Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummers: ARN 23/1307 en 23/1308
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaken tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde])
en
de heffingsambtenaar van Tribuut, de heffingsambtenaar.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de in één brief vervatte uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 januari 2023.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken [adres 1] te [plaats 1] en [adres 2] te [plaats 2] op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) op respectievelijk € 299.000 en € 1.078.000 vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing (de aanslagen) van de gemeente Apeldoorn voor het jaar 2022 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. Hij heeft de waarden daarbij gehandhaafd.
De rechtbank heeft de beroepen op 14 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen [naam 1], [naam 2] (taxateur) en, namens de heffingsambtenaar, [naam 3] en [naam 4] (taxateur).
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken (objecten). De objecten zijn in gebruik als uitvaartcentrum.
2. [adres 1] is gebouwd in 1974. Het is gelegen op een perceel van 1.580 m², waarvan 980 m² aan dit object is toegekend. Het is voorzien van diverse moderne audio en visuele mogelijkheden.
3. [adres 2] is gebouwd in 1999. Het is gelegen op een perceel van 2.542 m². Dit moderne uitvaartcentrum heeft diverse opbaarruimten en afscheid kamers.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt de waarde van de objecten per waardepeildatum Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
5. In geschil is of de heffingsambtenaar de waarden te hoog heeft vastgesteld. Niet in geschil is dat de waarden aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode, als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), moet worden vastgesteld.
6. Belanghebbende bepleit voor [adres 1] primair een waarde van € 192.000 en subsidiair van € 258.000. Voor [adres 2] bepleit zij primair een waarde van € 930.000 en subsidiair van € 1.028.000
.Ter onderbouwing van deze waarden verwijst zij naar twee door haar overgelegde taxatierapporten van 25 juli 2022 opgemaakt door taxateur P. van As, waarin wordt geconcludeerd tot deze waarden.
.Ter onderbouwing van deze waarden verwijst zij naar twee door haar overgelegde taxatierapporten van 25 juli 2022 opgemaakt door taxateur P. van As, waarin wordt geconcludeerd tot deze waarden.
7. Belanghebbende is het niet eens met de door de taxateur van de heffingsambtenaar gebruikte restwaarden en de verlengde levensduur. Op de zitting heeft belanghebbende haar grief tegen de door de heffingsambtenaar gehanteerde functionele correctie ingetrokken.
8. De rechtbank is van oordeel dat de beroepen ongegrond zijn. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
9. Ter onderbouwing van de vastgestelde en de in beroep verdedigde waarden heeft de heffingsambtenaar twee taxatierapporten overgelegd van 4 augustus 2023 van taxateur D. Klijnstra (taxateur Klijnstra). In deze taxatierapporten is de gecorrigeerde vervangingswaarde van [adres 1] en [adres 2] op respectievelijk € 299.000 en € 1.117.000 vastgesteld.
[adres 1]
10. De rechtbank stelt voorop dat partijen het eens zijn over de waarde van de grond. De taxateurs van beide partijen hanteren in hun taxatierapporten een bedrag voor de grond van in totaal € 99.450. Dat betekent dat het op de weg van de heffingsambtenaar ligt om aannemelijk te maken dat de waarde van de opstal ten minste € 199.550 is (€ 299.000 -/- € 99.450).
11. Taxateur Klijnstra heeft bij het bepalen van de GVW de Taxatiewijzer Crematoria: Archetype Aula type L783010N: bouwperiode 1966 t/m 1985 [1] en Archetype Ongebouwde onroerende zaken (terreinen) type I3000130 tot uitgangspunt genomen. Daarnaast heeft hij de levensduur verlengd.
12. Naast de gegevens van [adres 1], bevat het taxatierapport van Klijnstra de verkoopgegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
- [adres 3] te [plaats 2], een aula, bouwjaar 1974, is op 12 juli 2019 verkocht voor € 175.000. Restwaarde uit transactie is 21,8%;
- [adres 5] te [plaats 3], een aula, bouwjaar deels 1970 en deels 1990, is op 19 februari 2018 verkocht voor € 300.000. Restwaarde uit transactie is 48,6%;
- [adres 6] te [plaats 4], een aula, bouwjaar 1924, is op 4 juli 2019 verkocht voor € 475.000. Restwaarde uit transactie is 17,0 %;
- [adres 7] te [plaats 5], een aula, bouwjaar 1985, is op 30 augustus 2019 verkocht voor € 170.000. Restwaarde uit transactie is 29,5%;
- [adres 8] te [plaats 6], een aula, bouwjaar 1987, is op 30 december 2019 verkocht voor 365.000. Restwaarde uit transactie is 40,9%.
