Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8761353 CV EXPL 20-16629
vonnis van: 21 juni 2021
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. [eiser 1]
wonende te [woonplaats]
en 249 overige eisers, als genoemd in de aan dit vonnis gehechte lijst, die van dit vonnis deel uitmaakt
eisers
nader te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. H.M. Meijerink en mr. G.C. Zijlstra
t e g e n
1.de besloten vennootschap Orange Residential II B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
gemachtigden: mr. E. Herdé en mr. J.Y. van Gameren
2.de besloten vennootschap Change=Vastgoed Beheer B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
gemachtigden: mr. H.M. Giezen en mr. M.E. Hinskens- van Neck
3.de vennootschap naar buitenlands recht PEC Persimmon S.A.R.L.
gevestigd te Luxemburg, Luxemburg
gedaagde
gemachtigden: mr. N. Amiel en mr. J.R.M. Nelen
nader ook gezamenlijk te noemen: Change= c.s.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling descente.
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling descente.
Er is een descente bepaald. Deze heeft op 8 maart 2021 plaats gevonden in het complex aan het [adres complex] , een complex, waar ook het Change= concept wordt toegepast en waar ook een civile procedure over loopt. Daarbij waren aanwezig: een van de huurders, mevrouw [huurder 1] , de gemachtigden van de huurders, mr. Herdé als gemachtigde van gedaagde sub 1, namens gedaagde sub 2 de heer [naam 1] en de heer [naam 2] en mr. Giezen namens de gemachtigden, namens gedaagde sub 3 mr. Nelen namens de gemachtigden.
Change= Vastgoed Beheer heeft een akte genomen en daarbij foto’s in het geding gebracht.
Daaropvolgende hebben [eisers] een akte na descente genomen. Deze is gevolgd door drie antwoordakten van Change= c.s. Bij akte hebben [eisers] op de foto’s gereageerd.
Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[eisers] zijn alle huurder (geweest) van een zelfstandige woonruimte (studio) aan het adres [adres woonruimte] , verder het gehuurde. Verhuurster was tot 1 november 2018 gedaagde sub 1 en na deze datum is dat gedaagde sub 3. Het beheer over de woningen wordt gedaan door gedaagde sub 2.
1.2.
Het gehuurde maakt deel uit van een complex, dat bestaat uit 498 zelfstandige studio’s. In het complex bevinden zich gemeenschappelijke voorzieningen.
1.3.
Alle huurovereenkomsten zijn aangegaan tussen februari 2017 en juli 2019. Een deel van de huurovereenkomsten is inmiddels beëindigd, zoals blijkt uit een lijst (productie 4 dagvaarding). De huurprijs van het gehuurde bedraagt per studio € 533,- per maand (2017), later € 548,- en € 581,- (2018).
1.4.
Als betalingsverplichting van [eisers] is in de huurovereenkomst (2017 en 2019, die als voorbeeld zijn overgelegd) het volgende bepaald:
“huurprijs voor de woning € 533,-/€ 581,-
reguliere servicekosten € 40,-
voorschotten € 38,- --------- +
in totaal € 611,-/€ 659,-”
1.5.
In bijlage 9 bij de huurovereenkomst 2017 worden de servicekosten gespecificeerd als volgt:
BIJLAGE 9: Reguliere Servicekosten en Voorschotten
2100 Nutsvoorzieningen
servkstn Warmtelevering algemene ruimten (Stadsverwarming)
voorschot Warmtelevering individueel gebruik (Stadsverwarming)
serv.kstn Waterlevering algemene ruimten
voorschot Waterlevering individueel gebruik
serv.kstn Elektralevering algemene ruimten
2200 Elektrische installaties
serv,kstn Onderhoud laagspanningsinstallaties
servkstn Onderhoud verlichting algemene ruimtes
servkstri Onderhoud nood-v1uchIwegrlichtingsinstallatles
serv.kstn Vervangen lampen algemene ruimten
2300 Werktuigbouwkundige installaties
serv.kstn Onderhoud liftinstallaties
serv,kstn Onderhoud hydrofoorinstallaties
serv.kstn Onderhoud automatische deuren
serv.kstn Onderhoud schuifpoort parkeergarage
serv.kstn Onderhoud parkeerinstallaties (toegan9scontrole systeem)
serv.kstn Onderhoud glasbewassingsinstallatie
serv.kstn Onderhoud mechanische ventilatie
2400 Veiligheids installaties
servkstn Onderhoud brandmeldinstallatie
serv.kstn Onderhoud brandblussers / brandslanghaspels
serv.kstn Onderhoud camerabeveiliging
2500 Overige installaties
serv.kstn Onderhoud intercom/videofoon installatie
2600 Bouwkundig
serv.kstn Onderhoud dakbedekking
serv.kstn Onderhoud riolering / afvoeren
serv.kstn Onderhoud hang- en sluitwerk
serv.kstn Onderhoud binnenschilderwerk algemene ruimten
serv.kstn Onderhoud klein dagelijks onderhoud
2700 Facilitair
serv.kstn Schoonmaak algemene ruimten
serv.kstn Schoonmaak glasbewassing en kozijnen (algemeen)
serv.kstn Schoonmaak gevel / verwijderen graffiti
serkstn Onderhoud groenvoorzieningen / terrein
serv.kstn Ongediertebestrijding
serv.kstn Gladheidsbestrijding terrein
serv.kstn Vuilafvoer
serv.kstn Bewegwijzering / naamborden
serv.kstn Telefoonkosten (lift, alarm, etc.)
2800 Overige kosten
serv.kstn Premies glasverzekering
serv.kstn Gebruiksvergoeding inventaris (koelkast, fornuis, etc.)
1.6.
In bijlage 8 bij de huurovereenkomst 2019 worden de servicekosten gespecificeerd als volgt:
BIJLAGE 8: Reguliere Servicekosten
nutslasten
10 Warmte levering tbv gemeenschappelijke ruimtes
11 Levering van elektriciteit tbv gemeenschappelijke ruimtes
12 Levering water tbv gemeenschappelijke ruimtes
servicekosten
20 Intercom installatie
21 Automatische toegangshekken
22 Beveiligingsinstallatie
23 Brandmeldinstallatie
24 Brandblusmiddelen / Noodverlichting
25 Lockerservice
26 Bliksemafleidingsinstallatie
27 Glasbewassing
28 Gevelonderhoud
29 Gevelinstallatie
30 Tuin-&Terrein
31 Onderhoud E-installaties
32 Onderhoud W-installaties
33 Ontstoppen leidingen
34 Dakonderhoud
35 Pomponderhoud
36 Liftonderhoud
37 Service onderhoud toegangsdeuren
38 Glasverzekering
39 Onderhoud tussenmeters
40 Bemetering en uitlezing
41 Signaallevering en datainstallatie
42 Klein onderhoud en materialen
43 Onderhoud PV-panelen
44 Facilitair Manager / Klusjesman
44 Huismeester
45 Schoonmaak en vuilafvoer
46 Inrichting algemene ruimtes
47 Ongediertebestrijding
48 Gebouwbeheer en surveillance
49 Camerabeveiliging”
1.7.
