Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 17/4461
uitspraak van de meervoudige kamer van 10 juli 2018 in de zaak tussen
[eiseres] te [woonplaats] , eiseres,
gemachtigde: mr. R. van den Berg,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar,
mr. H. Oderkerk.
Procesverloop
In een besluit van 31 juli 2015 heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarden van de onroerende zaken
[adres ] , [adres 1] verdieping (hierna: [adres 1] ), [adres ] , [adres 2] verdieping (hierna: [adres 2] ) en [adres ] [adres 2] , [adres 3] verdieping (hierna: [adres 3] ) in Amsterdam voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op respectievelijk € 2.131.000,-,
€ 2.131.000,- en € 2.537.500,-. In dit besluit heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerende zaakbelasting (OZB) 2015 bekendgemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 29 juni 2017 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen het besluit van 31 juli 2015 gegrond verklaard en de WOZ-waarden van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] voor 2015 vastgesteld op respectievelijk € 1.565.500,-, € 1.565.500,- en € 1.950.500,-.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op een zitting van 29 mei 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, mr. D. Roele, kantoorgenoot van gemachtigde en de taxateurs K.A.G.M. Domen en C. Dazler . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk. Hij heeft zich laten bijstaan door taxateurs T.R. Sint , A.T.G. Booij , H. Balke en R. Gordinou de Gouberville .
Overwegingen
De achtergrond van deze zaak
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] . De onroerende zaken maken deel uit van een kantoorpand aan de [adres ] in de [adres ] in Amsterdam .
2. Eiseres heeft het volledige kantoorpand aan de [adres ] gekocht op 18 juli 2013 voor een bedrag van € 16.250.000,- voor in totaal 12.033 m² verhuurbare vloeroppervlakte (hierna: v.v.o.) en 200 parkeerplaatsen.
3. Ten tijde van de koop op 18 juli 2013 werd het kantoorpand deels verhuurd en stond het deels leeg. Het huurcontract met [naam] (hierna: [naam] ) was getekend op 29 juni 2012 en ging in per 1 juli 2012 met een looptijd van tien jaar. Dat huurcontract liep af. [naam] huurde het hele kantoorpand met 200 parkeerplaatsen vervolgens nog wel tot 1 september 2013, maar met ingang van 1 september 2013 huurde [naam] alleen nog de [locatie] en 140 parkeerplaatsen. De rest van het kantoorpand kwam leeg te staan.
4. Per 1 september 2013 zijn de [adres 3] verdieping ( [adres 3] ) en 20 parkeerplaatsen verhuurd aan [adres 2] . De contractuele huur van het kantoordeel bedraagt € 175,- per m². De parkeerplaatsen zijn verhuurd tegen een contractuele huur van € 1.600,- per stuk. De looptijd van het huurcontract is vijf + vijf jaar. Er is sprake van een huurvrije periode van negentien maanden.
5. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden voor [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Dat is een vergelijkingsmethode die met name wordt toegepast bij niet-woningen. Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de huurwaarde van een onroerende zaak vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor (hierna ook: KF).
6. De vastgestelde WOZ-waarden zijn door de heffingsambtenaar nader onderbouwd met reacties van taxateur T.R. Sint van 21 februari, 15 maart en 15 mei 2018. De taxateur heeft de kapitalisatiefactor vastgesteld op 9,5. Verder is de taxateur uitgegaan van een huurwaarde van € 135,- per m² en heeft hij de parkeerplaatsen gewaardeerd op € 11.000,- per stuk. Dit resulteert in de volgende waardering van de afzonderlijke belastingobjecten op waardepeildatum 1 januari 2014:
[adres 1] : 1.135 m2 kantoor x € 135,- x KF 9,5 = € 1.455.500,-
10 parkeerplaatsen x € 11.000,- =
€ 110.000,- +
€ 110.000,- +
WOZ-waarde € 1.565.500,-
[adres 2] : 1.135 m2 kantoor x € 135,- x KF 9,5 = € 1.455.500,-
10 parkeerplaatsen x € 11.000,- =
€ 110.000,- +
€ 110.000,- +
WOZ-waarde € 1.565.500,-
[adres 3] : 1.178 m2 kantoor x € 135,- x KF 9,5 = € 1.510.500,-
40 parkeerplaatsen x € 11.000,- =
€ 440.000,- +
€ 440.000,- +
WOZ-waarde € 1.950.500,-
7. Eiseres is het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarden. De waarden die zij voorstaat zijn € 1.050.000,- ( [adres 1] ), € 1.067.000,- ( [adres 2] ) en € 1.358.000,- ( [adres 3] ).
