ECLI:NL:RBGEL:2021:7240

• Datum uitspraak: 17 november 2021
• Publicatiedatum: 10 januari 2022
• Zaaknummer: C/05/365092 / HA ZA 20-58
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: M.L. Braaksma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid bij asbestverontreiniging en tekortkoming in de nakoming van een koopovereenkomst

In deze zaak heeft de rechtbank Gelderland op 17 november 2021 uitspraak gedaan in een civiele procedure over de aansprakelijkheid van de verkoper van een onroerende zaak. De eiser, die een woning had gekocht, vorderde schadevergoeding van de erfgenamen van de verkoper wegens de aanwezigheid van asbestverontreinigd puin op het perceel. De eiser stelde dat de verkoper tekort was geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door een gebrekkige zaak te leveren. De rechtbank oordeelde dat de verkoper niet aansprakelijk was voor de asbestverontreiniging, omdat de eiser niet had aangetoond dat de verkoper op de hoogte was van de verontreiniging en deze niet had gemeld. De rechtbank concludeerde dat de eiser ook niet kon bewijzen dat de verkoper haar mededelingsplicht had geschonden. De vordering van de eiser werd afgewezen, met uitzondering van een schadevergoeding voor de kosten van herstel van de ontbrekende aansluiting van het sanitair op de riolering, die werd toegewezen. De rechtbank oordeelde dat de eiser in de proceskosten werd veroordeeld, aangezien hij grotendeels in het ongelijk was gesteld. In de vrijwaringszaak werd de vordering eveneens afgewezen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 17 november 2021

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/05/365092 / HA ZA 20-58 van

[eiser in 20-58] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. G.J.G. Olijslager te Nijmegen,

tegen

1. [gedaagde sub 1 in 20-58/eiseres sub 1 in 20-387] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2 in 20-58/eiser sub 2 in 20-387] ,

wonende te [woonplaats] ,

3.
[gedaagde sub 3 in 20-58/eiseres sub 3 in 20-387] ,

wonende te [woonplaats] ,

4.
[gedaagde sub 4 in 20-58/eiseres sub 4 in 20-387] ,

wonende te [woonplaats] ,

5.
[gedaagde sub 5 in 20-58/eiseres sub 5 in 20-387] ,

wonende te [woonplaats] ,

6.
[gedaagde sub 6 in 20-58/eiseres sub 6 in 20-387] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. O. Surquin te Arnhem,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/05/372630 / HA ZA 20-387 van

1. [gedaagde sub 1 in 20-58/eiseres sub 1 in 20-387] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2 in 20-58/eiser sub 2 in 20-387] ,

wonende te [woonplaats] ,

3.
[gedaagde sub 3 in 20-58/eiseres sub 3 in 20-387] ,

wonende te [woonplaats] ,

4.
[gedaagde sub 4 in 20-58/eiseres sub 4 in 20-387] ,

wonende te [woonplaats] ,

5.
[gedaagde sub 5 in 20-58/eiseres sub 5 in 20-387] ,

wonende te [woonplaats] ,

6.
[gedaagde sub 6 in 20-58/eiseres sub 6 in 20-387] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. O. Surquin te Arnhem,

tegen

[gedaagde in 20-387] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. R.C.H. Burgers te Nijmegen.

Partijen zullen hierna [eiser in 20-58] , [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] en [gedaagde in 20-387] worden genoemd.

1. De procedure in de hoofdzaak

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 25 november 2020;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 april 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De procedure in de vrijwaringszaak

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 25 november 2020;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 april 2021.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De kern van het geschil

[eiser in 20-58] heeft een perceel met een woning gekocht en geleverd gekregen. Hij spreekt de erfgenamen van de verkoper aan omdat op het perceel in de grond met asbest verontreinigd bouwpuin is aangetroffen en omdat het toilet op de verdieping van de woning niet op het riool bleek te zijn aangesloten. [eiser in 20-58] vordert vergoeding van de schade die hij stelt als gevolg daarvan te hebben geleden.

4. De feiten

4.1.

[gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] zijn de erfgenamen van mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ).

4.2.

[naam 1] is eigenaar geweest van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres 1] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak omvat een perceel grond met een daarop in 1978 gebouwde woning (hierna: de woning). De bovenverdieping van de woning werd sinds 1992 niet meer gebruikt. De onroerende zaak omvatte tot medio 2016 een oostelijk op het perceel gelegen gebouw, bestaande uit twee schuren, een voormalig woonhuis en gierkelders. In het gebouw (hierna: schuur 1 en schuur 2) was asbest verwerkt. De onroerende zaak omvatte tot medio jaren ‘90 ook een zuidoostelijk op het perceel gelegen schuur (hierna: schuur 3).

4.3.

[naam 1] en [gedaagde in 20-387] waren buren. [gedaagde in 20-387] exploiteerde een agrarische onderneming en beschikte daarvoor over een aantal opstallen.

4.4.

Op 20 november 2011 hebben [naam 1] en [gedaagde in 20-387] ter zake van schuur 1 en schuur 2 een overeenkomst gesloten. In die overeenkomst, waarin [naam 1] als ‘partij 1’ en [gedaagde in 20-387] als ‘partij 2’ is aangeduid, is onder meer bepaald:

‘(…) zorgt partij 2 voor de sloop van deze schuur met gierkelder die in eigendom is bij partij 1. Partij 2 draagt alle kosten die met deze sloop samenhangen zoals eventuele kosten sloopververgunning, asbestinventarisatie, feitelijk sloop, afvoer materialen en opvulling voormalige kelders met schone grond. De sloop dient te geschieden volgens de in Nederland gangbare regels en de voorschriften van de gemeente.

Indien er niet zichtbaar asbest verwerkt zit in de schuur wat bij de asbestinventarisatie niet geconstateerd is dan zijn de meerkosten van het opruimen van dit asbest voor partij 1. Bij Partij 1 is het niet bekend dat er asbest onder de vloeren is verwerkt. (…) Als er tijdens de sloop een bodemvervuiling geconstateerd wordt dan zal indien nodig de bodemsanering in opdracht en door partij 1 geschieden. (…) Restasbest mag gebundeld achterblijven om bij de sanering door partij 2 eveneens afgevoerd te worden.

(…)’

4.5.

