ECLI:NL:RBDHA:2023:3264

• Datum uitspraak: 15 maart 2023
• Publicatiedatum: 15 maart 2023
• Zaaknummer: C-09-620111-HA ZA 21-970
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: R.C. Hartendorp; M. Warmerdam; G.D. Hoekstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Voorkeursrecht en koopovereenkomst in vastgoedtransactie met boetebeding

In deze zaak gaat het om een geschil tussen eisers, die een voorkeursrecht hebben op percelen in een bouwproject, en gedaagden, waaronder een projectontwikkelaar. Eisers hebben hun voorkeursrecht ingeroepen, maar de rechtbank oordeelt dat dit niet automatisch leidt tot een koopovereenkomst. Gedaagden hebben het bouwproject aan een derde overgedragen, waardoor de mogelijkheid voor eisers om hun voorkeursrecht uit te oefenen feitelijk is komen te vervallen. De rechtbank concludeert dat gedaagden contractueel boetes verschuldigd zijn aan eisers vanwege deze situatie. De procedure omvatte meerdere stappen, waaronder dagvaardingen, akten en een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft vastgesteld dat de percelen niet meer in eigendom zijn van gedaagden, waardoor zij niet bevoegd zijn om deze te verkopen of te leveren aan eisers. De rechtbank heeft de vorderingen van eisers afgewezen, maar gedaagden zijn wel veroordeeld tot betaling van boetes aan eisers, omdat zij hun verplichtingen uit de overeenkomst niet zijn nagekomen. De rechtbank heeft ook de proceskosten toegewezen aan de in het ongelijk gestelde partijen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/620111 / HA ZA 21-970

Vonnis van 15 maart 2023

in de zaak van

1.
[eisende partij sub 1] , handelend voor zichzelf en in haar hoedanigheid van executeur van de nalatenschap van
[de erflater] , te [plaats 1] , [land] ,

2.
[eisende partij sub 2] , te [plaats 2] ,

3.
[eisende partij sub 3] , te [plaats 2] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. I.O. Svensson te Leiden,

tegen

1. [gedaagde sub 1] , te [plaats 3] ,

2.
[SDJ] , te [plaats 2] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. S.J. Mijdam te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eisende partij sub 1 c.s.] , [gedaagde sub 1] en SDJ worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 15 september 2021, met producties 1 tot en met 40;
• de akte bij aanbrengen, tevens wijziging van eis van 3 november 2021, met producties 41 tot en met 43;
• de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie van 15 december 2021, met producties 1 tot en met 20;
• de conclusie van antwoord in reconventie van 26 januari 2022, met producties 44 tot en met 49;
• het tussenvonnis van 12 oktober 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald voor een meervoudige kamer;
• de akte overleggen producties van 20 januari 2023 aan de zijde van [gedaagde sub 1] en SDJ, met producties 21 tot en met 24.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 januari 2023. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die zijn toegevoegd aan het griffiedossier.

1.3.

Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisende partij sub 1 c.s.] handelen zowel zakelijk als privé in vastgoed.

2.2.

SDJ is projectontwikkelaar. [gedaagde sub 1] is indirect bestuurder van SDJ.

2.3.

In 2018 heeft [de erflater] een perceel grond met bedrijfsgebouwen aan de [de erflater] verkocht aan (onder meer) SDJ voor een bedrag van € 5.500.000,-. Als onderdeel van deze transactie, heeft SDJ aan [eisende partij sub 1 c.s.] tevens een voorkeursrecht verleend voor de koop van drie percelen grond met woningen in het plan [Plan X] in [plaats 3] . In de overeenkomst die [eisende partij sub 1 c.s.] en SDJ daartoe op 18 mei 2018 hebben gesloten, is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

“1. SdJ verleent [de erflater] en echtgenote, gezamenlijk, alsmede ieder van hun beide kinderen afzonderlijk, een voorkeursrecht tot koop van een perceel grond met woning in het plan [Plan X] aan de [Straatnaam] te [plaats 3] , voor een koopsom, gelijk aan de v.o.n.-prijs van eenzelfde woning in dat project, verminderd met totaal eenhonderd en vijfentwintigduizend euro (€ 125.000,00). Indien [de erflater] en echtgenote alsmede ieder van beide kinderen een woning kopen in het plan [Plan X] krijgen zij ieder een korting gelijk aan 1/3 deel van € 125.000,00.

Aan deze overeenkomst is gehecht de “prijslijst [Plan X]
november 2017”.

2. Indien SdJ geen gelegenheid geeft tot het inroeping van het voorkeursrecht, is SdJ aan de voorkeursgerechtigde een boete verschuldigd van tweehonderd vijftigduizend euro (€ 250.000,00) per kavel.

3. (…)

4. Indien levering niet kan plaatsvinden stelt [gedaagde sub 1] zich in privé garant voor de betaling van € 125.000,00.”

2.4.

In augustus 2018 heeft [gedaagde sub 1] een bedrag van € 500.000,- van [de erflater] geleend. De rente die [gedaagde sub 1] over deze lening zou moeten betalen, werd omgezet naar een extra korting van € 50.000,- voor [eisende partij sub 1 c.s.] op de aankoop van percelen in het plan [Plan X] . De totale korting van [eisende partij sub 1 c.s.] kwam hierdoor uit op een bedrag van (€ 125.000,- + € 50.000,- =) € 175.000,-. [eisende partij sub 1 c.s.] en SDJ hebben dit vastgelegd in een overeenkomst van 16 augustus 2018.