Tussen [eisers] enerzijds en Change=Vastgoed Beheer anderzijds is tegelijkertijd met de huurovereenkomst een overeenkomst gesloten, getiteld
“Change= Diensten overeenkomst – Community Services, verder te noemen de dienstenovereenkomst.
“Change= Diensten overeenkomst – Community Services, verder te noemen de dienstenovereenkomst.
1.8.
De dienstenovereenkomst bepaalt onder meer:
“Jij gaat straks wonen in het Change= gebouw aan de [adres] . Change= is de beheerder van het gebouw en regelt alles in en om het gebouw. Naast de huur voor je appartement, zijn er servicekosten gerelateerd aan het gebouw, voorschotten op de stook-en waterkosten en kosten voor de diensten in de Change= community. De eerste drie worden afgerekend direct met de eigenaar van het gebouw. De community diensten, waar deze overeenkomst op toeziet, wordt direct afgerekend met de beheerder, zijnde Change= Vastgoed Beheer BV. In deze overeenkomst worden
de diensten beschreven die maandelijks aan jou worden geleverd en welke gericht zijn om jouw verblijf in het gebouw optimaal tot zijn recht te laten komen. De diensten worden geleverd zolang jij in het gebouw woont en stoppen zodra jouw huurovereenkomst eindigt. Behoudens tussentijdse beëindiging eindigt deze overeenkomst gelijktijdig met het einde van de huurovereenkomst.”
1.9.
Change= c.s. hebben bepaald dat een huurovereenkomst alleen tot stand kan komen als de huurder tegelijkertijd ook de dienstenovereenkomst tekent. De dienstenovereenkomst eindigt (alleen) wanneer de huurovereenkomst eindigt.
1.10.
In de dienstenovereenkomst (2017) is bepaald dat [eisers] maandelijks aan Change=Vastgoed Beheer verschuldigd zijn:
community manager, beveiliging, woonconsulentes € 31,-
wifi algemene ruimtes gratis wifi internet in de woning € 30,-
--------- +
€ 61,-
basis inbouwpakket (inclusief korting) € 13,-
---------- +
in totaal € 74,-
1.11.
In de dienstenovereenkomst (vanaf 2018) is bepaald dat [eisers] maandelijks aan Change=Vastgoed Beheer verschuldigd zijn:
community services € 34,50
wifi internet in de woning € 45,-
basis inbouwpakket € 17,50
---------- +
in totaal € 97,-
1.12.
Door het aangaan van de dienstenovereenkomst verwerven [eisers] het lidmaatschap van de community (community manager, beveiliging, woonconsulentes/community services). Het lidmaatschap van de community geeft [eisers] de mogelijkheid gebruik te maken van gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. In de gemeenschappelijke ruimten is een personeelslid van Change= aanwezig dat toezicht houdt; het betreft de community manager, later genaamd de inwonende huismeester, die het reilen en zeilen in het complex aanstuurt. Het lidmaatschap geeft [eisers] verder het recht gebruik te maken van internet in de algemene ruimtes. Voor de huurders van 2017 is dit gratis. Ook geeft het lidmaatschap het recht om gebruik te maken van de diensten van de woonconsulentes. Tot slot worden er kennissessies georganiseerd; deelname daaraan is vrijblijvend.
1.13.
Het basis inbouw pakket bestaat uit laminaat op de vloer, rolgordijnen, een spijkerlat om schilderijen op te hangen en twee bovenkastjes in de keuken. De huurders van 2017 hoeven voor het laminaat niet te betalen.
1.14.
De post “internet in eigen woonappartement” houdt in de levering van een wifi-signaal in het gehuurde.
1.15.
Change= c.s. hebben in 2017 het oordeel van de Woonbond gevraagd over het Change=concept, met de gehanteerde dienstenovereenkomst. In haar rapport van maart/april 2018 heeft de Woonbond de volgende conclusies en aanbevelingen gedaan:
“• Het blijkt dat een aantal kostenposten niet in de servicekosten thuis horen, maar door de verhuurder vanuit de gewone exploitatie bekostigd moeten worden. Het gaat hier met name om het technische onderhoud aan installaties.
• Het huurdersonderhoud, de zogenoemde kleine herstellingen, betreft dan zaken als ontluchten, bijvullen, vastzetten, aandraaien, en dat voornamelijk binnen de eigen woonruimte. En in veel situaties gaat het er dan ook nog om of deze klussen zonder noemenswaardige kosten zijn, voor de huurder bereikbaar en technisch eenvoudig. De verhuurder kan de huurder tegen kostprijs een zogenoemd serviceabonnement aanbieden om deze kleine klusjes uit te voeren. Het gaat om slechts een klein bedrag per maand. De 70%-regel geldt hier niet omdat deze service per huurder kan worden aangeboden. De huurder kan nooit verplicht worden dit abonnement af te nemen.
• Ook het doorberekenen van salarissen is niet zonder meer toegestaan. Een aantal typische verhuurderswerkzaamheden horen niet in de servicekosten of communitykosten thuis, maar zijn voor rekening van de verhuurder. Een uitsplitsing van taken is dan nodig.
• Als gevolg daarvan zal een nieuwe verhouding van de verdeling van kosten huurder – verhuurder opgesteld moeten worden.
• Ook bij dienstverlening is het zaak onderscheid te maken of deze hoort onder de “woonservicekosten” waarbij het Besluit servicekosten leidend is, of onder communitykosten.
Een huismeester zal werkzaamheden verrichten die soms horen tot de taak van de verhuurder, soms in opdracht van de huurders of soms onder de communitykosten vallen. Een goede, nauwkeurige taakomschrijving én urenverdeling is nodig om hierin goed inzicht te krijgen.
• Bij complexgewijze wijziging van het servicepakket is de instemming van tenminste 70% van de huurders vereist. Een groot draagvlak is dus nodig. De HO en/of BC(respectievelijk huurdersorganisatie en bewonerscommissie, ktr) speelt vaak een sleutelrol bij het zoeken naar draagvlak.
• Het komt voor dat de verhuurder en de BC/HO er samen niet goed uitkomen wat wel en niet mag worden afgerekend is de servicekosten. Dan spreekt men af dat een van de huurders een uitspraak van de huurcommissie over de betalingsverplichting verzoekt en dat zij de uitspraak dan vervolgens laten gelden voor alle huurders in het complex.”
1.16.
Een van de eisers (namelijk sub 212), mevrouw [huurder 1] heeft de zaak voorgelegd aan de huurcommissie.
1.17.
Het rapport van onderzoek d.d. 18 november 2019 betreffende deze huurster vermeldt onder meer:
“De rapporteur merkt op, dat volgens het Besluit servicekosten elk van de in de dienstenovereenkomst genoemde diensten valt onder het begrip “servicekosten’ Verder is het afsluiten van het dienstencontract verplicht bij het aangaan van de huurovereenkomst. Een huurder kan er dus niet voor kiezen af te zien van het sluiten van die dienstenovereenkomst of van (een deel van) de daaraan verbonden diensten. Een huurder kan de overeenkomst ook niet opzeggen (zie onderdeel “Voorwaarden en afrekening”).
