ECLI:NL:GHARL:2022:9263

• Datum uitspraak: 1 november 2022
• Publicatiedatum: 1 november 2022
• Zaaknummer: 21/00711
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.B.A. Brummer; R.A.V. Boxem; B.F.A. van Huijgevoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een crematorium/uitvaartcentrum onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 1 november 2022 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, een B.V. die eigenaar en gebruiker is van een crematorium/uitvaartcentrum. De heffingsambtenaar van de gemeente Stadskanaal had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.347.000 per waardepeildatum 1 januari 2018, wat leidde tot een aanslag onroerendezaakbelasting. Belanghebbende was het niet eens met deze waardebepaling en stelde dat de waarde lager zou moeten zijn, namelijk € 1.251.000. De rechtbank Noord-Nederland had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende in hoger beroep ging.

Tijdens de zitting op 27 september 2022 is de gemachtigde van belanghebbende verschenen, evenals de vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar. Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar de bewijslast draagt om aan te tonen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport ingebracht dat een hogere waarde concludeert dan de vastgestelde waarde. Het Hof heeft de argumenten van belanghebbende en de heffingsambtenaar tegen elkaar afgewogen, waarbij het Hof oordeelde dat de kengetallen van de Taxatiewijzer Crematoria een goed uitgangspunt vormen voor de waardebepaling.

Uiteindelijk heeft het Hof geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond verklaard, en het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Er is geen aanleiding gezien voor vergoeding van griffierecht of proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 21/00711

uitspraakdatum: 1 november 2022

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] B.V. te
[vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 12 mei 2021, nummer LEE 20/727 in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Stadskanaal (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 4A te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 1.347.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het belastingjaar 2019 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) eigenaar opgelegd van € 4.694, alsmede een aanslag OZB opgelegd als gebruiker van € 4.076.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft voor de zitting een nader stuk ingezonden.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2022. Daarbij is verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een crematorium/uitvaartcentrum genaamd “ [naam2] ”, gebouwd in 1995. De onroerende zaak is in 2012 uitgebreid en gerenoveerd voor een bedrag van € 907.500 (incl. BTW). De onroerende zaak omvat onder meer een entreehal, een aula (120 plaatsen), mortuarium, een columbarium, rouwkamers, een ovenruimte, een filterruimte, een koelruimte, een koffiekamer, een spreekruimte, een kleedruimte, een kantoorruimte, garderobes, een keuken en toiletruimtes. De bebouwing heeft een totale bruto oppervlakte van 1.202 m² en de grond beslaat 3.335 m². Verweerder heeft hierbij een indeling aangehouden van 1.803 m² grond bij niet-woning voor € 60 per m² en 1.532 m² extra grond voor € 12 per m².

3. Geschil

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog heeft vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend beantwoordt en de heffingsambtenaar ontkennend. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.251.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2.

Ingevolge artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op deze zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna ook: de GVW).

4.3.

Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken, die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.4.

In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, is bepaald, dat bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde van een opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen (hierna: de bruto-vervangingswaarde), gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde (hierna: de technische veroudering) en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

4.5.

De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, nr. 29224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634 en HR 31 januari 2020, nr. 19/03803, ECLI:NL:HR:2020:169).

4.6.

Ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld op € 1.347.000 heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport, gedateerd 30 maart 2020, opgesteld door [naam3] (hierna: het taxatierapport), ingebracht. Hierin wordt, met gebruikmaking van de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 6 Crematoria Waardepeildatum 1 januari 2018’ (hierna: de Taxatiewijzer Crematoria), tot een gecorrigeerde vervangingswaarde geconcludeerd van (afgerond) € 1.551.000. Tot het taxatierapport behoort een waardeopbouw waaruit volgt dat de getaxeerde waarde als volgt is berekend:

bouwjaar

(bruto vloer)- oppervlakte(m²)

GVW (in €)

Uitvaartcentrum (ruwbouw)

1995

621

403.565

Uitvaartcentrum (afbouw)

1995

621

69.851

Uitvaartcentrum (installaties)

2012

621

155.56

Mortuarium (crematieruimte) (ruwbouw)

1995

90

49.758

Mortuarium (crematieruimte) (afbouw)

1995

90

9.44

Mortuarium (crematieruimte) (installaties)

2012

90

27.556

Uitvaartcentrum (ruwbouw)

2012

491

430.656

Uitvaartcentrum (afbouw)

2012

491

155.612

Uitvaartcentrum (installaties)

2012

491

123.09

Grond bij niet-woning

1.803

108.18

Extra grond

1.532

18.384

Totale waarde (afgerond)

1.551.000

De GVW van de deelobjecten is berekend door de bruto-vervangingswaarde te corrigeren met factoren wegens technische veroudering en functionele veroudering. Bij de berekeningen is voor de bepaling van de bruto-vervangingswaarden, de restwaarden en de verwachte levensduur gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Crematoria. Daarbij is wat betreft de respectieve restwaarden aangesloten bij het gemiddelde percentage binnen de bandbreedte dat voor de betreffende archetypen van de onderdelen van de onroerende zaak aan de ruwbouw, de afbouw en de installaties is toegekend, te weten 25% (bij een bandbreedte van 20-30%) voor ruwbouw, 10% (5-15%) voor afbouw en 7% (5-10%) voor installaties. Volgens de heffingsambtenaar kan hierbij worden aangesloten omdat de onroerende zaak in zeer goede staat verkeert en volledig functioneel is. Wat betreft de voor de afbouw en de installaties toegepaste verlenging van de levensduur heeft de heffingsambtenaar in aanvulling op het voorgaande aangevoerd dat de onroerende zaak in 2012 is gerenoveerd. Ter nadere onderbouwing van zijn stelling dat bij de renovatie ook de installaties zijn meegenomen, heeft de heffingsambtenaar een onderdeel van het rapport van een in 2017 uitgevoerde EED-audit overgelegd, waarin per installatiesysteem het merk/type, de capaciteit en het bouwjaar is vermeld.