13. Partijen verschillen van mening over de restwaarde en over de levensduurverlenging. Taxateur Klijnstra heeft de restwaarde van de ruwbouw op 25%, de restwaarde voor afbouw op 10% en de restwaarde voor de installaties op 7% gesteld. Dit is het midden van de bandbreedte van de restwaarden uit de Taxatiewijzer.
14. Belanghebbende is van mening dat van lagere restwaarden dient te worden uitgegaan. In het door haar overgelegde taxatierapport waarin van dezelfde Taxatiewijzer en dezelfde archetypes wordt uitgegaan, wordt een restwaarde van 5% voor alle onderdelen van de opstal genoemd en wordt geen levensduurverlenging toegepast.
14. De rechtbank acht de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypes in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van de objecten. Indien beide partijen voor de vaststelling van de GVW de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt nemen, draagt de partij die daarvan wil afwijken, de bewijslast de redenen voor een dergelijke afwijking aannemelijk te maken [2] . Voor de onderhavige zaak betekent dit dat de heffingsambtenaar mag uitgaan van (het gemiddelde van) de restwaardes zoals opgenomen in de Taxatiewijzer en dat op belanghebbende de bewijslast rust aannemelijk te maken dat de restwaarde van de opstallen in afwijking van de Taxatiewijzer, op 5% moet worden gesteld. Belanghebbende heeft het door haar voorgestane percentage van 5% niet onderbouwd. Zij heeft enkel gesteld dat voor toepassing van een restwaarde sprake moet zijn van méér dan (voortgezet) gebruik alleen, zoals bijvoorbeeld renovatie of verbetering.
16. Gelet op het voorgaande sluit de rechtbank voor de restwaarde aan bij de percentages die taxateur Klijnstra heeft gehanteerd. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat het door de heffingsambtenaar gebruikte percentage voor de opstal door hem ook is onderbouwd aan de hand van het verkoopcijfer van [adres 3] (zie hiervóór onder 12.). Uit deze verkoop volgt een restwaarde voor de gehele opstal van 21,8%. Dit percentage wordt ook ondersteund door de andere vier, landelijke, verkopen. Daarbij wordt opgemerkt dat de laatst genoemde twee landelijke verkopen ([adres 7] en [adres 8]) gelet op het bouwjaar (1985 en 1987) nog niet op restwaarde staan. Daarom gaat de rechtbank uit van de eerste twee landelijke verkopen, [adres 5] en [adres 6], waarvan de restwaarde uit transactie 48% en 17% is. Deze verkopen onderbouwen dat er een restwaarde is en ondersteunen de hoogte van het percentage van de heffingsambtenaar. Voor zover belanghebbende verder heeft betoogd dat ten onrechte de levensduur is verlengd, is dat naar het oordeel van de rechtbank terecht gebeurd. Het object wordt tenslotte nog steeds gebruikt volgens de oorspronkelijke bestemming en dat gebruik zal - zo is tussen partijen niet in geschil - de komende jaren ook ongewijzigd worden voortgezet zonder dat daarvoor grote renovaties of verbouwingen nodig zijn.
[adres 2]
17. De rechtbank stelt voorop dat partijen ook bij dit object in de door hen overgelegde taxatierapporten dezelfde waarde voor de grond hanteren, € 236.430.
18. Taxateur Klijnstra heeft bij het bepalen van de technische afschrijving, de restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties voor de kengetallen gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Crematoria: Archetype Aula type L784010L: bouwperiode 1986 t/m 2000 [3] . Daarnaast heeft hij de levensduur van de afbouw en de installaties verlengd, omdat deze op de waardepeildatum naar behoren functioneerden. Levensduurverlenging van de ruwbouw is gelet op het bouwjaar nog niet aan de orde. Belanghebbendes taxateur gaat ook hier van dezelfde taxatiewijzer en dezelfde archetypes uit.
19. Naast de gegevens van [adres 2] bevat ook dit taxatierapport van Klijnstra de verkoopgegevens van de onder 12. genoemde vergelijkingsobjecten.
