Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.125.750/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 74998 / HA ZA 08-2238
Arrest van 24 juni 2014
inzake
1.
BALLAST NEDAM ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
gedaagde in eerste aanleg,
2. AMSTELLAND VASTGOED B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
3. BALLAST NEDAM SIGMA B.V.,
2. AMSTELLAND VASTGOED B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
3. BALLAST NEDAM SIGMA B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
interveniënten in eerste aanleg,
hierna te zamen te noemen: Ballast Nedam,
advocaat: mr. J.F. de Groot te Amsterdam,
tegen
PROVINCIE ZUID-HOLLAND,
zetelend te Den Haag,
eiseres in eerste aanleg,
hierna te noemen: de Provincie,
advocaat: mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van 12 april 2013 heeft Ballast Nedam de Provincie opgeroepen voor het hof om voort te procederen in de zaak, waarin de Hoge Raad op 28 september 2012 tussen partijen arrest heeft gewezen. In dit arrest is de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar het hof verwezen. Ballast Nedam heeft een memorie na verwijzing (met producties) genomen, waarop de Provincie bij memorie van antwoord na verwijzing (met producties) heeft gereageerd. Vervolgens is de zaak namens partijen bepleit, en wel door mr. De Groot voornoemd en
mr. A. de Snoo, advocaat te Amsterdam, voor Ballast Nedam en door mr. De Jager voornoemd voor de Provincie, aan de hand van pleitnota's die aan het hof zijn overgelegd. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt. Door Ballast Nedam is een procesdossier overgelegd. Tot slot hebben partijen arrest gevraagd. Overeenkomstig een tijdens de pleidooien gemaakte afspraak hebben partijen bij brieven van 3 april 2014 nog enige informatie nagezonden.
mr. A. de Snoo, advocaat te Amsterdam, voor Ballast Nedam en door mr. De Jager voornoemd voor de Provincie, aan de hand van pleitnota's die aan het hof zijn overgelegd. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt. Door Ballast Nedam is een procesdossier overgelegd. Tot slot hebben partijen arrest gevraagd. Overeenkomstig een tijdens de pleidooien gemaakte afspraak hebben partijen bij brieven van 3 april 2014 nog enige informatie nagezonden.
Beoordeling na verwijzing
1
Het gaat in dit geding in hoofdzaak om het volgende.
1.1
Voor het verloop van het geding tot het arrest van de Hoge Raad wordt verwezen naar dat arrest (ECLI:NL:HR:2012:BW5613).
1.2
Thans is nog aan de orde de bepaling van de schadeloosstelling ter zake van de onteigening van een perceelsgedeelte, die is uitgesproken door de rechtbank te Dordrecht bij vonnis van 2 juli 2008. Ballast Nedam Ontwikkelingsmaat-
schappij B.V. was als eigenaar van dit perceelsgedeelte aangewezen. Het hof ontleent aan na te noemen eindvonnis dat deze vennootschap het desbetreffende perceel in eigendom heeft overgedragen aan Ballast Nedam Sigma B.V., die het op haar beurt in eigendom heeft overgedragen aan Amstelland Vastgoed B.V. (hierna: Amstelland). Amstelland is door de rechtbank beschouwd als de rechtspersoon aan wie de schadeloosstelling toekomt.
Het onteigeningsvonnis is blijkens het eindvonnis van 2 maart 2011 (hierna: het eindvonnis, ECLI:NL:RBDOR:2011:BP7353) in de openbare registers ingeschreven op 2 juni 2009. Deze datum geldt dan ook als peildatum.
Bij eindvonnis heeft de rechtbank de schadeloosstelling vastgesteld, die naar haar oordeel aan Amstelland toekomt.
schappij B.V. was als eigenaar van dit perceelsgedeelte aangewezen. Het hof ontleent aan na te noemen eindvonnis dat deze vennootschap het desbetreffende perceel in eigendom heeft overgedragen aan Ballast Nedam Sigma B.V., die het op haar beurt in eigendom heeft overgedragen aan Amstelland Vastgoed B.V. (hierna: Amstelland). Amstelland is door de rechtbank beschouwd als de rechtspersoon aan wie de schadeloosstelling toekomt.
Het onteigeningsvonnis is blijkens het eindvonnis van 2 maart 2011 (hierna: het eindvonnis, ECLI:NL:RBDOR:2011:BP7353) in de openbare registers ingeschreven op 2 juni 2009. Deze datum geldt dan ook als peildatum.
Bij eindvonnis heeft de rechtbank de schadeloosstelling vastgesteld, die naar haar oordeel aan Amstelland toekomt.
1.3
De onteigening is uitgesproken ten behoeve van een door de Provincie inmiddels uitgevoerd werk, dat kort gezegd kan worden aangeduid als de aanleg van een omleiding van de provinciale weg N217, ter hoogte van de Stougjesdijk in de gemeente Oud-Beijerland. Het door de raad van deze gemeente op 26 februari 2007 vastgestelde bestemmingsplan 'Omleiding N217/Stougjesdijk' bevat, te zamen met een door de raad van de gemeente Binnenmaas onder dezelfde naam op 1 maart 2007 vastgesteld bestemmingsplan (hierna te zamen: het bestemmingsplan N217), de juridisch-planologische onderbouwing en regeling om het beoogde werk mogelijk te maken. Het plan is 20 september/19 juni 2007 door Gedeputeerde Staten van de Provincie goedgekeurd.
