ECLI:NL:PHR:2026:192

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer25/01282

Zitting27 februari 2026

CONCLUSIE

B.J. Drijber

In de zaak van

[eiser],

eiser tot cassatie,

advocaat: mr. J. den Hoed,

tegen

1.Rotterdamse Grond B.V.

2. De Vijverborgh Beheer B.V.,

verweersters in cassatie,

advocaat: mr. D. Rijpma.

Eiser wordt hierna verkort aangeduid als
[eiser]en verweersters als
RGrespectievelijk
VB. Verweersters gezamenlijk worden verkort aangeduid als
RG c.s.

1.Inleiding en samenvatting

1.1

In de onderhavige schadestaatprocedure vordert [eiser] na een langlopend geschil van RG c.s. vergoeding van schade die hij stelt te hebben geleden ten gevolge van wanprestatie en de daaropvolgende ontbinding van een overeenkomst tussen partijen met betrekking tot de herontwikkeling van een monumentaal pand in [plaats] . Op het moment van de relevante feiten was [eiser] de eigenaar van dat pand.

1.2

In navolging van de rechtbank heeft het hof geoordeeld dat [eiser] geen schade heeft geleden door de ontbinding van de overeenkomst en ook niet door wanprestatie van RG c.s. [eiser] ’s financiële situatie is na de ontbinding namelijk gunstiger dan wanneer de overeenkomst zou zijn uitgevoerd en dus niet zou zijn ontbonden. De wanprestatie heeft op zichzelf [eiser] ook geen schade toegebracht. Tegen de overwegend feitelijke oordelen van het hof richt [eiser] tal van cassatieklachten, naar ik meen tevergeefs.

2.Feiten

2.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan.^[1]

Partijen

2.2

[eiser] is ten tijde van de relevante feiten eigenaar van een monumentaal pand aan de [a-straat] te [plaats] (hierna:
het pand).

2.3

[eiser] woonde tot voor kort met zijn echtgenote en twee dochters op de derde en vierde etage van het pand. Voor het overige bestond het pand voornamelijk uit kantoorruimte. [eiser] verhuurde die kantoorruimte aan verschillende partijen, waaronder RG.

2.4

RG is een onderneming die actief is in onroerend goed. De bestuurders van RG zijn [holding] (met als bestuurder [betrokkene 1] , hierna:
[betrokkene 1]) en AFBL Vastgoed B.V. (met als bestuurder [betrokkene 2] , hierna:
[betrokkene 2]).

2.5

De Vijverborgh is een onderneming die adviseert op het gebied van management en bedrijfsvoering en bemiddelt bij onroerendgoedtransacties en financieringen. [betrokkene 3] (hierna:
[betrokkene 3]) is bestuurder van De Vijverborgh.

De ontwikkelingsovereenkomst tussen partijen

2.6

[eiser] heeft op 23 februari 2017 een overeenkomst gesloten met RG en De Vijverborgh ten behoeve van herontwikkeling van het pand (hierna:
de ontwikkelingsovereenkomst). Daarin is onder meer het volgende bepaald:

“
Eigendomsverhoudingen. Splitsing. Koop.

Artikel 2.

(…)

3. In verband met het hiervoor in dit artikel bepaalde verkoopt [eiser] aan:

a. [betrokkene 1] en AFBL (…) de twee appartementen rechtgevende op de te creëren woningen op de tweede verdieping met bijbehorende bergingen in de kelder, zulks voor een bedrag groot zes honderd vijf en twintig duizend euro (€ 625.000,00);

c. Vijverborgh de twee appartementen rechtgevende op de te creëren woningen op de eerste verdieping met bijbehorende bergingen in de kelder, zulks voor een bedrag groot zes honderd vijf en twintig duizend euro (€ 625.000,00);

d. [betrokkene 1] , AFBL en Vijverborgh, althans aan de door hen op te richten vennootschap, de twee appartementen rechtgevende op de te creëren woningen op de begane grond met bijbehorende bergingen in de kelder, zulks voor een bedrag groot zes honderd vijf en twintig duizend euro (€ 625.000,00), zoals door ieder van hen wordt gekocht.

(…)

6. [eiser] zal indien en zodra vaststaat dat geen van de ontbindende voorwaarden vermeld in sub a en c van lid 1 van artikel 6 meer Pro vervuld zal worden de huurovereenkomsten met de huurders welke niet tevens Partij zijn bij de onderhavige overeenkomst opzeggen en wel zodanig dat die huurovereenkomsten uiterlijk één april tweeduizend negentien eindigen, doch bij voorkeur zo kort mogelijk voor die datum. (…)

Splitsing en levering.

Artikel 4.

1. Indien en zodra de omgevingsvergunning is afgegeven, dan wel zoveel eerder als gewenst zou kunnen zijn voor de aanvraag van de splitsingsvergunning, zal [eiser] opdracht geven aan [notaris] om de splitsing van het Registergoed in de gewenste appartementen te realiseren.

2. Indien en zodra de gewenste splitsing is gerealiseerd zullen de appartementen geleverd worden aan de diverse Partijen, zulks tegen betaling van de gemelde koopprijzen. (…)

Waarborg.

Artikel 5.

Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen:

- zal ieder van de kopers aan [notaris] door overmaking op haar kwaliteitsrekening (…) een waarborgsom van 5% van de koopprijs voldoen; of (naar keuze van de desbetreffende koper)

- zal een zodanige koper een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van 5% van de koopprijs, (…), zulks uiterlijk ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning. (…)”

2.7

In de loop van 2019 hebben partijen overlegd en gecorrespondeerd over onder meer de vereiste vergunningen, over het gebruik door [betrokkene 1] en [betrokkene 3] van de met de splitsing te creëren woonappartementen, over de inhoud van de splitsingsakte en over de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. Partijen zijn in onmin geraakt. [eiser] heeft per brief van 30 mei 2019 aan RG c.s. bericht dat hij de samenwerking beëindigt. In die brief staat onder meer:^[2]

“1. (…) Wij hebben een aantal bezwaren tegen de concept splitsingsakte. Maar nog meer bezwaar hebben wij tegen de gang van zaken van dit concept. (…)

2. In december heb ik jullie gemaild dat de rechtsgeldigheid van de ontwikkelingsovereenkomst is komen te vervallen bij gebrek aan een omgevingsvergunning per 1 december 2018. Ik heb toen die ontbindende voorwaarde ingeroepen omdat de vergunning er wéér niet was, nadat de termijn al twee keer was opgeschoven (van 1 augustus naar 1 oktober en toen naar 1 december). Op 8 januari 2019 hebben wij met elkaar gesproken. Jullie deelden mede dat jullie de notaris hadden geraadpleegd en een ons onbekende jurist en dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde door mij te laat zou zijn gedaan (niet binnen 5 dagen). In het door [betrokkene 2] gemaakte verslag staat dat “Dit is door [eiser] als onprettig ervaren”. Dat was ook zo. En ook -zoals ook in het verslag staat- dat ik me wilde beraden, het project wilde overdenken en een besluit zou nemen.

3. Dat besluit is nu genomen: wij gaan niet met jullie verder. We zijn vandaag op de kop af weer zes maanden verder en er is nog steeds geen omgevingsvergunning toegekend, wordt er fraude gepleegd in de ter inzage gelegde omgevingsvergunning en zijn wij misleid.

(…).”

De ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst wegens wanprestatie van RG c.s.

2.8

Bij vonnis van 1 april 2020^[3]heeft de rechtbank Rotterdam een vonnis gewezen (hierna: het vonnis in de hoofdzaak). De rechtbank heeft de ontwikkelingsovereenkomst ontbonden en RG c.s. veroordeeld “
hoofdelijk de schade te vergoeden die [eiser] lijdt doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt, welke schade dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet”.

2.9

RG c.s. is van het vonnis in hoger beroep bij het gerechtshof Den Haag. Bij arrest van 28 september 2021^[4]heeft dit hof het vonnis in de hoofdzaak bekrachtigd (hierna:
het arrest in de hoofdzaak) en daartoe onder meer overwogen:

“5.8 (…) Het hof deelt dus de conclusie van de rechtbank dat RG c.s. wanprestatie hebben gepleegd door niet te voldoen aan hun verplichting uit artikel 5. [toevoeging hof: het niet-voldoen van de waarborgsom]

(…)

5.15

De conclusie is dat de grieven 8 tot en met 11 niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden omdat de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst wegens de tekortkoming van RG c.s. (het niet voldoen van de waarborgsom) is gerechtvaardigd. (…)

5.2

Grieven 6 en 12 tot en met 16 komen op tegen r.o. 4.9 en 4.23 tot en met 4.25 van het bestreden vonnis, waarin onder meer is overwogen:

- dat er een tweede tekortkoming is van RG c.s., kort gezegd bestaande uit fraude bij de aanvraag van de omgevingsvergunning waardoor [eiser] reputatieschade kon oplopen en dat ook deze tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst kon rechtvaardigen;

- dat RG c.s. onbetamelijk hebben gehandeld jegens de gemeente bij de aanvraag van een parkeervergunning.

5.21

Wat betreft de overweging van de rechtbank dat het handelen van RG c.s. met betrekking tot de parkeerplaatsen onbetamelijk jegens de gemeente was, merkt het hof op dat de gemeente geen partij is in deze procedure. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente het standpunt inneemt dat er onbetamelijk jegens haar is gehandeld noch dat er is gefraudeerd bij de aanvraag van de vergunning. In de verhouding tussen de partijen in deze procedure is van belang dat RG c.s. [eiser] bij e-mails van 17 april 2019 en 6 mei 2019 (met bijlage) hebben geïnformeerd over de (wijze van) aanvraag van de parkeervergunning. Uit het gespreksverslag van 10 mei 2019, waarvan [eiser] de ontvangst niet heeft betwist en waarvan hij ook de inhoud niet voldoende gemotiveerd heeft weersproken, volgt dat partijen de gang van zaken omtrent de parkeervergunning vervolgens hebben besproken en daarmee op 10 mei 2019 hebben ingestemd. De overweging van de rechtbank dat RG c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde uitvoering van de overeenkomst mochten verwachten, deelt het hof daarom niet.

