Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 74998 / HA ZA 08-2238
Vonnis van 2 maart 2011
in de zaak van
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
PROVINCIE ZUID-HOLLAND,
zetelend te 's-Gravenhage,
eiseres
advocaat mr. V.J. Groot te Dordrecht,
tegen
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BALLAST NEDAM ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V.
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. J.A. Visser te Dordrecht.
en met als interveniënten:
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AMSTELLAND VASTGOED B.V.,
gevestigd te Utrecht,
advocaat mr. L.R.T. Peeters,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BALLAST NEDAM SIGMA B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
advocaat mr. V.J. Groot.
Eiseres zal hierna de Provincie Zuid-Holland worden genoemd. Gedaagde en interveniënten worden respectievelijk genoemd: Ballast Nedam, Amstelland en Sigma. Gezamenlijk worden gedaagden eveneens Amstelland genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 december 2008 en de daarin genoemde stukken
- het proces-verbaal van descente van 23 april 2009
- de nota aan deskundigen van Amstelland
- de nota aan deskundigen van de Provincie Zuid-Holland
- het faxbericht van de Provincie Zuid-Holland van 2 juni 2009
- het (tweedelige) concept-deskundigenbericht
- de reactie van Amstelland op het concept-deskundigenbericht
- de reactie van de Provincie Zuid-Holland op het concept-deskundigenbericht
- de brief van de provincie Zuid-Holland van 24 september 2009
- het deskundigenrapport
- de akte overleggen producties van de Provincie Zuid-Holland
- de conclusie na deskundigenbericht van de Provincie Zuid-Holland
- de akte in geding brengen producties van Amstelland
- de notitie van deskundigen ten behoeve van het pleidooi
- het pleidooi
- de pleitnota van Amstelland
- het nadere deskundigenbericht
- de conclusie na het nadere deskundigenbericht van de Provincie Zuid-Holland.
- de conclusie na het nadere deskundigenbericht van Amstelland.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. In geschil is nog de hoogte van de schadeloosstelling voor het onteigende. Peildatum voor de schadeloosstelling is 2 juni 2009, als dag van inschrijving in de openbare registers van het vonnis waarbij de vervroegde onteigening is uitgesproken (art. 40a Ow).
De rechtbank ontleent de datum aan het faxbericht van de Provincie Zuid-Holland van 2 juni 2009, waar als bijlage is bijgevoegd een inschrijvingsbewijs van het onteigeningsvonnis in het Kadaster.
2.2. Ten aanzien van de vraag aan wie de schadeloosstelling toekomt wordt als volgt overwogen. Het onteigende was eerst eigendom van gedaagde Ballast Nedam, vervolgens van interveniënt Sigma en uiteindelijk, op de voormelde peildatum, van interveniënt Amstelland. Tussen gedaagde en de twee interveniënten, die gezamenlijk één advocaat hebben, is onderling niet in geding dat de schadeloosstelling toekomt aan Amstelland. De rechtbank zal daarom met name Amstelland in haar beoordeling betrekken, behalve bij de proceskosten.
2.3. De commanditaire vennootschap “Gebiedsontwikkeling Oud-Beijerland Oost C.V.” is geen partij in dit geding. Deze vennootschap heeft geen incidentele conclusie tot interventie genomen. De raadsman van Amstelland en interveniënten stelt in de aanhef van zijn “nota aan deskundigen” nog wel dat hij mede optreedt namens de vennootschap “Gebiedsontwikkeling Oud-Beijerland Oost C.V., niet-geïntervenieerde belanghebbende.” maar in al zijn latere processtukken doet hij dit niet meer. Kennelijk laat Amstelland haar standpunt varen dat Gebiedsontwikkeling Oud-Beijerland Oost C.V. partij is in dit geding.
2.4. Bij de vaststelling van de schadeloosstelling dienen alle ten tijde van de onteigening van belang zijnde factoren, waaronder de planologische bestemming, in aanmerking te worden genomen. Ten tijde van de peildatum gold volgens het bestemmingsplan voor het onteigende de bestemming “verkeersdoeleinden” en “natuurdoeleinden.” Het onteigende was voorheen in gebruik voor agrarische doeleinden maar op de peildatum was het onteigende al vervroegd in gebruik gegeven aan de Provincie Zuid-Holland ten behoeve van het werk waarvoor is onteigend.