De Huurcommissie dient te beslissen of de posten volgens de dienstenovereenkomst aangemerkt moeten worden als “services” die op basis van de huurovereenkomst geleverd worden en daarom door verhuurder moeten worden afgerekend met de huurders.
Wat de individuele posten van de “community diensten” betreft het volgende.
Maandelijks moet € 31,00 worden betaald voor “community manager, beveiliging, woonconsulentes”. De “community manager” draagt - volgens de dienstenovereenkomst - “zorg voor coördinatie en structuur binnen het gebouw” en “houdt toezicht op het reilen en zeilen in het gebouw.” Dit zijn taken die gewoonlijk door een huismeester worden uitgevoerd. Verhuurder brengt al kosten daarvoor in rekening op de gezonden afrekening van de servicekosten. Wat exact de functie van de woonconsulent is kan niet uit de dienstenovereenkomst worden afgeleid. Het is dan ook niet duidelijk waarvoor huurder maandelijks een bedrag voor deze dienst moet betalen.
Volgens de dienstenovereenkomst zijn in het complex al camera’s aanwezig, maar is de extra dienst uit deze overeenkomst dat in het weekend extra beveiliging ingezet wordt. Huurder geeft echter aan, dat die extra beveiliging er nooit is (geweest).
Change= zorgt voor high speed internet in het complex en in de woningen. Voor deze dienst wordt maandelijks € 30,00 in rekening gebracht. Verhuurder levert deze dienst niet, zodat de kosten hiervan aan de huurders zouden kunnen doorbelast. Er zijn echter geen gegevens of facturen voor deze post aangeleverd.
Ook voor het “basis inbouwpakket” waarvoor maandelijks € 13,00 moet worden betaald zijn geen gegevens verstrekt, Het pakket moet verplicht afgenomen worden zo blijkt uit de omschrijving. De rapporteur stelt vooralsnog de betalingsverplichting van huurder voor de genoemde posten op € 0,00 vanwege het ontbreken van gegevens.
1.18.
Voor zover de kantonrechter bekend is er nog geen uitspraak van de huurcommissie.
1.19.
Het Besluit Servicekosten vermeldt onder 6.:
“huismeester
In het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning:
a.
het houden van toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door de bewoners, hun bezoekers en derden;
het houden van toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door de bewoners, hun bezoekers en derden;
b.
het houden van toezicht op de veiligheid van de tot de woonruimten behorende gehuurde delen en de gemeenschappelijke gedeelten;
het houden van toezicht op de veiligheid van de tot de woonruimten behorende gehuurde delen en de gemeenschappelijke gedeelten;
c.
het reageren op inbraakalarmering vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde;
het reageren op inbraakalarmering vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde;
d.
het verspreiden van post;
het verspreiden van post;
e.
andere diensten die een goede bewoning voor de bewoners van het woongebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt, bevorderen, waaronder in elk geval het verrichten van de ten laste van huurders komende kleine herstellingen.”
andere diensten die een goede bewoning voor de bewoners van het woongebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt, bevorderen, waaronder in elk geval het verrichten van de ten laste van huurders komende kleine herstellingen.”
Vordering en verweer
2. [eisers] vorderen dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair:
I. voor recht verklaart dat het beding, dat [eisers] bij het aangaan van de huurovereenkomst met gedaagde sub 1/gedaagde sub 3 verplicht was een aparte “dienstenovereenkomst” aan te gaan met Change= Vastgoed Beheer waarvoor [eisers] maandelijks een bedrag van € 74,-/€ 97,- dienen te betalen, op grond van artikel 7:264 BW onredelijk is en dat de dienstenovereenkomst een onredelijk beding is;
II. dit beding nietig verklaart;
III. Change= Vastgoed Beheer veroordeelt tot betaling van alle bedragen die [eisers] uit hoofde van de dienstenovereenkomst hebben voldaan of nog zullen voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 september 2020;
IV. met hoofdelijke veroordeling van Change= c.s. in de kosten van de procedure.
3. [eisers] stellen hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat de betalingsverplichtingen uit de dienstenovereenkomst een onredelijk beding zijn, zoals bedoeld in artikel 7:264 BW. Om te beginnen al door het verplichte karakter van het sluiten van de dienstenovereenkomst. Zonder deze overeenkomst gaan gedaagden sub 1 en sub 3 simpelweg geen huurovereenkomst met haar kandidaat huurders aan. Door [eisers] naast de kale huurprijs en naast de servicekosten op te leggen om nog een andere betalingsverplichting aan te gaan met andere rechtspersonen ontlopen gedaagde sub 1 en sub 3 hun verplichtingen betreffende de servicekosten, zoals geregeld in artikel 7:259 BW. Gedaagde sub 1 en sub 3 kunnen [eisers] immers slechts redelijke servicekosten in rekening brengen en zij dienen daarom jaarlijks de servicekosten met [eisers] af te rekenen. [eisers] kunnen die afrekening dan laten toetsen door de huurcommissie. Door [eisers] (in de dienstenovereenkomst) te verplichten de kosten voor het community lidmaatschap (community manager, beveiliging, woonconsulentes/community services), het basis inbouwpakket en het internet in het gehuurde te betalen aan Change=Vastgoed Beheer vallen de maandelijkse betalingen van € 74,-/€ 97,- buiten de afrekenplicht van gedaagde sub 1 en sub 3. Dat is in strijd met de bedoeling van de wetgever, die de huurder nu juist wil en moet beschermen tegen ontduikingsconstructies als de onderhavige.
4. De door Change=Vastgoed Beheer via de dienstenovereenkomst geleverde zaken en diensten vloeien direct voort uit de met gedaagde sub 1 en sub 3 gesloten huurovereenkomsten. [eisers] betalen al aan gedaagde sub 1 en sub 3 huur en servicekosten die als vergoeding strekken voor deze diensten. In zoverre betalen [eisers] dus dubbel. Zo ziet de vergoeding van € 31,-/€ 34,50 voor het “lidmaatschap van de community” op het community team op locatie, dat allerlei beheerwerkzaamheden uitvoert. Voor deze werkzaamheden betalen [eisers] ook al aan haar verhuurders, gedaagde sub 1 en sub 3, zoals blijkt uit bijlage 8 van de huurovereenkomst (zie onder 1.6). Zie met name bijlage 8 onder 44, facilitair medewerker/klusjesman; onder 44, huismeester; onder 48, gebouwbeheer en surveillance. Deze diensten worden ook genoemd in het (niet limitatieve) Besluit Servicekosten.