2.5.

[eisende partij sub 1 c.s.] hebben – op basis van tekeningen en impressies van de te bouwen woningen in het plan [Plan X] – op 26 juni 2019 ieder individueel via inschrijfformulieren hun voorkeur voor de percelen [I] , [II] respectievelijk [III] kenbaar gemaakt aan SDJ en [gedaagde sub 1] .

2.6.

Op 8 oktober 2019 zijn twee ondernemingen van de SDJ-groep failliet verklaard. De financiële situatie van de SDJ-groep verslechterde hierdoor dusdanig, dat SDJ niet meer in staat was het plan [Plan X] te realiseren. SDJ heeft het plan [Plan X] daarom in 2020 overgedragen aan een derde, [B.V. I] De eigendom van de percelen is ook aan [B.V. I] overgedragen. SDJ is bij het plan betrokken gebleven, omdat zij in opdracht van [B.V. I] ontwikkelingswerkzaamheden is blijven uitvoeren.

2.7.

[B.V. I] heeft ervoor gekozen het plan [Plan X] opnieuw te ontwikkelen met behulp van andere architecten. Het ontwerp van de woningen is hierdoor – zowel wat betreft het uiterlijk, als de indeling – gewijzigd.

2.8.

[de erflater] is in december 2020 overleden. Op 14 juni 2021 hebben zijn twee zonen, [eisende partij sub 2] en [eisende partij sub 3] (hierna: [de zonen eisers sub 2 en sub 3] ), een bespreking gehad met [gedaagde sub 1] . Zij hebben toen de ontwikkelingen van het plan [Plan X] besproken. [gedaagde sub 1] heeft tijdens deze bespreking aan [de zonen eisers sub 2 en sub 3] laten weten dat [B.V. I] de percelen [I] , [II] en [III] (waarvoor [eisende partij sub 1 c.s.] eerder hun voorkeur hadden uitgesproken) voor hen had gereserveerd. [eisende partij sub 1 c.s.] hadden op basis van het nieuwe plan [Plan X] echter een voorkeur voor andere percelen.

2.9.

Bij e-mail van 21 juni 2021 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] hun voorkeur uitgesproken voor de percelen [IV] en [V] . [eisende partij sub 1 c.s.] gaven daarbij aan dat zij SDJ hielden aan de afspraken uit de overeenkomsten van 2018. Op basis daarvan zouden [eisende partij sub 1 c.s.] de percelen kunnen kopen voor de vaste prijzen zoals genoemd in de ‘prijslijst 2017’ en met een korting van in totaal € 175.000,-. [gedaagde sub 1] heeft op diezelfde dag per e-mail aan [eisende partij sub 1 c.s.] laten weten dat perceel 28 niet meer beschikbaar was en de prijzen die golden voor het oude plan [Plan X] niet van toepassing waren op het nieuwe plan.

2.10.

[eisende partij sub 1 c.s.] hebben bij brief van 16 juli 2021 SDJ gesommeerd tot – kort gezegd – de verkoop en levering van de percelen [IV] en [V] van het plan [Plan X] , althans aansprakelijk gesteld voor de schade. SDJ heeft bij brief van 23 juli 2021 aan [eisende partij sub 1 c.s.] laten weten dat zij niet zal voldoen aan de sommatie en aansprakelijkheid afwijst.

2.11.

De percelen [IV] en [V] zijn uiteindelijk niet aan [eisende partij sub 1 c.s.] , maar aan anderen verkocht.

2.12.

Op 1 september 2021 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] , na verlof van het gerechtshof Amsterdam, conservatoir (derden)beslag laten leggen ten laste van SDJ voor een bedrag van € 2.922.659,99 en ten laste van [gedaagde sub 1] voor een bedrag van € 227.499,87.

2.13.

De voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag heeft op 20 september 2021 het bedrag waarvoor [eisende partij sub 1 c.s.] beslag mag leggen ten laste van SDJ op een lager vastgesteld dan het gerechtshof Amsterdam, namelijk op € 975.000,- (bestaande uit: een boetebedrag van driemaal € 250.000, vermeerderd met een opslag van 30% aan rente en kosten).

2.14.

SDJ en [gedaagde sub 1] hebben viermaal een voorstel gedaan voor het bieden van vervangende zekerheid, maar daar is [eisende partij sub 1 c.s.] telkens niet akkoord mee gegaan.

2.15.

Op 14 oktober 2021 heeft [gedaagde sub 1] een bedrag van € 175.000,- aan [eisende partij sub 1 c.s.] betaald.

2.16.

