Uitspraak
Nr. 1335
22 februari 2002
JV
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser tot cassatie,
advocaat: mr. M.E. Gelpke,
tegen
de Provincie Noord-Holland,
zetelende te Haarlem,
verweerster in cassatie,
advocaat: mr. H.A. Groen.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. De Provincie Noord-Holland, hierna: de Provincie, heeft bij exploot van 6 mei 1999 eiser tot cassatie, hierna: [eiser], doen dagvaarden voor de Arrondissementsrechtbank te Haarlem en ten behoeve van de aanleg van een in de dagvaarding nader omschreven gedeelte van de provinciale weg N22 gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten algemene nutte en ten name van de Provincie van een in de dagvaarding nader omschreven gedeelte van de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, [...], waarvan [eiser] als eigenaar is aangewezen, en de bepaling van het bedrag van de schadeloosstelling.
1.2. Bij vonnis van 29 juni 1999, ingeschreven in de openbare registers op 18 augustus 1999, heeft de Rechtbank de gevorderde onteigening bij vervroeging uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiser] bepaald op f 252.500.
1.3. Bij het thans bestreden vonnis van 3 april 2001 heeft de Rechtbank de schadeloosstelling voor [eiser] bepaald op f 208.485 en [eiser] veroordeeld tot betaling aan de Provincie van f 44.015, zijnde het bedrag van het gedeelte van het voorschot van f 252.500, dat de vastgestelde schadeloosstelling te boven gaat. Het vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. [eiser] heeft het vonnis bestreden met een uit twee onderdelen bestaand middel van cassatie. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. De Provincie heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
2.3. Partijen hebben hun standpunten doen toelichten door hun advocaten. [eiser] heeft gerepliceerd en de Provincie gedupliceerd.
2.4. De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op
16 november 2001 geconcludeerd tot verwerping van het beroep. [eiser] heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Het gedeeltelijk onteigende perceel van [eiser] heeft een agrarische bestemming, met dien verstande dat voor het onteigende gedeelte daarvan, het tracé van de N22, in het door de gemeente Haarlemmermeer vastgestelde bestemmingsplan N22-Zuid de bestemming is gewijzigd in verkeersbestemmingen.
(ii) Provinciale Staten van Noord-Holland hebben voor het gebied waarin het onteigende ligt, op 18 december 1995 het herziene streekplan Amsterdam-Noordzeekanaalgebied vastgesteld, waarin het tracé van de N22 is aangegeven als onderwerp voor een nadere uitwerkingsprocedure. Die uitwerking heeft plaatsgevonden in het door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland op 24 september 1996 vastgestelde uitwerkingsplan N22, waarin het tracé van de N22 is vastgesteld. In vervolg op het uitwerkingsplan is het onder (i) vermelde bestemmingsplan N22-Zuid vastgesteld.
(iii) Naast de regionale functie van verbetering van de verkeersstructuur in de Haarlemmermeer heeft de N22 mede tot doel de ontsluiting van twee in de gemeente Haarlemmermeer gelegen nieuwbouwlocaties, te weten Getsewoud en Floriande.
3.1.2. Bij de hiervóór onder (i) bedoelde bestemmingswijziging ging het niet om een eigen zelfstandige werkzaamheid van de gemeente Haarlemmermeer, omdat de gemeente in feite geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij het door de Provincie ontwikkelde plan waarbij aan het onteigende reeds de bestemming provinciale weg was gegeven.
3.2. Bij de beoordeling van het middel is het volgende van belang. Onder de in 3.1.1 en 3.1.2 vermelde omstandigheden dient de onteigeningsrechter, naar de Rechtbank kennelijk in overeenstemming met het standpunt van partijen en in het licht van de arresten van de Hoge Raad van 22 november 1978, Staat/Matser, NJO 1979, 1, en van 18 juni 1980, Staat/Markus, NJO 1980, 7, terecht tot uitgangspunt heeft genomen, bij de vaststelling van de schadeloosstelling niet alleen de voor- en nadelen teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt buiten beschouwing te laten, maar ook de voor- en nadelen die het gevolg zijn van de omstandigheid dat de geldende planologische bestemming van het onteigende is gewijzigd van agrarische doeleinden in verkeersbestemmingen. Daaruit volgt dat in beginsel bij het bepalen van de waarde van het onteigende moet worden uitgegaan van de prijs die bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper tot stand zou komen voor het onteigende als grond met een agrarische bestemming. Niettemin kan aanleiding bestaan voor een hogere waardering, indien ten aanzien van het onteigende de verwachting bestaat dat daarop, de bestemming tot weg opnieuw weggedacht, in de toekomst woningbouw of andere waardeverhogende activiteiten mogelijk zullen worden.
3.3. Voor de Rechtbank was, voorzover in cassatie van belang, primair in geschil of overeenkomstig het zojuist overwogene bij de vaststelling van de schadeloosstelling de agrarische waarde van f 12,50 per vierkante meter moet worden verhoogd op grond van de verwachting dat in de toekomst in het onderhavige gebied woningbouw zal plaats hebben. De Rechtbank heeft, in navolging van de deskundigen, die van mening waren dat er geen reële verwachting bestaat dat in het onderhavige gebied in de nabije toekomst grootschalige woningbouw zal plaatsvinden, geoordeeld dat weliswaar de gemeente Haarlemmermeer de gronden aan de Westzijde van Nieuw-Vennep als een mogelijke ontwikkelingsrichting woningbouw heeft aangewezen, maar dat deze plannen strijdig zijn met de plannen van de Provincie en het Rijk (Streekplan Amsterdam-Noordzeekanaalgebied/PKB Structuurschema Groene Ruimte) om aldaar een groenstrook aan te leggen, en dat, wat de gang van zaken in de toekomst moge zijn, ten tijde van de inschrijving van het onteigeningsvonnis de verwachting "woningbouw" puur speculatief is. Voor een schadevergoeding op grond van de Onteigeningswet biedt een dergelijke speculatie geen grond, aldus de Rechtbank, die de schadeloosstelling vervolgens heeft bepaald naar de agrarische waarde van de grond.