Op 19 april 2016 heeft Asbestinventarisering Lieren in opdracht van [gedaagde in 20-387] een asbestinventarisatierapport opgesteld ten behoeve van de sloop van schuur 1 en schuur 2. Op 27 mei 2016 heeft Lab-10 een ‘Certificaat eindcontrole na asbest verwijdering conform NEN 2990’ afgegeven, waarin onder meer is vermeld dat het werkgebied schuur 1 en schuur 2 omvat en dat het geïnspecteerde gebied voldoet aan de eisen gesteld conform NEN 2990 en dat de ruimte is goedgekeurd. Op 12 juni 2016 heeft Dominus Milieutechniek B.V. een Bevindingenrapport na asbestsanering opgesteld. Daarin is onder meer vermeld dat er geen visueel waarneembare asbestresten c.q. asbestverdachte materialen of stof zijn aangetroffen. De rapporten en het certificaat zijn voorzien van foto’s van de asbestsaneringswerkzaamheden.

4.6.

Kort voor of na de jaarwisseling 2016/2017 is [eiser in 20-58] met [naam 1] in onderhandeling getreden over de aankoop, door [eiser in 20-58] , van de onroerende zaak. In het kader daarvan heeft de bouwkundige [bouwkundige] van Bouwkeurmeesters.nl (hierna: [bouwkundige] ) in opdracht van [eiser in 20-58] op 3 februari 2017 een bouwtechnische keuring van de woning uitgevoerd. In zijn rapport van 6 februari 2017 heeft [bouwkundige] onder meer vermeld dat in de gevels plaatselijk zeer lichte scheurvorming aanwezig is en dat dit vanuit bouwkundig oogpunt geen gebrek is. Ook is vermeld dat boven de opening in de muur bij de achterdeur een constructieve scheur is aangetroffen welke zich goed laat repareren. Verder is vermeld dat mogelijk asbesthoudend materiaal is verwerkt in de deur van de cv-ruimte en in de vogelschroot bij het dak. Voorts is vermeld:

‘(…)

In geen enkel object met bouwjaar tot medio 1993 kan de aanwezigheid van asbest middels deze visuele inspectie worden uitgesloten omdat het geen formeel onderdeel van de inspectie uitmaakt. (…) Indien hierover zekerheid gewenst is dient altijd nader onderzoek dan wel een asbestinventarisatie uitgevoerd te worden.

(…)’

4.7.

Bij schriftelijke koopovereenkomst van 14 februari 2017 (hierna: de koopovereenkomst) - conform het model van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) - heeft [naam 1] de onroerende zaak aan [eiser in 20-58] verkocht. In de koopovereenkomst is verder, voor zover van belang, vermeld:

‘(…)

artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

6.4.1.

Aan verkoper is niet bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.

(…)

6.4.3.

Aan verkoper is niet bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt, met uitzondering van de bekleding op een binnendeur in de cv ruimte in de kelder en de vogelschroten onder het dak.

(…)

6.13.

De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.

(…)’

4.8.

De onroerende zaak is op 31 maart 2017 door [naam 1] aan [eiser in 20-58] geleverd. In de notariële leveringsakte is, naast de verwijzing naar de koopovereenkomst, onder meer vermeld:

‘(…)

Artikel 3

Baten en lasten, risico.

Met ingang van heden komen de baten aan koper ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het verkochte.

(…)

Artikel 6

Aanvaarding bijzondere lasten of beperkingen.

Koper aanvaardt uitdrukkelijk de bijzondere lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die aan hem bekend zijn of aan hem bekend hadden kunnen zijn uit eigen onderzoek, voorzover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van hem verlangd mag worden.

Artikel 7

Milieubepalingen.

1. Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het gebruik als woonhuis of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.

2. (…)

3. Aan verkoper is niet bekend of in de onroerende zaak asbest is verwerkt. In gemelde koopovereenkomst is voorts – met betrekking tot de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende stoffen – het navolgende opgenomen, woordelijk luidende:

“Met uitzondering van de bekleding op een binnendeur in de cv ruimte in de kelder en de vogelschroten onder het dak.

GARANTIES

De bepalingen van de koopovereenkomst en met name de in de koopovereenkomst door partijen verstrekte garanties blijven onverkort van kracht, voorzover daarvan thans niet uitdrukkelijk is afgeweken en voorzover deze nog van kracht kunnen zijn.

(…)’

4.9.

In maart en april 2018 heeft [eiser in 20-58] bij graafwerkzaamheden geconstateerd dat er (mogelijk asbesthoudend) puin in het perceel aanwezig was. Bij brief van 16 mei 2018 heeft de advocaat van [eiser in 20-58] [naam 1] aansprakelijk gesteld op grond van niet-nakoming van de koopovereenkomst wegens de aanwezigheid van puin met asbest in het perceel. In deze brief wordt erop gewezen dat [naam 1] op 28 maart 2018 aan [eiser in 20-58] heeft bericht dat zij ermee bekend was dat op de locatie waar het puin is aangetroffen vroeger een schuur heeft gestaan en dat deze mogelijk onder de grond is gestopt, wat volgens [naam 1] in die tijd wel vaker gebeurde. De advocaat heeft voorgesteld om gezamenlijk een deskundige in te schakelen voor het inventariseren van de aanwezige vervuiling en de kosten van het opruimen daarvan.

4.10.

Bij brief van 12 juni 2018 heeft de gemachtigde van [naam 1] de standpunten van [eiser in 20-58] betwist en aansprakelijkheid van de hand gewezen.

4.11.

In opdracht van [eiser in 20-58] heeft NIPA Milieutechniek B.V. (hierna: Nipa) een bodemonderzoek verricht. In haar rapport van 11 januari 2019 heeft Nipa onder meer vermeld:

‘(…)

2.1.1

Bodemgebruik

De onderzoekslocatie betreft een weiland ten zuidoosten van huisnummer 7. (…)

Ten noorden van het weiland heeft in het verleden een boerderij met stallen gestaan welke recentelijk is gesloopt. Volgens opgave van de opdrachtgever heeft na de sloop een asbestvrijgave plaatsgevonden. Tevens heeft tot 1997 ten zuiden van de boerderij, ter plaatse van de huidige onderzoekslocatie, bebouwing gestaan. (…) het totale oppervlakte waar het bouwafval met asbestverdacht materiaal aanwezig is, is ingeschat op circa 300 m². Het vermoeden bestaat dat sloopafval van voormalige (…) bebouwing, ten noordwesten van de onderzoekslocatie, uit de jaren negentig in de grond is gestort. (…)

6 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

Uit de resultaten van het nader onderzoek naar asbest op het perceel [adres 1] (…) blijkt dat de bodem ter plaatse van inspectiesleuf S05 sterk verontreinigd is met asbest. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De omvang van de verontreiniging wordt ingeschat op 20 m³ (oppervlakte 49 m², diepte 0,4 meter). De bodem ter plaatse dient gesaneerd te worden voor dat de graafwerkzaamheden weer hervat worden.

