ECLI:NL:RBLIM:2022:2456

• Datum uitspraak: 30 maart 2022
• Publicatiedatum: 30 maart 2022
• Zaaknummer: ROE 21/771
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: A. Snijders; E.P.J. Rutten; D.D. Kock
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling WOZ-waarde kinderdagverblijf en geschil over technische en functionele veroudering

Op 30 maart 2022 heeft de Rechtbank Limburg uitspraak gedaan in een zaak over de vaststelling van de WOZ-waarde van een kinderdagverblijf, gelegen aan [adres 1] te [plaats]. Eiseres, Stichting Spring Kinderopvang, had beroep ingesteld tegen de beslissing van de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, die de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 had vastgesteld op € 360.000,-. Eiseres betwistte deze waarde en stelde dat de waarde € 161.000,- moest zijn, gebaseerd op taxatierapporten van verschillende taxateurs. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was en dat de door eiseres voorgestane waarde ook niet aannemelijk was gemaakt. De rechtbank heeft de waarde in goede justitie vastgesteld op € 265.000,-. De rechtbank oordeelde verder dat de heffingsambtenaar niet voldoende had onderbouwd dat de levensduur van de onroerende zaak verlengd kon worden, en dat de restwaarden die in de Taxatiewijzer zijn opgenomen niet zonder meer konden worden gevolgd. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd en verweerder veroordeeld in de proceskosten van eiseres.

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 21/771

uitspraak van de meervoudige kamer van 30 maart 2022 in de zaak tussen

Stichting Spring Kinderopvang, te Boxmeer, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen , verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 360.000,-. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 januari 2021 (het bestreden besluit) de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Hierin heeft verweerder aangegeven dat de waarde van de onroerende zaak kan worden verlaagd naar € 324.000,-.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een kinderdagverblijf uit 1971 met een totale bruto-vloeroppervlakte van 505 m². In 1998 is het kinderdagverblijf uitgebreid met 105 m² binnenruimte. De grondoppervlakte is 2.017 m².

Geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9. Onderwijs, waardepeildatum 1 januari 2019” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) is evenmin in geschil, behoudens de daarin opgenomen restwaarden. Partijen verschillen ook niet van mening over de gehanteerde archetypen O114PL12 en O115PL12. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.

De standpunten van eiseres

3.
Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 161.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 13 oktober 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] van Phydias B.V. Het standpunt van eiseres is op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

3.1.

In het taxatierapport gaan de taxateurs uit van een grondprijs van € 59,- per m² voor de basiskavel en € 23,- per m² voor de extra grond (totaal inclusief BTW: 1.100 m² x € 59,- =
€ 65.219,- en 917 m² x € 23,- = € 21.082,-).

3.2.

Voor het bepalen van de bouwkosten zijn de taxateurs uitgegaan van de kengetallen van de archetypen O114PL12 en O115PL12 (‘Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 t/m 1985’ en ‘Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986 t/m 2000’) uit de Taxatiewijzer. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben zij ingeschat op € 777.615,- (inclusief BTW).

3.3.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018 ^[1] en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017. ^[2] In de taxatie van eiseres is voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 10%. Eiseres wil met dit (lage) percentage tot uitdrukking brengen dat veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. De levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties voor de onderdelen uit 1971 zijn verstreken en daarom moeten deze onderdelen, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen, op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015, ^[3] een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 ^[4] en een uitspraak van gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020. ^[5]

3.4.

Voor de functionele veroudering zijn de taxateurs uitgegaan van een correctie van
€ 91.000,-. De taxateurs hebben aansluiting gezocht bij de door verweerder in zijn taxatieverslag gehanteerde correctie.

De standpunten van verweerder

4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 8 juni 2021 door
[naam taxateur 3] . Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.

Verweerder heeft de grondwaarde bepaald op € 49,- per m² exclusief BTW en ter onderbouwing hiervan gewezen naar de gronduitgifteprijzen van de gemeente Gennep. Voor de extra grond hanteert verweerder € 19,- per m² exclusief BTW.