(…)

5.24

In een eventuele schadestaatprocedure moet het gaan om mogelijke schade die [eiser] door de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst heeft geleden, zoals in het bestreden vonnis is overwogen (r.o. 4.26). Daartoe dient de vermogenssituatie van [eiser] bij volledige uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst te worden vergeleken met de situatie na ontbinding na afwikkeling van eventuele restitutieverplichtingen overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:271 BW Pro e.v. (artikel 6:277 BW Pro). De rechtbank heeft geconstateerd dat [eiser] de mogelijkheid van die schade zeer summier heeft onderbouwd. [eiser] stelt zich immers op het standpunt dat de ontwikkelingsovereenkomst eenzijdig in het voordeel van RG c.s. was opgesteld en zeer ongunstig voor hem was. In hoger beroep heeft [eiser] dit standpunt herhaald (zie o.a. 23.3 van de memorie van antwoord). Indien [eiser] desondanks een schadestaatprocedure wenst te voeren, zal hij moeten stellen en zonodig bewijzen dat hij bedoelde schade heeft geleden. Hij dient dan niet alleen concreet te maken dat hij schade door de ontbinding heeft geleden op de wijze als hiervoor uiteengezet, maar ook op te helderen hoe deze schade moet worden verklaard in het licht van zijn stellingen in deze procedure dat de ontwikkelingsovereenkomst eenzijdig in het voordeel van RG c.s. was opgesteld en financieel nadelig voor hem was.”

2.1

Tegen het arrest in de hoofdzaak is geen cassatieberoep ingesteld.

Beslagen en kortgedingprocedures tussen partijen

2.11

RG c.s. hebben tot twee keer toe leveringsbeslag gelegd op het pand. Beide keren is het leveringsbeslag opgeheven, de laatste keer in november 2021.

2.12

Naast de hoofdzaak hebben [eiser] en RG c.s. diverse kortgedingprocedures tegen elkaar gevoerd. Deze hebben onder meer geleid tot vonnissen van de voorzieningenrechter van de rechtbank [plaats] van 2 augustus 2019, 30 augustus 2019, 23 april 2020 en 19 augustus 2020. In de eerste twee zaken is hoger beroep ingesteld, en heeft het gerechtshof Den Haag uitspraak gedaan op 30 juni 2020.

2.13

Bij de rechtbank [plaats] loopt nog een bodemprocedure, waarin RG nakoming vordert van ongedaanmakingsverbintenissen (restitutieverplichtingen) van [eiser] wegens de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst. In reconventie vordert [eiser] vergoeding van schadeposten. Bij vonnis van 6 november 2024 is de procedure aangehouden totdat arrest in het onderhavige cassatieberoep is gewezen. In beide procedures moet namelijk een oordeel worden gegeven over grotendeels dezelfde kwestie en vorderingen.

De verkoop van het pand aan een derde

2.14

Na de ontbinding van de overeenkomst heeft [eiser] het pand verkocht aan een derde voor € 4.000.000,-. De levering heeft plaatsgevonden op 30 juni 2023.

3.Procesverloop^[5]

3.1

Bij dagvaarding van 25 januari 2022 heeft [eiser] de partijen RG, [betrokkene 1] , [holding] , [betrokkene 2] , AFBL Holding B.V., VB, en [betrokkene 3] gedagvaard voor de rechtbank [plaats] (hierna:
de rechtbank). Samengevat heeft [eiser] gevorderd dat de rechtbank:

I. RG, [betrokkene 1] , [holding] , [betrokkene 2] , AFBL Holding B.V., VB, en [betrokkene 3] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 1.126.564,10;

II. RG veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 21.006,16; en

III. RG, [betrokkene 1] , [holding] , [betrokkene 2] , AFBL Holding B.V., VB, en [betrokkene 3] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten.

3.2

RG c.s. hebben vorderingen in reconventie tegen [eiser] ingesteld, die in hoger beroep geen rol meer speelden en daarom in cassatie niet relevant zijn.

3.3

Bij vonnis van 21 december 2022 (hierna:
het vonnis) heeft de rechtbank [eiser] in het ongelijk gesteld en hem in de proceskosten veroordeeld.^[6]De rechtbank heeft [eiser] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vorderingen jegens [betrokkene 1] , [holding] , [betrokkene 2] , AFBL en [betrokkene 3] , en in de huurvordering jegens RG. De rechtbank heeft de (overige) vorderingen jegens RG c.s. afgewezen (zie vonnis, rov. 4.7 en het dictum).

3.4

Bij dagvaarding van 20 maart 2023 is [eiser] in hoger beroep gekomen van het vonnis bij het gerechtshof Den Haag (hierna: het
hof). [eiser] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd en, samengevat, gevorderd veroordeling van RG c.s. tot (terug)betaling aan [eiser] van:

- primair € 772.808,24, subsidiair 468.717,72, dan wel € 614.181,84, dan wel € 323.253,60, dan wel een door het hof te bepalen bedrag wegens huurderving (hierna:
post A);

- € 65.000,- aan uitgaven van [eiser] ter nakoming van de ontwikkelingsovereenkomst die met de wanprestatie en met de ontbinding hun nut hebben verloren (hierna:
post B);

- € 140.000,- aan schade die bestaat uit het verschil tussen de waarde van het pand bij correcte nakoming, althans zonder ontbinding, en de waarde bij de noodzakelijk geworden verkoop per 30 juni 2023 (hierna:
post C);

- schadevergoeding van primair € 533.33316 (dan wel € 322.222,48, € 422.222,56 of € 222.222,22, dan wel een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, afhankelijk van de datum van ingang) aan kosten van onderhoud van het pand (hierna:
post D);

- al hetgeen [eiser] heeft voldaan ter uitvoering van het vonnis, vermeerderd met rente; en

- de proceskosten van beide instanties, inclusief nakosten en rente.

3.5

Op 11 november 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt.

3.6

Bij arrest van 7 januari 2025 (hierna:
het arrest) heeft het hof de vorderingen van [eiser] afgewezen, het vonnis van de rechtbank bekrachtigd en [eiser] veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep ten bedrage van € 24.518.

3.7

Het hof heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover in cassatie van belang – het volgende overwogen (de tussenkopjes zijn overgenomen uit het arrest).

De in de hoofdzaak vastgestelde grondslag voor de aansprakelijkheid van RG c.s.

De in de hoofdzaak vastgestelde grondslag voor de aansprakelijkheid van RG c.s. is gelegen in het tekortschieten van RG c.s. in hun verplichting om de waarborgsom te betalen (rov. 6.4). Aan andere door [eiser] gestelde grondslagen voor aansprakelijkheid van RG c.s. wordt voorbijgegaan (rov. 6.4-6.5).

De in de hoofdzaak aan [eiser] gegeven instructie

[eiser] kan aanspraak maken op schadevergoeding wegens de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst op de voet van art. 6:277 BW Pro, daartoe moet de vermogenssituatie van [eiser] bij volledige uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst worden vergeleken met de situatie na ontbinding en na afwikkeling van eventuele restitutieverplichtingen overeenkomstig het bepaalde in art. 6:271 BW Pro e.v. (rov. 6.6); [eiser] is voorbijgegaan aan deze instructie in de hoofdzaak (rov. 6.7). [eiser] is bovendien voorbijgegaan aan de instructie in de hoofdzaak om op te helderen hoe de door hem gestelde schade moet worden verklaard in het licht van zijn stellingen in de hoofdzaak dat de ontwikkelingsovereenkomst eenzijdig in het voordeel van RG c.s. is opgesteld en financieel nadelig was voor [eiser] (rov. 6.7). [eiser] heeft al met al onvoldoende onderbouwd dat hij enige schade heeft geleden door de ontbinding, dan wel door de in de hoofdzaak vastgestelde wanprestatie van RG c.s. (rov. 6.8).

3.8

Vervolgens heeft het hof de vergelijking gemaakt tussen de vermogenssituatie van [eiser] zonder en met de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst.

Situatie A: de vermogenssituatie van [eiser] bij uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst

In de vermogenssituatie van [eiser] bij uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst zou [eiser] geen huurinkomsten meer genieten vanaf 1 april 2019 en zou hij daarna, bij de levering, de eigendom verliezen van de te realiseren appartementen op de begane grond, de eerste en tweede etage en van de daarbij horende bergingen in het pand, hoewel de realisatie daarvan niet heeft plaatsgevonden. Daar zou tegenover staan dat [eiser] bij de levering een koopsom van in totaal € 1.875.000,- zou hebben ontvangen van RG c.s. (3 x € 625.000,-) (rov. 6.9-6.10).

Situatie B: de vermogenssituatie van [eiser] na de ontbinding, na afwikkeling van eventuele restitutieverplichtingen

In de vermogenssituatie van [eiser] na de ontbinding, na afwikkeling van eventuele restitutieverplichtingen, heeft [eiser] door de ontbinding op 1 april 2020 geen aanspraak jegens RG c.s. kunnen maken op betaling van de koopsom van € 1.875.000,-. Daar staat tegenover dat [eiser] toen is bevrijd van zijn verplichting om de appartementen vrij van huur te leveren. Hij is eigenaar gebleven van de appartementen (rov. 6.11).

Vergelijking situaties A en B

[eiser] heeft onvoldoende toegelicht dat de waarde van het pand (en de appartementen) na de ontbinding sterk is gedaald en dat hij daarom schade heeft geleden. Uit de door [eiser] overgelegde stukken volgt veeleer dat de waarde van de appartementen ten tijde van de ontbinding hoger was dan de met RG c.s. afgesproken koopprijs van € 1.875.000,-. [eiser] heeft daarom geen schade geleden als gevolg van de ontbinding (rov. 6.12). Het door [eiser] overgelegde taxatierapport (rov. 6.13) is voldoende representatief voor de waarde van het pand op het moment van de ontbinding. De verdiepingen/appartementen die [eiser] aan RG c.s. had verkocht ‘vrij van huur en gebruik’ zijn in totaal op € 2.840.000,- getaxeerd. [eiser] ’s betoog dat bij de taxatie een nog uit te voeren verbouwing in aanmerking is genomen, is door het hof verworpen. Uit het taxatierapport volgt dat de financiële situatie na de ontbinding (situatie B) veel gunstiger is geweest voor [eiser] dan de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als de ontwikkelingsovereenkomst zou zijn uitgevoerd (situatie A), omdat [eiser] in de laatste situatie de appartementen met een gezamenlijke waarde van (ongeveer) € 2.840.000,- had moeten leveren tegen de fors lagere koopsom van € 1.875.000,-. Hij zou in dat geval bijna één miljoen euro minder hebben ontvangen (rov. 6.13-6.15). Ook als een restitutieverplichting van [eiser] ten bedrage van € 127.103,92 bij de vermogensvergelijking in aanmerking moet worden genomen, geldt nog steeds dat [eiser] per saldo geen schade heeft geleden door de ontbinding (rov. 6.16). De conclusie uit de vermogensvergelijking is dat [eiser] geen schade heeft geleden door de ontbinding, zodat de door [eiser] opgevoerde schadeposten daarom niet voor vergoeding in aanmerking komen (rov. 6.18).