1.4
Bij de vaststelling van de schadeloosstelling heeft de rechtbank, in navolging van het primaire standpunt van de door haar benoemde deskundigen, als uitgangspunt genomen (onder meer) dat de bestemming 'verkeersdoeleinden' die aan het onteigende is gegeven in het bestemmingsplan N217, niet op de voet van artikel 40c Ow moet worden geëlimineerd. Het waardedrukkende effect van die onrendabele bestemming is dan ook bij de bepaling van de werkelijke waarde verdisconteerd. De schadeloosstelling is bepaald op basis van het gebruik van het onteigende als landbouwgrond. Het betoog dat de grond een zekere verwachtingswaarde heeft, is door de rechtbank verworpen.
1.5
Hiertegen is in cassatie opgekomen. Het hierop betrekking hebbende onderdeel 1 van het cassatiemiddel is naar het oordeel van de Hoge Raad terecht voorgesteld, in verband waarmee het volgende is overwogen:
3.3 Het middel betoogt onder 1, onder meer, dat het oordeel van de rechtbank dat het niet is toegestaan om de huidige verkeersbestemming weg te denken, onjuist is, en verwijst in dat kader naar het arrest van de Hoge Raad van 9 juli 2010, LJN BL1634, NJ 2010/631. De klacht is gegrond. Indien de in een bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat plan al bestaand (concreet) plan voor de aanleg van een mede op het onteigende aan te leggen werk teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van dat werk mogelijk zal maken, moet dat bestemmingsplan in zoverre worden aangemerkt als behorende tot de in art. 40c, aanhef en onder 3º Ow, bedoelde plannen zodat de invloed daarvan buiten beschouwing zal moeten blijven bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende. De rechtbank had derhalve behoren te onderzoeken of het in 2007 vastgestelde bestemmingsplan "Omleiding N217 Stougjesdijk" valt aan te merken als behorende tot de plannen (als in art. 40c, aanhef en onder 3º, Ow bedoeld) voor de aanleg van de, mede op de onteigende gronden geprojecteerde, provinciale weg N217 en had daarvan behoren te laten afhangen of bij de waardering van onteigende gronden de invloed van de bestemming "verkeersdoeleinden" al of niet behoort te worden geëlimineerd.
3.3 Het middel betoogt onder 1, onder meer, dat het oordeel van de rechtbank dat het niet is toegestaan om de huidige verkeersbestemming weg te denken, onjuist is, en verwijst in dat kader naar het arrest van de Hoge Raad van 9 juli 2010, LJN BL1634, NJ 2010/631. De klacht is gegrond. Indien de in een bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat plan al bestaand (concreet) plan voor de aanleg van een mede op het onteigende aan te leggen werk teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van dat werk mogelijk zal maken, moet dat bestemmingsplan in zoverre worden aangemerkt als behorende tot de in art. 40c, aanhef en onder 3º Ow, bedoelde plannen zodat de invloed daarvan buiten beschouwing zal moeten blijven bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende. De rechtbank had derhalve behoren te onderzoeken of het in 2007 vastgestelde bestemmingsplan "Omleiding N217 Stougjesdijk" valt aan te merken als behorende tot de plannen (als in art. 40c, aanhef en onder 3º, Ow bedoeld) voor de aanleg van de, mede op de onteigende gronden geprojecteerde, provinciale weg N217 en had daarvan behoren te laten afhangen of bij de waardering van onteigende gronden de invloed van de bestemming "verkeersdoeleinden" al of niet behoort te worden geëlimineerd.
1.6
Vervolgens heeft de Hoge Raad nog overwogen:
3.4 In het verlengde van het voorgaande slagen ook de op onderdeel 1 voortbouwende klachten van de onderdelen 2a, 2b en 2d, gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat aan het onteigende geen verwachtingswaarde toekomt omdat (rov. 2.9) het onteigende al een bestemming "verkeersdoeleinden" had en na de onteigening ook blijft houden en omdat (rov. 2.11) het niet is toegestaan om die verkeersbestemming weg te denken. Immers aan dat oordeel ontvalt de grondslag indien het hiervoor in 3.3 bedoelde onderzoek tot de conclusie leidt dat bij de waardebepaling van het onteigende de invloed van de bestemming "verkeersdoeleinden" behoort te worden geëlimineerd.
3.4 In het verlengde van het voorgaande slagen ook de op onderdeel 1 voortbouwende klachten van de onderdelen 2a, 2b en 2d, gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat aan het onteigende geen verwachtingswaarde toekomt omdat (rov. 2.9) het onteigende al een bestemming "verkeersdoeleinden" had en na de onteigening ook blijft houden en omdat (rov. 2.11) het niet is toegestaan om die verkeersbestemming weg te denken. Immers aan dat oordeel ontvalt de grondslag indien het hiervoor in 3.3 bedoelde onderzoek tot de conclusie leidt dat bij de waardebepaling van het onteigende de invloed van de bestemming "verkeersdoeleinden" behoort te worden geëlimineerd.
2
Het hof zal daarom nu in de eerste plaats moeten onderzoeken of ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan N217 al een (concreet) plan bestond voor het werk waarvoor onteigend is ter plaatse van onder meer het onteigende.