4.2.

De taxateur heeft de kengetallen van de archetypen O114PL12 en O115PL12 (Crèche /peuterspeelzaal) uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen en op grond daarvan geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde € 757.980,- (inclusief BTW) bedraagt.

4.3.

Met betrekking tot de restwaarden uit de Taxatiewijzer voert verweerder aan dat aangesloten moet worden bij de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001. ^[6] Omdat de restwaarden uit de Taxatiewijzer een algemeen, landelijk beeld geven, heeft de taxateur van verweerder deze waarden gecontroleerd aan de hand van de marktgegevens van zes vergelijkbare, geanonimiseerde objecten, waaronder TRN101 te Zwolle, verkocht op 3 oktober 2019 voor € 994.053,-. Verweerder wijst op een vervangingswaarde van € 1.288,- per m², een restwaarde volgens de taxatiewijzer van 27,5, 22,5 en 17,5% en een becijferde restwaarde voor deze referentie van 72,98%. Op dezelfde wijze heeft verweerder ook verkooptransacties van TRN106 te Almelo, TRN114 te Hengelo, TRN139 te Nederweert, TRN147 te Eindhoven en TRN156 te Venlo geanalyseerd en restwaarden van respectievelijk 36,93, 22,47, 38,73, 26,79 en 30,34% becijferd. De onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties van het dagverblijf uit 1971 zijn op de waardepeildatum 48 jaar oud. De maximum levensduur van die onderdelen volgens de Taxatiewijzer (van respectievelijk 50, 30 en 20 jaar) is voor de onderdelen afbouw en installaties verstreken. Verweerder heeft de levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het onderdeel uit 1971 verlengd tot respectievelijk 57, 52 en 52 jaar. De onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties van het dagverblijf uit 1998 zijn op de waardepeildatum 21 jaar oud. De maximum levensduur van die onderdelen volgens de taxatiewijzer (van respectievelijk 50, 30 en 20 jaar) is voor het onderdeel installaties verstreken. Verweerder heeft de levensduur van dit onderdeel verlengd tot 26 jaar.

4.4.

Verweerders correctie vanwege functionele veroudering bedraagt 10% voor economische veroudering, 20% voor belemmering in gebruiksmogelijkheden en 20% voor excessieve gebruikskosten.

4.5.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 324.000,-., hetgeen volgens verweerder betekent dat de bij verweerschrift verlaagde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 324.000,- niet te hoog is.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting

5. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling of nuancering op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.

5.1.

Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. Over de door verweerder aangedragen verkooptransacties heeft verweerder slechts beperkte informatie van de betreffende objecten verstrekt.

5.2.

Tot slot heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.

Bewijslastverdeling (algemeen)

6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. ^[7] Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde. ^[8] Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd. ^[9]

Wettelijk kader

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak; b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Grondprijzen

10. De rechtbank overweegt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond beoordeeld moet worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de verwijzing naar de gronduitgifteprijzen van de gemeente Gennep de gehanteerde vierkante meterprijs van € 49,- (basiskavel) en € 19,- (extra grond) exclusief BTW per m² voldoende onderbouwd. De door eiseres voorgestane grondprijs van € 59,- (basiskavel) en € 23,- (extra grond) inclusief BTW wijken overigens relatief weinig af van de door verweerder gehanteerde grondprijzen. Naar het oordeel van de rechtbank is de grondwaarde niet te hoog vastgesteld.

Bruto vervangingswaarde

12. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen binnen de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van de archetypen O114PL12 en O115PL12 is gebleven. Rekening houdend met het onbestreden bruto vloeroppervlak in relatie tot de standaardgrootte van dit archetype (600 m²), alsmede de staat van de onroerende zaak, acht de rechtbank verweerders inschatting van de vervangingswaarde aannemelijk. Eiseres heeft op dit onderdeel ook niet gemotiveerd betwist dat moet worden afgeweken van de vervangingswaarde van de Taxatiewijzer. De door haar toegepaste aftrek van 2,4% op de bouwkosten (die vallen binnen de bandbreedte) voor de grootte ontbeert een onderbouwing en kan reeds daarom niet leiden tot een aanpassing van de door verweerder gehanteerde bruto vervangingswaarde.

Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur

13.
Eiseres stelt dat ten onrechte is uitgegaan van een levensduurverlenging, omdat er geen sprake is van renovatie of ander actief ingrijpen.

14. Verweerder heeft bij zijn taxatie voor de onderdelen met bouwjaar 1971 de levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties verlengd. Voor de onderdelen met bouwjaar 1998 is enkel het onderdeel installaties verlengd. Verweerder heeft voornoemde onderdelen verlengd op basis van de externe inspectie en de ter beschikking staande gegevens van het object. Tijdens de externe inspectie is door verweerder het volgende geconstateerd:

• hardhouten kozijnen met enkel en dubbele beglazing;
• voldoende speelgelegenheid op eigen terrein en in de nabije omgeving;
• object maakt onderdeel uit van een groter geheel ( [adres 1] en [adres 2] );
• de staat van onderhoud is voldoende, buiten schilderwerk van de buitenspouwbladen en kozijnen vertonen plaatselijk verweringsverschijnselen, maar in het algemeen in een goede conditie.

15. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 ^[10] volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat volgens verweerder de levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de onroerende zaak op een langere periode moeten worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op een later tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist.

16. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van die onderdelen van de onroerende zaak gerechtvaardigd is.

17. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld.

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering. In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

2.3.5

Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”

18. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld. ^[11]

“4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:

- dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;

- dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;

- dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;

- dat de installaties normaal functioneren; en

- dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.

(…)

4.2.6 (…)

De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur.”

19. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.

“
4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt. ”

20. Verweerder heeft niet concreet beschreven welke investeringen in onderhoud dan wel welke renovatie heeft plaatsgevonden. Gelet daarop is het voor de rechtbank niet mogelijk te beoordelen of sprake is van normaal (groot) onderhoud, dan wel van een renovatie die een levensduurverlenging rechtvaardigt. Verweerder is voor wat betreft de levensduurverlenging dus niet geslaagd in zijn bewijslast.

Correctie technische veroudering – restwaarde

21. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden (van 27,5, 22,5 en 17,5%) ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer opgenomen bandbreedtes van archetypen O114PL12 en O115PL12, namelijk in het midden van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaarden heeft verweerder tevens verwezen naar in de taxatiewijzer genoemde verkopen van zorgobjecten in Zwolle, Almelo, Hengelo, Nederweert, Eindhoven en Venlo, waaruit (gemiddeld) hogere restwaarden dan die genoemd bij het archetype blijken.

22. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

23. Zoals hiervoor onder 15 is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

24. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken ^[12] en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

25. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten ^[13] en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan. ^[14]

26. Verweerder heeft de restwaarden onderbouwd met verkoopgegevens. Verweerder heeft echter slechts beperkte informatie van de betreffende objecten verstrekt. Zo zijn de verkochte objecten geanonimiseerd waardoor het niet mogelijk is om de juistheid van de gebruikte gegevens te controleren. Uit het taxatierapport van verweerder blijkt dat het bij vier van de zes transacties niet om hetzelfde archetype gaat als het object van eiseres. Uit de omstandigheid dat verweerder op de betreffende pagina’s in het taxatierapport onder de betreffende transactie het archetype uit de Taxatiewijzer heeft vermeld, leidt de rechtbank namelijk af dat het bij de transactie in Zwolle om archetype O186PL12 ging, bij de transactie in Almelo om archetype O133PL12, bij de transactie in Hengelo om archetype O182PA12 en bij de transactie uit Nederweert om archetype O186PL12. Daar komt bij dat het object in Zwolle uit 2006 dateert en dat van dit object ten tijde van de verkoop de levensduur nog lang niet was verstreken, zodat de verkoopprijs geen betrekking kan hebben op een technisch afgeschreven object. Evenmin maakt verweerder duidelijk op welke wijze met al deze verschillen en omstandigheden in de onderhavige waardering rekening is gehouden.