3.9

Voor de door [eiser] gestelde schadeposten geldt het volgende (rov. 6.19):

Post A: gederfde huurinkomsten, € 772.808,24 (grief 3a en 3b)

- Zowel in situatie A als in situatie B geldt dat sprake is van gederfde huurinkomsten. De gestelde inkomstenderving is dus niet aan te merken als schade als gevolg van de ontbinding (rov. 6.20).

- Er is ook geen grond voor toewijzing van schade wegens gederfde huurinkomsten omdat [eiser] ten onrechte uitgaat van huurderving over de periode van 1 juli 2019 tot 30 juni 2023, dus tot een datum die ver na de datum van ontbinding ligt, terwijl [eiser] heeft verzuimd om te onderbouwen dat hij tot 30 juni 2023 reële inspanningen heeft verricht om huurders te vinden. Het lijkt er veeleer op dat [eiser] die inspanningen niet heeft verricht, omdat hij tot verkoop ‘vrij van huur’ wilde overgaan. Hij heeft het pand na de ontbinding te koop gezet en uiteindelijk verkocht voor € 4.000.000,- (rov. 6.23).

- Zelfs als wel rekening wordt gehouden met de primair gestelde huurderving van € 772.808,24, is de vermogenssituatie van [eiser] in situatie B, waarin de waarde van de appartementen ‘vrij van huur’ circa € 2.840.000,- bedroeg, nog altijd gunstiger dan in situatie A. Dus zelfs als de gestelde huurderving in de vermogensvergelijking wordt - betrokken, heeft [eiser] per saldo geen schade geleden door de ontbinding (rov. 6.24).

Post B: uitgaven verbouwing, € 65.000,-

- [eiser] stelt dat hij € 65.000,- aan verbouwingskosten heeft gemaakt ter uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst, en dat deze kosten hun nut hebben verloren, maar deze post komt niet voor toewijzing in aanmerking (rov. 6.25).

- Ook voor deze post geldt in de eerste plaats dat als de gestelde kosten en de huurderving in aanmerking worden genomen, de vermogenssituatie van [eiser] nog steeds gunstiger is in situatie B dan in situatie A, zodat er per saldo geen sprake is van schade (rov. 6.26).

- RG c.s. heeft bovendien als verweer gevoerd dat de uitgaven van [eiser] ten goede zijn gekomen aan de waarde van het pand, zodat het vervolgens op de weg van [eiser] lag toe te lichten dat en waarom die verbouwingskosten niet tot een waardevermeerdering van het pand hebben geleid; dat heeft hij echter niet gedaan (rov. 6.26).

Post D^[7]: vaste lasten, € 533.333,76 (grief 3e)

- Deze vordering komt niet voor toewijzing in aanmerking. In de ontwikkelingsovereenkomst is geen datum voor de levering opgenomen. Partijen hebben het moment van levering afhankelijk gesteld van de realisatie van de splitsing (zie artikel 4 lid 2 van Pro de ontwikkelingsovereenkomst). Vast staat dat de splitsing nog niet was gerealiseerd ten tijde van de ontbinding. De achtergrond daarvan is dat tussen partijen discussie bestond over de inhoud van de concept akte van splitsing. [eiser] had de samenwerking met RG c.s. zelfs bij de brief opgezegd (zie hiervoor, 2.7). [eiser] kan daarom niet worden gevolgd in zijn stelling dat, zonder de wanprestatie van RG c.s. en zonder de ontbinding, de levering zou hebben plaatsgevonden op 1 juli 2019, althans 1 april 2020. Wanneer de levering van de appartementen wel zou hebben plaatsgevonden bij verdere uitvoering, is niet duidelijk, en in elk geval kan er niet van worden uitgegaan dat zonder de ontbinding, op 1 juli 2019, dan wel 1 april 2020, dan wel binnen afzienbare termijn daarna splitsing en levering zouden hebben plaatsgevonden (rov. 6.31).

- Overigens is nog van belang dat [eiser] de samenwerking met RG c.s. al vóór de ontbinding had opgezegd. [eiser] heeft daarvoor in de brief vele redenen genoemd, maar niet het onbetaald laten van de waarborgsom. RG c.s. heeft onder verwijzing naar de brief terecht naar voren gebracht dat [eiser] , ook als de waarborgsom wel zou zijn betaald, niet zou hebben meegewerkt aan de verdere uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst (de levering). [eiser] heeft niet toegelicht dat hij, ondanks zijn vele bezwaren en zijn beëindiging van de samenwerking, tot verdere uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst zou zijn overgegaan indien de ontbinding wegens niet-voldoening van de waarborgsom achterwege zou zijn gebleven. Ook daarom stranden zijn vorderingen (rov. 6.32).

Geen schade wegens wanprestatie

- Het valt niet in te zien dat het niet betalen van de waarborgsom daadwerkelijk tot schade heeft geleid; [eiser] heeft dat in elk geval niet concreet gemaakt (rov. 6.34).

3.1

[eiser] is tijdig in cassatie gekomen van het arrest.^[8]RG c.s. hebben verweer gevoerd. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht, waarna [eiser] heeft gerepliceerd en RG c.s. hebben gedupliceerd.

4.Bespreking van het cassatiemiddel

4.1

Onderdelen 1 t/m 3 vormen een inleiding, waarna in onderdeel 4 de klachten volgen:^[9]

-
Klacht 1is gericht tegen het oordeel in rov. 6.7 dat [eiser] niet heeft voldaan aan de instructie in de hoofdzaak om op te helderen hoe de door hem gestelde schade moet worden verklaard in het licht van zijn stellingen in de hoofdzaak dat de ontwikkelingsovereenkomst eenzijdig in het voordeel van RG c.s. is opgesteld en financieel nadelig was voor [eiser] .

-
Klachten 2a, 2b en 2czijn gericht tegen rov. 6.6 en rov. 6.7 waarin is geoordeeld dat [eiser] , behalve voor schadepost C, voorbij is gegaan aan de instructie in de hoofdzaak om schade te vorderen die is gebaseerd op de in de hoofdzaak aangegeven vermogensvergelijking.

-
Klachten 3a en 3bzijn gericht tegen rov. 6.9 t/m 6.18 en bevat klachten dat het hof bij de vermogensvergelijking situatie A, respectievelijk situatie B verkeerd heeft vastgesteld.

-
Klachten 5a, 5b en 5czijn gericht tegen rov. 6.22 t/m 6.23 waarin het hof heeft geoordeeld dat schadepost A (gederfde huurinkomsten) niet voor toewijzing in aanmerking komt.

-
Klacht 6is gericht tegen rov. 6.25-6.26 waarin het hof schadepost B (uitgaven verbouwing) heeft afgewezen.

-
Klacht 7is gericht tegen rov. 6.31-6.32 waarin het hof schadepost D (vaste lasten) heeft afgewezen.

-
Klacht 8is gericht tegen het oordeel in rov. 6.34 dat niet valt in te zien dat de wanprestatie van RG c.s., het niet betalen van de waarborgsom, daadwerkelijk tot schade heeft geleid en dat [eiser] dat in elk geval niet concreet heeft gemaakt.

4.2

Ik maak eerst enkele algemene opmerkingen over de schadestaatprocedure.

Schadestaatprocedure

4.3

Op grond van art. 612 Rv Pro dient de rechter die een veroordeling tot schadevergoeding uitspreekt, de schade in het vonnis te begroten, voor zover hem dit mogelijk is. Indien begroting in het vonnis voor hem niet mogelijk is, zo bepaalt art. 612 Rv Pro verder, spreekt hij een veroordeling uit tot schadevergoeding op te maken bij staat. De tenuitvoerlegging van die veroordeling vindt plaats in een schadestaatprocedure (art. 612 t/m 615b Rv). De schadestaatprocedure dient er dus toe om de omvang van de te betalen schadevergoeding vast te stellen nadat eerder in de hoofdzaak is vastgesteld dat er een grond is voor toekenning van schadevergoeding.^[10]

4.4

De schadestaatprocedure is uitsluitend bedoeld voor het begroten van de schade.^[11]Dat betekent dat andere kwesties die daar los van staan, moeten worden beoordeeld in de procedure in de hoofdzaak.^[12]Daarin moet zijn geoordeeld dat en op welke grond de gedaagde aansprakelijk is (de grondslag voor de aansprakelijkheid).^[13]In de hoofdprocedure kunnen daarnaast ook beslissingen worden genomen die niet de grondslag van de aansprakelijkheid betreffen (en mogelijk zelf beter in de schadestaatprocedure kunnen worden genomen), zoals de te hanteren maatstaf voor schadevergoeding.^[14]Dergelijke beslissingen zijn in beginsel, als het eindbeslissingen zijn en ze niet zijn aangetast in appel of cassatie, bindend in de schadestaatprocedure.^[15]In beginsel, omdat er een (beperkte) mogelijkheid bestaat om terug te komen van een eerdere beslissing in de hoofdzaak.^[16]Die mogelijkheid is er echter niet voor eindbeslissingen over de grondslag van de aansprakelijkheid. De aansprakelijkheidsgrondslag kan niet opnieuw worden beoordeeld in de schadestaatprocedure: daarover is een rechtsmiddel nodig tegen de uitspraak in de hoofdzaak.^[17]

4.5

In de schadestaatprocedure zal de rechter dus de uitspraak in de hoofdzaak moeten uitleggen om vast te stellen welke beslissingen zijn genomen, in het bijzonder over de grondslag. Het dictum van de uitspraak moet worden uitgelegd in het licht en met inachtneming van de overwegingen die tot de beslissing hebben geleid en die uitleg kan in cassatie op begrijpelijkheid worden getoetst.^[18]

4.6

In de schadestaatprocedure komt dus vervolgens bij uitstek aan de orde alles wat de inhoud en omvang van de schadevergoedingsverplichting betreft, waaronder vragen over causaal verband, de vergelijking tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie zoals die zich zou hebben voorgedaan zonder de fout, welke schadeposten zich voordoen en de te hanteren maatstaf voor schadebegroting.^[19]In de schadestaat kan de schuldeiser ook nieuwe schadeposten opnemen, ongeacht of in de hoofdzaak al schadeposten waren gesteld (art. 615 Rv Pro).