(…)

Het overige terrein is niet geheel vrij van asbest, echter de interventiewaarde wordt daar niet overschreden waardoor de sanering zich kan beperken tot de directe omgeving rondom inspectiesleuf S05.

(…)’

4.12.

Op 1 maart 2019 heeft KlokGroep B.V. aan [eiser in 20-58] een offerte verstrekt voor sanering en opschoning van de grond. De offerte omvat onder meer het ontgraven van 420m³ grond, voor een aanneemsom van € 24.642,00 inclusief btw. In opdracht van [eiser in 20-58] is KlokGroep B.V. tot uitvoering van die werkzaamheden overgegaan.

4.13.

Op 3 juli 2019 is [naam 1] overleden.

4.14.

Bij brief van 29 juli 2019 heeft de advocaat van [eiser in 20-58] de erven van [naam 1] (hierna: [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] ), onder verwijzing naar haar eerdere brief, ook aansprakelijk gesteld voor de schade die het gevolg is van het niet aangesloten zijn van een op de bovenverdieping gelegen badkamer op het riool, waardoor volgens [eiser in 20-58] de fundering (de rechtbank begrijpt: funderingszand) is weggespoeld en een muur is verzakt en gescheurd. Vervolgens hebben partijen tot medio maart 2020 met elkaar gecorrespondeerd en gesproken over hetgeen hen verdeeld houdt en zijn pogingen gedaan om een minnelijke regeling te treffen. In opdracht van [eiser in 20-58] heeft een derde het sanitair in de badkamer op het riool aangesloten.

4.15.

In een document van 24 september 2019 van Adviesbureau Stapelbroek, een door [eiser in 20-58] ingeschakelde adviseur, is onder meer vermeld:

‘(…) Door de niet correct aangesloten vuilwaterriolering is langzaam maar aanhoudend zand weggespoeld door lekkage van de vuilwaterriolering afkomstig van de 1e verdieping. Door de aanwatering (volumeverkleining) is de grond rondom de bestaande fundering door de tijd ingeklonken en heeft de zakking van de metselwerk penant veroorzaakt. (…)

3.1.

CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN:

1) Repareer de vuilwaterriolering (…) Het wegspoelen van het zand zal stoppen en zal voorkomen dat het fundament (metselwerkpenant) verder zal gaan zakken.

2) Stabiliseer de bestaande fundering (…)’

4.16.

In opdracht van [eiser in 20-58] heeft de hiervoor onder punt 4.6 genoemde bouwkundige [bouwkundige] op 1 juni 2020 een onderzoek naar de scheurvorming verricht. In zijn brief van 5 juni 2020 heeft hij, onder verwijzing naar diverse foto’s, onder meer vermeld:

‘(…)

Ondergetekende heeft op 3 februari 2017 een aankoopinspectie uitgevoerd (…) t.b.v. de heer [eiser in 20-58] van de woning [adres 1] (…).

Tijdens de inspectie is een opmerking geplaatst met betrekking tot scheurvorming bij het overstek bij de achterdeur. (zie foto A-1)

De conditie van de gevel met scheurvorming is in het bouwtechnisch rapport ten tijde van de aankoopinspectie beschreven als:
3 Redelijke conditie, Plaatselijk zichtbare veroudering. Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar.

In de huidige situatie zal de conditie, ter plaatse van de gevel en penant beschreven worden als:
4/5 Matige/slechte conditie. De veroudering/gebrek is onomkeerbaar. Functievervulling van betreffende bouwdeel in gevaar.

(…)

Na intrek door de heer [eiser in 20-58] is een lekkage geconstateerd, waardoor de ondersteuning van het penant en van het overstek weggevallen is, zoals zichtbaar in de aard van de scheurvorming en het bol staan van de penant.

(…)

Conclusie: (…) kan mede aan de hand van bijgevoegde foto’s geconstateerd worden, dat de scheurvorming verder toegenomen is.

(…)’

5. Het geschil

in de hoofdzaak

5.1.

[eiser in 20-58] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser in 20-58] te betalen een bedrag van € 37.645,39, te vermeerderen met een bedrag van € 1.393,26 wegens buitengerechtelijke incassokosten, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

2. [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] veroordeelt in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen de nakosten van € 157,00, te verhogen met € 82,00 indien binnen 14 dagen na aanschrijving van [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] niet aan het vonnis is voldaan en betekening van het vonnis plaatsvindt;

3. [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] veroordeelt in de kosten van het gelegde beslag.

5.2.

[eiser in 20-58] stelt (primair) dat [naam 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door een gebrekkige zaak aan [eiser in 20-58] te verkopen en te leveren. Door de aanwezigheid van (ten tijde van de aankoop niet zichtbaar) asbesthoudend puin heeft de onroerende zaak niet de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik zoals [eiser in 20-58] dat op grond van de koopovereenkomst en de mededeling van [naam 1] mocht verwachten. [eiser in 20-58] hoefde geen rekening te houden met de aanwezigheid van met asbest verontreinigd puin waarvoor sanering wettelijk verplicht is. Zonder noodzakelijke, ingrijpende en kostbare sanering is normaal gebruik van het perceel wettelijk niet toegestaan, omdat de grond niet mag worden geroerd zolang deze niet is gesaneerd. Voorafgaand aan de koop heeft [eiser in 20-58] een aankoopmakelaar ingeschakeld en een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Tijdens de aan de koop voorafgaande bezichtiging heeft [naam 1] op de vraag van [eiser in 20-58] over wat er na de sloop van de voormalige boerderij met het puin is gedaan, geantwoord dat al het puin inclusief gierkelders is verwijderd. [naam 1] heeft aldus haar mededelingsplicht geschonden. Zij heeft verklaard dat haar niet bekend was dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt terwijl zij bekend was, althans had moeten zijn met de aanwezigheid van met asbest vervuild puin, omdat dit afkomstig is van de sloop van de bij de woning behorende schuur in de periode dat zij hiervan de eigendom had. [naam 1] heeft later toegegeven dat puin mogelijk in de grond is gestopt. De mededelingsplicht van [naam 1] gaat voor op de onderzoeksplicht van [eiser in 20-58] en [eiser in 20-58] heeft overigens aan zijn onderzoeksplicht voldaan. [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] zijn als erfgenamen van [naam 1] aansprakelijk voor de (uit een deskundigenrapport gebleken) schade die het gevolg is van de tekortkoming.