Wie moet wat aannemelijk maken?
8. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat hij de waarden van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] niet te hoog heeft vastgesteld. De wijze van waardebepaling volgens de huurwaardekapitalisatiemethode is daarbij tussen partijen niet in geschil. Als de heffingsambtenaar hier niet in slaagt, is het aan eiseres om aannemelijk te maken dat de door haar voorgestane WOZ-waarden niet te laag zijn. Slaagt eiseres daar evenmin is, dan is het aan de rechtbank om de WOZ-waarden schattenderwijs (‘in goede justitie’) vast te stellen.
Waar zijn partijen het wel en niet met elkaar over eens?
9. Ten aanzien van de in overweging 6. weergegeven berekening van de WOZ-waarden stelt de rechtbank vast dat er tussen partijen geen geschil is over de huurwaarde van € 135,- per m2, het aantal parkeerplaatsen per belastingobject en de waardering van de parkeerplaatsen van € 11.000,- per stuk.
10. Partijen zijn het echter niet met elkaar eens over het aantal vierkante meters v.v.o. van de objecten [adres 1] en [adres 2] en zij zijn het vooral niet met elkaar eens over - de berekening van - de kapitalisatiefactor. Op deze elementen zal de rechtbank nu ingaan.
Van welke metrages moet worden uitgegaan?
11. Partijen zijn het erover eens dat de totale verhuurbare oppervlakte van het kantoorpand aan de [adres ] 12.033 m2 bedraagt. De heffingsambtenaar is vervolgens voor [adres 1] en [adres 2] uitgegaan van 1.135 m2 v.v.o.. Daarbij heeft hij zich gebaseerd op een ‘ [naam] - [naam] ’ van 28 februari 2014. Hierin staan gegevens over de [adres ] tot en met de [adres 3] verdieping, zoals het aantal parkeerplaatsen per verdieping en het aantal vierkante meters per verdieping. Het overzicht is aangeleverd door eiseres zelf en daarom heeft de heffingsambtenaar zich op deze gegevens gebaseerd. Eiseres heeft daartegenin gebracht dat in dit overzicht slechts gegevens staan waar huurder en verhuurder vanuit zijn gegaan. Aan de gegevens ligt geen verdere onderbouwing ten grondslag. Volgens eiseres dient voor [adres 1] te worden uitgegaan van 1.104 m2 v.v.o. en voor [adres 2] van 1.124 m2 v.v.o. Ter onderbouwing verwijst eiseres naar gegevens uit het door haar overgelegde ‘ Meetrapport NEN 2580 ’ van het MeetAtelier van 29 juni 2012 (hierna: het meetrapport).
12. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar de gehanteerde metrages onvoldoende heeft onderbouwd in tegenstelling tot eiseres. Het door eiseres ingebrachte meetrapport is gebaseerd op digitale bouwtekeningen en een controle ter plaatse van de (hoofd)maatvoering en gebruiksfunctie. De vloeroppervlakten zijn bepaald volgens de NEN 2580 :2007
Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethodeninclusief wijzigingsblad C1:2008. Het rapport bevat een verdeelstaat NEN 2580 , waaruit volgt dat de totale v.v.o. van de [adres 1] verdieping 1.104 m2 bedraagt en die van de [adres 2] verdieping 1.124 m2. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank daarom uitgaan van de metrages van eiseres.
Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethodeninclusief wijzigingsblad C1:2008. Het rapport bevat een verdeelstaat NEN 2580 , waaruit volgt dat de totale v.v.o. van de [adres 1] verdieping 1.104 m2 bedraagt en die van de [adres 2] verdieping 1.124 m2. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank daarom uitgaan van de metrages van eiseres.