4.7

Ik kom nu toe aan een bespreking van de klachten.

Klacht 1

4.8

De procesinleiding klaagt
onder 4.2dat het oordeel van het hof in rov. 6.7 dat [eiser] niet heeft voldaan aan de “
instructie in de hoofdzaak om op te helderen hoe de door hem gestelde schade moet worden verklaard in het licht van zijn stelling in de hoofdzaak dat de overeenkomst eenzijdig in het voordeel van RG c.s. is opgesteld en financieel nadelig was voor [eiser]”, zonder nadere motivering niet voldoende en begrijpelijk gemotiveerd is, omdat [eiser] wél heeft toegelicht welke schade hij heeft geleden door de wanprestatie en de ontbinding. In de procesinleiding onder 4.2 t/m 4.6 wordt uiteengezet wat [eiser] op dit punt in hoger beroep daarover naar heeft gebracht.

4.9

De bestreden rechtsoverweging vormt onderdeel van een passage in het arrest waarin het hof de in de hoofdzaak gegeven instructie heeft weergegeven en heeft geconcludeerd dat [eiser] niet aan die instructie heeft voldaan (rov. 6.6 t/m 6.8, onder het kopje “
De in de hoofdzaak aan [eiser] gegeven instructie”). In rov. 6.8 heeft het hof geconcludeerd dat [eiser] al met al onvoldoende heeft onderbouwd dat hij enige schade heeft geleden door de ontbinding, dan wel door de in de hoofdzaak vastgestelde wanprestatie van RG c.s. Het heeft daar eveneens overwogen dat het dit oordeel “
hierna nader zal toelichten”. Dat heeft het hof uitvoerig gedaan in rov. 6.9 t/m 6.32, waarin het eerst een vermogensvergelijking heeft uitgevoerd (rov. 6.9 t/m 6.19) en vervolgens de vier schadeposten A t/m D, die [eiser] in hoger beroep heeft opgevoerd (en die in het subonderdeel opnieuw worden opgevoerd) uitvoerig gemotiveerd heeft verworpen (rov. 6.20 t/m 6.32). Het subonderdeel mist dus feitelijke grondslag omdat het hof zijn oordeel wel degelijk heeft gemotiveerd.^[20]

4.1

Ook om een andere reden meen ik dat [eiser] geen belang heeft bij deze klacht. Nog afgezien van de vraag of het juist is dat de ontwikkelingsovereenkomst eenzijdig in het voordeel van RG c.s. was opgesteld en financieel nadelig was voor [eiser] , geldt namelijk dat uit de door het hof uitgevoerde vermogensvergelijking in rov. 6.9 t/m 6.19 volgt dat [eiser] per saldo geen schade heeft geleden door de ontbinding van die overeenkomst (zie de conclusie van het hof in rov. 6.18). Dát is de relevante vraag die het hof in deze schadestaatprocedure moest beantwoorden en die het gemotiveerd heeft beantwoord. Een eventueel ander oordeel over de vraag of de ontwikkelingsovereenkomst al dan niet in het voordeel was van [eiser] , waar het subonderdeel op aanstuurt, kan niet afdoen aan het oordeel dat [eiser] geen schade heeft geleden door de ontbinding. Ook daarom faalt de klacht.

Klacht 2a

4.11

Onder 4.7klaagt [eiser] over het oordeel van het hof in rov. 6.7 dat [eiser] voorbij is gegaan aan de instructie van het hof in de hoofdzaak, nu hij (behalve voor wat betreft post C) de in rov. 6.6. herhaalde vermogensvergelijking achterwege zou hebben gelaten. Dit oordeel is zonder nadere motivering niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, omdat [eiser] die vermogensvergelijking wel degelijk ook voor de posten A, B en D heeft verschaft. Onder 4.8 t/m 4.14 wordt toegelicht wat [eiser] hierover in feitelijke aanleg heeft aangevoerd.

4.12

Voor deze klacht geldt hetzelfde als voor klacht 1: anders dan dat het subonderdeel tot uitgangspunt neemt, heeft het hof wel degelijk (uitvoerig) gemotiveerd de door [eiser] in hoger beroep aangevoerde schadeposten heeft verworpen. Dat heeft het hof gedaan in rov. 6.9 t/m 6.32. De klacht mist dus feitelijke grondslag.

4.13

Voor de volledigheid wijs ik nog op het volgende. In cassatie gaat het om de schadeposten A, B en D. Schadepost C heeft het hof verworpen in rov. 6.27 t/m 6.29, welke overwegingen in cassatie niet worden bestreden. Voor schadeposten A, B en D geldt dat het hof die ieder voor zich op verschillende, zelfstandig dragende gronden heeft verworpen. Ten aanzien van post A en post B heeft het hof (onder meer) geoordeeld dat zelfs als die posten bij de vermogensvergelijking in aanmerking worden genomen, de vermogenssituatie van [eiser] nog steeds gunstiger is in situatie B (de situatie van ontbinding, zonder lopende huurovereenkomsten), dan in situatie A, zodat er per saldo geen sprake is van schade (rov. 6.24 en 6.26). Dat oordeel wordt in cassatie niet bestreden en alleen al op die grond heeft [eiser] geen belang bij de klachten die zijn gericht tegen de andere gronden waarop het hof schadeposten A en B heeft afgewezen (Klacht 5a t/m Klacht 6). Dit geldt dus zelfs als de schadeposten A en B gecumuleerd worden meegenomen in de vermogensvergelijking (rov. 6.26). Dit geldt ook voor schadepost D (ongeveer een half miljoen euro) afzonderlijk, maar niet gecumuleerd met A en B. Het verschil tussen de koopprijs die [eiser] zou krijgen bij uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst, € 1.875.000,-, verschilt namelijk ongeveer een miljoen euro met wat het pand waard was ten tijde van de ontbinding, te weten € 2.840.000,- (zie rov. 6.15). Overigens heeft het hof ten aanzien van schadepost D ook niet geoordeeld dat zelfs als die post wordt meegenomen in de vermogensvergelijking, er per saldo nog steeds geen schade zou zijn.

Klacht 2b

4.14

Onder 4.15richt [eiser] klachten tegen rov. 6.6 en 6.7. Voor zover het hof daar heeft geoordeeld dat het [eiser] niet vrij staat om in de schadestaatprocedure schadeposten op te nemen die niet in de hoofdzaak zijn gesteld, getuigt dat oordeel van een onjuiste rechtsopvatting. Het hof heeft daarmee art. 615 Rv Pro miskend. Dit geldt evenzeer voor zover die schadeposten volgens het hof zonder meer moeten passen in de (mal van de) vermogensvergelijking, die is weergegeven in rov. 6.6 en tot uitgangspunt is genomen in rov. 6.7 en volgende. De door [eiser] aangevoerde schadeposten zijn immers veroorzaakt door de in de hoofdprocedure vastgestelde tekortkoming c.q. ontbinding. Het hof limiteerde de aanspraak niet tot enkel de op deze manier vast te stellen schade. Nergens sprak het hof in de hoofdzaak enkel een veroordeling uit tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, voor louter de door deze vergelijking vast te stellen schade. Een dergelijke inperking was in de hoofdzaak ook geen onderwerp van debat. Het hof gaf [eiser] mee wat hij in de schadestaatprocedure, naar het oordeel van het hof, zou moeten aanvoeren. Daarmee sloot het hof andere posten nog niet van schadevergoeding uit.

4.15

Het subonderdeel mist feitelijke grondslag voor zover het klaagt dat het hof [eiser] ten onrechte heeft beperkt in het vorderen van schadeposten. Het hof heeft weliswaar geoordeeld dat [eiser] geen schade heeft geleden, maar heeft de schadeposten A t/m D niet op voorhand buiten beschouwing gelaten omdat ze niet in de hoofdprocedure zouden zijn aangevoerd. Het heeft deze schadeposten daarentegen uitvoerig gemotiveerd verworpen op basis van een vermogensvergelijking in rov. 6.9 t/m 6.19, en bovendien ook op andere gronden in rov. 6.20 t/m 6.32. Het hof heeft art. 615 Rv Pro niet miskend.

4.16

Het is aan de rechter in de schadestaatprocedure om vast te stellen of, en, zo ja hoeveel, schade is geleden (zie nr. ‎4.6 hiervoor). Dat heeft het hof gedaan aan de hand van (onder meer) een vermogensvergelijking tussen de vermogenssituatie van [eiser] in situatie A en in situatie B. Volgens het subonderdeel heeft het hof ten onrechte geoordeeld dat de schade moet passen in de mal van deze vermogensvergelijking, omdat dat in de hoofdzaak niet zou zijn geoordeeld. Dat betoog mist feitelijke grondslag. In het arrest in de hoofdzaak is [eiser] , aldus het hof in deze schadestaatprocedure, namelijk geïnstrueerd om schadevergoeding te vorderen die is gebaseerd op de vermogensvergelijking overeenkomstig het bepaalde in art. 6:271 e.v. BW, waarbij de vermogenssituatie van [eiser] bij volledige uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst moet worden vergeleken met de situatie na ontbinding, na afwikkeling van eventuele restitutieverplichtingen (zie rov. 6.6-6.7).^[21]Bovendien geldt dat zelfs als dit niet in de hoofdzaak zou zijn geïnstrueerd, het hof in de schadestaatprocedure zelf diende te bepalen hoe de ontbindingsschade moest worden begroot. Bij het bepalen van de schadeomvang bij ontbinding moet een vermogensvergelijking worden gemaakt zoals het hof hier heeft gedaan.^[22]Ook in die zin is het hofoordeel niet rechtens onjuist en ook goed te volgen. De klachten van het subonderdeel falen daarom.