5. Voorts ziet het “community lidmaatschap” op de gemeenschappelijke ruimten. De vergoeding voor het gebruik van deze ruimten behoort echter verdisconteerd te zijn in de kale huurprijs nu het om een onroerende aangelegenheid gaat, die onderdeel is van het woongebouw. Waar het gaat om de inrichting van de gemeenschappelijke ruimten valt de vergoeding onder de normale servicekosten: zie bijlage 8, onder 46, inrichting algemene ruimtes. Ook uit het Besluit Servicekosten volgt dat het gebruik van onroerende zaken als een servicekostenpost moet worden aangemerkt. Ook voor het gebruik van internet in de algemene ruimtes betalen [eisers] al een vergoeding aan gedaagde sub 1 en sub 3 via de servicekosten: zie bijlage 8, onder 41, signaallevering en datainstallatie.
6. De kosten van het basis inbouwpakket (€ 13,50/€ 17,50 per maand) kunnen eveneens niet apart, buiten de kale huurprijs en de servicekosten, bij [eisers] in rekening worden gebracht. Rolgordijnen zijn roerende zaken, die volgens het Besluit Servicekosten als servicekostenpost moeten worden aangemerkt. Het laminaat (dit is van toepassing voor de huurders vanaf 2018) in het gehuurde ligt vast en is verbonden aan de ondervloer. Het gaat daarom niet om een roerende zaak en dus moet de vergoeding ervan verdisconteerd zijn in de kale huurprijs. Hetzelfde geldt voor de spijkerlat om schilderijen op te hangen en de bovenkastjes in de keuken.
7. [eisers] betalen via de dienstenovereenkomst € 30,-/€ 45,- per maand voor het gebruik van internet in het gehuurde. Dit is dubbelop, want [eisers] , in elk geval een deel van hen, betalen ook al aan hun verhuurder voor het gebruik van internet: zie bijlage 8, 41 signaallevering en datainstallatie. Deze vergoeding is voor hen dus al verdisconteerd in de servicekosten.
8. [eisers] menen dat gedaagde sub 1 en sub 3 alle bijkomende leveringen en diensten, voor zover deze blijkens het Besluit Servicekosten tot de servicekosten kunnen worden gerekend, met hen dienen af te rekenen. Het zijn naar hun aard immers door of vanwege de verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten, zoals bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW. [eisers] hebben aan hun verhuurder maandelijks reeds € 74,-/€ 97,- aan reguliere servicekosten en voorschotten servicekosten betaald. Als dat bedrag niet toereikend is, zal dat uit de servicekostenafrekening, die de verhuurders in het geding hebben gebracht, moeten blijken.
9. Het beding uit de dienstenovereenkomst, dat inhoudt dat [eisers] naast de kale huurprijs en de servicekosten aan hun verhuurder, ook nog eens een bedrag van € 74,-/€ 97,- per maand verschuldigd zijn aan Change=Vastgoed Beheer is onredelijk. Het is daarom nietig. En dan niet alleen op inhoudelijke gronden maar ook alleen op grond van het verplichte karakter van het aangaan van de diensten overeenkomst, waarbij immers niet de mogelijkheid bestaat om deze niet aan te gaan.
10. Het is terecht dat [eisers] al de onverschuldigd betaalde kosten terugvorderen, aldus steeds [eisers] .
11. Change= c.s. hebben over de oorsprong en achtergrond van het concept Change=, kort gezegd, het volgende opgemerkt.
Change= is een ontwikkelaar van wooncomplexen met unieke community-concepten die aansluiten bij de behoeftes van specifieke doelgroepen. In 2013 is Change opgericht vanuit de behoefte van haar oprichter om zijn kennis uit het bedrijfsleven in te zetten ten behoeve van de maatschappelijke kant van de samenleving, meer specifiek om lager of middelbaar opgeleide werkende jongeren tussen 18 en 30 jaar (door Change ook wel aangeduid als ‘werkende MBO’ers’) te ondersteunen en een verbeterd toekomstperspectief te bieden door middel van haar community’s.
De oorsprong van het concept Change= is gelegen in de constatering dat de werkende MBO’er maatschappelijk gezien niet dezelfde status heeft als een studerende leeftijdsgenoot. In de grote steden zoals Amsterdam moeten zij bovendien vaak meer dan 10 jaar wachten op een geschikte huurwoning. Om deze ‘werkende MBO’er’ te ondersteunen in de maatschappij, is Change= begonnen met haar wooncomplexen met unieke community-concepten. Bij de community-concepten draait het niet alleen om de woning, de huisvesting is geen doel op zich, maar gaat het om de totale keten van wonen. Change= gaat uit van het concept “werken, wonen, leren, leven, zorg en veiligheid”. Het gedachtegoed achter en de totstandkoming van het Change= concept is onder meer ook uitgewerkt in: (a) het basisboek Change= (april 2013), (b) de folder Directing social dynamics towards social capital, (c) het Change= Beheer & Veiligheidsplan 2014-2015 en (d) een illustratief krantenartikel. Onderdeel van dit plan zijn ook de veiligheidsaspecten die een rol spelen bij de toepassing van het Change= concept. Change= kijkt naar de totale keten van woonlasten en de primaire- en secundaire levensbehoeften van haar doelgroep, met als doelstelling de kosten van de afzonderlijke componenten voor de bewoners en daarmee ook de totale kosten voor c.q. uitgaven van de bewoners te verlagen. Tegen lage lasten worden kwalitatief hoogwaardige woningen én een sociaal goed functionerende leefomgeving geboden. Bij de community-concepten komen services kijken. Het leveren van specifieke diensten aan de bewoners van de Change= wooncomplexen valt onder deze services.
Bij haar wooncomplexen en community-concepten is door Change= een duidelijke scheiding aangebracht tussen (i) traditioneel beheer en (ii) aanvullende communitydiensten en faciliteiten.
Ad (i) elementen van het traditionele beheer
Hieronder vallen huur, servicekosten en de levering van warmte, water en elektriciteit. De hiermee samenhangende kosten brengt de verhuurder in rekening. Die verhuurder is in de regel een eindbelegger, die na (verhuurde) turnkey oplevering van een door Change= ontwikkeld woonproject het project verwerft en aldus verhuurder wordt. Aldus zijn door Change= in Amsterdam West en in Amsterdam Zuid-Oost wooncomplexen ontwikkeld en na oplevering aan eindbeleggers verkocht die het verhuurderschap van Change= hebben overgenomen. De betreffende eindbeleggers/verhuurders zijn niet op enigerlei wijze aan Change= gelieerd.
