ECLI:NL:RBLIM:2022:2206

• Datum uitspraak: 22 maart 2022
• Publicatiedatum: 22 maart 2022
• Zaaknummer: ROE 21/803
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: A. Snijders; E.P.J. Rutten; D.D. Kock
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van dagbestedingslocatie en de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde

In deze zaak heeft de Rechtbank Limburg op 22 maart 2022 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een onroerende zaak, een dagbestedingslocatie voor kinderen met een ontwikkelingsachterstand. Eiseres, Stichting Daelzicht, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde waarde van € 635.000,- voor het belastingjaar 2020, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen. Eiseres stelde dat de waarde van de onroerende zaak € 284.000,- zou moeten zijn, gebaseerd op taxatierapporten van haar taxateurs. De rechtbank heeft de argumenten van beide partijen overwogen, waarbij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 centraal stond. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde te hoog was, en dat de door eiseres voorgestane waarde ook niet aannemelijk was gemaakt. De rechtbank concludeerde dat de beschikte waarde van € 635.000,- niet te hoog was vastgesteld en verklaarde het beroep van eiseres ongegrond. Tevens werd overwogen dat de redelijke termijn voor de behandeling van het geschil niet was overschreden, en er geen aanleiding was voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 21 / 803

uitspraak van de meervoudige kamer van 22 maart 2022 in de zaak tussen

Stichting Daelzicht, te Heel, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij besluit met dagtekening 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 635.000,- voor het belastingjaar 2020.

Bij besluit van 5 februari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende betreft een in 1973 opgericht voormalig schoolgebouw dat in 1992 is uitgebreid en in 2015/2016 grondig is gerenoveerd. De onroerende zaak is thans in gebruik als dagbestedingslocatie voor kinderen met een ontwikkelingsachterstand of een verstandelijke beperking. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 4.196 m² .

Het geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2019. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 1, Onderwijs, waardepeildatum 1 januari 2019” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) is evenmin in geschil, behoudens de daarin opgenomen restwaarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.

De standpunten van eiseres

3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 284.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 16 oktober 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] van Phydias B.V. De standpunten van eiseres zijn op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

3.1.

Volgens de taxateurs is de grondoppervlakte van de onroerende zaak groter dan normaliter wordt gebruikt voor een gebouw met die bestemming en dat bouwvolume. In het taxatierapport hebben de taxateurs daarom het perceel van 4.196 m² aan de hand van een vuistregel van 2,5 maal het bruto vloeroppervlak, dat volgens de taxateurs 1.299 m² bedraagt, onderverdeeld in 3.248 m² basiskavel (gebouwgebonden grond, 2,5 x 1.299 m² = 3.248 m²) en 949 m² restgrond (ongebonden grond). Voor de waardering van de basiskavel hebben de taxateurs aansluiting gezocht bij de grondwaarde van verweerder van € 54,- inclusief BTW per m². Zij hebben de waarde van de basiskavel inclusief BTW ingeschat op € 176.826,- (3.248 m² x € 54,-). De restgrond is met een lagere prijs van € 11,- per m² inclusief BTW getaxeerd op € 10.434,- (949 m² x € 11,-). De totale grondwaarde bedraagt daarmee volgens eiseres inclusief BTW € 187.260,- (€ 176.826,- + € 10.434,-).

3.2.

Voor het bepalen van de bouwkosten zijn de taxateurs voor de gehele onroerende zaak uitgegaan van de kengetallen van het archetype O124PL12 (“Basisschool plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 t/m 1985”) uit de Taxatiewijzer. De gebruikte bouwkosten liggen voor het oorspronkelijke deel van de onroerende zaak uit 1973 rond het gemiddelde van de bandbreedte van dit archetype. De bouwkosten van de aanbouw uit 1992 liggen boven dit gemiddelde. De taxateurs hebben de bouwkosten (bruto vervangingswaarde) van de onroerende zaak, onderverdeeld in een oorspronkelijk deel met een bruto vloeroppervlak van 1.179 m² en een aanbouw met een bruto vloeroppervlak van 120 m², getaxeerd op € 1.860.597,- (inclusief BTW).