[eiser in 20-58] stelt (subsidiair) dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen omdat [naam 1] haar mededelingsplicht ter zake van de (mogelijke) verontreiniging heeft geschonden. Bij een juiste voorstelling van zaken had [eiser in 20-58] de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden gesloten. De gebreken leiden tot risico’s van materiële schade, schade voor de gezondheid en ernstige beperkingen tot zelfs gedeeltelijke onmogelijkheid van gebruik van de onroerende zaak. [eiser in 20-58] beroept zich daarom subsidiair op partiële vernietiging van de overeenkomst. De koopsom dient te worden verminderd met de kosten van herstel van de gebreken en de daardoor ontstane schade. Ook kan volgens [eiser in 20-58] door het ontbreken van een deugdelijke aansluiting op de riolering de bovenverdieping niet normaal gebruikt worden zonder schade aan de woning, welke inmiddels ook is ingetreden: afvalwater is in de bodem gestroomd waardoor zand is weggespoeld met verzakking van de penant en scheurvorming (en mogelijk verdere instorting) van de daarboven gelegen muur tot gevolg. Dit gebrek en de mogelijke gevolgen daarvan waren ten tijde van de aankoop door [eiser in 20-58] niet kenbaar. Het is evident dat voor normaal gebruik van een woning het in de badkamer aanwezige toilet gebruikt moeten kunnen worden. Er is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Van de ontbrekende aansluiting zal ook [naam 1] geen weet hebben gehad. Zij had de bovenverdieping al jaren niet meer in gebruik. Er is daarom sprake van wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub c BW). Bij een juiste voorstelling van zaken had [eiser in 20-58] de overeenkomst niet gesloten, althans niet onder de huidige condities. [eiser in 20-58] beroept zich daarom subsidiair op partiële vernietiging van de overeenkomst. De koopsom dient te worden verminderd met de kosten van herstel van de gebreken en de door het gebrek ontstane (uit een deskundigenrapport gebleken) schade. De schade omvat ook kosten en rente, aldus [eiser in 20-58] .

5.3.

[gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] betwisten dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Zij betwisten de aanwezigheid van asbest ten tijde van de verkoop en levering van de onroerende zaak. Er mocht en mag vanuit worden gegaan dat alle asbest was verwijderd en de door [naam 1] gedane mededelingen over de sloop en de afvoer van puin zijn dan ook juist. [naam 1] was niet bekend met de aanwezigheid van asbest of puin in de grond. Zij heeft geen mededelingsplicht geschonden en geen mededelingen gedaan over (mogelijk) achtergebleven asbest of puin. [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] betwisten dat asbesthoudend materiaal is aangetroffen op het gedeelte waar een in de jaren negentig gesloopte schuur heeft gestaan, althans dat het daar aangetroffen asbesthoudend materiaal het treffen van maatregelen vergt. De asbesthoudende materialen zijn aangetroffen op de plaats waar schuur 1 en schuur 2 waren gesitueerd en die materialen kunnen niet afkomstig zijn van de reeds in de jaren negentig gesloopte schuur 3. [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] betwisten dat schuur 3 een dak van asbestplaten had. [eiser in 20-58] moest rekening houden met de aanwezigheid van enige asbest en puin en de aangetroffen hoeveelheid valt binnen de grenzen van hetgeen [eiser in 20-58] mocht verwachten. De eventuele aanwezigheid van asbest valt binnen het bereik van artikel 6.1 van de koopovereenkomst. De gestelde verontreiniging bevindt zich op ongeveer 70 meter van het woonhuis en ver van de tuin en verhindert een normaal gebruik als woonhuis niet. Het beroep van [eiser in 20-58] op artikel 6.3 van de koopovereenkomst is niet gerechtvaardigd. Er bestond geen noodzaak om asbest af te graven. Voor het geval wordt geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst betwisten [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] de omvang van de door [eiser in 20-58] geleden schade, omdat het door [eiser in 20-58] begrote bedrag (€ 24.642,00) veel te hoog is voor de sanering van slechts 20m³. [eiser in 20-58] heeft veel meer dan deze hoeveelheid laten afgraven. Verder hebben [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] aangevoerd dat, hoewel juist is dat de afvoer van het toilet op de bovenverdieping niet was aangesloten op de riolering, dit niet de conclusie rechtvaardigt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Deze omstandigheid valt binnen het bereik van artikel 6.1 van de koopovereenkomst en verhindert een normaal gebruik als woonhuis niet. Dit blijkt ook uit het feit dat [eiser in 20-58] tot op heden nog geen herstelwerkzaamheden aan de fundering heeft laten uitvoeren. Het beroep van [eiser in 20-58] op artikel 6.3 van de koopovereenkomst is ook hiervoor niet gerechtvaardigd. Voor het geval wordt geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst betwisten [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] dat [eiser in 20-58] schade heeft geleden, althans dat de schade € 9.482,29 bedraagt. In het bouwkundig rapport uit 2017 wordt reeds melding gemaakt van scheurvorming in het metselwerk van de gevels. Die scheurvorming kwalificeert niet als een gebrek. Van nieuwe scheurvorming is geen sprake en er is geen verzakking van de fundering geconstateerd. Als al sprake is van een weggespoelde fundering, verzakking en scheurvorming, dan is niet gebleken dat dat het gevolg is van het niet aansluiten van de afvoer van het toilet op de bovenverdieping op de riolering. Als [eiser in 20-58] schade heeft geleden, dan is sprake van eigen schuld. [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] betwisten dat [eiser in 20-58] heeft gedwaald bij de totstandkoming van de overeenkomst. Als al sprake is van dwaling, dan betwisten [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] de hoogte van de door [eiser in 20-58] gestelde schade.

5.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

in de vrijwaringszaak

5.5.

[gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] vorderen dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde in 20-387] veroordeelt tot het betalen van een bedrag gelijk aan het bedrag dat [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] aan [eiser in 20-58] moeten betalen in verband met de aanwezigheid van asbest (of andere bodemvreemde materialen) in de bodem van het perceel [adres 1] , en [gedaagde in 20-387] veroordeelt in de kosten van de procedure.

5.6.

[gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] leggen aan hun vorderingen, kort samengevat, het volgende ten grondslag. Tussen [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] en [gedaagde in 20-387] bestaat een rechtsverhouding die voor [gedaagde in 20-387] de verplichting meebrengt om [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] te vrijwaren voor de schade als gevolg van de aanwezigheid van asbest. Indien in de grond van het perceel asbest aanwezig is, moet dat zijn achtergebleven tijdens de in opdracht en voor rekening van [gedaagde in 20-387] in 2016 uitgevoerde sloop, zodat [gedaagde in 20-387] daarvoor dan jegens [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] verantwoordelijk en aansprakelijk is.

5.7.