Ad (ii) aanvullende communitydiensten en faciliteiten
De aanvullende communitydiensten en faciliteiten hebben betrekking op de woonomgeving, toegespitst op haar eigen community-concept. Zo levert Change= de studio’s in haar wooncomplexen sleutelklaar op, waardoor de bewoners direct woongenot hebben van hun studio. Een studio is geheel geschilderd en schoongemaakt, heeft zonwerende verduisteringsgordijnen, een laminaatvloer, een spijkerlat (om zonder schade aan de muur schilderijen te kunnen ophangen) en is voorzien van een wasmachineaansluiting en -kraan. Ook speelt de sociaal-maatschappelijke begeleiding van de bewoners een belangrijke rol bij het community-beheer, omdat vaak bij andere
(sociale) woonprojecten is gebleken dat hier problemen bij kunnen ontstaan. Change= zorgt ervoor dat haar bewoners worden gefaciliteerd door een team op locatie met een bemande receptie, een administratief medewerker, een community manager, beveiliging, woonconsulenten, een dagelijks actieve schoonmaakdienst (van 09.00 tot 23.00 uur en ook in de weekenden), een klusjesman en facility management. In de wooncomplexen, waaronder het gehuurde, waar het Change= concept toegepast wordt, verzorgt een aan Change= gelieerde entiteit de communitydiensten en faciliteiten en brengt de kosten daarvan in rekening aan de huurders. Dit blijft Change= doen, ook nadat het gebouw en in dit geval het complex is overgedragen aan een nieuwe vastgoedeigenaar/verhuurder. De aanvullende communitydiensten zijn noodzakelijk om te waarborgen dat de Change= wooncomplexen blijvend een hoogwaardige, innovatieve en sociale leefomgeving blijven bieden, juist aan de doelgroep waarop Change= zich richt. Deze “vergeten” groep is de afgelopen 50 jaar niet bediend geweest.
Verschil (i) traditioneel beheer en (ii) aanvullende communitydiensten en faciliteiten
Het verschil tussen traditioneel beheer en de aanvullende communitydiensten en faciliteiten komt mede tot uitdrukking in de afrekening van de verschillende kosten voor de bewoners van de wooncomplexen. Voor de afrekening van de aanvullende communitydiensten en faciliteiten sluit Change=, niet zijnde de verhuurder, een aparte diensten overeenkomst met de bewoners van de wooncomplexen. Als gezegd is de vastgoedeigenaar/verhuurder (kort) na (verhuurde) oplevering van de wooncomplexen een niet aan Change= gelieerde entiteit, terwijl de communitydiensten en faciliteiten wel door een (of meerdere) Change= entiteit(en) worden geleverd. De servicekosten (i) en de kosten voor de aanvullende communitydiensten en faciliteiten (ii) worden apart in rekening gebracht aan de bewoners van de Change= wooncomplexen.
De drie elementen die onder deze diensten overeenkomst vallen zijn onder meer (i) het Community Membership, (ii) High Speed Internet in de woning en (iii) het basis inbouw pakket. Aangezien het apart in rekening brengen van de servicekosten en kosten voor de communitydiensten geheel nieuw was en als zodanig nog niet werd toegepast, heeft Change= de Woonbond in 2017 hierover om een oordeel gevraagd. In haar rapport van maart/april 2018 plaatst de Woonbond enige kanttekeningen, echter zij accepteert een dergelijke scheiding van servicekosten enerzijds en kosten voor de communitydiensten en faciliteiten anderzijds. Change= is in 2013 begonnen met de ontwikkeling van het eerste community project in Amsterdam Nieuw-West aan het [adres woonruimte] . Dit is het complex waarover de onderhavige procedure loopt. Dit community project is in januari 2017 opgeleverd en in het voorjaar 2017 aan een derde, niet gelieerde, partij (gedaagde sub 1) overgedragen conform vooraf vastgelegde afspraken met de banken, eindbelegger en de gemeente Amsterdam .
In 2014 is Change begonnen met de ontwikkeling van het complex in Amsterdam Zuid-Oost , als tweede project waarin Change= haar concept toepast. In dat complex verhuurt de eigenaar 600 zelfstandige studio’s van circa 30 m2. Daarover loopt een procedure met de huurster, mevrouw Potter. Change= heeft in 2019 een volgend project in aanbouw genomen volgens het community concept, in Utrecht Leidsche Rijn. Momenteel ontwikkelt Change= haar concept ook in Enschede en is Change= in gesprek met de gemeenten Rotterdam, Maastricht, Eindhoven, Veldhoven, Tilburg en Den Haag om haar concept daar ook uit te rollen. Change= wordt actief aangezocht door gemeenten en woningcorporaties ter ontwikkeling van soortgelijke complexen omdat Change= de woonbehoefte van de specifieke doelgroepen beter kan adresseren en beheren met het Change= concept dan regulier gedaan wordt, aldus steeds Change= c.s.
12. Change= c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen alle onderdelen van de vorderingen van [eisers] Dit verweer zal, voor zover van belang, hierna worden besproken en beoordeeld.
Beoordeling
13. De kantonrechter stelt voorop dat de wetsartikelen die in deze zaak relevant zijn, de artikelen 7:237, 7:259 en 7:264 BW, alsmede het Besluit Servicekosten, alle van dwingend recht zijn.
14. De kantonrechter oordeelt dat het ten deze gaat om bedingen in de zin van artikel 7:264 BW. De bedingen zijn immers gemaakt in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomsten tussen de verhuurders en [eisers]
15. De kantonrechter is voorts van oordeel dat alle bedingen in de dienstenovereenkomst, die leiden tot een maandelijkse betalingsverplichting van [eisers] , onredelijk zijn in de zin van artikel 7:264 BW. Dit is het geval, alleen al omdat [eisers] enkel een huurovereenkomst konden aangaan met de verhuurder als zij tegelijkertijd ook de dienstenovereenkomst sloten met Change=Vastgoed Beheer. Deze verplichting maakt dat er een niet redelijk voordeel is overeengekomen. Daarom zijn deze bedingen nietig. Het door Change= c.s. genoemde arrest van het hof Den Bosch kan hieraan niet afdoen, alleen al omdat het hof niet getoetst heeft aan artikel 7:264 BW.
16. Voorts wordt overwogen dat alle door Change=Vastgoed Beheer geleverde zaken en diensten, waarvoor betaald moet worden, servicekosten zijn in de zin van artikel 7:237 BW. Het gaat immers om een vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Het begrip “in verband met” dient naar het oordeel van de kantonrechter ruim worden uitgelegd. Van belang daarbij is dat zowel uit de parlementaire geschiedenis als het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) volgt dat de ratio van artikel 7:264 lid 1 BW gelegen is in de beschermingsgedachte van de (aspirant) huurder ten opzichte van de verhuurder. Het is vaste rechtspraak dat kosten die geacht worden inherent te zijn aan de normale woningexploitatie niet (extra) afzonderlijk aan de huurders in rekening mag worden gebracht.
17. Ingevolge de dienstenovereenkomst hebben [eisers] aan Change=Vastgoed Beheer betaald voor a) het community lidmaatschap (community manager, beveiliging, woonconsulentes/community services), b) het basis inbouwpakket en c) internet in het gehuurde. Wat [eisers] hiervoor kregen staat bij de feiten onder 1.12, 1.13 en 1.14.
18. De kantonrechter maakt één opmerking vooraf. Voor wat betreft de huurders die in 2017 een huurovereenkomst hebben gesloten is er geen sprake van overlap tussen de servicekosten in de huurovereenkomst en de dienstenovereenkomst. Immers zijn in bijlage 9 van de huurovereenkomst 2017 geen servicekosten genoemd die ook genoemd zijn in de dienstenovereenkomst. Dat moet bij lezing van het hierna volgende in het oog worden gehouden.