3.3.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018 ^[1] en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017 ^[2] . In de taxatie van eiseres is voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 10%. Eiseres wil met dit (lage) percentage tot uitdrukking brengen dat in de zorg veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. Eiseres is uitgegaan van een levensduur van de ruwbouw van 47, afbouw van 27 en de installaties van 17 jaar. Die levensduur ligt rond het gemiddelde van de bandbreedte van dit archetype. Op grond hiervan heeft zij geconcludeerd dat de levensduur van de onderdelen afbouw en installaties van zowel het oorspronkelijke deel (46 jaar oud) als de aanbouw (27 jaar) is verstreken. Volgens eiseres moet die onderdelen, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen, op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van
5 januari 2001 en 26 november 2015, ^[3] een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 ^[4] en een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 ^[5] .

3.4.

Eiseres heeft in haar taxatie een correctie voor functionele veroudering van in totaal 7,5% (€ 139.545,-) toegepast.

De standpunten van verweerder

4. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 21 juli 2021 door [naam taxateur 2] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.

De taxateur heeft het gehele perceel van 4.196 m² aangemerkt als basiskavel. Anders dan eiseres vindt verweerder dat er niet zonder meer vanuit kan worden gegaan dat bij een perceel dat groter is dan 2,5 keer het bruto vloeroppervlak, het meerdere als zijnde restgrond lager moet worden gewaardeerd. Dit is afhankelijk van de situatie ter plaatse. Verweerder heeft gebruik gemaakt van luchtfoto’s van de onroerende zaak. Volgens hem blijkt hieruit dat het gehele kadastrale oppervlak aan het gebouw moet worden toegerekend en dat er geen restgrond is. Daarbij heeft verweerder betrokken dat uit de verbeelding bij het bestemmingsplan blijkt dat het bouwvlak een groot gedeelte van het kadastrale perceel beslaat. Het perceel is feitelijk helemaal ingericht voor gebruik ten behoeve van de dagbesteding en heeft in zijn geheel de bestemming ‘Maatschappelijk’. Verweerder heeft de gehele kavel gewaardeerd tegen een prijs per m² gelijk aan die van de prijs die eiseres per m² aan de basiskavel toekent. De waarde van het perceel bedraagt inclusief BTW volgens verweerder € 228.472,- (4.196 m² x € 54,-). Verweerders grondwaarde overstijgt die van eiseres met € 41.212,-.

4.2.

De taxateur heeft, evenals eiseres, voor het oorspronkelijke deel van de onroerende zaak uit 1973 de kengetallen van het archetype O124PL12 uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen. Anders dan eiseres heeft verweerder de bouwkosten van de aanbouw uit 1992 gebaseerd op de kengetallen van het archetype O125PL12 (“Basisschool plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986 t/m 2000”). Dit archetype kent hogere vervangingswaarden per m² dan die van het archetype O124PL12. De bandbreedtes van de levensduur en restwaarde verschillen niet tussen de beide archetypes. Verweerders taxateur heeft het bruto vloeroppervlak opnieuw ingemeten en geconcludeerd dat de bruto vloeroppervlaktes van het oorspronkelijke deel 1.273 m² en de aanbouw 114 m² bedragen.

Een plattegrond is als bijlage bij het taxatierapport gevoegd. De taxateur heeft geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde van alle onderdelen in totaal € 2.089.193,- (inclusief BTW) bedraagt. Dit overstijgt de door eiseres gebruikte bruto vervangingswaarde met circa € 228.596,-.

4.3.

Verweerders taxateur heeft voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties de Taxatiewijzer gevolgd (respectievelijk 27, 22 en 17%).