SDJ heeft (uiteindelijk) vervangende zekerheid geboden door middel van storting van een bedrag van € 767.500,- in depot bij een notaris. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben, na tussenkomst van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag op of omstreeks 21 oktober 2021, een depotovereenkomst met SDJ en [gedaagde sub 1] gesloten en alle beslagen opgeheven.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eisende partij sub 1 c.s.] vorderen na wijziging van eis – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
SDJ te bevelen
primair ten aanzien van de kavels [IV] en [V] :

• I) een koopovereenkomst te sluiten;
• II) tot levering over te gaan;
• III) een aannemingsovereenkomst aan te bieden;
• IV) een en ander (I t/m III) in overeenstemming met de prijzen uit de contractueel overeengekomen prijslijst van 13 juli 2017;
• V) zich te onthouden van onderhandeling, verkoop of levering aan anderen dan [eisende partij sub 1 c.s.] ; en

subsidiair vorderen [eisende partij sub 1 c.s.] (I) tot en met (V) ten aanzien van de kavels [I] , [II] en [III] en ligplaatsen [nummer 1] en [nummer 2] van het project [Plan X] .

3.2.

In het geval de vorderingen I tot en met IV worden afgewezen, vorderen [eisende partij sub 1 c.s.] veroordeling:

• VI) van
• VII) van
• VIII) van

3.3.

Tot slot vorderen [eisende partij sub 1 c.s.] veroordeling van SDJ en [gedaagde sub 1] tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten, beslagkosten en proceskosten met rente (vordering X-XIII).

3.4.

[eisende partij sub 1 c.s.] leggen aan hun vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. In de overeenkomst van 18 mei 2018 is afgesproken dat [eisende partij sub 1 c.s.] een voorkeursrecht hebben voor de koop van drie kavels met woningen in het plan [Plan X] , tegen vaste prijzen (zoals genoemd in de prijslijst van 13 juli 2017) en met een totale korting van € 175.000,-. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben op 26 juni 2019 hun voorkeur uitgesproken voor de kavels [I] , [II] en [III] . [eisende partij sub 1 c.s.] en SDJ waren het eens over de kavelnummers, de prijs en de levertijd, zodat feitelijk sprake was van een koopoptie en (door het inroepen daarvan) een koopovereenkomst tot stand is gekomen. SDJ is tekortgeschoten in de nakoming van deze koopovereenkomst. [eisende partij sub 1 c.s.] vorderen daarom in deze procedure – kort gezegd – levering van kavels van het plan [Plan X] door SDJ tegen de afgesproken vaste prijzen (zie vorderingen I t/m IV).

3.5.

Indien de rechtbank deze vorderingen afwijst, vorderen [eisende partij sub 1 c.s.] betaling van een schadevergoeding door SDJ ter hoogte van in totaal € 1.445.050,- (zie vordering VI). Verder is SDJ (in dat geval) ook een boete van € 750.000,- verschuldigd op grond van artikel 2 van de overeenkomst van 18 mei 2018, omdat [eisende partij sub 1 c.s.] niet in de gelegenheid zijn gesteld hun voorkeursrecht uit te oefenen (zie vordering VII). De ontwerpen van de woningen zijn na de overname door [B.V. I] dermate gewijzigd, dat in feite sprake is van een heel ander plan. [eisende partij sub 1 c.s.] kunnen hierdoor hun voorkeursrecht met betrekking tot het (in 2018 beoogde) plan [Plan X] niet meer uitoefenen. Tot slot moet [gedaagde sub 1] de wettelijke handelsrente over de (reeds door hem betaalde) € 175.000,- aan korting nog aan [eisende partij sub 1 c.s.] betalen (zie vordering VIII).

3.6.

SDJ en [gedaagde sub 1] voeren verweer.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.8.

SDJ en [gedaagde sub 1] vorderen – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat (i) [eisende partij sub 1 c.s.] onrechtmatige conservatoire beslagen heeft gelegd en aansprakelijk is voor de schade en (ii) SDJ op grond van de depotovereenkomst recht heeft op (een deel van) het depotbedrag.

3.9.

Verder vorderen SDJ en/of [gedaagde sub 1] betaling van kosten (€ 14.854,57 in verband met een kort geding en € 20.000,- aan extra bouwkosten) die zij hebben gemaakt als gevolg van de conservatoire beslagen. Zij vorderen ook betaling van overige schade, nader op te maken bij staat, vermeerderd met rente.

3.10.

Tot slot vorderen SDJ en [gedaagde sub 1] veroordeling van [eisende partij sub 1 c.s.] in de proceskosten met rente.

3.11.

SDJ en [gedaagde sub 1] leggen aan hun vorderingen – kort gezegd – het volgende ten grondslag. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben ten onrechte conservatoir beslag laten leggen ten laste van SDJ en [gedaagde sub 1] , omdat hun vorderingen (in conventie) niet toewijsbaar zijn. Ten aanzien van [gedaagde sub 1] geldt dat het bedrag van € 175.000,- niet opeisbaar was en [eisende partij sub 1 c.s.] de beslagen hebben gehandhaafd nadat [gedaagde sub 1] dit bedrag (als borg) heeft betaald.

3.12.

Indien de vorderingen van [eisende partij sub 1 c.s.] (in conventie) gedeeltelijk worden toegewezen, is het conservatoire beslag ook onrechtmatig. Er is namelijk sprake van misbruik van recht, gelet op de hoogte van het beslag, de hoeveelheid beslagobjecten en de onevenredig zware wijze waarop SDJ en [gedaagde sub 1] in hun belangen zijn getroffen. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben beslag gelegd met geen ander doel dan druk uit te oefenen door schade aan SDJ en [gedaagde sub 1] toe te brengen.