Klacht 2c

4.17

Onder 4.15klaagt [eiser] dat het oordeel van het hof in rov. 6.6 en 6.7, waar het [eiser] onverkort houdt aan de in rov. 6.6. weergegeven vermogensvergelijking, van een onjuiste rechtsopvatting getuigt voor zover het hof heeft geoordeeld dat [eiser] enkel aanspraak zou kunnen maken op schadevergoeding vanwege de ontbinding en niet tevens vanwege de daaraan ten grondslag gelegde wanprestatie. Als dit niet het geval is, is zonder nadere motivering niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd waarom het hof in de door het hof zelf uitgevoerde vermogensvergelijking van rov. 6.6-6.19 de situatie waarin [eiser] kwam te verkeren met de wanprestatie buiten beschouwing laat. Naar [eiser] heeft bepleit moet het arrest in de hoofdzaak aldus worden uitgelegd dat hij niet enkel recht heeft op de door de ontbinding veroorzaakte of van de ontbinding resulterende schade. De rechtbank sprak vervolgens een verwijzing naar de schadestaat uit nadat zij in rov. 4.26 had overwogen (en het hof zou dit niet anders zien): “
Indien een overeenkomst wordt ontbonden, dan is de partij wier tekortkoming een grond voor de ontbinding heeft opgeleverd verplicht haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt (artikel 6:277 lid 1 BW Pro)”.
Onder 4.17-4.18klaagt [eiser] verder dat het hof ten onrechte aan zijn betoog in MvG, nr. 4.3-4.6 voorbij is gegaan, waarin hij op grond van literatuur en rechtsspraak heeft betoogd dat naast ontbindingsschade ook wanprestatieschade voor vergoeding in aanmerking komt.

4.18

Ik meen dat de klacht dat het hof heeft miskend dat [eiser] ook recht had op vergoeding van schade wegens wanprestatie, feitelijke grondslag mist. Het hof heeft in rov. 6.8 immers overwogen dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij enige schade heeft geleden door de in de hoofdzaak vastgestelde wanprestatie van RG c.s. Het heeft dat oordeel gemotiveerd in rov. 6.33 en rov. 6.34 (onder het kopje “
Geen schade wegens wanprestatie”). Het hof heeft dus geoordeeld dat [eiser] in principe recht heeft op vergoeding van wanprestatieschade, maar dat er in dit geval geen schade is zodat er ook niets vergoed hoeft te worden. Voor zover het subonderdeel klaagt dat het oordeel onbegrijpelijk is omdat het hof de ontbindingsschade en de wanprestatieschade afzonderlijk heeft beoordeeld, slaagt het ook niet. Een dergelijke benadering maakt niet dat het oordeel ontoereikend is gemotiveerd. De Hoge Raad heeft namelijk geoordeeld dat deze benadering (waarbij de ontbindingsschade en de wanprestatieschade afzonderlijk worden beoordeeld) niet tot wezenlijk verschillende resultaten voert (namelijk ten opzichte van de benadering waarin de ontbindingsschade tevens de wanprestatieschade omvat).^[23]Het middel licht ook niet toe waarom de benadering door het hof ontoereikend gemotiveerd of onbegrijpelijk zou zijn. Het subonderdeel voert enkel in hoger beroep ingenomen stellingen aan die inhouden dat [eiser] ook wanprestatieschade mag vorderen in de schadestaatprocedure en dat hij dit inderdaad heeft gevorderd. Dat heeft het hof, zoals gezegd, allemaal niet miskend. De klachten falen.

Klacht 3a

4.19

Onder 4.19-4.20^[24]richt [eiser] motiveringsklachten tegen rov. 6.9 t./m 6.18. Hij klaagt dat het hof bij de meer genoemde vermogensvergelijking ten onrechte in de vermogenssituatie van [eiser] ná de ontbinding (situatie B) alleen het mislopen van de koopsom van € 1.875.000,- heeft meegenomen, en niet andere voordelen die [eiser] door de ontbinding heeft misgelopen. Daarbij zou het gaan om de volgende door [eiser] vanwege de ontbinding misgelopen voordelen:

- [eiser] kon op grond van de ontwikkelingsovereenkomst jegens RG c.s. aanspraak maken op begeleiding van de verbouwing van het pand en de ontwikkeling van het pand op kosten van RG c.s.;

- de waardestijging van het pand door de te realiseren ontwikkeling; en

- RG c.s. zouden voor tweederde bijdragen in de vaste lasten, na verkoop en levering van de appartementen aan RG c.s.

Het hof heeft deze voordelen ten onrechte buiten beschouwing gelaten, aldus het subonderdeel. [eiser] voert ter onderbouwing van de waardestijging van het pand door de te realiseren ontwikkeling nog aan, zo begrijp ik het subonderdeel, dat RG c.s. zelf een schade van € 1 miljoen hebben geclaimd op de grond dat zij een winst van die grootte zouden zijn misgelopen omdat de ontwikkeling van het pand niet is gerealiseerd. Het subonderdeel klaagt dat het oordeel in rov. 6.12 dat [eiser] geen schade heeft geleden door de ontbinding in het licht van het voorgaande niet naar de eisen der wet met redenen omkleed is.

4.2

De klachten van het subonderdeel zien op de vaststelling door het hof van situatie B, de vermogenssituatie na ontbinding, na afwikkeling van eventuele restitutieverplichtingen. Dat betreft een feitelijk oordeel. Dergelijke feitelijke oordelen kunnen in cassatie alleen op begrijpelijkheid (van de motivering) worden getoetst.^[25]Het oordeel in rov. 6.11, waar het hof situatie B heeft vastgesteld en waar de klachten dus in wezen op zien,^[26]is mijns inziens goed te volgen. De klachten slagen daarom niet. Ik licht dat toe.

4.21

Ik merk ten eerste op dat het subonderdeel de in hoger beroep door [eiser] ingenomen stellingen over het
eerste gedachtestreepje(begeleidings- en verbouwingskosten) onjuist, althans onvolledig weergeeft.^[27]In de memorie van grieven is namelijk gesteld dat op grond van een notitie tussen partijen RG de begeleiding van de verbouwing op zich zou nemen “
behalve voor wat betreft de privé gedeelten”, dat “
ieder voor zich” de verbouwingen achter de voordeur zou dragen en dat de werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeelten in het pand
pro ratazouden worden bekostigd (MvG, nr. 2.4). Verder is door [eiser] gesteld dat in art. 3 lid 5 van Pro de ontwikkelingsovereenkomst is vastgelegd dat RG kosteloos zou zorgdragen voor de project- en bouwbegeleiding, “
behalve voor werkzaamheden in de privé gedeelten van het pand” (MvG, nr. 2.12).^[28]Deze stellingen behelzen kortom dat de begeleidings- en verbouwingskosten, anders dan het subonderdeel tot uitgangspunt lijkt te nemen, niet volledig zouden worden gedragen door RG c.s. Ik merk verder op dat de stellingen over deze kosten niet zijn ingenomen in het kader van de schadeposten A t/m D waarvan [eiser] in hoger beroep vergoeding heeft gevorderd (zie MvG, nrs. 5.17 en 5.18), maar slechts terloops in het kader van (inleidende) opmerkingen over de “
Achtergrond van het geschil en de vordering”. Anders gezegd, [eiser] heeft niet, zoals hem was geïnstrueerd in de hoofdzaak, een vermogensvergelijking gemaakt waarbij is toegelicht dat in situatie B ook de begeleidings- en verbouwingskosten moesten worden meegenomen.

4.22

De stellingen met betrekking tot de door het subonderdeel onder de
eerste twee gedachtestreepjesgenoemde posten heeft het hof bovendien verworpen Het hof heeft immers geoordeeld dat in geval van uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst [eiser] jegens RG c.s. (alleen) aanspraak kon maken op de overeengekomen koopsom van € 1.875.000,- (zie rov. 6.9, 6.10 en 6.11). Daarin ligt niet besloten dat [eiser] recht had op begeleidings- en verbouwingskosten en de waardestijging van het pand. Deze posten betreffen geen schade ten gevolge van wanprestatie of ontbinding, maar ten gevolge van het feit dat uit de ontwikkelingsovereenkomst volgens het hof alleen volgt dat [eiser] recht heeft op betaling van de koopsom.^[29]Dat oordeel is goed te volgen. De post begeleidings- en ontwikkelingskosten (eerste gedachtestreepje) zou immers, aldus ook het subonderdeel zelf, door RG c.s. niet aan [eiser] zijn betaald, maar zou hebben geleid tot herontwikkeling van het pand en zich dus hebben vertaald in een waardestijging (tweede gedachtestreepje). Het hof heeft de ontwikkelingsovereenkomst zo uitgelegd dat die waardestijging niet zou zijn betaald aan [eiser] , of anderszins aan hem ten goede zou zijn gekomen.^[30]De stellingen die het subonderdeel daartegen aanvoert maken dat oordeel niet onbegrijpelijk of ontoereikend gemotiveerd. Dat de ontwikkelingsovereenkomst tot doel had een waardestijging van het pand te realiseren, zoals het subonderdeel aanvoert, maakt immers nog niet dat partijen in de ontwikkelingsovereenkomst hadden bepaald dat die waardestijging (mede) ten goede zou komen aan [eiser] . Ik lees dat in ieder geval niet in de ontwikkelingsovereenkomst, en het hof blijkbaar ook niet. [eiser] ’s stelling dat RG c.s. een misgelopen winst van 1 miljoen euro heeft geclaimd, maakt het oordeel evenmin onbegrijpelijk. Die claim van RG c.s. wijst namelijk niet op schade van [eiser] . De misgelopen winst was een (potentieel) voordeel uit de ontwikkelingsovereenkomst voor RG c.s. en niet voor [eiser] .