2.1
De door de Hoge Raad in de geciteerde rechtsoverweging 3.3 geformuleerde maatstaf is in lijn met zijn onteigeningsarresten van 9 juli 2010, waarvan er één wordt genoemd in die rechtsoverweging. Het vervolg op dit arrest is geweest het arrest van het hof van 31 januari 2012 (ECLI:NL:GHSGR:2012:BY1944), waarin het hof na ampel onderzoek tot de conclusie is gekomen dat het door de desbetreffende gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan het sluitstuk is geweest van een jaren durend proces van besluitvorming van alle betrokken overheden waarin de aanleg van het bewuste werk centraal heeft gestaan. Dit verschijnsel heeft zich ook voorgedaan in onteigeningsjurisprudentie betreffende andere werken (vergelijk onder meer 's hofs arrest van 31 januari 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BY1909). Aan een en ander valt de conclusie te verbinden dat bij de aanleg van een infrastructureel werk eerst de vaststelling van het tracé pleegt plaats te vinden alsook de wijze waarop het beoogde werk binnen de uit andere regelgeving voortvloeiende grenzen het beste vormgegeven en uitgevoerd kan worden, en dat tot slot pas de planologische inpassing wordt gerealiseerd. In de regel zal dus het bestemmingsplan behoren tot de plannen die bij de bepaling van de schadeloosstelling op grond van artikel 40c Ow behoren te worden weggedacht.
2.2
In het onderhavige geval is de gang van zaken niet anders geweest. Uit de stukken die de Provincie na de pleidooien aan het hof heeft gezonden, valt af te leiden dat aan de vaststelling van het bestemmingsplan onder meer het volgende is voorafgegaan:
- een fase van verkenningen waarin is onderzocht wat mogelijke oplossingen zijn voor de verkeersintensiteitsproblemen op de Stougjesdijk, uitmondend in de 'Informatienota Stougjesdijk (Oud-Beijerland), resultaat van de verkenning',
- een door de zes gemeenten in de Hoeksche Waard, het Waterschap De Groote Waard, Rijkswaterstaat directie Zuid-Holland en de Provincie gezamenlijk verrichte verkeersstudie ('Verkeersstudie provinciale weg N217'),
- gemeentelijke nota's zoals het 'Ambitiedocument stadse allures en dorpse charmes',
- besluitvorming op provinciaal niveau,
- de Startnotitie voor de tracénota / milieueffectrapportage van februari 2004,
- de Tracénota/MER N217 Omleiding Stougjesdijk van maart 2005, waarin twee als realistisch aangemerkte tracéalternatieven zijn onderzocht en die, zo begrijpt het hof, hebben geleid tot een keuze voor het alternatief, aangeduid als alternatief 3, dat ten slotte vertaald is in het bestemmingsplan.
- een fase van verkenningen waarin is onderzocht wat mogelijke oplossingen zijn voor de verkeersintensiteitsproblemen op de Stougjesdijk, uitmondend in de 'Informatienota Stougjesdijk (Oud-Beijerland), resultaat van de verkenning',
- een door de zes gemeenten in de Hoeksche Waard, het Waterschap De Groote Waard, Rijkswaterstaat directie Zuid-Holland en de Provincie gezamenlijk verrichte verkeersstudie ('Verkeersstudie provinciale weg N217'),
- gemeentelijke nota's zoals het 'Ambitiedocument stadse allures en dorpse charmes',
- besluitvorming op provinciaal niveau,
- de Startnotitie voor de tracénota / milieueffectrapportage van februari 2004,
- de Tracénota/MER N217 Omleiding Stougjesdijk van maart 2005, waarin twee als realistisch aangemerkte tracéalternatieven zijn onderzocht en die, zo begrijpt het hof, hebben geleid tot een keuze voor het alternatief, aangeduid als alternatief 3, dat ten slotte vertaald is in het bestemmingsplan.
2.3
In het processuele debat dat gevolgd is op het verwijzingsarrest is de vraag of het bestemmingsplan N217 geëlimineerd moet worden, voor partijen geen punt van betekenis meer geweest. Namens de Provincie is bij pleidooi bevestigd dat niet langer betwist wordt dat dat plan moet worden geëlimineerd.
2.4
Deze overwegingen voeren het hof tot de conclusie dat bij de bepaling van de schadeloosstelling ten behoeve van Amstelland geen rekening behoort te worden gehouden met het nadeel, teweeggebracht door de waardedrukkende bestemming die in het bestemmingsplan N217 aan het onteigende is gegeven.
3
Het hof zal zich dan ook vervolgens zetten aan de bepaling van de werkelijke waarde. Het hof is van oordeel dat de gedingstukken, waaronder het door de rechtbank-deskundigen (hierna: de deskundigen) in eerste aanleg opgemaakte advies, daarvoor voldoende aanknopingspunten bieden en dat, mede in het licht van het debat van partijen na de verwijzing, een nader onderzoek van (nieuwe) deskundigen achterwege kan blijven.
3.1
In feite gaat het namelijk in hoofdzaak nog om de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende naar de prijs per m2 als bedoeld in artikel 40b, tweede lid, Ow. Wanneer deze wordt bepaald met eliminering van de waardedrukkende verkeersbestemming, komt de toepassing van artikel 40e Ow, zijnde de subsidiaire benadering van de deskundigen, niet aan de orde.