2.5. In de dagvaarding heeft de provincie Zuid-Holland een aanbod gedaan van € 161.393 (€ 158.125 vermogensschade, € 650 bijdrage accountantskosten en € 2.618 bijdrage deskundigenkosten). De rechtbank heeft in haar tussenvonnis het voorschot op de schadeloosstelling vastgesteld op dit bedrag.
2.6. Amstelland stelt dat de waarde van het onteigende € 862.500 bedraagt (€ 30 per m2), exclusief juridische - en deskundigenkosten.
2.7. De deskundigen hebben de waarde van het onteigende perceel primair begroot op € 179.687,50 (€ 6,25 per m2). De deskundigen baseren hun waardering op de bestemming “verkeersdoeleinden” alsmede “natuur” en het voormalige agrarische gebruik van het onteigende. De deskundigen maken in hun rapport melding van enige bodemverontreiniging maar zien daarin geen reden voor een waardevermindering.
De waardevermindering van niet-onteigende perceelsgedeelte van 0.08.10 ha. (de “overhoek”) is volgens de deskundigen nihil, indien althans de Provincie Zuid-Holland bereid zal zijn de overhoek te kopen voor € 5.062,50 (€ 6,25 per m2). Als deze bereidheid er niet is, dan gaan de deskundigen er van uit dat de resterende grond geen € 6,25 per m2 meer waard is maar € 2,50 per m2. Dit is een waardedaling van € 3,75 per m2. Op 810 m2 is dat € 3.037,50. Volgens de deskundigen zijn de resterende agrarische gebruiksmogelijkheden van de overhoek minimaal.
2.8. Amstelland stelt dat uitgegaan moet worden van de complexwaarde, omdat de grond onderdeel uitmaakt van de ontwikkeling van woningbouw en bedrijventerrein. Deze stelling faalt. Of sprake is van een complex is een kwestie van feitelijke beoordeling. In dit geval vindt onteigening plaats ten behoeve van aanleg door de Provincie Zuid-Holland van een rotonde en omleiding van de weg N217. De N217 loopt door nagenoeg de gehele Hoekse Waard, tussen Spijkenisse en Dordrecht. De weg heeft een duidelijk regionale functie. De N217 fungeert als ontsluitings/verbindingsroute vanaf de A29 naar Spijkenisse, Nieuw Beijerland, Piershil, Goudswaard en Klaaswaal. De weg maakt derhalve geen onderdeel uit van een (plaatselijk) complex. Voor zover deze weg mede de ontsluiting van woon- en bedrijfslocaties bevordert dan noopt dat niet tot een ander oordeel. De regionale functie prevaleert (vergelijk Hoge Raad, 22-02-2002, LJN: AD9688). Om die reden is de gestelde actieve bijdrage van de gemeente Oud-Beijerland aan de ontwikkeling van deze weg evenmin relevant.
2.9. Voor zover Amstelland betoogt dat aan het onteigende verwachtingswaarde toekomt, faalt dit betoog. In de toekomst te verwachten gebeurtenissen mogen op zich in aanmerking worden genomen, voor zover althans een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper bij de prijsbepaling daaraan betekenis zouden toekennen. Daarvan is geen sprake. Het onteigende had al een bestemming “verkeersdoeleinden” en dat blijft ook zo na onteigening. De stellingen van Amstelland volstaan niet voor het oordeel dat een redelijk handelend koper bereid zal zijn om meer te betalen omdat het onteigende in de toekomst een andere, meer rendabele bestemming zal krijgen. Als al sprake zal zijn van een wijziging van de bestemming in een rendabeler bestemming, dan nog zal dat in een dermate ver verwijderde toekomst zijn dat een redelijk handelend koper daar op dit moment geen betekenis aan zal willen toekennen. Het schept niet zonder meer verwachtingswaarde als grond waarop gebouwd zou kunnen gaan worden gelegen is in de buurt van bestaande bebouwing. In het oordeel wordt voorts betrokken het gemotiveerde verweer van de Provincie Zuid-Holland, waarop Amstelland niet adequaat is teruggekomen, dat een eventuele ontwikkeling van het gebied Stougjesdijk Oost volgens onder meer de -voor de peildatum tot stand gekomen- Rapportage Ruimtelijke Hoofdstructuur 2015/2030 voor de Structuurvisie Oud-Beijerland van juni 2004 en de Integrale Visie Dorpsontwikkeling Oud-Beijerland van 23 april 2007 (IVDO) pas in 2030 gerealiseerd zal zijn, alsmede dat de bevolking van Oud-Beijerland niet groeit en tot 2025 zelfs aanzienlijk zal dalen en voorts dat er als er dan toch gebouwd zou moeten gaan worden er nog voldoende alternatieve locaties in de nabijheid beschikbaar zijn.