19. Ad a)
Community team op locatie. Hierover hebben [eisers] terecht aangevoerd dat het gaat om beheerwerkzaamheden waarvoor al wordt betaald, zie bijlage 8 servicekosten, de nummers 44 (facilitair medewerker/klusjesman, 44 (huismeester) en 48 (gebouwbeheer en surveillance). Ook staan deze diensten vermeld in het Besluit Servicekosten.
Gemeenschappelijke ruimten. Hierover wordt geoordeeld dat de vergoeding voor het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten in de kale huurprijs moeten zitten, omdat het onroerende zaken zijn, die onderdeel zijn van het gebouw. De inrichting van deze ruimten valt onder de servicekosten, zie bijlage 8, 46 (inrichting algemene ruimtes) en het Besluit Servicekosten.
Internet algemene ruimten. Terecht hebben [eisers] erop gewezen dat deze voor de huurders vanaf 2018 al in de servicekosten zitten, zie bijlage 8, 41 (signaallevering en datainstallatie) en het Besluit Servicekosten.
Kennissessies. Hier hebben [eisers] geen bezwaar tegen gemaakt, naar aan te nemen valt omdat deze diensten optioneel zijn, en dus niet hoeven te worden afgenomen.
En voorts wordt nog overwogen dat al deze zaken en diensten vallen onder het bij 10 van het Besluit Servicekosten vermelde:
“de in dit besluit bedoelde zaken en diensten ten behoeve van het krachtens de huurovereenkomst gegeven gebruiksrecht van gemeenschappelijke gedeelten”.
“de in dit besluit bedoelde zaken en diensten ten behoeve van het krachtens de huurovereenkomst gegeven gebruiksrecht van gemeenschappelijke gedeelten”.
20. Ad b)
Laminaat op de vloer, spijkerlat en twee bovenkastjes in de keuken. Voor deze drie zaken geldt dat zij niet roerend zijn en daarom moeten worden verdisconteerd in de kale huurprijs. Naar het oordeel van de kantonrechter kan hieraan niet afdoen de stelling van Change= c.s. dat dit pakket substantieel goedkoper is dan wanneer [eisers] dit via de commerciële markt zouden hebben moeten kopen, omdat het onderhavige pakket is aangeboden tegen kostprijs. Terecht hebben [eisers] voorts aangevoerd dat de rolgordijnen roerend zijn en daarom vallen onder de servicekosten, zie het Besluit Servicekosten.
21. Ad c)
Internet in het gehuurde. Ook deze dienst zit naar het oordeel van de kantonrechter al in de servicekosten, zie bijlage 8, 41 (signaallevering en datainstallatie) en het Besluit Servicekosten.
22. Uit het bovenstaande volgt dat [eisers] er naar het oordeel van de kantonrechter terecht op hebben gewezen dat alle zaken en diensten vallen onder het begrip servicekosten. Dit heeft tot gevolg dat voor de hoogte van de servicekosten geldt dat deze het bedrag beloopt dat tussen huurder en verhuurder is overeengekomen (artikel 7:259 BW), en bij een geschil hierover de zaak aan de huurcommissie kan worden voorgelegd (artikel 7:260 BW), en daarnaast eventueel ook aan de kantonrechter.
Geoordeeld wordt dat dit hier ook de verplicht te bewandelen weg is. In dit verband overweegt de kantonrechter dat Change= c.s. in deze zaak geen vordering (in reconventie) hebben ingediend strekkende tot het vaststellen van de betalingsverplichting, ook al zijn er onderliggende gegevens aangeleverd, namelijk een overzicht van de servicekosten 2017, 2018 en 2019. Een beslissing op dit punt krijgen Change= c.s. dan ook niet.
23. De kantonrechter wil Change= c.s. niet van kwaad opzet beschuldigen, maar feit is wel dat zij met de door hen bewandelde route de kosten die zij in de dienstenovereenkomst met de huurders in rekening brengen, onttrekken aan de toetsing van de huurcommissie (en de kantonrechter). De wetgever heeft dit nu juist willen tegengaan. Daarom kunnen Change= c.s. niet worden gevolgd in hun redenering dat het in rekening brengen van € 74,-/€ 97,- per maand voor geleverde zaken en diensten is toegestaan, omdat zij het Change=concept volgen, dat volgens Change= c.s. uit de elementen werken, wonen, lezen, leven en zorg en veiligheid bestaat.
24. Volgens Change= c.s. is de kern van het takenpakket het verzorgende karakter ervan. De taak van een community manager van Change= verschilt daarom volgens hen wezenlijk van die van een facilitair manager en die van een huismeester. Ook dit argument van Change= c.s. wordt gepasseerd. Verwezen wordt naar hetgeen onder 6. (huismeester) in het Besluit Servicekosten is vermeld (zie onder 1.19). Vastgesteld moet worden dat dit een ruime omschrijving omvat, en dat de taken van de huismeester beschreven worden in het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning. Specifiek wordt nog verwezen naar het genoemde onder 6, e van het Besluit (zie onder 1.19). De taken van de woonconsulenten vallen hier ook onder. Tijdens de descente is gebleken dat Change= c.s. de veiligheid hoog in het vaandel hebben en daar veel aandacht aan hebben besteed. Dit is echter niet zodanig dat een en ander niet meer zou vallen onder de beschrijving van de taken van de huismeester op dit punt.
25. De kantonrechter is het dan ook niet eens met Change= c.s.. en de Woonbond dat uitsplitsing van de taken van de facilitair manager ertoe kan leiden dat (een deel van) de kosten hiervoor middels de dienstenovereenkomst bij huurders in rekening mag worden gebracht.
26. De kantonrechter is voorts van oordeel dat de kosten van de door Change=Vastgoed Beheer in rekening gebrachte zaken en diensten temeer onredelijk zijn, in de gevallen dat het gaat om zaken en diensten, die volgens de huurovereenkomst (bijlage 8) ook al vallen onder de door de verhuurder in rekening gebrachte servicekosten.
Het gaat daarbij in elk geval om
41 signaallevering en datainstallatie
44 facilitair manager/klusjesman
44 huismeester
46 inrichting algemene ruimtes
48 gebouwbeheer en surveillance.
27. Als gezegd, het onder 26 vermelde geldt niet voor de huurders, die in 2017 zijn gaan huren, omdat voor hen bijlage 9 bij de huurovereenkomst (2017) geldt.
