ECLI:NL:RBROT:2020:3586

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/580184 / HA ZA 19-753

Vonnis van 1 april 2020

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats eiser] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. H.J. Smit te Rotterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ROTTERDAMSE GROND B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DE VIJVERBORGH BEHEER B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

3.
[gedaagde 1],

wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,

4.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. P.S. Jonker te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en RG c.s. genoemd worden. RG c.s. zullen apart worden aangeduid als RG, VB, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
de akte vermeerdering van eis van 2 oktober 2019 van [eiser] , met producties;
de antwoordakte van 15 oktober 2019, met producties;
de ter zitting van 4 maart 2020 door beide partijen genomen akten, met producties;
het proces-verbaal van de op 4 maart 2020 gehouden comparitie van partijen;
de spreekaantekeningen/pleitnotities van beide partijen;
de brief van 17 maart 2020 van mr. Jonker, met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal;
de brief van 27 maart 2020 van mr. Smit, met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal;
de brief van 30 maart 2020 van mr. Jonker, met een reactie op de brief van mr. Smit.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van een monumentaal pand aan de [adres 1] te ( [postcode] ) Rotterdam (hierna: het pand).

2.2.

[eiser] woont met zijn echtgenote en twee dochters in een gedeelte van het pand. Voor het overige bestaat het pand voornamelijk uit kantoorruimte. Die kantoorruimte werd tot voor kort door [eiser] aan verschillende partijen verhuurd. RG was een van de huursters.

2.3.

Bestuurders van RG zijn E.J.J. [naam bedrijf 1] B.V. (hierna: [naam bedrijf 1] ) en AFBL Holding B.V. (hierna: AFBL Holding).

2.4.

Bestuurder en enig aandeelhouder van [naam bedrijf 1] is [gedaagde 1] .

2.5.

Bestuurder en enig aandeelhouder van AFBL Holding is de heer [naam persoon 1] (hierna: [naam persoon 1] ). AFBL Holding is enig aandeelhouder en enig bestuurder van AFBL Vastgoed B.V. (hierna: AFBL Vastgoed).

2.6.

[gedaagde 2] is bestuurder en enig aandeelhouder van VB.

2.7. (

[gedaagde 1] en [naam persoon 1] hebben een plan bedacht voor de herontwikkeling van het pand. Over dat plan hebben zij eerst gesproken met [gedaagde 2] . Nadien hebben zij het plan voorgelegd aan en besproken met [eiser] en zijn echtgenote ( [naam echtgenote eiser] ). Het plan is door [gedaagde 1] en [naam persoon 1] vastgelegd in een notitie van 10 november 2016 (productie 28 bij dagvaarding):

"Wij hebben een globaal plan bedacht voor de herontwikkeling van [adres 1] . Graag ontvangen we nog de actuele huurgegevens nog van [eiser] / [naam echtgenote eiser] , zoals actuele huren, huurtermijnen, huurcontracten.

Ons voorstel is het volgende:

• [gedaagde 2] , [naam persoon 1] en ik kopen in een op te richten entiteit twee appartementsrechten die na splitsing zullen ontstaan op de begane grond. Levering op moment dat omgevingsvergunning verkregen is. Koopsom: Ergens tussen de € 600.000,00 en de € 700.000,00 kosten koper.
• [gedaagde 2] koopt een appartementsrecht dat na splitsing zal ontstaan op de eerste verdieping. Levering op moment dat omgevingsvergunning is verkregen. Koopsom: Ergens tussen de € 600.000,00 en de € 700.000,00 kosten koper.
• Rotterdamse Grond B.V. koopt twee appartementsrechten die na splitsing zullen ontstaan op de tweede verdieping. Levering op het moment dat omgevingsvergunning verkregen is. Koopsom: ergens tussen de € 600.000,00 en de € 700.000,00 kosten koper.
• Dus totale koopsomtussen de € 1.800.000,00 en de € 2.100.000,00 kosten koper.
• Eigenaresse van de begane grond zal gedurende de periode dat de begane grond, eerste verdieping en tweede verdieping verhuurd is in totaal € 20.000,00 doorberekenen aan eigenaren van eerste en tweede verdieping en aan LB als hij op derde of vierde verdieping kantoor houdt.
• Alle appartementen krijgen een min of meer gelijkwaardige berging in de kelder. Als er plek over is in de kelder, kan daar een gezamenlijke fietsenberging komen. De indeling van de kelder hebben we niet nader onderzocht.
• De kosten voor splitsing en de kosten voor verkrijging van de omgevingsvergunning zijn voor rekening van verkoper. Alle werkzaamheden ter verkrijging van een omgevingsvergunning en splitsing zullen om niet worden gedaan door Rotterdamse Grond.
• De begeleiding van de gehele verbouwing van het gebouw m.u.v. de privé-gedeelten, zullen om niet worden uitgevoerd door Rotterdamse Grond.
• De kosten van aanleg van alle benodigde nutsvoorzieningen tot aan de eigen meterkasten en de kosten van het afscheiden van de appartementen zoals aangegeven in de te verkrijgen omgevingsvergunning, zullen verdeeld worden naar rato van de verdeelsleutel zoals vermeld in de splitsingsakte. Hieronder vallen ook de kosten voor het maken van brandwerende compartimenten per appartement.
• De kosten van installeren van een nieuwe lift en het vervangen van de reeds bestaande lift zullen verdeeld worden naar rato van de verdeelsleutel zoals vermeld in de splitsingsakte, met dien verstande dat de begane grond niet meebetaald.
• Ieder zorgt zelf voor de verbouwing “achter zijn eigen voordeur” (m.u.v. de hiervoor vermelde werkzaamheden).
• Rotterdamse Grond zal namens verkoper uiterlijk 1 maart 2017 een aanvraag voor omgevingsvergunning indienen. Deze vergunning dient door alle drie de partijen ( [eiser] , [gedaagde 2] , Rotterdamse Grond) akkoord te worden bevonden.
• Hetgeen hierboven is vermeld wordt gedaan onder de ontbindende voorwaarde dat de benodigde omgevingsvergunning zal worden verkregen. Zowel [gedaagde 2] (voor wat betreft het appartement op de eerste verdieping), als Rotterdamse Grond (voor wat betreft de appartementen op de tweede verdieping) als [gedaagde 2] , [naam persoon 1] en [gedaagde 1] (voor wat betreft de appartementen op de begane grond) hebben de mogelijkheid de overeenkomst te ontbinden indien blijkt dat er noodzakelijkerwijs dusdanig veel wijzigingen zijn in de verleende omgevingsvergunning ten opzichte van het ingediende en door alle partijen goedgekeurd plan.

We menen hiermee een constructief en degelijk voorstel te doen, dat we indien voor alle partijen akkoord, nader kunnen laten uitwerken in een koopovereenkomst."

2.8.

Een e-mail van 10 januari 2017 van [gedaagde 1] aan [eiser] , mevrouw [naam echtgenote eiser] , [gedaagde 2] en [naam persoon 1] vermeldt (productie 28 bij dagvaarding):

"Zoals besproken heb ik na onze vorige bespreking Peter Kooijman [notaris; opm. rb.] verzocht een overeenkomst op te stellen waarin wordt vastgelegd wat we zijn overeengekomen over de herontwikkeling van [adres 1] . Peter is ook met vakantie geweest en vanmiddag ben ik bij Peter Kooijman geweest en heb ik e.e.a. kunnen toelichten. Hij zal een concept overeenkomst opstellen die wij dan vervolgens kunnen bespreken. Maar dat lukt hem niet voor morgen 17.00 uur. Ik stel voor dat we een afspraak maken voor 18, 19 of 20 januari ipv morgen. Kunnen jullie dan?"

2.9.

Een e-mail van 16 januari 2017 van [gedaagde 1] aan [eiser] , mevrouw [naam echtgenote eiser] , [gedaagde 2] en [naam persoon 1] vermeldt (productie 28 bij dagvaarding):

"Vorige week heb ik hetgeen wij van plan zijn besproken met Peter Kooijman en hem gevraagd om namens ons allen een overeenkomst op te stellen waarin wordt weergegeven wat wij bedoelen. Bijgaand zend ik de door hem opgestelde overeenkomst. Ik verzoek jullie vriendelijk om deze voor onze afspraak van aanstaande donderdag 16.00 uur door te nemen, zodat we dan inhoudelijk met elkaar kunnen praten of dit is zoals we het optuigen. (…)"

2.10.

Op 23 februari 2017 is ter uitvoering van het besproken plan tussen [eiser] , [naam bedrijf 1] , AFBL Vastgoed, RG en VB een ontwikkelingsovereenkomst gesloten (productie 1 bij conclusie van antwoord; hierna: de ontwikkelingsovereenkomst). De ontwikkelingsovereenkomst vermeldt:

"ONTWIKKELINGSOVEREENKOMST

(…)

in aanmerking nemende:

(…)

c. [naam bedrijf 1] , AFBL [Vastgoed; opm. rb.] en Rotterdamse Grond hebben ervaring bij het herontwikkelen van monumentale panden in het Scheepvaartkwartier en ideeën omtrent de herontwikkeling van het Registergoed aan [eiser] en Vijverborgh gepresenteerd die daarin geïnteresseerd zijn;

d. Partijen wensen in deze akte vast te leggen op welke wijze zij met de eventuele herontwikkeling van het Registergoed zullen omgaan wat een ieders rol bij die herontwikkeling wordt en wie welke deel van het Registergoed zal behouden/verkrijgen en voor welke bedragen,

zijn overeengekomen als volgt:

(…)

Eigendomsverhoudingen. Splitsing. Koop.

Artikel 2.

(…)

2. Ten einde het mogelijk te maken dat er verschillende eigenaren van het Registergoed zijn die ieder eigenaar van een bepaald gedeelte zijn, zal het Registergoed dienen te worden gesplitst in appartementsrechten. Deze splitsing zal worden verzorgt door Kooijman Autar Notarissen overeenkomstig de bij hen op kantoor gebruikelijke voorwaarden.
Uitgangspunten daarbij zullen zijn: (…)

3. In verband met het hiervoor in dit artikel bepaalde verkoopt [eiser] aan:
(…)
zoals door ieder van hen wordt gekocht.

(…)

6. [eiser] zal indien en zodra vaststaat dat geen van de ontbindende voorwaarden vermeld in sub a en c van lid 1 van artikel 6 meer vervuld zal worden de huurovereenkomsten met de huurders welke niet tevens Partij zijn bij de onderhavige overeenkomst opzeggen en wel zodanig dat die huurovereenkomsten uiterlijk één april tweeduizend negentien eindigen, doch bij voorkeur zo kort mogelijk voor die datum. (…)

Splitsing en levering.

Artikel 4.

1. Indien en zodra de omgevingsvergunning is afgegeven, dan wel zoveel eerder als gewenst zou kunnen zijn voor de aanvraag van de splitsingsvergunning, zal [eiser] opdracht geven aan Kooijman Autar om de splitsing van het Registergoed in de gewenste appartementen te realiseren.

2. Indien en zodra de gewenste splitsing is gerealiseerd zullen de appartementen geleverd worden aan de diverse Partijen, zulks tegen betaling van de gemelde koopprijzen.

(…)

Waarborg

Artikel 5.

Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen:

- zal ieder van de kopers aan Kooijman Autar Notarissen door overmaking op haar kwaliteitsrekening bij de ABN AMRO bank NV. nr. [bankrekeningnummer] een waarborgsom van 5% van de koopprijs voldoen; of (naar keuze van de desbetreffende koper)
- zal een zodanige koper een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van 5% van de koopprijs, vermeerderd met de eventueel over die koopprijs,

zulks uiterlijk ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning.

Ontbindende voorwaarden

Artikel 6.

1. Deze overeenkomst is - benevens de overige overeengekomen ontbindende voorwaarden - gesloten onder de ontbindende voorwaarde(n), dat:

a. de hiervoor bedoelde omgevingsvergunning niet uiterlijk op één augustus tweeduizend achttien onaantastbaar en onherroepelijk is geworden;

(…)

3. Het recht om een beroep te doen op een ontbindende voorwaarde vervalt, wanneer dit beroep niet is ingesteld binnen vijf werkdagen na de betreffende bovenvermelde datum door middel van een schriftelijk bericht aan Kooijman Autar Notarissen, door of namens de Partij ten behoeve van wie de desbetreffende ontbindende voorwaarde is geschreven.

(…)"

2.11.

Omstreeks 10 juli 2017 zijn partijen bij de ontwikkelingsovereenkomst naar aanleiding van ontwikkelingen die zich hadden voorgedaan een allonge bij de ontwikkelingsovereenkomst overeengekomen (productie 2 bij conclusie van antwoord; hierna: de eerste allonge).

2.12.

Begin 2018 heeft [gedaagde 1] partijen bij de ontwikkelingsovereenkomst een voorstel gedaan voor nader te maken afspraken (productie 28 bij dagvaarding). Zijn e-mail van 20 februari 2018 met daarbij het voorstel voor een overeen te komen tweede allonge vermeldt het volgende:

"We hebben de laatste dagen weer wat stappen gezet mbt ons gezamenlijk plan. We hebben ons gezamenlijk idee door [naam architect] [architect; opm. rb.] laten vertalen in een plan [kenmerk plan] , welke hij jullie via We Transfer heeft gestuurd. We gaan voor een begane grond waarbij we ieder een kantoorappartement krijgen en één gezamenlijk kantoorappartement, de eerste verdieping voor [gedaagde 2] , de tweede verdieping voor [naam persoon 1] en mijzelf. Hiermee zijn we muv de begane grond weer redelijk terug bij ons eerste idee. Ik heb op dit idee een stuk opgesteld wat ik namens ons allen aan Peter Kooijman wil sturen met de vraag of hij een allonge wil maken op de ontwikkelovereenkomst en de eerdere opgestelde allonge.

Vriendelijk verzoek ik jullie hier goed naar te kijken en indien jullie hiermee akkoord gaan, mij dat te laten weten. Dan kunnen we weer met volle vaart vooruit."

"ALLONGE II ONTWIKKELOVEREENKOMST [adres 1]

Het betreft een allonge op de allonge van 10/7/2017 dossier [kenmerk dossier] .

• Partijen zijn een op de ontwikkelovereenkomst en een allonge op basis van gewijzigde plannen aangegaan mbt tot de ontwikkeling van het pand [adres 1] . Overleg met de gemeente heeft geleid tot het opnieuw wijzigen van de plannen door Ir. [naam architect] . Dit plan met kenmerk [kenmerk plan] is door alle betrokken partijen akkoord bevonden en genoegzaam bekend. Dit plan gaat uit van de realisatie van acht appartementen. De begane grond wordt verdeeld in vier appartementsrechten. Alsdan zouden er in totaal acht appartementen gerealiseerd worden.

• Zo spoedig mogelijk na ondertekening van deze allonge II zal het plan met kenmerk [kenmerk plan] worden voorgelegd aan de diverse instanties die de uiteindelijke afgifte van een omgevingsvergunning tegen zouden kunnen houden om te bezien of zij zich nu wel kunnen vinden in het uitgewerkte plan met kenmerk [kenmerk plan] .

• Partijen zijn als volgt geïnteresseerd in het Registergoed:

a. [eiser] : D en E
b. [gedaagde 1] en AFBL : C
c. Vijverborgh : B
d. Partijen gezamenlijk nader overeen te komen : A1, A2, A3 en A4

Appartement A wordt onderverdeeld zoals aangegeven in het plan met kenmerk [kenmerk plan] en worden zodanig verdeeld dat iedere partij één appartementsrecht verwerft en dat partijen gezamenlijk het overgebleven appartement verwerven voor algemeen gebruik. De verdeling van appartementen Al, A2, A2 en A4 wordt nu niet nader geregeld. Partijen zullen dat in een later stadium overeenkomen.

• De kosten van onderhoud, herstel, en zo nodig vernieuwing van de lift zullen worden gedragen door de eigenaren van de appartementen B, C, D en E een en ander naar rato van een breukdeel gerechtigheid tot de gemeenschap. De kosten van het bereikbaar maken van appartement E met de lift komt voor rekening van de eigenaar van appartement E.

• In afwijking van het bepaalde in de Ontwikkelovereenkomst en in de allonge van 10/7/2017 verkoopt [eiser] aan:
a. [gedaagde 1] en AFBL, althans aan de door hen op te richten vennootschap, het te creëren appartement C met bijbehorende kelderberging, voor een bedrag groot € 625.000,00.
b. Vijverborgh het te creëren appartement B met bijbehorende kelderberging, voor een bedrag groot € 625.000,00.
c. De onder b. en c. vermelde partijen ieder een te creëren appartement op de begane grond met bijbehorende kelderberging (Al, A2, A3 of A4) plus aan iedere partij 1/3 van het nader overeen te komen te creëren gezamenlijke appartement, voor nader overeen te komen bedragen uitgaande van een totale prijs van € 625.000,00 voor de gehele begane grond. Partijen zullen een verdeling van het totaalbedrag van € 625.000,00 nader overeenkomen, al naar gelang de verdeling van de appartementen A1, A2, A3 en A4.

• In afwijking van hetgeen in de allonge van 10/7/2017 is overeengekomen in artikel 4 zal indien en zodra de levering van het Registergoed heeft plaatsgevonden en zolang als de verbouwing nog niet is aangevangen, de huurinkomsten als volgt worden verdeeld:
a. De huur van de begane grond wordt naar evenredigheid van de uiteindelijk overeengekomen koopsommen van de appartementen A1, A2, A3 en A4 verdeeld onder partijen.
b. De huur van de eerste verdieping is voor eigenaar van het te creëren appartement B.
c. De huur van de tweede verdieping is voor eigenaar van het te creëren appartement C.

• Ontbindende voorwaarden voor splitsing en onherroepelijke en onaantastbare omgevingsvergunning uiterlijk op 1 december 2018."

2.13.

De op 16 april 2018 ondertekende “tweede allonge bij de ontwikkelingsovereenkomst en de eerste allonge” vermeldt onder meer (productie 3 bij conclusie van antwoord; hierna: de tweede allonge):

"TWEEDE ALLONGE BIJ ONTWIKKELINGSOVEREENKOMST EN ALLONGE DAARBIJ

(…)

in aanmerking nemende:

(…)

d. Partijen wensen in deze akte een nadere overeenkomst aan te gaan ten aanzien van de ontwikkeling van het Registergoed en daarin deels af te wijken van de Ontwikkelingsovereenkomst en de Eerste Allonge en dezen deels aan te vullen, waarbij voor zover er niet van is afgeweken de Ontwikkelingsovereenkomst en Eerste Allonge geheel in stand blijven,

zijn overeengekomen als volgt:

Planuitwerking. Omgevingsvergunning.

Artikel 1.

1. Rotterdamse Grond heeft voor de herontwikkeling een plannen laten uitwerken door Ir. [naam architect] . Deze plannen na akkoordbevinding door Partijen besproken met de diverse instanties. Op basis van de besprekingen met die instanties is thans het plan met kenmerk [kenmerk plan] ontwikkeld hetgeen door alle partijen akkoord is bevonden en genoegzaam aan partijen bekend is. Dit plan gaat uit van de realisatie van acht appartementen, waarvan er vier op de begane grond zijn gelegen.

2. Rotterdamse Grond zal het plan met kenmerk [kenmerk plan] zo spoedig mogelijk na ondertekening van deze Tweede Allonge voorleggen aan de diverse instanties die de uiteindelijke afgifte van een omgevingsvergunning tegen zouden kunnen houden om te bezien of zij zich nu wel kunnen vinden aan het uitgewerkte concept-plan dan wel wederom aanpassingen wensen.

Eigendomsverhoudingen. Splitsing. Koop.

Artikel 2.

(…)

3. In verband met het hiervoor in dit artikel bepaalde verkoopt [eiser] , in afwijking van het bepaalde in de Ontwikkelingsovereenkomst, aan:
a. [gedaagde 1] en AFBL, althans aan de door hen op te richten vennootschap, de te creëren appartementen C met bijbehorende bergingen in de kelder, alsmede een A appartement en het een derde gedeelte van appartement A4, zulks voor een bedrag groot acht honderd drie en dertig duizend drie honderd drie en dertig euro en drie en dertig cent (€ 833.333,33);
e. Vijverborgh het te creëren appartement B met bijbehorende berging in de kelder, alsmede een A appartement en het een derde gedeelte van appartement A4, zulks voor een bedrag groot acht honderd drie en dertig duizend drie honderd drie en dertig euro en drie en dertig cent (€ 833.333,33),
zoals door ieder van hen wordt gekocht.

(…)

Ontbindende voorwaarden.

Artikel 5.

Deze overeenkomst is - benevens de overige overeengekomen ontbindende voorwaarden - gesloten onder de ontbindende voorwaarde(n), dat:
a. de hiervoor bedoelde omgevingsvergunning niet uiterlijk op één december tweeduizend achttien onaantastbaar en onherroepelijk is geworden;
b. de eventueel voor de splitsing van het registergoed in appartementsrechten benodigde vergunning niet uiterlijk één december tweeduizend achttien onaantastbaar en onherroepelijk is geworden."

2.14.

De plannen tot herontwikkeling zijn uitgewerkt door architect ir. [naam architect] (hierna: [naam architect] ). Ten tijde van het overeenkomen van de tweede allonge waren de plannen zo ontwikkeld dat het voornemen bestond om het pand te splitsen in vier woonappartementen en vier kantoorappartementen. [eiser] zou twee woonappartementen en 1 1/3 kantoorappartement behouden. Een woonappartement en 1 1/3 kantoorappartement werd verkocht aan [naam bedrijf 1] en AFBL Vastgoed, althans een door hen op te richten vennootschap. Het vierde woonappartement en 1 1/3 kantoorappartement werd verkocht aan VB.

2.15.

Een e-mail van 8 juni 2018 van mevrouw [naam persoon 2] , architectmedewerker van de gemeente Rotterdam, aan [naam architect] vermeldt omtrent de planopzet (productie 37 bij conclusie van antwoord):

"Het is de bedoeling om het pand aan [adres 1] te herbestemmen naar 3 ruime appartementen met kantoorruimte voor de eigenaars op de begane grond."

2.16.

De plantoelichting van 30 juli 2018 van [naam architect] bij de aanvraag omgevingsvergunning vermeldt (productie 34 bij akte van 18 februari 2020):

"
plantoelichting

Het pand is ontworpen door architectenbureau [naam architectenbureau 1] en [naam architectenbureau 2] . [naam rederij] was een rederij. In het pand waren zowel kantoren van dit bedrijf als ook de directiewoning en dienstvertrekken gehuisvest. Voor meer inzicht in de geschiedenis van het pand en voor waardestelling zij verwezen naar de bijgewerkte bouwhistorische verkenning van [naam bedrijf 2] , door de heer [naam persoon 3] .

Ook nu geeft het bestemmingsplan "gemengd" aan (wonen, kantoren) en is het gebruik als zodanig. Het pand heeft diverse monumentale en in zeer goede staat verkerende ruimtes, doch is door deelverhuur als kantoor en de daarbij komende ad-hoc-aanpassingen en uitbreidingen ook versnipperd geraakt en in zijn monumentaliteit aangetast, met name aan de achterzijde. Er zitten diverse huurders voor zeer gedateerde huurprijzen en er is ook leegstand. Het rijksmonument is dringend toe aan onderhoud en aan een structurele modernisering van installaties, lift en voorzieningen. In de huidige opzet kan dergelijk structureel onderhoud niet uit. Opdrachtgevers zien alleen de mogelijkheid dit te realiseren indien er meer appartementen worden gerealiseerd dan er nu zijn, hierbij de karakteristiek van kantoor met directiewoningen in tact houdend. Een dergelijke ingreep geeft de mogelijkheid om tegelijk de monumentale eenheid te herstellen.

In het plan zijn de monumentale waarden als vastgesteld in de waardekaarten uit de bouwhistorische verkenning leidend geweest.

Het pand zal de oorspronkelijke opzet van kantoor met erboven woonvertrekken voor directie behouden blijven, zij het in een enigszins gewijzigde verkaveling. In plaats van één rederij op de begane grond en eerste verdieping met daarboven de directiewoning en dienstvertrekken, zullen de drie bedrijven van de drie opdrachtgevers worden gehuisvest op de begane grond en een ondergeschikt deel van de eerste verdieping, met daarboven hun directiewoningen in steeds één woning per laag. De opdrachtgevers wonen en werken allen al lang in het Scheepvaartkwartier en hebben zowel professioneel als persoonlijk een sterke band met de stad, de haven, en de architectuur van deze stad. Hun wonen en werken hier garandeert een passende en eigentijdse voortzetting van de historische waarden.

In deze opzet zal het dus gaan om maatwerk voor bekende eindgebruikers. Daarmee wordt ook het bezwaar weggenomen dat onzeker zou zijn hoe onbekende kopers met de indeling en afwerking van de monumentale ruimtes zouden omgaan. Via voorwaarden in de VVE zal dit nauwkeurig worden vastgelegd en bewaakt.

Opgeteld voorziet dit plan in:

• een structureel herstel van verdwenen of verborgen monumentale onderdelen;
• het herstel van eenheid in het pand, zowel in architectuur en als onderverdeling;
• een eigentijdse en duurzame vertaling van het oorspronkelijk gebruik als aan de havenstad gebonden woon- en werkpand;
• het -binnen de grenzen van het monumentale- naar een bij deze tijd passend veiligheids-, duurzaamheids- en comfortniveau brengen van installaties en bouwkundige onderdelen;
• het verwijderen van diverse storende latere toevoegingen, zoals uitbouwen en wijzigingen aan achtergevel en verlaagde plafonds;
• het plegen van achterstallig onderhoud, en;
• een nieuwe levensfase voor monument op een economische duurzame basis."

2.17.

Gedurende het traject ter realisering van de plannen zijn vertragingen opgetreden.

2.18.

In een e-mail van 31 december 2018 heeft [eiser] RG en VB als volgt bericht (productie 28 bij dagvaarding):

"Afgelopen 1 december 2018 verstreek de datum waarop wij de vergunningen zouden moeten hebben, genoemd in onze Ontwikkelingsovereenkomst dd. 23 februari 2017 en de daarbij volgende Allonge dd. 11 juli 2017 en de Tweede Allonge dd. 16 april 2018.

In deze Tweede Allonge vermeld artikel 5 onder Ontbindende Voorwaarden het niet beschikbaar hebben van de Omgevingsvergunning alsmede de benodigde vergunning voor de appartementsrechten op 1 december 2018. Hiermee is de rechtsgeldigheid van de Ontwikkelingsovereenkomst komen te vervallen.

Het lijkt mij goed dat wij in het nieuwe jaar snel om tafel gaan."

2.19.

In reactie op voornoemde e-mail heeft [gedaagde 1] [eiser] bericht dat op de ontbindende voorwaarde(n) binnen vijf werkdagen na 1 december 2018 een beroep had moeten worden gedaan. Nu dat niet was gedaan waren RG en VB van mening dat de overeenkomst onontbindbaar was geworden (e-mail van 17 januari 2019 van [gedaagde 1] aan [eiser] ; productie 28 bij dagvaarding).

2.20.

Het verslag van een bespreking op 8 februari 2019 vermeldt (productie 5 bij conclusie van antwoord):

"Overleg d.d. 8 januari [februari; opm. rb.] 2019
Aanwezig: [gedaagde 1] , [naam persoon 1] , [gedaagde 2] , [eiser] , [naam echtgenote eiser] , (later aangeschoven) [naam persoon 4]

Alvorens ons overleg van start gaat en de projectstatus nader wordt toegelicht is er overleg tussen de verschillende betrokken partners aangaande de voortgang. [eiser] heeft eerder aangegeven in een mail op 31 december jl. dat hij vindt dat er geen juridische basis is en dat hier over gesproken moet worden.

Rotterdamse Grond heeft naar aanleiding van de mail van [eiser] informatie ingewonnen bij een jurist en bij de notaris. De reactie van de notaris is door Rotterdamse Grond één op één met de partners gedeeld en Rotterdamse Grond heeft aan [eiser] gereageerd dat er wél een juridische basis is. Dit is door [eiser] als onprettig ervaren. Rotterdamse Grond geeft aan dat ze wilde checken of de aanname van [eiser] juist was en is van mening dat het ontbreken van juridische grond geen eigen leven moet gaan leiden.

[eiser] geeft aan dat hij vindt dat de intentie anders is geworden omdat niet zeker is wie er nu komt te wonen. Wij hebben als partners aangegeven dat we inmiddels een tijd verder zijn en dat er meerdere factoren zijn die van invloed zijn op de definitieve beslissing hierover. Dit staat los van het feit dat we nog steeds een prachtig eindresultaat willen realiseren.

[eiser] geeft aan dat de splitsing aanvraag nog steeds niet is gedaan. Half december heeft Kooijman Autar de aanvraag splitsing naar partijen gestuurd met het verzoek aan [eiser] om via www.rotterdam.nl/loket/vergunningsplitsen/ de aanvraag in te dienen. Het was hem niet duidelijk hoe dat precies moest. Rotterdamse Grond geeft aan dat een aanvraag een behandeltijd van 6 weken heeft en dat er volgens de mail van Kooijman van 19 december j.l. dan nog 6 weken termijn geldt voor tervisielegging, waardoor we hier vertraging in het proces oplopen en we uit de planning gaan lopen. [gedaagde 1] geeft aan dat de notaris een stappenplan in de mail had gestuurd over hoe aan te vragen.

Rotterdamse Grond geeft aan dat er geen antwoorden zijn gekomen op de vragen die meerdere keren gesteld zijn over aanvraag splitsing, rechttrekken financiën nav breukdelen, bevestiging huuropzegging [naam persoon 5] en reactie op eerste concept huishoudelijk reglement.

[eiser] geeft aan zich te willen beraden hoe nu verder te gaan.

Ondanks bovenstaande besluiten partijen om [naam persoon 4] zijn presentatie te laten doen. Afgelopen periode is er intensief tot in detail overleg geweest over de meest praktische aanpak van de transformatie. Zowel financieel als feitelijk.

[naam persoon 4] geeft een nadere toelichting op de bouwkosten. Hij heeft de tekeningen erbij om alles verder te verduidelijken. [eiser] geeft aan dat hij niet eerder wist dat er ook ingrepen voor hem noodzakelijk zijn omdat hij heeft aangegeven niet te willen verbouwen in de woning. [naam persoon 1] geeft hierop aan dat er inderdaad is aangegeven dat zij hebben aangegeven de woning nu niet te willen verbouwen naar 2 separate woningen, maar dat het niet onduidelijk was dat er niet enkele ingrepen in de woning gedaan moet worden voor het realiseren van terrassen/ het verwijderen van de achtergevel en het realiseren van leidingwerk/afvoeren in het pand om alles op elkaar aan te laten sluiten. [naam persoon 1] geeft aan dat dit is aangegeven in de tekeningen en besproken is in de overleggen waarbij ook [naam architect] aanwezig was. Partijen zijn uiteindelijk ingestemd met de definitieve plannen van [naam architect] .

[eiser] geeft hierop aan dat hij het project wil overdenken en dan verder een besluit hierover te nemen over hoe verder.

We spreken in gezamenlijkheid af dat [naam echtgenote eiser] samen met [naam persoon 4] op woensdag, 13 februari, het aan te passen leidingwerk op locatie in de woning doorneemt en ook kijkt of dit nog eventueel anders kan. Daarnaast plannen we een overleg in op zondag 17 februari om verder overleg te hebben."

2.21.

Op 20 februari 2019 heeft [eiser] een notitie van 19 februari 2019 aan RG en VB overhandigd (productie 28 bij dagvaarding). Die notitie luidt als volgt:

"Ter voorbereiding op ons gesprek van 20 februari as. hierbij ons commentaar op het verslag van 8 februari 2019 en een voorstel voor voortgang.

Het verslag betreft de bespreking die wij hadden op vrijdag 8 februari 2019. Niet zoals het verslag zegt 8 januari 2019.

In de tweede alinea wordt gesteld dat de reactie op de mail van [eiser] d.d. 31 december 2018 één op één met de partners is gedeeld. [eiser] heeft exclusief een mail van Rotterdamse Grond (in casu [gedaagde 1] ) gekregen. In de bespreking wordt duidelijk dat niet de oorspronkelijke initiatiefnemers de intentie hebben om er ook daadwerkelijk te gaan wonen. Het verslag is hier duidelijk over, de tijd heeft kennelijk andere inzichten gebracht. [eiser] heeft in de bespreking gesteld dat het ongewenst is dat dit niet is gedeeld met [eiser] en [naam echtgenote eiser] . Ook heeft [eiser] gesteld dat Rotterdamse Grond haar zorgplicht heeft verzaakt door [eiser] en [naam echtgenote eiser] niet te wijzen op de deadline van 1 december 2018. De datum die de Ontwikkelovereenkomst noemt als waarop de afspraken onomkeerbaar zouden zijn. Alle andere deadlines die bij huurders en/of anderen liggen/lagen zijn altijd wel gemeld.

Hoewel door technische storing de splitsingsvergunning niet is aangevraagd, is er voortdurend een termijn genoemd van zes weken. Eerst in de mail van de notaris van 19 december 2018 wordt er op gewezen dat er dan ook nog een termijn van zes weken ter visielegging is. De termijn is dus eigenlijk 12 weken. [eiser] zegt dat hij mag of had mogen verwachten dat hij door een professionele partij als Rotterdamse Grond tijdig, correct en duidelijk was geïnformeerd.

Terecht stelt het verslag dat [naam echtgenote eiser] en [eiser] meerdere malen hebben gesteld dat zij op geen enkele wijze nu willen verbouwen. Op geen enkele manier is gemeld dat er desondanks ingrepen in hun appartement dienen te geschieden. Ook hier geldt dat zij mogen verwachten dat zij door een professionele partij als Rotterdamse Grond tijdig, correct en duidelijk worden geïnformeerd. Niet zij, maar Rotterdamse Grond is de professionele partij die hen moet wijzen op specificaties en consequenties in ontwerpen en bouwtekeningen van een architect.

Graag stellen wij dat wij geen enkel bezwaar hebben wanneer [naam persoon 1] & [naam persoon 6] het appartement betrekken. Wij denken wel dat het normaal is dat je dit met elkaar deelt. Wij zullen hiertoe ook met suggesties komen voor het Huishoudelijk Reglement.

Ons bezwaar voor het ontbreken van een juridische grond van de huidige Ontwikkelovereenkomst is hiermee niet van tafel hetgeen wij stellen in de mail van 31 december 2018.

Inmiddels hebben wij ook met [naam persoon 4] met de tekeningen door ons appartement gewandeld. Met hem zijn wij van mening dat de voorgelegde investeringsbegroting welke wij per mail ontvingen op donderdag 7 februari 2019 een eenzijdige belasting van de kosten weergeeft. Om het proces niet te willen blokkeren stellen we een andere verdeling van de kosten voor die meer recht doet aan de werkelijkheid en
principles of fair business.

Wij hebben overeenstemming over de breukdelen van het pand zoals deze is na de verbouwing en splitsing van de appartementen. Voor het deel wat de investeringsbegroting d.d. 7 februari 2019 toekent aan de VVE, stellen wij voor dat wij de lift à € 60 K hier uithalen en conform de afgesproken breukdelen belasten en het overige deel omslaan naar de straks vigerende eigendomsverhoudingen van de Begane Grond, Eerste Verdieping en Tweede Verdieping."

2.22.

RG en VB hebben bij e-mail van 2 maart 2019 met bijlage puntsgewijs gereageerd (productie 28 bij dagvaarding). Vervolgens hebben betrokkenen een gesprek met elkaar gevoerd. Daarna hebben RG en VB bij e-mail van 9 maart 2019 het volgende voorstel gedaan (productie 28 bij dagvaarding):

"Wij willen allereerst aangeven dat we het fijn vonden dat we afgelopen woensdag allen de gelegenheid hebben gekregen en genomen om de standpunten, zoals die in het commentaar op het besprekingsverslag en het commentaar daar weer op, nader toe te lichten en te nuanceren. Als we het kort en bondig samenvatten waren beide commentaren niet zo stellig als deze werden gelezen. Dat opent in onze ogen de mogelijkheid om gemaakte afspraken wat fijn te slijpen.

[eiser] heeft in zijn commentaar aangegeven dat hij, na enig doorrekenen, gebaseerd op de cijfers uit de begroting van [naam persoon 4] , minder wilde bijdragen aan de verbouwingskosten van de VvE om het gebouw geschikt te maken als een appartementencomplex. Wij denken dat het, globaal doorgerekend, ongeveer neerkomt op een bedrag van € 150.000,00 excl. BTW. [eiser] stelde voor de kosten van de lift eruit te halen, die te delen volgens de sleutel VvE en de overige kosten te verdelen onder Bgr, 1e en 2e verdieping.
Wij denken dat ook zo’n oplossing weer voer is voor mogelijke discussie, omdat de kosten van het één soms het gevolg zijn van kosten van het ander en er een enorm gereken komt om uiteindelijk te bepalen wie wat nu betaald.

De issues die spelen zijn, kort samengevat:
- [eiser] en [naam echtgenote eiser] hebben er moeite mee dat [gedaagde 2] , [gedaagde 1] en [naam persoon 1] vrij kunnen beschikken en beslissen over hun eigendom in het pand;
- [eiser] en [naam echtgenote eiser] vinden dat de markt gestegen is de overeengekomen koopsommen van toen niet de koopsommen van nu zijn;
- [eiser] en [naam echtgenote eiser] vinden dat ze voor wat betreft het missen van de huurinkomsten na 1 april aanstaande alleen het risico lopen;

Voor wat betreft het tweede punt vinden [gedaagde 2] , [gedaagde 1] en [naam persoon 1] dat naast een stijging van de waarde van het vastgoed er ook een explosieve stijging van kosten zijn. Bouwkosten zijn onevenredig veel duurder geworden. En aannemers die dit werk kunnen en willen zijn schaars. Verder vinden [gedaagde 2] , [gedaagde 1] en [naam persoon 1] dat er bij het tot stand komen van de koop voor wat betreft de begane grond uitgegaan is van m2 wonen. Gaandeweg het proces is duidelijk geworden dat de begane grond geen wonen maar kantoren moet blijven. Er is een aanzienlijk verschil in waarde of we het hebben over een m2 kantoor of een m2 wonen.

Wij hebben gezocht naar een oplossing waarbij we allen weer blij zijn en die simpel en makkelijk uitvoerbaar is. Ons voorstel is dan ook om alles wat we zijn overeengekomen te laten zoals het is met uitzondering van de overeengekomen koopsom. We zijn bereid de koopsom in totaal met € 100.000,00 te verhogen. Dat wil zeggen € 50.000,00 voor De Vijverborgh Beheer BV en € 50.000,00 voor Rotterdamse Grond BV. Hiermee zijn voornoemde issues geen issues meer. Partijen spreken af over en weer zich te houden aan hetgeen is overeengekomen in de ontwikkelovereenkomst, allonge I en II, en een ieder zal zich maximaal inspannen en meewerken om het beoogde resultaat zo optimaal, mooi, en snel als mogelijk te realiseren.

Voorts is Rotterdamse Grond B.V. bereid, in lijn met de afspraak zoals die met [naam persoon 7] is gemaakt, vanaf 1 april tot de datum van levering van de appartementen een bijdrage van € 500,00 per maand te betalen voor het gebruik van de momenteel gehuurde ruimte.

Wij denken hiermee een simpele maar uiterst overzichtelijke oplossing voor te stellen."

2.23.

Het van de zijde van RG c.s. opgemaakte verslag van een bespreking van 14 maart 2019 vermeldt onder meer (productie 28 bij dagvaarding):

"Ten behoeve van het voorstel dat is gedaan door Rotterdamse Grond B.V. en Vijverborgh Beheer B.V. hebben [eiser] en [naam echtgenote eiser] aangegeven dat zij akkoord zijn. Wel geven zij aan dat zij een “ballotage” wensen binnen de VvE. Dit om ervoor te zorgen dat er bijvoorbeeld geen criminelen hier kunnen gaan wonen. Wij begrijpen de wens hierin ook al is het lastig dit in een goede vorm te gieten. Het eigendom moet uiteraard voor alle partijen vrij te beschikken zijn. [eiser] en [naam echtgenote eiser] komen met een voorbeeld van een dergelijke ballotage vanuit een ander, luxe, appartementencomplex dat we eventueel als leidraad kunnen gebruiken."

2.24.

Bij e-mail van 7 mei 2019 heeft [naam persoon 1] de concept akte van splitsing toegezonden aan [eiser] en VB, met het verzoek om dit goed door te nemen zodat partijen het "vrijdag a.s." zouden kunnen doornemen (productie 28 bij dagvaarding).

2.25.

Bij e-mail van 12 mei 2019 aan RG en VB heeft [eiser] het volgende medegedeeld (productie 28 bij dagvaarding):

"Wij hebben het voorstel goed bekeken, maar hebben eerlijk gezegd er behoefte aan dit met de notaris samen goed te bespreken. Dit is vast te organiseren."

2.26.

RG drong aan op snelle ondertekening van diverse stukken.

2.27.

Bij e-mail van 16 mei 2019 heeft [eiser] RG en VB als volgt bericht (productie 28 bij dagvaarding):

"Ik kan mij vinden in de begrotingen, in zoverre dat ik hier vertrouw op de indiener en de bouwdirectie. Het lijkt mij echter wel de correcte volgorde als ik eerst inzage heb in de omgevingsvergunning, dit moet toch de basis zijn van alle transacties die hierna volgen.
Ik ben specifiek benieuwd onder welke voorwaarden deze nu vergeven wordt.

Het gesprek met de notaris zou wat mij betreft vanavond kunnen, ook hier geen onwil, maar wij begrijpen eenvoudigweg niet wat er allemaal staat.

Maandagavond as. zou ook nog kunnen, ook ik ben dan de rest van de week op reis."

2.28.

RG bleef aandringen op snelle ondertekening van diverse stukken. Een e-mail van 17 mei 2019 van [naam persoon 1] vermeldt onder meer (productie 28 bij dagvaarding):

"(…) Daarnaast is van
grootbelang dat de splitsingsvergunning wordt aangevraagd!! (…) Dat de tekst van de ballotage later wellicht op enkele punten wordt aangepast doet voor deze aanvraag niet terzake, dit werkt nu eenmaal zo.

Tevens is van
grootbelang dat we de getekende stukken van [naam persoon 4] retour krijgen. Eerder worden er geen aannemers vastgelegd op contract. Gezien de huidige markt mogen we blij zijn met wat er nu ligt en dat we deze hebben.

Kunnen jullie hier dit weekend voor zorgdragen. (…)"

2.29.

Bij e-mail van 19 mei 2019 heeft [eiser] RG en VB als volgt bericht (productie 28 bij dagvaarding):

"Dank je wel voor de reactie.

[naam echtgenote eiser] en ik hebben net alles doorgelopen en het spijt ons te berichten dat wij e.e.a. nog niet kunnen/willen tekenen.
Wij hebben de plicht ons te vergewissen van wat wij tekenen en dat doen wij eenvoudigweg niet op deze manier.
Er is een samenhang tussen de splitsingsakte en de oprichting van de VVE ons inziens.
Wij zouden hier graag met een deskundig notaris over spreken en een en ander uitgelegd krijgen. Dat is ook wat de notaris hoort te doen.

Als eerder gezegd hebben wij geen enkele reden om te twijfelen aan de offertes van [naam persoon 4] maar we willen het wel in de juiste volgorde doen.

First things first.
Wij zijn dit traject ingegaan met de idee dat we hier met elkaar gingen wonen en werken.
Nu dit niet meer zo is, zijn wij extra op onze hoede, zeker omdat het niet onze expertise en/of ons dagelijks werk is.

Wij willen
nietsplitsen als
nietis vastgelegd in de Splitsingsakte dat de gebruikers van de begane grond ook de bewoners van de verdiepingen op de drie verdiepingen zijn. Zoals dat nu is geformuleerd, kan het zo zijn dat de bewoners andere mensen zijn dan de gebruikers op de begane grond. Dat is wat ons betreft onwenselijk.

Ook willen wij met de notaris spreken over de synchronisatie van de splitsingsakte en het concept reglement van de VVE.

Dat is nu niet congruent.

Tot slotte de tenaamstelling van de omgevingsvergunning, deze moet echt op mijn naam komen te staan.
Niet alleen omdat ik de facturen van [naam architect] heb betaald, maar ook omdat ik gewoon nog steeds de eigenaar van het geheel ben.

Met de hypotheekverstrekker voer ik eenzelfde gesprek en die zal zich hier formeel in opstellen."

2.30.

Bij e-mail van 20 mei 2019 hebben RG en VB [eiser] als volgt bericht (productie 28 bij dagvaarding):

"Vanmorgen ontvingen wij jouw mail. Het is altijd lastig om via de mail dit soort dingen helder te krijgen. Om die reden dringen wij aan om tijd vrij te maken in jouw agenda op dit helder te krijgen. Het is voor ons allen erg belangrijk de gang erin te houden. Wij hebben van onze kant werkelijk alles gedaan wat binnen onze macht ligt om te komen waar we nu zijn. We hebben jullie daar zoals afgesproken nauwgezet over geïnformeerd.

[gedaagde 2] , [gedaagde 1] en ik hebben naar aanleiding van jouw mail zojuist overleg gehad. Volgens ons is hetgeen je aangeeft in onderstaande mail grofweg in tweeën te delen.
1. Je wilt je vergewissen van wat er nu ter ondertekening ligt. Voor wat betreft de aanneemovereenkomst en offerte is daar naar onze mening in de laatste bespreking uitvoerig uitleg gegeven door [naam persoon 4] . Wij begrijpen dat daar genoeg duidelijkheid over is en dat we ons allen kunnen vinden in de voorgelegde stukken. Voor wat betreft de splitsingsakte wil je overleg met de notaris. Zoals aangegeven vinden ook wij dat een goed idee. Maar we kunnen niet verwachten van de notaris dat hij op de voorgestelde incourante tijdstippen klaar staat. Dringend verzoeken wij jullie plaats te maken in jullie agenda. De notaris heeft aangegeven bereid te zijn dit met ons te bespreken. Tijdens dat overleg kunnen we gelijk het huishoudelijk reglement ernaast leggen.
2. Aanvullende eisen/wensen jullie zijds: Wij zijn destijds een overeenkomst met elkaar aangegaan, waarbij partijen uitgegaan zijn van volledige vrije beschikking over het gekochte/verkochte. Daar is een prijs voor overeengekomen en daar is de verplichting voor uitvoering bepaalde werkzaamheden voor overeengekomen. Verder zijn we overeengekomen dat we allen uiterste inspanning zullen verrichten, teneinde het proces niet onnodig te frustreren. We hebben allen één en hetzelfde doel: Het realiseren van een mooi eindproduct. We zijn allen van mening dat hetgeen nu op papier staat zal leiden tot het beoogde resultaat. Gaandeweg het proces hebben wij gezamenlijk, onverplicht, een bedrag van € 100.000,00 toegezegd ter compensatie van de langere doorlooptijd van het vergunning traject, waar wij geen enkele invloed op hebben gehad. En gaandeweg het proces, ontstond bij jullie de wens om een ballotage in de splitsingsakte op te nemen. Ook hierin zijn we met jullie mee gegaan. Beide zaken zijn bij aanvang niet overeengekomen. Nu lezen we in onderstaande mail weer dat jullie wederom een aanvullende wens hebben. Namelijk dat de gebruikers van de kantoren dezelfde zijn als de gebruikers van de woningen. In de praktijk belemmert dat de eigenaren van de woningen in het vrij beschikken over eigen bezit. Dat is echt zo niet overeengekomen. Even vanaf het begin: Eerst zouden er woonappartementen op de begane grond gerealiseerd worden (zie ontwikkelovereenkomst) waar een koopsom voor is overeengekomen. Later bleek dat wonen onmogelijk is op de begane grond. Om het project door te laten gaan, hebben we gezamenlijk besloten op de begane grond kantoren te maken/houden. Het behoeft geen uitleg dat een m2 kantoor een geheel andere waarde heeft dan een m2 woning. Desalniettemin hebben we daar niets over gezegd of is er niets verrekend. Nu komen jullie met de wens/eis dat er niet vrij beschikt mag worden over de kantoren. Daar kunnen wij gewoonweg niet mee akkoord gaan. Er is een drempel opgeworpen tegen ongewenste gebruikers door de passage over de ballotage in de splitsingsakte. Zoals nu omschreven in het concept van de splitsingsakte is dan ook het maximale wat waarin we jullie tegemoet willen komen. Wij vinden dat jullie insteek nog steeds als verhuurder van het pand is en niet als mede-ontwikkelaar/mede-eigenaar.

De vergunning is destijds afgegeven op naam van Rotterdamse Grond. Dat weten we allen al vanaf het moment van de aanvraag. Alles is besproken en alles is overlegd. We weten dat al ruim anderhalf jaar. De reden is dat Rotterdamse Grond in het Scheepvaartkwartier meerdere Rijksmonumenten heeft getransformeerd. En zeer naar de zin van de gemeente. Het is dus een bewuste keuze geweest waar we allen bij waren en mee akkoord gegaan zijn. Als we de boel echt zuiver willen dan kunnen we proberen om de vergunning op naam van de Vereniging van Eigenaren Van Udengebouw te Rotterdam te laten overschrijven, Immers we ontwikkelen gezamenlijk, voor gezamenlijke rekening. Ook de legeskosten zullen door de VvE dienen te worden voldaan. Zoals overeengekomen. Echter dan zal er eerst gesplitst moeten worden want er is nu geen VvE.

De gang van zaken met betrekking tot jouw huidige financiering werkt als volgt: Met de ingediende splitsingsaanvraag, de omgevingsvergunning, de ontwikkelovereenkomst en de beide allonges zal je naar jouw bank moeten. Deze zal zien dat er een koopovereenkomst ligt tussen jou en ons en dat er dus geld jouw richting uitkomt. Daarmee kan je je huidige hypotheek aflossen. Mocht je restschuld hoger zijn dan de ontvangen koopsommen minus het afgesproken depot voor de kosten verbouwing VvE, dan zal die restschuld in een vorm van hypothecaire lening op jouw appartementen moeten komen. Daartoe zal de bank een taxatie willen zien. In de regel kost dat best wel enige tijd. Daarmee is dit dan ook opgelost.

Zoals je ziet, is er haast geboden. Voor de aanvraag splitsing, voor jouw actie naar jouw bank en vooral ook naar [naam persoon 4] . Wij geven je nogmaals aan dat er een reële kans is dat [naam persoon 4] en zijn onderaannemers op een bepaald moment weglopen. Er moet dus een handtekening gezet worden onder de aannemingsovereenkomsten. Dit staat ons inziens los van de exacte omschrijving van ballotage.

Gaarne spoedige re(actie)."

2.31.

Bij brief van 30 mei 2019 heeft [eiser] [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [naam persoon 1] als volgt bericht (productie 28 bij dagvaarding):

"Na jullie lange mail van 20 mei jongstleden is het nu tijd voor een lang epistel van ons op deze Hemelvaartsdag.

1. Terug uit Canada hebben wij zoals aangekondigd een onafhankelijk notaris geraadpleegd. Wij hebben een aantal bezwaren tegen de concept splitsingsakte. Maar nog meer bezwaar hebben wij tegen de gang van zaken van dit concept. Wat een rare suggestie dat ons voorstel een eigen c.q. andere notaris te raadplegen als ‘niet serieus bedoeld zeker’ wordt betiteld. En als wij het document willen bekijken en ons deskundig willen laten adviseren, staan jullie dat nauwelijks toe en mogen we dan ‘op bezoek’ bij jullie notaris op een enkel uur dat het hem convenieert, terwijl wij minstens een paar uur nodig hebben het document te bespreken. Daar passen wij voor. Maar er is meer aan de hand dan dat.

2. In december heb ik jullie gemaild dat de rechtsgeldigheid van de ontwikkelingsovereenkomst is komen te vervallen bij gebrek aan een omgevingsvergunning per 1 december 2018. Ik heb toen die ontbindende voorwaarde ingeroepen omdat de vergunning er wéér niet was, nadat de termijn al twee keer was opgeschoven (van 1 augustus naar 1 oktober en toen naar 1 december). Op 8 januari 2019 hebben wij met elkaar gesproken. Jullie deelden mede dat jullie de notaris hadden geraadpleegd en een ons onbekende jurist en dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde door mij te laat zou zijn gedaan (niet binnen 5 dagen). In het door [naam persoon 1] gemaakte verslag staat dat
“Dit is door [eiser] als onprettig ervaren”. Dat was ook zo. En ook -zoals ook in het verslag staat- dat ik me wilde beraden, het project wilde overdenken en een besluit zou nemen.

3. Dat besluit is nu genomen: wij gaan niet met jullie verder. We zijn vandaag op de kop af weer zes maanden verder en er is nog steeds geen omgevingsvergunning toegekend, wordt er fraude gepleegd in de ter inzage gelegde omgevingsvergunning en zijn wij misleid.

4. Jullie handelwijze bevalt ons van geen kant. Wij waren geschokt toen wij van jullie vernamen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet zelf in het pand zullen gaan wonen. Dat is vanaf het begin -eind 2016- de uitdrukkelijke inzet, opzet en afspraak geweest. Dat jullie je daar nu niets aan gelegen laten liggen en hier keihard overheen walsen is voor ons onacceptabel. Er is sprake van geschonden vertrouwen en een onherstelbare vertrouwensbreuk.

5. Het feit dat jullie een omgevingsvergunning hebben aangevraagd op naam van Rotterdamse Grond B.V. voelt ook helemaal niet goed. Dat dat in overleg met ons zou zijn gebeurd, is gewoon niet waar. Jullie hebben ons nooit ook maar enige concept versie van de aanvraag laten zien. De aanvraag was ineens en zonder onze instemming ingediend. Wij hebben er op vertrouwd dat dat in onze naam was gebeurd. Achteraf bezien, was het niet aan ons toesturen een vergissing? De vergunning hoort op mijn naam als eigenaar. Punt uit.

6. Als klap op de vuurpijl hebben jullie ook maar even een aannemer of groep onderaannemers ingeschakeld en moeten wij nu hals over kop een aannemingscontract tekenen, met geen enkel zicht op met wie wij in zee zouden gaan. Waarom moeten wij twee en een halfjaar wachten en dan binnen een week een opdrachtbevestiging tekenen? Jullie trekken alles naar je toe, terwijl wij nota bene de eigenaren van het pand zijn.

7. Telkens noemen jullie zaken in jullie branche “gebruikelijk”. Dat zal wel, maar niet voor ons. Dat laten wij niet gebeuren.

8. Jullie hebben ons medegedeeld dat er ook in het door ons bewoonde deel van het pand verbouwd moet worden. Vanaf dag één is gesteld en duidelijk gemaakt dat wij dit niet willen. Wij gaan daar niet mee akkoord. Dat was niet afgesproken

9. Ook tegen het voorstel van een VVE hebben wij fundamentele bezwaren. Het begint al met het aantal deelnemers: wij gaan uit van 3, maar jullie van 8. Weer een dispuut. Daar gaan we ook niet uit komen.

10. Over de VVE gesproken. Uit de lucht kwam vallen een email van 3 mei 2019 van [gedaagde 2] /Parcours Real Estate B.V. met de mededeling dat De Vijverborgh 1 Beheer 4 parkeerplaatsen heeft verhuurd per 1 september 2019 aan de (niet eens bestaande) VVE Van Udengebouw voor € 1.250,00 per parkeerplaats exclusief BTW, dus eventjes voor € 5.000,00 totaal per jaar. Dit zonder ons erin te kennen! Hier was ons niets van bekend. Toen ik vroeg wat dat te betekenen had, kreeg ik als antwoord dat dat alleen voor de vorm nodig was om de vergunning te krijgen maar dat ik nog wel een briefje tegemoet kon zien waarin zou staan dat we die factuur nooit zouden krijgen. Ik vind dit vreemd. Het is fraude. Het is belangenverstrengeling.

11. Jullie lange e-mail van 20 mei jongstleden laat zien -evenals de andere mails en (overigens niet door ons goedgekeurde) verslagen van dit jaar- hoezeer wij op (hoofd)punten met elkaar van mening verschillen en dat we op een reeks van punten totaal geen overeenstemming hebben en ook niet zullen krijgen. We zijn en worden het gewoon niet eens, maar dat is niet zo gek. Onze oorspronkelijke intenties blijken totaal niet hetzelfde te zijn als die van jullie. Wij gaan er van uit dat wij hier lang en gelukkig zouden wonen, jullie hadden een handige vastgoedtransactie voor ogen.

12. Ik haal hieronder enkele dingen aan uit jullie mail van 20 mei jongstleden:

“De notaris heeft aangegeven bereid te zijn dit met ons te bespreken”.

Tjonge jonge. Wat een geweldige notaris toch. De notaris is bereid. Wat fijn. Maar ook: wat een onzin. Het is zijn werk en ambtelijke plicht. Moeten wij blij zijn dat hij bereid is ons te ontvangen? Hij werkt voor jullie toch en jullie toch niet voor hem? Maar bovendien: wij hebben toch het recht een eigen notaris in te schakelen? Een notaris die geen tijd of wil heeft ons tekst en uitleg te geven, roept verdenkingen over zich of de situatie af.

“volledige vrije beschikking over het gekochte/verkochte”.

Nee. Zo is het absoluut niet. Wij zijn niet zoals jullie projectontwikkelaars, maar eigenaren en bewoners die met ons gezin met opgroeiende dochters hier veilig en prettig blijven wonen.

“Nu lezen we in onderstaande mail weer dat jullie wederom een aanvullende wens hebben. Namelijk dat de gebruikers van de kantoren dezelfde zijn als de gebruikers van de woningen. (…). Nu komen jullie met de wens/eis dat er niet vrij beschikt mag worden over de kantoren. Daar kunnen wij gewoonweg niet mee akkoord gaan.”

Wat een waanzin. Dit is op verzoek van welstand en we hebben met elkaar de oplossing bedacht dat elke bewoner van een verdieping een eigen kantoor heeft op de begane grond. Wij hebben nota bene over de vloer gewandeld en de keuze van de kamers gemaakt. Daar heb ik mij nog bijzonder coulant opgesteld door genoegen te nemen met de minst courante kamers aan de achterzijde. Nu blijkt jullie motivatie. De best te verhuren kamers komen nu jullie toe. Nu dreigen wij alsnog in een bedrijfsverzamelgebouw te komen wonen, dit was nu juist uitdrukkelijk niet de bedoeling. Heren, het gaat gewoon niet gebeuren en dat jullie dit nu ontkennen is ongelooflijk.

“Wij geven je nogmaals aan dat er een reële kans is dat [naam persoon 4] en zijn onderaannemers op een bepaald moment weglopen. Er moet dus een handtekening gezet worden onder de aannemingsovereenkomsten.”

So what? Hoe moeten wij dat lezen ‘ [naam persoon 4] en zijn onderaannemers’. Is hij dan de aannemer? Maar dat is hij toch helemaal niet? Volgens zijn inschrijving in de KvK geeft hij advies en begeleiding bij bouwprojecten. Dat is toch geen aannemer! Waarom ligt er wel een kostenopstelling van [naam persoon 4] maar krijgen wij geen enkel inzicht met welke onderaannemers en toeleveranciers hij werkt? [naam persoon 4] heeft zijn begrotingen gepresenteerd en ik heb het aangehoord. Maar nog voor ik het met derden heb kunnen bespreken en laten toetsen door een deskundige en zonder enig vergelijkingsmateriaal, offertes van anderen (dat is toch gebruikelijk in jullie branche?), moet ik’s anderendaags de aanneemovereenkomst tekenen. Daarbij hebben wij geen enkel inzicht in de investeringen en bouwplannen die op de eerste en tweede verdieping worden gedaan. Worden die wel gedaan en tegen welke kosten? Of zijn die kosten versleuteld in de begrotingen die aan mij zijn voorgelegd?

[naam persoon 4] maakte bij zijn presentatie geen verkeerde indruk, maar ik heb geen referenties of trackrecord gezien. De verbouwing van de 3e en 4e verdieping van [adres 1] hebben wij enkele jaren geleden laten uitvoeren door een regulier en keurig, te goeder naam en faam bekend staand aannemingsbedrijf, Van de Lecq en Droogers (meer dan een eeuw oud) in Bleiswijk, geheel naar tevredenheid. Zo zou het nu ook moeten en niet met een voor mij onbekende eenmanszaak, die voor aannemer gaat spelen en in opdracht van jullie lijkt te werken in plaats van voor het collectief. Dit boezemt geen vertrouwen in. Met welke ‘onderaannemers’ wil [naam persoon 4] gaan werken? Wie loopt er weg als we niet opschieten? [naam persoon 4] of de ons onbekende anderen? Rustig laten lopen zou ik zeggen.

“Wij vinden dat jullie insteek nog steeds als verhuurder van het pand is en niet als medeontwikkelaar/mede-eigenaar.”

Onze insteek is die van eigenaren van [adres 1] . Ten onrechte noemen jullie ons ontwikkelaars. Dat zijn wij niet. Wij hebben een door jullie opgestelde overeenkomst, die door jullie “Ontwikkelingsovereenkomst” is genoemd, getekend maar daarmee zijn wij nog geen ontwikkelaars geworden.

Ik ben sinds februari 1998, dus ruim 21 jaar eigenaar van dit unieke Rijksmonument. Wij hopen hier nog vele jaren te wonen. En jullie zouden hier ook komen wonen. Dat blijkt niet het geval te zijn. In ons laatste gesprek heb ik duidelijk gezegd dat we ons ernstig misleid voelen. Daar hadden jullie niet van terug. Jullie doen net of wij met zijn vieren een pand kopen. Jullie negeren onze 21-jarige eigendomspositie en wensen niet onze legitieme wensen als de oorspronkelijke eigenaren te respecteren.

13. Het bovenstaande is geen volledige en uitputtende lijst van meningsverschillen, twistpunten, open einden en eindjes.

14. Kortom: de maat is vol voor ons. Het is een lijdensweg geweest sinds eind 2016 van ruim tweeënhalf jaar. Wij zijn zeer teleurgesteld in jullie en de gang van zaken. [naam echtgenote eiser] voelt zich gekrenkt. Wij hebben ons van onze kant altijd loyaal opgesteld, in volledige openheid en jullie ons vertrouwen geschonken. Dat is beschaamd. Wij betreuren dat het zo is gelopen. Het is niet anders."

2.32.

RG en VB hebben [eiser] in kort geding doen betrekken teneinde - kort weergegeven - [eiser] te doen veroordelen tot het verrichten van bepaalde handelingen die strekken tot nakoming van de overeenkomst tussen partijen. Bij vonnis in kort geding van 2 augustus 2019 van de voorzieningenrechter in deze rechtbank is een deel van de ingestelde vorderingen toegewezen en is [eiser] veroordeeld tot - kort weergegeven - opdrachtverstrekking aan notariskantoor Kooijman Autar tot het doen opstellen van een definitieve akte van splitsing, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom (productie 27 bij dagvaarding).

2.33.

[eiser] heeft hoger beroep ingesteld.

2.34.

Namens [eiser] hebben een door hem ingeschakelde notaris en zijn advocaat gecommuniceerd met notariskantoor Kooiman Autar. Notariskantoor Kooijman Autar heeft vervolgens financiële voorwaarden gesteld aan het willen accepteren van een opdracht van [eiser] . [eiser] heeft die voorwaarden niet geaccepteerd.

2.35.

Op 23 augustus 2019 hebben RG en VB ter zake van dwangsommen ten laste van [eiser] beslag doen leggen op alle bankrekeningen van [eiser] bij [naam bank] . [eiser] bekleedt een bestuursfunctie (Communicatie en Corporate Affairs) binnen [naam bank] .

2.36.

Bij vonnis in kort geding van 30 augustus 2019 van de voorzieningenrechter in deze rechtbank is het gelegde beslag opgeheven en is RG en VB verboden om de dwangsommen te executeren totdat uitspraak is gedaan in het hoger beroep van het vonnis dan wel, als dat eerder is, uitspraak in deze bodemprocedure.

2.37.

RG en VB hebben hoger beroep ingesteld.

2.38.

Inmiddels wordt het pand nog slechts bewoond door het gezin van [eiser] . De vroeger aan derden verhuurde (kantoor)ruimtes staan leeg.

3..Het geschil

in conventie

3.1.

Bij dagvaarding heeft [eiser] de rechtbank verzocht om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

"1) Te verklaren voor recht dat de op 20 februari 2017 door partijen gesloten ontwikkelingsovereenkomst op 1 december 2018 van rechtswege is vervallen.

2) Gedaagden te verbieden op welke wijze dan ook gebruik te maken van de omgevingsvergunning en te bevelen om niets ten aanzien van [adres 1] te ondernemen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5000 per dag

3) Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om € 382.069,00 (zegge: driehonderd en twee en tachtig duizend en negenenzestig EURO) aan [eiser] te betalen wegens het bedrog, de dwaling en toerekenbaar tekortkomen jegens [eiser] ;

4) Gedaagden hoofdelijk te veroordelen de overige mogelijke schade van [eiser] te vergoeden, op te maken bij staat.

5) Rotterdamse Grond te veroordelen tot betaling van € 10.271,58 (zegge: tienduizend twee honderd en een en zeventig euro en achtenvijftig Euro cent) wegens achterstallige huur;

6) Rotterdamse Grond te veroordelen om binnen vijf werkdagen na het ten deze te wijzen vonnis een bankgarantie te doen stellen ad € 5.137 conform de tekst van de bankgarantie van 20 januari 2015 van ABN AMRO Bank;

7) Te bevelen dat Rotterdamse Grond Het gehuurde in [adres 1] uiterlijk per 31 december 2019 dient te ontruimen;

Subsidiair

8) Te verklaren voor recht dat de ontwikkelingsovereenkomst is ontbonden wegens het ontbreken van een omgevingsvergunning op 1 december 2018 en wegens de mededeling van 31 december 2018 van [eiser] dat de ontwikkelingsovereenkomst geen rechtskracht meer heeft, dat er op 1 december 2918 een omgevingsvergunning zou zijn voor de verbouwing van [adres 1] en dat het beroep van Rotterdamse Grond en Vijverborgh het feit dat die inroeping te laat, namelijk niet binnen 5 dagen na 1 december 2018 is gebeurd, ongegrond is, dan wel onaanvaardbaar is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid;

9) De ontwikkelingsovereenkomst van 20 februari 2017 te vernietigen op grond van door Rotterdamse Grond en gepleegd bedrog (art.3:44 BW), te weten dat zij aan [eiser] hebben kenbaar gemaakt zelf in [adres 1] te zullen gaan wonen na realisatie van appartementen en dat zij tot in december 2018 [eiser] in die waan hebben gelaten;

10) De ontwikkelingsovereenkomst van 20 februari 2017 te vernietigen op grond van door Rotterdamse Grond en Vijverborgh Beheer gepleegd bedrog (art.3:44 BW), te weten dat de gemeente Rotterdam zou hebben geëist in het kader van het realiseren van de ontwikkelingsovereenkomst van 17 februari 2017 dat op de begane grond van Veerhaven kantoren zouden blijven, hetgeen na 30 mei 2019 is gebleken geen eis van de gemeente te zijn geweest, maar een eigen initiatief van Rotterdamse Grond en Vijverborgh;

11) De ontwikkelingsovereenkomst van 20 februari 2017 te vernietigen op grond van door Rotterdamse Grond en Vijverborgh gepleegd bedrog (art.3:44 BW), te weten dat zij eisen dat bij de verbouwing van Veerhaven 14‑15 er ook aan de door [eiser] en zijn gezin bewoonde 3e en 4e verdieping verbouwingen en bouwkundige ingrepen dienen plaats te vinden, hetgeen uitdrukkelijk nooit de bedoeling van [eiser] is geweest en als zodanig door hem kenbaar is gemaakt aan Rotterdamse Grond en Vijverborgh;

12) De ontwikkelingsovereenkomst van 20 februari 2017 te vernietigen op grond van door Rotterdamse Grond en Vijverborgh gepleegd bedrog (art.3:44 BW), te weten dat zij eenzijdig zonder [eiser] daarin te kennen een overeenkomst hebben gesloten voor de huur van vier (4) parkeerplaatsen voor € 1.250,00 per parkeerplaats exclusief BTW, in totaal voor € 5000,

13) De ontwikkelingsovereenkomst van 20 februari 2017 te vernietigen op grond van door Rotterdamse Grond en Vijverborgh gemaakt misbruik van omstandigheden (art.3:44 BW),

14) De ontwikkelingsovereenkomst van 20 februari 2017 te vernietigen op grond van dwaling van [eiser] (art.6:228 BW) wegens

- Het door Rotterdamse Grond en Vijverborgh geuite voornemen om te gaan wonen in [adres 1]
- Het voorspiegelen dat kantoren op de begane grond een eis van de Gemeente zou zijn
- Dat er op de 3e en 4e verdieping geen verbouwingen zouden plaats vinden

15) De ontwikkelingsovereenkomst van 20 februari 2017 te ontbinden wegens door Rotterdamse Grond en Vijverborgh toerekenbaar tekort schieten bij de uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst van 20 februari 2017 wegens

- Gebrek aan professionaliteit
- Het 12 (twaalf) maanden te laat indienen van de aanvraag voor omgevingsvergunning (op 4 juni 2018 i.p.v. 1 juni 2017)
- Het gebrekkig traject Monumentenzorg, ontbreken van stukken, onvolledige gegevens
- Het niet storten van een waarborgsom van 5 % van de koopprijs en het niet stellen van een bankgarantie van 5% van de koopprijs;

16) Gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten van deze procedure."

En na vermeerdering van eis voorts:

"- Dat de Rechtbank verklaart voor recht dat eiser geen dwangsommen jegens gedaagden heeft verbeurd en het vonnis van 2 augustus 2019 is nagekomen door het daarin gegeven bevel uit te voeren;

- Subsidiair dat de Rechtbank verklaart voor recht dat eiser ten aanzien van de dwangsommen een beroep op overmacht toekomt, omdat notaris Kooijman een voorschot van € 3000,00 heeft geëist en een uurtarief van € 350, 00, waar het vonnis van 2 augustus 2019 niet in voorziet, terwijl bovendien die financiële eisen niet redelijk zijn;

- Meer subsidiair dat de Rechtbank, met toepassing van art 611 sub d Rv, luidende als volgt:

“De rechter die een dwangsom heeft opgelegd, kan op vordering van de veroordeelde de dwangsom opheffen, de looptijd ervan opschorten gedurende de door hem te bepalen termijn of de dwangsom verminderen in geval van blijvende of tijdelijke, gehele of gedeeltelijke onmogelijkheid voor de veroordeelde om aan de hoofdveroordeling te voldoen”

de dwangsom opheft c.q. opschort."

Ter zitting van 4 maart 2020 heeft [eiser] de op huur betrekking hebbende vorderingen sub 5, 6 en 7 ingetrokken.

3.2.

RG c.s. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de kosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

RG c.s. vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. [verweerder] te veroordelen om binnen een week na betekening van dit vonnis de Overeenkomst tussen partijen verder na te komen door allereerst de door notaris Kooijman Autar opdracht te verstrekken, tot het op basis van die Overeenkomst opstellen van een definitieve akte van splitsing met ballotageregeling ter zake de bebouwde onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [postcode] Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Rotterdam 4E afd., sectie [sectie] , nummer [nummer] , waarbij [verweerder] akkoord dient te gaan met 1/3 van het uurtarief van notaris Kooijman van € 350,- excl. BTW en 1/3 van een voorschot van € 3000,- excl. BTW en de overige 2/3 wordt betaald door eisers in reconventie en bij niet-nakoming daarvan eisers te machtigen om namens [verweerder] deze opdracht aan genoemde notaris te verstrekken;

2. [verweerder] te veroordelen om binnen één dag na ontvangst van deze op basis van de Overeenkomst opgestelde definitieve splitsingsakte bij het daartoe bevoegd gezag een aanvraag in te dienen voor de splitsingsvergunning ter zake de bebouwde onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [postcode] Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Rotterdam 4E afd., sectie [sectie] , nummer [nummer] en bij niet-nakoming daarvan eisers te machtigen om namens [verweerder] en voor rekening van [verweerder] voornoemde splitsingsvergunning aan te vragen bij het daartoe bevoegd gezag;

3. [verweerder] vervolgens te veroordelen om deze op basis van de Overeenkomst opgestelde definitieve splitsingsakte binnen 2 dagen na akkoord - welk akkoord niet op onredelijke gronden mag worden onthouden - te ondertekenen en zijn medewerking te verlenen aan het notarieel passeren van die splitsingsakte ten overstaan van voornoemde notaris, en, bij niet tijdige nakoming daarvan, in de zin van artikel 3:300, tweede lid BW te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [verweerder] aan het passeren van de splitsingsakte;

4. [verweerder] vervolgens te veroordelen om uiterlijk binnen een week na afgifte door het bevoegd gezag van de splitsingsvergunning zijn medewerking te verlenen bij de totstandkoming van een aanneemovereenkomst gebaseerd op het definitieve plan van de architect, zoals dat is goedgekeurd door de gemeente Rotterdam en de daarop gebaseerde onherroepelijke omgevingsvergunning,
primairdoor de daartoe voorliggende offerte van [naam persoon 4] management mede te ondertekenen,
subsidiairdoor in gezamenlijkheid met eisers op grond van de bestaande plannen opdracht te verstrekken aan een andere aannemer tot uitvoering van de beoogde in de bestaande aanneemovereenkomst opgenomen werkzaamheden;

5. [verweerder] te veroordelen tot een aan eisers te betalen dwangsom van € 5.000, = (zegge: vijfduizend euro) voor iedere dag, een dagdeel daaronder mede begrepen, dat hij niet aan de onder 4 omschreven veroordeling voldoet.

6. [verweerder] vervolgens te veroordelen om binnen een week na het onherroepelijk worden van de splitsingsvergunning en na ondertekening van de aanneemovereenkomst ten overstaan van de notaris voornoemd over te gaan tot levering van de appartementsrechten zoals in de Overeenkomst, in het bijzonder in de 2e allonge is omschreven en, bij niet tijdige nakoming daarvan, in de zin van artikel 3:300, tweede lid BW te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [verweerder] aan de notariële levering van bedoelde appartementsrechten;

7. [verweerder] te gebieden al datgene na te laten, waaronder begrepen het instellen van bestuursrechtelijke bezwaar/beroep, dat (tijdige) uitvoering van de veroordelingen als hierboven in dit petitum onder 1 t/m 4 bedoeld in de weg staat;

8. [verweerder] te veroordelen tot vergoeding van de door eisers tot op heden geleden schade en gemaakte (onnodige) kosten, alsmede nog te lijden schade en nog te maken (onnodige) kosten, waaronder mede begrepen alle kosten van juridische en overige deskundige bijstand, zulks op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet;

14. [verweerder] te veroordelen in de kosten van deze procedure en eventuele nakosten na het gewezen vonnis."

3.5.

[verweerder] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

in conventie

4.1.

De rechtbank zal recht doen op de vordering zoals die na vermeerdering en - ter zitting - vermindering van eis uiteindelijk is komen te luiden. Tegen de vermeerdering van eis is geen bezwaar gemaakt. De rechtbank acht de vermeerdering van eis ook niet in strijd met de eisen van een goede procesorde.

4.2.

[eiser] doet een beroep op een overeengekomen ontbindende voorwaarde. Voorts beroept hij zich op bedrog, misbruik van omstandigheden, dwaling, wanprestatie en onrechtmatige daad. De strekking van de vorderingen van [eiser] is dat hij ontheven is/dient te worden uit de voor hem uit de ontwikkelingsovereenkomst met allonges jegens RG c.s. voortvloeiende verplichtingen en dat RG c.s. dienen te worden veroordeeld tot vergoeding van de door [eiser] als gevolg van hun tekortkoming geleden schade.

4.3.

Voordat de rechtbank overgaat tot de juridische beoordeling, zal de rechtbank in aanvulling op de hiervoor onder 2.1 tot en met 2.38 genoemde vaststaande feiten nader ingaan op de feitelijke context van het geschil zoals zich dat blijkens de overgelegde producties en het verhandelde ter zitting tussen partijen heeft ontwikkeld.

4.4.

Partijen hebben vanaf de eerste contacten over de eventuele herontwikkeling gedurende vrij lange tijd op vriendschappelijke voet met elkaar verkeerd.

4.5.

Voordat afspraken tussen partijen zijn gemaakt en vastgelegd over herontwikkeling van het pand meende [eiser] - volgens zijn stellingen - dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] er zeer in geïnteresseerd waren om, net als [eiser] en zijn gezin, na realisatie van meer appartementen in het pand ieder met hun gezin een van de appartementen in dat complex te betrekken. Ter zitting is de rechtbank, uit het daarover tussen [eiser] en [gedaagde 2] gevoerde gesprek, gebleken dat in ieder geval [gedaagde 2] het er destijds toe heeft geleid dat die - onjuiste - gedachte bij [eiser] is ontstaan en heel lang is blijven bestaan. Zo is er in diverse gezellige gesprekken door [gedaagde 2] onder meer over toekomstige gezamenlijke barbecues en dergelijke gesproken. Opmerking verdient dat [gedaagde 1] desgevraagd ter zitting heeft opgemerkt nooit enige interesse te hebben gehad om zijn woning met tuin te Hillegersberg in te ruilen voor een stadsappartement. Dat hij dat destijds ook kenbaar heeft gemaakt aan [eiser] heeft hij echter niet verklaard.

4.6.

De werkelijke interesse van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] in het pand betrof van aanvang af de mogelijkheid om het pand te doen splitsen in appartementen en die na herontwikkeling tegen een zo hoog mogelijke prijs zouden kunnen worden verkocht teneinde zoveel mogelijk winst te realiseren. In de spreekaantekeningen van de advocaat van RG c.s. onder 18 is dit als volgt uitgedrukt:

"Zo is met [eiser] nooit afgesproken dat de heren [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
persoonlijkzouden
kopen. Het betreft gewoon een
zakelijke investering, voor DVB in zijn hoedanigheid van belegger, voor RG als projectontwikkelaar. (….)"

4.7.

Nadat [eiser] zich is gaan realiseren dat de insteek van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] van aanvang af een zuiver commerciële was, is [eiser] zich gaandeweg kritischer gaan opstellen. Daarbij was voor [eiser] van belang dat hij - anders dan de anderen - plezierig met zijn gezin in het pand wilde blijven wonen.

4.8.

RG c.s. zijn druk gaan uitoefenen op [eiser] om snel akkoord te gaan met (onomkeerbare) stappen in het proces van herontwikkeling, zoals het reeds ondertekenen van een aannemingsovereenkomst. [eiser] heeft zich vervolgens (alsnog) door deskundigen - een notaris en een advocaat - laten adviseren.

4.9.

Uiteindelijk heeft [eiser] alle vertrouwen in RG c.s. verloren. Daarbij heeft volgens [eiser] een belangrijke rol gespeeld dat [eiser] constateerde dat RG c.s. het als normaal zakendoen beschouwden om de gemeente op verschillende punten bewust onjuist voor te lichten met het doel om een vergunning te verkrijgen. Die bewust onjuiste voorlichting van de gemeente betreft het volgende. RG c.s. hebben het bestaan van een overeenkomst inzake gehuurde parkeerplekken gefingeerd (zie hiervoor onder 2.31 sub 10). Voorts hebben RG c.s. de architect in de plantoelichting bij de aanvraag van de omgevingsvergunning in strijd met hun werkelijke voornemens de volgende passage doen opnemen (zie ook hiervoor onder 2.16):

"In het plan zijn de monumentale waarden als vastgesteld in de waardekaarten uit de bouwhistorische verkenning leidend geweest.

4.10.

In de correspondentie en in deze procedure stellen RG c.s. zich op het standpunt dat het nooit de bedoeling is geweest dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] (en hun gezinnen) zelf in het pand zouden gaan wonen, met dien verstande dat [gedaagde 2] ter zitting heeft opgemerkt dat voor de toekomst best mogelijk te achten. RG c.s. hebben er in hun verhouding tot [eiser] niet mee willen instemmen dat zou worden vastgelegd dat de eigenaren van de appartementen ook de gebruikers van de kantoren zouden zijn.

4.11.

[eiser] heeft ter zitting medegedeeld dat voor hem volstrekt onacceptabel is dat de gemeente door RG c.s. bewust onjuist is voorgelicht met het doel om een vergunning te verkrijgen en die vergunning vervolgens voor andere doelen te gebruiken dan waarvoor die is verleend. [eiser] heeft er in dit verband op gewezen dat hij diverse adviesfuncties bij de gemeente Rotterdam vervult en voorts dat hij ook als directeur van [naam bank] van onbesproken gedrag dient te zijn. [eiser] heeft erop gewezen dat hij de zogeheten bankiers-eed heeft afgelegd en dat DNB in dat kader toezicht uitoefent. Mede om die redenen acht [eiser] iedere vorm van verdere samenwerking met RG c.s. onmogelijk. Dat thans de eerste en tweede verdieping van het pand leeg staan en dat de kosten daarvan voor [eiser] doorlopen terwijl daar geen (huur)inkomsten meer tegenover staan, neemt [eiser] in afwachting van de uitkomst van deze procedure (eventueel in meer instanties) voor lief.

4.12.

Van de zijde van RG c.s. is ter zitting medegedeeld dat zij van mening zijn dat [eiser] ten opzichte van hen zijn handen vrij wil krijgen, teneinde de door hen bedachte en voorbereide herontwikkeling alsnog alleen ten behoeve van zichzelf te effectueren zodat hij de winst niet met RG c.s. hoeft te delen.

4.13.

Thans komt de rechtbank toe aan de juridische beoordeling.

4.14.

De vorderingen tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen worden afgewezen. [eiser] heeft niet met hen gecontracteerd. Uit de door [eiser] aangevoerde feiten en omstandigheden kan ook niet worden afgeleid dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] jegens [eiser] een onrechtmatige daad hebben gepleegd. De enkele stelling van [eiser] dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , handelend voor RG en VB, meervoudig bedrog zouden hebben gepleegd (dagvaarding onder 35.1) acht de rechtbank daarvoor onvoldoende. Niet in geschil is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] steeds als bestuurders van de betrokken rechtspersonen zijn opgetreden. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarbij jegens [eiser] zodanig in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid hebben gehandeld dat dit de conclusie rechtvaardigt dat zij persoonlijk uit onrechtmatige daad aansprakelijk zijn jegens [eiser] , kan de rechtbank uit het door [eiser] ten aanzien van ieder van hen gestelde niet afleiden. Evenmin kan de rechtbank uit de stellingen van [eiser] een andere rechtsgrond afleiden die toewijzing van enigerlei vordering jegens [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] persoonlijk zou kunnen rechtvaardigden.

4.15.

De visie van [eiser] dat in de verhouding tot RG en VB de ontwikkelingsovereenkomst op 1 december 2018 van rechtswege is vervallen (zie vordering sub 1 onder 3.1), acht de rechtbank onjuist. Uit hetgeen partijen zijn overeengekomen, vloeit voort dat ontbindende voorwaarden uitdrukkelijk en tijdig dienden te worden ingeroepen op de in de ontwikkelingsovereenkomst vermelde wijze. De partijen bij de tweede allonge zijn als ontbindende voorwaarde nader overeengekomen: dat de omgevingsvergunning niet uiterlijk op 1 december 2018 onaantastbaar en onherroepelijk is geworden (artikel 5 aanhef en sub a; zie hiervoor onder 2.13). De considerans van de tweede allonge vermeldt onder d dat voor zover er niet is afgeweken van de ontwikkelingsovereenkomst deze geheel in stand blijft. De ontwikkelingsovereenkomst vermeldt in artikel 6 lid 3 dat het recht om een beroep te doen op een ontbindende voorwaarde vervalt, wanneer dit beroep niet binnen vijf werkdagen is ingesteld door middel van een schriftelijk bericht aan Kooijman Autar Notarissen (zie hiervoor onder 2.10). Een dergelijk beroep op de betreffende ontbindende voorwaarde is door [eiser] niet tijdig en niet op de juiste wijze gedaan. Derhalve is het recht om een beroep op de ontbindende voorwaarde te doen vervallen.

4.16.

Feiten of omstandigheden die meebrengen dat [eiser] de tussen partijen gesloten overeenkomst(en) op dit punt anders heeft mogen begrijpen dan uit de tekst kan worden afgeleid, zijn gesteld noch gebleken. De rechtbank acht het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat RG c.s. zich hebben beroepen op het verstreken zijn van de termijn waarbinnen een beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde. Uitgangspunt is dat partijen zijn gebonden aan hetgeen zij met elkaar zijn overeengekomen.

4.17.

In artikel 5 van de ontwikkelingsovereenkomst zijn partijen het volgende overeengekomen (zie hiervoor onder 2.10):

"Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen:

zulks uiterlijk ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning."

4.18.

Vast staat dat "de kopers" hierin zijn tekortgeschoten. Ter zitting is van de zijde van RG c.s. desgevraagd medegedeeld dat "de kopers" RG en VB waren. Kennelijk hebben [naam bedrijf 1] en AFBL Vastgoed RG nader als koper aangewezen. [gedaagde 1] heeft er ter zitting op gewezen dat er geen datum in artikel 5 van de ontwikkelingsovereenkomst stond vermeld, zodat het lastig was om de datum waarop de zekerheid uiterlijk diende te zijn gesteld in de agenda te noteren. Van de zijde van RG c.s. is echter niet betwist dat zij wisten dat de zekerheid uiterlijk ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning diende te zijn gesteld. Dat betrof een voor hen eenvoudig te onthouden - immers: belangrijk - moment waarop de fatale termijn zou verstrijken. RG c.s. moeten zich daarvan bewust zijn geweest in de periode dat dat de omgevingsvergunning uiteindelijk kon worden aangevraagd. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat het niet voldoen aan de verplichting om de overeengekomen zekerheid te stellen een bewuste keuze van deze professionele partijen (projectontwikkelaar en belegger) is geweest, en niet het gevolg van een moment van onachtzaamheid. Dat vindt ondersteuning in het feit dat RG en VB de overeengekomen zekerheid beide nimmer hebben gesteld, ook niet nadat zij - ten overvloede - door de advocaat van [eiser] in gebreke zijn gesteld. Kennelijk wensten RG en VB in dit kader geen liquide middelen vast te leggen.

4.19.

De rechtbank wijst er in dit verband nog op dat RG en VB de zekerheid uiteraard ook ruim tevoren hadden kunnen stellen. Zij hoefden daarmee niet te wachten tot (kort voor) het moment van indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning. In die zin was de situatie anders dan met betrekking tot het hiervoor behandelde beroep op een ontbindende voorwaarde. Dat beroep moest immers binnen een in de overeenkomst genoemde vrij korte termijn van slechts vijf werkdagen worden gedaan. De rechtbank heeft het door RG c.s. gedane beroep op overschrijding van die termijn door [eiser] gehonoreerd omdat [eiser] zich nu eenmaal had gebonden aan het daarover overeengekomene. Gebondenheid aan de overeenkomst geldt uiteraard ook voor RG als projectontwikkelaar en VB als belegger. Van hen mocht zonder meer worden verwacht dat zij voldoende bekend waren met de inhoud van de overeenkomst om erop bedacht te zijn dat zij vóór het einde van de overeengekomen fatale termijn de overeengekomen zekerheid dienden te stellen.

4.20.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.21.

De rechtbank is van oordeel dat aan RG c.s. geen beroep op de tenzij-uitzondering toekomt. De tekortkoming is in de omstandigheden van dit geval van zodanige ernst dat deze ontbinding rechtvaardigt. De in het belang van [eiser] te stellen zekerheid betrof een substantieel bedrag. Dat RG c.s. erin waren geslaagd om te bedingen dat "slechts" 5% van de koopsommen als zekerheid diende te worden gesteld, rechtvaardigt niet de conclusie dat het van geringe betekenis was dat die 5% niet werd betaald. Van RG c.s. eiste de overeenkomst dat deze zekerheid ten behoeve van [eiser] werd gesteld. Dit stond tegenover hetgeen de overeenkomst van [eiser] eiste. Van [eiser] eiste de overeenkomst onder meer dat hij eenzijdig reeds zeer aanzienlijke financiële risico's zou nemen. [eiser] diende immers vooruitlopend op vooralsnog onzekere toekomstige ontwikkelingen de huurovereenkomsten met de zakelijke huurders van kantoorruimte in het pand te beëindigen. Of nadien de vergunningen zouden worden verleend en of het project uiteindelijk doorgang zou vinden, stond toen nog niet vast.

4.22.

RG c.s. hebben ter verontschuldiging van hun tekortschieten jegens [eiser] nog aangevoerd dat zij veel kosten hebben voldaan. Zij hebben echter niet gesteld dat zij ter zake van de gemaakte kosten ter realisering van het project op het moment dat de zekerheid had behoren te worden gesteld een groter deel voor hun rekening hadden genomen dan [eiser] . Uit de overgelegde stukken is dat ook niet af te leiden. Er is in de loop van de tijd, zodra kosten waren gemaakt, door RG steeds gevraagd om betaling door [eiser] van zijn aandeel in gemaakte kosten. De rechtbank kan uit de stukken niet anders afleiden dan dat [eiser] zijn aandeel vervolgens ook steeds heeft voldaan.

4.23.

In de vordering sub 15 is als grond voor de gevorderde ontbinding onder meer specifiek genoemd het niet storten van de waarborgsom/het niet stellen van een bankgarantie. Uit de dagvaarding (onder 26.2 in samenhang met 33.1) begrijpt de rechtbank echter dat [eiser] ook het jegens de gemeente onbehoorlijke handelen van de zijde van RG c.s. met betrekking tot de aanvraag van de omgevingsvergunning waardoor [eiser] reputatieschade kon oplopen (zie hiervoor onder 4.9), aanmerkt als een relevante tekortkoming. De rechtbank is van oordeel dat ook die tekortkoming ontbinding van de overeenkomst kon rechtvaardigen. Van [eiser] mag niet worden gevergd dat hij zou blijven samenwerken met contractpartners die - kort weergegeven - fraudeerden bij het aanvragen van een vergunning. Dat RG c.s. van aanvang af het voornemen hadden om van de omgevingsvergunning op geheel andere wijze gebruik te gaan maken dan bij de aanvraag was opgegeven, komt wat de rechtbank betreft neer op frauduleus handelen. Dat VG de omgevingsvergunning - anders dan in de notitie van 10 november 2016 nog was vermeld (zie hiervoor onder 2.7; voorlaatste bulletpoint) - niet namens [eiser] , maar op eigen naam heeft aangevraagd, doet daar niet aan af. De omgevingsvergunning heeft immers betrekking op het pand waarvan [eiser] eigenaar is. Nu deze onder valse voorwendselen is aangevraagd kan dat (ook) de reputatie van [eiser] schaden.

4.24.

De stelling van RG c.s. dat [eiser] met de onbetamelijke wijze van aanvragen van de vergunningen heeft ingestemd, vindt geen steun in de overgelegde stukken en is in het licht van de gemotiveerde betwisting door [eiser] onvoldoende onderbouwd. In een e-mail van 17 mei 2019 heeft [eiser] vragen aan RG c.s. gesteld met betrekking tot het parkeren. In een e-mail van 17 mei 2019 hebben RG c.s. als volgt gereageerd:

"Zoals in de laatste bespreking besproken moest de VvE 4 externe plekken regelen. Dit hebben wij opgelost door een mail van [gedaagde 2] aan de VvE, waarin staat dat we 4 parkeerplaatsen huren op [adres 2] met een huurperiode lopend van jaar tot jaar. Onder ons is overeengekomen dat deze plekken niet werkelijk worden gehuurd maar dat de mail diende ter verkrijging van de omgevingsvergunning. Op deze wijze is op een goedkope manier voldaan aan het verzoek van gemeente. Alternatief was om bij [adres 3] parkeerplaatsen voor € 1500,00 per jaar, per stuk te huren. Hier had niemand behoefte aan."

4.25.

Ook het handelen met betrekking tot de parkeerplaatsen is onbetamelijk jegens de gemeente. RG c.s. hebben er weliswaar terecht op gewezen dat dit handelen niet kwalificeert als bedrog in de zin van artikel 3:44 lid 3 BW in de relatie tussen RG c.s. en [eiser] , maar dat neemt niet weg dat [eiser] wel degelijk schade kon ondervinden van een dergelijke handelswijze van RG c.s. jegens de gemeente. In de visie van de rechtbank is het terecht dat [eiser] in het kader van het jegens de gemeente onbetamelijke handelen door RG c.s. vreesde voor het risico van reputatieschade. Ten overvloede wijst de rechtbank erop dat er in zoverre ook sprake was van voor [eiser] onvoorziene omstandigheden van dien aard dat RG c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde uitvoering van de overeenkomst niet mochten verwachten (artikel 6:258 BW). Nu de ontwikkelingsovereenkomst wordt ontbonden, is dat thans echter niet relevant en behoeven ook de genoemde (alternatieve) rechtsgronden bedrog, misbruik van omstandigheden en dwaling geen (verdere) bespreking. De vordering tot ontbinding is immers niet subsidiair ingesteld ten aanzien van de vorderingen tot vernietiging.

4.26.

Indien een overeenkomst wordt ontbonden, dan is de partij wier tekortkoming een grond voor de ontbinding heeft opgeleverd, verplicht haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt (artikel 6:277 lid 1 BW). [eiser] maakt aanspraak op schadevergoeding. Het debat over de eventuele schade zal echter nog in volle omvang dienen te worden gevoerd. [eiser] heeft de door hem gestelde schade vooralsnog zeer summier onderbouwd (zie dagvaarding pagina 25 onder 34). Nu [eiser] zich op het standpunt stelt dat de overeenkomst voor hem zeer ongunstig was, kan bovendien niet zonder meer worden aangenomen dat hij per saldo aanzienlijke schade lijdt als gevolg van het feit dat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding plaatsvindt. Niettemin is de mogelijkheid dat [eiser] daardoor schade lijdt voldoende aannemelijk. De concreet door [eiser] gevorderde bedragen zijn thans niet toewijsbaar. De rechtbank zal daarom een veroordeling tot vergoeding van bij staat op te maken schade uitspreken.

4.27.

Na vermeerdering van eis vordert [eiser] dat de rechtbank ook voor recht verklaart dat [eiser] geen dwangsommen jegens RG c.s. heeft verbeurd en dat hij het vonnis in kort geding van 2 augustus 2019 van de voorzieningenrechter in deze rechtbank is nagekomen door het daarin gegeven bevel uit te voeren. De rechtbank zal die vordering toewijzen. De rechtbank motiveert dit als volgt.

4.28.

Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat notaris Kooijman de van de zijde van [eiser] ontvangen instructies zo had begrepen dat daarmee aan hem opdracht was verstrekt tot het opstellen van een akte van splitsing. Daarmee was in de visie van de rechtbank reeds voldaan aan de tekst en strekking van de in het vonnis in kort geding van 2 augustus 2019 vervatte veroordeling. Dat de aan de notaris verstrekte opdracht uiteindelijk niet heeft geleid tot uitvoering van de opdracht doet daar niet aan af. In dit verband wijst de rechtbank ook op het volgende.

4.29.

Notaris Kooijman voorzag begrijpelijkerwijs problemen en heeft kennelijk om die reden aanvaarding van deze opdracht afhankelijk gesteld van door hem gestelde financiële voorwaarden die - evenzeer begrijpelijk - voor [eiser] niet acceptabel waren. Dat RG c.s. nadien hebben aangeboden om alsnog een deel van de kosten voor hun rekening te nemen en dat later notaris Kooijman zich - onder nadere voorwaarden - bereid heeft verklaard om alsnog minder kosten in rekening te brengen, brengt niet mee dat [eiser] gehouden was om - op straffe van verbeurte van de in het vonnis in kort geding bepaalde dwangsom - daarmee akkoord te gaan en in het verlengde daarvan nogmaals een opdracht te verstrekken. In dit verband acht de rechtbank mede van belang dat voor alle betrokkenen inmiddels duidelijk behoorde te zijn dat het doen uitvoeren van die opdracht zinloos was bij gebreke van de noodzakelijke overeenstemming tussen partijen over de inhoud van de op te stellen akte van splitsing met ballotageregeling. De voorzieningenrechter had dat mogelijke probleem kennelijk ook voorzien. Hij heeft in het vonnis onder 5.16 immers reeds overwogen dat de toewijzing van het betreffende onderdeel van de vorderingen van RG en VB niet impliceerde dat [eiser] met de uiteindelijk door de notaris op te stellen splitsingsakte zonder meer zou moeten instemmen. Tegen die achtergrond ligt het niet in de rede de veroordeling onder 7.1 van het vonnis in kort geding ruimer uit te leggen dan hiervoor is geschied. Zodra duidelijk werd dat partijen geen overeenstemming konden bereiken over de uitgangspunten, lag het niet in de rede notaris Kooijman nog meer tijd te laten besteden aan het opstellen van een splitsingsakte en derhalve evenmin om hem nadere opdrachten te verschaffen in vervolg op het debat over de aan zijn werkzaamheden verbonden kosten.

4.30.

Hetgeen hiervoor is overwogen brengt - samenvattend - mee dat op de vorderingen in conventie als volgt wordt beslist.

4.31.

Vordering 1 wordt afgewezen. De ontwikkelingsovereenkomst is niet van rechtswege vervallen.

4.32.

Vordering 2 wordt afgewezen. Niet goed voorstelbaar is dat RG c.s. geheel tegen de wens van de eigenaar van het pand op welke wijze dan ook gebruik zouden maken van de omgevingsvergunning, dan wel dat zij zonder diens toestemming iets ten aanzien van het pand zouden ondernemen. Ter zitting hebben RG c.s. desgevraagd ook bevestigd dat zij zonder instemming van [eiser] geen gebruik zullen maken van de omgevingsvergunning en dat zij niets ten aanzien van het pand zullen ondernemen.

4.33.

Vordering 3 wordt afgewezen. De omvang van eventuele voor vergoeding in aanmerking komende schade kan thans nog niet worden begroot. RG en VB zullen hoofdelijk worden veroordeeld tot vergoeding van bij staat op te maken schade.

4.34.

Vordering 4 wordt toegewezen op de wijze als bij vordering 3 toegelicht.

4.35.

Vorderingen 5, 6 en 7 zijn ter zitting ingetrokken.

4.36.

Vordering 8 wordt afgewezen. Op de ontbindende voorwaarde had tijdig en op juiste wijze een beroep moeten worden gedaan.

4.37.

Vorderingen 9, 10, 11, 12, 13 en 14 worden afgewezen. Omdat de ontwikkelingsovereenkomst wordt ontbonden wegens toerekenbaar tekortschieten, heeft [eiser] geen belang bij verdere beoordeling van de vorderingen 9 tot en met 14, die ertoe strekken de overeenkomst te doen vernietigen.

4.38.

Vordering 15 wordt toegewezen in die zin dat de ontwikkelingsovereenkomst wordt ontbonden.

4.39.

Voor recht zal worden verklaard dat [eiser] geen dwangsommen jegens RG en VB heeft verbeurd en dat [eiser] het vonnis in kort geding van 2 augustus 2019 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam is nagekomen door het daarin gegeven bevel uit te voeren.

4.40.

De proceskosten in conventie zullen worden gecompenseerd in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt. De rechtbank motiveert deze beslissing als volgt. Enerzijds wordt een belangrijk deel van de vorderingen van [eiser] jegens RG en VB toegewezen. Anderzijds wordt vordering 3 tot betaling van een bedrag van ruim € 382.000,00 niet toegewezen. Het gevolg van het instellen van deze niet toewijsbare substantiële geldvordering is echter geweest dat beide partijen een griffierecht van aanzienlijk hogere omvang hebben moeten betalen dan indien deze geldvordering niet zou zijn ingesteld. Dit rechtvaardigt compensatie van de proceskosten tussen enerzijds [eiser] en anderzijds RG en VB. In de verhouding tot [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is [eiser] aan te merken als de in het ongelijk gestelde partij. Niet aannemelijk is echter dat ten behoeve van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] extra proceskosten zijn gemaakt. De gezamenlijke advocaat van RG c.s. heeft de positie van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in één alinea in de conclusie van antwoord kunnen behandelen (zie conclusie van antwoord, pagina 2, eerste alinea).

4.41.

De rechtbank zal dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Indien hoger beroep tegen dit vonnis wordt ingesteld, hebben partijen er in de visie van de rechtbank belang bij dat het debat over de omvang van de voor vergoeding in aanmerking komende schade wordt uitgesteld tot nadat ook in hoger beroep uitsluitsel is verkregen over de aansprakelijkheidsvraag.

in reconventie

4.42.

Uit hetgeen in conventie is overwogen en beslist, en in het bijzonder uit de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst, vloeit voort dat de vorderingen in reconventie dienen te worden afgewezen.

4.43.

RG c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [verweerder] worden begroot op € 543,00 (1 punt volgens Tarief II).

5..De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

ontbindt de ontwikkelingsovereenkomst,

5.2.

veroordeelt RG en VB hoofdelijk de schade te vergoeden die [eiser] lijdt doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt, welke schade dient te worden opgemaakt bij staat,

5.3.

verklaart voor recht dat [eiser] geen dwangsommen jegens RG en VB heeft verbeurd en dat [eiser] het vonnis in kort geding van 2 augustus 2019 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam is nagekomen door het daarin gegeven bevel uit te voeren,

5.4.

compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.6.

wijst de vorderingen af,

5.7.

veroordeelt RG c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [verweerder] tot op heden begroot op € 543,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2020.
[1729;
3194]

Ontwikkelingsovereenkomst en tekortkomingen in nakoming met betrekking tot herontwikkeling van monumentaal pand

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..De procedure

2..De feiten

3..Het geschil

in conventie

4..De beoordeling

in conventie

5..De beslissing