3.2
Bij het hof zijn vijf procedures aanhangig gemaakt die betrekking hebben op onteigeningen voor hetzelfde werk, de omleiding van de N217 ter hoogte van de Stougjesdijk. In deze procedures (zaaknummers 200.125.745/01, 200.125.750/01, 200.125.755/01, 200.125.756/01 en 200.129.457/01) worden de in eerste aanleg gedaagde partijen thans bijgestaan door dezelfde advocaten, die bij pleidooi voor al die partijen gezamenlijk het woord gevoerd hebben als ware er sprake van één client. Ook hetgeen namens de Provincie in het geding na verwijzing naar voren is gebracht, gaat ervan uit dat in de vijf geschillen dezelfde problematiek aan de orde is. Vanwege deze samenhang zal het hof nu eerst een aantal beschouwingen geven die gelden voor alle vijf zaken. Deze zijn vervat in de rechtsoverwegingen 3.3 tot en met 3.7. Daarna zal per zaak de schadeloosstelling worden behandeld en bepaald.
3.3
De provinciale weg N217 liep in de situatie vóór onteigening ten dele over de Stougjesdijk, gelegen aan de oostzijde van de kern van Oud-Beijerland. Ten oosten van de dijk waren (en zijn) de daar gelegen gronden (overwegend) agrarisch in gebruik. Het drukke verkeer op de dijk zorgde voor veel problemen voor omwonenden, hetgeen de voornaamste reden is geweest om de omleiding tot stand te brengen. Het tracé is zodanig gekozen dat het nieuwe weggedeelte aan de oostzijde ongeveer langs de Vliet is aangelegd en aan de zuidzijde ongeveer parallel aan de grens met de gemeente Binnenmaas (Mijnsherenland). Tussen de bestaande Stougjesdijk en de Vliet (thans: het nieuwe gedeelte van de N217) en ten zuidwesten van de Kreek ligt een gebied, dat zich leent voor voortzetting van het agrarisch gebruik, maar waar ook een invulling met bestemmingen zoals woondoeleinden, nijverheid en dergelijke mogelijk is. Dit gebied wordt hierna aangeduid als het tussengebied. De omleiding is nu aan de oost- en zuidzijde van dat gebied gesitueerd.
3.4
Het processuele debat spitst zich toe op de vraag of het onteigende moet worden gewaardeerd als agrarische grond of als grond met een verwachtingswaarde. De onteigende partijen hebben zich op het standpunt gesteld dat, kort gezegd, het tussengebied te beschouwen is als een complex dat mettertijd voor wonen en werken tot ontwikkeling zal worden gebracht. Zij menen daarom dat het tussengebied verwachtingswaarde heeft en de onteigende delen daarvan (dus) ook. De Provincie heeft het standpunt ingenomen, dat, kort gezegd, die ontwikkeling ten tijde van de peildatum nog zo onzeker was dat het standpunt van de onteigenden als speculatief moet worden beschouwd en alleen een waardering als agrarisch gebied realistisch is. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
3.4.1 (
(Nagenoeg) alle percelen in het tussengebied zijn in de jaren 2005 – 2008 in handen van grondontwikkelaars gekomen, die kennelijk de hoop hadden daarop mettertijd meer lucratieve bestemmingen dan het bestaande agrarische gebruik te kunnen verwezenlijken. Daarbij zijn prijzen betaald die uiteenliepen van € 18,- tot € 45,- per m², in veel gevallen met een verplichting van de kopers om een nabetaling aan de verkopers te doen indien die meer lucratieve bestemmingen inderdaad tot stand zouden (kunnen) worden gebracht. Deze bedragen liggen beduidend hoger dan de agrarische waarde ten tijde van de peildatum, die door de deskundigen in eerste aanleg op € 6,- per m² is getaxeerd. Voor het werk zijn, bezien vanuit de Stougjesdijk, de achterste gedeeltes, gelegen dicht langs de Vliet dan wel de gemeentegrens, ter onteigening aangewezen, waarbij tussen het wegtracé en de Vliet veelal smalle stroken overbleven. Deze stroken zijn buiten het wegtracé gelaten in verband met de (geprojecteerde) ecologische verbindingszone over de Vliet.
3.4.2
De deskundigen in eerste aanleg zijn ervan uitgegaan dat de bestemming 'verkeersdoeleinden' niet mag worden weggedacht en dat de onteigende perceelsgedeeltes niet behoren tot een complex in de zin van artikel 40d Ow. Van mening zijnde dat het bestaande agrarische gebruik leidt tot de hoogste waarde, hebben zij het onteigende primair gewaardeerd op € 6,- per m². Subsidiair hebben zij, voor het geval dat de rechtbank toepassing zou willen geven aan artikel 40e Ow, een verwachtingswaarde van € 15,- per m² getaxeerd, met als uitgangspunt dat het gaat om schone grond. Op het standpunt van de deskundigen gaat het hof hierna nog nader in.
3.4.3
In relatie tot de vraag in hoeverre er sprake kon zijn van een realistische verwachting dat het tussengebied mettertijd voor wonen en werken ontwikkeld zou kunnen worden, hebben de deskundigen een groot aantal documenten onderzocht. In hun advies doen zij daarvan verslag. Ook partijen hebben hieraan veel aandacht gegeven. De bewuste documenten dateren van deels voor, deels na de in acht te nemen peildatum.
3.4.4
In de vijf zaken is sprake van twee verschillende peildata: in drie gevallen is het onteigeningsvonnis ingeschreven op 19 november 2008, in de twee andere zaken is dat gedaan op 2 juni 2009.