28. Gelet op al het bovenstaande zijn de vorderingen van [eisers] toewijsbaar, zoals hierna te bepalen.
29. Change= c.s. zijn in het ongelijk gesteld en zullen daarom in de kosten worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. verklaart voor recht dat het beding, dat [eisers] bij het aangaan van de huurovereenkomsten met gedaagde sub 1 c.q. gedaagde sub 3 verplichtte een aparte dienstenovereenkomst aan te gaan met Change-Vastgoed Beheer, waarvoor [eisers] maandelijks € 74,-/€ 97,- dienen te betalen, op grond van artikel 7:264 BW onredelijk is;
II. verklaart het onder I bedoelde beding nietig;
III. veroordeelt Change= Vastgoed Beheer tot betaling aan van alle bedragen die [eisers] uit hoofde van de dienstenovereenkomst hebben voldaan of nog zullen voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 september 2020 tot de dag van de voldoening;
IV. veroordeelt Change=c.s. hoofdelijk in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eisers] , tot op heden begroot op
explootkosten € 100,89
vastrecht € 499,-
salaris gemachtigde € 504,-
------------ +
in totaal € 1.103,89
inclusief eventueel verschuldigde btw;
V. veroordeelt Change= c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,- aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,- en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Change= c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis hebben voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
VI. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
VII. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
Lijst van eisers
1. [eiser 1] wonende te [woonplaats]
2 [eiser 2] wonende te [woonplaats]
3 [eiser 3] wonende te [woonplaats]
4 [eiser 4] wonende te [woonplaats]
5 [eiser 5] wonende te [woonplaats]
6 [eiser 6] wonende te [woonplaats]
7 [eiser 7] wonende te [woonplaats]
8 [eiser 8] wonende te [woonplaats]
9 [eiser 9] wonende te [woonplaats]
10 [eiser 10] wonende te [woonplaats]
11 [eiser 11] wonende te [woonplaats]
12 [eiser 12] wonende te [woonplaats]
13 [eiser 13] wonende te [woonplaats]
14 [eiser 14] wonende te [woonplaats]
15 [eiser 15] wonende te [woonplaats]
16 [eiser 16] wonende te [woonplaats]
17 [eiser 17] wonende te [woonplaats]
18 [eiser 18] wonende te [woonplaats]
19 [eiser 19] wonende te [woonplaats]
20 [eiser 20] wonende te [woonplaats]
21 [eiser 21] wonende te [woonplaats]
22 [eiser 22] wonende te [woonplaats]
23 [eiser 23] wonende te [woonplaats]
24 [eiser 24] wonende te [woonplaats]
25 [eiser 25] wonende te [woonplaats]
26 [eiser 26] wonende te [woonplaats]
27 [eiser 27] wonende te [woonplaats]
28 [eiser 28] wonende te [woonplaats]
29 [eiser 29] wonende te [woonplaats]
30 [eiser 30] wonende te [woonplaats]
31 [eiser 31] wonende te [woonplaats]
32 [eiser 32] wonende te [woonplaats]
33 [eiser 33] wonende te [woonplaats]
34 [eiser 34] wonende te [woonplaats]
35 [eiser 35] wonende te [woonplaats]
36 [eiser 36] wonende te [woonplaats]
37 [eiser 37] wonende te [woonplaats]
38 [eiser 38] wonende te [woonplaats]
39 [eiser 39] wonende te [woonplaats]
40 [eiser 40] woenende te [woonplaats]
41 [eiser 41] wonende te [woonplaats]
42 [eiser 42] wonende te [woonplaats]
43 [eiser 43] wonende te [woonplaats]
44 [eiser 44] wonende te [woonplaats]
45 [eiser 45] wonende te [woonplaats]
46 [eiser 46] wonende te [woonplaats]
47 [eiser 47] wonende te [woonplaats]
48 [eiser 48] wonende te [woonplaats]
49 [eiser 49] wonende te [woonplaats]
50 [eiser 50] wonende te [woonplaats]
51 [eiser 51] wonende te [woonplaats]
52 [eiser 52] wonende te [woonplaats]
53 [eiser 53] wonende te [woonplaats]
54 [eiser 54] wonende te [woonplaats]
55 [eiser 55] wonende te [woonplaats]
56 [eiser 56] wonende te [woonplaats]
57 [eiser 57] wonende te [woonplaats]
58 [eiser 58] wonende te [woonplaats]
59 [eiser 59] wonende te [woonplaats]
60 [eiser 60] wonende te [woonplaats]
61 [eiser 61] wonende te [woonplaats]
62 [eiser 62] wonende te [woonplaats]
63 [eiser 63] wonende te [woonplaats]
64 [eiser 64] wonende te [woonplaats]
65 [eiser 65] wonende te [woonplaats]
66 [eiser 66] wonende te [woonplaats]
67 [eiser 67] wonende te [woonplaats]
68 [eiser 68] wonende te [woonplaats]
69 [eiser 69] wonende te [woonplaats]
70 [eiser 70] wonende te [woonplaats]
71 [eiser 71] wonende te [woonplaats]
72 [eiser 72] wonende te [woonplaats]
73 [eiser 73] wonende te [woonplaats]
74 [eiser 74] wonende te [woonplaats]
75 [eiser 75] wonende te [woonplaats]
76 [eiser 76] wonende te [woonplaats]
77 [eiser 77] wonende te [woonplaats]
78 [eiser 78] wonende te [woonplaats]
79 [eiser 79] wonende te [woonplaats]
80 [eiser 80] wonende te [woonplaats]
81 [eiser 81] wonende te [woonplaats]
82 [eiser 82] wonende te [woonplaats]
83 [eiser 83] wonende te [woonplaats]
84 [eiser 84] wonende te [woonplaats]
85 [eiser 85] wonende te [woonplaats]
86 [eiser 86] wonende te [woonplaats]
87 [eiser 87] wonende te [woonplaats]
88 [eiser 88] wonende te [woonplaats]
89 [eiser 89] wonende te [woonplaats]
90 [eiser 90] wonende te [woonplaats]
91 [eiser 91] wonende te [woonplaats]
92 [eiser 92] wonende te [woonplaats]
93 [eiser 93] wonende te [woonplaats]
94 [eiser 94] wonende te [woonplaats]
95 [eiser 95] wonende te [woonplaats]
96 [eiser 96] wonende te [woonplaats]
97 [eiser 97] wonende te [woonplaats]
98 [eiser 98] wonende te [woonplaats]
99 [eiser 99] wonende te [woonplaats]
100 [eiser 100] wonende te [woonplaats]
101 [eiser 101] wonende te [woonplaats]
102 [eiser 102] wonende te [woonplaats]
103 [eiser 103] wonende te [woonplaats]
104 [eiser 104] wonende te [woonplaats]
105 [eiser 105] wonende te [woonplaats]
106 [eiser 106] wonende te [woonplaats]
107 [eiser 107] wonende te [woonplaats]
108 [eiser 108] wonende te [woonplaats]