3.4. Volgens subonderdeel a van het onderdeel heeft de Rechtbank aldus miskend dat bij het bepalen van de werkelijke waarde van het onteigende ook een speculatieve bestemming van belang kan zijn, indien deze invloed heeft op de in artikel 40b, lid 2, van de Onteigeningswet bedoelde prijs, en/of miskend dat met prijzen die vanwege een speculatieve bestemming worden geboden door min of meer speculatief aangelegde personen rekening moet c.q. mag worden gehouden.
3.5. Het subonderdeel faalt. De Rechtbank heeft immers niet geoordeeld dat met een speculatieve bestemming of de prijzen die vanwege een speculatieve bestemming door min of meer speculatief aangelegde personen worden geboden, geen rekening behoeft te worden gehouden, maar kennelijk geoordeeld dat de mogelijkheid van grootschalige woningbouw in de toekomst - waarvoor een wijziging van de plannen van Provincie en Rijk noodzakelijk zou zijn - als pure speculatie moet worden beschouwd, zodat geen sprake was van een voldoende reële verwachting dienaangaande, waarmee een redelijk handelend koper bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer rekening zou houden. Aldus verstaan geeft het oordeel van de Rechtbank geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het kan voor het overige wegens zijn feitelijke aard in cassatie niet op juistheid worden onderzocht.
3.6. Anders dan in de subonderdelen b en c wordt aangevoerd, is het oordeel van de Rechtbank in het licht van het debat tussen partijen en de bevindingen van de deskundigen ook niet ontoereikend gemotiveerd. De Rechtbank heeft kennelijk en in het licht van het deskundigenrapport niet onbegrijpelijk geoordeeld dat de door [eiser] genoemde transacties en omstandigheden onvoldoende waren om de conclusie te rechtvaardigen dat ter plaatse met een in de markt bestaande verwachting van woningbouw rekening behoorde te worden gehouden. Het eerste onderdeel faalt derhalve.
3.7. Het tweede, subsidiaire onderdeel van het middel richt zich tegen rechtsoverweging 5.1 van het bestreden vonnis. Daarin heeft de Rechtbank geoordeeld dat de Provincie terecht betwist dat aan de grond een zekere complexwaarde toekomt. Daartoe heeft de Rechtbank overwogen dat de N22 weliswaar mede tot doel heeft een betere ontsluiting van de woonwijken Getsewoud en Floriande te bewerkstelligen, maar dat als primair doel geldt de verbetering van de verkeersstructuur van de Haarlemmermeer, zodat de weg een regionaal karakter heeft. Dit karakter verzet zich naar het oordeel van de Rechtbank ertegen de weg te beschouwen als een deel van het complex Getsewoud/Floriande in de zin van artikel 40d van de Onteigeningswet. Hoewel de weg (deels) op kosten van de gemeente Haarlemmermeer wordt aangelegd, waartoe de benodigde financiën onder meer zijn verkregen uit de opbrengsten van grondverkopen in Getsewoud/Floriande, kan immers naar het oordeel van de Rechtbank niet worden gesproken van "als een geheel in exploitatie te brengen zaken".
3.8. Aldus heeft de Rechtbank, anders dan subonderdeel a betoogt, geen blijk gegeven van miskenning van het begrip complex in de zin van artikel 40d van de Onteigeningswet. Van een complex in de zin van dat artikel, te weten de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken, is geen sprake indien een gemeente met betrekking tot bepaalde in een plangebied gelegen zaken in feite geen andere keuze heeft dan zich aan te sluiten bij door de provincie of het Rijk ontwikkelde plannen. Nu de N22, naar het in zoverre in cassatie niet bestreden oordeel van de Rechtbank, primair ten doel heeft de verbetering van de verkeersstructuur in de Haarlemmermeer en aldus primair een regionale functie vervult, en de gemeente Haarlemmermeer blijkens het in 3.1.2 overwogene ten aanzien van het tracé van de N22 geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij het provinciale uitwerkingsplan, heeft de Rechtbank met juistheid geoordeeld dat die regionale functie eraan in de weg staat de provinciale weg te beschouwen als onderdeel van een complex bestaande uit de woonwijken Getsewoud en Floriande. De omstandigheden dat die weg mede de ontsluiting van die geprojecteerde woonwijken dient, en dat die weg mede door de gemeente gefinancierd wordt uit de opbrengsten van grondverkopen in die woonwijken, doen daaraan, naar de Rechtbank terecht heeft overwogen, niet af.
3.9. De subonderdelen b, c en d van het tweede middelonderdeel bestrijden (de begrijpelijkheid van) het oordeel van de Rechtbank dat waar geen sprake is van een hogere waarde van het onteigende op grond van - kort gezegd - een reële planologische verwachting of de ligging in een complex, de agrarische waarde van de grond voor het bepalen van de schadeloosstelling maatgevend is. De subonderdelen falen omdat de Rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de Onteigeningswet bij het ontbreken van die beide mogelijkheden voor toekenning van een hogere schadeloosstelling geen grondslag biedt.
4. Beslissing
De Hoge Raad
verwerpt het beroep, en
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Provincie begroot op € 286,88 aan verschotten en op
€ 1365 voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter, en de raadsheren D.H. Beukenhorst, L. Monné, P.J. van Amersfoort en J.W. van den Berge, en door de raadsheer A. Hammerstein uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 februari 2002.