Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/720842 / HA ZA 22-581
Vonnis van 25 januari 2023
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AALSMEER,
zetelend te Aalsmeer,
eiseres,
advocaat mr. J.R. de Jong te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. E.M. van Breugel te Arnhem.
Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 juli 2022 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 2 november 2022 waarbij een descente en een aansluitende mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de descente en de mondelinge behandeling van 28 november 2022 met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] is op 24 mei 2012 eigenaar geworden van het perceel met daarop een woning gelegen aan de [adres] . Het woonperceel bestaat uit twee kadastrale percelen, bekend bij het Kadaster als Gemeente Aalsmeer, [perceelnr. 1] en [perceelnr. 2] (hierna: het Woonperceel).
2.2.
Naast deze percelen ligt het kadastrale perceel Gemeente Aalsmeer [perceelnr. 3] . Dit perceel omvat onder meer de [locatie] .
2.3.
Op 4 maart 1994 heeft de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) het eigendom van het Woonperceel verkregen. Vlak daarna heeft [naam 1] een erfafscheiding, onder meer in de vorm van een dichte haag, op het perceel [perceelnr. 3] geplaatst waardoor een deel van het perceel werd omheind. Ook heeft hij een hekwerk van paaltjes en draad geplaatst. Het deel van het perceel dat door de erfafscheiding, bestaande uit de haag en het hekwerk, is omheind wordt hierna “het Perceel” genoemd.
2.4.
In een adviesnota van de Gemeente van 1 november 2001 staat vermeld dat de partner van [naam 1] heeft verzocht het Perceel te mogen kopen. Het advies luidt om niet te verkopen, maar om het Perceel “om niet” in gebruik te geven.
2.5.
[naam 1] heeft het Perceel vanaf 1994 gebruikt als beeldentuin. De beeldentuin diende als uitbreiding van zijn galerie in de naastgelegen Genieloods. In 2005 werd de Genieloods gesloten en heeft [naam 1] op het Perceel een boomgaard aangelegd.
2.6.
Op 2 april 2009 heeft [naam 1] per brief aan de Gemeente laten weten dat hij bezig is met de verkoop van het Woonperceel. Hij schrijft dat hij vooruitlopend op de verkoop is begonnen met “het verwijderen van de erf scheiding”.
2.7.
Op 17 februari 2010 heeft de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) het eigendom van het Woonperceel verkregen. Hij heeft het gebruik van het Perceel op gelijke wijze als [naam 1] voortgezet. In opdracht van [naam 2] is de huidige woning van [gedaagden] op het Woonperceel gebouwd.
2.8.
Het door [naam 1] geplaatste hekwerk en de haag zijn tot op heden niet verplaatst of verwijderd, vervanging daargelaten. De omheining zag er tijdens de descente op 28 november 2022 als volgt uit:
3.Het geschil
3.1.
De Gemeente vordert samengevat en na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagden] veroordeelt
Primair
i. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het Perceel te ontruimen en deze ter vrije en algehele beschikking van de Gemeente te stellen op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte daarvan, met een maximum van € 100.000,-,
Subsidiair
om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het ondertekenen van een notariële akte van levering en de eigendomsoverdracht met betrekking tot het door [gedaagden] door verjaring verkregen Perceel, waarbij de kosten van de eigendomsoverdracht voor rekening van [gedaagden] komen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte daarvan, met een maximum van € 100.000,-,
Primair en subsidiair
tot betaling van de proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis.
3.2.
[gedaagden] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagden] eigenaar is geworden van een deel van de grond met kadastraal nummer Gemeente Aalsmeer [perceelnr. 3] (het Perceel) door middel van bevrijdende verjaring in de zin van artikel 3:105 en 3:306 BW. Tussen partijen is niet in geschil dat het Perceel in beginsel eigendom is/was van de Gemeente.
4.2.
De rechtbank stelt voorop dat voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring zoals geregeld in de artikelen 3:105 en 3:306 (in verbinding met artikel 3:314) BW onder meer is vereist dat komt vast te staan dat [gedaagden] bezitter was van de grond op het moment dat de verjaring van de door de Gemeente in te stellen rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit werd voltooid. Die vordering verjaart twintig jaar na de inbezitneming.