Berekening kapitalisatiefactor
13. De bruto kapitalisatiefactor wordt berekend door de koopprijs te delen door de bruto huurprijs. Partijen zijn het erover eens dat voor de koopprijs kan worden uitgegaan van de gerealiseerde transactieprijs voor het gehele kantoorpand van € 16.250.000,- aangezien de transactiedatum van 18 juli 2013 dicht genoeg is gelegen bij de waardepeildatum 1 januari 2014 om bruikbaar te kunnen zijn. Blijkens de reactie van de taxateur van 21 februari 2018, is bij het analyseren van de kooptransactie rekening gehouden met onderhoudslasten, vaste lasten en beheerkosten. Daarnaast zijn correcties toegepast op de koopsom in verband met de erfpachtsituatie, parkeerplaatsen, geldende markthuurwaarden ten opzichte van contractuele huren en incentives en de objectieve leegstand. Voor de huurwaarde hanteert de heffingsambtenaar de markthuurwaarde na incentives. Partijen zijn het met elkaar eens dat er correcties moeten worden toegepast op de gerealiseerde transactieprijs, maar eiseres betwist de berekening daarvan door verweerder.
14. De heffingsambtenaar komt na alle correcties tot een kapitalisatiefactor voor het gehele kantoorpand van 9,67. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij daarmee aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,5 bij de waardering van de belastingobjecten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] niet te hoog is. Eiseres heeft een eigen berekening gemaakt van de kapitalisatiefactor en zij komt uit op een kapitalisatiefactor van 6,5. De rechtbank zal, gelet op de in overweging 8. weergegeven bewijslastverdeling, hierna ingaan op de berekening van de heffingsambtenaar, in het licht van de beroepsgronden van eiseres.
Correctie vanwege parkeerplaatsen
15. De heffingsambtenaar corrigeert de gerealiseerde transactieprijs door daarvan de waarde van de in totaal 200 parkeerplaatsen af te trekken zodat de transactieprijs van het kantoorgedeelte overblijft. Eiseres past een correctie toe voor de parkeerplaatsen door deze af te trekken van de brutohuurprijs. Het verschil tussen beide berekeningen is dat de heffingsambtenaar de parkeerplaatsen corrigeert ‘boven de streep’ van de berekening van de kapitalisatiefactor en eiseres ‘onder de streep’. Op de zitting hebben partijen verklaard niet zwaar te tillen aan de wijze waarop de parkeerplaatsen worden gecorrigeerd, aangezien het effect daarvan op de kapitalisatiefactor niet groot is. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten om de berekeningswijze van de heffingsambtenaar voor onjuist te houden. Mede gelet op het geringe effect op de kapitalisatiefactor, gaat de rechtbank uit van het standpunt van de heffingsambtenaar.
Correctie in verband met leegstand
16. Uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat de WOZ-waarde is gebaseerd op de fictie dat het betreffende object onmiddellijk in volle omvang in gebruik kan worden genomen. Dat betekent dat het object leeg wordt opgeleverd. Een leeg bedrijfspand is niet direct weer gevuld. Daarom wordt de koopprijs gecorrigeerd voor de leegstand.
17. De heffingsambtenaar heeft de objectieve leegstand berekend door middel van de heffingsleegstand. Op de zitting heeft taxateur T.R. Sint toegelicht dat de heffingsleegstand is gebaseerd op beschikbare cijfers van de heffingsambtenaar over de [adres ] : waar kan de heffingsambtenaar heffen en waar staan kantoorpanden leeg en kan de heffingsambtenaar niet tot heffing overgaan. In de [adres ] was de heffingsleegstand in 2013 - ten tijde van de transactiedatum - 9,4%. Uitgaande van een contractduur van tien jaar, dus 120 maanden, is sprake van een leegstand van 11,28 maanden (9,4% van 120 maanden). Ten tijde van de transactiedatum werd 30% van het kantoorpand [adres ] niet verhuurd. De heffingsambtenaar maakt gebruik van staffels. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat een pand dat voor 30% leeg staat (dus gevuld voor 70%) valt in de staffel van 50-80% gevuld. Bij deze staffel wordt rekening gehouden met de helft van de leegstand, dus de helft van 11,28 maanden. Afgerond is dat 6 maanden objectieve leegstand waar de heffingsambtenaar rekening mee heeft gehouden. De achterliggende gedachte van de staffels is dat bij de koop van het kantoorpand door de koper al rekening is gehouden met het leegstandsrisico. Professionele partijen weten volgens de heffingsambtenaar welke risico’s ze lopen en dit heeft zich al vertaald in de verkoopprijs. Ondanks die risico’s ziet de koper mogelijkheden om te investeren. Vandaar dat de heffingsambtenaar in dit geval de helft en niet de volledige leegstand betrekt bij de berekening van de kapitalisatiefactor. Wanneer de heffingsambtenaar de volledige leegstand zou meenemen in de berekening dan zou het leegstandsrisico dubbel worden geteld.
18. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de objectieve leegstand van 6 maanden deugdelijk heeft onderbouwd en ziet geen aanknopingspunten dat de methode van de heffingsambtenaar niet juist zou zijn. De door eiseres voorgestane leegstand van bijna 30 maanden acht de rechtbank niet aannemelijk. Eiseres heeft dit gebaseerd op het standpunt dat het 58 maanden - gemiddeld 29 maanden - duurt om het kantoorpand in geheel verhuurde staat te krijgen. Eiseres houdt er echter geen rekening mee dat professionele partijen bij de koop van kantoorruimte rekening houden met het risico op leegstand en dit (deels) verdisconteren in de prijs die zij bereid zijn te betalen. De rechtbank acht met de heffingsambtenaar aannemelijk dat professionele partijen het risico op leegstand meenemen in de prijs die zij bereid zijn te betalen. De rechtbank gaat daarom uit van een objectieve leegstand van 6 maanden die van de transactieprijs moet worden afgetrokken. De rechtbank vindt echter wel dat de taxateur de objectieve leegstand pas op de zitting uitvoerig en deugdelijk heeft onderbouwd. Daar zal de rechtbank hierna nog gevolgen aan verbinden.
Correctie voor het verschil tussen contractuele huur en markthuur
19. Op de verkoopdatum was het kantoorpand deels verhuurd. Dat levert extra waarde op voor de koper. Bij het bepalen van deze waarde zal hij uitgaan van het bestaande huurcontract en de overeengekomen huurprijs. De huurprijs behoeft echter niet marktconform te zijn. De heffingsambtenaar heeft daarom een correctie toegepast op de transactieprijs waarbij een vergelijking wordt gemaakt tussen de contractuele huur en de huurprijs die op dat moment marktconform zou zijn (markthuur). Het correctiebedrag kan positief of negatief zijn. In dit geval werd er volgens de heffingsambtenaar meer huur betaald dan de geldende markthuurwaarde (surplus) en dus is het bedrag dat op de transactieprijs moet worden gecorrigeerd negatief. De transactieprijs is verminderd met het bedrag van het surplus, waarbij de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de nog lopende duur van het huurcontract ten tijde van de verkoop (97 maanden). In totaal komt de heffingsambtenaar uit op een bedrag van € 1.117.582,- dat van de transactieprijs moet worden afgetrokken.
20. De rechtbank stelt vast dat de werkelijk betaalde huurprijs (contractuele huur) niet in geschil is. Op het moment van de verkoop werd ongeveer 71% van het kantoorpand (8.559 m2 v.v.o.) gehuurd door [naam] voor € 175,- per m2 exclusief parkeren. De markthuur was volgens de heffingsambtenaar op dat moment € 161,- (voor incentives). Taxateur T.R. Sint heeft deze markthuur onderbouwd in zijn reactie van 15 maart 2018. Daarin verwijst de taxateur naar het contract dat per 1 september 2013 is afgesloten met [adres 2] waarin een huurbedrag is genoemd van € 175,- per m2. De taxateur ziet daarin een aanwijzing dat een markthuur van € 161,- per m2 niet te hoog is. In zijn reactie heeft de taxateur voorts gewezen op het huurcontract van [naam] per 1 maart 2013 in het nabijgelegen [naam] : € 170,- per m2 en op het huurcontract van [naam] per 1 februari 2013 in het nabijgelegen [naam] : € 190,- per m2
.
.
