Conclusie
Zaaknr. 10/04942
Mr. Huydecoper
Zitting van 28 oktober 2011
Conclusie inzake
[Eiser]
eiser tot cassatie
tegen
de stichting Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie
verweerster in cassatie
Feiten(1) en procesverloop
1. De verweerster in cassatie, Wooncompagnie, heeft met ingang van 4 februari 2009 aan de eiser tot cassatie, [eiser], een woning verhuurd.
[Eiser] was van 12 maart 2009 tot en met 8 juli 2009 gedetineerd. Tijdens zijn detentie heeft een kennis genaamd [betrokkene 1], zorg gedragen voor de woning.
2. Op 9 april 2009 - dus ca. 4 weken nadat [eiser] in hechtenis was genomen - heeft de politie 51 hennepplanten, een mechanische ventilatie met een koolstoffilter en twee assimilatielampen aangetroffen in de woning van [eiser].
3. Wooncompagnie zag hierin aanleiding voor beëindiging van de huurverhouding met [eiser]. Toen dat niet in der minne mogelijk bleek, heeft zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd(2).
Deze vordering werd in de eerste aanleg toegewezen. Naar aanleiding van een namens [eiser] gevoerd verweer op het thema dat de hennepkweek in de gehuurde woning buiten medeweten van [eiser] (door [betrokkene 1]) was beoefend, overwoog de kantonrechter dat dit hem ongeloofwaardig voorkwam, (ook) omdat de op 9 april aangetroffen hennepplanten tussen de zes en zeven weken oud zouden zijn geweest.
4. Op het namens [eiser] ingestelde hoger beroep heeft het hof het vonnis van de eerste aanleg (op een thans niet van belang zijnd punt na) bekrachtigd. Daarbij overwoog het hof naar aanleiding van verweren van [eiser] op het in de vorige alinea aangeduide thema, expliciet dat in het midden kon blijven of [eiser] wist van het in stand houden dan wel exploiteren van een hennepkwekerij door [betrokkene 1]. Desondanks, aldus het hof, prevaleerden de belangen van Wooncompagnie bij beëindiging van de huur boven die van [eiser] bij voortgezet huurgenot.
5. Namens [eiser] is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(3). Van de kant van Wooncompagnie is geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. De partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, en gerepliceerd en gedupliceerd(4).
Bespreking van het cassatiemiddel
6. In cassatie kan tot uitgangspunt dienen dat de in de gehuurde woning bedreven hennepkweek een ongeoorloofd gebruik van het gehuurde opleverde, en in zoverre (dus) een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de huurder ten aanzien van het gebruik van die woning.
7. Daarbij heeft het hof toepassing gegeven aan de in art. 7:219 BW Pro neergelegde regel, die op de huurder een risico-aansprakelijkheid legt voor gedragingen van degenen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden(5).
8. De ruime formulering van art. 7:219 BW Pro zou de indruk kunnen wekken dat de huurder voor alle gedragingen van "de zijnen" die niet met de verplichtingen van de huurder sporen aansprakelijk is; maar bij HR 22 juni 2007, NJ 2008, 352 m.nt. Stein, rov. 3.3.2, is geoordeeld dat deze wetsbepaling alleen kan worden ingeroepen ten aanzien van gedragingen van "de zijnen" die tot schade aan het gehuurde hebben geleid - onverminderd, uiteraard, de mogelijke aansprakelijkheid van de huurder voor het geval deze, als het andere gedragingen betreft, tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder door die gedragingen niet te beletten. In het laatste geval hebben wij echter niet van doen met de risico-aansprakelijkheid van art. 7:219 BW Pro, maar "gewoon" met een eigen tekortschieten van de huurder in zijn verplichtingen uit dien hoofde.
9. Vervolgens lijkt mij van belang HR 29 mei 2009, NJ 2009, 244 (i.h.b. rov. 3.4.1 en 3.4.2). In die zaak ging het om een in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst beoefende hennepkweek in het gehuurde (althans: in het daarbij behorende schuurtje), terwijl de (bejaarde) huurster niet van de hennepteelt op de hoogte zou zijn geweest.