4.7.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde geen taxatierapport, waardeopbouw of berekening overgelegd. Belanghebbende heeft gesteld dat uit recente jurisprudentie volgt dat uitgegaan dient te worden van restwaarden die lager liggen dan zoals gesteld in de taxatiewijzers. De heffingsambtenaar gaat uit van de restwaarden zoals vermeld in de Taxatiewijzer Crematoria en heeft deze niet onderbouwd met marktgegevens, zodat de gehanteerde restwaarden niet aannemelijk zijn gemaakt. Voorts heeft belanghebbende gesteld dat de afbouw en de installaties uit 1995 nog een verwachte levensduur hebben van twee jaar en niet van vijf jaar. De heffingsambtenaar heeft geen bijzondere omstandigheden aannemelijk gemaakt die een levensduurverlenging rechtvaardigen. Daarbij heeft belanghebbende aangevoerd dat levensduren niet automatisch mogen worden verlengd en dat de verlenging van de levensduur er ook niet toe mag leiden dat een langere afschrijvingsperiode wordt toegepast.

4.8.

De Hoge Raad heeft in het arrest van 23 oktober 2020, nr. 19/05580, ECLI:NL:HR:2020:1671 – voor zover van belang – geoordeeld:

“2.3.2 Het middel wordt terecht voorgesteld. Op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde onder andere rekening gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling Wet WOZ bepaalt dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en de restwaarde van de onroerende zaak. Aangezien de onroerende zaak en daarvan onderdeel uitmakende installaties op de waardepeildatum ongeveer 19 jaar oud waren, vloeit uit het systeem van de wet voort dat bij het bepalen van de vervangingswaarde rekening gehouden moet worden met technische afschrijving. Ten aanzien van deze technische afschrijving gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast. Het in 2.2.2 gegeven oordeel van het Hof berust daarom op een onjuiste rechtsopvatting. Het middel kan echter niet tot cassatie leiden op grond van hetgeen hierna in 2.4.3 en 2.4.4 is overwogen.

2.4.1

Het tweede middel richt zich tegen de in 2.2.3 en 2.2.4 vermelde oordelen van het Hof. De omstandigheid dat de geschatte levensduur van de installaties wordt verlengd, heeft niet tot gevolg dat de restwaarde van de onroerende zaak in een later jaar dan op de initieel ingeschatte levensduur zal worden bereikt, aldus het middel.

2.4.2

Voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak is aangesloten bij de Taxatiewijzer, net zoals het geval was in de zaak die is beslist in het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 (hierna: het arrest van 31 januari 2020). In de Taxatiewijzer zijn richtsnoeren gegeven die als uitgangspunt kunnen dienen, en in dit geval ook hebben gediend, bij de vaststelling van de vervangingswaarde van in die Taxatiewijzer bedoelde onroerende zaken. Die richtsnoeren zien onder meer op de afschrijving voor technische veroudering en de restwaarde.

2.4.3

Zoals is overwogen in het arrest van 31 januari 2020 is het niet uitgesloten dat de aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van die Taxatiewijzer, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken.”

4.9.

De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat als het Hof de door de heffingsambtenaar in (de waardeopbouw van) het taxatierapport gehanteerde restwaarden, zonder toepassing van een verlenging van de levensduur, aannemelijk acht, de waarde, gelet op het grote verschil tussen de getaxeerde waarde (€ 1.551.000) en de beschikte waarde (€ 1.347.000), niet te hoog is vastgesteld. Het Hof zal daarom eerst beoordelen of de heffingsambtenaar de ten behoeve van de bepaling van de technische veroudering gehanteerde restwaarden aannemelijk heeft gemaakt.

4.10.

Het Hof is van oordeel dat de kengetallen van de Taxatiewijzer Crematoria in het onderhavige geval een goed uitgangspunt vormen voor de onderbouwing van de hoogte van de hier gezochte waarde, ook voor de bepaling van de technische veroudering. Het Hof ziet in hetgeen daartegen in het algemeen door belanghebbende onder 4.7 is aangevoerd geen aanleiding voor een ander oordeel. Gelet op het hiervoor vermelde arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 rust de bewijslast voor de stelling dat in dit geval dient te worden afgeweken van de kengetallen uit de genoemde taxatiewijzer op belanghebbende omdat zij van deze kengetallen wil afwijken. Belanghebbende heeft in dit kader met betrekking tot de restwaarde enkel gesteld dat de kengetallen inzake de bepaling van de restwaarde niet zijn onderbouwd, maar zelf concreet geen enkele stelling over de hoogte van de restwaarde ingenomen, laat staan een onderbouwing daarvan gegeven. Naar het oordeel van het Hof, maakt de heffingsambtenaar, gelet hierop en mede gelet op hetgeen hij onder 4.6 overigens – onbetwist – heeft gesteld over het gebruik en de staat van de onroerende zaak, met zijn verwijzing naar de gemiddelde kengetallen van de Taxatiewijzer Crematoria aannemelijk dat hij niet is uitgegaan van te hoge restwaarden. Dit brengt, gelet op de door belanghebbende ingenomen stellingname, mee dat de heffingsambtenaar reeds om deze reden aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 november 2022.

De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,

te ondertekenen.

(G.B.A. Brummer)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 november 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.