur van de onderdelen was nog niet verstreken.

De standpunten van verweerder

4. In zijn taxatierapport, opgemaakt op 28 mei 2020 door taxateur R. Heijman heeft verweerder voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties de Taxatiewijzer gevolgd (respectievelijk 30, 25 en 8%). Die percentages liggen omstreeks het gemiddelde van de Taxatiewijzer (met uitzondering van het onderdeel installaties). Ter onderbouwing heeft de taxateur verwezen naar de in de Taxatiewijzer opgenomen transactiecijfers van (geanonimiseerde) zorgobjecten in Utrecht, Echt-Susteren, Simpelveld, Beverwijk en Rotterdam en de daaruit berekende restwaarden. Verweerder is uitgegaan van een levensduur van de ruwbouw van 55, afbouw van 30 en de installaties van 16 jaar. Die levensduur van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties ligt op het gemiddelde van de bandbreedte van dit archetype. Op de waardepeildatum was het onderhavig object 11 jaar oud. De levensduur van de onderdelen was nog niet verstreken.

4.1.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 1.826.000,-. Die waarde is gelijk aan de beschikte waarde
van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018.

Woondelenvrijstelling

5. De rechtbank heeft geconstateerd dat er voor wat de onroerendezaakbelasting betreft geen aanslag OZGB bij de gedingstukken zit. Dit is ook tijdens de mondelinge behandeling besproken. Gelet hierop bestaat er voor de rechtbank geen aanleiding om in te gaan op hetgeen partijen ten aanzien van dit onderdeel over en weer hebben aangevoerd.

Bewijslastverdeling (algemeen)

6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.^[3]Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde.^[4]Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.^[5]

Wettelijk kader

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

de aard en de bestemming van de zaak;

de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur

10. De rechtbank stelt voorop dat partijen niet van mening verschillen over de levensduur. Eiseres gaat uit van een levensduur van 55 jaar (ruwbouw), 30 jaar (afbouw) en 15 jaar (installaties). Verweerder gaat uit van een levensduur van eveneens 55 jaar voor de afbouw, 30 jaar voor de installaties en 16 jaar voor de installaties.
Nu gelet op het bouwjaar van het onderhavig object (2007) de levensduur van de verschillende onderdelen nog niet zijn verstreken en de onderdelen ook niet zijn verlengd, is dit punt ook niet in geschil.

Correctie technische veroudering – restwaarde

11. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van de gehanteerde archetypen, namelijk ongeveer op het gemiddelde van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder een aantal marktgegevens van vergelijkbare, geanonimiseerde objecten toegevoegd die nog substantiële restwaarden aantonen, namelijk TRN1 te Utrecht, TRN18 te Echt-Susteren, TRN 20 te Simpelveld, TRN21 te Beverwijk, TRN24 te Beverwijk TRN43 te Rotterdam, TRN44 te Rotterdam.

12. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de door verweerder genoemde transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

13. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020^[6]volgt dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

14. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken^[7]en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

15. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten^[8]en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 15%, 10% en 5% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.^[9]

16. Verweerder heeft de restwaarden in zijn taxatierapport tevens onderbouwd met zeven verkoopgegevens. De rechtbank stelt over deze onderbouwing vast dat de verkochte objecten zijn geanonimiseerd waardoor het niet mogelijk is om de juistheid van de gebruikte gegevens te controleren. Bovendien geeft de genoemde informatie geen inzicht in de bestemming van het perceel, eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop en de invloed van de sterk afwijkende ligging van die objecten (buiten de regio, op grote afstand van de onroerende zaak). Daarnaast zijn een aantal objecten, gelet op hun bouwjaren, verkocht voordat de gebruikelijke levensduur van het onderdeel ruwbouw is verstreken en ontbreekt een (inzichtelijke) correctie hiervoor op de verkoopprijs van die objecten.

17. De door verweerder overgelegde verkoopgegevens kunnen gelet op het voorgaande niet als nadere onderbouwing van de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dienen. Dat neemt niet weg dat, nu eiseres in het geheel geen inhoudelijke onderbouwing van de door haar voorgestane restwaarden heeft gegeven, dit niet afdoet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

18. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Conclusie

19. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt en het beroep van eiseres ongegrond is.

20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

21. De rechtbank merkt op dat eiseres in deze zaak geen verzoek om immateriële schadevergoeding heeft gedaan.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A. Gruiters (voorzitter), en mr. E.P.J. Rutten en
mr. A. Snijders, leden, in aanwezigheid van mr.mr. S. Haddoumi, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op .

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

Beoordeling WOZ-waarde woonvoorziening op basis van gecorrigeerde vervangingswaarde