[gedaagde in 20-387] voert verweer. Hij heeft daartoe, kort samengevat, het volgende aangevoerd. [gedaagde in 20-387] is door [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] ten onrechte in vrijwaring opgeroepen. Er is geen grondslag voor een verplichting van [gedaagde in 20-387] om aan [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] datgene te vergoeden waartoe [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] in de hoofdzaak worden veroordeeld. De enkele omstandigheid dat door [eiser in 20-58] asbest is aangetroffen, betekent niet zonder meer dat [gedaagde in 20-387] tekort is geschoten in de nakoming van de in 2011 met [naam 1] gesloten overeenkomst. Op grond van die overeenkomst zou [gedaagde in 20-387] twee schuren (schuur 1 en 2) slopen en de onderliggende grond saneren. Op het (zuidelijke) deel van het perceel, daar waar asbesthoudend materiaal is aangetroffen, zijn door of namens [gedaagde in 20-387] nimmer werkzaamheden verricht. Op dat deel heeft een schuur (schuur 3) gestaan die in de jaren negentig door (wijlen de echtgenoot van) [naam 1] is gesloopt. [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] hebben niet onderbouwd - en [gedaagde in 20-387] betwist - dat asbesthoudend materiaal is aangetroffen op en/of in het (oostelijke/noordoostelijke) gedeelte van het perceel waar [gedaagde in 20-387] werkzaamheden heeft verricht. [gedaagde in 20-387] heeft geen asbesthoudend materiaal op het perceel achtergelaten. Uit het in opdracht van [eiser in 20-58] uitgevoerde bodemonderzoek volgt dat wel asbesthoudend materiaal is aangetroffen op de plaats waar schuur 3 heeft gestaan, maar niet op de plaats waar schuur 1 en 2 hebben gestaan. Als [gedaagde in 20-387] al zou zijn tekortgeschoten in de nakoming van de in 2011 met [naam 1] gesloten overeenkomst, dan leidt dat in de verhouding tussen [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] en [eiser in 20-58] niet tot non-conformiteit; [eiser in 20-58] had bij de aankoop van de woonboerderij in agrarisch buitengebied rekening moeten houden met de aanwezigheid van enige verontreiniging (waaronder asbesthoudend materiaal) op en/of in de percelen. Indien zou worden aangenomen dat [naam 1] haar mededelingsplicht heeft geschonden, kan het niet gaan om het achterhouden van informatie met betrekking tot de sloop van schuur 1 en schuur 2, maar moet het gaan om de mogelijkheid dat na de sloop van schuur 3 asbesthoudend materiaal op en/of in de percelen terecht is gekomen. Het niet of niet juist inlichten van [eiser in 20-58] door [naam 1] komt niet voort uit het handelen van [gedaagde in 20-387] en moet voor rekening en risico van [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] blijven.

5.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

6. De beoordeling

in de hoofdzaak

I.
De asbest-verontreiniging

6.1.

De rechtbank zal eerst beoordelen of [eiser in 20-58] een beroep op non-conformiteit en/of dwaling toekomt wegens de aangetroffen verontreiniging van de onroerende zaak. Daarvoor wordt het volgende overwogen.

De verontreiniging

6.2.

Aan zijn vordering heeft [eiser in 20-58] ten grondslag gelegd dat in het perceel asbesthoudend puin is aangetroffen en dat het perceel als gevolg daarvan dermate verontreinigd was, dat sanering moest plaatsvinden. Ter onderbouwing hiervan heeft [eiser in 20-58] onder meer verwezen naar het hiervoor onder 4.11 genoemde Nipa-rapport.

6.3.

[gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] hebben in dit verband aangevoerd dat het puin ná de levering van de onroerende zaak aan [eiser in 20-58] in de grond op het perceel terecht kan zijn gekomen.

6.4.

De rechtbank is van oordeel dat uit het Nipa-rapport genoegzaam blijkt dat zich in de bodem van het perceel een ernstige verontreiniging heeft voorgedaan, die het gevolg is van het aldaar storten van asbesthoudend puin. Voor hun stelling dat dit asbesthoudend puin door of met medeweten van [eiser in 20-58] ná de levering van de onroerende zaak in de bodem is gestort, hebben [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aangevoerd. De rechtbank acht het niet aannemelijk dat [eiser in 20-58] in 2017 of 2018 de beschikking heeft gehad over van elders afkomstig asbesthoudend puin en dit in de bodem van zijn eigen, nieuw verworven perceel heeft gestort, louter en alleen om van [naam 1] althans [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] schadevergoeding te kunnen ontvangen. Het verweer van [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] op dit punt wordt daarom verworpen.

Toepasselijke wettelijke en contractuele bepalingen

6.5.

Voor de beoordeling van de vorderingen van [eiser in 20-58] zal allereerst worden vastgesteld welke wettelijke en contractuele bepalingen hiervoor relevant zijn. Ten eerste geldt dat artikel 7:17 BW bepaalt dat een geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De koper kan zich er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Hierbij speelt een eventuele mededelingsplicht van de verkoper een rol.

6.6.

Voor de beoordeling is verder van belang dat partijen in artikel 6 van de overeenkomst zijn afgeweken van artikel 7:17 BW. Omdat artikel 7:17 BW van regelend recht is, is die afwijking rechtsgeldig. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst omvat een exoneratie, waaruit voortvloeit dat [naam 1] niet instaat voor (verborgen) gebreken en dat [eiser in 20-58] in beginsel het risico daarvan draagt, zodat hij ter zake van dergelijke gebreken geen vordering op grond van artikel 7:17 BW kan instellen. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst geeft hierop een uitzondering: [naam 1] staat ervoor in dat het gekochte de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis en [eiser in 20-58] mag verwachten dat gebreken die een dergelijk gebruik verhinderen, afwezig zijn. Omdat het in dit geval gaat om een standaardakte en artikel 6.3 een voorgedrukte verklaring betreft, zal het uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de zich daarop ten tijde van de verkoop bevindende bebouwing (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Voorts geldt de garantie van artikel 6.1 niet voor gebreken die ten tijde van de koop aan [eiser in 20-58] waren medegedeeld of kenbaar waren. De garantie van normaal gebruik geldt ook in geval van een bij de verkoper niet bekend (en derhalve aan de koper niet medegedeeld) gebrek (Hoge Raad 28 januari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4606).

6.7.

Voorts is in de leveringsakte vermeld dat het [naam 1] niet bekend is ‘
of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het gebruik als woonhuis of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen’.

Normaal gebruik

6.8.

In de koopovereenkomst is vermeld dat verkoper ervoor instaat dat de geleverde woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als woning. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser in 20-58] meer mocht verwachten dan dat.

6.9.