3.4.5
De deskundigen noemen documenten met een datering van vóór deze peildata:
- een visiedocument, genaamd
Ambities van Oud-Beijerland, "Stadse allures en dorpse charme",uitgegeven in februari 2002,
- rapportage
"Ruimtelijke Hoofdstructuur 2015/2030 voor de Structuurvisie Oud-Beijerland",van juni 2004,
- het
Streekplan Zuid-Holland, van 17 mei 2000,
- het
Streekplan Zuid-Holland Zuid Hoeksche Waard, van 31 januari 2007
-
Integrale visie dorpsontwikkeling Oud-Beijerland, vastgesteld door de raad van de gemeente op 23 april 2007,
-
Structuurvisie Hoeksche Waard, op 8 juli 2008 vastgesteld door de Commissie Hoeksche Waard.
De eerste drie van deze stukken hebben het licht gezien vóór de aankopen door grondontwikkelaars.
- een visiedocument, genaamd
Ambities van Oud-Beijerland, "Stadse allures en dorpse charme",uitgegeven in februari 2002,
- rapportage
"Ruimtelijke Hoofdstructuur 2015/2030 voor de Structuurvisie Oud-Beijerland",van juni 2004,
- het
Streekplan Zuid-Holland, van 17 mei 2000,
- het
Streekplan Zuid-Holland Zuid Hoeksche Waard, van 31 januari 2007
-
Integrale visie dorpsontwikkeling Oud-Beijerland, vastgesteld door de raad van de gemeente op 23 april 2007,
-
Structuurvisie Hoeksche Waard, op 8 juli 2008 vastgesteld door de Commissie Hoeksche Waard.
De eerste drie van deze stukken hebben het licht gezien vóór de aankopen door grondontwikkelaars.
3.4.6
In de memorie na verwijzing wordt door de onteigende partijen nog geattendeerd op het
Verkeersstructuurplan, vastgesteld door de raad van de gemeente op 30 juni 2008, alsmede op documenten die na de peildata zijn verschenen.
Verkeersstructuurplan, vastgesteld door de raad van de gemeente op 30 juni 2008, alsmede op documenten die na de peildata zijn verschenen.
3.4.7
De deskundigen hebben zich op het standpunt gesteld "
dat ten tijde van de voor de onderhavige onteigening in acht te nemen peildatum nog te veel hobbels genomen dienden te worden om de gronden aan te merken als onderdeel van een complex van in exploitatie te brengen zaken. De reeds in volle omvang aanwezige financiële en economische crisis ten tijde van de peildatum ondersteunt extra het oordeel van deskundigen.". Voorts hebben zij gesteld: "
Deskundigen zijn dan ook van oordeel dat gezien die ongewisheden een tempering van de verwachtingswaarde op zijn plaats is.".
dat ten tijde van de voor de onderhavige onteigening in acht te nemen peildatum nog te veel hobbels genomen dienden te worden om de gronden aan te merken als onderdeel van een complex van in exploitatie te brengen zaken. De reeds in volle omvang aanwezige financiële en economische crisis ten tijde van de peildatum ondersteunt extra het oordeel van deskundigen.". Voorts hebben zij gesteld: "
Deskundigen zijn dan ook van oordeel dat gezien die ongewisheden een tempering van de verwachtingswaarde op zijn plaats is.".
3.4.8
Het hof onderschrijft de visie van deskundigen dat het tussengebied niet kan worden omschreven als een ten tijde van de peildata bestaand complex van in samenhang tot ontwikkeling te brengen gronden. De door hen genoemde documenten bieden wel een aantal aanknopingspunten voor de verwachting dat lange(re) tijd na de peildata een ontwikkeling van het gebied met woon- en werkbestemmingen mogelijk zou kunnen zijn, maar die aanknopingspunten waren ten tijde van de peildata nog weinig concreet. Van juridische bouwrijpheid van de gronden was bepaald nog geen sprake, laat staan van feitelijke bouwrijpheid. Anderzijds kan niet veronachtzaamd worden dat klaarblijkelijk in de jaren 2005 – 2008 in de markt al voldoende vertrouwen aanwezig was dat een dergelijke ontwikkeling op termijn realiteit zou worden. Anders dan de Provincie lijkt te willen betogen, is het hof van oordeel dat dat vertrouwen niet als (puur) speculatief kan worden afgedaan. Immers, er is sprake geweest van een relevant aantal transacties (bijna het gehele tussengebied beslaande) door een eveneens relevant aantal gekwalificeerde gegadigden (projectontwikkelaars). Bovendien is niet gesteld of gebleken dat ten tijde van de peildata rekening gehouden moest worden met een tegengestelde ontwikkeling in de jaren nadien, op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat het tussengebied zijn agrarische karakter zou behouden.
3.4.9
Op grond hiervan is het hof van oordeel dat de bedoelde grondaankopen in de jaren 2005 – 2008 beschouwd mogen worden als een weerspiegeling van het marktprijsniveau ter plaatse kort voor en ten tijde van de peildata.
3.4.10
Deze grondaankopen zijn geanalyseerd door de deskundige J. Verhagen jr. (hierna: Verhagen) in zijn door de onteigende partijen bij memorie na verwijzing in het geding gebrachte brief van 12 maart 2009. Hij noemt daarin twaalf in de periode 2005 – 2008 tot stand gekomen transacties, waarvan er negen zien op het tussengebied. Op basis daarvan komt Verhagen tot de conclusie dat de waarde van de onteigende perceelsgedeeltes moet worden bepaald op € 30,- per m².