21. De rechtbank overweegt als volgt. Eiseres bestrijdt de markthuur die taxateur T.R. Sint heeft afgeleid uit het huurcontract van [adres 2] . Voor het overige heeft eiseres geen gronden gericht tegen de onderbouwing van de taxateur van de markthuur van € 161,-. Eiseres heeft wel een eigen berekening van het huur-surplus gemaakt en volgens eiseres bedraagt het surplus € 2.743.990,-. De rechtbank komt aan de berekening van eiseres echter niet toe, omdat de rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij met het bedrag van € 161,- niet te hoog is gaan zitten. Aangezien de contractuele huur van € 175,- niet in geschil is, volgt de rechtbank de heffingsambtenaar dat het surplus € 1.117.582,- bedraagt.
De erfpachtcorrectie
22. Vanwege de fictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dat de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen zonder rekening te houden met beperkte rechten, past de heffingsambtenaar een correctie toe vanwege de erfpacht. De heffingsambtenaar bepaalt de erfpachtcorrectie door de contante waarde van alle toekomstige canonverplichtingen gedurende een periode van 50 jaar gerekend vanaf de datum verkoop te berekenen. Dat betekent dat wordt berekend welk bedrag er opzij zou moeten worden gezet om voor een periode van 50 jaar na de verkoopdatum de canon te voldoen. Voor de berekening deelt de heffingsambtenaar de periode van 50 jaar in twee delen. Periode 1 ziet op de periode vanaf de verkoopdatum tot de einddatum van het lopende erfpachtcontract. Periode 2 ziet op de periode vanaf de einddatum van het lopende erfpachtcontract tot 50 jaar na de verkoopdatum. Algemeen uitgangspunt is dat de erfpachtcorrectie voorzichtig wordt ingeschat, omdat het een inschatting over een groot aantal jaren betreft en de ontwikkelingen in de toekomst, zoals de rentestand, niet met zekerheid zijn vast te stellen. Wel is aansluiting gezocht bij objectieve, marktrelevante gegevens.
23. In dit geval is het lopende erfpachtcontract ingegaan in 1989 voor 50 jaar, dus tot 2039. De erfpacht is ook afgekocht tot 2039, vanaf de transactiedatum in 2013 dus voor 26 jaar. De erfpachtcorrectie voor periode 1 is daarom nul. De erfpachtcorrectie die de heffingsambtenaar heeft toegepast ziet dan alleen nog op periode 2 en heeft betrekking op de contant gemaakte erfpachtcanons gedurende 24 jaar (50 minus 26 jaar) vanaf 2039.
24. De rechtbank stelt voorop dat het hof Amsterdam heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde berekeningswijze van de erfpachtcorrectie een juiste methode is om een transactiegegeven waarbij sprake is van de verkoop van een op erfpachtgrond gelegen object te herleiden tot de volle eigendomswaarde. [1] Verder heeft de rechtbank Amsterdam in een recente uitspraak een oordeel gegeven over de methode van erfpachtcorrectie bij woningen. [2] De rechtbank heeft geoordeeld dat de methode van de heffingsambtenaar deugt, met dien verstande dat de heffingsambtenaar in die zaak was uitgegaan van een te hoge grondwaardestijging van 3,75%. Voor het berekenen van de grondwaardestijging sluit de heffingsambtenaar aan bij de voorzichtige veronderstelling dat de toekomstige grondwaardestijging in Amsterdam soortgelijke tred houdt met de CPI cijfers van het CBS Stat Line voor de gemiddelde prijsontwikkeling. [3] Gelet op de waardepeildatum in die zaak - 1 januari 2015 - had de heffingsambtenaar uit moeten gaan van een gemiddelde CPI van 3,67% in plaats van 3,75%.
25. In deze zaak heeft de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie voor niet-woningen op gelijke wijze berekend als bij woningen, met als enige verschil dat de heffingsambtenaar bij niet-woningen uitgaat van een grondwaardestijging van 2,75%. Op de zitting heeft taxateur T.R. Sint toegelicht dat de heffingsambtenaar bij niet-woningen uitgaat van een lagere grondwaardestijging om er zeker van te zijn dat de heffingsambtenaar bij de berekening van de erfpachtcorrectie bij niet-woningen niet te hoog zit. Gelet op de waardepeildatum in deze zaak (1 januari 2014) en de CPI-cijfers over 50 jaar voorafgaand aan de waardepeildatum is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met een grondwaardestijging van 2,75% niet te hoog zit. De rechtbank zal de heffingsambtenaar dan ook hierin volgen.