3.13.

[eisende partij sub 1 c.s.] zijn derhalve aansprakelijk voor de schade die SDJ en [gedaagde sub 1] als gevolg van het onrechtmatige beslag hebben geleden en nog zullen lijden.

3.14.

[eisende partij sub 1 c.s.] voeren verweer.

3.15.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

Verkoop en levering van percelen door SDJ niet (meer) mogelijk

4.1.

Tussen partijen staat vast dat de percelen van het plan [Plan X] op dit moment niet (meer) in eigendom toebehoren aan SDJ. SDJ is daardoor niet bevoegd over de percelen te beschikken en kan deze dan ook niet verkopen en leveren aan [eisende partij sub 1 c.s.] De vorderingen I tot en met V van [eisende partij sub 1 c.s.] kunnen reeds om die reden niet worden toegewezen. De rechtbank komt aan de verdere inhoudelijke beoordeling van deze vorderingen niet toe.

4.2.

De rechtbank zal de vorderingen I tot en met V (primair) en IX (subsidiair) dus afwijzen.

Geen koopovereenkomst tot stand gekomen, dus ook geen schadeplichtigheid van SDJ

4.3.

De rechtbank moet zich vervolgens buigen over de vraag of SDJ schadeplichtig is jegens [eisende partij sub 1 c.s.] (vordering VI). Tijdens de zitting heeft de advocaat van [eisende partij sub 1 c.s.] aangegeven dat de grondslag van de vordering tot schadevergoeding is gelegen in een tekortkoming van SDJ in de nakoming van een op 26 juni 2019 met [eisende partij sub 1 c.s.] gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de percelen [I] , [II] en [III] van het plan [Plan X] (artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW).

4.4.

De rechtbank begrijpt het betoog van de advocaat van [eisende partij sub 1 c.s.] op basis van zijn toelichting ter zitting en in de dagvaarding (randnummer 34) als volgt. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben op 26 juni 2019 gebruik gemaakt van hun voorkeursrecht en gekozen voor de percelen [I] , [II] en [III] . Volgens [eisende partij sub 1 c.s.] waren partijen het op dat moment eens over de belangrijkste onderdelen van de koop, namelijk: de perceelnummers, de te bouwen woningen, de prijs en het moment van levering. Het voorkeursrecht is hierdoor volgens [eisende partij sub 1 c.s.] een koopoptie geworden. Door het inroepen daarvan op 26 juni 2019 is (automatisch) een koopovereenkomst tussen [eisende partij sub 1 c.s.] en SDJ tot stand gekomen. SDJ schiet tekort in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat zij de percelen niet aan [eisende partij sub 1 c.s.] geleverd heeft. SDJ moet de schade die [eisende partij sub 1 c.s.] hierdoor lijden vergoeden.

4.5.

SDJ heeft het betoog van [eisende partij sub 1 c.s.] gemotiveerd betwist. Volgens SDJ is op 26 juni 2019 geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Het uitoefenen van een voorkeursrecht is vrijblijvend, zoals op het inschrijfformulier is vermeld, en brengt niet met zich dat (automatisch) een koopovereenkomst tot stand komt. Ter zitting heeft [gedaagde sub 1] toegelicht dat SDJ pas een (concept)koopovereenkomst opstelt en aan de voorkeursgerechtigde aanbiedt, nadat deze van zijn recht gebruik heeft gemaakt en voor een bepaald perceel heeft gekozen. De voorkeursgerechtigde moet vervolgens nog akkoord gaan met de door SDJ aangeboden koopovereenkomst.

4.6.

De rechtbank oordeelt dat op 26 juni 2019 geen koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [eisende partij sub 1 c.s.] en SDJ en overweegt hiertoe het volgende.

4.7.

Partijen verschillen van mening over de vraag of gebruikmaking van het ‘voorkeursrecht’ uit artikel 1 van de overeenkomst van 18 mei 2018 zonder nadere rechtshandelingen een koopovereenkomst tot stand heeft doen komen of niet. De rechtbank zal deze bepaling daarom moeten uitleggen. Deze uitleg moet volgens vaste rechtspraak gebeuren aan de hand van de zogenoemde Haviltex-norm. Daarbij geldt dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet alleen kan worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg moet de rechtbank rekening houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval.

4.8.

Als vertrekpunt geldt dat artikel 1, naar de letterlijke tekst, bepaalt dat SDJ aan [de erflater] en zijn echtgenote gezamenlijk, alsmede aan ieder van hun beide kinderen afzonderlijk ‘een voorkeursrecht tot koop van een perceel grond met woning in het plan [Plan X] ’ tegen een bepaalde prijs heeft verleend. Onder het voorkeursrecht wordt doorgaans verstaan: een (voorwaardelijk) recht van de voorkeursgerechtigde om een object te kopen voordat het door de eigenaar aan een ander wordt aangeboden. Op de eigenaar rust slechts de plicht het object
aan te bieden aan de voorkeursgerechtigde op het moment dat hij het voornemen heeft tot verkoop van het object over te gaan (zie ook: gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966, r.o. 4.5). De rechtbank is van oordeel dat partijen met het begrip ‘voorkeursrecht’ aansluiting hebben gezocht bij de gangbare betekenis. Hierin betrekt de rechtbank dat partijen ervaring hebben met de koop- en verkoop van onroerend goed. [eisende partij sub 1 c.s.] handelen in vastgoed en SDJ is een projectontwikkelaar. Voorts is van belang dat beide partijen zich bij het opstellen van de overeenkomst van 18 mei 2018 (op de achtergrond) hebben laten bijstaan door een notaris. Gelet hierop, is de rechtbank van oordeel dat partijen een voorkeursrecht zijn overeengekomen zoals gebruikelijk in de vastgoedpraktijk.