3.4.11
Het hof constateert dat er in vier van die negen gevallen sprake is van een verkoop door een particulier aan een projectontwikkelaar (percelen K 1845, K 1245, K 1838 en K 689). Die verkopen vonden plaats in de periode november 2005 – maart 2006, tegen prijzen, uiteenlopend van € 18,- zonder nabetalings-verplichting tot € 25,- met nabetalingsverplichting.
In drie gevallen ging het om transacties tussen grondontwikkelaars onderling (percelen L 1182, K 1244 en K 563). Deze vonden plaats in mei 2007 en mei 2008, tegen prijzen van € 30,- tot € 45,- met nabetalingsverplichting.
Hieruit lijkt opgemaakt te kunnen worden dat projectontwikkelaars meer vertrouwen kregen in lucratieve(r) ontwikkelingsmogelijkheden naarmate de tijd was voortgeschreden en bereid waren tot het betalen van wat hogere bedragen.
Twee transacties laat het hof buiten aanmerking: perceel K 1844 (oppervlakte niet duidelijk) en K 673 (prijs omvat mede de bebouwing).
In drie gevallen ging het om transacties tussen grondontwikkelaars onderling (percelen L 1182, K 1244 en K 563). Deze vonden plaats in mei 2007 en mei 2008, tegen prijzen van € 30,- tot € 45,- met nabetalingsverplichting.
Hieruit lijkt opgemaakt te kunnen worden dat projectontwikkelaars meer vertrouwen kregen in lucratieve(r) ontwikkelingsmogelijkheden naarmate de tijd was voortgeschreden en bereid waren tot het betalen van wat hogere bedragen.
Twee transacties laat het hof buiten aanmerking: perceel K 1844 (oppervlakte niet duidelijk) en K 673 (prijs omvat mede de bebouwing).
3.4.12
De deskundigen hebben zich – bij hun beschouwingen omtrent de toepassing van artikel 40e Ow, maar het hof gaat ervan uit dat de deskundigen niet anders geoordeeld zouden hebben indien zij ervan uitgegaan zouden zijn dat het bestemmingsplan N217 moet worden weggedacht – eveneens georiënteerd op de door Verhagen genoemde transacties. Zij geven een nadere analyse met betrekking tot de aankoop betreffende perceel K 563, waaruit blijkt dat de gemiddelde prijs hier € 35,- per m² is geweest.
De deskundigen noemen voorts een transactie betreffende perceel K 1839, vermoedelijk tot stand gekomen in december 2006, tegen een prijs van € 25,- per m² met nabetalingsverplichting.
Verder verklaren de deskundigen dat zij bij het bepalen van de verwachtings-waarde "
rekening gehouden" hebben met een waardering van gronden in de 'Groene Waterparel' op € 22,50 per m². Welke betekenis daaraan moet worden toegekend voor de onderhavige onteigeningen is het hof evenwel niet duidelijk geworden.
De deskundigen komen dan tot een verwachtingswaarde van € 15,- per m². Zij benadrukken daarbij dat er over de toekomstige ontwikkelingen in het tussengebied ten tijde van de peildata nog zeer veel onzeker was. Dat laatste staat niet ter discussie, maar het hof acht dat een onvoldoende verklaring voor een waardering van het onteigende op een bedrag dat geen steun vindt in de prijzen die bij de genoemde grondaankopen overeengekomen zijn, waarbij, naar mag worden aangenomen, die onzekerheid eveneens in aanmerking is genomen.
De deskundigen noemen voorts een transactie betreffende perceel K 1839, vermoedelijk tot stand gekomen in december 2006, tegen een prijs van € 25,- per m² met nabetalingsverplichting.
Verder verklaren de deskundigen dat zij bij het bepalen van de verwachtings-waarde "
rekening gehouden" hebben met een waardering van gronden in de 'Groene Waterparel' op € 22,50 per m². Welke betekenis daaraan moet worden toegekend voor de onderhavige onteigeningen is het hof evenwel niet duidelijk geworden.
De deskundigen komen dan tot een verwachtingswaarde van € 15,- per m². Zij benadrukken daarbij dat er over de toekomstige ontwikkelingen in het tussengebied ten tijde van de peildata nog zeer veel onzeker was. Dat laatste staat niet ter discussie, maar het hof acht dat een onvoldoende verklaring voor een waardering van het onteigende op een bedrag dat geen steun vindt in de prijzen die bij de genoemde grondaankopen overeengekomen zijn, waarbij, naar mag worden aangenomen, die onzekerheid eveneens in aanmerking is genomen.
3.4.13
Volledigheidshalve overweegt het hof nog dat aan de gedingstukken niet een aanwijzing ontleend kan worden dat er sprake is of is geweest van een complex in de zin van artikel 40d Ow, bestaande uit de ondergrond van de omleiding en de overblijvende gronden te zamen. Het hof laat dan ook na om te onderzoeken of op grond daarvan tot een hogere dan de hierna te noemen waarde zou kunnen worden gekomen.
3.5
Het voorgaande overziende, en meer in het bijzonder gelet op de onder 3.4.11 genoemde zeven transacties en de onder 3.4.12 genoemde transactie betreffende perceel K 1839, acht het hof het juist om ten aanzien van de gronden in het tussengebied de werkelijke waarde, als vertaling van de prijs die redelijk handelende partijen met elkaar overeen zullen komen, voor zover nodig schattenderwijs, per peildatum te bepalen op € 27,50 per m². Het hof laat daarbij buiten beschouwing dat (mogelijk) op een van de percelen sprake is geweest van enige bodemverontreiniging, omdat niet is gebleken dat dat aspect een rol heeft gespeeld bij de prijsbepaling voor de aankoop van de gronden. Datzelfde geldt voor het feit dat een perceel vroeger bedrijfsmatig in gebruik zou zijn geweest als vuilstort.