In (alinea's 11 en 12 van) de conclusie voor dit arrest wordt het standpunt betrokken dat het enkele kweken van hennep - met het daaraan inherente "knoeien" met de elektrische installatie van het gehuurde - weliswaar de kans op schade aan het gehuurde vergroot, maar niet zelf als schade aan het gehuurde kan worden opgevat; en wordt, daarop aansluitend, verdedigd dat het scheppen van een gerede kans op schade met de in het arrest van 22 juni 2007 bedoelde schade op één lijn moet worden gesteld.
10. De Hoge Raad koos voor een iets andere benadering, en overwoog in de aangehaalde rechtsoverwegingen dat het illegaal aftappen van stroom waardoor de elektrische installatie niet meer aan de veiligheidseisen voldoet, moet worden aangemerkt als schade in de zin van art. 7:219 BW Pro; zodat de huurder voor de desbetreffende gedragingen risico-aansprakelijk is.
Aansluitend overwoog de Hoge Raad in rov. 3.4.4 dat bij de beoordeling van de aansprakelijkheid van de huurder voor een tekortkoming die hij niet zelf heeft bewerkstelligd, het ontbreken van wetenschap dienaangaande kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt(6).
11. In deze rechtspraak tekent zich dus een tweedeling af: het kan zijn dat een huurder met betrekking tot gedragingen van "de zijnen" ook zelf is tekortgeschoten, bijvoorbeeld door niet in te grijpen of onvoldoende toezicht te houden. Art. 7:219 BW Pro kan dan buiten beschouwing blijven omdat de verhuurder zich rechtstreeks op een tekortkoming van de huurder (zelf) - veelal: een tekortkoming in de zin van de art. 7:213 of Pro 7:214 BW - kan beroepen.
Het kan ook zo zijn dat de huurder geen persoonlijk tekortschieten kan worden aangerekend, maar dat er risico-aansprakelijkheid is voor een gedraging van (een van) "de zijnen" die schade in de zin van art. 7:219 BW Pro (heeft) veroorzaakt.
Dan gaat het wel om toepassing van art. 7:219 BW Pro; en in dat verband heeft de Hoge Raad dus herhaaldelijk gewezen op de mogelijkheid dat het ontbreken van wetenschap bij de (desbetreffende(7)) huurder wordt meegewogen, als het erom gaat of de tekortkoming in het licht van art. 6:265 lid 1 BW Pro (na het woordje "tenzij"), de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt(8).
12. Ik lees het in deze zaak in cassatie bestreden arrest zo, dat het hof - in het midden latend of [eiser] wist van de aan [betrokkene 1] verweten hennepkweek -, zich (dus) niet heeft ingelaten met de vraag of aan [eiser] een "eigen" tekortkoming ten aanzien van zijn verplichtingen als huurder kan worden toegerekend; dat het hof tot uitgangspunt heeft genomen dat de handelwijze van [betrokkene 1] als schade aan het gehuurde viel aan te merken, en in het licht van het arrest van 29 mei 2009, NJ 2009, 244 dus onder het bereik van art. 7:219 BW Pro viel(9); en dat in het verlengde daarvan moest worden beoordeeld of het beroep van [eiser] op zijn onwetendheid, toepassing van de uitzonderingsregel aan het slot van art. 6:265 lid 1 BW Pro rechtvaardigde.
In het kader van die beoordeling heeft het hof de in geding zijnde belangen van verhuurder en huurder gewaardeerd, en een afweging gemaakt.
13. Als ik het goed zie, gaat ook de cassatiedagvaarding voor een belangrijk deel uit van deze lezing van het bestreden arrest.
Dat zo zijnde, mist de eerste klacht, die ik lees in de passage onderaan p. 3, overlopend naar p. 4 van de cassatiedagvaarding en in de daarna volgende eerste volle alinea op p. 4, een deugdelijke grondslag.