Inbezitneming
4.3.
Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over de zaak is gaan uitoefenen (artikel 3:113 lid 1 BW). Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (artikel 3:113 lid 2 BW). De machtsuitoefening moet derhalve zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, bepaald naar verkeersopvattingen en op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). De louter interne wil om als rechthebbende op te treden is voor het zijn van bezitter van geen betekenis. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Het bezit moet openbaar en ondubbelzinnig zijn. Er is sprake van ondubbelzinnig bezit wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (ECLI:NL:HR:2015:2743 en ECLI:NL:HR:2009:BH1634). Het idee hierachter is dat op deze wijze verzekerd is dat van verjaring pas sprake kan zijn als de rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, uit gedragingen van degene die zich op verjaring beroept duidelijk kan opmaken dat deze pretendeert eigenaar te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen.
4.4.
De aard en bestemming van de zaak waar het om gaat, zijn ook van belang. Bij onroerende zaken – die niet van hun plaats zijn weg te voeren en waarvan de eigendom staat geregistreerd in notariële aktes van levering die in het openbare register worden ingeschreven – wordt niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet rechthebbende aangenomen. Dat in het algemeen bij onroerende zaken al niet snel een dergelijke intentie wordt aangenomen, geldt nog meer bij stroken publieke grond die onderdeel uitmaken van de openbare ruimte. De bevoegdheden van de Gemeente als eigenaar staan bij dergelijke publieke grond immers minder sterk op de voorgrond dan bij de bevoegdheden van een particulier bij particuliere grond. Particulier gebruik van publieke grond komt geregeld voor, hoeft niet op bezwaren te stuiten en kan worden gedoogd. Dat gebruik zal in veel gevallen plaatsvinden zonder een aanwijsbare juridische basis daarvoor. Dat de Gemeente niet optreedt tegen particulier gebruik van een strook publieke grond die deel uitmaakt van de openbare ruimte mag daarom niet te snel worden uitgelegd als een blijk van desinteresse van de Gemeente voor haar eigendommen (ECLI:NL:GHSHE:2016:4559).
4.5.
Om te kunnen spreken van verjaring door inbezitneming moet er sprake zijn van onafgebroken bezit van [gedaagden] en haar rechtsvoorgangers ( [naam 1] en [naam 2] ) gedurende 20 jaar. De rechtbank is van oordeel dat [naam 1] het stuk grond in 1994 in bezit heeft genomen. Destijds was er op het Perceel een beeldentuin die omheind was met een hek en een haag. Daarmee was naar derden zichtbaar dat [naam 1] pretendeerde eigenaar te zijn van het Perceel (openbaar en ondubbelzinnig). Dat oordeel wordt ondersteund door de door [gedaagden] overgelegde verklaring van omwonenden [naam 3] en [naam 4] .
4.6.
Het argument van de Gemeente dat de beeldentuin een publieke functie had is onvoldoende (en bovendien betwist) om te kunnen concluderen dat [naam 1] geen bezitter was geworden van het Perceel. De Gemeente heeft verder aangevoerd dat het plaatsen van het hek geen kwestie was van eigendomspretentie, maar slechts een voorwaarde van de verzekeraar van [naam 1] . De verzekeraar heeft in 2001 de eis gesteld dat de beeldentuin beter werd omheind. Onbetwist is echter door [gedaagden] gesteld dat er al sinds 1994 een hekwerk stond. Dat blijkt ook uit foto’s. Bovendien betekent het feit dat de verzekering een betere omheining eist niet dat het hekwerk niet ook de functie van bezitsafbakening kan hebben, hetgeen hier ook het geval was.
4.7.