4.23

De post ‘vaste lasten’ (het
derde gedachtestreepje), tot slot, heeft het hof behandeld in rov. 6.30 t/m 6.32, waarin het toereikend gemotiveerd heeft geoordeeld dat die schadepost niet voor vergoeding in aanmerking komt. Het subonderdeel bevat geen klacht dat dát oordeel ontoereikend zou zijn gemotiveerd, althans het licht in ieder geval niet toe waarom dat zo zou zijn. De klachten stuiten op het voorgaande af.

Klacht 3b

4.24

Onder 4.24 t/m 4.34van de procesinleiding richt [eiser] klachten tegen rov. 6.9-6.18 van het arrest. [eiser] klaagt over het daar gegeven oordeel dat uit het door hem overgelegde taxatierapport van 22 november 2019^[31]volgt dat de financiële situatie na ontbinding (situatie B) veel gunstiger is geweest voor [eiser] dan de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als de ontwikkelingsovereenkomst zou zijn uitgevoerd (situatie A), niet (voldoende) begrijpelijk is gemotiveerd. Het is onbegrijpelijk waarom het rapport, op basis waarvan het hof komt tot een gunstiger situatie voor [eiser] bij ontbinding van circa € 1 miljoen dan waarin hij zou zijn komen te verkeren bij nakoming, de waarde ten tijde van de ontbinding zou weerspiegelen. Het rapport ziet onmiskenbaar niet op dezelfde situatie, waarin nog niets zou zijn ondernomen, maar betreft een taxatie na splitsing. Zoals het hof overweegt, is tijdens de zitting uitvoerig bij het rapport stilgestaan. Daarvan getuigt ook het proces-verbaal van de zitting. Het rapport is ter zitting integraal doorgenomen. [eiser] wees, zoals ook opgetekend in het proces-verbaal, op de bijzondere uitgangspunten en vroeg het hof daarnaar “goed te kijken" (zie p-v, onderdaan p. 4 en bovenaan p. 5). Ten tijde van de taxatie waren, zoals het hof ook vaststelt, de huurovereenkomsten voor de kantoren op de begane grond, en eerste en tweede verdieping opgezegd. De kantoren stonden leeg. Hier bevonden zich geen woningen. Die moesten nog worden gerealiseerd. Daarop zag de door partijen voorgenomen ontwikkeling. Op p. 21 geven de taxateurs een marktwaarde per woning. Er waren daar geen woningen. Er konden geen woningen worden getaxeerd. De taxateurs gingen, zoals vermeld als bijzonder uitgangspunt, uit van de situatie na splitsing in vier appartementen (woningen). Dat is de waarde zoals daar weergegeven. Zonder nadere motivering is gelet op het vorenstaande onbegrijpelijk dat de taxatie de waarde van het pand ten tijde van de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst zou weergeven, terwijl toen van splitsing nog in het geheel geen sprake was (vgl. ook het oordeel van het hof in rov. 6.31), geen huisnummers waren aangevraagd en de als kantoor verhuurde verdiepingen leeg stonden.

4.25

Ik stel het volgende voorop. De klachten zien op de uitleg door het hof van het door [eiser] in hoger beroep overgelegde taxatierapport. Het hof heeft het taxatierapport gebruikt om de waarde van het pand ten tijde van de ontbinding vast te stellen en komt tot het oordeel dat waarde van de appartementen ongeveer 1 miljoen euro hoger was dan de koopsom die [eiser] bij uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst voor de appartementen zou krijgen (rov. 6.15). Het subonderdeel bestrijdt deze uitleg van het taxatierapport en bestrijdt dus de uitleg van een processtuk door het hof. Die uitleg is, zoals bekend, voorbehouden aan de feitenrechter en kan in cassatie slechts beperkt worden getoetst, namelijk op de (begrijpelijkheid van de) motivering.^[32]Het subonderdeel staat een andere uitleg van het taxatierapport voor dan het hof en stuurt aan op een herbeoordeling in cassatie van feitelijke stellingen die in hoger beroep al zijn aangevoerd en door het hof gemotiveerd zijn verworpen.^[33]Daarvoor is in cassatie geen ruimte: zelfs als een andere uitleg van stellingen en processtukken ook mogelijk is, of zelfs beter verdedigbaar, is dat niet voldoende voor cassatie van de uitspraak.^[34]De klachten stuiten daarop af. Ik licht dat nader toe.

4.26

In de kern wordt geklaagd dat het taxatierapport niet de waarde ten tijde van de ontbinding weerspiegelt omdat de taxatie gebaseerd zou zijn op de splitsing van het pand in woonappartementen, terwijl het pand ten tijde van de taxatie niet was gesplitst en er dus ook nog geen appartementen waren. De waarde van het pand in de situatie na ontbinding is daarmee te hoog vastgesteld door het hof, aldus het subonderdeel. Zoals het subonderdeel zelf onderkent, is tijdens de mondelinge behandeling uitvoerig bij het taxatierapport stilgestaan (procesinleiding onder 4.24). Dat geldt ook voor specifiek de passages uit het taxatierapport die het subonderdeel aanvoert en de stellingen die [eiser] daarover heeft ingenomen. Het subonderdeel betoogt namelijk dat het pand is getaxeerd alsof het
isgesplitst en er woningen
zijngerealiseerd, en doet daartoe een beroep op het ‘bijzonder uitgangspunt’ van het taxatierapport en de toelichting daarbij. Het hof heeft in rov. 6.13 zowel het ‘bijzonder uitgangspunt’ (taxatierapport, p. 3) als de toelichting daarbij (taxatierapport, p. 21) geciteerd, waarna het heeft overwogen dat “dit onderdeel van het rapport is besproken op de mondelinge behandeling”.^[35]Het hof heeft vervolgens in rov. 6.14 overwogen dat [eiser] heeft aangevoerd dat bij de taxatie een nog uit te voeren verbouwing in aanmerking is genomen, maar dat het hof hem daarin niet volgt. De stellingen die het subonderdeel aanvoert zijn daarmee door het hof verworpen.

4.27

Het oordeel van het hof is niet onbegrijpelijk of ontoereikend gemotiveerd. Het hof heeft overwogen dat uit de tekst van het taxatierapport niet blijkt dat een nog uit te voeren verbouwing in aanmerking is genomen en dat dit ook niet blijkt uit de daarin beschreven bouwkundige staat (rov. 6.14). Het hof heeft bovendien overwogen dat weliswaar is uitgegaan van het ‘bijzonder uitgangspunt’ dat een splitsing in vier appartementsrechten zal plaatsvinden en dat rekening is gehouden met een woonfunctie, maar dat dit niet betekent dat bij de taxatie een waardestijging wegens een nog niet uitgevoerde renovatie in aanmerking is genomen (rov. 6.14). Anders gezegd, het feit dat er een splitsing zal (en dus mag) plaatsvinden werkt op zichzelf al waardeverhogend voor het pand, maar dat betekent niet dat het pand ook is getaxeerd alsof deze woningen al waren gerealiseerd.^[36]

Klacht 5a^[37]

4.28

Onder 4.35-4.36wordt geklaagd dat het oordeel in rov. 6.22 dat het verlies van huurinkomsten geen schade vormt rechtens onjuist, dan wel onbegrijpelijk is, omdat in de gegeven situatie het verlies aan huurinkomsten wel schade oplevert (MvG, hoofdstuk 4 en 5). Deze huurbeëindiging verschoot van kleur. [eiser] trok hiervoor een vergelijking met arresten van de Hoge Raad.^[38]Weliswaar verplichtte de ontwikkelingsovereenkomst tot opzegging, maar als gevolg van de wanprestatie en ontbinding stond daar niets meer tegenover, en was van een situatie waarin [eiser] een tijdelijk verlies van huurinkomsten voor lief nam tegenover voormelde tegenprestaties (koop van de appartementen, verbouwingsbegeleiding en een bijdrage van 2/3e deel in de vaste lasten) geen sprake meer. En dat terwijl [eiser] door RG c.s. met een beroep op voormeld kort gedingvonnis en met het leveringsbeslag in een positie werd gebracht waarin hij met zijn pand jarenlang niets meer aan kon. Hij zou tijdelijk huurinkomsten opgeven in ruil voor voormelde tegenprestaties. Daarvan is het echter niet gekomen, aldus het subonderdeel.

4.29

De klachten falen. Het hof heeft geoordeeld dat de conclusie van de vermogensvergelijking is dat [eiser] geen schade heeft geleden door de ontbinding en dat de door [eiser] opgevoerde schadeposten daarom niet voor vergoeding in aanmerking komen (rov. 6.18). Het hof heeft vervolgens overwogen dat “
in aanvulling op het voorgaande” voor de door [eiser] gestelde schadeposten nog het volgende geldt (rov. 6.19), waarna het in rov. 6.20 e.v. schadeposten A t/m D gemotiveerd (op andere gronden) heeft verworpen. De gederfde huurinkomsten, schadepost A, waar de klachten van het subonderdeel op zien, komen dus al niet voor vergoeding in aanmerking omdat uit de vermogensvergelijking in rov. 6.12 t/m 6.18 al volgt dat [eiser] geen schade heeft geleden door de ontbinding. Aangezien de klachten tegen die overwegingen niet slagen, blijft dat oordeel overeind. Het ontbreekt dus aan belang bij de klachten van het subonderdeel die zijn gericht tegen rov. 6.22 waarin het hof op een andere, zelfstandig dragende grond heeft geoordeeld dat de gederfde huurinkomsten niet voor vergoeding in aanmerking komen, namelijk omdat het geen schade is die het gevolg is van de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst.