2.10. Het processueel debat omvat mede de vraag of sprake is van een dwangbestemming. De vraag of sprake is van een dwangbestemming is in dit geval irrelevant. Van een dwangbestemming is sprake als een gemeente bij het vaststellen van een bestemmingsplan geen andere keuze heeft dan zich aan te sluiten bij een reeds door een ander overheidslichaam ontwikkeld plan. In geval van een dwangbestemming vindt niet langer toepassing de regel dat bij de bepaling van de schadeloosstelling in acht moet worden genomen de bestemming die het onteigende heeft volgens het huidige of concreet te verwachten bestemmingsplan, ook al wordt die bestemming juist verwezenlijkt door het plan waarvoor onteigend wordt. Immers, ook als de dwangbestemming wordt weggedacht zal een redelijk handelend koper geen hogere waarde toekennen aan het onteigende, gelet op het sub rov. 2.9 gegeven oordeel dat van verwachtingswaarde geen sprake is.
2.11. In beginsel heeft de rechter een beperkte motiveringsplicht wat betreft zijn beslissing de zienswijze van een deskundige al dan niet te volgen; de inhoud van deze motiveringsplicht is afhankelijk van de aard van het bewijsmateriaal en de aard en de mate van precisering van de daartegen door partijen aangevoerde bezwaren (Hoge Raad 05-12-2003, LJN: AN8478). De rechtbank neemt -grotendeels- de bevindingen over van de deskundigen ten aanzien van hun primaire standpunt ter zake van de waarde van het onteigende en maakt ze tot de hare. Deze bevindingen van de deskundigen zijn helder, logisch en consistent. De deskundigen hebben in hun waardering betrokken de aard, de ligging, de toegankelijkheid, de planologie, de gebruiksmogelijkheden en de staat waarin het onteigende zich bevond. De (meer) subsidiaire waarderingen zijn door de deskundigen gedaan voor het geval de rechtbank aanleiding mocht zien om toepassing te geven aan art. 40e Ow. De deskundigen, zo begrijpt de rechtbank, sluiten niet uit dat de rechtbank daartoe de verkeerbestemming van het onteigende wegdenkt om alsdan aan het onteigende een hogere (verwachtings-) waarde toe te kennen, welk voordeel Amstelland zou missen als de bestemming niet zou worden weggedacht. De rechtbank onderschrijft echter het verweer van de Provincie Zuid-Holland dat het niet is toegestaan om de huidige verkeersbestemming weg te denken (vergelijk Hoge Raad 22-04-1998, LJN: ZD2956). Bovendien lijken de (meer) subsidiaire waarderingen te veronderstellen dat in de visie van de deskundigen toch sprake is van een complex. De rechtbank is, zoals gezegd, van oordeel dat geen sprake is van een complex. Overigens gaan de deskundigen zelf er uiteindelijk ook van uit dat de schadeloosstelling niet dient te worden gebaseerd op hun (meer) subsidiaire waarderingen.
De rechtbank volgt de deskundigen niet in hun gewijzigde (maar weer teruggenomen) standpunt ten aanzien van de waardevermindering van de smalle reststroken. De stijging van de prijs waartegen het waterschap de smalle reststroken wil kopen dateert, zoals de deskundigen bij nader inzien erkennen, van na de peildatum, zodat daarmee geen rekening wordt gehouden.
Amstelland stelt in haar conclusie na deskundigenbericht nog dat het waterschap zijn aanbod om de resterende grond te kopen medio februari 2010 heeft verlaagd naar € 4,12 per m2. Nu ook deze ontwikkeling dateert van na de peildatum wordt daarmee evenmin rekening gehouden.
2.12. De rechtbank zal de waardevermindering ad € 3.037,50 eveneens toewijzen. De omstandigheid dat de Provincie Zuid-Holland, of het waterschap, bereid is om na de peildatum de overhoek te kopen is daarbij irrelevant. De rechtbank stelt slechts, zoals gevorderd, een schadeloosstelling -in geld- vast. Het staat partijen vanzelfsprekend vrij om in onderling overleg de overhoek toch te (ver-) kopen.