3.6
Naast de bepaling van de werkelijke waarde zal nu opnieuw bezien moeten worden of er sprake is van waardevermindering van het overblijvende alsook in hoeverre hiervoor aan een of meer onteigende partijen een vergoeding moet worden toegelegd. Het gaat dan om (i) percelen, waarvan een strookje overblijft tussen het onteigende perceelsgedeelte en de Vliet en om (ii) andere percelen, waarvan aan de 'overzijde' van het wegtracé een gedeelte resteert.
3.6.1
Ad (i): Deze strookjes zouden, het werk weggedacht, betrokken kunnen zijn in een ontwikkeling van het tussengebied voor woon- en werkbestemmingen, behoudens voor zover er beperkingen dienaangaande voortvloeien uit het feit dat de strookjes deel uitmaken van een ecologische verbindingszone over de Vliet. De Provincie heeft in eerste aanleg onbetwist aangevoerd dat dergelijke beperkingen voortvloeien uit het vigerende streekplan van 2007. Het hof begrijpt dat het ter plaatse bevoegde waterschap belangstelling heeft voor deze strookjes in verband met de aanleg van deze zone en dat het ten tijde van de peildata bereid was daarvoor een bedrag van € 4,60 per m² te voldoen.
De deskundigen hebben zich in hun definitieve advies aangesloten bij het betoog van de Provincie en zijn ervan uitgegaan dat de strookjes geen hogere dan de agrarische waarde zouden hebben kunnen krijgen. Zij hebben verder aangenomen dat de agrarische gebruiksmogelijkheden door de beperkte omvang van de strookjes verminderd zijn. Op deze gronden hebben zij geadviseerd ter zake van waardevermindering een vergoeding van € 1,40 dan wel € 1,65 per m² toe te leggen. De rechtbank heeft dat oordeel overgenomen. Daartegen is in cassatie niet opgekomen. Het hof zal dan ook in de gevallen waarin zich deze vorm van waardevermindering voordoet, het oordeel van de rechtbank volgen. Voor zover de onteigende partijen bij pleidooi nog een andersluidend standpunt hebben ingenomen, wordt dat door het hof gepasseerd.
De deskundigen hebben zich in hun definitieve advies aangesloten bij het betoog van de Provincie en zijn ervan uitgegaan dat de strookjes geen hogere dan de agrarische waarde zouden hebben kunnen krijgen. Zij hebben verder aangenomen dat de agrarische gebruiksmogelijkheden door de beperkte omvang van de strookjes verminderd zijn. Op deze gronden hebben zij geadviseerd ter zake van waardevermindering een vergoeding van € 1,40 dan wel € 1,65 per m² toe te leggen. De rechtbank heeft dat oordeel overgenomen. Daartegen is in cassatie niet opgekomen. Het hof zal dan ook in de gevallen waarin zich deze vorm van waardevermindering voordoet, het oordeel van de rechtbank volgen. Voor zover de onteigende partijen bij pleidooi nog een andersluidend standpunt hebben ingenomen, wordt dat door het hof gepasseerd.
3.6.2
Ad (ii): Voor zover sprake is van waardevermindering op andere percelen dan de sub (i) aan de orde gestelde, komt het hof daarop hierna terug.
3.7
Tot zover de overwegingen die in beginsel gelden voor alle vijf zaken.
4
Amstelland kan op grond van de uitgesproken onteigening aanspraak maken op een vergoeding van
(i) de werkelijke waarde van het onteigende,
(ii) de waardevermindering van het overblijvende,
(iii) het nadeel dat Amstelland heeft geleden door het gemis van het verschil tussen de som van de sub (i) en (ii) bedoelde bedragen enerzijds en het aan Amstelland betaalde voorschot anderzijds over de periode, gelegen tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de dagtekening van dit arrest.
(i) de werkelijke waarde van het onteigende,
(ii) de waardevermindering van het overblijvende,
(iii) het nadeel dat Amstelland heeft geleden door het gemis van het verschil tussen de som van de sub (i) en (ii) bedoelde bedragen enerzijds en het aan Amstelland betaalde voorschot anderzijds over de periode, gelegen tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de dagtekening van dit arrest.
4.1
Ad (i)
Onteigend is een perceelsgedeelte met ter grootte van 2.87.50 ha. De werkelijke waarde hiervan wordt bepaald op € 27,50 per m², zodat de werkelijke waarde van het onteigende als geheel uitkomt op € 790.625,-.
Onteigend is een perceelsgedeelte met ter grootte van 2.87.50 ha. De werkelijke waarde hiervan wordt bepaald op € 27,50 per m², zodat de werkelijke waarde van het onteigende als geheel uitkomt op € 790.625,-.
4.2
Ad (ii)
Met betrekking tot dit perceel is geen sprake van een overblijvende strook als hiervoor onder 3.6.1 besproken. Wel resteert ten zuiden van het onteigende een strookje van 0.08.10 ha. De deskundigen hebben de waardevermindering daarvan begroot op € 3,75 per m2, oftewel € 3.037,50 voor het gehele overblijvende. De rechtbank heeft dat overgenomen. Ook het hof sluit zich hierbij aan.