4.3

Het subonderdeel betoogt dat door de ontbinding het verlies aan huurinkomsten wel degelijk een schadepost is (geworden). Deze inkomstenderving is namelijk van kleur verschoten omdat er door de ontbinding geen tegenprestaties meer stonden tegenover het opzeggen van de huurovereenkomsten. Ik volg dit betoog niet. De maatstaf voor het beoordelen van ontbindingsschade is een vermogensvergelijking (zie hiervoor). Uit de toepassing van die maatstaf volgt dat in beide situaties sprake is van gederfde huurinkomsten (rov. 6.20). Het mislopen van huurinkomsten is dus niet een gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst (rov. 6.22). Het subonderdeel lijkt voor deze vermogensvergelijking een andere maatstaf in de plaats te willen stellen, namelijk of de gederfde huurinkomsten van kleur zijn verschoten, of hun nut hebben verloren door de ontbinding. Het hof zou niet hebben meegewogen dat [eiser] door de ontbinding ook bepaalde voordelen misliep die hij bij correcte uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst wél zou hebben verkregen, namelijk “
koop van appartementen, verbouwensbegeleiding en een bijdrage in 2/3e deel in de vaste lasten” (subonderdeel onder 4.36).

4.31

Dit betoog mist feitelijke grondslag omdat het hof een en ander wel degelijk heeft meegenomen in zijn oordeel. Het hof heeft immers geoordeeld dat [eiser] in situatie A, dus bij uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst, een koopsom zou hebben verkregen van € 1.875.000,- (rov. 6.10). Het hof heeft verder gemotiveerd geoordeeld dat de vaste lasten (schadepost D) niet voor vergoeding in aanmerking komen (zie rov. 6.30-6.32). Het heeft tot slot de stelling verworpen dat [eiser] op grond van de ontwikkelingsovereenkomst recht had op een voordeel uit de ‘verbouwensbegeleiding’. De klachten falen.

Klacht 5b

4.32

Onder 4.37-4.38klaagt [eiser] dat het oordeel in rov. 6.23 dat hij heeft verzuimd te onderbouwen dat hij tot 30 juni 2023 reële inspanningen heeft verricht om huurders (voor lange dan wel korte duur) te vinden, bijvoorbeeld door het inschakelen van een makelaar, niet daar de eisen der wet met redenen omkleed, dan wel rechtens onjuist is. [eiser] heeft in hoger beroep (nr. 9 van de memorie van grieven) daartoe een gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Het hof had daaraan niet (zonder nadere motivering) voorbij mogen gaan, nu [eiser] deze inspanningen stelde en hiervan bewijs aanbood.

4.33

Deze klachten falen om verschillende redenen. Het hof heeft de schadepost ‘gederfde huurinkomsten’ (post A) afgewezen (i) omdat dit geen schade is als gevolg van de ontbinding (rov. 6.20-6.22) nu [eiser] ten onrechte uitgaat van een huurderving over de periode van 1 juli 2019 tot 30 juni 2023 (een datum ver na de ontbinding), (ii) omdat [eiser] niet heeft onderbouwd dat hij reële inspanningen heeft verricht om huurders te vinden (rov. 6.23) en (iii) omdat, zelfs als wel rekening wordt gehouden met deze post, de vermogenssituatie van [eiser] nog altijd gunstiger is in situatie B (na ontbinding) dan in situatie A (zonder ontbinding) (rov. 6.24). Het onderdeel bestrijdt slechts één van die gronden, namelijk de tweede. De andere oordelen blijven dus, zelfs als de klachten zouden slagen (wat ze m.i. niet doen, zie hierna), staan en die kunnen het oordeel zelfstandig dragen. Daarmee ontbreekt belang bij deze klachten en reeds daarop stuiten ze af.

4.34

De klachten zien verder op het passeren van het bewijsaanbod van [eiser] met betrekking tot de stelling dat hij reële inspanningen heeft verricht om huurders te vinden. Het hof heeft geoordeeld dat [eiser] die stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Bij die stand van zaken hoefde het hof geen bewijsopdracht te geven.^[39]Daaraan wordt immers alleen toegekomen als aan de stelplicht is voldaan.^[40]Dat was hier niet het geval volgens het hof. Het passeren van het bewijsaanbod is dus niet onjuist, of ontoereikend gemotiveerd. Hoewel de klachten gericht zijn tegen het oordeel dat [eiser] zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd, lees ik geen klachten in het subonderdeel dat dát oordeel rechtens onjuist is, of ontoereikend is gemotiveerd.^[41]Hoe dan ook zie ik niet in dat het feit dat [eiser] deze inspanningen heeft gesteld en een bewijsaanbod ter zake heeft gedaan, zou maken dat het oordeel over het niet voldoen aan de stelplicht onjuist, of ontoereikend gemotiveerd is.

Klacht 5c

4.35

Onder 4.39klaagt het middel dat het oordeel dat [eiser] geen vordering toekomt wegens gederfde huur, omdat hij zijn pand voor € 4 miljoen heeft kunnen verkopen, zonder nadere motivering niet voldoende begrijpelijk is gemotiveerd, omdat dit de huurschade zelf niet wegneemt. Dat [eiser] het pand voor € 4 miljoen kon verkopen, neemt de huurschade niet weg. Het een staat los van het ander.

4.36

Ook deze klacht faalt, omdat het hof zoals gezegd in rov. 6.20-6.24 uitvoerig gemotiveerd, namelijk op drie zelfstandig dragende gronden, heeft geoordeeld dat de gestelde huurinkomstenderving geen schade is die voor vergoeding in aanmerking komt (zie nr. ‎4.33 hiervoor). Het heeft onder meer gemotiveerd geoordeeld dat de huurinkomstenderving geen gevolg is van de ontbinding, omdat in beide situaties van de vermogensvergelijking sprake is van gederfde huurinkomsten (rov. 6.20-6.22). Er is anders gezegd geen causaal verband tussen de gederfde huurinkomsten en de ontbinding. Dat oordeel wordt in cassatie niet bestreden en kan de afwijzing van de schadepost gederfde huurinkomsten zelfstandig dragen. Het ontbreekt dus aan belang bij de klacht. Overigens lees ik in het bestreden oordeel niet dat [eiser] geen huurschade heeft omdat hij het pand voor € 4 miljoen kon verkopen. In die zin mist de klacht dus ook feitelijke grondslag.

Klacht 6

4.37

Onder 4.40-4.41klaagt het middel over het oordeel in rov. 6.25-6.26 dat het aan [eiser] was om uit te leggen waarom € 65.000,- aan verbouwingskosten niet tot een waardevermeerdering van het pand hebben geleid, maar hij dat niet heeft gedaan. Dit oordeel is volgens [eiser] zonder nadere motivering ontoereikend gemotiveerd. Niet alleen omdat het geen verbouwingskosten betreft – het is nooit tot bouwwerkzaamheden gekomen –, maar ook omdat [eiser] de kosten heeft gespecificeerd en zulks hieruit al blijkt, terwijl RG c.s. slechts een blote stelling hebben ingenomen. Het behoefde daarom nadere motivering waarom [eiser] hier tekort zou zijn geschoten in zijn stelplicht. De opgevoerde kosten zien op betaling van de door RG c.s. ingeschakelde architect en op inmetingen voor de uitvoering van een project dat wegens de wanprestatie en de ontbinding nooit meer is uitgevoerd.

4.38

Deze motiveringsklacht ziet op het oordeel dat [eiser] niet aan zijn (nadere) stelplicht heeft voldaan met betrekking tot bepaalde kosten die hij heeft gemaakt ter uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst (schadepost B). Het hof heeft over deze schadepost in de eerste plaats geoordeeld dat zelfs als de gestelde kosten (en de huurderving) in aanmerking worden genomen, de vermogenssituatie van [eiser] nog steeds gunstiger is de situatie met ontbinding dan in de situatie zonder ontbinding, zodat er per saldo geen sprake is van schade (rov. 6.26). Alleen al op die grond kon het hof deze schadepost afwijzen. Zoals eerder opgemerkt wordt dat oordeel in cassatie niet bestreden.

4.39

Volgens het hof heeft [eiser] niet uitgelegd dat en waarom de door hem gemaakte kosten niet tot een waardevermeerdering van het pand hebben geleid. De tegen dat oordeel gerichte klacht betoogt ten eerste dat het geen verbouwingskosten zijn omdat het nooit tot bouwwerkzaamheden is gekomen. De klacht slaagt niet. Nog afgezien van het feit dat [eiser] zelf de term ‘verbouwingskosten’ heeft gebruikt voor de kosten waar het om gaat,^[42]valt niet in te zien waarom dit het hofoordeel onbegrijpelijk of ontoereikend gemotiveerd maakt. Het subonderdeel voert verder aan dat [eiser] de kosten heeft gespecificeerd. In de klacht wordt echter niet uitgelegd waarom een specificatie van de kosten meebrengt dat deze kosten niet ten goede zijn gekomen aan het pand.^[43]Dat valt ook niet in te zien. Hierop stuit de klacht af.

4.4

Ten overvloede merk ik het volgende op. De concrete kosten die het subonderdeel noemt, namelijk kosten architect en meetkosten, lijken inderdaad op zichzelf genomen niet tot een waardevermeerdering van het pand te kunnen hebben geleid. RG c.s. hebben deze kosten echter betwist.^[44]Het hof kon daarom meer toelichting van [eiser] op dit punt verlangen. De betrokken kosten zijn enkel gespecificeerd maar niet toegelicht door [eiser] .^[45]Onderkend wordt dat [eiser] deze kosten ook zou hebben gemaakt bij correcte nakoming van de ontwikkelingsovereenkomst, maar dat deze kosten als gevolg van de ontbinding nutteloos zijn geworden en daarom zijn veranderd in een schadepost. Wat hier verder ook van zij, de beoordeling van klacht 6 wijzigt daardoor niet.

Klacht 7

4.41

Onder 4.42wordt geklaagd over het oordeel in rov. 6.31 en 6.32 dat [eiser] de samenwerking met RG c.s. vóór de ontbinding heeft opgezegd en onvoldoende heeft toegelicht dat hij ondanks de vele bezwaren tegen, en zijn beëindiging van de samenwerking tot verdere uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst zou zijn overgegaan. Dit oordeel is zonder nadere motivering ontoereikend gemotiveerd. [eiser] heeft namelijk, daartoe veroordeeld in kort geding, verdere uitvoering gegeven aan de ontwikkelingsovereenkomst. Daarom zijn de door RG c.s. gelegde beslagen opgeheven. De ontwikkelingsovereenkomst was nog steeds van kracht en bond partijen tot aan de daarvan ontbinding door de rechtbank per 1 april 2020. Bovendien behelst het oordeel dat [eiser] de overeenkomst ook zonder wanprestatie en/of ontbinding niet zou hebben uitgevoerd, een bevrijdend verweer waarvan de stelplicht en bewijslast op RG c.s. rusten. Het oordeel van het hof dat stelplicht en bewijslast op [eiser] rusten, getuigt dan ook van een onjuiste rechtsopvatting.