4.9.

Door [eisende partij sub 1 c.s.] zijn geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat partijen bedoeld zouden hebben meer dan een aanbiedingsplicht voor SDJ overeen te komen. Met de uitoefening van het voorkeursrecht op 26 juni 2019 is – anders dan [eisende partij sub 1 c.s.] stellen – dan ook geen koopoptie en/of een koopovereenkomst ontstaan. Voor het ontstaan van een koopovereenkomst na de uitoefening van het voorkeursrecht was, zoals gangbaar en toegelicht door [gedaagde sub 1] , nodig dat SDJ (concept)koopovereenkomsten aan [eisende partij sub 1 c.s.] aanbood, die [eisende partij sub 1 c.s.] nog moesten aanvaarden. Vanwege de verslechterde financiële positie van SDJ en de daaruit voortvloeiende overdracht van het project [Plan X] aan een derde, is het niet zover gekomen.

4.10.

De rechtbank concludeert dat er geen koopovereenkomst tussen partijen is ontstaan ten aanzien van de percelen, zodat SDJ niet tekort kan schieten in de nakoming daarvan en op die grondslag ook niet schadeplichtig is. De rechtbank zal vordering VI dan ook afwijzen.

SDJ is boetes verschuldigd; gefixeerde schadevergoeding

4.11.

De rechtbank komt vervolgens toe aan de vraag of SDJ het boetebeding van artikel 2 van de overeenkomst van 18 mei 2018 heeft overtreden door [eisende partij sub 1 c.s.] niet in de gelegenheid te stellen gebruik te maken van hun voorkeursrecht (vordering VII).

4.12.

[eisende partij sub 1 c.s.] stellen dat zij hun voorkeursrecht niet hebben kunnen uitoefenen, omdat het plan [Plan X] na de overname door [B.V. I] in 2020 dermate is gewijzigd, dat in feite sprake is van een ander plan met andere woningen. Daarnaast ging de voorkeur van [eisende partij sub 1 c.s.] op 21 juni 2021 onder dit nieuwe plan uit naar twee andere percelen, waarvan er één al vergeven bleek te zijn. SDJ betwist dit op zichzelf niet, maar stelt dat het nieuwe plan [Plan X] niet onder de reikwijdte van artikel 2 van de overeenkomst valt. SDJ stelt dat zij reeds aan haar verplichtingen onder dit artikel heeft voldaan, toen zij [eisende partij sub 1 c.s.] op 26 juni 2019 in de gelegenheid stelde gebruik te maken van hun voorkeursrecht onder het oorspronkelijke plan [Plan X] .

4.13.

In essentie verschillen partijen dus van mening over de vraag welk [Plan X] -plan onder de overeenkomst van 18 mei 2018 valt. De rechtbank zal daarom de artikelen 1 (voorkeursrecht) en 2 (boetebeding) moeten uitleggen aan de hand van de eerdergenoemde Haviltex-norm (zie onder 4.7 van dit vonnis).

4.14.

De rechtbank stelt voorop dat partijen het voorkeursrecht in 2018 zijn overeengekomen. Toen was het oorspronkelijke plan [Plan X] in ontwikkeling. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben van SDJ verkoopbrochures ontvangen, op basis waarvan zij een beeld hebben gevormd over de te bouwen woningen. Het voorkeursrecht zag dan ook op het plan zoals dat in 2018 bestond. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben op basis van die informatie op 26 juni 2019 een keuze gemaakt voor de percelen 13, 17 en 27. Tussen partijen staat vast dat [eisende partij sub 1 c.s.] hiermee gebruik hebben gemaakt van hun voorkeursrecht.

4.15.

Anders dan SDJ, is de rechtbank van oordeel dat de verplichting van SDJ om [eisende partij sub 1 c.s.] in de gelegenheid te stellen gebruik te maken van hun voorkeursrecht, hiermee niet is ingelost. Dit heeft ermee te maken dat het voorkeursrecht, zoals partijen dat in 2018 hebben afgesproken, vanwege de bijzondere omstandigheden van het geval geen effect heeft kunnen sorteren. Het oorspronkelijke plan [Plan X] is niet tot uitvoering gebracht. SDJ heeft zich wegens financiële problemen genoodzaakt gevoeld het plan in 2020 over te dragen aan [B.V. I] Onder leiding van [B.V. I] zijn de ontwerpen van de woningen – wat betreft het uiterlijk en de indeling – in aanzienlijke mate gewijzigd. Als voorbeeld geldt dat de rietgedekte villa waar [eisende partij sub 1 c.s.] in 2019 voor hadden gekozen, in zijn geheel niet meer voorkwam in het nieuwe plan uit 2021. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben dus als gevolg van de gewijzigde omstandigheden, die in de risicosfeer van SDJ vallen, in feite geen gebruik (meer) kunnen maken van hun voorkeursrecht op de percelen, inclusief de inrichting en bebouwing zoals aan hen gepresenteerd in 2018. SDJ heeft hiermee artikel 2 van de overeenkomst van 18 mei 2018 overtreden en moet als gevolg hiervan boetes aan [eisende partij sub 1 c.s.] betalen.