20. Voor wat betreft restwaarde en levensduurverlenging is de rechtbank, net als bij [adres 1], van oordeel dat verweerder die aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft het door haar voorgestane restwaarde percentage van 5% noch de betwisting van de levensduurverlenging van de afbouw en de installaties onderbouwd. Zij heeft enkel gesteld dat hiervoor sprake moet zijn van méér dan (voortgezet) gebruik alleen.
21. Gelet op het vooroverwogene zijn de waarden van de beide objecten niet te hoog vastgesteld.
Redelijke termijn
22. De rechtbank stelt - ambtshalve - vast dat de redelijke termijn voor het afhandelen van deze zaken is verstreken na afloop van de termijn van zes weken voor het doen van uitspraak. [4] De rechtbank gaat hierbij uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016. [5] In de kern komen die regels op het volgende neer. De rechtbank moet binnen een redelijke termijn uitspraak doen. Het uitgangspunt is dat een termijn van twee jaar redelijk is. In deze termijn is de duur van de bezwaarfase inbegrepen. Bij bijzondere omstandigheden kan de termijn van twee jaar worden verlengd of verkort. Als de rechtbank niet binnen de redelijke termijn uitspraak doet, dan heeft de belastingplichtige recht op vergoeding van immateriële schade. Er wordt namelijk van uitgegaan dat de belastingplichtige door dit lange tijdsverloop last heeft gehad van spanning en frustratie. Dit is alleen anders als er bijzondere omstandigheden zijn. De rechtbank is van oordeel dat in deze zaken geen sprake is van bijzondere omstandigheden [6] . De Hoge Raad heeft bepaald dat de schadevergoeding € 500 bedraagt per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, afgerond naar boven. Om te kunnen bepalen wie deze schadevergoeding moet betalen, moet de rechtbank beoordelen in hoeverre de vertraging bij de heffingsambtenaar is ontstaan en in hoeverre bij de rechtbank. Daarbij geldt dat de heffingsambtenaar binnen zes maanden na de ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak op bezwaar hoort te doen. De rechtbank moet uitspraak doen binnen anderhalf jaar na de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar.
23. De heffingsambtenaar heeft de beide bezwaarschriften van belanghebbende ontvangen op 17 maart 2022. De periode tussen deze datum en de uitspraak van de rechtbank is (naar boven afgerond) 4 maanden langer dan twee jaar. De rechtbank ziet geen redenen om de redelijke termijn in dit geval langer of korter vast te stellen dan twee jaar. De redelijke termijn is dus met (naar boven afgerond) 4 maanden overschreden. Naar boven afgerond is dat één keer een half jaar. Dit betekent een schadevergoeding van € 500 (1 keer een half jaar à € 500). De uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar dateert van 10 januari 2023. Dit is (naar boven afgerond) vier maanden langer dan de termijn van zes maanden, waarbinnen de heffingsambtenaar uitspraak had moeten doen. De termijn waarbinnen de rechtbank uitspraak moet doen is nog niet overschreden. Dit betekent dat de overschrijding van de termijn geheel is ontstaan in de bezwaarfase. De rechtbank zal de heffingsambtenaar daarom veroordelen om de schadevergoeding aan belanghebbende te betalen.
Conclusies en gevolgen
24. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de uitspraken op bezwaar in stand blijven en dat de waarden blijven gehandhaafd. Ook de aanslagen blijven gehandhaafd.
25. Omdat de redelijk termijn is overschreden, ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken (kosten van rechtsbijstand). De kosten van rechtsbijstand zijn met toepassing van het Besluit proceskostenvergoeding vastgesteld op een bedrag van € 437,50 (1 punt voor het indienen van het beroep 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 0,25 [7] ).
26. Op grond van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm [8] zijn de daarin genoemde wijzigingen met betrekking tot de hoogte van de proceskosten-vergoeding op deze zaak nog niet van toepassing. De rechtbank merkt echter op dat uitbetaling van het in deze procedure toegekende bedragen op de bankrekening van belanghebbende moet plaatsvinden, ongeacht of de belanghebbende in een (doorlopende) machtiging met zijn gemachtigde heeft afgesproken dat de gemachtigde is gerechtigd tot bepaalde vergoedingen (verbod vervreemding en verpanding).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar om aan belanghebbende een vergoeding voor immateriële schade te betalen van € 500;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een proceskostenvergoeding aan belanghebbende van € 437,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Westerbaan, rechter, in aanwezigheid van mr. L. A. Aalbersberg, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “ Formulieren en inloggen” op www. rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.