109 [eiser 109] wonende te [woonplaats]
110 [eiser 110] wonende te [woonplaats]
111 [eiser 111] wonende te [woonplaats]
112 [eiser 112] wonende te [woonplaats]
113 [eiser 113] wonende te [woonplaats]
114 [eiser 114] wonende te [woonplaats]
115 [eiser 115] wonende te [woonplaats]
116 [eiser 116] wonende te [woonplaats]
117 [eiser 117] wonende te [woonplaats]
118 [eiser 118] wonende te [woonplaats]
119 [eiser 119] wonende te [woonplaats]
120 [eiser 120] wonende te [woonplaats]
121 [eiser 121] wonende te [woonplaats]
122 [eiser 122] wonende te [woonplaats]
123 [eiser 123] wonende te [woonplaats]
124 [eiser 124] wonende te [woonplaats]
125 [eiser 125] wonende te [woonplaats]
126 [eiser 126] wonende te [woonplaats]
127 [eiser 127] wonende te [woonplaats]
128 [eiser 128] wonende te [woonplaats]
129 [eiser 129] wonende te [woonplaats]
130 [ eiser 130] wonende te [woonplaats]
131 [eiser 131] wonende te [woonplaats]
132 [eiser 132] wonende te [woonplaats]
133 [eiser 133] wonende te [woonplaats]
134 [eiser 134] wonende te [woonplaats]
135 [eiser 135] wonende te [woonplaats]
136 [eiser 136] wonende te [woonplaats]
137 [eiser 137] wonende te [woonplaats]
138 [eiser 138] wonende te [woonplaats]
139 [eiser 139] wonende te [woonplaats]
140 [eiser 140] wonende te [woonplaats]
141 [eiser 141] wonende te [woonplaats]
142 [eiser 142] wonende te [woonplaats]
143 [eiser 143] wonende te [woonplaats]
144 [eiser 144] wonende te [woonplaats]
145 [eiser 145] wonende te [woonplaats]
146 [eiser 146] wonende te [woonplaats]
147 [eiser 147] wonende te [woonplaats]
148 [eiser 148] wonende te [woonplaats]
149 [eiser 149] wonende te [woonplaats]
150 [eiser 150] wonende te [woonplaats]
151 [eiser 151] wonende te [woonplaats]
152 [eiser 152] wonende te [woonplaats]
153 [eiser 153] wonende te [woonplaats]
154 [eiser 154] wonende te [woonplaats]
155 [eiser 155] wonende te [woonplaats]
156 [eiser 156] wonende te [woonplaats]
[eiser 156]
157 [eiser 157] wonende te [woonplaats]
158 [eiser 158] wonende te [woonplaats]
159 [eiser 159] wonende te [woonplaats]
160 [eiser 160] wonende te [woonplaats]
161 [eiser 161] wonende te [woonplaats]
162 [eiser 162] wonende te [woonplaats]
163 [eiser 163] wonende te [woonplaats]
164 [eiser 164] wonende te [woonplaats]
165 [eiser 165] wonende te [woonplaats]
166 [eiser 166] wonende te [woonplaats]
167 [eiser 167] wonende te [woonplaats]
168 [eiser 168] wonende te [woonplaats]
169 [eiser 169] wonende te [woonplaats]
170 [eiser 170] wonende te [woonplaats]
171 [eiser 171] wonende te [woonplaats]
172 [eiser 172] wonende te [woonplaats]
173 [eiser 173] wonende te [woonplaats]
174 [eiser 174] wonende te [woonplaats]
175 [eiser 175] wonende te [woonplaats]
176 [eiser 176] wonende te [woonplaats]
177 [eiser 177] wonende te [woonplaats]
178 [eiser 178] wonende te [woonplaats]
179 [eiser 179] wonende te [woonplaats]
180 [eiser 180] wonende te [woonplaats]
181 [eiser 181] wonende te [woonplaats]
182 [eiser 182] wonende te [woonplaats]
183 [eiser 183] wonende te [woonplaats]
184 [eiser 184] wonende te [woonplaats]
185 [eiser 185] wonende te [woonplaats]
186 [eiser 186] wonende te [woonplaats]
187 [eiser 187] wonende te [woonplaats]
188 [eiser 188] wonende te [woonplaats]
189 [eiser 189] wonende te [woonplaats]
190 [eiser 190] wonende te [woonplaats]
191 [eiser 191] wonende te [woonplaats]
192 [eiser 192] wonende te [woonplaats]
193 [eiser 193] wonende te [woonplaats]
194 [eiser 194] wonende te [woonplaats]
195 [eiser 195] wonende te [woonplaats]
196 [eiser 196] wonende te [woonplaats]
197 [eiser 197] wonende te [woonplaats]
198 [eiser 198] wonende te [woonplaats]
199 [eiser 199] wonende te [woonplaats]
200 [eiser 200] wonende te [woonplaats]
201 [eiser 201] wonende te [woonplaats]
202 [eiser 202] wonende te [woonplaats]
203 [eiser 203] wonende te [woonplaats]
204 [eiser 204] wonende te [woonplaats]
205 [eiser 205] wonende te [woonplaats]
206 [eiser 206] wonende te [woonplaats]
207 [eiser 207] wonende te [woonplaats]
208 [eiser 208] wonende te [woonplaats]
209 [eiser 209] wonende te [woonplaats]
210 [eiser 210] wonende te [woonplaats]
211 [eiser 211] te [woonplaats]
212 [eiser 212] wonende te [woonplaats]
213 [eiser 213] wonende te [woonplaats]
214 [eiser 214] wonende te [woonplaats]
215 [eiser 215] wonende te [woonplaats]
216 [eiser 216] wonende te [woonplaats]
217 [eiser 217] wonende te [woonplaats]
218 [eiser 218] wonende te [woonplaats]
219 [eiser 219] wonende te [woonplaats]
220 [eiser 220] wonende te [woonplaats]
221 [eiser 221] wonende te [woonplaats]
222 [eiser 222] wonende te [woonplaats]
223 [eiser 223] wonende te [woonplaats]
224 [eiser 224] wonende te [woonplaats]
225 [eiser 225] wonende te [woonplaats]
226 [eiser 226] wonende te [woonplaats]
227 [eiser 227] wonende te [woonplaats]
228 [eiser 228] wonende te [woonplaats]
229 [eiser 229] wonende te [woonplaats]
230 [eiser 230] wonende te [woonplaats]
231 [eiser 231] wonende te [woonplaats]
232 [eiser 232] wonende te [woonplaats]
233 [eiser 233] wonende te [woonplaats]
234 [eiser 234] wonende te [woonplaats]
235 [eiser 235] wonende te [woonplaats]
236 [eiser 236] wonende te [woonplaats]
237 [eiser 237] wonende te [woonplaats]
238 [eiser 238] wonende te [woonplaats]
239 [eiser 239] wonende te [woonplaats]
240 [eiser 240] wonende te [woonplaats]
241 [eiser 241] wonende te [woonplaats]
242 [eiser 242] wonende te [woonplaats]
243 [eiser 243] wonende te [woonplaats]
244 [eiser 244] wonende te [woonplaats]
245 [eiser 245] wonende te [woonplaats]
246 [eiser 246] wonende te [woonplaats]
247 [eiser 247] wonende te [woonplaats]
248 [eiser 248] wonende te [woonplaats]
249 [eiser 249] wonende te [woonplaats]
250 [eiser 250] wonende te [woonplaats]