De rechtbank neemt als uitgangspunt dat de koper van een woonhuis er in beginsel vanuit mag gaan dat hij de bij de woning behorende grond als tuin kan gebruiken en naar eigen inzicht kan (laten) aanleggen, zonder dat een dusdanige hoeveelheid asbest aanwezig is dat daardoor een normaal gebruik van die grond zonder asbestsanering niet mogelijk is.

6.10.

Overwogen wordt dat, zoals tussen partijen niet in geschil is, op het deel van het perceel waarop de woning staat een woonbestemming rust en dat overigens op het perceel, van oudsher, een agrarische bestemming rust. Hoewel [naam 1] de onroerende zaak voorafgaand aan de verkoop en levering aan [eiser in 20-58] in gebruik had als woonhuis, had [eiser in 20-58] zich er rekenschap van moeten geven dat het (hele) perceel in het verleden voor agrarische doeleinden was gebruikt en dat daarom, zoals te doen gebruikelijk, op het perceel voor die agrarische doeleinden bestemde bebouwing aanwezig was geweest. Voorts is het een feit van algemene bekendheid dat in het verleden bij de bouw van de bedrijfsbebouwing op agrarische terreinen veelvuldig asbest werd toegepast, dat in de loop der tijd bij afbraak van die bedrijfsgebouwen eveneens veelvuldig in de grond van de betreffende percelen is terechtgekomen ( ECLI:NL:GHARL:2016:3989). De aard van de door [eiser in 20-58] gekochte en aan hem geleverde onroerende zaak, een voormalig agrarisch bedrijfsterrein, maakt dan ook dat [eiser in 20-58] er bij de koop van het perceel rekening mee had moeten hadden dat het risico bestond dat in de grond een zekere hoeveelheid (asbesthoudend) puin aanwezig zou zijn. In die situatie had het op zijn weg gelegen om daarnaar, alvorens tot koop over te gaan, zelf onderzoek te (laten) doen, hetgeen bij niet heeft gedaan. [eiser in 20-58] , die werd bijgestaan door een aankoopmakelaar, heeft weliswaar een bouwkundige keuring laten uitvoeren, maar die was beperkt tot de woning. Aldus heeft [eiser in 20-58] zijn onderzoeksplicht verzaakt.

6.11.

Bij het voorgaande komt dat de omvang van de verontreiniging naar het oordeel van de rechtbank betrekkelijk gering is en normaal gebruik van de onroerende zaak niet wezenlijk in de weg staat. [eiser in 20-58] heeft de stelling van [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] , dat de verontreiniging is aangetroffen op 70 meter van de woning, niet of onvoldoende gemotiveerd betwist. Verder omvat de verontreiniging niet een substantieel deel van de zaak en is niet aannemelijk geworden dat voor normale bewoning het treffen van (ingrijpende) maatregelen noodzakelijk is. Uit het Nipa-rapport blijkt weliswaar dat sprake is van een ernstige bodemverontreiniging, maar dit betreft een oppervlakte van slechts 49 m² (met een diepte van 0,4 meter en daarmee een volume van circa 20 m³). Mede in aanmerking genomen de verhouding tot het gehele perceel (circa 8.400 m²) is de rechtbank van oordeel dat de hoeveelheid aangetroffen asbest binnen de grenzen valt van hetgeen [eiser in 20-58] kon verwachten. Voor het overige kon de woning inclusief tuin immers gewoon worden gebruikt, zonder dat dit onaanvaardbare risico's voor de gezondheid opleverde en zonder dat sanering noodzakelijk was. De enkele omstandigheid dat [eiser in 20-58] de onroerende zaak wilde gebruiken als boomgaard en dat met het oog daarop wel bepaalde (kostbare) maatregelen nodig waren, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat het normale gebruik van de woning met tuin als geheel wordt aangetast.

Bijzonder gebruik

6.12.

Uit de in het geding gebrachte stukken blijkt dat [eiser in 20-58] op het deel van het perceel waar de verontreiniging is aangetroffen, een boomgaard wilde aanleggen. Overwogen wordt dat een dergelijk gebruik van het perceel is aan te merken als een 'bijzonder gebruik’ van de onroerende zaak als woonhuis. Niet gesteld of gebleken is dat dit bijzondere gebruik bij overeenkomst is voorzien. Dit betekent dat de door [naam 1] in artikel 6.3 van de overeenkomst gegeven garantie hierop geen betrekking heeft. Ook ten aanzien van dit bijzondere gebruik rustte op [eiser in 20-58] daarom een onderzoeksplicht, die hij heeft verzaakt. [eiser in 20-58] mocht niet gerechtvaardigd verwachten dat de onroerende zaak op ieder onderdeel optimaal en zonder dat daartoe enige (sanerings)maatregel noodzakelijk was, geschikt was voor het door hem beoogde gebruik (vgl. ECLI:NL:GHARL:2014:4235 en ECLI:NL:GHARN:2010:BZ0339). Op basis van het voorgaande kan dan ook niet worden aangenomen dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordde.

Onjuiste mededelingen van [naam 1] ?

6.13.

Bij de beantwoording van de vraag of de zaak ondanks de bodemverontreiniging voldoet aan de koopovereenkomst, moeten alle van belang zijnde omstandigheden in aanmerking worden genomen, waaronder ook de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Daarbij is van belang dat ook indien de aanwezigheid van bodemverontreiniging niet in de weg zou staan aan normaal gebruik van de zaak, toch sprake kan zijn van non-conformiteit indien de koper op grond van mededelingen van de verkoper de aanwezigheid van bodemverontreiniging niet behoefde te verwachten (Hoge Raad, 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Die mededelingen brengen dan non-conformiteit en een toerekenbare tekortkoming met zich; de koper mocht immers van de juistheid van die mededelingen uitgaan.

6.14.

[eiser in 20-58] beroept zich erop dat [naam 1] , zoals volgens hem ook blijkt uit een verklaring van zijn aankoopmakelaar/taxateur, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan hem heeft meegedeeld dat bij de sloop van de voormalige boerderij (schuur 1 en schuur 2) al het puin, inclusief de gierkelders, is verwijderd en opgeruimd. [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] hebben dit niet betwist. Overwogen wordt dat na de verwijdering van de voormalige boerderij in opdracht van [gedaagde in 20-387] , door Lab-10 een certificaat is afgegeven waarin is vermeld dat de ruimte is goedgekeurd. Verder heeft Dominus Milieutechniek B.V. gerapporteerd dat er na de sanering geen visueel waarneembare asbestresten c.q. asbestverdachte materialen of stof zijn aangetroffen. Voorts hebben de inspecteurs in hun rapporten en op het certificaat foto’s van de asbestsaneringswerkzaamheden opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat uit de door [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] in het geding gebrachte bescheiden genoegzaam blijkt dat de in opdracht van [gedaagde in 20-387] uitgevoerde sanering van de voormalige boerderij, en dus ook van schuur 1 en schuur 2, goed en deugdelijk is geweest en dat op basis daarvan mocht worden verwacht dat er geen verontreiniging in de grond terecht was gekomen. Dit betekent dat niet kan worden aangenomen dat de hiervoor bedoelde mededeling van [naam 1] onjuist was, zodat op grond hiervan geen non-conformiteit kan worden aangenomen.