Die percentages liggen omstreeks het gemiddelde van de Taxatiewijzer. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een berekening van de restwaarde van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] te [plaats 3] (twee verkoopcijfers) overgelegd. Het oorspronkelijke deel van de onroerende zaak is van bouwjaar 1973 en dus 46 jaar oud. Hoewel de ruwbouw de maximum levensduur uit de Taxatiewijzer van 50 jaar nog niet heeft bereikt, heeft de taxateur de levensduur hiervan al verlengd tot 56 jaar. De levensduur van de afbouw en installaties van dit deel is ruimschoots overschreden en verlengd tot 51 jaar. De maximum levensduur van de ruwbouw van de aanbouw uit 1992 is niet overschreden. De levensduur hiervan is niet verlengd. Dat is volgens verweerders taxatie anders voor de onderdelen afbouw en installaties van de aanbouw. Hoewel die delen dateren uit 1992 (en de maximum levensduur van de installaties volgens de Taxatiewijzer nog niet zijn overschreden), is verweerder uitgegaan van bouwjaar 1973 en heeft hij de levensduur van de beide onderdelen verlengd tot 51 jaar. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt een inpandige opname van de onroerende zaak van 29 juni 2021 door de taxateur ten grondslag. Op grond hiervan heeft hij geconcludeerd dat de staat van het oorspronkelijke deel en de aanbouw ‘goed’ is. Bovendien heeft de taxateur de in 2015 uitgevoerde grondige renovatie betrokken. Daarbij zijn de badkamers, vloeren, plafonds, dakbedekking, een deel van de elektra en het luchtventilatiesysteem vernieuwd, heeft schilderwerk plaatsgevonden en zijn in nagenoeg alle ruimtes airco’s en aan de buitenzijde zonneschermen geplaatst. Nadien is in 2019 de tuin opnieuw ingericht.

4.4.

Verweerder heeft geen correctie vanwege functionele veroudering toegepast.

4.5.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 977.000,-, hetgeen volgens verweerder betekent dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 635.000,- niet te hoog is.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting

5. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling op het voorgaande de volgende standpunten ingenomen.

5.1.

Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. Zo is [adres 2] te [plaats 2] , blijkens de informatie van verweerder, een voor eigen bewoning aan een particulier verkochte twee-onder-een-kapwoning uit 1982 die ten tijde van de verkoop nog niet aan het einde van zijn levensduur was. Dat geldt ook voor de tweede verkoop van het object [adres 3] te [plaats 3] aan een belegger die van dit object zes zelfstandige woningen wil maken. Daarbij is voor eiseres niet duidelijk waarom de grondwaardes van dit object tussen de eerste en tweede verkoop verschillen. Deze aspecten maken de transacties niet (goed) bruikbaar.

5.2.

De taxateur van eiseres heeft op zitting de in beroep gewijzigde objectkenmerken van de onroerende zaak (bruto vloeroppervlak) overgenomen en de gevolgen van de in 2015 uitgevoerde renovatie in zijn waardering betrokken en op grond daarvan het standpunt ingenomen dat de waarde van de onroerende zaak niet meer kan bedragen dan € 415.000,-.

5.3.

Tot slot heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.

Bewijslastverdeling (algemeen)

6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. ^[6] Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde. ^[7] Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd. ^[8]

Wettelijk kader

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

de aard en de bestemming van de zaak;

de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Grondwaarde

10. Partijen verschillen van mening over hoe het perceel van 4.196 m² moet worden ingedeeld. Verweerder vindt dat de basiskavel het gehele perceel beslaat, terwijl volgens eiseres de basiskavel maximaal 2,5 keer het bruto vloeroppervlak bedraagt en het meerdere als restgrond moet worden aangemerkt. Dit betekent dat, uitgaande van het in beroep onderbouwde bruto vloeroppervlak van in totaal 1.387 m², volgens eiseres de basiskavel 3.467 m² en de restgrond 729 m² groot zijn. De bewijslast rust op verweerder.

11. De rechtbank overweegt dat eiseres haar stelling, dat sprake is van restgrond, heeft gebaseerd op een vuistregel die inhoudt dat de basiskavel 2,5 maal het bebouwde oppervlak bedraagt. Een vuistregel is een algemene, globale regel die kan dienen om de werkelijke situatie te benaderen. De rechtbank hecht echter meer waarde aan een benadering die beter aansluit bij de feitelijke situatie. De door verweerder overgelegde luchtfoto’s leiden naar het oordeel van de rechtbank niet tot de conclusie dat op het perceel kadastraal genummerd als [kadasternummer 1] van 3.956 m² sprake is van restgrond. Het onbebouwde deel van dit perceel bestaat feitelijk namelijk grotendeels uit een terras-/tuingedeelte voor de gebruikers en uit parkeerruimte. Die grond is dus naar zijn aard dienstbaar aan het gebouw en de gebruiker heeft die grond nodig om zijn bedrijfsactiviteiten te ontplooien. Om die reden moet naar het oordeel van de rechtbank die grond als gebouwgebonden grond worden beschouwd. De enkele verwijzing naar de vuistregel is van onvoldoende gewicht om aannemelijk te maken dat verweerder ten onrechte dit gehele perceel heeft aangemerkt als gebouwgebonden grond. Dat is anders voor het perceel kadastraal genummerd als [kadasternummer 2] van 240 m². Dit perceel bestaat blijkens de luchtfoto’s uit een groenvoorziening en op dit perceel rust de bestemming ‘Groen’. Naar het oordeel van de rechtbank kan dit gedeelte, gelet op het feitelijke en het toegestane gebruik, alsmede gezien het bruto vloeroppervlak van de onroerende zaak, niet aan het gebouw worden toegerekend en is dit dus restgrond.