Anders dan daar wordt aangenomen, heeft het hof zich in de rov. 3.6, 3.6.1 en 3.6.2 gezet aan beoordeling of de aan [eiser] (op de voet van art. 7:219 BW Pro) toegerekende tekortkoming van dien aard was dat ontbinding van de huurovereenkomst daardoor werd gerechtvaardigd; en heeft het hof daarbij meegewogen - beter gezegd: tot uitgangspunt genomen(10) - de (in het midden gelaten) stelling van [eiser], dat hij van de hennepkweek door [betrokkene 1] niet zou hebben geweten.
14. Klachten van de strekking dat het hof deze afweging niet gemaakt heeft, dan wel dat het hof de gestelde onwetendheid van [eiser] daarbij als "irrelevant" zou hebben aangemerkt, missen daarom feitelijke grondslag. Het hof heeft de bedoelde onwetendheid beoordeeld als onvoldoende om de afweging in het voordeel van [eiser] te laten uitvallen. "Onvoldoende zwaarwegend" is bepaald niet over één kam te scheren met "irrelevant"(11).
Deze klachten verdienen daarom niet te slagen.
15. In de overgebleven (laatste) alinea op p. 4 van de cassatiedagvaarding wordt geklaagd dat het desbetreffende oordeel van het hof (althans) een motiveringsgebrek zou vertonen.
(Ook) dat lijkt mij niet het geval.
16. In rov. 3.6.1 heeft het hof de redenen uiteengezet waarom aan de belangen van Wooncompagnie bij ontbinding verhoudingsgewijs veel gewicht toekomt (wat allicht betekent dat de schending van die belangen als ernstig c.q. zwaarwegend wordt aangemerkt). Vervolgens wordt in rov. 3.6.2 onderkend dat ook het (woon-)belang aan de kant van [eiser] veel gewicht in de schaal legt, maar volgt een afweging die erin uitmondt dat, ook wanneer wordt aangenomen dat [eiser] niet van de hennepteelt wist, diens belang niet boven dat van Wooncompagnie prevaleert(12).
17. Daarmee heeft het hof duidelijk uiteengezet hoe het tot de gemaakte afweging is gekomen. Van een gebrekkige motivering is daarom zeker geen sprake.
Ik houd er rekening mee dat het middel ook beoogt erover te klagen dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is, alleen vanwege de uitkomst van de gemaakte afweging, (De gedachtegang moet dan zo ongeveer deze zijn, dat wanneer een huurder (werkelijk) bona fide onkundig is van een door een van "de zijnen" verwezenlijkte tekortkoming, de rechter er van uit zou moeten gaan dat de tekortkoming ontbinding niet rechtvaardigt, behoudens bijzondere, in de motivering tot uitdrukking te brengen omstandigheden die een andere uitkomst van de afweging rechtvaardigen). Als een klacht van deze strekking in het middel aanwezig mag worden geacht, merk ik ook die aan als ongegrond(13).
18. Blijkens de in alinea's 8 en 9 hiervóór aangehaalde rechtspraak "kan" de rechter het feit dat de huurder niet op de hoogte was van (of anderszins geen deel had aan) een door een van "de zijnen" verwezenlijkte tekortkoming, in aanmerking nemen bij de beoordeling of ontbinding in het gegeven geval gerechtvaardigd is.
De Hoge Raad wijst hier een gegeven aan dat de rechter bij de hier bedoelde beoordeling kan betrekken - en, ben ik geneigd te denken, een gegeven dat de rechter bij die beoordeling ook meestal zal moeten betrekken. Over de vraag welk gewicht aan dat gegeven toekomt, is daarmee nog niets gezegd. Dat hangt, naar zich opdringt, van de verdere omstandigheden af. Als het een naar verhouding ernstige, voor de verhuurder zwaarwegende tekortkoming betreft die, ondanks het feit dat de huurder daar niet persoonlijk bij betrokken was, aan de huurder mag worden toegerekend, dan zal, mag men aannemen, toch al gauw mogen worden besloten dat er grond voor ontbinding is, tenminste: wanneer er geen omstandigheden zijn die aan het woonbelang van de huurder een bijzonder gewicht verlenen(14).