6.15.

Dat [naam 1] aan [eiser in 20-58] , nadat de onroerende zaak was geleverd en het verontreinigde puin was ontdekt, heeft medegedeeld dat het mogelijk ging om puin van de in de jaren ’90 gesloopte schuur (schuur 3) dat in de grond is gestopt, leidt niet tot een ander oordeel. Van mededelingen van [naam 1] die ná het sluiten van de koopovereenkomst en ná de levering van de onroerende zaak zijn gedaan, kan niet worden aangenomen dat deze invloed hebben gehad op het besluit van [eiser in 20-58] om tot aankoop van de onroerende zaak over te gaan. Voorts heeft [naam 1] slechts
gesuggereerd dat het zou gaan om puin van de afgebroken schuur 3, zodat hieruit niet kan worden afgeleid dat zij er vóór het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser in 20-58] van op de hoogte was dat zich in de grond puin bevond, en nog minder dat zij wist dat dit puin asbesthoudend was.

6.16.

Verder heeft [naam 1] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst gemeld dat haar, behoudens een tweetal voor dit geschil niet relevante uitzonderingen, niet bekend was of in de onroerende zaak asbest was verwerkt. Een bepaling met deze strekking, zoals hiervoor onder punt 4.7 weergegeven, is in de leveringsakte opgenomen. Aan de mededeling van [naam 1] dat het haar niet bekend was of van (ernstige) verontreiniging sprake was, heeft [eiser in 20-58] niet de verwachting mogen ontlenen dat van zodanige verontreiniging geen sprake zou zijn; hij heeft daaruit slechts mogen afleiden dat [naam 1] dat niet wist. [naam 1] heeft hiermee niet gegarandeerd dat er verder geen verontreiniging was en [eiser in 20-58] kon daar gelet op het voorgaande redelijkerwijs ook niet van uitgaan. Dat desondanks in het perceel een (ernstige) verontreiniging is aangetroffen, betekent dan ook niet dat [naam 1] ter zake onjuiste mededelingen heeft gedaan. Die mededelingen brengen dan ook geen non-conformiteit of een toerekenbare tekortkoming mee.

Schending mededelingsplicht door [naam 1] ?

6.17.

Volgens [eiser in 20-58] wist [naam 1] , of behoorde zij (als toenmalig eigenaar) te weten dat het sloopafval van de in de jaren ’90 gesloopte, asbesthoudende schuur (schuur 3) mogelijk in de grond was gestopt en had zij dat voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst aan hem moeten meedelen. Door dit na te laten heeft [naam 1] volgens [eiser in 20-58] haar mededelingsplicht geschonden. [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] betwisten dat schuur 3 een dak van asbestplaten had, dat sloopafval in de bodem is achtergelaten en dat [naam 1] haar mededelingsplicht heeft geschonden.

6.18.

De rechtbank overweegt dat voor het aannemen van een mededelingsplicht van de verkoper tenminste vereist is dat de verkoper bekend is met de omstandigheid waarop de mededeling betrekking heeft, zoals een bepaalde eigenschap of bepaald gebrek. Als een verkoper verwijtbaar heeft gezwegen dan komt de verkoper in beginsel geen beroep toe op een exoneratieclausule, zoals in dit geval artikel 6.1 van de koopovereenkomst. De rechtbank is van oordeel dat [eiser in 20-58] zijn stelling dat [naam 1] wist dat (mogelijk) sloopafval in de grond was gestopt, tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] onvoldoende heeft gemotiveerd, zodat niet is komen vast te staan dat [naam 1] heeft gezwegen waar zij had behoren te spreken of dat zij onjuiste inlichtingen heeft verstrekt. Het mag zo zijn dat [naam 1] destijds (als echtgenote van wijlen de heer [naam 2] ) formeel-juridisch eigenaar van de schuur was, maar die enkele omstandigheid is onvoldoende om haar een zodanig verwijt te kunnen maken. Bovendien blijkt uit hetgeen hiervoor is overwogen dat - zelfs indien het puin volledig afkomstig zou zijn van schuur 3 (wat niet is af te leiden uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en de stukken die zij hebben overgelegd) - de aard en omvang van het aanwezige puin geen non-conformiteit tot gevolg heeft, zoals blijkt uit hetgeen hiervoor is overwogen. Daarom kan niet gesteld worden dat [naam 1] essentiële informatie heeft achtergehouden. Zij hoefde hierover niet uit eigen beweging mededelingen te doen. [naam 1] hoefde evenmin mee te delen dát er was gesaneerd, nu zij er vanuit mocht gaan dat [gedaagde in 20-387] de sanering naar behoren door deskundigen had laten verrichten en dat het destijds aangetroffen asbesthoudend puin in voldoende mate was verwijderd, zodat in zoverre van een gebrekkige zaak geen sprake zou zijn. Daarnaar gevraagd, heeft zij daarover geen onjuiste mededelingen gedaan. [eiser in 20-58] heeft gesteld dat [naam 1] behoorde te weten dat mogelijk puin in de grond was gestort, maar het gaat ook te ver om van een (mede)eigenaar te vergen dat zij een risico op asbestverontreiniging, inherent aan objecten als het verkochte object, zonder bijzondere aanleiding onderzoekt.

Conclusie

6.19.

Het voorgaande betekent dat niet is komen vast te staan dat [naam 1] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door het leveren van de onroerende zaak waarin asbesthoudend puin is aangetroffen. Dat betekent dat het gevorderde in zoverre niet toewijsbaar is.

Dwaling

6.20.

Volgens [eiser in 20-58] is de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand gekomen, omdat [naam 1] haar mededelingsplicht ter zake van de (mogelijke) verontreiniging heeft geschonden en hij bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). [eiser in 20-58] heeft aan zijn beroep op dwaling hetzelfde feitencomplex ten grondslag gelegd als aan zijn beroep op non-conformiteit. [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] heeft betwist dat [naam 1] een mededelingsplicht heeft geschonden. De rechtbank heeft hiervoor reeds geoordeeld dat [naam 1] geen mededelingsplicht heeft geschonden, waaruit ook volgt dat niet voldaan is aan de door [eiser in 20-58] gestelde dwalingsgrond. Dat betekent dat het gevorderde in zoverre niet toewijsbaar is.