12. Uit het voorgaande volgt dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de grondwaarde niet te hoog heeft vastgesteld.

13. Omdat eiseres is uitgegaan van een groter deel restgrond (949 m²) dan het perceel [kadasternummer 2] groot is (240 m²), heeft zij de door haar verdedigde grondwaarde

evenmin aannemelijk gemaakt.

Archetype

14. De rechtbank stelt vast partijen niet van mening verschillen over het archetype dat van toepassing is op het oorspronkelijke deel van de onroerende zaak uit 1973. Zowel eiseres als verweerder gaan voor dit deel uit van het archetype O124PL12 (“Basisschool plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 t/m 1985”). Waar eiseres echter voor de aanbouw uit 1992 ook het archetype O124PL12 heeft gebruikt, vindt verweerder dat voor dit deel van de onroerende zaak het archetype O125PL12 (“Basisschool plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986 t/m 2000”) beter bij de onroerende zaak past. De keuze van het archetype kan van belang zijn voor de hoogte van de bruto vervangingswaarde. De bandbreedte van het archetype O125PL12 beslaat hogere vervangingswaardes dan die van het archetype O124PL12.

15. De rechtbank overweegt dat enkel het bouwjaar in de beschrijving van de beide archetypes verschillend is. Omdat de aanbouw in 1992 is gerealiseerd en het archetype betrekking heeft op de bouwjaren tussen 1986 en 2001, is de rechtbank van oordeel dat voor dit deel van de onroerende zaak het door verweerder gekozen archetype O125PL12 voor de onroerende zaak juist is. Dit kan gevolgen hebben voor de bruto vervangingswaarde. Daar gaat de rechtbank hierna op in.

Bruto vervangingswaarde

16. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten van het oorspronkelijke deel op alle onderdelen binnen de bandbreedtes van de vervangingswaarden (per m²) van het archetypes O124PL12 is gebleven. De gekozen vervangingswaardes (per m²) liggen voor ieder onderdeel rond het gemiddelde van de bandbreedte. Rekening houdend met het in beroep onderbouwde bruto vloeroppervlak in relatie tot de standaardgrootte van dit archetype (1.500 m²), alsmede met de staat waarin de onroerende zaak verkeert, acht de rechtbank verweerders inschatting van de vervangingswaarde van het oorspronkelijke deel aannemelijk.

17. De gebruikte bouwkosten van de aanbouw stijgen daarentegen fors boven de maximum vervangingswaarde van het archetype O125PL12 uit. De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 ^[9] volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat volgens verweerder de vervangingswaarde van alle onderdelen van de aanbouw uit 1992 hoger ligt dan het maximum van de bandbreedtes van het archetype O125PL12, rust de bewijslast daarvan op verweerder. Nu echter iedere verklaring voor het gebruik van hogere vervangingswaardes dan die van het archetype ontbreekt, kan de rechtbank niet anders dan concluderen dat verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij de bruto vervangingswaarde van de aanbouw uit 1992 niet te hoog heeft vastgesteld.

18. Eiseres heeft de door haar gebruikte bruto vervangingswaardes evenmin aannemelijk gemaakt. Zij is uitgegaan van een te laag bruto vloeroppervlak van 1.299 m², een te lage bruto vervangingswaarde van het oorspronkelijke deel en, omdat voor de aanbouw een beter passend archetype voorhanden is, een onjuiste bruto vervangingswaarde van de aanbouw.

Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur

19. De rechtbank overweegt dat verweerder in zijn taxatierapport de levensduur heeft verlengd van alle onderdelen van het oorspronkelijke deel van de onroerende zaak. Dat geldt ook voor de ruwbouw van het oorspronkelijke deel dat op de waardepeildatum nog niet de maximum levensduur van de Taxatiewijzer van 50 jaar had bereikt. Verweerder heeft dat, hoewel die onderdelen ook nog niet de maximum levensduur van de Taxatiewijzer hebben bereikt, ook gedaan voor de afbouw en installaties van de aanbouw uit 1992. Dit lijkt het gevolg te zijn van het voor de afbouw en de installaties (abusievelijk) overnemen van het bouwjaar van het oorspronkelijke deel van de onroerende zaak. Verweerder heeft gesteld dat, nu zijn taxateur niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet gebruikt kon worden in overeenstemming met de aard en bestemming die de eigenaar / gebruiker daaraan heeft gegeven, de gehanteerde gebruiksperiode aannemelijk is. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en geconstateerd dat de onroerende zaak in een ‘goede’ staat verkeert en in 2015 grondig is gerenoveerd.

20. Uit het eerdergenoemde arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Volgens verweerder moet de levensduur van meerdere onderdelen van de onroerende zaak (alleen de levensduur van de ruwbouw van de aanbouw is niet verlengd) op een langere periode worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en wordt de restwaarde op een later tijdstip bereikt. De bewijslast hiervan rust op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist.

21. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van die onderdelen van de onroerende zaak gerechtvaardigd is.

22. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld.

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering. In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

2.3.5

Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”

23. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld. ^[10]

“4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:

- dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;

- dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;

- dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;

- dat de installaties normaal functioneren; en

- dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.

(…)

4.2.6 (…)

De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur.”

24. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.

“
4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt. ”

25. De rechtbank stelt voorop dat op de waardepeildatum het oorspronkelijke deel 46 en de aanbouw 27 jaar oud was. Dit betekent dat op grond van de maximum levensduur uit de Taxatiewijzer enkel een verlenging van de levensduur van de afbouw en installaties van het oorspronkelijke deel en de installaties van de aanbouw noodzakelijk was. Hoewel niet noodzakelijk, heeft verweerder toch de levensduur van alle onderdelen (behalve de ruwbouw van de aanbouw) verlengd. Omdat een verlenging van de levensduur, ongeacht of die noodzakelijk is, van invloed is op de hoogte van de correctie voor technische veroudering, moet de rechtbank beoordelen of er voldoende aanleiding bestaat voor de toegepaste verlengde levensduur. De rechtbank is van oordeel dat de omvangrijke renovatie van de onroerende zaak in 2015, in samenhang met het beeld dat uit het overgelegde fotomateriaal naar voren komt en de ‘goede staat’, die inhoudt dat alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd, gelet op voormelde jurisprudentie, voldoende aanleiding vormt om de levensduur van de genoemde onderdelen van de onroerende zaak te verlengen.

Correctie technische veroudering – restwaarde

26. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden (van 27, 22 en 17%) ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer opgenomen bandbreedtes van de beide archetypes, namelijk in het midden van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder tevens gegevens overgelegd van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] te [plaats 3] (twee verkoopcijfers), waaruit volgens verweerder restwaardes blijken van 56,73%, 20,14% en 44,73%.

27. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

28. Zoals hiervoor onder 20 is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

29. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken ^[11] en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

30. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten ^[12] en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan. ^[13]

