Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/383
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] uit Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam (de heffingsambtenaar),
( [heffingsambtenaar] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 december 2021.
2. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 7 juni 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Amsterdam (de woning) op 1 januari 2014 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 320.500,-.
3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
4 . De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
5. De rechtbank heeft het beroep op 11 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser met zijn gemachtigde, de heffingsambtenaar en [persoon] , taxateur van de heffingsambtenaar.
Feiten
6. Eiser is eigenaar van de woning, een repeterende tussenwoning van 139 m², met berging.
Beoordeling door de rechtbank
7. De rechtbank beoordeelt het beroep aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
8. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
10. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 274.000,-.
11. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
12. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Omvang geding
13. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting aangegeven dat hij de audiobestanden van de hoorzittingen wel van de heffingsambtenaar heeft ontvangen en dat de beroepsgrond ter zake niet in de uitspraak hoeft te worden besproken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom onbesproken laten.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning en heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
14. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen - [adres 2] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] , en [adres 3] [huisnummer 3] - binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten op zichzelf bruikbaar zijn om de waardering van de woning van eiser op te baseren. Het gaat steeds om tussenwoningen in dezelfde buurt, van een voldoende vergelijkbaar bouwjaar en met een, met uitzondering van het laatste vergelijkingsobject, voldoende vergelijkbare oppervlakte.
15. Eiser vindt de objecten [adres 4] [huisnummer 4] , [adres 5] [huisnummer 5] en [adres 6] [huisnummer 6] betere vergelijkingsobjecten. De rechtbank vindt deze objecten niet beter vergelijkbaar. Naast dat daarin (ook) een object zit dat qua oppervlakte wat meer afwijkt van dat van de woning, heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat de door eiser ingebrachte vergelijkingsobjecten niet (nader) zijn gespecificeerd naar wijk, buurt en objecttype. Hierbij meewegende dat de heffingsambtenaar de keuze heeft welke objecten hij in de vergelijking betrekt, mocht de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank dus uitgaan van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten. Gezien het verschil in vierkante-meterprijzen tussen de woning (€ 1.938,-) en de vergelijkingsobjecten (€ 2.157,-), heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Afnemende meerwaarde
16. Eiser voert aan dat bij de toepassing van de vergelijkingsmethode geen rekening is gehouden met de afnemende meerwaarde. De rechtbank volgt deze stelling niet. Als op dit punt al sprake van verschillen zou zijn, is hiermee voldoende rekening gehouden door middel van het toepassen van een lagere vierkante-meterprijs voor de woning dan uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten als gemiddelde kan worden afgeleid.
Stukken en modelmatige waardebepaling
17. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd in bezwaar de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, zoals de erfpachtcorrecties. Daarbij kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad. [2] Ook zou de heffingsambtenaar volgens eiser een strategische keuze maken welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt.
18. De rechtbank is echter van oordeel dat, wat het toezenden van de gevraagde stukken betreft, geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 [3] blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor de overige gegevens die door eiser worden genoemd.
19 . De rechtbank verwijst voorts naar de uitspraak van het gerechtshof van
29 juni 2021. [4] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar op onrechtmatige wijze strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten, is door hem niet nader onderbouwd en wordt dan ook door de rechtbank verworpen.
Spreidingscoëfficiënten
20 . Eiser wijst erop dat in het WOZ-bestand uit 2015 tweederde van de woningverkopen buiten de door de Waarderingskamer toegestane marge (spreiding) valt van min 3 tot plus 4 procent afwijking. De referentieobjecten hebben een afwijkingsratio van bijna alle hoger dan 4 %.
21. De rechtbank overweegt dat voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4 %, dat geen voorschrift is waaraan de heffingsambtenaar is gehouden. Dit betoog slaagt niet.
Actuele grondwaarde
22. Eiser stelt dat de berekende vierkante meterprijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkante meterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd.
23. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente Amsterdam toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiseres slaagt daarom niet.
Bepaalbaarheid waardevaststelling
24 . Eiser vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek (BW): de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ.
25. Ook vindt eiser dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in artikel 7:904, eerste lid, van het BW. Ook dit is naar het oordeel van de rechtbank een regel van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht, waardoor een taxatie als bedoeld in voormeld artikel niet relevant is voor de beoordeling van de WOZ-waarde in deze zaak.
Erfpachtcorrecties
26. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Daarnaast vindt eiser dat de erfpachtcorrectie maximaal 17 keer de canon mag bedragen. De door de heffingsambtenaar gekozen methode is volgens hem niet verdedigbaar.
27. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof [5] , waarin dit betoog reeds is verworpen.
2% korting bij erfpachtcorrectie
28 . De gemeente Amsterdam heeft in het belastingjaar 2019 een korting van 2% toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiser dat hij ook in 2015 daarop recht heeft en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. [6] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel dan wel de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur er niet toe leiden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen.
Conclusie en gevolgen
29. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ-waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders. [7]
30. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning terecht heeft vastgesteld op € 320.500,-. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
griffier
rechter
de griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Vriethoff, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Tanyildiz, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 december 2022.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.