19. De afweging die de rechter hier moet maken is (dus) nauw verweven met de omstandigheden van het gegeven geval. Zo'n afweging berust voor een groot deel op feitenwaardering. De ruimte voor herbeoordeling in cassatie is navenant beperkt.
In de "lagere" jurisprudentie over ontbinding van woonruimtehuur in verband met hennepteelt, blijkt deze afweging in een aanzienlijk deel van de gevallen in het nadeel van de huurder uit te vallen(15). (Ik heb bij de keuze van voorbeelden buiten beschouwing gelaten de niet zeldzame gevallen waarin (ook) een tekortkoming bij de huurder zelf werd aangenomen, hetzij omdat diens onwetendheid als ongeloofwaardig werd aangemerkt, hetzij vanwege tekortschietende oplettendheid of toezicht(16).)
20. Zoals ik al aangaf, beoordeel ik de motivering die het hof in deze zaak van de door hem gemaakte afweging heeft gegeven, als duidelijk en als ruimschoots voldoende onderbouwd; en zoals hiervóór al zal zijn "doorgeklonken": ik denk ook dat het hof tot een slotsom is gekomen die zich aan herbeoordeling in cassatie onttrekt.
Op de hiervóór ontwikkelde bedenkingen stuit ook de laatste in de cassatiedagvaarding opgenomen klacht af.
21. In de schriftelijke toelichting namens [eiser] lijkt ook te worden gedacht aan de mogelijkheid dat het hof een "eigen" tekortkoming aan de kant van [eiser] in zijn beoordeling heeft betrokken(17). Zoals in alinea 12 hiervóór al bleek, denk ik dat dat niet zo is.
Aan klachten op dit stramien zou overigens ook daarom voorbij moeten worden gegaan, omdat die niet in het bij dagvaarding aangevoerde middel zijn terug te vinden.
22. Dat brengt mij ertoe, dat alle in cassatie aangevoerde klachten als ongegrond moeten worden beoordeeld.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Ontleend aan rov. 2.2 van het in cassatie bestreden arrest.
2 Daarbij was ook in geschil een ten laste van [eiser] gestelde huurachterstand; maar dat punt speelt in cassatie geen rol.
3 Het bestreden arrest is van 10 augustus 2010. De cassatiedagvaarding is uitgebracht op 10 november 2010.
4 Het stuk waarbij [eiser] repliceerde is aangeduid als "Akte van dupliek".
5 In de praktijk heeft voor de bedoelde categorie personen de wat ambtelijk klinkende, maar wel handige aanduiding "de zijnen" ingang gevonden. Ik zal die aanduiding hierna meestal gebruiken.
6 Deze overweging vindt weerklank in overwegingen van dezelfde strekking in HR 3 april 2009, NJ 2009, 319, rov. 3.7 en HR 9 december 2005, NJ 2006, 153, rov. 3.7.2.
7 In twee van de drie hiervóór aangehaalde arresten stond namelijk een "persoonlijke" tekortkoming aan de kant van één van beide medehuurders buiten kijf, en ging het om de vraag of de gevolgen daarvan ten volle aan de andere medehuurder mochten worden toegerekend.
8 Dezelfde vraag kan zich natuurlijk ook voordoen wanneer er wel van een "persoonlijke" tekortkoming aan de kant van de huurder sprake is: ook dan is denkbaar dat de huurder met succes een beroep kan doen op de bijzondere aard of geringe ernst van die tekortkoming, zie bijvoorbeeld HR 30 november 1984, NJ 1985, 232, rov. 3.5.
9 Dat de hennepkweek in dit geval inderdaad de schade bedoeld in het arrest van 29 mei 2009, NJ 2009, 244 met zich meebracht, is in de feitelijke instanties geen punt van discussie geweest (zie de inleidende dagvaarding, al. 12, waartegen geen noemenswaardig verweer is gevoerd).