31. Verweerder heeft de restwaarden bovendien tevens onderbouwd met verkoopgegevens.

Naar het oordeel van de rechtbank kan een uit verkooptransacties herleide restwaarde van een vergelijkbaar type object gevolgd worden, indien dit object ná de gebruikelijke levensduur is verkocht. Als dat laatste niet het geval is, moet de verkoopprijs worden gecorrigeerd voor het aantal jaren dat de levensduur nog niet is verstreken. Gelet op de bouwjaren van de verkochte objecten is niet aannemelijk dat de levensduur van (in ieder geval) het onderdeel ruwbouw ten tijde van de verkoop was verstreken. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt dat daarvoor is gecorrigeerd. Bovendien moet rekening worden gehouden met eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop, zoals een planologische wijziging die een ander, voor de koper lucratiever gebruik, mogelijk maakt. Uit verweerders taxatierapport blijkt dat de objecten zijn verkocht om ter plaatse één of meer woningen voor particulieren te realiseren. Verweerder heeft echter niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre die omstandigheid al dan niet van invloed is op de berekende restwaardes. Op deze nadere onderbouwing valt dus zeker ten aanzien van de nauwkeurigheid en de hoogte een en ander af te dingen. Anderzijds zijn de berekende restwaarden (gemiddeld) zodanig hoger dan de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dat, zelfs indien voormelde kanttekeningen worden betrokken, deze nadere onderbouwing geen afbreuk doet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

32. Gelet op de door verweerders taxateur vastgestelde goede staat van alle onderdelen van de onroerende zaak, ziet de rechtbank in dit geval in de verlengde levensduur van alle onderdelen (behalve de ruwbouw van de aanbouw) geen reden om de uit de Taxatiewijzer volgende restwaarden van die onderdelen naar beneden bij te stellen.

33. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Correctie functionele veroudering

34. De rechtbank overweegt dat alleen eiseres in haar taxatie een correctie voor functionele veroudering (van in totaal 7,5% of € 139.545,-) heeft toegepast. In haar taxatierapport wordt gesteld dat die correctie aan de orde is vanwege een belemmering in de gebruiksmogelijkheden door gebreken en de verouderde energieonvriendelijke installaties en isolatievoorzieningen waardoor sprake is van excessieve gebruikskosten. Nu een onderbouwing van de genoemde omstandigheden door eiseres, op wie de bewijslast rust, achterwege is gebleven, ziet de rechtbank, te meer gelet op de recente ingrijpende renovatie van de onroerende zaak en de leeftijd van de aanbouw, geen reden om eiseres te volgen in de door haar verdedigde correctie voor functionele veroudering.

Conclusie

35. Gezien hetgeen onder 11 en 17 is overwogen, volgt de rechtbank verweerder niet in wat ter onderbouwing van de beschikte waarde in beroep is gesteld over de grondwaarde en de bruto vervangingswaarde.

36. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van € 415.000,- niet aannemelijk gemaakt. Hierbij is van belang dat, zoals blijkt uit wat hiervoor is overwogen, zij evenmin de door haar gebruikte grondwaarde, bruto vervangingswaarde en restwaarde aannemelijk heeft gemaakt en zij ten onrechte enkele onderdelen van de onroerende zaak op de restwaarde heeft gewaardeerd.

37. De rechtbank overweegt dat in deze procedure enkel de beschikte waarde van € 635.000,- ter beoordeling staat. Uitgaande van de bruto vervangingswaarde en de grondwaarde die de rechtbank redelijk acht, komt de rechtbank, wanneer zij de waarde in goede justitie zou bepalen, niet tot een lagere waarde dan de beschikte waarde van € 635.000,-. Dit betekent dat verweerder de beschikte waarde niet te hoog heeft vastgesteld en dat het beroep van eiseres ongegrond is.

Redelijke termijn

38. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd.

39. De rechtbank overweegt dat te beoordelen periode aanvangt met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en doorloopt tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 24 maart 2020 en is op 22 maart 2022 uitspraak gedaan. De totale behandelingstermijn heeft niet langer dan twee jaar geduurd en dus is de redelijke termijn niet overschreden.

Proceskosten

40. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en
D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van met mrs. S. Haddoumi en D.D.R.H. Lechanteur, griffiers
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 22 maart 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

Voetnoten

1. ECLI:NL:GHARL:2018:3824.

2. ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

3. ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410 en ECLI:NL:GHAMS:2015:5017.

4. ECLI:NL:HR:2020:169.

5. ECLI:NL:GHSHE:2020:4097.

6. Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.

7. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 20212, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153.

8. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647.

9. ECLI:NL:HR:2020:1671.

10. ECLI:NL:GHSHE:2020:1121.

11. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

12. Door een kerngroep waarin vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, gemeenten, samenwerkingsverbanden van lokale overheden en in opdracht van (samenwerkingsverbanden van) gemeenten werkzame taxatiebedrijven deelnemen.

13. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:376.