Met betrekking tot dit perceel is geen sprake van een overblijvende strook als hiervoor onder 3.6.1 besproken. Wel resteert ten zuiden van het onteigende een strookje van 0.08.10 ha. De deskundigen hebben de waardevermindering daarvan begroot op € 3,75 per m2, oftewel € 3.037,50 voor het gehele overblijvende. De rechtbank heeft dat overgenomen. Ook het hof sluit zich hierbij aan.
4.3
Ad (iii)
De som van de sub (i) en (ii) bepaalde bedragen is € 793.662,50. Bij het onteigeningsvonnis is een voorschot ter hoogte van € 161.393,- bepaald, zodat Amstelland aanspraak kan maken op vergoeding van het nadeel over het gemis van het verschil ten bedrage van € 632.269,50 vanaf de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis (2 juni 2009) tot de dagtekening van dit arrest. Gegeven de marktrenteontwikkelingen sedert juni 2009 bepaalt het hof de rentevoet op 2,5% (samengesteld). De vergoeding voor het geleden nadeel wordt mitsdien bepaald op € 84.212,33.
De som van de sub (i) en (ii) bepaalde bedragen is € 793.662,50. Bij het onteigeningsvonnis is een voorschot ter hoogte van € 161.393,- bepaald, zodat Amstelland aanspraak kan maken op vergoeding van het nadeel over het gemis van het verschil ten bedrage van € 632.269,50 vanaf de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis (2 juni 2009) tot de dagtekening van dit arrest. Gegeven de marktrenteontwikkelingen sedert juni 2009 bepaalt het hof de rentevoet op 2,5% (samengesteld). De vergoeding voor het geleden nadeel wordt mitsdien bepaald op € 84.212,33.
5
De totale schadeloosstelling voor Amstelland komt daarmee uit op een bedrag van (€ 790.625,- + € 3.037,50 + € 84.212,33 =) € 877.874,83. Als voorschot is door haar ontvangen € 161.393,-, zodat zij nog dient te ontvangen een bedrag van € 716.481,83, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden.
6
Het hof zal de Provincie veroordelen om haar aanbod gestand te doen om de eventuele belastingschade van Amstelland bindend te doen vaststellen door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, met dien verstande dat een aldus vastgesteld belastingnadeel door de Provincie wordt vergoed.
7
De Provincie zal worden verwezen in de proceskosten aan de zijde van Amstelland.
7.1
Ten aanzien van het geding bij de rechtbank zal het hof de in het eindvonnis dienaangaande vervatte beslissing overnemen, aangezien het hof geen grond ziet om tot een andere beslissing te komen.
7.2
Wat de proceskosten in het geding na verwijzing betreft heeft de advocaat van de onteigende partijen een ongeordende stapel van 31 debet- en creditdeclaraties aan het hof gezonden. Zeven daarvan zijn voorzien van een specificatie. Een uitsplitsing over de vijf procedures is niet gegeven. Een aantal declaraties is gericht tot rechtspersonen met namen die niet zonder meer zijn te herleiden tot een van de procespartijen. Er is geen rekening gehouden met het feit dat de in de declaraties begrepen BTW voor de meeste geadresseerden aftrekbaar is. Terecht maakt de Provincie bezwaar tegen de ondoorzichtigheid van een groot aantal verschotposten. Het totaal van de kosten inclusief de nog te maken kosten wordt gesteld op circa € 36.500,-. Namens de Provincie is bezwaar gemaakt tegen het in rekening gebrachte uurtarief, maar het hof zal dat bezwaar, gegeven het financiële belang van de gedingen en de ervaring en de deskundigheid van de betrokken advocaat, passeren. Bij deze stand van zaken zal het hof schattenderwijs in elk van de zaken eenzelfde bedrag bepalen en de Provincie veroordelen om dit voor haar rekening te nemen. Het hof bepaalt dit bedrag op € 5.800,- inclusief verschotten en nakosten.
7.3
De onteigende partijen hebben voorts om vergoeding van een declaratie van Verhagen verzocht. Deze declaratie komt het hof redelijk voor, met dien verstande dat de daarin begrepen BTW veelal verrekenbaar zal zijn. Het hof zal de kosten van andere dan juridische bijstand in elk van de vijf zaken op € 450,- bepalen.
7.4
De Provincie behoort de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor haar rekening te nemen.
Beslissing
Het hof:
bepaalt de schadeloosstelling, die de Provincie ter zake van de uitgesproken onteigening aan Amstelland verschuldigd is, op € 877.874,83;
veroordeelt de Provincie om tegen kwijting aan Amstelland te voldoen een bedrag van € 716.481,83, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot de dag van betaling;
veroordeelt de Provincie om haar aanbod gestand te doen om de eventuele belastingschade van Amstelland bindend te doen vaststellen door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, met dien verstande dat een aldus vastgesteld belastingnadeel door de Provincie wordt vergoed;
veroordeelt de Provincie in de proceskosten, aan de zijde van Amstelland tot heden begroot op:
- voor wat betreft de procedure in eerste aanleg: de bedragen die de rechtbank bij het eindvonnis van 2 maart 2011 heeft bepaald,
- voor wat betreft de procedure in eerste aanleg: de bedragen die de rechtbank bij het eindvonnis van 2 maart 2011 heeft bepaald,
- en in hoger beroep: € 5.800,- en € 450,- voor kosten van juridische en andere bijstand, inclusief nakosten;
verstaat dat de Provincie de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.N.B. Kaal, S.A. Boele en M.E. Honée en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juni 2014 in aanwezigheid van de griffier.