Hier wordt ook in cassatie geen punt van gemaakt.
10 Bij het andere uitgangspunt zou er immers "gewoon" een tekortkoming van [eiser] zelf aan de orde zijn, en zou een heel andere afweging moeten worden gemaakt.
11 Dat, volgens het middel, het hof het gegeven als irrelevant zou hebben aangemerkt, lees ik in de eerste volle alinea op p. 4 van de cassatiedagvaarding.
12 Men kan zich afvragen of, voor de beoordeling of zich de in art. 6:265 lid 1 BW Pro omschreven uitzondering voordoet, wel de belangenafweging moet worden toegepast zoals het hof die hier heeft uitgevoerd. Men kan zich, bijvoorbeeld, ook voorstellen dat de aanspraak op ontbinding voorop staat, en dat slechts wanneer de wanprestatie van een zo bijzondere aard of van een dusdanig gering gewicht is dat het onredelijk zou zijn om daar de consequentie van ontbinding aan te verbinden, toepassing van de uitzonderingsregel in aanmerking komt. Zo'n meer "marginale" beoordelingsmaatstaf zou men kunnen ontlenen aan - bijvoorbeeld - HR 27 november 1998, NJ 1999, 197, rov. 3.4. Uit HR 30 november 1984, NJ 1985, 232, rov. 3.5 leid ik echter af dat althans bij huur van woonruimte, de benadering die het hof hier heeft gekozen niet onjuist is.
Overigens: de hier ten beste gegeven beschouwingen zouden hoogstens grond kunnen opleveren voor klachten van de kant van Wooncompagnie, en niet voor klachten van de kant van [eiser]. Zulke klachten voert het middel dan ook niet aan.
13 Het feit dat ik erover aarzel of deze klacht wel in het middel mag worden "ingelezen", kan overigens geredelijk de vraag oproepen of die klacht wel voldoet aan de uit art. 407 lid 2 Rv Pro. afgeleide eisen, zoals verduidelijkt bij HR 5 november 2010, RvdW 2010, 1328, rov. 3.4.1.
14 Zie voor voorbeelden van zulke omstandigheden - die in dat geval overigens door het hof niet als doorslaggevend in het voordeel van de huurster werden aangemerkt - de overwegingen van het hof in de zaak uit HR 9 december 2005, NJ 2006, 153.
15 Als voorbeelden noem ik Ktr. Arnhem 26 januari 2009, rechtspraak.nl LJN BH2914; Hof Arnhem 13 februari 2007, rechtspraak.nl LJN BA0155; Ktr. Zutphen 23 mei 2005, Prg. 2006, 137; Ktr. Rotterdam 13 april 2004, Prg. 2005, 38 (een geval dat de nodige punten van overeenstemming met het onderhavige geval vertoont).
Voorbeelden van een afweging in het voordeel van de huurder: Ktr. Rotterdam 23 oktober 2008, rechtspraak.nl LJN BG4658; Ktr. Roermond 13 mei 2008, rechtspraak.nl LJN BD1799.
16 Voorbeelden daarvan: Ktr. Roermond 20 april 2011, Prg. 2011, 149; Vzr. Rotterdam 14 april 2011, NJF 2011, 319; Ktr. Roermond 13 mei 2008, rechtspraak.nl LJN BD1799 (waar overigens ondanks tekortschieten van de huurster zelf, de afweging in haar voordeel uitviel); Hof Den Bosch 31 juli 2007, WR 2007, 83; Hof Den Bosch 17 april 2007, rechtspraak.nl LJN BA5722; Hof Amsterdam 1 maart 2007, rechtspraak.nl LJN BA4355; Ktr. Rotterdam 18 oktober 2006 en 27 september 2006, Prg. 2006, 178 m.nt. Kuhlmann.
17 Zie bijvoorbeeld p. 3, onderste alinea en p. 4, eerste volle alinea van de schriftelijke toelichting.