26. De aanvangscanon in 2039 (dat is het eerste jaar van periode 2) berekent de heffingsambtenaar door de (huidige) canon van € 321.410,25 te verhogen met de grondwaardestijging van 2,75%, gedurende de looptijd van 50 jaar. Vervolgens gaat de heffingsambtenaar ervan uit dat de canon in periode 2 wordt afgekocht. Om deze afkoop te realiseren wordt de canon in periode 2 met 25% verhoogd, zodat met een constante canon in periode 2 kan worden gerekend. Voor de berekening van 25% maakt de heffingsambtenaar gebruik van het gemiddelde inflatiecijfer van de Europese Centrale Bank (ECB) van 2%. Uitgaande van de rekenrente in 1993 van 8,23% en uitgezet over een looptijd van 50 jaar, komt de heffingsambtenaar met het inflatiecijfer van 2% uit op 25%. De constante canon in periode 2 is dan als volgt: € 321.410,25 x (1,0275)⁵⁰ x 1,25 = € 1.559.722,51. Deze constante canon wordt door de heffingsambtenaar per jaar contant gemaakt met een disconteringsvoet van 4,91%. Taxateur H. Balke heeft daarover op de zitting toegelicht dat wordt gekozen uit één van de volgende drie percentages: de hypotheekrente op de verkoopdatum, het canonpercentage of het afkooppercentage zoals vastgesteld door het grondbedrijf van de gemeente Amsterdam . De laatste twee percentages worden elk kwartaal vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders en gepubliceerd door het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam . De heffingsambtenaar kiest het hoogste percentage van de drie, omdat dat het meest gunstig is voor eiseres. In dit geval heeft de heffingsambtenaar gerekend met de hypotheekrente op de verkoopdatum, te weten 4,91%, aangezien dat hoger is dan het canonpercentage van 2,34% en het afkooppercentage van 1,78%. Tot slot wordt van de jaarlijks contant gemaakte canon 60% genomen (een afslag van 40%). Uit onderzoek is gebleken dat bij woningen niet iedereen rekening houdt met de situatie van erfpacht, maar in de zakelijke markt ligt dat volgens de heffingsambtenaar anders. [4] Om toch aan de veilige kant te zitten bij de waardebepaling, hanteert de heffingsambtenaar ook bij niet-woningen een afslag van 40%. Wanneer vervolgens alle bedragen bij elkaar worden opgeteld (de jaarlijks contant gemaakte canons vermenigvuldigd met 4,91% en 60%) komt de heffingsambtenaar in periode 2 uit op een erfpachtcorrectie van € 3.930.408,-.
27. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie deugdelijk heeft onderbouwd. Voor een disconteringsvoet van 7%, zoals bepleit door eiseres, ziet de rechtbank geen toereikende onderbouwing. Op de zitting heeft taxateur H. Balke toegelicht dat het risico op grond in Amsterdam niet zo groot is. Het risico op grond is volgens de taxateur in Amsterdam kleiner dan het risico op huurcontracten. Door aan te sluiten bij de hypotheekrente zit de heffingsambtenaar dus aan de veilige kant. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen.
28. De rechtbank acht voorgaande berekening van de heffingsambtenaar van de erfpachtcorrectie bij niet-woningen een juiste methode. Dat betekent dat de rechtbank, gelet op de bewijslastverdeling zoals weergegeven in overweging 8, niet meer toekomt aan een beoordeling van de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie door eiseres. De rechtbank vindt echter wel dat de taxateur ook de erfpachtcorrectie pas op de zitting uitvoerig en deugdelijk heeft onderbouwd. Daar zal de rechtbank hierna nog gevolgen aan verbinden.