Tot slot heeft de Gemeente nog betoogd dat uit een adviesnota van het college van B&W blijkt dat [naam 1] en zijn partner het Perceel wilden kopen (zie 2.4), waaruit zou volgen dat zij zich niet gedroegen als bezitter: zij pretendeerden geen eigendom, sterker nog, zij erkenden het eigendomsrecht van de Gemeente. Uit jurisprudentie (ECLI:NL:GHAMS:2018:1482) volgt echter dat het aanbod om het Perceel te kopen niet impliceert dat [naam 1] zich niet langer als bezitter beschouwde. Hooguit kan daaruit worden afgeleid dat hij hiermee slechts een sterker recht wilde verkrijgen. Dit heeft dus geen invloed op de verjaring en heeft ook niet tot gevolg dat [naam 1] geen bezitter meer was. Bovendien, dat [naam 1] zich ervan bewust was dat de grond eigendom was van de Gemeente betekent niet dat hij zich niet als bezitter heeft gedragen, hoogstens dat hij mogelijk bezitter te kwader trouw was.
4.8.
Voor zover de Gemeente ook heeft willen betogen dat er sprake was van een overeenkomst met [naam 1] en zijn partner op grond waarvan het Perceel “om niet” in gebruik werd gegeven, is de rechtbank van oordeel dat dat onvoldoende onderbouwd is. Uit alleen een interne nota van het college uit 2001 (zie 2.4) blijkt niet dat er communicatie is geweest met [naam 1] over eventuele afspraken, laat staan dat daarover overeenstemming is bereikt of dat [naam 1] daarmee heeft ingestemd.
4.9.
Het voorgaande betekent dat [naam 1] in 1994 het Perceel openbaar en ondubbelzinnig in bezit heeft genomen.
Verlies bezit
4.10.
De Gemeente heeft aangevoerd dat [naam 1] het bezit verloren heeft in de periode 2002 tot en met 2006. Het Perceel is volgens haar in die periode intensief gebruikt door de Gemeente voor de aanleg van kabels, bodemonderzoek en de reconstructie van de inlaatsluis. Dit verweer slaagt niet. Over het bodemonderzoek heeft [gedaagden] aangevoerd dat er niet alleen bij haar bodemonderzoek heeft plaatsgevonden, maar ook in andere particuliere tuinen van buren. Dat heeft de Gemeente niet betwist. Dat dit dus een bezitsdaad van de Gemeente was, terwijl zij die handelingen ook op andere privépercelen uitvoerde, is niet gebleken. De rechtbank is van oordeel dat het uitvoeren van bodemonderzoek bovendien niet leidt tot bezitsverlies.
4.11.
Verder heeft de Gemeente beargumenteerd dat er op het Perceel leidingen en kabels zijn gelegd door nutsbedrijven. Uit de kaarten die zij zelf heeft overgelegd blijkt dat echter helemaal niet. De kabels en leidingen liggen, zoals ook door [gedaagden] gesteld, rondom het Perceel waar het in deze zaak over gaat.
4.12.
De Gemeente heeft verder beschreven dat er een reconstructie heeft plaatsgevonden van de inlaatsluis, naast het Perceel. De Gemeente heeft ter zitting erkend dat de daarvoor benodigde machines en containers niet op het Perceel stonden. Dat kon ook niet, omdat het Perceel zeer steil afloopt. Daaruit blijkt dus niet dat de Gemeente het Perceel intensief heeft gebruikt. Vast staat dat de klei die door de baggerwerkzaamheden moest worden afgevoerd is gebruikt door de aannemer om het Perceel zo’n 50 cm op te hogen, destijds met toestemming van [naam 1] . Dit blijkt uit de verklaring van [naam 1] . De Gemeente heeft die verklaring betwist, maar heeft dat verder niet gemotiveerd. De Gemeente heeft ter zitting nog wel aangevoerd dat toestemming vragen altijd schriftelijk gebeurt en dat nu de Gemeente geen schriftelijk stuk hierover heeft gevonden hieruit blijkt dat de verklaring van [naam 1] niet klopt. De conclusie dat er dús geen toestemming is gevraagd aan [naam 1] en dat hij die toestemming ook niet heeft gegeven valt daaruit echter niet te trekken. Bovendien maakt het feit dat een deel van het hekwerk even is weggehaald voor het ophogen van het Perceel niet uit, aangezien de aannemer het hek ook weer heeft teruggeplaatst. Dat is niet in geschil.