4.16.

Voor wat betreft de hoogte van de verschuldigde boete geldt het volgende. Artikel 2 van de overeenkomst van 18 mei 2018 bepaalt dat SDJ een boete van € 250.000,- per kavel is verschuldigd. [eisende partij sub 1 c.s.] hadden op grond van artikel 1 van de overeenkomst van 18 mei 2018 een voorkeursrecht voor de koop van drie kavels, namelijk één door [de erflater] en [eisende partij sub 1] gezamenlijk, één door [eisende partij sub 2] en één door [eisende partij sub 3] . De rechtbank gaat uit van dit (verloren) potentieel aan drie kavels. De rechtbank zal SDJ dan ook veroordelen tot betaling van driemaal een boete van € 250.000,- aan respectievelijk (i) [eisende partij sub 1] , (ii) [eisende partij sub 2] en (iii) [eisende partij sub 3] .

4.17.

Voor zover [eisende partij sub 1 c.s.] naast de boetes nog aanvullende schadevergoeding hebben willen vorderen van SDJ, geldt dat dit niet mogelijk is. Artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt namelijk dat hetgeen is verschuldigd op grond van een boetebeding in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Dit is alleen anders, indien partijen zijn overeengekomen dat naast de boetes ook aanvullende schadevergoeding verschuldigd is. [eisende partij sub 1 c.s.] en SDJ zijn dit echter niet overeengekomen, zodat [eisende partij sub 1 c.s.] alleen aanspraak heeft op de contractuele boetes. De rechtbank volgt [eisende partij sub 1 c.s.] niet in hun stelling dat [de erflater] er niet van op de hoogte zou zijn geweest dat met het afspreken van een boetebeding geen aanvullende schadevergoeding verschuldigd is. Gelet op de ervaring van [de erflater] in de vastgoedbranche, het feit dat boetebedingen niet ongebruikelijk zijn in vastgoedtransacties en notarissen bij het opstellen van de overeenkomst betrokken waren, hebben [eisende partij sub 1 c.s.] die stelling onvoldoende onderbouwd.

4.18.

Voorts geldt dat artikel 4 van de overeenkomst van 18 mei 2018 geen aanvullende betalingsverplichting van SDJ jegens [eisende partij sub 1 c.s.] inhoudt. Dit artikel bepaalt slechts dat [gedaagde sub 1] in privé als borg garant staat voor de betaling van € 125.000,-, welk bedrag later is verhoogd naar € 175.000,-, indien levering van de kavels niet kan plaatsvinden.

4.19.

De betalingsverplichting van SDJ jegens [eisende partij sub 1 c.s.] is derhalve beperkt tot het betalen van driemaal een boete van € 250.000,-, wat als een gefixeerde schadevergoeding geldt.

Verrekening

4.20.

SDJ heeft verzocht het bedrag van € 175.000,- dat [gedaagde sub 1] als borg voor SDJ reeds aan [eisende partij sub 1 c.s.] heeft betaald, te verrekenen met het bedrag dat SDJ als gevolg van deze procedure aan [eisende partij sub 1 c.s.] moet betalen. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben ter zitting erkend dat het door [gedaagde sub 1] betaalde bedrag van € 175.000,- in mindering moet worden gebracht op de betalingsverplichting van SDJ.

4.21.

De rechtbank zal het beroep op verrekening dan ook honoreren en het bedrag van € 175.000,- naar evenredigheid in mindering brengen op de drie boetes die SDJ aan [eisende partij sub 1 c.s.] moet betalen. Dit betekent dat SDJ aan ieder van de eisers een bedrag van (€ 250.000,- –€ 58.333,33 =) € 191.666,67 aan boete moet betalen (vordering VII).

[gedaagde sub 1] is geen rente verschuldigd

4.22.

[eisende partij sub 1 c.s.] vorderen van [gedaagde sub 1] wettelijke handelsrente over het bedrag van € 175.000,- in de periode van 23 juli 2021 tot en met 14 oktober 2021 (de datum waarop [gedaagde sub 1] het bedrag van € 175.000,- aan [eisende partij sub 1 c.s.] heeft voldaan). [gedaagde sub 1] is als borg op grond van artikel 7:856 lid 1 BW slechts wettelijke rente verschuldigd over het tijdvak dat hijzelf in verzuim is. Zoals [gedaagde sub 1] terecht heeft aangevoerd, verkeerde hij in de genoemde periode niet in verzuim. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben [gedaagde sub 1] voor het eerst op 24 september 2021 een brief gestuurd met het verzoek het bedrag van € 175.000,- met rente en kosten te betalen. Deze brief bevat echter, zoals [gedaagde sub 1] terecht stelt, geen redelijke termijn voor nakoming, zoals op grond van artikel 6:82 lid 1 BW is vereist. [gedaagde sub 1] is dus niet op de juiste wijze in gebreke gesteld en is daardoor niet in verzuim komen te verkeren in de periode tot 14 oktober 2021. Bovendien geldt dat de hoofdschuldenaar en de borg in totaal niet meer dan éénmaal wettelijke rente zijn verschuldigd. [eisende partij sub 1 c.s.] kunnen hoe dan ook niet tweemaal rente over hetzelfde bedrag toegewezen krijgen.

4.23.

De rechtbank zal, gelet op het voorgaande, vordering VIII afwijzen.

Wettelijke rente over het boetebedrag

4.24.

[eisende partij sub 1 c.s.] vorderen van SDJ betaling van de wettelijke handelsrente over het boetebedrag van in totaal € 750.000,- vanaf 23 juli 2021 tot het moment van volledige betaling (vordering VII). SDJ heeft in haar brief van 23 juli 2021 haar aansprakelijkheid jegens [eisende partij sub 1 c.s.] volledig afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank mochten [eisende partij sub 1 c.s.] hieruit afleiden dat SDJ (onder meer) de boetes – zoals genoemd in de brief van [eisende partij sub 1 c.s.] van 16 juli 2021 – niet zou gaan betalen. SDJ is daarom op grond van artikel 6:83 sub c BW op 23 juli 2021 in verzuim geraakt en vanaf die datum rente verschuldigd over het boetebedrag. Anders dan [eisende partij sub 1 c.s.] vorderen, betreft dit niet de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW. De boetes die SDJ verschuldigd is te betalen hebben het karakter van een gefixeerde schadevergoeding. Over een schadevergoeding is geen wettelijke handelsrente, maar slechts de ‘gewone’ wettelijke rente van artikel 6:119 BW verschuldigd.

4.25.

[gedaagde sub 1] heeft op 14 oktober 2021 een bedrag van € 175.000,- aan [eisende partij sub 1 c.s.] betaald dat, zoals geoordeeld, kan worden verrekend met de door SDJ verschuldigde boetes (zie r.o. 4.21 van dit vonnis). Gelet hierop, zal de rechtbank vergoeding van de wettelijke rente door SDJ aan ieder van de eisers toewijzen (i) over een bedrag van € 250.000,- in de periode van 23 juli 2021 tot 14 oktober 2021 en (ii) over een bedrag van € 191.666,67 vanaf 14 oktober 2021 tot de dag van volledige betaling.

Buitengerechtelijke incassokosten en beslagkosten

4.26.

[eisende partij sub 1 c.s.] maken aanspraak op buitengerechtelijke kosten ten aanzien van SDJ (vordering X) . Voor wat betreft de hoogte daarvan zal de rechtbank aansluiten bij het (maximale) bedrag van € 6.775,- dat volgens het wettelijk tarief hoort bij het boetebedrag waartoe SDJ zal worden veroordeeld en dat ook door SDJ is gevorderd. De rechtbank zal de gevorderde buitengerechtelijke kosten ten aanzien van [gedaagde sub 1] afwijzen (vordering XI) , omdat niet aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW is voldaan ( [gedaagde sub 1] was onder meer niet in verzuim, zie r.o. 4.22 van dit vonnis).

4.27.

De beslagkosten komen – gelet op het oordeel in reconventie – voor vergoeding in aanmerking op grond van artikel 706 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (vorderingen XII en XIII). De beslagkosten worden met betrekking tot SDJ begroot op:

€ 3.413 aan advocaatkosten (1x volgens tarief VII), € 647,- aan griffierechten en € 1.994,43 aan explootkosten, dus in totaal: € 6.054,43. De beslagkosten worden met betrekking tot [gedaagde sub 1] begroot op: € 1.880,- aan advocaatkosten (1x volgens tarief V), € 647,- aan griffierechten en € 2.842,03 aan explootkosten, dus in totaal: € 5.369,03.

in reconventie

Geen onrechtmatig conservatoir beslag

4.28.

De rechtbank zal vervolgens beoordelen of het door [eisende partij sub 1 c.s.] gelegde conservatoire beslag ten laste van SDJ en [gedaagde sub 1] onrechtmatig is. [eisende partij sub 1 c.s.] heeft gemotiveerd betwist dat zij – zoals SDJ en [gedaagde sub 1] stellen – misbruik hebben gemaakt van hun recht tot het leggen van conservatoir beslag. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben vanwege de weigerachtige houding van [gedaagde sub 1] en de (verslechterde) financiële positie van SDJ besloten conservatoir beslag te leggen op een deel van de onroerende zaken en bankrekeningen van SDJ en [gedaagde sub 1] . [eisende partij sub 1 c.s.] hebben aangegeven dat zij bereid waren de beslagen op te heffen, indien SDJ en [gedaagde sub 1] een eerste recht van hypotheek of een bankgarantie als vervangende zekerheid zouden bieden. Dit hebben SDJ en [gedaagde sub 1] echter niet gedaan. SDJ heeft wel meerdere malen een aanbod gedaan tot het vestigen van een tweede recht van hypotheek op diverse percelen grond, maar dit bood – zoals [eisende partij sub 1 c.s.] terecht aanvoeren – onvoldoende zekerheid. Het laatste aanbod van SDJ om een bedrag in depot bij een notaris te storten en € 175.000,- te betalen, is uiteindelijk op 21 oktober 2021 door de voorzieningenrechter te Den Haag als deugdelijke vervangende zekerheid aangemerkt. Het depotbedrag is vervolgens nog verhoogd met € 10.000,- tot € 767.500,- en de voorzieningenrechter heeft tevens bepaald dat [gedaagde sub 1] de depotovereenkomst ook moest ondertekenen. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben de conservatoire beslagen hierna opgeheven.

4.29.

Gelet op deze omstandigheden, is de rechtbank van oordeel dat [eisende partij sub 1 c.s.] hun recht om conservatoir beslag te leggen niet hebben misbruikt. De rechtbank zal vordering I (verklaring voor recht) en vordering III onder (i), (ii) en (iv) (vergoeding van kosten/schade in verband met de beslagen) in reconventie dan ook afwijzen.

Bedrag in depot bij notaris

4.30.

SDJ heeft verder een verklaring voor recht gevraagd dat zij op grond van de depotovereenkomst met [eisende partij sub 1 c.s.] recht heeft op (een deel) van het depotbedrag. In conventie zal de rechtbank SDJ in hoofdsom veroordelen tot betaling aan [eisende partij sub 1 c.s.] van een bedrag van in totaal € 575.000,- met rente. De rechtbank zal vordering II in reconventie (verklaring voor recht) toewijzen voor zover er na voldoening van de veroordeling in conventie nog een bedrag overblijft in het depot. Dat resterende bedrag komt dan aan SDJ toe.

in conventie en reconventie

Proceskosten

4.31.

SDJ en [gedaagde sub 1] worden als de in conventie en in reconventie (grotendeels) in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten.

4.32.

De proceskosten van [eisende partij sub 1 c.s.] worden in conventie tot dusver begroot op:

€ 8.302,21aan advocaatkosten (2x € 3.413,- volgens tarief VII), € 1.357,- aan griffierecht en

€ 119,21 aan explootkosten en in reconventie op: € 766 aan advocaatkosten (1x € 766 volgens tarief II). In totaal dus: € 9.068,21.

4.33.

De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na de datum waarop dit vonnis is gewezen tot de dag van volledige betaling.

4.34.

[eisende partij sub 1 c.s.] hebben ook gevorderd om SDJ en [gedaagde sub 1] te veroordelen in de nakosten. Nakosten behoren volgens vaste rechtspraak tot de proceskosten (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, r.o. 3.5 en HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, r.o. 2.3). De nakosten worden altijd toegewezen, ook als deze niet expliciet zijn gevorderd. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2021: € 163,00 zonder betekening, en bij een procedure in conventie en reconventie € 255,00). Dit bedrag en de wettelijke rente daarover worden onvoorwaardelijk toegewezen. In geval van betekening worden een extra bedrag aan salaris (per 1 februari 2021: € 85,00 extra) en de explootkosten van betekening toegekend. Deze kosten en de wettelijke rente daarover worden voorwaardelijk toegekend, te weten als SDJ en [gedaagde sub 1] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden.

5. De beslissing

De rechtbank:

in conventie

5.1.

veroordeelt SDJ tot betaling aan [eisende partij sub 1] van (i) een boete van € 191.666,67, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2021 tot de datum van volledige betaling en (ii) de wettelijke rente over het bedrag van € 58.333,33 in de periode van 23 juli 2021 tot 14 oktober 2021;

5.2.

veroordeelt SDJ tot betaling aan [eisende partij sub 2] van (i) een boete van € 191.666,67, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2021 tot de datum van volledige betaling en (ii) de wettelijke rente over het bedrag van € 58.333,33 in de periode van 23 juli 2021 tot 14 oktober 2021;

5.3.

veroordeelt SDJ tot betaling aan [eisende partij sub 3] van (i) een boete van € 191.666,67, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2021 tot de datum van volledige betaling en (ii) de wettelijke rente over het bedrag van € 58.333,33 in de periode van 23 juli 2021 tot 14 oktober 2021;

5.4.

veroordeelt SDJ tot betaling aan [eisende partij sub 1 c.s.] van € 6.775,- aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.5.

veroordeelt SDJ tot betaling aan [eisende partij sub 1 c.s.] van € 6.054,43 aan beslagkosten;

5.6.

veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling aan [eisende partij sub 1 c.s.] van € 5.369,03 aan beslagkosten;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.8.

verklaart voor recht dat SDJ recht heeft op het bedrag dat eventueel resteert in depot bij de notaris nadat zij de bedragen waartoe zij in conventie is veroordeeld volledig aan [eisende partij sub 1 c.s.] heeft betaald;

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in conventie en in reconventie

5.10.

veroordeelt SDJ en [gedaagde sub 1] hoofdelijk in de proceskosten van [eisende partij sub 1 c.s.] , tot dusver begroot op: € 9.068,21, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum waarop dit vonnis is gewezen tot de dag van volledige betaling, en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

uitvoerbaar bij voorraad

5.11.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, mr. M. Warmerdam en mr. G.D. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023.