4.42

Ik volg [eiser] hierin niet. In de bestreden rechtsoverwegingen heeft het hof geoordeeld dat [eiser] geen recht heeft op vergoeding van vaste lasten met betrekking tot de appartementen en (pro rata) met betrekking tot het gemeenschappelijk deel (schadepost D). [eiser] heeft aan deze schadepost de stelling ten grondslag gelegd dat de appartementen op 1 juli 2019 zouden zijn geleverd aan RG c.s., althans op 1 april 2020 (de datum van ontbinding), en heeft vergoeding van de vaste lasten gevorderd tot aan 1 juli 2023 (de datum van levering van het pand aan een derde), althans 1 januari 2022. De bijdrage in de vaste lasten was door RG c.s. kennelijk verschuldigd vanaf het moment van levering van de appartementen.

4.43

Het hof heeft de vordering echter afgewezen. Het hof heeft daaraan in rov. 6.31 ten grondslag gelegd dat

- in de ontwikkelingsovereenkomst geen leveringsdatum van de appartementen is overeengekomen, maar dat het moment van levering afhankelijk is gesteld van de realisatie van de splitsing;

- vaststaat dat de splitsing nog niet was gerealiseerd ten tijde van de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst op 1 april 2020;

- de achtergrond daarvan is dat tussen partijen discussie bestond over de inhoud van het concept van de splitsingsakte;

- [eiser] bovendien door middel van de brief de samenwerking met RG c.s. heeft opgezegd; en

- daarom niet duidelijk is wanneer levering van de appartementen zou hebben plaatsgevonden bij verdere uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst, en er in ieder geval niet van kan worden uitgegaan dat zonder de ontbinding, op 1 juli 2019, dan wel 1 april 2020, dan wel binnen afzienbare termijn daarna, de splitsing van het pand en levering van de appartementen zou hebben plaatsgevonden.

4.44

In rov. 6.32 heeft het hof daar nog aan toegevoegd dat overigens van belang is dat [eiser] de samenwerking met RG c.s. al vóór de ontbinding had opgezegd, en dat [eiser] daarvoor vele redenen heeft genoemd, maar niet het onbetaald laten van de waarborgsom. [eiser] heeft niet toegelicht dat hij desondanks verdere uitvoering zou hebben gegeven aan de ontwikkelingsovereenkomst indien de ontbinding wegens het niet betalen van de waarborgsom achterwege zou zijn gebleven, aldus het hof.

4.45

De tegen dat oordeel gerichte motiveringsklacht faalt. Uit het betoog van het subonderdeel dat [eiser] de ontwikkelingsovereenkomst bleef uitvoeren op grond van het kortgedingvonnis volgt dat dit duurde tot 1 april 2020, het tijdstip van ontbinding. Het hof heeft echter – in cassatie onbestreden – geoordeeld dat het pand in ieder geval ten tijde van de ontbinding op 1 april 2020 nog niet was gesplitst (en dus ook niet geleverd). Wat er dus zij van de stelling dat [eiser] (op grond van een kortgedingvonnis) uitvoering bleef geven aan de ontwikkelingsovereenkomst, daarmee was het pand niet gesplitst, waren de appartementen nog niet geleverd, en waren RG c.s. nog geen vaste lasten verschuldigd.

4.46

Ook de klacht dat het hof zou hebben miskend dat de stelplicht en bewijslast van het bevrijdend verweer dat [eiser] de ontwikkelingsovereenkomst ook zonder wanprestatie en ontbinding niet zou hebben uitgevoerd, op RG c.s. rusten, gaat niet op. [eiser] heeft schadevergoeding gevorderd ter zake van de vaste lasten en op hem rustte daarom stelplicht en bewijslast dat deze kosten door RG c.s. verschuldigd waren. In het oordeel van het hof, en ook in [eiser] eigen stellingen, ligt besloten dat RG c.s. pas een bijdrage in de vaste lasten aan [eiser] verschuldigd waren vanaf het moment dat het pand was gesplitst en de uit die splitsing resulterende appartementen waren geleverd aan RG c.s. Het hof heeft geoordeeld dat het [eiser] niet heeft gevolgd in zijn stelling dat zonder wanprestatie en ontbinding de appartementen zouden zijn geleverd op 1 juli 2019, dan wel 1 april 2020, dan wel binnen afzienbare termijn daarna. Het heeft dat oordeel mede gebaseerd op het verweer van RG c.s. dat [eiser] in de brief de samenwerking om allerlei redenen al voor de ontbinding had opgezegd, maar níet vanwege de wanprestatie die tot de ontbinding heeft geleid. [eiser] zou volgens het hof dus, ook als wanprestatie achterwege was gebleven, om uiteenlopende redenen geen uitvoering hebben gegeven aan de ontwikkelingsovereenkomst. In het licht van dat verweer van RG c.s. mocht het hof nadere eisen stellen aan de stelplicht van [eiser] .

4.47

Onder 4.43klaagt het subonderdeel dat het oordeel dat [eiser] niet kan worden gevolgd als hij uitgaat van levering per 1 juli 2019 dan wel 1 april 2020 omdat hij zelf per brief de overeenkomst heeft opgezegd, niet naar de eisen der wet met redenen is omkleed. Zoals in de procesinleiding onder 4.42 is uiteengezet, leefde [eiser] de ontwikkelingsovereenkomst nog steeds na, voldeed hij aan de kortgedinguitspraak waarin hij daartoe werd veroordeeld, en is de ontwikkelingsovereenkomst met voormelde brief niet beëindigd. Het behoeft daarom nadere motivering waarom de levering niet op één van voormelde data zou hebben plaatsgevonden. Hetzelfde geldt voor zover er niet van zou kunnen worden uitgegaan dat zonder de ontbinding splitsing en levering zou hebben plaatsgevonden.

4.48

Ook deze klachten slagen naar mijn mening niet. Wat het subonderdeel aanvoert maakt niet dat het oordeel onbegrijpelijk of ontoereikend is gemotiveerd. Uit het feit dat [eiser] uitvoering is blijven geven aan de ontwikkelingsovereenkomst op grond van een kortgedingvonnis volgt nog niet dat daarmee ook het pand op 1 juli 2019, dan wel op 1 april 2020, dan wel binnen afzienbare termijn daarna, zou zijn gesplitst of geleverd. Dat door [eiser] tot 1 april 2020 uitvoering is gegeven aan de ontwikkelingsovereenkomst, heeft feitelijk niet meegebracht dat het pand ook is gesplitst. Dat is ook verklaarbaar, want het hof heeft eveneens overwogen dat in de ontwikkelingsovereenkomst geen (specifieke) datum was overeengekomen voor splitsing van het pand en de daaropvolgende levering van de appartementen en dat partijen bovendien discussie hadden over de splitsingsakte. Kortom, het oordeel van het hof is niet onbegrijpelijk of ontoereikend gemotiveerd.

Klacht 8

4.49

Onder 4.44klaagt [eiser] over het oordeel in rov. 6.34 dat niet valt in te zien dat het niet betalen van de waarborgsom daadwerkelijk tot schade heeft geleid en dat [eiser] dat in ieder geval niet heeft toegelicht. Het subonderdeel voert aan dat tussen normschending en schade een condicio sine qua non-verband moet bestaan en dat het verzuim om de waarborgsom te storten, niet zelf (direct) schade hoeft op te leveren. Het hof had volgens het subonderdeel moeten beoordelen of de schade zonder de wanprestatie zou zijn uitgebleven. De vermogenspositie waarin de benadeelde zich bevindt, moet worden vergeleken met die waarin hij zich zou hebben bevonden als de schade zou zijn uitgebleven. De schade waarmee [eiser] ten gevolge van de wanprestatie kampt, heeft hij onderbouwd.^[46]

4.5

Mij is niet duidelijk waarover het subonderdeel precies klaagt.^[47]In ieder geval neemt het terecht tot uitgangspunt dat het verzuim van RG c.s. om de waarborgsom te storten niet (direct) tot schade voor [eiser] hoeft te leiden. Dat heeft het hof ook niet miskend. Het hof heeft namelijk geoordeeld dat niet valt in te zien dat de wanprestatie van RG c.s. (het niet betalen van de waarborgsom) daadwerkelijk tot schade heeft geleid, althans dat [eiser] dat in elk geval niet concreet heeft gemaakt. Van belang daarbij is, zoals het hof overweegt in rov. 6.34, dat de waarborgsom strekte tot zekerheid voor de voldoening van de toekomstige verplichting van RG c.s. om de koopsom van de appartementen te voldoen. [eiser] had met andere woorden niet onvoorwaardelijk recht op de waarborgsom, zij diende alleen tot zekerheid voor de betaling van de koopsom door RG c.s.

4.51

Voor zover het subonderdeel ervan uit gaat dat [eiser] door de wanprestatie schade heeft geleden mist het feitelijke grondslag omdat het hof heeft geoordeeld dat [eiser]
geenschade heeft geleden. Voor zover het klaagt dat dat oordeel ontoereikend gemotiveerd is omdat [eiser] de schade ten gevolge van de wanprestatie heeft onderbouwd, slaagt het evenmin. In de door het subonderdeel aangedragen passage in de memorie van grieven lees ik niet dat [eiser] heeft onderbouwd welke schade hij door de wanprestatie heeft geleden. Op de aangehaalde plaats worden de vier schadeposten A t/m D uiteen gezet, die het hof uitvoerig gemotiveerd heeft verworpen in rov. 6.9 t/m 6.32. Het subonderdeel maakt overigens zelf ook niet duidelijk op welke wijze [eiser] schade door de wanprestatie heeft geleden.

5.Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Geen schadevergoeding na ontbinding ontwikkelingsovereenkomst monumentaal pand