Conclusie over de berekeningswijze van de WOZ-waarden
29. Op basis van de hiervoor besproken correcties komt de heffingsambtenaar uit op een kapitalisatiefactor van 9,67. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat hij de kapitalisatiefactor van 9,5 die hij heeft gebruikt bij de waardering van de belastingobjecten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] niet te hoog heeft vastgesteld. Over de te hanteren huurwaarde van € 135,- per m2 bestaat geen verschil van mening. Dat betekent dat de gehanteerde berekeningswijze in zoverre juist is, zodat er geen grond bestaat om de door eiseres gebruikte methode te bespreken.
Wat betekent dit voor de vastgestelde WOZ-waarden?
30. Gelet op overweging 12 waarin de rechtbank heeft geoordeeld dat moet worden uitgegaan van de metrages van eiseres voor [adres 1] en [adres 2] , is de rechtbank van oordeel dat de WOZ-waarden voor deze twee belastingobjecten te hoog zijn vastgesteld. Uitgaande van een kapitalisatiefactor van 9,5 dienen de WOZ-waarden voor [adres 1] en [adres 2] als volgt te worden vastgesteld:
[adres 1] : 1.104 m2 kantoor x € 135,- x KF 9,5 = € 1.415.500,-
10 parkeerplaatsen x € 11.000,- =
€ 110.000,- +
€ 110.000,- +
WOZ-waarde € 1.525.500,-
[adres 2] : 1.124 m2 kantoor x € 135,- x KF 9,5 = € 1.441.500,-
10 parkeerplaatsen x € 11.000,- =
€ 110.000,- +
€ 110.000,- +
WOZ-waarde € 1.551.500,-
De WOZ-waarde voor [adres 3] is door de heffingsambtenaar niet te hoog vastgesteld.
Wat is de eindconclusie van de rechtbank?
31. De rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor [adres 1] en [adres 2] te hoog heeft vastgesteld. Ook ziet de rechtbank aanleiding voor een vernietiging van de bestreden uitspraak omdat de heffingsambtenaar pas op de zitting een toereikende motivering heeft gegeven over de berekening van de correctie in verband met leegstand en de erfpachtcorrectie. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarden voor [adres 1] en [adres 2] voor het kalenderjaar 2015 vast te stellen op de in overweging 30 genoemde bedragen. De heffingsambtenaar dient de aanslagen OZB overeenkomstig deze waarden te verminderen. Deze uitspraak zal in de plaats treden van de bestreden uitspraak.
32. Omdat het beroep gegrond is dient de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
33. Verder ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiseres. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 2.172,- (€ 1.170,- voor kosten taxateur, waarvan € 390,- voor de bezwaarfase, € 650,- voor de beroepsfase en € 130,- voor het bijwonen van de zitting en € 1.002,- voor kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, te weten 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1).
34. Tot slot heeft eiseres verzocht om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen op 10 september 2015. De rechtbank doet uitspraak op 10 juli 2018, dat is twee jaar en
tienmaanden na de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Daarmee is de redelijke termijn van twee jaar - voor de heffingsambtenaar en de rechtbank samen met tien maanden
-overschreden. Eiseres heeft daarom recht op een schadevergoeding van € 1.000,- (€ 500,- per half jaar). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat deze overschrijding nagenoeg geheel is te wijten aan de heffingsambtenaar. Daarom wordt de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding daarvan.
tienmaanden na de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Daarmee is de redelijke termijn van twee jaar - voor de heffingsambtenaar en de rechtbank samen met tien maanden
-overschreden. Eiseres heeft daarom recht op een schadevergoeding van € 1.000,- (€ 500,- per half jaar). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat deze overschrijding nagenoeg geheel is te wijten aan de heffingsambtenaar. Daarom wordt de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding daarvan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarden voor de objecten [adres 1] en [adres 2] voor het kalenderjaar 2015 vast op respectievelijk € 1.525.500,- en € 1.551.500,-;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen voor het overige in stand blijven;
- bepaalt dat de aanslagen OZB voor de objecten [adres 1] en [adres 2] overeenkomstig worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 1.000,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 333,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.172,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. van der Linden-Kaajan, voorzitter, en
mr. H.B. van Gijn en mr. C.F. de Lemos Benvindo, leden, in aanwezigheid van
mr. L.C. Dankbaar, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2018.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2018.
griffier,
voorzitter,
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam .