ECLI:NL:PHR:2024:1259

• Datum uitspraak: 22 november 2024
• Publicatiedatum: 21 november 2024
• Zaaknummer: 24/00589
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Rechters: G.R.B. van Peursem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht woonruimte; rechtsmiddelenverbod art. 7:262 lid 2 BW in huurgeschil

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen Change=Amsterdam2 B.V. en Change=Vastgoed Beheer B.V. als eiseressen tot cassatie, en een aantal huurders als verweerders in cassatie. De kern van de zaak betreft het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW, dat van toepassing is op beslissingen van de huurcommissie. Huurders hebben een studio gehuurd in een pand dat door Change=Amsterdam is ontwikkeld en later aan een derde is verkocht. De huurders hebben een eindafrekening voor de servicekosten over 2019 ontvangen, waartegen zij bezwaar hebben gemaakt bij de huurcommissie. De kantonrechter heeft in een eerdere uitspraak geoordeeld dat de dienstenovereenkomst onredelijk is en dat de community-diensten als reguliere servicekosten moeten worden aangemerkt. De verhuurder heeft vervolgens een herziene eindafrekening gestuurd, maar de huurcommissie heeft deze niet in haar beoordeling meegenomen omdat deze te laat was ingediend. De kantonrechter heeft de servicekosten vastgesteld op basis van de huurcommissie-uitspraak, maar de verhuurder heeft hoger beroep ingesteld. Het hof heeft de verhuurder niet-ontvankelijk verklaard op grond van het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW, waartegen geen hoger beroep openstaat. In cassatie stelt de verhuurder dat de kantonrechter niet heeft beslist over een punt dat aan de huurcommissie was voorgelegd, maar de Hoge Raad oordeelt dat de klachten van de verhuurder niet slagen.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 24/00589

Zitting 22 november 2024

CONCLUSIE

G.R.B. van Peursem

In de zaak

1. Change=Amsterdam2 B.V.

2. Change=Vastgoed Beheer B.V.,

eiseressen tot cassatie,

tegen

1. [verweerder 1] ,

2. [verweerder 2] ,

3. [verweerder 3] ,

4. [verweerder 4] ,

5. [verweerder 5] ,

6. en 90 anderen,

verweerders in cassatie

Partijen worden hierna verkort aangeduid als Change=Amsterdam, Change=Beheer en gezamenlijk als Change= of Verhuurder, respectievelijk Huurders.

Deze huurzaak woonruimte gaat over het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW. Huurders huren een studio in een groot pand in Amsterdam dat door Change=Amsterdam is ontwikkeld en kort na de oplevering is verkocht aan een derde. Change=Beheer is de beheerder van het pand. Huurders zijn op grond van de huurovereenkomst servicekosten verschuldigd en daarnaast hebben zij bij het aangaan van hun huurovereenkomst een aparte dienstenovereenkomst met Change=Beheer gesloten voor de levering van ‘community-diensten’ tegen extra betaling. Op 1 september 2020 hebben Huurders de eindafrekening voor de servicekosten over 2019 ontvangen. Huurders zijn in maart 2021 ex art. 7:260 BW naar de huurcommissie gestapt en hebben, met overlegging van die eindafrekening, de huurcommissie verzocht om de verschuldigde servicekosten over 2019 opnieuw vast te stellen.

Gelijktijdig liep een procedure bij de kantonrechter waarin een huurder van het pand de geldigheid van de dienstenovereenkomst ter discussie stelde. In juni 2021 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de dienstenovereenkomst onredelijk is in de zin van art. 7:264 BW en dat de ‘community-diensten’ dienen te worden aangemerkt als gewone servicekosten. Naar aanleiding van dit vonnis heeft Verhuurder aan Huurders een herziene eindafrekening servicekosten 2019 gestuurd waarin ook de community-diensten zijn opgenomen. De huurcommissie heeft geen acht willen slaan op die herziene eindafrekening, omdat deze te laat in de procedure was aangebracht, maar heeft bij haar vaststelling van de servicekosten wel rekening gehouden met het genoemde vonnis van de kantonrechter.

Verhuurder heeft vervolgens bij de kantonrechter gevorderd dat de servicekosten, op grond van de herziene eindafrekening over het jaar 2019, voor iedere Huurder worden vastgesteld op € 162,41 per maand. De kantonrechter heeft wat betreft de nutslasten de huurcommissie gevolgd en de ‘overige’ servicekosten voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 42,61 per maand per Huurder. Verhuurder heeft hoger beroep ingesteld, maar is door het hof niet-ontvankelijk verklaard omdat het vonnis van de kantonrechter een beslissing is in de zin van art. 7:262 lid 1 BW, waartegen vanwege het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW geen appel open staat.

In cassatie stelt Verhuurder in de kern dat zij de servicekosten over 2019 met haar herziene eindafrekening opnieuw heeft vastgesteld, op welke herziening de huurcommissie geen acht heeft geslagen. Hierdoor is de uitspraak van de kantonrechter volgens Verhuurder geen beslissing van de kantonrechter in de zin van art. 7:262 lid 1 BW, nu deze niet heeft beslist over een punt dat aan de huurcommissie was voorgelegd in de zin van art. 7:262 lid 1 BW. Ik zie deze klachten niet slagen.

1. Feiten ^[1]

1.1 Huurders huren ieder een studio van ongeveer 30m2 in [het pand] waar 596 studio’s en een aantal commerciële ruimtes zijn gerealiseerd (hierna: het pand). Een aantal Huurders is een huurovereenkomst met Change=Amsterdam aangegaan op verschillende momenten tussen 1 januari 2019 en 15 mei 2019. Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huur € 653,47 per maand.

1.2 Op 15 mei 2019 is ISFII Coöperatief Amsterdam U.A. (hierna: ISFII) eigenaar geworden door levering van het pand. Huurders die na 15 mei 2019 hun huurovereenkomst hebben gesloten, hebben dit gedaan met ISFII. Huurders, die voor 15 mei 2019 zijn gaan huren, zijn geïnformeerd dat zij de huur en servicekosten op de bankrekening van ISFII dienden te voldoen. Change=Beheer is de beheerder van het pand.

1.3 Verhuurder is onderdeel van een concern. Change= B.V. is de moedermaatschappij. Alle andere aan Change= B.V. verbonden vennootschappen, zoals Change=, zijn dochters van wie 100% van de aandelen wordt gehouden door Change= B.V.

1.4 In bijlage 8 van de huurovereenkomst worden de servicekosten gespecificeerd als volgt:

“
Bijlage 8: Servicekosten

Nutslasten

10 Warmte levering tbv gemeenschappelijke ruimtes

11Levering van elektriciteit tbv gemeenschappelijke ruimtes

12 levering water tbv gemeenschappelijke ruimtes

13 Liander afrekening

14 Meetdiensten

(Overige) Servicekosten

20 Intercom installatie

21 Automatische toegangshekken

22 Beveiligingsinstallatie

23 Brandmeldinstallatie

24 Brandblusmiddelen/Noodverlichting

25 Lockerservice

26 Bliksemafleidingsinstallatie

27 Glasbewassing

28 Gevelonderhoud

29 Gevelinstallatie

30 Tuin-& Terrein

31 Onderhoud E-installaties

32 Onderhoud W-installaties

33 Ontstoppen leidingen

34 Dakonderhoud

35 Pomponderhoud

36 Liftonderhoud

37 Service onderhoud toegangsdeuren

38 Glasverzekering

39 Onderhoud tussenmeters

40 Bemetering en uitlezing

41 Signaallevering en data-installatie

42 Klein onderhoud en materialen

43 Onderhoud PV-panelen

44 Facilitair manager/Klusjesman

44 Huismeester

45 Schoonmaak en afvoer

46 Inrichting algemene ruimtes

47 Ongediertebestrijding

48 Gebouwbeheer en surveillance

49 Camerabeveiliging

50 Overige diensten”

1.5 Volgens art. 4.4 van de huurovereenkomst bedragen de servicekosten per maand:

“Voorschot servicekosten € 46,30

Voorschot nutslasten (centrale voorzieningen) € 27,62

Voorschot nutslasten (individueel gebruik warmte) € 15,00

Voorschot nutslasten (individueel gebruik elektriciteit) € 15,00”

In totaal derhalve een bedrag van € 103,92 per maand.

1.6 Naast deze overeenkomst hebben Huurders met Change=Beheer een dienstenovereenkomst gesloten op basis waarvan Change=Beheer rechtstreeks tegen betaling community-diensten aan huurders leverde (hierna: de Dienstenovereenkomst). Op grond van deze overeenkomst betaalden Huurders € 49,50 voor het community-membership, € 23,50 voor het interieurpakket en € 45,00 voor high speed internet (hierna: de Aanvullende Diensten). In totaal een bedrag van € 118.

1.7 Op 1 september 2020 heeft ISFII de eindafrekening voor de servicekosten 2019 toegezonden (hierna: de Eindafrekening 2019). Voor één van de Huurders, [betrokkene 1] , betrof het de contractperiode 15 april 2019 – 31 december 2019. [betrokkene 1] was het hier niet mee eens en heeft de huurcommissie op 18 maart 2021 verzocht de kosten voor gas, water, elektra en de ‘overige’ servicekosten voor die periode vast te stellen.

1.8 Naast [betrokkene 1] hebben ook andere Huurders bij de huurcommissie bezwaar gemaakt tegen de Eindafrekening 2019. De huurcommissie heeft al deze verzoeken gezamenlijk behandeld.

1.9 In een procedure tussen, onder andere, Verhuurder en een huurster van het pand waarvan ook de woning van [betrokkene 1] onderdeel uitmaakt, heeft de kantonrechter bij vonnis van 21 juni 2021 (hierna: het Servicekostenvonnis) ^[2] geoordeeld dat het beding in de Dienstenovereenkomst dat de huurders verplichtte een maandelijkse vergoeding te voldoen voor de rechtstreekse levering van de Aanvullende Diensten onredelijk is in de zin van art. 7:264 BW en is dit beding nietig verklaard. Verhuurder werd veroordeeld tot terugbetaling van de kosten die aan de huurders onder de Dienstenovereenkomst in rekening zijn gebracht.

1.10 Verhuurder heeft naar aanleiding van het Servicekostenvonnis de afrekening van de servicekosten aangepast en aan Huurders op 26 januari 2022 een (op dit punt voor alle Huurders gelijkluidende) herziene eindafrekening van de servicekosten voor het kalenderjaar 2019 verzonden (hierna: de Herziene Eindafrekening). Deze omvat de volgende kostenposten [de cursivering betreft kosten die voor het eerst met de Herziene Eindafrekening in rekening zijn gebracht, zie prod. 8 Akte ontvankelijkheid HB Verhuurder, p. 21, cursivering A-G]:

“
Veiligheid & community

20 Intercom installatie -

21 Automatische toegangshekken -

22 Beveiligingsinstallatie € 1.659

23 Brandmeldinstallatie € 344

24 Brandblusmiddelen/noodverlichting € -

44 Huismeester - handhaving en toezicht € 42.974

44
Huismeester - bewonersbegeleiding € 205.200

48 Gebouwbeheer en surveillance € -

49
CCTV Camera beveiliging € 124.389

Subtotaal € 374.566

Gebouwbeheer & onderhoud

25 Lockerservice -

26 Bliksemafleidingsinstallatie -

27 Glasbewassing -

28 Gevelonderhoud -

29 Gevelinstallatie -

30 Tuin-& Terrein € -

31 Onderhoud E-installaties -

32 Onderhoud W-installaties € 594

33 Ontstoppen leidingen € -

34 Dakonderhoud -

35 Pomponderhoud € -

36 Liftonderhoud € 1.597

37 Service onderhoud toegangsdeuren € 362

38 Glasverzekering -

39 Onderhoud tussenmeters -

40 Bemetering en uitlezing € -

41
Signaallevering en data-installatie € 173.572

42 Klein onderhoud en materialen € -

43 Onderhoud PV-panelen -

44 Huismeester - Facilitair manager -

45 Schoonmaak en afvoer € 74.103

47 Ongediertebestrijding € -

Subtotaal € 250.227

Internet in de woning

41 Internet in de woning € 321.840

Subtotaal € 321.840

Roerende zaken

46 Inrichting algemene ruimtes € 55.769

51 Stoffering € 106.279

Subtotaal € 162.047

Totaal exclusief administratiekosten € 1.108.680

Administratiekosten 5% € 55.434

Totaal inclusief administratiekosten € 1.164.114”

Dit komt volgens Verhuurder neer op een bedrag van € 162,77 per bewoner per maand.

1.11 De mondelinge behandeling van de verzoeken bij de huurcommissie heeft plaatsgevonden op 24 januari 2022. Daarin hebben partijen melding gemaakt van het feit dat de Herziene Eindafrekening was opgesteld. Verhuurder heeft verzocht om nadere stukken in het geding te mogen brengen. Op 22 maart 2022 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan ^[3] . Daarbij heeft zij het verzoek van Verhuurder om nadere stukken in te mogen dienen niet gehonoreerd. De huurcommissie heeft de betalingsverplichting van [betrokkene 1] voor de kosten voor gas, water en elektra en ‘overige’ servicekosten vastgesteld op € 888,03 voor de periode van 15 april 2019 tot 31 december 2019, en wel als volgt:

Nutslasten gas en elektriciteit € 801,28

Water € 0,00

Schoonmaakkosten € 8,58

Vuilafvoer € 8,58

Huismeester € 8,58

Onderhoud technische installaties 24/7 € 0,00

Signaallevering € 0,00

Home interieurpakket € 61,06

Administratiekosten € 0,00

In totaal € 888,03

1.12 De Huurcommissie heeft haar uitspraak, kort gezegd, als volgt gemotiveerd:

- De huurcommissie heeft in navolging van de rapporteur aan de hand van de verstrekte facturen de kosten voor de algemene nutsvoorzieningen vastgesteld en heeft voor de individuele nutskosten aangesloten bij de facturen van de verhuurder;

- De kosten voor schoonmaak, vuilafvoer en huismeester zijn vanwege het ontbreken van specificaties vastgesteld op het forfaitaire bedrag van € 12,00 per jaar, dus € 1,00 per maand. Omgerekend naar de periode 15 april - 31 december 2019 is dat in totaal € 8,58;

- Met betrekking tot het onderhoud van technische installaties heeft de huurcommissie in navolging van de rapporteur geoordeeld dat deze kosten niet aan Huurders kunnen worden doorberekend omdat de verhuurder een onderhoudsplicht voor installaties heeft;

- De kosten van signaallevering omvatten tevens de kosten voor de infrastructuur, en zijn onvoldoende gespecificeerd ^[4] , waardoor de kosten voor signaallevering op € 0,00 zijn gesteld;

- Ten aanzien van het home interieurpakket volgt de huurcommissie de kantonrechter ^[5] in zijn oordeel dat het laminaat onroerend is, omdat het verlijmd is met de ondergrond en de afschrijvingskosten dus niet onder servicekosten vallen;

- De gordijnen zijn roerend en partijen zijn akkoord met een gebruiksvergoeding van € 7,11 per maand, dus € 85,32 per jaar en € 61,01 voor de beoordelingsperiode.

2. Procesverloop ^[6]

2.1 In deze zaak vordert Verhuurder dat de kantonrechter de servicekosten over 2019 voor ieder van de Huurders vaststelt op € 162,41 per maand, met dien verstande dat de verbruikskosten (voor nutslasten) zullen worden vastgesteld overeenkomstig het gemeten verbruik.

2.2 Verhuurder stelt dat zij ten behoeve van Huurders kosten heeft gemaakt in verband met bewoning, welke kosten voor rekening van Huurders komen. Zij is het niet eens met de vaststelling van de servicekosten door de huurcommissie voor zover het de ‘overige’ servicekosten betreft en daar komt zij op grond van art. 7:262 BW tegenop.

2.3 Huurders hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

2.4 De kantonrechter heeft de servicekosten voor 2019 wat betreft de nutslasten vastgesteld op hetzelfde bedrag als de huurcommissie en wat betreft de ‘overige' servicekosten op een ander bedrag, namelijk op € 511,30 per studio over het gehele kalenderjaar, neerkomend op € 42,61 per maand per Huurder.

2.5 Daarvan is Verhuurder in appel gekomen, maar zij is door het hof niet-ontvankelijk verklaard op grond van het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 1 BW.

2.6 Verhuurder meent dat zij wel ontvankelijk is, omdat het rechtsmiddelenverbod in dit geval niet van toepassing zou zijn. Ter onderbouwing daarvan stelt zij dat de kantonrechter in het Servicekostenvonnis heeft geoordeeld dat de huurders van woningen in het pand ten onrechte werden verplicht om de afzonderlijke Dienstenovereenkomst aan te gaan voor de levering van de Aanvullende Diensten. Naar aanleiding van dat vonnis is de afrekening van de servicekosten over 2019 in die zin aangepast dat daarin nu ook de kosten voor de Aanvullende Diensten (levering van internet, stoffering van de woning en ‘community-diensten’) zijn opgenomen. Op deze Herziene Eindafrekening heeft de huurcommissie geen acht geslagen, hoewel Verhuurder had verzocht dit wel te doen en na debat over dit verzoek tijdens de zitting. Bij gebreke van een oordeel van de huurcommissie over de in de Herziene Eindafrekening opgenomen kosten voor de Aanvullende Diensten (het betreft de drie cursief weergegeven posten uit 1.10 hiervoor) heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis daarover niet in beroep ex art. 7:262 BW, maar in eerste aanleg geoordeeld; de dagvaarding van Verhuurder hield op dat punt dus een rechtstreeks verzoek aan de kantonrechter in. Nu de Herziene Eindafrekening als zodanig nooit onderwerp van geschil is geweest bij de huurcommissie heeft de kantonrechter hierover ook wat betreft de daarin uit de oorspronkelijke afrekening overgenomen servicekosten voor het eerst geoordeeld. Tegen het oordeel van de kantonrechter over de gehele Herziene Eindafrekening staat dan ook nog hoger beroep open.

2.7 Huurders hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

2.8 Het hof heeft Verhuurder niet-ontvankelijk verklaard en daartoe, voor zover in cassatie relevant, het volgende overwogen:

“2.5. De huurders hebben de Huurcommissie gevraagd een oordeel te geven over de verschuldigde servicekosten over 2019. Zij hebben namelijk ieder - zo blijkt uit het bij wijze van voorbeeld overgelegde verzoek van een van de huurders - op het formulier van de Huurcommissie als "De periode(s) waarover u een afrekening wilt” telkens (een deel van) het jaar 2019 ingevuld. Op het moment dat de huurders zich tot de Huurcommissie wendden was aan hen al een afrekening van de servicekosten over dat jaar verstrekt, maar zij hadden dat ook zonder een dergelijke afrekening kunnen doen. Dat de huurders later nog een herziene afrekening van de servicekosten over 2019 hebben ontvangen die volgens Change= c.s. door de Huurcommissie niet is meegenomen in haar uitspraak, doet niet eraan af dat de onderhavige beslissing van de kantonrechter een beslissing is "over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht", als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW.

2.6. Daarbij komt dat de Huurcommissie in haar uitspraak wel degelijk enkele voor het eerst in de herziene afrekening opgenomen posten voor aanvullende diensten heeft meegenomen. Zo heeft de Huurcommissie over de post "Home Interieur Pakket" - in de herziene afrekening "Stoffering" genoemd - kort gezegd geoordeeld dat zij in lijn met het vonnis van de kantonrechter (van 21 juni 2021) alleen de kosten voor de gordijnen meeneemt. Vervolgens heeft de Huurcommissie deze kostenpost, anders dan de rapporteur die in het rapport van onderzoek van 20 september 2021 op € 0.00 uitkwam, vastgesteld op € 85,32 per jaar. Waar de Huurcommissie onder het kopje "Signaallevering" de door de verhuurder in rekening gebrachte kosten van € 45.00 per maand heeft beoordeeld, gaat het kennelijk - zo leidt het hof ook af uit de in de uitspraak opgenomen korte samenvatting van de verklaringen van partijen ter zitting - over de post "Internet in de woning" waarvoor dat bedrag in de herziene afrekening is opgenomen. De Huurcommissie heeft de betalingsverplichting voor deze post conform het rapport van onderzoek op € 0.00 vastgesteld, omdat dit bedrag niet alleen op signaallevering maar ook op de infrastructuur daarvan ziet en de verhuurder heeft nagelaten aan te tonen op welke wijze de kosten zijn verdeeld.

2.7. Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW in dit geval wel van toepassing is. Change= c.s. heeft geen beroep gedaan op een grond die tot doorbreking van dit verbod zou kunnen leiden. De opmerking van Change= c.s. aan het eind van hun akte dat zij een groot financieel belang bij hoger beroep tegen het bestreden vonnis hebben, kan niet als zodanig worden aangemerkt. Dit betekent dat Change= c.s. niet kunnen worden ontvangen in het hoger beroep.”

2.9 Verhuurder heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. Huurders zijn niet verschenen en aan hen is verstek verleend.

3. Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

Het middel bevat klachten in vijf onderdelen tegen het oordeel in rov. 2.5-2.7 dat Verhuurder niet-ontvankelijk is in haar hoger beroep vanwege het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW. De rechtsklacht van
onderdeel 1.2 (onderdeel 1.1 bevat geen klacht) klaagt dat het hof heeft miskend dat het
punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht volgens art. 7:262 lid 1 BW slechts betrekking heeft op de servicekosten die de verzoeker in zijn verzoek ex art. 7:260 lid 1 BW
ook aan de huurcommissie ter beoordeling heeft voorgelegd en waartoe bescheiden zijn overgelegd aan de huurcommissie. De motiveringsklacht van
onderdeel 1.3 klaagt dat nu uit rov. 2.1 blijkt dat Huurders de huurcommissie hebben verzocht de servicekosten over 2019 te beoordelen onder overlegging van de Eindafrekening 2019, terwijl er later door Verhuurder de Herziene Eindafrekening aan Huurders is verschaft, er in rov. 2.5-2.7 sprake is van ontoereikende motivering.
Onderdeel 1.4 klaagt dat het hof in de aangevallen passages heeft miskend dat bedoeld rechtsmiddelenverbod niet geldt voor servicekosten die de huurcommissie niet heeft beoordeeld en die (dus) voor het eerst aan de kantonrechter zijn voorgelegd. Volgens
onderdeel 1.5 is zonder nadere, maar ontbrekende motivering niet in te zien waarom ten aanzien van de servicekostenpost ‘Huismeester - Bewonersbegeleiding’, die volgens Verhuurder niet door de huurcommissie is beoordeeld, bedoeld rechtsmiddelenverbod zou gelden. Voor zover het hof in rov. 2.6 wel heeft geoordeeld dat de huurcommissie de servicekostenpost ‘Huismeester - Bewonersbegeleiding’ heeft beoordeeld, is dat oordeel volgens
onderdeel 1.6 ontoereikend gemotiveerd.

Inleiding – art. 7:262 BW

3.2

Het gaat in deze zaak om art. 7:262 BW:

“1. Wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 uitspraak heeft gedaan, worden zij geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

2. Tegen een beslissing krachtens dit artikel is geen hogere voorziening toegelaten.”

3.3

Art. 7:262 BW bevat bijzondere procedureregels die gelden nadat de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan over de materie uit paragrafen 1 (‘Huurprijzen’ art. 7:246-257 BW) en 2 (‘Andere vergoedingen’, art. 7:258-261b BW) van onderafdeling 7.4.5.2 BW, getiteld ‘Huurprijzen en andere vergoedingen’. Dat zijn procedures waarin de huurcommissie wordt gevraagd om de huurprijs of een andere betalingsverplichting van de huurder vast te stellen – voor zover in deze zaak van belang: uit hoofde art. 7:260 BW met betrekking tot ‘kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten’ ^[7] . Uitspraken van de huurcommissie die niet zijn gebaseerd op deze twee paragrafen vallen niet onder de toepassing van art. 7:262 BW ^[8] . De procedure bij de huurcommissie voor dit § 2 geschiltype uit art. 7:260 BW is niet exclusief te achten: de kantonrechter kan ook direct worden aangezocht hiervoor ^[9] .

3.4

Het eerste deel van art. 7:262 lid 1 BW bepaalt hoe huurder en verhuurder aan de uitspraak van de huurcommissie worden gebonden. Dat geschiedt bij wege van een ‘fictieve wilsovereenstemming’ ^[10] : huurder en verhuurder worden geacht de uitspraak van de huurcommissie in de huurovereenkomst te zijn overeengekomen, waardoor zij direct aan die uitspraak zijn gebonden, nadat de huurcommissie-uitspraak naar partijen is gezonden ^[11] .

3.5

Op grond van het tweede deel van art. 7:262 lid 1 BW vervalt die fictieve wilsovereenstemming, en daarmee de bindende kracht van de uitspraak van de huurcommissie, als een partij binnen acht weken na verzending van de uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over
het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is gevraagd . Hoe dat gecursiveerde gedeelte moet worden begrepen, komt hierna nader aan de orde bij de klachtenbespreking en valt volgens mij te begrijpen als: het
aspect waarover een uitspraak van de huurcommissie is uitgelokt, zoals bijvoorbeeld in deze zaak de verschuldigde servicekosten.

3.6

Tegen een art 7:262 BW beslissing van de kantonrechter is op grond van lid 2 van dat artikel geen hoger beroep of cassatie mogelijk. Dit rechtsmiddelenverbod kan alleen worden doorbroken op grond van in de rechtspraak aanvaarde doorbrekingsgronden en dat zijn: (i) de situatie dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van het huurprijzenrecht is getreden of dit ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten en/of (ii) de kantonrechter een fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd, zodat niet meer kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak ^[12] . De achtergrond van dit rechtsmiddelenverbod is dat discussies over huurprijzen van woonruimte in de ogen van de wetgever niet te lang moeten duren, waarbij beoordeling door één rechterlijke instantie voldoende is geacht ^[13] .

3.7

In een prejudicieel arrest uit 2021, dat ging over de eis in reconventie in een art. 7:262 BW-procedure, is over het
karakter van de art. 7:262 procedure geoordeeld dat die rechtsgang als een
laagdrempelige procedure is bedoeld, waarin partijen zonder rechtsbijstand kunnen procederen. Daarbij
past niet om formele eisen te stellen aan de manier waarop gedaagde geschilpunten aan de kantonrechter kan voorleggen. Daarnaast ontstaat
rechtsonzekerheid wanneer de omvang van de rechtsstrijd zou afhangen van de mate van splitsbaarheid van de huurcommissie-uitspraak, bijvoorbeeld omdat samenhang kan bestaan tussen geschilpunten. Hieruit volgt volgens de Hoge Raad dat wanneer één van de partijen tijdig een art. 7:262 BW-vordering heeft ingesteld, partijen
helemaal niet meer gebonden zijn aan de huurcommissie-uitspraak. Van een mogelijke splitsing van die uitspraak kan geen sprake zijn en het is vervolgens aan de kantonrechter om te beslissen over het (gehele) geschil tussen partijen ^[14] . Dat is ook van belang voor onze zaak en ik kom daar bij de nu volgende bespreking van de klachten op terug.

Onderdeel 1.2

3.8

Volgens
onderdeel 1.2 heeft het hof in rov. 2.5-2.7 miskend dat het
punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht uit art. 7:262 lid 1 BW slechts ziet op de servicekosten (en eventuele kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter) die door de verzoeker in zijn verzoek op grond van art. 7:260 lid 1 BW aan de huurcommissie ter beoordeling zijn voorgelegd en daartoe door de verzoeker zijn overgelegd in die procedure. Dat begrip ziet
niet op (service)kosten die niet op grond van art. 7:260 lid 1 BW ter beoordeling zijn voorgelegd en overgelegd. Het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW geldt volgens deze klacht dan ook alleen voor (service)kosten die in het verzoek ter beoordeling aan de huurcommissie zijn opgenomen en overgelegd.

3.9

Het onderdeel gaat volgens mij uit van een onjuiste rechtsopvatting, die overigens ook in appel is verdedigd door Verhuurder, maar door het hof is verworpen in de nu in cassatie aangevallen rov. 2.5-2.7. Ik licht toe waarom de hier verdedigde uitleg van art. 7:262 BW naar ik meen onjuist én onwenselijk is.

3.1

De klacht miskent dat een huurder ook een procedure met als grondslag art. 7:260 BW bij de huurcommissie aanhangig kan maken
zonder toevoeging van een (doorgaans door de verhuurder verstrekt) servicekostenoverzicht ^[15] . Dat maakt al dat de voorgestane lijn van Verhuurder niet juist kan zijn. Daar komt bij dat de verhuurder op grond van art. 7:260 lid 3 BW in principe de plicht heeft om een overzicht te verstrekken van de servicekosten in een speciaal daartoe vastgesteld formulier, nadat de zaak bij de huurcommissie aanhangig is gemaakt. Weigert de verhuurder dit formulier (compleet) in te vullen, dan stelt de huurcommissie de servicekosten volgens art. 18 lid 4 UHW vast op een bij ministeriële regeling vastgesteld bedrag, of, indien de zaak of dienst door de verhuurder niet is geleverd, op € 0 ^[16] . Dat art. 7:262 BW niet zou zien op (service)kosten die niet door de verzoeker in zijn verzoek op grond van art. 7:260 lid 1 BW ter beoordeling aan de huurcommissie zijn voorgelegd en overgelegd, vindt dan ook geen steun in de wet.

3.11

Dat zou ook op gespannen voet komen met de strekking van art. 7:262 BW, waarover als besproken betrekkelijk recent prejudicieel is geoordeeld door de Hoge Raad dat daarmee een laagdrempelige procedure is beoogd waarbij het niet past om formele eisen te stellen aan de wijze waarop partijen geschilpunten aan de kantonrechter voorleggen. Het creëert ook rechtsonzekerheid, wanneer de omvang van de rechtsstrijd bij de kantonrechter zou afhangen van de mate van splitsbaarheid van de uitspraak van de huurcommissie; dat maakt zo’n art. 7:262 BW-procedure ongewenst gecompliceerd en doet afbreuk aan het laagdrempelige karakter van die rechtsgang.

3.12

Bovendien zou dit afbreuk doen aan de effectiviteit van de (voor)procedure bij de huurcommissie, doordat de verhuurder er dan, nadat de huurder een art. 7:260 BW-procedure bij de huurcommissie is gestart, voor zou kunnen kiezen om een herziene servicekostenafrekening aan de huurder te verstrekken, waarmee vervolgens de beoogde snelle rechtsgang zou worden gedwarsboomd. Dat is duidelijk niet de bedoeling van het geschetste stelsel. Als de verhuurder met een herziene afrekening van de servicekosten komt, dan kan hij deze (tijdig) in de procedure bij de huurcommissie inbrengen, of in de opvolgende procedure bij de kantonrechter zijn vordering overeenkomstig aanpassen. Dit neemt echter niet weg dat de huurcommissie al uit hoofde van art. 7:260 BW, en dus op grond van paragraaf 2 van afdeling 7.4.5.2. BW,
uitspraak heeft gedaan over de hoogte van de servicekosten en de kantonrechter vervolgens over dat ‘punt’ of ‘aspect’ dan op grond van
art. 7:262 BW een beslissing geeft . Het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW is dan volgens mij behoudens doorbrekingsgronden (die in deze zaak geen rol spelen) onverminderd van toepassing op die beslissing.

3.13

Om te bepalen of het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW van toepassing is, hoeft dus alleen te worden vastgesteld of de kantonrechter op grond van art. 7:262 BW een beslissing heeft gegeven: partijen kunnen als besproken binnen acht weken na een uitspraak van de huurcommissie op een verzoek uit paragrafen 1 en 2 van afdeling 7.4.5.2 BW een beslissing van de kantonrechter uitlokken over het punt of aspect waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht, zoals bijvoorbeeld vaststelling van de verschuldigde servicekosten in onze zaak. Dat behelst allicht een verzoek om een ándere beslissing te geven dan de huurcommissie heeft gedaan en dan is art. 7:262 BW met inbegrip van het rechtsmiddelenverbod van het tweede lid van toepassing, behoudens een geslaagd beroep op doorbrekingsgronden ^[17] . Hieruit volgt dat in weerwil van de klacht voor de toepassing van art. 7:262 BW in het geval van de vaststelling van servicekosten in een huurcommissieprocedure volgens art. 7:260 BW
niet vereist is dat op detailniveau wordt gekeken van welke servicekostenposten de huurder precies vaststelling heeft verzocht bij de huurcommissie – en al helemaal niet dat moet worden bezien wat hij daartoe bij de huurcommissie heeft overgelegd. Heeft een huurder eenmaal op de voet van art. 7:260 BW de huurcommissie verzocht de servicekosten vast te stellen, dan is art. 7:262 BW al ingeschakeld als een van partijen tijdig de zaak aan de kantonrechter heeft voorgelegd om een ander oordeel dan dat van de huurcommissie te krijgen daarover.

3.14

Deze uitleg van het rechtsmiddelenverbod is ook in lijn met de Toelichting op art. 7:262 BW, die leert dat art. 7:262 BW overeenstemt met art. 14 en 27-28 HPW (inmiddels vervallen) ^[18] , waar een vergelijkbaar systeem werd gehanteerd. Op grond van art. 14 lid 1 HPW konden huurder en verhuurder zich ieder schriftelijk wenden tot de kantonrechter met het verzoek te verklaren wat de servicekostenbetalingsverplichting was van de huurder. Art. 14 lid 3 HPW bepaalde dat een dergelijk verzoek gepaard ging met een advies ^[19] van de huurcommissie als bedoeld in art. 13 lid 1 HPW (het huidige art. 7:260 BW ^[20] ). Tegen de beschikking van de kantonrechter op grond van art. 14 HPW stond
geen hogere voorziening open volgens art. 14 lid 4 jo. art. 28 lid 3 HPW. Uit het stelsel dat aan de huidige regeling voorafging, waarvan voortzetting is beoogd, volgde zodoende ook al niet dat het rechtsmiddelenverbod van art. 14 lid 4 HPW slechts van toepassing was ten aanzien van (service)kosten die de verzoeker
in zijn verzoek ter beoordeling door de huurcommissie had opgenomen en had overgelegd. Voldoende was dat vaststond dat partijen eerst naar de huurcommissie waren gestapt met het verzoek om de servicekosten vast te stellen en dit moest slechts blijken uit het vereiste dat het advies van de huurcommissie daarover werd bijgevoegd bij het (vervolg)verzoek aan de kantonrechter.

3.15

Ook literatuur en rechtspraak geven geen aanwijzingen dat de door de rechtsklacht bepleite uitleg juist is (zie voetnoot 17); PI en s.t. van Verhuurder noemen daar ook geen vindplaatsen voor. De lijn uit Verhuurders s.t. (bijv. 11-17) is dat de rechtsgang langs de huurcommissie niet verplicht is en over servicekosten ook rechtstreeks in een dagvaardingsprocedure bij de kantonrechter kan worden geprocedeerd. Als die weg wordt gekozen, is er geen rechtsmiddelenverbod en kan men in appel, zodat ook dan in twee instanties een beoordeling kan volgen, net als in het geval dat na de huurcommissie de kantonrechter wordt aangezocht. Nog daargelaten dat dit soort kostenkwesties doorgaans de appelgrens niet zullen halen, overtuigt dit niet, gelet op de geschetste achtergrond van de huurcommissie/kantonrechterprocedure die is beoogd als een laagdrempelige procedure die snel duidelijkheid moet geven over dit soort (huur)kostenkwesties bij huur van woonruimte. De eerder besproken bezwaren wegen naar ik meen ook duidelijk zwaarder. Het punt lijkt hier veeleer te zijn dat Verhuurder is teruggefloten voor de ‘verpakking’ van wat huurrechtelijk servicekosten zijn in een separate overeenkomst en dit nog heeft trachten te ‘redden’ door de daarin opgenomen kostenposten alsnog onder de huurrechtelijke servicekostenbeoordeling voor het jaar 2019 meegenomen te krijgen, maar daarmee is men, zoals hierna in 3.17 wordt besproken, om procedurele redenen niet tijdig genoeg geweest naar het oordeel van de Huurcommissie (terwijl niet is toegelicht waarom daarmee aan Verhuurderszijde zo lang is gewacht).

3.16

Het hof heeft art. 7:262 lid 2 BW in onze zaak volgens mij dan ook correct toegepast. In rov. 2.5 is vastgesteld dat Huurders de huurcommissie hebben gevraagd een oordeel te geven over de verschuldigde servicekosten over 2019. Dat is een servicekostenprocedure volgens art. 7:260 BW (zie ook rov. 2.1) en valt daarmee onder de reikwijdte van de in art. 7:262 lid 1 BW genoemde paragrafen 1 en 2 van afdeling 7.4.5.2 BW. De daaropvolgende beoordeling door de kantonrechter van de verschuldigde servicekosten is dan ook terecht gekwalificeerd als een beslissing over het punt (servicekosten) waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht in de zin van art. 7:262 lid 1 BW. Ook de inleidende dagvaarding van Verhuurder is op die leest geschoeid, zoals de aanhef aangeeft (‘Dagvaarding ex artikel 7:262 BW’) en waarin op verschillende plaatsen wordt aangegeven dat Verhuurder zich niet kan vinden in de uitspraak van de huurcommissie en
daarom op de voet van art. 7:262 BW vordert dat de kantonrechter zich uitspreekt over de servicekosten ^[21] .

3.17

Dat de Herziene Eindafrekening bij de huurcommissie om procedurele redenen niet is meegenomen, is een uitvloeisel van de regels van de goede procesorde. Volgens Verhuurder zelf heeft zij de Aanvullende Diensten pas met de Herziene Eindafrekening in rekening gebracht bij Huurders, nadat het haar vanwege het Servicekostenvonnis duidelijk was geworden dat de Aanvullende Diensten als reguliere servicekosten moesten worden beschouwd en ook alleen onder die noemer in rekening konden worden gebracht bij Huurders ^[22] . Het Servicekostenvonnis dateert van
21 juni 2021 en de Herziene Eindafrekening is ruim een half jaar later, op
26 januari 2022 , aan Huurders verstuurd. Verhuurder heeft de huurcommissie ook pas op
20 januari 2022, vier dagen voor de zitting van 24 januari 2022 , per mail ^[23] verzocht om, naar aanleiding van het Servicekostenvonnis, uitspraak te doen op grond van de Herziene Eindafrekening onder het gelijktijdige verzoek om ten behoeve daarvan nadere stukken in het geding te mogen brengen. Een verklaring voor dit zo laattijdige verzoek heeft Verhuurder niet gegeven. De huurcommissie heeft dit verzoek als tardief gepasseerd ^[24] . Dat dit Verhuurder niet wezenlijk behoeft te hebben benadeeld, zoals het hof ten overvloede overweegt in rov. 2.6, volgt ook al uit het rapport van onderzoek van 20 september 2021, dat vooraf is gegaan aan de uitspraak van de huurcommissie, waarin staat dat de rapporteur bekend was met het Servicekostenvonnis, dat een kopie daarvan in het dossier zat en dat hij dat vonnis bij de totstandkoming van zijn rapport heeft betrokken. Hoewel op procedurele gronden overlegging van de Herziene Eindafrekening als tardief is aangemerkt, hebben zowel de rapporteur als de huurcommissie zodoende rekening gehouden met de materie uit het Servicekostenvonnis. Voor de rechtsvraag of het rechtsmiddelenverbod hier geldt is dat overigens niet van belang.

3.18

Op dit één en ander ketst de rechtsklacht van onderdeel 1.2 af.

Onderdeel 1.3

3.19

Volgens de motiveringsklacht van
onderdeel 1.3 tegen rov. 2.5-2.7 is in ieder geval sprake van ontoereikende motivering, omdat Huurders naar de eigen vaststelling van het hof in rov. 2.1 de huurcommissie hebben verzocht de servicekosten over 2019 te beoordelen onder overlegging van de afrekening van dat jaar, terwijl nadien door Verhuurder de Herziene Afrekening van de servicekosten over 2019 aan Huurders is gezonden. Daaruit volgt volgens de klacht dat Huurders in hun verzoeken op grond van art. 7:260 lid 1 BW
de Eindafrekening 2019 ter beoordeling aan de huurcommissie hebben voorgelegd en overgelegd en niet de (aan het verzoek posterieure)
Herziene Eindafrekening . Daaraan doet niet af dat de huurcommissie tevens een oordeel heeft gegeven over een deel van de eerst in de Herziene Eindafrekening opgenomen servicekosten (internet en stoffering), nu die servicekosten niet zijn opgenomen in het verzoek van Huurders dan wel in de in dat kader overgelegde Eindafrekening 2019.

3.2

In het spoor van de tevergeefs voorgestelde rechtsklacht van onderdeel 1.2, faalt deze motiveringsklacht ook. Dat Huurders bij hun verzoek de (eerder toegezonden) Eindafrekening 2019 ter beoordeling aan de huurcommissie hebben voorgelegd en ingebracht en niet de latere Herziene Eindafrekening, is voor de inschakeling van (het rechtsmiddelenverbod uit) art. 7:262 (lid 2) BW niet relevant, zo is hiervoor besproken bij subonderdeel 1.2. Er is dan ook geen sprake van een motiveringsgebrek als in de klacht bedoeld.

Onderdeel 1.4

3.21

In ieder geval heeft het hof, aldus
onderdeel 1.4 , in rov. 2.5-2.7 miskend dat het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW niet geldt ten aanzien van servicekosten die de huurcommissie niet heeft beoordeeld en die (dus) voor het eerst aan de kantonrechter zijn voorgelegd en door deze zijn beoordeeld. Dat geldt in ieder geval ten aanzien van kosten waarvan de beoordeling niet dwingendrechtelijk aan de huurcommissie hoeven te worden voorgelegd, maar waarvoor ook eerst en direct de gang naar de kantonrechter kan worden gemaakt, zoals servicekosten dan wel de servicekostenpost ‘Huismeester - Bewonersbegeleiding’.

3.22

Ook dit gaat net als onderdeel 1.2 uit van een onjuiste rechtsopvatting over het rechtsmiddelenverbod uit art. 7:262 lid 2 BW. Voor de toepassing daarvan is niet relevant dat bij de kantonrechter pas servicekosten voor het eerst zijn voorgelegd die niet eerder door de huurcommissie zijn beoordeeld of dat het om kosten gaat die ook direct zonder de huurcommissie-voorprocedure aan de kantonrechter kunnen worden voorgelegd. Het rechtsmiddelenverbod is van toepassing op uitspraken van de kantonrechter die zijn gedaan volgens art. 7:262 lid 1 BW, dus zodra een verhuurder een huurcommissievaststelling van servicekosten ter herbeoordeling voorlegt aan de kantonrechter. Daaraan is hier voldaan. Dat hierover ook direct bij de kantonrechter had kunnen worden aangeklopt, doet daar niet aan af. De bij de bespreking van subonderdeel 1.2 aangegeven bezwaren gelden
mutatis mutandis ook voor de lijn die subonderdeel 1.4 voorstaat. Ook dat zou de beoogde eenvoudige snelle rechtsgang frustreren en gecompliceerde splitsingsvragen oproepen die niet passen in het beoogde stelsel. De klacht lijkt mij dan ook tevergeefs.

Onderdeel 1.5

3.23

Hoe dan ook is het oordeel in rov. 2.5-2.7 volgens
onderdeel 1.5 onvoldoende gemotiveerd, nu Verhuurder zich op het standpunt heeft gesteld dat (i) de Aanvullende Diensten mede betrekking hebben op de ‘community-diensten’ ^[25] , waaronder de post ‘Huismeester - Bewonersbegeleiding’ van € 205.200,- valt ^[26] en (ii) de huurcommissie de in de Herziene Eindafrekening opgenomen Aanvullende Diensten niet heeft beoordeeld en die posten daarom voor het eerst aan de kantonrechter zijn voorgelegd en door de kantonrechter zijn beoordeeld ^[27] . Daaruit volgt immers dat Verhuurder zich mede op het standpunt heeft gesteld dat de post ‘Huismeester - Bewonersbegeleiding’ in ieder geval niet door de huurcommissie is beoordeeld en daarom voor het eerst aan de kantonrechter is voorgelegd en beoordeeld. In het licht van die essentiële - want voor toepasselijkheid van het rechtsmiddelenverbod doorslaggevende - stelling valt zonder nadere, ontbrekende, motivering niet in te zien waarom ten aanzien van de servicekostenpost ‘Huismeester - Bewonersbegeleiding’ desondanks het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW geldt.

3.24

Op overeenkomstige grond als hiervoor besproken, kan ook deze klacht in mijn ogen geen doel treffen, omdat voor het rechtsmiddelenverbod niet relevant is of bepaalde servicekostenposten pas voor het eerst bij de kantonrechter aan de orde zijn gesteld en niet al in de voorafgaande procedure bij de huurcommissie daarover. Het gaat alleen om een ander type servicekosten dan voorheen is beoordeeld door de huurcommissie, dat vervolgens door de kantonrechter is beoordeeld (en afgewezen). Van onvoldoende responderen op een in de klacht als essentieel aangemerkte stelling is hier dan ook geen sprake. Ook deze klacht berust op de bij de bespreking van onderdeel 1.2 afgewezen opvatting dat het rechtsmiddelenverbod uit art. 7:262 lid 2 BW alleen zou gelden voor posten die in dezelfde vorm al door de huurcommissie zijn beoordeeld. Dat vindt volgens mij geen steun in het recht.

Onderdeel 1.6

3.25

Voor zover het hof in rov. 2.6 heeft geoordeeld dat de huurcommissie wel de servicekostenpost ‘Huismeester - Bewonersbegeleiding’ heeft beoordeeld, is dat oordeel, aldus
onderdeel 1.6 , onvoldoende gemotiveerd, omdat het hof in rov. 2.6 enkel de servicekostenposten ‘Home Interieur Pakket’/‘Stoffering’ en ‘Signaallevering’/‘Internet’ in de woning’ heeft besproken. Het hof heeft geen aandacht besteed aan de servicekostenpost ‘Huismeester - Bewonersbegeleiding’, terwijl Verhuurder zich blijkens de in het vorige onderdeel genoemde stellingen mede op het standpunt heeft gesteld dat de huurcommissie die servicekostenpost evenmin heeft beoordeeld. Het hof had op die essentiële - want voor de toepasselijkheid van het rechtsmiddelenverbod doorslaggevende - stelling expliciet moeten reageren.

3.26

Daargelaten dat deze klacht zich lijkt te richten tegen een overweging ten overvloede ^[28] , faalt deze bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft in rov. 2.6 niet geoordeeld dat de huurcommissie de servicekostenpost ‘Huismeester - Bewonersbegeleiding’ heeft beoordeeld. De klacht faalt.

4. Conclusie

Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. Het hof heeft in het bestreden arrest, hof Amsterdam 21 november 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:3338, rov. 2.1, slechts een zeer summiere weergave van de feiten gegeven. Ik heb daarom voor een weergave van de feiten gebruik gemaakt van de (in het hoger beroep onbetwiste) feitenvaststelling van de kantonrechter uit het vonnis in eerste aanleg: Rb. Amsterdam 2 maart 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:1048, WR 2023/98 m.nt. J.A.M. Deckers en JHV 2024/18 m.nt. E.P.W. Korevaar, rov. 1.1 t/m 1.11.

2. Rb. Amsterdam 21 juni 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3097, UDH:S&E HW/50677 m.nt. H. Hielkema. In hoger beroep zijn de procederende Change=-partijen niet-ontvankelijk verklaard vanwege de appelgrens van art. 332 Rv (Hof Amsterdam 9 april 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:880). In een soortgelijke zaak tussen meerdere huurders en, onder andere, Change=Vastgoed Beheer B.V. met betrekking tot een wooncomplex in Amsterdam Nieuw-West kwam de kantonrechter tot eenzelfde oordeel over de onredelijkheid van de Dienstenovereenkomst: Rb. Amsterdam 21 juni 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3098, WR 2021/147 m.nt. J.A.M. Deckers. Dit vonnis is in hoger beroep bekrachtigd: Hof Amsterdam 9 april 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:879. Voor zover ik heb kunnen nagaan is geen cassatie ingesteld tegen beide arresten.

3. Huurcommissie 22 maart 2022, zaaknr. 196398.

4. In rov. 1.11 van het al aangehaalde vonnis van de Kantonrechter staat dat de kosten van signaallevering “

5. Bedoeld is: de kantonrechter die het Servicekostenvonnis heeft gewezen, zie Rb. Amsterdam 21 juni 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3097, UDH:S&E HW/50677 m.nt. H. Hielkema, rov. 20.

6. Het procesverloop is gedeeltelijk ontleend aan het bestreden arrest, al aangehaald, rov. 2.1 t/m 2.3.

7. Zie voor een overzicht van de verschillende uitspraken van de Huurcommissie die onder het bereik van art. 7:262 BW vallen T.J. de Groot, GS Huurrecht, 2021, art. 7:262 BW, aant. 2.5.

8. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/239.

9. T.J. de Groot, GS Huurrecht, 2021, art. 7:262 BW, aant. 2.2-2.3, die aangeeft dat deze non-exclusiviteit ook geldt voor geschillen over de huurprijs na verbetering, die zeer kritisch is over de rechtstreekse gang naar de kantonrechter i.p.v. eerst naar de huurcommissie (‘wetssystematisch en proces-economisch bezien onjuist en ongewenst’ wordt dat zelfs genoemd), omdat dan met passering van de huurcommissie zonder deskundige rapportage de kantonrechter gaat beslissen met wèl een hoger beroepsmogelijkheid, Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/243, Jacobs in: T&C Huurrecht, art. 7:260 BW, aant. 8, telkens onder verwijzing naar (vaste) rechtspraak; zie ook Kamerstukken II, 1997-1998, 26089, nr. 3 (MvT), p. 41.

10. T.J. de Groot, GS Huurrecht, 2021, art. 7:262 BW, aant. 1.11.

11. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/239.

12. Zie over de doorbrekingsgronden Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/242, T.J. de Groot, GS Huurrecht, 2021, art. 7:262 BW, aant. 5.1 en F.J. Ringnalda & T.J. de Groot (red.), Huurrecht Woonruimte, 2022, par. 13.1.6.

13. Het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW bestaat al heel lang en heeft zijn voorganger in art. 1639w lid 11 BW (oud). Zie T.J. de Groot, GS Huurrecht, 2021, art. 7:262 BW, aant. 5.1 en Kamerstukken II 1949-50, 1529 nr. 5 (MvA), p. 29-30.

14. HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, S&E HW 2021/10, UDH:S&E HW/50539 m.nt. H. Hielkema, JHV 2021/19 m.nt. T. van Gardenbroek, JIN 2021/86 m.nt. E.E. van der Kamp en NJ 2021/273 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, rov. 2.8.2-2.8.3.

15. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/275 en in gelijke zin ook rov. 2.5 van het bestreden arrest.

16. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/276.

17. Jacobs in: T&C BW, art. 7:262 BW, aant. 6: “

18. Kamerstukken II, 1997-1998, 26089, nr. 3 (MvT), p. 49.

19. Onder de HPW kon de huurcommissie zowel een advies geven als een uitspraak doen. Dit onderscheid is met de invoering van titel 7.4 BW afgeschaft, zo volgt uit de MvT t.a.p. vorige voetnoot.

20. Aldus diezelfde MvT, Kamerstukken II, 1997-1998, 26089, nr. 3 (MvT), p. 48.

21. Dgv 1.2 en 3.16.

22. 1.10 hiervoor. Zie ook akte ontv. HB 2.2-2.5.

23. Prod. 8 bij akte ontv. HB.

24. Huurcommissie 22 maart 2022, zaaknr. 196398, p. 5.

25. Onder verwijzing naar akte ontv. HB 2.1-2.8, met name 2.5 en 2.8.

26. Onder verwijzing naar dgv 3.81-3.84, met name 3.84 in combinatie met 3.4.

27. Onder verwijzing naar akte ontv. HB 2.1-2.8, met name 2.5, 2.8 en 3.3.

28. Rov. 2.5 draagt zelfstandig het oordeel dat het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 BW is ingeschakeld, omdat de kantonrechter heeft beslist over een punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Rov. 2.6 vangt vervolgens aan met : ‘Daarbij komt’ etc.