Vast staat verder dat [naam 1] in 2009 de Gemeente heeft verzocht aan hem een stuk grond te verkopen, maar hiervoor geldt hetzelfde als onder 4.7: het aanbod om het Perceel te kopen impliceert niet dat [naam 1] zich niet langer als bezitter beschouwde. Dit heeft dus geen invloed op de verjaring en heeft ook niet tot gevolg dat [naam 1] het bezit verloren heeft.
4.13.
Tot slot heeft de Gemeente nog gesteld dat ter voorbereiding van de verkoop van de woning door [naam 1] de erfafscheiding is verwijderd en dat [naam 1] de Gemeente daarover heeft geïnformeerd (productie 28 en r.o. 2.6). Daaruit volgt volgens de Gemeente dat [naam 1] de Gemeente nog steeds als rechthebbende beschouwde. Dit wordt betwist door [gedaagden] Het gaat volgens haar om een andere erfafscheiding dan degene die de rechtbank tijdens de descente heeft gezien. Het zou gaan om een schutting tussen huisnummer 97 en 99. Daargelaten om welke erfafscheiding het nu precies gaat, heeft de rechtbank tijdens de descente vastgesteld dat de haag en het hekwerk zoals dat er nu bij staat in de loop der tijd nooit is verplaatst of verwijderd (vervanging daargelaten). De opmerking van [naam 1] ziet dus in ieder geval niet op die afscheidingen zoals beschreven in het proces-verbaal van de descente. Slechts deze afscheidingen zijn van belang voor de vraag of sprake is van (onafgebroken) bezit.
4.14.
Dat leidt tot de conclusie dat er vanaf 1994 sprake is van onafgebroken bezit zijdens [gedaagden] en haar rechtsvoorgangers. De verjaring is dus in 2014 voltooid.
Onrechtmatige daad
4.15.
Subsidiair heeft de Gemeente aangevoerd dat [gedaagden] onrechtmatig heeft gehandeld en dat zij daarom het Perceel waarvan zij het eigendom door verjaring heeft verkregen moet terug leveren aan de Gemeente. Voor een geslaagde vordering op grond van onrechtmatige daad is vereist dat de bezitter te kwader trouw heeft gehandeld. Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig (ECLI:NL:HR:2017:309). Vast moet komen te staan dat [gedaagden] daadwerkelijk wist dat het Perceel van de Gemeente was. De Gemeente heeft in dit kader betoogd dat de oppervlakte van het perceel dat in eigendom is van [gedaagden] in de koopovereenkomst tussen haar en [naam 2] wordt genoemd. Daaruit volgt volgens de Gemeente dat [gedaagden] had moeten weten dat het Perceel niet van haar was, aangezien het een groot stuk extra grond is en het dus duidelijk zou moeten zijn dat het Woonperceel waarover zij het eigendom verkreeg een stuk kleiner was dan de tuin die [gedaagden] heeft bezichtigd voor de koop. “Had moeten weten” is echter niet voldoende om kwade trouw aan te nemen. [gedaagden] heeft ter zitting toegelicht dat het Perceel ten behoeve van de koop niet is ingemeten en dat zij bij de bezichtiging de tuin zoals hij er nu bij ligt heeft gezien. Niet is komen vast te staan dat [gedaagden] te kwader trouw was.
4.16.
Bij deze stand van zaken behoeft het verweer ten aanzien van de verjaring van de schadevergoedingsvordering geen bespreking meer.
Conclusie
4.17.
De rechtbank wijst zowel de primaire als de subsidiaire vordering van de Gemeente af. De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat
€ 1.689,00(3,0 punten × tarief II € 563,00)
€ 1.689,00(3,0 punten × tarief II € 563,00)
Totaal € 2.003,00
4.18.
De nakosten worden begroot en zijn toewijsbaar op de wijze als in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 2.003,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt de Gemeente in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de Gemeente niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Singeling, rechter, bijgestaan door mr. L. Schwalb, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2023.