27. De door verweerder overgelegde verkoopgegevens kunnen gelet op het voorgaande niet als nadere onderbouwing van de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dienen. Dat neemt niet weg dat, nu eiseres in het geheel geen inhoudelijke onderbouwing van de door haar voorgestane restwaarden heeft gegeven, dit niet afdoet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

28. Omdat, zoals onder 20 is geoordeeld, verweerder de verlenging van de levensduur van de ruwbouw (1971), de afbouw (1971) en de installaties (1971 en 1998) niet aannemelijk heeft gemaakt, kan in deze zaak de vraag of die verlenging moet leiden tot een bijstelling van de restwaarden van die onderdelen onbeantwoord blijven.

29. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Correctie functionele veroudering

30. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het taxatierapport is uitgegaan van een hogere procentuele en absolute correctie voor functionele veroudering dan eiseres. De rechtbank concludeert hieruit dat niet in geschil is dat verweerder deze correctie niet te laag heeft vastgesteld.

Conclusie

31. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de door haar verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Daarom zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 265.000,-.

Griffierecht en proceskosten

32. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.

33. De rechtbank veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Aan eiseres is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen in bezwaar worden 2 punten toegekend (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting in bezwaar) met een waarde van € 269,- per punt. Voor de beroepsfase worden drie punten toegekend (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 2 punten voor het verschijnen op de beide zittingsdagen) met een waarde van € 541,- per punt. De rechtbank beoordeelt de zaak als zwaar, waarvoor een wegingsfactor 1,5 geldt. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden forfaitaire bedrag in totaal € 3.214,50.

34. Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten en de kosten van de aanwezigheid van de taxateur op zitting, welke kosten wel specifiek aan onderhavige zaak moeten worden toegerekend. De rechtbank acht een tijdsbeslag van 5 uur en een uurtarief van € 120,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW) redelijk. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties hanteert de rechtbank voor de vergoeding van de aanwezigheid van de taxateur op zitting hetzelfde (door de taxateur opgegeven) tarief als voor het opstellen van het taxatierapport. Het tijdsbeslag van de behandeling van deze zaak op zitting stelt de rechtbank vast op 15 minuten, wat betekent dat de vergoeding € 30,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW) ^[15] bedraagt.

Redelijke termijn

35. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd.

36. De rechtbank overweegt dat te beoordelen periode aanvangt met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en doorloopt tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 31 maart 2020 en is op 28 maart 2022 uitspraak gedaan. De totale behandelingstermijn heeft niet langer dan twee jaar geduurd en dus is de redelijke termijn niet overschreden.

Beslissing

De rechtbank:

­ verklaart het beroep gegrond;

­ vernietigt het bestreden besluit;

­ herroept het primaire besluit, stelt de woz-waarde van [adres 1] te [plaats] per waardepeildatum 1 januari 2019 vast op € 265.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;

­ draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden;

­ veroordeelt verweerder in de proceskosten wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 3.214,50 en wegens deskundigenkosten tot een bedrag van in totaal € 630- ( te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW).

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mr. S. Haddoumi en mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffiers
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2022.

de griffier is verhinderd rechter

te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op: 30 maart 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

Voetnoten

1. ECLI:NL:GHARL:2018:3824.

2. ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

3. ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410 en ECLI:NL:GHAMS:2015:5017.

4. ECLI:NLHR:2020:169.

5. ECLI:NL:GHSHE:2020:4097.

6. ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410.

7. Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.

8. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 20212, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153.

9. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647.

10. ECLI:NL:HR:2020:1671.

11. ECLI:NL:GHSHE:2020:1121.

12. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

13. Door een kerngroep waarin vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, gemeenten, samenwerkingsverbanden van lokale overheden en in opdracht van (samenwerkingsverbanden van) gemeenten werkzame taxatiebedrijven deelnemen.

14. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:376.

15. De BTW-vrijstellingen van artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968 zijn niet van toepassing.