2.13. De aanbiedingen die de Provincie Zuid-Holland doet zal de rechtbank bindend opleggen voor zover deze door Amstelland zijn aanvaard. Uit de stellingname van Amstelland leidt de rechtbank af dat Amstelland er wel mee instemt dat haar eventuele belastingschade bindend zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, maar niet dat Amstelland er mee instemt om haar eventuele belastingvoordeel af te dragen aan de Provincie Zuid-Holland. Dit deel van het aanbod zal mitsdien worden afgewezen.
2.14. De schadeloosstelling voor het onteigende bedraagt (€ 179.687,50 + € 3.037,50=)
€ 182.725. Het voorschot was € 161.393. Over het verschil ad € 21.332 komt aan Amstelland wettelijke rente toe vanaf de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis (vergelijk Hoge Raad 10-08-1994, LJN: AC1571). Waar de Provincie Zuid-Holland een andere wijze van rentevergoeding voorstaat volgt de rechtbank haar daarin niet.
2.15. Naar de rechtbank is gebleken heeft de Provincie Zuid-Holland de kosten van de deskundigen ten tijde van dit vonnis al betaald. Voor zover nodig zal de rechtbank bepalen dat deze kosten voor rekening van de Provincie Zuid-Holland blijven.
2.16. De proceskosten komen voor vergoeding in aanmerking voor zover het redelijk was die kosten te maken en voor zover die kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven (vergelijk Hoge Raad 10-03-1993, LJN: AC1357). De rechtbank heeft kennis genomen van de voorlopige kostenopgave van de raadsman van Amstelland, Sigma en Ballast Nedam ad € 13.915,25 exclusief BTW. Een definitieve kostenopgave is niet overgelegd. De voorlopige kostenopgave dekt grotendeels, maar niet geheel de procedure. De kosten van de zitting en van daarna zijn niet in de voorlopige kostenopgave verdisconteerd. Gelet op de voorlopige kostenopgave en op de werkzaamheden nadien acht de rechtbank een vergoeding voor salaris advocaat van € 15.000 exclusief BTW redelijk. De proceskostenvergoeding zal worden toegewezen aan Ballast Nedam, Sigma en Amstelland gezamenlijk nu zij samen één advocaat hebben. De interventie was terecht nu de Provincie Zuid-Holland de eerste eigenaar had gedagvaard en niet de latere eigenaren. Het griffierecht ad € 254 zal eveneens moeten worden vergoed.
2.17. De deskundigenkosten bestaan, naar Amstelland stelt, uit de kosten van Verhagen Advies ad € 6.063,70 exclusief BTW + PM uren tot en met 13 januari 2010. De rechtbank begroot de totale kosten op € 6.500 exclusief BTW.
3. De beslissing
De rechtbank:
3.1. stelt de door de Provincie Zuid-Holland ter zake van de onderhavige onteigening aan Amstelland te betalen schadeloosstelling als volgt vast:
-€ 179.687,50 voor het onteigende
-€ 3.037,50 voor de waardevermindering van het overgeblevene;
3.2. veroordeelt de Provincie Zuid-Holland tot betaling aan Amstelland van het nog niet betaalde deel van de schadeloosstelling ad € 21.332, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 december 2008 tot aan de dag der algehele voldoening;
3.3. veroordeelt de Provincie Zuid-Holland om haar aanbod gestand te doen om de eventuele belastingschade van Amstelland bindend te doen vaststellen door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, met dien verstande dat een aldus vastgesteld belastingnadeel door de Provincie Zuid-Holland wordt vergoed;
3.4. veroordeelt de Provincie Zuid-Holland in de kosten en proceskosten van Sigma, Ballast Nedam en Amstelland, tot op heden begroot op € 15.000 exclusief BTW aan salaris advocaat, € 6.500 exclusief BTW aan loon partijdeskundige en € 254 aan griffierecht;
3.5. veroordeelt de Provincie Zuid-Holland in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen tot het beloop van hetgeen door de Provincie Zuid-Holland is betaald;
3.6. wijst aan het AD/De Dordtenaar als nieuwsblad waarin de griffier dit vonnis bij uittreksel zal doen plaatsen;
3.7. verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.8. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P. Broeders, mr. P.W. van Baal en mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2011.