II.
De ontbrekende aansluiting op de fundering

6.21.

De rechtbank zal ook beoordelen of [eiser in 20-58] een beroep op non-conformiteit en/of dwaling toekomt in verband met de ontbrekende aansluiting van het sanitair in de badkamer op de verdieping, op de riolering. Daarvoor is het volgende van belang.

Non-conformiteit

6.22.

De rechtbank is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ter zake van non-conformiteit, van oordeel dat de geleverde zaak voor wat betreft de riolering niet de eigenschappen bezat die [eiser in 20-58] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Normaal gebruik van een woonhuis omvat immers het gebruik kunnen maken van de daarin aanwezige sanitaire voorzieningen en ervan uit kunnen gaan dat die zijn uitgerust met een behoorlijke rioolafvoer. Het is evident dat daarvan bij de geleverde zaak geen sprake was. Tussen partijen is niet in geschil dat [naam 1] niet wist van het gebrek (en dat dit evenmin voor [eiser in 20-58] kenbaar was), maar deze omstandigheid doet aan de non-conformiteit niet af. Dit betekent dat in zoverre sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Niet gesteld of gebleken is dat deze tekortkoming niet aan [naam 1] kan worden toegerekend en evenmin dat zij dan wel [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] niet in verzuim zijn geraakt, zodat het gevorderde in zoverre toewijsbaar is. [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] hebben betwist dat [eiser in 20-58] schade heeft geleden en hebben aangevoerd dat - als [eiser in 20-58] al schade zou hebben geleden - sprake is van eigen schuld, maar hebben dit niet of onvoldoende gemotiveerd, zodat de rechtbank daaraan voorbij zal gaan. [eiser in 20-58] heeft het gebrek laten herstellen maar heeft desgevraagd de kosten daarvan niet kunnen specificeren. De rechtbank schat de herstelkosten in redelijkheid op € 500,-- inclusief btw.

6.23.

[eiser in 20-58] heeft ter zake van de gestelde schade, die het gevolg zou zijn van het gebrek, verklaringen van derden en diverse foto’s overgelegd. Daaruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat sprake is van verzakking en/of scheefstand van de penant dan wel nieuwe scheurvorming. In het rapport van [bouwkundige] is al vermeld dat de gevels scheurvorming vertonen, waarbij [bouwkundige] heeft aangegeven dat geen sprake is van een ernstig gebrek. Uit de door [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] als productie 10 bij de conclusie van antwoord in het geding gebrachte foto’s d.d. 14 augustus 2019 blijkt, dat de scheurvorming niet is verergerd. In het licht hiervan had het op de weg van [eiser in 20-58] gelegen om zijn stelling omtrent de verergerde scheurvorming nader te onderbouwen door het in het geding brengen van foto’s waaruit dit ondubbelzinnig blijkt dan wel een rapportage va een deskundige waarin de gestelde mate van verergering wordt gespecificeerd. Voorts had van [eiser in 20-58] verlangd mogen worden dat hij zijn stelling dat de penant scheef staat, welke stelling eveneens door [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] is betwist, eveneens nader zou hebben onderbouwd. Nu [eiser in 20-58] dit heeft nagelaten, is naar het oordeel van de rechtbank niet komen vast te staan dat het gebrek (de uitstroom van rioolwater in de bodem) de bestaande scheurvorming heeft verergerd dan wel functieverlies van de penant tot gevolg heeft gehad. Er is geen aanleiding om [eiser in 20-58] in de gelegenheid te stellen hiervan alsnog nader bewijs te leveren. Dit betekent dat de vordering in zoverre niet toewijsbaar is.

Dwaling

6.24.

Zoals hiervoor is overwogen is het gebrek, het ontbreken van de aansluiting op de riolering, tegen geringe kosten hersteld. Redelijkerwijs mag dan aangenomen worden dat dit gebrek niet aan de totstandkoming van de koopovereenkomst in de weg zou hebben gestaan. Ook mag dan worden aangenomen dat dit (weinig kostbare) gebrek, als partijen hiervan op de hoogte waren geweest, geen invloed zou hebben gehad op de hoogte van de uiteindelijke koopprijs voor de woning. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [eiser in 20-58] geen beroep op dwaling toekomt, omdat [naam 1] ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat [eiser in 20-58] daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden of een lagere koopprijs zou hebben bedongen. Dit betekent dat de vordering in zoverre niet toewijsbaar is.

III De nevenvorderingen

Buitengerechtelijke incassokosten en beslagkosten

6.25.

[eiser in 20-58] heeft, op grond van artikel 6:96 BW en onder verwijzing naar het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, een vergoeding van € 1.393,26 voor buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Voor toewijzing van een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is met name van belang dat de kosten in redelijkheid zijn gemaakt en dat de omvang daarvan eveneens redelijk is. [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] hebben niet betwist dat hiervan sprake is en hebben evenmin de toepasselijkheid van genoemd besluit betwist. Gelet op de beperkte toewijsbaarheid van het (overige) door [eiser in 20-58] gevorderde zal de rechtbank de buitengerechtelijke incassokosten matigen tot € 500,--. Op grond van de beperkte toewijsbaarheid van het door [eiser in 20-58] gevorderde acht de rechtbank het door hem gelegde beslag disproportioneel, zodat de daarmee samenhangende vordering niet-toewijsbaar is.

6.26.

[eiser in 20-58] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] worden begroot op € 937,00 voor griffierecht en € 1.442,00 voor salaris advocaat (2 punten x tarief € 721,00).

in de vrijwaringszaak

6.27.

Nu de vordering in de hoofdzaak niet toewijsbaar is gebleken, moet de vordering in de zaak in vrijwaring worden afgewezen.

6.28.

[gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde in 20-387] worden begroot op € 937,00 voor griffierecht en € 1.442,00 voor salaris advocaat (2 punten x tarief 721,00).

7. De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak

7.1.

veroordeelt [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser in 20-58] te betalen een bedrag van € 500,-- aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

7.2.

veroordeelt [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser in 20-58] te betalen een bedrag van € 500,-- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

7.3.

veroordeelt [eiser in 20-58] in de proceskosten van de hoofdzaak, aan de zijde van [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] tot op heden begroot op € 2.379,00,

7.4.

verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

7.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in de zaak in vrijwaring

7.6.

wijst de vorderingen af,

7.7.

veroordeelt [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in 20-387] tot op heden begroot op € 2.379,00,

7.8.

verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Braaksma en in het openbaar uitgesproken op 17 november 2021.